房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容與方法概述

房地產(chǎn)市場調(diào)查完全實用手冊在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，規(guī)避市場的風(fēng)險。在美國，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡”當(dāng)作自己的座右銘，以激勵自己不斷進取。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，人們對住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。最近我國住宅設(shè)計和建造的一項重大改革-----新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無錫市完成試點工程，且通過了有關(guān)部門鑒定。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標。2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個方面。（1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。1．政治法律環(huán)境調(diào)查（1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。憤丹嫁（搜2）納有葡關(guān)房庫地產(chǎn)差開發(fā)久經(jīng)營謊的法曬律規(guī)垮定。壇如《預(yù)房地癢產(chǎn)開懶發(fā)經(jīng)瞇營管駁理條抱例》課、《桿中華遙人民自共和播國房懂地產(chǎn)系管理闊法》弱、《較中華峰人民團共和樣國土項地管子理法夫》。敗變可轎（3忽）螺有關(guān)霸國民鋪經(jīng)濟態(tài)社會膠發(fā)展勉計劃贊、發(fā)間展規(guī)糠劃、軋土地它利用祖總體副規(guī)劃叫、城凈市建詠設(shè)規(guī)湖劃和鼻區(qū)域任規(guī)劃選、城游市發(fā)綿展戰(zhàn)本略等盜。慮復(fù)文2皮．仁經(jīng)濟收環(huán)境摩調(diào)查風(fēng)襯砍心（饒1）仆國騙家、謝地區(qū)鏈或城舒市的拒經(jīng)濟啞特性給，活付慈（2拾）期包括術(shù)經(jīng)濟疑發(fā)展選規(guī)模誕、趨郊勢、最速度支和效雁益。買減責(zé)友（3惠）類項目耗所在繪地區(qū)械的經(jīng)競濟結(jié)炒構(gòu)、寨人口傭及其講就業(yè)海狀況臣、就林學(xué)條啞件、蝶基礎(chǔ)題設(shè)施鬼情況猾、地掘區(qū)內(nèi)綠的重毯點開姓發(fā)區(qū)虹域、造同類種競爭桐物業(yè)父的供好給情京況。森永改奴默（4糟）轎一般唱利率屯水平攻，獲呼取貸欲款的鋤可能燕性以顯及預(yù)背期的竄通貨標膨脹允率。免落競櫻分（5豪）微國民炒經(jīng)濟景產(chǎn)業(yè)故結(jié)構(gòu)音和主碼導(dǎo)產(chǎn)春業(yè)。越侍斜溪耐（6隔）伐居民蒙收入萬水平糾、消侮費結(jié)撓構(gòu)和院消費瞎水平挪。胃墾仆密（7桂）珍項目做所在攪地區(qū)嬸的對氣外開株放程打度和仍國際士經(jīng)濟惱合作魄的情訴況，誦對外酸貿(mào)易哪和外怕商投速資的鹽發(fā)展務(wù)情況遮。濾蓄伍津（8柳）詠與特裂定房臨地產(chǎn)陜開發(fā)貓類型俯和開蛾發(fā)地逗點相鉆關(guān)因串素的識調(diào)查瓣。泉鈔薄昌（9裳）凝財政料收支定。甩對于掉不同挽的物結(jié)業(yè)類兩型，遲所需絹調(diào)查晴的經(jīng)斃濟環(huán)借境內(nèi)免容有酷很大欠的不躍同，寨須結(jié)剝合具忙體項衫目情出況展天開有丑針對齊性的確調(diào)查沃。這闖部分蘿可以四參考寺“凍房地漏產(chǎn)市龍場調(diào)順查滾”艙一章悔。轟述館3完．癥社區(qū)挺環(huán)境毒調(diào)查池。垃日槍社港區(qū)環(huán)頭境直該接影氣響著虹房地郊產(chǎn)產(chǎn)鬼品的銅價格渠，這劍是房牲地產(chǎn)軌商品臭特有壩的屬篇性。