全國律師協(xié)會(huì)及業(yè)務(wù)管理操作指引

中華全國律師協(xié)會(huì)律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引目錄總則第一章房屋拆遷前期準(zhǔn)備中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作及應(yīng)當(dāng)注意的問題第三節(jié)律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段的工作第二章房屋拆遷評估中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定第三節(jié)拆遷估價(jià)過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容第三章房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定第四節(jié)被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)第五節(jié)特殊對象的補(bǔ)償與安置第六節(jié)貨幣補(bǔ)償款的分配第四章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)裁決申請與受理階段第三節(jié)裁決審理階段第四節(jié)行政強(qiáng)制執(zhí)行階段第五章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)集體土地的征收征用及補(bǔ)償?shù)谌?jié)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置第四節(jié)農(nóng)村房屋拆遷評估第六章行政復(fù)議與訴訟中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)拆遷行政復(fù)議第二節(jié)拆遷訴訟第三節(jié)律師在拆遷訴訟中的舉證附則總則第1條制定目的為提高律師承辦房屋拆遷業(yè)務(wù)的服務(wù)水平，指導(dǎo)律師辦理與房屋拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和最高人民法院相關(guān)司法解釋，結(jié)合拆遷業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗(yàn)，制定本指引。本指引供律師在辦理拆遷法律服務(wù)業(yè)務(wù)中參考和借鑒，并非強(qiáng)制性規(guī)定。第2條概念界定2.1城市房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。2.2農(nóng)村房屋拆遷，是指經(jīng)依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。2.3拆遷人，是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。2.4拆遷單位，是指依法取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè)。2.5被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。2.6房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個(gè)人。2.7違章建筑，是指依法應(yīng)予以無償拆除的違法建筑物。第3條律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則拆遷關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利益，律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則：3.1忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)國家法律的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。3.2專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。3.3勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考，恪盡職守，根據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。3.4支持合理補(bǔ)償原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)支持被拆遷人的合理補(bǔ)償要求，合理補(bǔ)償?shù)牡拙€是：被拆遷人原有居住水平不因拆遷而降低。第4條律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求4.1律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險(xiǎn)。4.2律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。4.3律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會(huì)穩(wěn)定作為自己的社會(huì)責(zé)任，把維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益、促進(jìn)矛盾化解、構(gòu)建和諧社會(huì)作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。4.4律師在辦理拆遷法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。第5條本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍5.1本操作指引適用于律師代理與拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律業(yè)務(wù)。主要適用于律師在提供拆遷法律咨詢；受托調(diào)查、起草并修改拆遷計(jì)劃與方案；起草并修改各類法律文書；出具專項(xiàng)法律意見書；培訓(xùn)拆遷管理與實(shí)施人員；代理政府、拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人參與拆遷評估活動(dòng)；參與聽證及談判活動(dòng)；參與行政裁決活動(dòng)；參與強(qiáng)制拆遷活動(dòng)；參與行政復(fù)議活動(dòng)；參與仲裁活動(dòng)；參與訴訟活動(dòng)等法律服務(wù)。5.2涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使（領(lǐng)）館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用本操作指引。第一章房屋拆遷前期準(zhǔn)備中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定本章所稱前期準(zhǔn)備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。第6條房屋拆遷的前提條件國家法律規(guī)定，凡需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機(jī)關(guān)提出申請，取得行政許可后，方可實(shí)施拆遷房屋。其中，城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》，農(nóng)村為拆遷許可證或征收批準(zhǔn)文件。第7條概念界定7.1搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者行政裁決中規(guī)定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。7.2拆遷期限，是指拆遷許可證設(shè)立的實(shí)施拆遷活動(dòng)的期限。第二節(jié)律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期掛準(zhǔn)備詞階段櫻的工斗作及奧應(yīng)當(dāng)街注意鮮的問摟題第毒8條霸律冷師代掩理拆遼遷人蘭、拆蘿遷單正位在吩房屋幼拆遷根前期擦準(zhǔn)備貓階段稀的工旦作：聚8.當(dāng)1核票實(shí)擬脫拆遷私地段瓶的土暖地性珍質(zhì)，陰以確艇定是擴(kuò)適用稿城市延還是牌農(nóng)村兔房屋憐拆遷好的程箱序。錘8.飼2核指實(shí)拆鈔遷人野、拆喂遷單摧位的嚴(yán)主體蓋資格孤與資鄭質(zhì)，邀核實(shí)駛拆遷米工作刻人員查的上超崗證指并核李實(shí)拆豐遷人腿與拆流遷單尊位簽挑訂的越拆遷朋委托摘合同義。愿8.銷3核通實(shí)拆瘋遷人耗是否房已合慕法取壇得國渾有土捷地使栗用權(quán)敲或土滲地征嶼收征遲用批睜準(zhǔn)文錫件且膛是否戒依法午公示贈(zèng)。葉8.射4核正實(shí)拆瘦遷人替是否往已合遇法取唉得建激設(shè)項(xiàng)兆目批補(bǔ)準(zhǔn)文癢件且害是否征依法什公示過。忘8.翠5核資實(shí)拆坊遷人憑是否津已合兔法取狡得建會(huì)設(shè)用棚地規(guī)腸劃許茶可證奏且是限否依精法公掉示。料8.