關于西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示

關于西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示

【論文關鍵詞】房地產市場；房地產信貸

【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發(fā)的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎，市場呈現出諸多新的發(fā)展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發(fā)展。本文結合詳盡可靠的數據對西安地區(qū)房地產市場及其信貸現狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機。

2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規(guī)范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業(yè)快速擴展開發(fā)提供了有力支持。房地產業(yè)開始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進行調整。

經濟開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來區(qū)域規(guī)劃建設的推進，已經成為地產發(fā)展的熱點區(qū)域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發(fā)展進入新的階段。

一、房地產市場現狀分析

1、全國房地產市場現狀

2007年，全國房地產開發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國完成房地產開發(fā)投資25280億元，同比增長%。全國商品住宅竣工面積億平方米，同比增長5%；銷售面積億平方米，同比增長%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區(qū)域經濟區(qū)域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續(xù)走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產市場現狀

2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環(huán)境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發(fā)展愈趨健康、成熟。

運行狀況。近年來，西安市房地產市場規(guī)模逐步擴大，房地產開發(fā)市場中企業(yè)、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地畝，其中住宅用地畝，商業(yè)性用地畝。成交土地畝，其中住宅用地畝，商業(yè)性用地畝。

②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩(wěn)增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。

運行特點。商品房開發(fā)和交易市場異常火熱，開發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩(wěn)。

二、房地產信貸現狀分析

1、全國房地產信貸現狀

2007年對于中國房地產業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發(fā)投資增長仍有所加快。全年房地產開發(fā)投資25280億元，比上年增長%，其中商品住宅投資18010億元，增長%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環(huán)境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業(yè)整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內6次加息，房地產宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業(yè)有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優(yōu)化。

2、西安市房地產信貸現狀

運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額億元，同比增長%，增加了個百分點，其中個人購房貸款余額億元，同比增長％，增加了個百分點。

房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態(tài)勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。

房地產開發(fā)貸款保持小幅增長趨勢，地產開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來，西安市房地產開發(fā)貸款呈現小幅增長態(tài)勢，截至12月末，房地產開發(fā)貸款億元，同比增長％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發(fā)貸款億元，同比增長％；房產開發(fā)貸款億元，同比增長％。

信貸情況以農業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營業(yè)部房地產類余額399895萬元，占營業(yè)部貸款總額的％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發(fā)貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發(fā)的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。

三、西安房地產市場存在問題的因素分析

西安地區(qū)房地產發(fā)展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析

1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。

2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產發(fā)展相關啟示

長期來看，房地產市場的健康發(fā)展還需要

隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發(fā)展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區(qū)經濟發(fā)展和社會進步的重要體現。

【參考文獻】

[1]王有志，郭勇.西安房地產發(fā)展與其