仗優(yōu)良弄的社澆區(qū)環(huán)湊境，篩對發(fā)減揮房笨地產(chǎn)爪商品卸的效么能，砌提高窯其使請用價窩值和吐經(jīng)濟船效益肢具有配重要糾作用霉。社枕區(qū)環(huán)書境調(diào)妙查內(nèi)磨容包童括：咽社區(qū)想繁榮壽程度蕩、購票物條曾件、貸文化壓氛圍佩、居站民素史質(zhì)、穴交通崖和教息育的南便利惠、安挺全保哈障程廁度、相衛(wèi)生卻、空壁氣和逝水源橫質(zhì)量鎮(zhèn)及景字觀等慰方面刑。被臣怎（注1）違房儲地產(chǎn)止市場征需求圈和消蜓費行滴為調(diào)命查淚落享鋸1慢．甘消費餐者對藏某類國房地價產(chǎn)的機總需鬧求量抓及其韻飽和巷點、復(fù)房地望產(chǎn)市貨場需顛求發(fā)外展趨挖勢。句孩殖壞倍2止．瞞房地憶產(chǎn)市拌場需祝求影吃響因吉素調(diào)積查。協(xié)如國殿家關(guān)溜于國地民經(jīng)推濟結(jié)普構(gòu)和訴房地基產(chǎn)產(chǎn)舅業(yè)結(jié)鹿構(gòu)的鉆調(diào)整點和變畢化；屬消費公者的夫構(gòu)成晝、分劇布及恒消費自需求參的層桐次狀裕況；叢消費脫者現(xiàn)按實需寨求和牙潛在局需求灣的情真況；帳消費句者的冶收入押變化栗及其溉購買嗚能力沉與投妥向。歲聲地魚僅3牌．荒需求歉動機諷調(diào)查哭。如琴消費尼者的廊購買秤意向增，影粥響消瓶費者愛購買貞動機冒的因宣素，筒消費盛者購借買動貓機的霜類型邀等。孫嫩任淹笑4柴．鉛購買攤行為蠟調(diào)查拋。如擋不同質(zhì)消費盛者的侵不同種購買削行為浸，消販費者嘆的購弦買模正式，務(wù)影響縱消費崇者購黃買行羊為的傍社會每因素瘡及心稀理因乎素等毅。裝和臭（宰3）按房隙地產(chǎn)畏產(chǎn)品選調(diào)查或。烘窄躲暖1美．疏房地承產(chǎn)市傻場現(xiàn)屋有產(chǎn)歐品的晶數(shù)量捎、質(zhì)它量、劉結(jié)構(gòu)救、性凡能、刷市場滔生命估周期宰。拆胸扒繭2飾．筒現(xiàn)有撞房地爪產(chǎn)租矩售客線戶和延業(yè)主截對房晶地產(chǎn)憲的環(huán)刑境、牛功能通、格鞏局、登售后警服務(wù)榨的意來見及撤對某哲種房頸地產(chǎn)物產(chǎn)品陡的接趟受程匪度。坊贊業(yè)激脖3脹．拒新技降術(shù)、貸新產(chǎn)喉品、涂新工碑藝、克新材執(zhí)料的嗚出現(xiàn)訂及其到有房紋地產(chǎn)甩產(chǎn)品罷上應(yīng)假用情稻況。攪損“徐好午宴4粒．諷本企銹業(yè)產(chǎn)嫩品的本銷售鄭潛力像及市拋場占碼有率榜。擔(dān)5．盆建驅(qū)筑設(shè)贈計及章施工蠢企業(yè)閣的有餡關(guān)情抓況。侵便畫濱（捧4）殲房摩地產(chǎn)攏價格嚇調(diào)查魚。耍責(zé)板殖1酸．挑影響師房地藝產(chǎn)價鉛格變框化的縱因素蕉，特嘉別是筆政府嫩價格目政策積對房驢地產(chǎn)捎企業(yè)暖定價律的影柏響。喊塑線隸隔2挽．宜房地蠻產(chǎn)市世場供億求情話況的搏變化百經(jīng)趨讓勢。衛(wèi)懶更冊察3略．絕房地目產(chǎn)商陪品價懷格需肅求彈悠性和宵供給蓮彈性重的大委小。陣布慧朽劉4件．厚開發(fā)版商各重種不硬同的愚價格本策略尋和定柿價方型法對越房地鐘產(chǎn)租鐮售量嘩的影延響。費駝原薄扔5唯．宋國際火、國織內(nèi)相臉關(guān)房斤地產(chǎn)柴市場能的價運格。弦筍遲最皺6屢．辱開發(fā)膚個案貝所在遮城市艱及街注區(qū)房型地產(chǎn)寨市場探價格五。合貪茅頸7聰．籌價格哪變動事后消柔費者傷和開肉發(fā)商等的反爛應(yīng)。單粒拋聯(lián)（頃5）允房異地產(chǎn)溪促銷土調(diào)查咳。懲我產(chǎn)躲1毒．西房地膏產(chǎn)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i)企業(yè)膠來說插有什伙么作焦用。蔑如果晌開始降抓的蕉問題檢就不淋夠準筒，就直使以喬后一懸系列貫市場滾調(diào)查揪工作腐成為具浪費遵，造鎮(zhèn)成損驗失。托一般送來說勝，確蠅定調(diào)追查目掉的要鍛有一或個過弱程，浴一下厚子是雜確定俯不下厚來的犬。根鞭據(jù)調(diào)汪查目愚的的娛不同院，可愈以采枯用控扭測性穩(wěn)調(diào)查相、描搞述性溉調(diào)查悉、因患果性軋調(diào)查坐來確駐定。耐獸牛慮探統(tǒng)測性號調(diào)查偶。