陶6調(diào)靈查被粥拆遷鏈人的喘基本盆情況引（拆達(dá)遷的核四至滅范圍右、房饑屋類務(wù)型、洗面積該、戶宿數(shù)、劃人口驅(qū)、老溜弱病腹殘?zhí)叵剖鈱蟮韧?。?zhàn)8.睛7核鹿實(shí)在狂規(guī)劃珍管理腐部門講核發(fā)尺建設(shè)呈用地夜規(guī)劃渣許可設(shè)證、跑確定賞拆遷岔范圍唇后，謙拆遷濁范圍殿內(nèi)的專單位榜和個(gè)幕人有受無進(jìn)灘行下尺列活距動(dòng)：肺（1航）炭新建慶、改帥建和雖擴(kuò)建碎房屋犯及其效附屬軋物；備（2些）唇改變幣房屋特和土鞭地用豪途；咳（3才）夏建立朽新的軌房屋堪租賃輝關(guān)系旦；額（4偽）將分列趴房屋議租賃播戶名芝。息8.不8參鏡與制蜓定拆氏遷方名案的嗓聽證游會(huì)，棵發(fā)表管律師豪意見岡。采8.蜘9核侵實(shí)拆節(jié)遷計(jì)恨劃與飽拆遷潛方案若的合牙法性描、完康整性巖、可限行性測，拆虎遷方蹤案應(yīng)表載明浙如下扎事項(xiàng)埋：司（1期）飯拆遷斥四至奶范圍歲；貧（2溪）篩拆遷日房屋狂總建想筑面信積（農(nóng)分別拌列出組居住管房屋雖與非全居住皇房屋描的具引體數(shù)慎量及滿公房扛、私丘房、槽宗教紹產(chǎn)和軋代管菠產(chǎn)的督具體戶數(shù)量裂）；駐（3芬）蛇拆遷果戶數(shù)駕；屋（4啄）新拆遷燒期限肥；竭（5蓮）擺拆遷帶范圍質(zhì)分期糊實(shí)施妹拆遷濤的情江況；啄（6筒）萬拆遷杰補(bǔ)償炭安置臟資金施總額容的預(yù)攤算；療（7屋）觀申請潮拆遷魂許可敏證時(shí)橡首期趕補(bǔ)償良安置藍(lán)資金挨到位被數(shù)額盟、產(chǎn)責(zé)權(quán)調(diào)培換房廟屋的股面積炸量與剖價(jià)值慘量，鋒以及銀后續(xù)艙資金糧分期慨到位嫁計(jì)劃盆；膚（8景）土實(shí)施批拆遷巾的方折式；惡（9運(yùn)）杯拆遷棍計(jì)劃擁是否議已經(jīng)倆列入羽本地汗經(jīng)濟(jì)描發(fā)展勾計(jì)劃祝和本支?。ㄍ甘校╉?shù)牟鹜眠w計(jì)奪劃；鈔（1謠0）炸核罪實(shí)拆封遷人缸是否籌有足瞧額的宏拆遷稻補(bǔ)償址安置先資金敢專用嘴存款撇賬戶掃，前萍述存缸款金脊額不占得低澆于省暗市政版府規(guī)朵定的腦補(bǔ)償足安置歡資金獅總額鍵的比協(xié)例。碌該存假款金惱額與姨安置籃用房掃價(jià)值壓之和璃不足術(shù)補(bǔ)償隙安置治資金表總額收的，嘩建設(shè)誰單位渣應(yīng)當(dāng)終在拆矮遷方絕案中駕明確乒資金哈分期斤到位膀的時(shí)黃間；砌（1潮1）宴核裂實(shí)用勉于產(chǎn)松權(quán)調(diào)詞換房際源的缸產(chǎn)權(quán)趙是否鍵清晰蹈、無守權(quán)利勤負(fù)擔(dān)顯；娃（1編2）薄核域?qū)嵱媒碛诋a(chǎn)護(hù)權(quán)調(diào)枕換房棗源是湖否符詳合國敢家質(zhì)恨量安鋒全標(biāo)州準(zhǔn)及候是否駁達(dá)到唉當(dāng)?shù)仡惞擦芙ㄖO(shè)施緊配套掏要求頸。僅第9煉條誕律師恢代理洲拆遷脾人、皇拆遷釘單位宅在城刷市房委屋拆透遷前葬期準(zhǔn)賞備階烘段應(yīng)柄當(dāng)謹(jǐn)駝慎注靈意的頑問題壟：既9.險(xiǎn)1律感師應(yīng)敏提示窗委托支人，役拆遷乳主管旱行政往機(jī)關(guān)棄不得謙作為合拆遷爹人，堪也不其得接砌受委浪托實(shí)癥施拆靜遷。齊9.劈2律紗師應(yīng)法提示叛委托太人，粉不得挽采用繁恐嚇趨、脅老迫以矛及停挺水、塌停電脹、停短止供勤氣、鋸供熱迅等非名法手毫段實(shí)捧施拆聲遷。促9.善3律數(shù)師應(yīng)剖提示刷委托和人，準(zhǔn)須按聲照房架屋拆寶遷許久可證婦確定熄的拆呢遷范斜圍實(shí)晃施拆水遷，好不得蠢擅自示擴(kuò)大牽或者跟縮小尼。確粒需擴(kuò)剩大或勻者縮奪小拆膛遷范掘圍的擾，應(yīng)方當(dāng)按酸規(guī)定爬辦理嫌規(guī)劃剝、土權(quán)地批耳準(zhǔn)手刊續(xù)，隔并向撿頒發(fā)勾該拆李遷許露可證芹的拆并遷主朗管行掛政機(jī)縮關(guān)申脾請變捎更拆沾遷范蒼圍。涉9.隊(duì)4律壓師須企提示蝴委托天人，懸要在腸拆遷撕期限職內(nèi)完柏成拆架遷。部確需那延長概拆遷憑期限妨的，誘應(yīng)當(dāng)雜在拆挺遷期始限屆浙滿日鞏的1監(jiān)5日分前，世向拆綢遷主獎(jiǎng)管行者政機(jī)叮關(guān)提浴出延曲期拆超遷申梯請，皮區(qū)、里縣房冶屋土籃地管桑理局譯應(yīng)當(dāng)食在收飲到延花期拆爭遷申曾請之兇日起訴10播日內(nèi)產(chǎn)給予頸答復(fù)五。虹9.敏5律爭師應(yīng)鍛提示搭委托陸人，怕建設(shè)團(tuán)項(xiàng)目高若在拖拆遷擾期限祝內(nèi)發(fā)危生轉(zhuǎn)樓讓，懷應(yīng)當(dāng)哨經(jīng)拆慢遷主師管行介政機(jī)匠關(guān)同英意后五，辦愈理房倒屋拆尚遷許誠可證降變更夕手續(xù)設(shè)；拆瞇遷主央管行象政機(jī)雷關(guān)應(yīng)針當(dāng)將跡變更春后的委房屋座拆遷利許可沈證的房相關(guān)紗內(nèi)容常予以湯公告揚(yáng)。建脂設(shè)項(xiàng)畜目轉(zhuǎn)蚊讓人裙尚未連將拆士遷補(bǔ)屯償安纏置協(xié)翁議或應(yīng)者裁耀決載朱明的神有關(guān)絡(luò)權(quán)利開、義原務(wù)履道行完標(biāo)畢的述，由勝受讓構(gòu)人繼色續(xù)履牌行；殘項(xiàng)目有轉(zhuǎn)讓裕人與蜜受讓負(fù)人應(yīng)霉當(dāng)書綢面通敵知被天拆遷仍人、向房屋暮承租項(xiàng)人，習(xí)并自褲轉(zhuǎn)讓煩合同僅簽訂套之日巧起3爪0日本內(nèi)予戴以公栽告。批9.恥6律駕師應(yīng)吳提示產(chǎn)委托弊人，欲拆遷蘇補(bǔ)償快安置語方案只要符倍合黨培的方像針政介策、徒國家器法律弱規(guī)定非，以糕及本得地的嬸實(shí)際邁情況草。如滑存在夕可能依嚴(yán)重末侵害率被拆頌遷人售合法滔權(quán)益四的情奧況，猛經(jīng)提瞧示，景委托膜人拒春絕調(diào)箱整的寸，律替師應(yīng)鍬解除憶委托腰。捆第三絡(luò)節(jié)半律師并代理薄被拆叢遷人孩、房艘屋承葡租人造在城以市職房屋慮拆遷榆前期淋準(zhǔn)備柄階段牛的工劃作第僅10表?xiàng)l蓋核實(shí)債拆遷椅人、賢拆遷逗單位嶼的主挪體資番格與燃資質(zhì)離，核索實(shí)拆暫遷工扶作人舉員的班上崗迫證。積第1創(chuàng)1條牲核稻實(shí)拆任遷人惹是否鄉(xiāng)已合泳法取倉得國碼有土誘地使董用權(quán)梳批準(zhǔn)購文件斬。怠第1瘡2條瞧核及實(shí)拆湊遷人澡是否搞已合青法取索得建繭設(shè)項(xiàng)侍目批陣準(zhǔn)文紛件。飄第1丈3條比核嚇實(shí)拆剖遷人項(xiàng)是否舒已合肢法取桶得建絕設(shè)用際地規(guī)惕劃許輪可證款。運(yùn)第1譽(yù)4條竟核濫實(shí)拆訪遷許亦可證櫻是否恨載明量拆遷時(shí)人、掠拆遷進(jìn)范圍傅和拆貫遷期盈限等宇事項(xiàng)聞并準(zhǔn)砌確無首誤，乖并核爭實(shí)委兵托人男是否灶在該繼拆遷遙范圍竊內(nèi)。尿第1冊5條武參蘆加制梯定拆寨遷方跌案或宋是否睡作出欺拆遷蹄許可灣的聽盒證會(huì)捧，發(fā)亞表律你師意應(yīng)見。艱第1拖6條其核購實(shí)拆培遷計(jì)暑劃與路拆遷澆方案挖的合沉法性耕、合信理性聯(lián)、完怨整性歇、可尤行性粱，拆腦遷計(jì)祥劃與引方案帝除了圣說明炸拆遷曲依據(jù)蛛之外助，還壁應(yīng)說刻明如壤下事蹄項(xiàng)：悟（1著）隱拆遷專四至喊范圍院；釀（2掙）裹拆遷斑房屋使總建驚筑面稅積（臨分別慧列出白居住圣房屋婚與非偵居住道房屋爽的具構(gòu)體數(shù)碎量，王公房陸、私芹房、盟宗教吵產(chǎn)和稀代管倚產(chǎn)的絨具體員數(shù)量間）；何（3隱）胖拆遷套戶數(shù)腿；狂（4吵）蓄拆遷暈期限懂；活（5且）猴拆遷賣范圍炊有無享分期秤實(shí)施蒙拆遷憲的情燒況；療（6李）宜拆遷困補(bǔ)償齒安置蔑資金世總額喘的預(yù)蔥算；公（7滔）靈申請草拆遷熱許可舌證時(shí)鄙首期喪補(bǔ)償晨安置贊資金改到位元數(shù)額尼、用遮于產(chǎn)謊權(quán)調(diào)發(fā)整房使屋的均面積訴量與能價(jià)值犬量，幕及后跡續(xù)資勤金分雪期到蓄位計(jì)怕劃；狼（登8）識實(shí)雷施拆捐遷的狂方式薯。洽第1盒7條燒核草實(shí)拆介遷人疲是否旦有足隸額的是拆遷爬補(bǔ)償閘安置非資金邁專用兼存款氏賬戶句，前兼述存棍款金部額不布得低惕于省框市政艙府關(guān)撞于應(yīng)粱占補(bǔ)倦償安晴置資醋金總繩額的色比例昆，該虛存款版金額吹與安獲置用賭房價(jià)技值之鄉(xiāng)和不寸足補(bǔ)慢償安悼置資董金總趙額的光，建鏈設(shè)單恩位應(yīng)嘩當(dāng)在形拆遷橋方案犧中明是確資聲金分飲期到瓶位的坊時(shí)間圣。逆第1蓄8條削核倉實(shí)用恭于調(diào)善整房好源的聚產(chǎn)權(quán)聞是否巡清晰震、無倦權(quán)利搬負(fù)擔(dān)皺。晚第1動(dòng)9條川核釀實(shí)安償置房薄源是票否符年合國鋒家質(zhì)侄量安談全標(biāo)侄準(zhǔn)及棒是否篇達(dá)到仗當(dāng)?shù)胤涔帛B建筑幸設(shè)施睡配套珍要求玻?？岬?劃0條么獎(jiǎng)藍(lán)勵(lì)措戰(zhàn)施。惕第2畢1條識對秩特殊籃問題則的應(yīng)惡急方圖法。早第二印章牲房屋撫拆遷誕評估宋中的憲律師踏實(shí)務(wù)省第一后節(jié)罷一般助規(guī)定添第2合2條琴房只屋拆賠遷估閉價(jià)，哭是指阻為確堤定被醋拆遷某房屋橋貨幣駁補(bǔ)償奔金額版，根你據(jù)被舒拆遷固房屋鍬的區(qū)新位、告用途總、建砌筑面薯積等四因素及，對淹房地都產(chǎn)市釣場價(jià)命格進(jìn)傻行的暮評估低。瘦第2奸3條洗房雹屋拆厲遷估其價(jià)時(shí)眾點(diǎn)為武房屋恨拆遷含許可巷證頒亦發(fā)之永日（拾農(nóng)村火房屋踏拆遷乘評估駱為征軟地公父告發(fā)溫布之帝日）嫩。拆虛遷規(guī)餓模大偉，分百期分虎段實(shí)榨施的謙（包牛括延炊期）爹，以夢當(dāng)期謊（段凈）房苦屋拆暖遷實(shí)乳施之略日為慰估價(jià)夠時(shí)點(diǎn)聯(lián)。爸第二曠節(jié)衣拆遷威估價(jià)臣機(jī)構(gòu)埋的確哥定未第2膊4條逮房最屋拆煙遷估蘿價(jià)機(jī)也構(gòu)的途執(zhí)業(yè)態(tài)資質(zhì)膨律師升應(yīng)提款示委垃托人循：從伏事房倘地產(chǎn)婆拆遷吵估價(jià)壯的房恢地產(chǎn)魚估價(jià)計(jì)機(jī)構(gòu)殖，應(yīng)模當(dāng)具猾有經(jīng)廚建設(shè)怒行政負(fù)主管化機(jī)關(guān)許依法俱核準(zhǔn)醉的相束應(yīng)房撓地產(chǎn)販估價(jià)詞資質(zhì)防。不劇具備告資質(zhì)晝的房劈地產(chǎn)完估價(jià)竹機(jī)構(gòu)秋，不禽得接蘿受房鑼屋拆即遷估侄價(jià)委臟托、刊出具赴估價(jià)愁報(bào)告翁或價(jià)元格咨參詢報(bào)花告。暴第2殃5條謹(jǐn)房旱屋拆螺遷估榜價(jià)機(jī)信構(gòu)的盼產(chǎn)生楚根據(jù)枯有關(guān)巡規(guī)定寺，估濁價(jià)機(jī)聽構(gòu)的程產(chǎn)生萌有三予種方舟式，怕一般賤采取子被拆鑒遷人牢投票萄的方遇式，傷也可囑以由菊拆遷仔當(dāng)事筋人通菌過協(xié)兼商一賤致的糞方式某或者哈抽簽撕方式敵確定列估價(jià)睜機(jī)構(gòu)資。獅第2械6條懶拆捐遷估句價(jià)委洽托栗同一逮拆遷洗范圍盛內(nèi)，抽一般剝情況蔑下只尺能委炕托一蕉家估編價(jià)機(jī)填構(gòu)進(jìn)掃行估倦價(jià)，貞并與懶其簽盈訂書持面的蔥房屋折拆遷扒估價(jià)愉委托頑合同聲。在騎簽訂骨房屋兄拆遷鄭估價(jià)布委托迎合同盯時(shí)律宮師應(yīng)遞核實(shí)汪如下莫內(nèi)容溫：平（1供）再核實(shí)妹雙方堂當(dāng)事慈人的泛主體風(fēng)資格爺；版（2徒）殖委托仇范圍橋是否懂是在聲房屋圣拆遷深許可御證確企定的翅拆遷鈴范圍左內(nèi)；巷（3犯）傾委托題估價(jià)蘿的被露拆遷馬房屋芽的性情質(zhì)、泥用途羊、面頑積；送（4請）韻估價(jià)僻的價(jià)傻值標(biāo)乞準(zhǔn)及乒估價(jià)渣方式濕；熔（5問）馬需要?dú)v雙方熟當(dāng)事盯人提絡(luò)供的跪資料日及提臂供方也式；站（6煤）暑估價(jià)頂報(bào)告被的交棕付日初期；弄（7才）弄酬金給及支薪付方勸式；積（8端）殘違約桑責(zé)任息；攜（9件）鉗爭議吹的解慰決方園式；詢（1燦0）粘其瞧他需弄要約無定的駐事項(xiàng)綱。嫌第三礙節(jié)叢拆遷淋估價(jià)婦過程逗中律睛師法釋律業(yè)敲務(wù)的飽工作真內(nèi)容第27條拆遷估價(jià)過程中律師工作的一般內(nèi)容：（1）核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。（2）對估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。而拆遷主管機(jī)關(guān)可對投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以邀請紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。（3）對拆遷估價(jià)委托合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。（4）核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。（5）對估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。包括履行拆遷估價(jià)委托合同的情況、估價(jià)內(nèi)容的真實(shí)性與合法性、房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)及估價(jià)報(bào)告的有效期限以及是否由兩名以上專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。（6）對估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序合法性進(jìn)行核實(shí)。迫（7睡）遼如委必托人此對估降價(jià)報(bào)爹告有修疑問鈴或異祖議的帽，協(xié)箏助委初托人盈向原脆估價(jià)韻機(jī)構(gòu)勢詢問旨、申向請復(fù)巨核，齡或者絮另行曠委托源估價(jià)幅機(jī)構(gòu)垮重新訂評估蠅。歌（8屆）鉤對委電托人蛋就原斜估價(jià)分機(jī)構(gòu)切的估伴價(jià)結(jié)資果、奴復(fù)核錄結(jié)果饅有異食議，桐或者吳另行約委托精估價(jià)態(tài)的結(jié)懶果與全原估粘價(jià)結(jié)繭果有淚差異過，且首協(xié)商槍達(dá)不屈成一福致意佩見時(shí)慚，律針師可登以協(xié)壘助委丈托人農(nóng)在收雁到估乞價(jià)報(bào)慣告、資復(fù)估恨結(jié)論晶或重漿估報(bào)欺告后荷的5補(bǔ)日內(nèi)壘向被進(jìn)拆遷狂房屋歲所在迎地的除房地營產(chǎn)價(jià)譽(yù)格評嘩估專蜻家委筆員會(huì)畝申請代技術(shù)勉鑒定販。根（9闊）煌對房宜地產(chǎn)菠價(jià)格敏評估拜專家移委員搬會(huì)成飽員是螞否與鉤原估升價(jià)機(jī)舅構(gòu)、燒拆遷容當(dāng)事扒人有教利害拋關(guān)系牛，或雀者是凡否是癢拆遷條當(dāng)事后人進(jìn)播行核班實(shí)。倉（1偶0）倉律妄師應(yīng)鋼提示步委托堵人，降若房指地產(chǎn)詞價(jià)格褲評估徹專家餃委員斃會(huì)認(rèn)墻為估閑價(jià)報(bào)矮告存誦在技袋術(shù)問資題的覽，應(yīng)炮要求剖估價(jià)案機(jī)構(gòu)欄改正壺錯(cuò)誤懼，重父新出亡具估條價(jià)報(bào)導(dǎo)告；但而拆囑遷當(dāng)杜事人叫對重艙新出軌具的凍估價(jià)區(qū)報(bào)告壽仍有堵爭議昌的，劉可以阻重新貓向?qū)Ｔ缂椅皢T會(huì)廈申請梁鑒定云。巾第2臨8條孤拆辟遷估景價(jià)過存程中奇律師江為拆柱遷人獎(jiǎng)提供挖法律鳴服務(wù)椅時(shí)的徒注意蚊事項(xiàng)捆：泳28紡.1乳律師悄應(yīng)提忍示委腥托人飛，須當(dāng)如實(shí)誤向估坐價(jià)機(jī)請構(gòu)提瞧供估騙價(jià)所酷需資乎料，陽協(xié)助泄估價(jià)晶機(jī)構(gòu)慈開展景現(xiàn)場湖查勘乖等工冠作。點(diǎn)28悶.2掙律師會(huì)應(yīng)提兇示委肯托人芬，將徒分戶裕估價(jià)宏報(bào)告荷送交玉被拆腹遷人擦。丟28御.3謹(jǐn)律師坐應(yīng)提估示委迎托人棗，拆恩遷估翁價(jià)的逢價(jià)值拿標(biāo)準(zhǔn)絕為公景開市逗場價(jià)沾值，殘不考痰慮房先屋租哄賃、買抵押物、查筐封等芝因素量的影汪響。單委托番拆遷缺估價(jià)余，應(yīng)筆當(dāng)明響確被扁拆遷浸房屋顫的性蹲質(zhì)（買包括幟用途菜，下瞧同）窗和面婆積?；?8樂.3捐.1僵被拆英遷房宿屋的欠性質(zhì)極和面訊積一嫌般以玉房屋鐵權(quán)屬誘證書辨及權(quán)吸屬檔專案的谷記載墨為準(zhǔn)曠；各矛地對付被拆城遷房鴿屋的巡性質(zhì)翅和面新積認(rèn)費(fèi)定有病特別離規(guī)定逝的，蜓從其折規(guī)定叮；拆驚遷人斬與被稿拆遷剛?cè)藢徊饒@遷房兼屋的演性質(zhì)戚或者啄面積畫協(xié)商職一致匠的，費(fèi)可以祖按照留協(xié)商謝結(jié)果漫進(jìn)行適評估紅。蠅28保.3污.2心對被悉拆遷廳房屋熱的性閘質(zhì)不贏能協(xié)敲商一傅致的郵，應(yīng)慣當(dāng)向淋城鄉(xiāng)外規(guī)劃送行政棒主管碗部門壽申請繭確認(rèn)甚。對仁被拆哥遷房爹屋的棒面積饅不能債協(xié)商嘗一致櫻的，爹可以埋向依忽照《倉房產(chǎn)懂測繪魯管理緞辦法歇》設(shè)清立的習(xí)房屋肝面積梳鑒定匆機(jī)構(gòu)凝申請沙鑒定茅；沒考有設(shè)倡立房慣屋面夫積鑒順定機(jī)作構(gòu)的宗，可苦以委舉托具旨有房梁產(chǎn)測頃繪資允格的遺房產(chǎn)渠測繪訴單位刪測算貸。潛28搶.4豈律師乖應(yīng)提供示委復(fù)托人寺不得元授意化評估間機(jī)構(gòu)渾作出覆偏離臭客觀硬公正旗的評據(jù)估結(jié)晉果。通第2摔9條漸拆某遷估斃價(jià)過暫程中憲律師房為被事拆遷抽人提額供法煌律服棵務(wù)的忌注意鋤事項(xiàng)掘：償29趨.1抖律師夫應(yīng)提堂示委補(bǔ)托人扇，須越充分趟調(diào)查搖候選巡估價(jià)睬機(jī)構(gòu)踩的資蝕質(zhì)與扔信譽(yù)攏，并囑調(diào)查桐估價(jià)兇機(jī)構(gòu)匯及估稼價(jià)人攻員與盜拆遷挎人是旬否有丙利害祥關(guān)系任或者鼠是否額是拆煤遷人拜，建注議被鞋拆遷灰人慎搞重選帳擇評粉估機(jī)血構(gòu)。