票者往當(dāng)矛企業(yè)溫對需已要研脖究的蓄問題永和范柴圍不格明確拜，無腦法確坐定應(yīng)餓該調(diào)邀查哪重些內(nèi)欄容時腹，可鉤以采勾用探援測性陡調(diào)查尸來找含出癥專結(jié)所丙在，議然后半再作榨進一測步研劍究。交例如稱某房紙地產(chǎn)環(huán)公司雀近幾餅個月類來銷宅售下慨降，乎公司寨一時犬弄不譯清楚容什么幟原因液，是早宏觀斑經(jīng)濟毯形勢費不好津所致焰？還偵是廣個告支席出減叮少或狼是銷呼售代馳理效素率低霉造成丹的？艦還是鋸消費網(wǎng)者偏顫好轉(zhuǎn)門變的葛原因剪等等阻。在凡這種駕情況拐下，陜可以棋采用池探測樂性調(diào)滔查，乳從中畝間商娘或者心消費遵者那伍里收脅集資苗料，鉛以便拉找出仔最有拾可能街的原渾因。倘從此伐例可疫以看銜出：抄探測變性調(diào)絞查只婆是收專集一奧些有艇關(guān)資葬料，蛇以確管定問偽題所壁在。枝至于脫問題送應(yīng)如繭何解慈決，魯則有彩待于顯進一摟步調(diào)割查研狀究。籠貝宴觸也描述比性調(diào)消查。嬸睬彎話描速述性澡調(diào)查計只是隸從外述部聯(lián)與系上屈找出感各種傅相關(guān)倘因素烈，并菌不回巷答因田果關(guān)泡系問衫題。徒例如項在銷餃售過情程中令，發(fā)郵現(xiàn)銷兼售量呈和廣歲告有傾關(guān)，涂并不視說明叼何者甲為因民，何僵者為惹果。浮也就涼是說涂描述樂性調(diào)趁查旨敏在說依明什儲么、蜜何時扛、如改何等樂問題宏，并烈不解監(jiān)釋為現(xiàn)何的蚊問題擋。與墓探測游性調(diào)究查比龍較，蘆描述高性質(zhì)則調(diào)查宅需要計有一命事先吳擬定銹的計歉劃，弊需要著確定懶收集斤的資堵料和悉收集豐資料正的步君驟，叔需要仆對某合一專胃門問間題提變出答或案。陪此器凳慈因果亭性調(diào)岸查。滲度匯緒叔這種愚調(diào)查犬是要昂找出底事情獲的原董因和結(jié)結(jié)果住。例損如價攝格和運銷售繩之間戲的因逆果關(guān)醋系如澤何？持廣告壁與銷僅售間葛的因例果關(guān)陜系如剪何？資通常投對于挑一個準房地歐產(chǎn)公聲司經(jīng)粉營業(yè)度務(wù)范聯(lián)圍來課說，其銷售挖、成篩本、地利潤商、市泰場占達有量消，皆嘉為因豬變量級。而死自變淋量較汗為復(fù)莊雜，玩通常便有兩染種情內(nèi)況，罩一類姓是企理業(yè)自拐己本窗身可咬以加而以控蟲制的慕變量拒，又負稱內(nèi)阿生變認量，頃例如須價格股、廣懸告支余出等纏；另蹄一類習(xí)是企蜘業(yè)市壽場環(huán)文境中液不能桐控制擴的變旺量，唇也稱眉外生壘變量廢，例蕉如政都府的圾法律旨、法第規(guī)網(wǎng)、政申策的止調(diào)控圈制的株變量允，例墓如價躺格和畏銷售硬之間傭的因犯果關(guān)散系如猜何？睬廣告新與銷罰售間犧的因大果關(guān)暈系如底何？哄通常蠟對于哀一個粥房地獵產(chǎn)公默司經(jīng)左營業(yè)列務(wù)范蔥圍來謙說，鉛銷售恩、成自本、經(jīng)利潤邪、市帽場占樹有量胸，皆魄為因銳變量革。而拋自變逃量較資為復(fù)好雜，拖通常前有兩臟種情染況，豬一類話是企毫業(yè)自聯(lián)己本鑼身可索以加投以控溉制的危變量批，又辮稱內(nèi)祥生變怖量，梅例如啟價格粱、廣譯告支冊出等禿；另追一類艱是企走業(yè)市匹場環(huán)商境中欣不能床控制以的變尖量，尚也稱刃外生凳變量艘，例著如政晝府的星法律邪、法獄規(guī)、溜政策低的調(diào)蘿整、站競爭杏者的娘廣告悅支出扇與價污格讓脫利等應(yīng)。因燒果關(guān)顫系研均究的皂目的選在于和了解叫以上級這些壘自變園量對絹某一光因變況量（禁例如節(jié)對成隙本）睬的關(guān)浴系。塌閣粒宣預(yù)遵測性免調(diào)查微。香制項蠅預(yù)測絞性調(diào)埋查是量通過停收集隱、分做析、午研究做過去器和現(xiàn)園在的熱各種何市場艷情報側(cè)資料避，運競用數(shù)條學(xué)方尤法，忘估計席未來賢王碼機電腦史公司頌軟件滅中心剪定時弓期內(nèi)盾市場慣對某梢種產(chǎn)籠品的網(wǎng)需求她量及挽其變贈化趨夕勢。胖由于申市場丙情況弓復(fù)雜撿多變授，不湯易準嬌確發(fā)開現(xiàn)問沉題和右提出叔問題錘。因潔此，就在確戒定研瘡究目唐的的儉階段恢，可桐進行陳一些喉情況尊分析毫。例積如前卷面所華述的蛙房地黨產(chǎn)公說司發(fā)脊現(xiàn)近鴿的廣酬告沒負有做主好，勵造成喘消費言者視填線轉(zhuǎn)祥移。祥為此豪便可路做若埋干假滲設(shè)，矛例如先：蒜“將消費驚者認情為該批公司襲房屋路設(shè)計排方安閉較差綱，不牌如其攝他房濃地產(chǎn)擺公司護廣告霉所講后的方瓶案。處”“魔售房教的廣教告設(shè)盒計太肚一般脅”“銀消費還者認要為該瞧房屋戴的四畢周環(huán)屋境不耐夠理漏想。也”天等等除。擬梨定假閑設(shè)的臘主要樓目的鵲是限惠制研箱究或左調(diào)查襪的范蠶圍，殿以便芝使用酸今后獻收集鏟到的譯資料真來檢瓜驗所歇作的恒假設(shè)阿是否厘成立便。嘗飼扯蘋二、枝收集欣信息敬資料在截箱冠膜市場摘營銷笛調(diào)查鞠需要犯搜集腫大量模的信擱息資羊料，介其中極有些升資料圓需要榆經(jīng)常此不斷洋地搜模集，孫有些艱需要班定期狡搜集湖，大旺多數(shù)懶是需詞要時殃才進少行搜您集。省這可撿以參蜜見本夕章第晌五節(jié)犬“礙資料銹收集仍與運減用？漏的敘茂述。巴摧混澤三夫、初雅步調(diào)順查備塑董初絡(luò)步調(diào)隸查的土目的袍是了逃解產(chǎn)傅生問添題的溪一些香原因靠，通繪常有蓬三個斬過程午。喚毅慎（城一）余研究驢搜集乖的信兼息材賠料。救漂蹦菜1爪研采究企微業(yè)外鐮部材燙料。誕從各叮種信鴿息資突料中犯，了鐵解一抱些市盲場情晃況和存競爭閘概況托，從籮中了噸解目違前市合場上果哪類賤房產(chǎn)屆最好筑銷？臭其價米格如籌何？工當(dāng)?shù)貭I消費式者對夠房產(chǎn)饒有什地么偏爽愛？跡縱半洗2懲分艘析企款業(yè)內(nèi)賭部資狀料。剛對公井司的寺各種宅記錄彩、函外件、念訂貨買單、屬年度籃報表那等內(nèi)心部資當(dāng)料進義行分價析、舍從而稠找出揭產(chǎn)生圈問題解的原結(jié)因的象線索矮。精花挎（脆二）像與企堅業(yè)有竄關(guān)領(lǐng)飼導(dǎo)進仍行非純正式折談話胃。梳液喪從關(guān)這些摔領(lǐng)導(dǎo)猴人的遣談話彼中，佩尋找脾市場蜜占有豈率下壘降的傅原因衣，如怎市場怕營銷狡經(jīng)理敗可能漢認為隙房產(chǎn)屑價格灶訂得舉太高葡；工梯程部臭經(jīng)理叼可能醬認為惜設(shè)計冊并不違十分當(dāng)合理巖，材繭料供瘦應(yīng)質(zhì)簡量不寒高；被材料常部經(jīng)丑理可隙能認末為，鑄物價趟指數(shù)仗上漲冶太快恐，所楚劃撥堡的經(jīng)帽費不膛能全撒部采籍用進培口或吃國內(nèi)堵各種報名牌扎材料獲等等煉。題葬蜘（火三）雷了解盜市場鼓情況勢。蹦縮隆市隨場是鈔無情賺的，爬消費避者對阿本公染司所寒開發(fā)融經(jīng)營禁的房單產(chǎn)態(tài)頑度，咐就是競反映脆企業(yè)吩市場閣營銷默水平恒的重她要標顧志，椅也是遇初步弄調(diào)查饒的關(guān)侄鍵內(nèi)刪容。谷如為鐮什么賠消費漿者不密購買享本公陜司商喬品房杰，就震需要三對用備戶進疤行調(diào)河查研縱究。校堵較背四獻、調(diào)疤查設(shè)予計半猶岔根安據(jù)前果面信捎息資食料搜凈集以宣及上拔面初憤步調(diào)顆查的拾結(jié)果儀，可干以提判出調(diào)河查的椅命題夢及實愧施的土計劃陳。比竹如近幅期的屠房地繩產(chǎn)業(yè)夫不太惠景氣役，資壞金積贈壓過裂多，嚼建造斤好的地房子戀銷售伐不暢暗，什潔么原智因呢章？經(jīng)瓣過分責(zé)析先劫擬定斤問題皆產(chǎn)生衡的原直因有球兩點友：一拋點是考國家墊宏觀妙控制葡，銀蒼根收障緊，駕消費打者收簡入沒所有好助轉(zhuǎn)；變另一塘點是冠廣告錫效果周不大錄，沒弦有引捧起消玩費者途足夠謹?shù)呐d邁趣，當(dāng)消費葵者儲濁蓄待勸購。杜為了釋證實烤此命炒題的友正確寬與否去，決瘋定采懇用重腫點調(diào)耍查法既，并環(huán)配合顯個人泉訪問春法的聰調(diào)查罩和電散話調(diào)絮查和溝飲調(diào)查快法來般進行鹿調(diào)查略研究著。沒在收資集原臺始資萄料時呆，一葬般需坑要被粱調(diào)查盞者填者寫或取回答圾各種創(chuàng)調(diào)查睜表格焰或問傳卷。理調(diào)查公表及件問卷服的設(shè)寸計既蔽要具祖有科秀學(xué)性游又要五肯有綱藝術(shù)忘性，而以利昏市場額調(diào)查減工作年的條尊理化擱、規(guī)齒范化痛。一巧項房急地產(chǎn)唱市場常調(diào)查胃工作定至少澡應(yīng)設(shè)紀計以符下四喉種調(diào)乓查表起格。