得29也.2啦律師讀應(yīng)提英示委桿托人笨，如鉤實(shí)向乞估價(jià)咽機(jī)構(gòu)攤提供碗估價(jià)捷所需紫資料攻，配脊合估搬價(jià)機(jī)徒構(gòu)開映展現(xiàn)調(diào)場查碗勘等也工作排。拆哄遷估乘價(jià)的忙價(jià)值玻標(biāo)準(zhǔn)哥為公掙開市聞場價(jià)墾值，名不考裝慮房徹屋租愉賃、抽抵押曬、查丙封等呼因素暮的影窩響。演29教.2裙.1呼委托晉拆遷另估價(jià)管，應(yīng)嚼當(dāng)明店確被悔拆遷淺房屋妹的性哄質(zhì)（線包括繪用途槍，下妙同）竟和面萄積。曲被拆盈遷房姐屋的萍性質(zhì)勢和面折積一甚般以趨房屋償權(quán)屬扯證書切及權(quán)餃屬檔友案的濱記載貞為準(zhǔn)譯；各恥地對鄉(xiāng)被拆董遷房斬屋的罩性質(zhì)檔和面吐積認(rèn)暖定有壩特別鄙規(guī)定狗的，系從其止規(guī)定柔；拆洗遷人貍與被核拆遷周人對堡被拆壁遷房辰屋的位性質(zhì)槐或者軌面積膀協(xié)商熟一致狹的，師可以鄰按照歇協(xié)商況結(jié)果儲進(jìn)行惜評估砌。式29鑒.2熔.2擁對被電拆遷僵房屋恨的性扇質(zhì)不踢能協(xié)池商一國致的爬，應(yīng)癢當(dāng)向嚴(yán)城市昆規(guī)劃改行政脅主管雞部門停申請腰確認(rèn)繩。對桶被拆腹遷房笨屋的展面積箱不能神協(xié)商授一致恰的，雜可以以向依梁照《流房產(chǎn)趁測繪逼管理愈辦法腐》設(shè)贈(zèng)立的桶房屋恢面積愚鑒定露機(jī)構(gòu)稻申請謀鑒定鼓；沒晌有設(shè)魄立房認(rèn)屋面裝積鑒鋒定機(jī)兇構(gòu)的杰，可頑以委炎托具杠有房殿產(chǎn)測緒繪資督格的譯房產(chǎn)敬測繪泉單位性測算讀。榴29蜜.3撫律師辯應(yīng)提窄示委弟托人閉拒絕永評估春或拒拳絕申沒請重評新評翻估、恩鑒定涉的法核律后額果。斷第3倉0條犯拆纖遷估禾價(jià)過士程中蝴律師高為估駕價(jià)機(jī)厲構(gòu)提左供法斤律服沸務(wù)的礦注意裝事項(xiàng)合：鐮30統(tǒng).1河對估城價(jià)工起作程諒序的漢合法賺性進(jìn)么行核匠實(shí)。畫核實(shí)叛包括仁房地家產(chǎn)估雕價(jià)人渣員是蔽否持累證上老崗；擇對被惡拆遷悟房屋雖進(jìn)行斬實(shí)地浙查勘陡是否蘋有實(shí)魚地查寫勘記托錄、起被拆霞遷房策屋狀林況的涂照片惡及錄罰像；俘實(shí)地繼查勘榆記錄的是否理由實(shí)禁地查撈勘的叔估價(jià)氧人員江、拆緒遷人厘、被劉拆遷似人簽澡字認(rèn)取可。離30俊.2料律師嚇應(yīng)提腿示委察托人聽接受測房屋嘩拆遷啊估價(jià)盟委托匙后，萌處理匠好與芽拆遷建人、赴被拆夕遷人目的關(guān)蘿系，茶客觀潛公正叼評估附。未艙經(jīng)許步可不原得轉(zhuǎn)蜓讓、賴變相睡轉(zhuǎn)讓唯受托耀的估島價(jià)業(yè)桑務(wù)。增30給.3滅核實(shí)元委托貸人是荷否按稈照拆現(xiàn)遷估態(tài)價(jià)委斑托合舟同約訪定的夏時(shí)間羽和要蹈求完般成估枝價(jià)，微將分華戶的禿初步口估價(jià)逗結(jié)果末向被假拆遷合人公脅示7帝日，俱聽取緞?dòng)嘘P(guān)蠻意見物；并仆向拆塑遷人棄出具松估價(jià)扯報(bào)告分（包散括分溪戶估時(shí)價(jià)報(bào)撐告）柳。律勇師應(yīng)帆提示廳委托掌人，胸如未邊按照詢約定甜的時(shí)爽間和且要求牛完成肌估價(jià)囑，或弟者估斯價(jià)失考實(shí)的蛛，應(yīng)廢當(dāng)承禽擔(dān)相規(guī)應(yīng)的握責(zé)任粱。蔽30訪.4蹈律師墳應(yīng)提表示委淚托人喪，拆日遷估遵價(jià)的婦價(jià)值姑標(biāo)準(zhǔn)膝為公盟開市割場價(jià)謝值，潮不考逼慮房奇屋租精賃、息抵押獵、查忘封等求因素稠的影鬼響。浩估價(jià)倦一般肢應(yīng)當(dāng)程采用霧市場趙比較側(cè)法。屈不具細(xì)備采糟用市督場比維較法宜條件柱的，國可以槍采用始其他岸估價(jià)猶方法計(jì)，并要在估滴價(jià)報(bào)底告中勝充分乘說明希原因徹。對菌拆遷陰人、林被拆譽(yù)遷人示就估慚價(jià)報(bào)座告提期出的綠疑問預(yù)向其厘作充苦分解盼釋，咬解釋陜內(nèi)容筑包括麗拆遷虎估價(jià)莫的依為據(jù)、特原則爹、程舒序、末方法江、參靈數(shù)選戀取和軌估價(jià)始結(jié)果貧產(chǎn)生幻的過島程。奸30慕.5蒜律師騙應(yīng)提曠示委劫托人護(hù)，估雨價(jià)機(jī)省構(gòu)應(yīng)世當(dāng)配避合專伐家委種員會(huì)誦的鑒鹽定工勒作，眠向?qū)Ｄ良椅魡T會(huì)鹽提供簽估價(jià)殘報(bào)告衣、估退價(jià)技月術(shù)報(bào)蓮告及過鑒定汽所需仔的其禮他有謙關(guān)資深料。游30踢.6蛾律師斤應(yīng)提旬示委五托人決，拆飛遷當(dāng)蠟事人牽應(yīng)當(dāng)姿明確暫被拆沖遷房督屋的畜性質(zhì)規(guī)、用格途和彩面積噸。被條拆遷厭房屋漠的性蘇質(zhì)和舊面積囑一般巨以房跨屋權(quán)陜屬證呆書及嚇權(quán)屬銳檔案翼的記蓬載為延準(zhǔn)；匹拆遷死人與賴被拆傳遷人寶對被粥拆遷涼房屋摔的性豎質(zhì)或臺者面客積協(xié)軌商一蓮致的賺，可上以按側(cè)照協(xié)細(xì)商結(jié)濫果進(jìn)冬行評瞇估。第三章房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第31條概念界定31.1房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就補(bǔ)償安置和房屋拆除的有關(guān)問題所達(dá)成的協(xié)議。31.2價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。31.3面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。31.4異地安置，是拆遷人以拆遷范圍外的房屋與被拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又可稱為異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。31.5就地安置，是指拆遷人以拆遷范圍內(nèi)的房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所以又稱為回遷安置。31.6最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是指被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價(jià)，本指引所稱的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。第32條適用范圍本章適用于城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置實(shí)務(wù)操作，集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償與安置不適用本章。第二節(jié)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議第33條拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞讲疬w補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。律師要提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。第34條訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體34.1由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋所有人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用權(quán)人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。34.2拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：（1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?。?）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。（3）拆遷房管部門依法代管的房屋的。（4）拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代為經(jīng)租的房屋的。上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。第35條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容35.1簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）訂立協(xié)議的主體。（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。（3）補(bǔ)償安置方式。（4）貨幣補(bǔ)償金額。（5）搬遷期限。（6）違約責(zé)任。（7）爭議的處理。（8）需要約定的其他事項(xiàng)。35.2律師要注意，如果是實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時(shí)間、是否補(bǔ)差價(jià)等事項(xiàng)，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處的，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)依照各省、市、自治區(qū)人民政府的規(guī)定確定。35.3如當(dāng)?shù)貙f(xié)議有備案要求的，律師應(yīng)提示拆遷人按當(dāng)?shù)匾?guī)定將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)備案。第三節(jié)被拆遷房屋面積的確定第36條被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省、市、自治區(qū)在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前對此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。第37條面積爭議的處理發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定，協(xié)商不一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。第四節(jié)被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)第38條居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定38.1由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚，因此，律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對此應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評估。估價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。38.2被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價(jià)為房地產(chǎn)市場評估單價(jià)，房地產(chǎn)市場評估單價(jià)低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的同類房屋補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按該補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。38.3拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋（含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管的房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。出租人與承租人未達(dá)成解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行按面積的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以保障承租人的居住水平不因拆遷而下降。38.4執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。38.5實(shí)行價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，律師應(yīng)提示委托人先按照房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，再將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)結(jié)算差價(jià)。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時(shí)應(yīng)適用同一評估時(shí)點(diǎn)、同一評估方法和標(biāo)準(zhǔn)。第39條非住宅房屋的補(bǔ)償安置39.1拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)和工人下崗。拆遷租賃非住宅房屋的，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。39.2拆遷非居住房屋，律師還應(yīng)提示委托人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者房屋承租人的下列費(fèi)用：（1）按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定或依各省、市、自治區(qū)規(guī)定。第40條可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形律師在實(shí)踐中應(yīng)提示委托人注意，以下幾種情形可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償認(rèn)定：（1）原始設(shè)計(jì)為非居住房屋或房屋依法銷售時(shí)是非居住房屋的，可以認(rèn)定為非居住房屋。（2）公房承租人與房屋所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。（3）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位的，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計(jì)為居住房屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。（4）原始設(shè)計(jì)為居住房屋，改變?yōu)榉蔷幼∮猛荆鳛榻?jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照照章納稅的，可以依據(jù)國務(wù)院和省級以上人民政府的規(guī)定并根據(jù)其經(jīng)營狀況、納稅情況，參照當(dāng)?shù)胤亲≌惙课莸氖袌鰞r(jià)值給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。第41條拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模梢园凑站幼∮媒ㄖ娣e和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或按照被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的股價(jià)結(jié)果結(jié)算差價(jià)。第五節(jié)特殊對象的補(bǔ)償與安置第42條對低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)實(shí)踐中，律師要注意拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房價(jià)款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。第43條拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，律師應(yīng)提示拆遷人，要事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第44條拆遷公益事業(yè)房屋的處理律師應(yīng)注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價(jià)補(bǔ)償。第45條拆遷公共設(shè)施的處理45.1需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。45.2因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時(shí)管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。第46條拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。第47條拆除違章建筑和臨時(shí)建筑的處理47.1律師應(yīng)提示委托人拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償?shù)?；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)依法確定。47.2《城市規(guī)劃法》實(shí)施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及臨時(shí)建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理?！冻鞘幸?guī)劃法》實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。47.3在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償。第48條拆遷爭議房屋的處理爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，拆遷人要提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門依法核實(shí)同意后，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房，便可實(shí)施拆遷。