泳錢相缺（法一）爛當(dāng)?shù)貒嵎课葜庐a(chǎn)資撫源統(tǒng)芳計表朝，包訓(xùn)括房親地產(chǎn)凈分布準、面升積、爛類型坐、單媽位價錦格、洞單位素總價淚、開巷發(fā)程庫度、碰居住剝密度燙、交醋易狀東況和曬規(guī)模止、使皺用期暗限、戰(zhàn)抵押梁保險邊、政煤策限鐮制、及競爭可程度旱、發(fā)崖展遠壩景、紛其他醬具體綢情況千和調(diào)團查日潤期等驅(qū)項目康。妻牧替（傅二）召房地仁產(chǎn)出澇租市竿場統(tǒng)命計表盯，包堵括出偷租房尺地產(chǎn)催名稱巧、所該在地愿區(qū)、種出租艙面積勸、租吊金水析平、詞出租壓房的壓類型助和等夾級、謙室內(nèi)蛛設(shè)備翻狀況談（暖歪氣、至煤氣沸、電國話、賴家用委電器帳、廚叛衛(wèi)設(shè)旺備）節(jié)、環(huán)出境條軋件（垂庭房悉租市鵝場的守最大略因素早、具銳體房蓄東記稱錄、糧房地松產(chǎn)出卸租公常司的村資料奪和調(diào)世查日疲期等京項目假。咳電紛（部三）灑房地競產(chǎn)出朵售統(tǒng)四計表化，包出括已拔售和搭待售澤房地方產(chǎn)的既名稱講、地酬區(qū)、世開發(fā)贏商、膀數(shù)量制、結(jié)責(zé)構(gòu)類權(quán)型、處成交諷期、附成交乘條件姓（預(yù)葵付款建、貸尚款額戰(zhàn)和利跌率、橫償還直約束比、其猜他附川加條僻款等著）、節(jié)出售烈時的繡房齡撒和狀載況、尿客戶千資料碎和調(diào)騾查日紹期等異項目帥。染居仰（擠四）銜房地豈產(chǎn)個煮案市拼調(diào)分四析表釘，包別括案污名、吸區(qū)位迷、投華資公主司、葡產(chǎn)品狡規(guī)劃握、推耽出日夢期、楚入伙乳日期腔、基系地面頌積、揮建筑尸密度欠、土灰地使東用年報限、濕單位盛售價撐、付阻款方偵式、羨產(chǎn)品罵特色某、銷于售策六略、既客源疾分析蔥、媒陪體廣潔告、提調(diào)查掀日期怠等項膀目。汽房何地產(chǎn)囑市場夜調(diào)查咱中普脖通采洲用抽系樣調(diào)纖查，眠即從裁被調(diào)儉查總座體中解選擇屯部分蓄樣本球進行補調(diào)查粥，并悔用樣蛇本特景性推止斷總津體特仙性。奇在實民地調(diào)鳴查前除，調(diào)焰查人公員應(yīng)廚該選既擇決摟定抽潮查的秀對象械、方爬法和呈樣本豈的大切小。恢一旦療明確響下來恢，參劣加實新施地悼的調(diào)畢查人芽員必帖須嚴傲格按嘗照抽禮樣設(shè)常計的亂要求將進行浩工作斯，以盒保證遣調(diào)查捕質(zhì)量筒。冤膽賞撫五、少現(xiàn)場揚調(diào)查梅撈嚷元現(xiàn)孤場調(diào)謹查即渠按調(diào)脅查計允劃通虹過各光種方圣式到這調(diào)查愈現(xiàn)場夜獲取寄原始趴資料非和收失集由育他人露整理訴過的硬次級曠資料巡?，F(xiàn)香場調(diào)烈查工藏作的遲好壞粗，直榮接影蠢響到招調(diào)查稿結(jié)果賓的正普確性福。為診此，助必須恩重視勿現(xiàn)場舒調(diào)查醒人員兼的選孩拔和詢培訓(xùn)師工作角，確丹保調(diào)額查人陪員能錄按規(guī)典定進探度和告方法暴取得廢所需灘資料拐。理擊冤六瘦、調(diào)潛查資忠料的呼整理良分析良童蔑其這宿一步率驟是方將調(diào)總查收施集到戶的資徒料進心行匯饒總整梳理、家統(tǒng)計廉和分橋析。迫首先堅，要垮進行籍編輯雨整理慮。就粒是把臂零碎老的、駱雜亂做的、天分散軍的資險料加燙以篩風(fēng)選，兇去粗菜取精繡，去潑偽存囑真，高以保罰證資惰料和艷系統(tǒng)鎮(zhèn)性、匹完整葬性和蠅可靠王性。恩在資賤料編草輯整崖理過凝程中葛，要督檢查風(fēng)調(diào)查均資料逃和誤坡差，溝剔除脅那些聲錯誤騰的資瓜料；咱之后叨要對券資料糖進行洽評定即，以曲確保奮資料初的真暢實與刃準確駁。其月次，絡(luò)要進匯行分扔類編床號，狡就是惑把調(diào)缺查資圣料編陵入適疼當(dāng)?shù)目最悇e牙并編晉上號臂碼，腔以便屠于查釘找、鐮歸檔待和使吸用。積再次音，要存進行強統(tǒng)計羽，將濁已經(jīng)周分類用的資頑料進貪行統(tǒng)倒計計溉算，溜有系貍統(tǒng)地扶制成若各種只計算憲表、命統(tǒng)計夠表、仁統(tǒng)計野圖。寸最后投，對男各項闖資料扒中的職數(shù)據(jù)旱和事截實進理行比贈較分搬析，技得出堵一些煮可以紹說明肉有關(guān)循問題醬的統(tǒng)餅計數(shù)燒據(jù)，舒直至難得出墓必要努的結(jié)扯論。煩仆超姓七疫、撰降寫和寺提交懲調(diào)查下報告首浮箱群撰息寫和索提交擴調(diào)查筆報千浮是房腿地產(chǎn)牽市場未調(diào)查橫工作寺的最俱后一蹲環(huán)。答調(diào)查堤報告猴反映宴了調(diào)稈查工禽作的朗最終科成果調(diào)。要倆十分止重視翻調(diào)查洞報告爆的撰女寫，亮并按偵時提估交調(diào)園查報凈告。素撰寫借調(diào)查織報告見應(yīng)做膏到：滿匯瘦瑞（膀1）四客觀裝、真省實、澆準確稍地反廢映調(diào)瞎查成重果；科鳳紗雞（掃2）葡報告捏內(nèi)容喉簡明請扼要壇，重免點突煉出；扮抬億澆（綢3）鄙文字掙精練零，用歌語中臥肯；揚叨玻確（灑4）批結(jié)論王和建瓦議應(yīng)敞表達閣清晰閑，可蝶歸納姑為要懸點；暗失心資（蹤5）院報告許后慶掠附必歐要的粉表格池和附稈件與跳附圖魚，以汁便閱靠讀和貨使用攝；儀霜倉（瘡6）懸報告椒完整素，印涂刷清微楚美令觀。卷兔慰擁爽在作回出結(jié)業(yè)論以姑后，終市場虛營銷食調(diào)查熟部門膀必須稼提出伸若干姑建議光方案捎，寫賽出書假面報溝告，斬提供然給決費策者濫。在床撰寫遙調(diào)查棗報告株時，告要指套出所沙采用駛的調(diào)說查方營法，權(quán)調(diào)查揚的目僻的，備調(diào)查灣的對劈象，白處理猶調(diào)叮查資孔料的據(jù)方法墨，通有過調(diào)師查得寬出的摘結(jié)論古，并衛(wèi)以此道提出慎一松些合疤理建印議。汽眼貫獲以恐上房蓮地產(chǎn)著市場皂調(diào)查偉程序艇對房腰地產(chǎn)蔥市場殘調(diào)查倚工作湊只具霧有一救般性懲指導(dǎo)循意義廉。在串實際賭工作蜘中，利可視胞具體廈情況描，科吳學(xué)合蛙理地卡靈活悔安排貴調(diào)查貓工作放的內(nèi)昆容。旁擁敲員滯銷悠樓盤樹問題些小析峽--令戶型撫設(shè)計注隨著歐人們枝住房領(lǐng)消費推意識算的增睛強，搶在位循置、僚環(huán)境撫等因主素不俊可改濟變的磁情況憤下，樣房型橫越來膏越成旋為人嘉們挑親剔的猶焦點追。一蛾個成秀功的闊樓盤徒，設(shè)胖計是擠重中魔之重亦。般目前術(shù)的滯糊銷住因宅，壩房型鍬設(shè)計細不合兼理是膽空置伸的主昏要原尋因之晴一。摔當(dāng)前驅(qū)滯銷龍戶型輛設(shè)計哈上的春缺陷澆主要紡有以拾下幾辜種：溝乖門羞客廳刮大而煤不當(dāng)遼，對籮著客殺廳的則門多捉，無粱隱蔽寇空間快；弦客廳嫌的采俱光口灰小或刻采光鄉(xiāng)口凹務(wù)槽深股，使姜客廳師較暗爺；峽客廳聚視野探差，孝窗不刷應(yīng)正洋對墻繡面；落客廳開的形儲狀不患好或抽尺度墳不合景理；辟入戶屋無過璃渡空洞間；混餐廳魯面積煎過大喘或過命?。辉髋P情室的盡寬度魯小于爪3米老或面購積過代?。黄綉魞?nèi)礙交通袋線長繭；抵衛(wèi)生欄間距垃主臥嗎室遠務(wù)或?qū)δ弥兔磸d的品衛(wèi)生膏間無嶼前室釣；填四居莖室的輩戶型填，主首臥室寧不帶辰專用勞衛(wèi)生緩間以永及無頑儲藏鉆空間盾；哭功能家分區(qū)雹不合泰理；懸各功遷能空饑間面估積比鉤例不是當(dāng)；遇躍層爭戶型刮室內(nèi)陜樓梯借的位緒置不舟當(dāng)；兵衛(wèi)生珍間、倘廚房幣寬度胳不夠該等等能。摩尖蔑好目房型筋，是逝消費坑者和杰開發(fā)秧商共扯同追暈求的漠目標叼。桑倆尿戒芽獅首先渾，房撒型設(shè)破計應(yīng)哪體現(xiàn)牌舒適鈔性、爪功能舅性、捉合理亮性、炒私密駐性、撒美觀剩性和晨經(jīng)濟委性。莊好的猛房型膀在布雷局上賠，社村交、輪功能育、私濱人空轉(zhuǎn)間應(yīng)殼有效戲分隔游。株魔逼劉練一停般說站來，良客廳梅、餐炊廳、銳廚房襯是住潔宅中鹿的動乓區(qū)，聰應(yīng)靠頭近入凝戶門統(tǒng)設(shè)置唱；臥額室是鄰靜區(qū)出，應(yīng)纖比較斤深入鉆；衛(wèi)堆生間態(tài)設(shè)在景動區(qū)袖與靜盜區(qū)之蒜間，派以方龜便使奧用。姓翼飲話肉稅采斯光口梯與地執(zhí)面比拿例不野應(yīng)小圍于1糟∶魔7；慰寬度撿不應(yīng)瓦小于窗3．蹲3米桃；主旗臥室挪寬度段不宜植小于辣3米嫌，面丈積應(yīng)則大于判12司平方東米，揚次臥寄室的姐面積捕大于詳10籃平方拍米；敲餐廳柱應(yīng)是蓬明間收，凈收寬度刃不宜稍小于評2．況4游米誠；廚賴房凈沖寬度箱不應(yīng)匙小于待1．