第49條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理律師應(yīng)注意：首先要核實(shí)抵押的有效性；其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)；再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。第50條租賃期限未滿的房屋拆遷的處理拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第六節(jié)貨幣補(bǔ)償款的分配第51條公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款或安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但律師應(yīng)提示委托人注意，下列情況除外：（1）承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活的。（2）承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付較多款項(xiàng)的。（3）對公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。第52條私有房屋補(bǔ)償款的分割拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款和安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。第53條房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的實(shí)際居住人和使用人。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。第54條補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的處理在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)遇到由于拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款由他人領(lǐng)取的情形，律師應(yīng)提示委托人，補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真審查委托書的真實(shí)性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。如拆遷人疏于審查，錯(cuò)將拆遷款項(xiàng)支付給他人，仍應(yīng)對實(shí)際的被拆遷人或房屋承租人承擔(dān)補(bǔ)償安置的義務(wù)。對冒領(lǐng)或錯(cuò)發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當(dāng)?shù)美?。?5條被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理55.1拆遷補(bǔ)償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理提存。55.2拆遷當(dāng)事人就補(bǔ)償安置事宜達(dá)成書面協(xié)議后，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理提存。第56條售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項(xiàng)資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項(xiàng)資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。第四章房屋拆遷行政裁決過程中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第57條概念界定57.1房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。57.2強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行的行為。第58條適用范圍本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。第二節(jié)裁決申請與受理階段第59條申請階段59.1律師在代理當(dāng)事人提請房屋拆遷裁決申請時(shí)，重點(diǎn)是把握按規(guī)定申請所必需的資料。為拆遷主管行政機(jī)關(guān)提供服務(wù)時(shí)應(yīng)審查申請資料是否符合要求。59.2拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料：（1）裁決申請書；（2）法定代表人的身份證明；（3）被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；（4）被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告；（5）對被申請人的補(bǔ)償安置方案；（6）申請人與被申請人的協(xié)商記錄；（7）未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；（8）其他與裁決有關(guān)的資料。59.3被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料：（1）裁決申請書；（2）申請人的身份證明；（3）被拆遷房屋的權(quán)屬證明；（4）申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；（5）房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。59.4裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；（2）被申請人名稱、地址等基本情況；（3）申請裁決的請求、事實(shí)和理由；（4）申請人簽名或蓋章、申請日期。第60條審查受理階段律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點(diǎn)是聽證和可能不被受理的情形。60.1裁決聽證裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應(yīng)當(dāng)對達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷范圍總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。具體標(biāo)準(zhǔn)、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定執(zhí)行。律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。60.2不予受理的情形有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的；（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的；（3）申請人與被申請人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；（4）房屋已經(jīng)滅失的；（5）申請人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；（7）裁決作出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。60.3對裁決申請不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。60.4對行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決定，律師均可為當(dāng)事人提供咨詢意見，確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。第三節(jié)裁決審理階段第61條在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點(diǎn)61.1對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實(shí)。具體包括以下方面：（1）裁決行政機(jī)關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。（2）裁決行政機(jī)關(guān)是否向被申請人送達(dá)裁決申請副本及答辯通知書。（3）相關(guān)資料、程序的合法性。（4）裁決機(jī)關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。（5）核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實(shí)際情況。在審理過程中，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價(jià)專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。（6）裁決機(jī)關(guān)是否及時(shí)合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自收到裁決申請之日起30日內(nèi)作出裁決。裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。（7）裁決書是否送達(dá)。裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實(shí)際情況，確定送達(dá)方式。無法直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)的，可公告送達(dá)，將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內(nèi)，裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。61.2裁決中止的審查在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點(diǎn)是以下六個(gè)方面：（1）審查是否發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)。（2）審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。（3）審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。（4）審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。（5）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。（6）中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請行政裁決機(jī)關(guān)恢復(fù)裁決。61.3裁決終結(jié)的審查裁決審理過程中，行政裁決機(jī)關(guān)可能會(huì)決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務(wù)的重點(diǎn)是以下四個(gè)方面：（1）審查當(dāng)事人是否達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；（2）審查申請人或被申請人是否是裁決當(dāng)事人；（3）審查申請人是否撤回裁決申請；（4）審查作為自然人的申請人死亡，繼受人是否表示放棄參加裁決。61.4裁決書內(nèi)容的審查裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。（2）申請裁決的請求、爭議的事實(shí)和理由。（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)。（4）根據(jù)行政裁決申請需要裁決的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。第四節(jié)行政強(qiáng)制執(zhí)行階段第62條在行政裁決的行政強(qiáng)制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機(jī)關(guān)提供法律服務(wù)的重點(diǎn)主要有以下四個(gè)方面：62.1審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請主體房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請強(qiáng)制執(zhí)行。62.2審查申請強(qiáng)制拆遷前是否依法聽證申請行政強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時(shí)，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會(huì)公信力的人員參加。律師可代理委托人參與聽證會(huì)，發(fā)表律師意見。62.3審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料申請行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：(1）行政強(qiáng)制執(zhí)行申請書；(2）裁決調(diào)解記錄和裁決書；(3）安置用房或補(bǔ)償資金證明；(4）被拆遷人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；(5）被拆遷人不同意拆遷的有關(guān)材料；(6）聽證會(huì)或調(diào)查記錄。62.4行政強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)：(1)申請行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定；(2)拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政強(qiáng)制執(zhí)行；(3)依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷人并做好宣傳解釋，動(dòng)員被拆遷人自行搬遷；(4)行政強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行組織機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；(5)行政強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行組織機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會(huì)代表和公證人員到現(xiàn)場；(6)行政強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對突發(fā)事件的預(yù)案；(7)執(zhí)行的整個(gè)過程都要堅(jiān)持“以人為本”的原則，注重社會(huì)穩(wěn)定與和諧。第五章農(nóng)村房屋拆遷中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)一般規(guī)定第63條適用范圍本章適用于指導(dǎo)律師辦理農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)操作。如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。第64條本章所指的農(nóng)村房屋拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補(bǔ)償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。第65條律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律服務(wù)也可參照本章規(guī)定。第二節(jié)集體土地的征收征用及補(bǔ)償?shù)?6條律師為農(nóng)村房屋拆遷提供法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)掌握并向委托人宣傳下列有關(guān)法律知識：66.1征地的原則66.1.1國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。66.1.2征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償。66.1.3征收征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。66.2注意研究當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)征地補(bǔ)償安置的具體規(guī)定：由于我國城市土地實(shí)行國家所有，農(nóng)村土地實(shí)行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政機(jī)關(guān)對農(nóng)村集體所有土地的征收征用來滿足。律師在辦理此類案件時(shí)，不僅要了解國家的有關(guān)規(guī)定，還要注意研究當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定。66.3征地補(bǔ)償安置的工作程序66.3.1在征地依法報(bào)批前，縣級土地管理部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時(shí)不予補(bǔ)償。66.3.2縣級以上建設(shè)用地管理部門應(yīng)當(dāng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。66.3.3征地依法批準(zhǔn)后，縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況的以外，征地批準(zhǔn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。66.3.4縣級以上土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償安置方案（含征地拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)），報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂?，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證規(guī)定》的程序和有關(guān)要求組織聽證。66.3.5征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)組織縣級土地管理部門或委托有關(guān)單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。單獨(dú)選址項(xiàng)目和分批次項(xiàng)目的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣人民政府的征地補(bǔ)償安置方案支付，未按期全額支付的，不得核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，也不得使用土地。66.3.6征地中拆遷房屋補(bǔ)償安置的實(shí)施程序，按照各省市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補(bǔ)償安置需要估價(jià)的，也應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行。第三節(jié)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置第67條補(bǔ)償安置依據(jù)被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。第68條特別情況的處理68.1征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補(bǔ)償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。68.2拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。68.3違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。68.4同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。第69條征地中拆遷居住房屋的補(bǔ)償安置規(guī)定69.1被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置69.1.1被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。69.1.2貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式一般為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。69.1.3被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實(shí)際情況制定并公布。69.2被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置律師應(yīng)了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：（1）具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。（2）貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新＋價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（3）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。69.3其他補(bǔ)償律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。69.4補(bǔ)償原則是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。第70條拆遷非居住房屋的補(bǔ)償安置70.1在辦理拆遷非居住房屋的補(bǔ)償?shù)姆?wù)中，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人，這種拆遷及補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，防止拆遷對當(dāng)?shù)卦泄ど虡I(yè)與就業(yè)的負(fù)面影響。70.2一般的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（1）拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。（2）被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。70.3其他補(bǔ)償（1）按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。（4）其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四節(jié)農(nóng)村房屋拆遷評估第71條一般規(guī)定71.1農(nóng)村房屋拆遷當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價(jià)格達(dá)不成一致時(shí)，律師應(yīng)提醒委托人及時(shí)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)依法評估。律師在提供服務(wù)時(shí)應(yīng)了解并可向當(dāng)事人介紹有關(guān)農(nóng)村房屋評估的一般規(guī)定。71.2房屋重置價(jià)格，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價(jià)格。拆遷房屋的評估價(jià)格不包括房屋的裝飾價(jià)值。房屋裝飾應(yīng)單獨(dú)出具評估報(bào)告。71.3估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。71.4評估報(bào)告：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報(bào)告，評估報(bào)告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)審核并加蓋機(jī)構(gòu)公章。第72條對附屬物、附著物、在建工程、臨時(shí)建筑的評估72.1附屬物、附著物等的評估：按照國家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行。72.2在建工程評估：一般應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估。在建工程評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。72.3臨時(shí)建筑評估：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)評估其建筑物殘值。第73條協(xié)助評估凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機(jī)電設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。第六章行政復(fù)議與訴訟中的律師實(shí)務(wù)第一節(jié)拆遷行政復(fù)議第74條一般規(guī)定74.1拆遷行政復(fù)議并不是每個(gè)拆遷項(xiàng)目的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。74.2在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件，拆遷管理部門作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，就有權(quán)依法向管轄部門申請行政復(fù)議。74.3除《行政復(fù)議法》、《行政訴訟法》已有規(guī)定外，律師應(yīng)當(dāng)提示委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第75條律師在行政復(fù)議階段的法律業(yè)務(wù)75.1審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：（1）審查立項(xiàng)文件的合法性，對所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶椋唬?）審查規(guī)劃許可的合法性，對所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶椋唬?）審查用地許可的合法性，對所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?；?）審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對所列文件進(jìn)行實(shí)體和程序?qū)彶?；?）審查拆遷人申請拆遷許可時(shí)提交的拆遷計(jì)劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權(quán)益的情形；（6）審查拆遷補(bǔ)償資金是否符合法律規(guī)定及是否