劈5米直，宜勿帶一臺服務(wù)粘陽臺只；帶腸浴缸漿的衛(wèi)新生間拖凈寬羞度不哀得小覺于1坐．渴6股米城，如違為淋賠浴則票凈寬付度不辟得小棒于1扁．滿2米娛。脆邪福貪萍其屬次，跳房型網(wǎng)設(shè)計稱還應(yīng)奇考慮獸住房倦的街“炊時期淘消費沾”拍特點頁，即倉針對撓不同零的家未庭結(jié)潤構(gòu)、肺不同屬的年笑齡層疾次，微設(shè)計警出合歸適的玻住宅優(yōu)生活呆空間頭。年訪輕人劉組織族家庭協(xié)，這雙是小頃家庭俘的時貫期消版費；頭當(dāng)孩桑子長簽大，倒有分全室要瞇求了蹲，又顏是一瞎種時定期消濕費；飽小孩授子成碎家了部，老彎夫妻禍需要諷適應(yīng)依老年索生活螺的住甚宅，誕這又食是一掛種時趕期消巷費。券根據(jù)溝滿足代適時砍、實迎際的低需求慚，設(shè)聞計出歷不同呼功能委或互道有兼徹顧的獲房型巧，是毀開發(fā)恥商努慘力的突目標琴。配價格沈定位怎分析職概述晉牌盟鮮在泄市場終環(huán)境債下開雅發(fā)商肆怎樣莫為商損品房顏定價品才屬要合理蜻，是賞根據(jù)廣商品窩房建面設(shè)成他本加房計劃射利潤灶的成雄本導(dǎo)終向定若價較鵝好，管還是層視市孔場供班求關(guān)驅(qū)系的某需求宏導(dǎo)向什定價土為佳煉?下筋文對干此作像一些跡分析私。數(shù)巷大雪利一哲、認損識房搭地產(chǎn)襖價格堡的真樣實面妖目寒摩錢福近房蘆地產(chǎn)愚價格鍛與一渾般物棉價既宿有共遞同之陣處，藥也有見不同特的地鴨方。捎其共憐同之效處是虧：首竟先都軌是價芝格，噸都用億貨幣講表示槽；其籌次是換都有愚波動嶄，受殿供求舅等因傳素的男影響導(dǎo)；第告三，伏按質(zhì)孫論價摩；優(yōu)化質(zhì)高鴉價，蔑劣質(zhì)侵低價鍬。而迫房地縱產(chǎn)價胞格與弄一般霜物價痕相比嘩，更稍表現(xiàn)蓮出房葉地產(chǎn)鹿價格幅不同延的特屈征：孤蠅鋼姿事淹第稼一，業(yè)房地靠產(chǎn)價升格既丘可表蝶示為利交換勒代價輔的價撫格，校同時浴也可根表示棋為使幸用和仁收益猛代價惹的租憑金（繡房地物產(chǎn)價動格V怠S租者金＝瀉本金蒙VS插利息福）。萍筑浙暴先躲其鑼實，差租金衰能較紅準確莊地反霸映商籮品房街實際演價格道，因叫為真妙正需夏要房偵地產(chǎn)儉商品仙的人打，是餃租用剃房地滅產(chǎn)的杏人，申是他莫們看悶中了獻房地圖產(chǎn)商館品的診使用厚價值跨，而夾購買破者則館不一榨定真耳正使鼓用，松他可艦?zāi)苁俏樽鳛殡m一種岸投資委去購煮買商筐品房燒，用才于保護值、凍升值井，他嗚看中繡的是挖房地祝產(chǎn)商籌品所銷具有山的收欣益性薄，房童地產(chǎn)杯的價思值最沒終是講體現(xiàn)崖在使旅用者康身上純。喉純偽廊闊第期二，陸房地伴產(chǎn)價馳格實撿質(zhì)上弊是關(guān)奔于房如地產(chǎn)計權(quán)利煩利益悟的價興格。湊房地季產(chǎn)自旅然地熄理位勁置不劍可移陜動，幸可以慣轉(zhuǎn)移具的并噸非房綁地產(chǎn)旅實物鞋本身沃，而成是有萌關(guān)該村房地購產(chǎn)的貞所有搞權(quán)、襖使用斜權(quán)。廚緊您劈巡辱第墊三，輪房地印產(chǎn)價難格是卵在長像期考隨慮下肅形成寸的。堵一宗正房地弓產(chǎn)通錄常與伐周圍廢其他級宗房芒地產(chǎn)設(shè)構(gòu)成棒某一古地區(qū)毀，這伸個地亡區(qū)并浮非固捷定不猛變的稼，尤掘其是蛇社會棕經(jīng)濟低位置破經(jīng)常蠅在不恭斷變熊化，初所以型房地侄產(chǎn)價圖格是掌在考怎慮該冰房產(chǎn)符過去咬如何誰使用筑，將尚來能光作何酬種使虧用，某總結(jié)脫這些絕考慮過結(jié)果眾后才服能形閱成房洗地產(chǎn)欠的今效日價捷格。吵宰牽指好怠第蹲四，競房地鏈產(chǎn)的胡現(xiàn)實地價格似一般議隨著噸交易萬的必錯要而稠個別挑形成譯，交終易主賓體之繭間的禁個別駕因素市容易跪起作板用。協(xié)這是祝由于扶不可六移動辭性、跑數(shù)量邀固定抗性、截個別砌性等臉土地程的自榆然屬社性，筒使房朗地產(chǎn)綁不同上于一棟般物右品。疑沒有沃一個植統(tǒng)一晉價格叛，或縫指導(dǎo)乒價格椒，交慈易主極體會足根據(jù)危房地丸產(chǎn)的建自身完條件棟，供覽求狀門況而協(xié)接受射不同妄的價冰格。究者森褲釣珠房想地產(chǎn)網(wǎng)價格拒的結(jié)桶構(gòu)包挽括生昆產(chǎn)成孫本、顧銷售偉成本束、利委潤和眨稅金云等項易目（銷略）難。障檔浸能葡二灰、制塞定房沫地產(chǎn)緊價格隱合理餓的定零價目蹄標覺料超污植首卷先，叨對每寬一個坊開發(fā)漲商來步講，礎(chǔ)追求銅最大耗利潤峽是自蒼然的艦，這植便是識定價閑目標玻。不征少開敗發(fā)商巨往往響會將羞價格驗盡量區(qū)定高弓以獲榜取高丟額利瓦潤，憶這在溪90糕年代彼初賣明方市伶場下狂，可垮能是盛行得奔通的諷。如竹今在晌市場倒日益尼成熟狗的情憤況下羨，價奉格的誤高企犯只是川開發(fā)肯商一酷廂情石愿而場已。挖事實為上，窗追求逼最大丈利潤憐并不稀等于窩定高扶價格臘，而踢是追頂求企尺業(yè)長漫期目取標的京最大宏利潤廈，高訴價帶型來的偉高額膀利潤爽只是疤短期筋的，馬逐漸蘋會受熟到消盟費者近的不盒滿而熔拒絕虛購買學(xué)，反奸而讓蚊競爭渴者爭覆得市壓場。拜以低逐價入彈市爭墾取顧鵝客，誓擁有涉消費緞?wù)?，羞才能急給企薄業(yè)帶卵來長滅遠的搬利潤斯。熔菠賊橡串房迅地產(chǎn)荒價格足始終推是購瓜房者瓦、開視發(fā)商殊以及塘競爭怕同行伴最敏嗎感的嘩問題抽。當(dāng)瞞同地蓮區(qū)有蠟多個此樓盤論參與妻銷售晉競爭湖時，日在樓淡盤素巖質(zhì)相筆近的旁情況性下，智價格題較低類者往科往能靠取得慨良好欲的銷需售成睬績。徒在定淡價之趕前，飛作為角開發(fā)蚊商應(yīng)溝仔細貍研究執(zhí)同區(qū)乞競爭蜜對手素的定孝價和籠有關(guān)沿樓宇包設(shè)計摧、施失工質(zhì)愿量、例建筑動材料雞、銷割售手恩段等玻方面碎資料柱，以輛制定意具有免競爭看力的傭價格姿。一踐般可疾以同既地區(qū)究同類估房屋冤市場寄占有淚率最礙高的談樓盤藥價格足為基緣礎(chǔ)價能格，怕考慮芬自身周位置杜、設(shè)其計、蹈技術(shù)撓水平懇、配住套設(shè)識施等楚不可言或缺譜的因果素，梅或以順高或敞低于厚競爭興者的宜價格韻出售權(quán)，如準高于拜基礎(chǔ)光價格誠，必嫌須具篩備超暫過競趕爭者灰的有牽利條甜件，短使顧篩客愿底意支飾付較未高的震價格革。緒錘貞槐省以突取得踢最大卸利潤鐮作為妖定價抓目標茅，是旅個抽贈象的儉數(shù)字拜，是壇大前釘提。城如果緞要將樂目標神具體梳化，日也可暴將投男資利紐潤率久作為飄定價摸目標屆。即含在總?cè)轶w投血資基鞏礎(chǔ)上恢加上壟事先悲確定言的投忠資利西潤率懇，計膚算出號售樓齡的價據(jù)格。休但是那投資宰利潤博率為僑多少至才合腹理呢雁？在貼房地震產(chǎn)熱懶火朝鋼天的流90婆年代濱初，生房地件產(chǎn)市欣場的股投資丘收益夫率可喂高達爺40華％。何當(dāng)市核場趨享于成英熟和病規(guī)范真以后俗，房繼地產(chǎn)帝的平犧均利顫潤仍抄可能犯高于奴社會桿平均程利潤明，以法高風(fēng)摩險、災(zāi)高回輔報為峰特征欣的房展地產(chǎn)菜平均博利潤財將可籌在1緒0％飽到2譯0％網(wǎng)之間瀉。糞拴墻錫涉三牌、房施地產(chǎn)敏價格射的合淺理定拍位溉減厚幕母現(xiàn)勻房地勿產(chǎn)定親價通吃用的升定價塘方法荷有成天本導(dǎo)釀向法冶和需逝求導(dǎo)慨向法肢。插為蚊麻令成隔本導(dǎo)弱向，職顧名渾思義焦是以括總成揉本為笛中心別來制觸定價仔格。散磁舍執(zhí)存騾即離：價百格＝尼成本緊＋利尚潤＋容稅金曉（其捏中利國潤可蛛用銷排售利爐潤率燦計算忘也可揮用投徒資利陷潤率聚計算先）愉蛛袋昌理成典本導(dǎo)蟲向法廈緊緊語圍繞能著開逮發(fā)商死的利屬潤目圖標，腸有利痰于最醋大限暴度地威控制因成本痕，而誓目標存利潤味也可飾根據(jù)欠目前截房地肯產(chǎn)業(yè)喇平均義利潤狹率，埋視自榆己項教目的濤規(guī)模普、設(shè)澤計、封套型畫、環(huán)屑境、乖施工辛質(zhì)量糠等因誰素相居應(yīng)制魯定合結(jié)理的鄰目標豆利潤美，這怕種方調(diào)法無只疑是泛比較察簡便儉。但務(wù)由于再開發(fā)最商取馬得地牙塊的蝕途徑世不同洽，經(jīng)奔營管齊理水箱平不爐同，衰同等逃樓宇視成本釣的差息異也襖比較春大，娘如果澤僅以極自己賤的目忙標成古本加熊目標酬利潤感制定墾價格擺，這驚個價然格未仗免是沙一廂板情愿道，市鑄場是僻不管抓你成黑本，踏不管卷你利滾潤的纏，市么場能脂接受擾的價主格才兔是合箭理的閥價格灣，只召有接巨受你棕的價珍格你稼的房曉子才繳能賣串出去擔(dān)。況支且如熄果市呀場能生接受蹄的價止格高絮于原鉆來目智標成抬本加同目標所利潤退制定野的價階