3、光大永明-南京秦淮河治理債權(quán)投資計(jì)劃推介材料和公營(yíng)機(jī)構(gòu)與合組公司

光大永明-南京秦淮河整治

債權(quán)投資計(jì)劃投資建議光大永明資產(chǎn)2013.2

投資計(jì)劃概要

項(xiàng)目情況

償債主體情況增信方式投資計(jì)劃收益分析投資建議目錄產(chǎn)品基本要素產(chǎn)品名稱：光大永明–南京秦淮河整治債權(quán)投資計(jì)劃（暫定名）資金投向：秦淮河整治一期工程及亞行貸款項(xiàng)目（二期）償債主體：南京公用控股（集團(tuán)）有限公司增信方式：南京城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司提供全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任擔(dān)保產(chǎn)品規(guī)模：20億元，最終以實(shí)際募集資金數(shù)額為準(zhǔn)，但應(yīng)不低于人民幣10億元期限：7年，采取5+2模式，即：第五年結(jié)束時(shí)，賦予委托人/受益人回購(gòu)選擇權(quán)信用評(píng)級(jí)：內(nèi)部評(píng)級(jí)（主體/債項(xiàng)）為AA-/AA-；外部評(píng)級(jí)（中誠(chéng)信）為AA+/AAA債權(quán)計(jì)劃收益率：五年以上貸款基準(zhǔn)利率上浮3%（當(dāng)前產(chǎn)品利率：6.7465%）；利率上限7.78%，下限5.78%投資人預(yù)期收益率：債權(quán)收益率-33.5BP，當(dāng)前名義利率為6.4115%，考慮365天和季付因素，投資人實(shí)際年化利率為6.6607%還本付息方式：按季付息，到期一次歸還本金產(chǎn)品基本結(jié)構(gòu)光大永明-南京秦淮河整治債權(quán)投資計(jì)劃光大永明資產(chǎn)管理股份有限公司委托人償債主體：南京公用控股（集團(tuán)）有限公司擔(dān)保人：南京市城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司托管人：中國(guó)光大銀行獨(dú)立監(jiān)督人：廣發(fā)銀行南京分行發(fā)行受益憑證認(rèn)購(gòu)受益憑證的募集資金還本付息債權(quán)資金監(jiān)督財(cái)產(chǎn)托管信用增級(jí)受托管理產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)良好的區(qū)域環(huán)境和財(cái)政實(shí)力：近年來(lái)南京市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，財(cái)政實(shí)力不斷增強(qiáng)。2011年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值6,145.5億元，固定資產(chǎn)投資4,010億元，分別同比增長(zhǎng)12%和21.3%；完成地方一般預(yù)算收入635億元，同比增長(zhǎng)22.4%。區(qū)域壟斷性地位：公司是南京市唯一的公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，其水務(wù)、燃?xì)狻⒐粯I(yè)務(wù)在南京市具有很強(qiáng)的區(qū)域壟斷優(yōu)勢(shì)，對(duì)全市居民的日常生活有重要影響。公用板塊穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)金流狀況較好：公共事業(yè)的固有特性及公司地域壟斷性地位決定了公司業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)定，來(lái)自此版塊現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定。隨著南京市水價(jià)的穩(wěn)步提升、燃?xì)鈨r(jià)格疏導(dǎo)機(jī)制的建立，秦淮河流域經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展，公司現(xiàn)金流獲取能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。有力的政府支持：公司作為南京市重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公用事業(yè)主體，得到了政府在政策、財(cái)政及融資等方面的有力支持，同時(shí)政府通過(guò)配套土地和景區(qū)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等政策對(duì)公司的環(huán)境綜合治理項(xiàng)目予以扶持。還款來(lái)源安排清晰，資金賬戶監(jiān)管?chē)?yán)格。

投資計(jì)劃概要

項(xiàng)目情況

償債主體情況增信方式投資計(jì)劃收益分析投資建議目錄項(xiàng)目概況

秦淮河環(huán)境綜合整治工程是南京的市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目，也是市委市政府為民辦實(shí)事的民心工程。按照市委市政府“一次規(guī)劃、分期實(shí)施”的要求，以及市政府2002年第35號(hào)、市政府辦公廳2004年第18號(hào)會(huì)議紀(jì)要、市政府寧政復(fù)【2005】9號(hào)、江蘇省發(fā)改委蘇發(fā)改投資發(fā)【2006】1109號(hào)文件精神，該項(xiàng)目取得了南京市發(fā)改委的批復(fù)（寧發(fā)改投資字【2011】627號(hào)）。

同時(shí)該項(xiàng)目還是國(guó)家發(fā)改委批復(fù)的2005-2007年“亞行貸款”項(xiàng)目。2008年10月6日，該項(xiàng)目為南京市獲得聯(lián)合國(guó)人居署頒發(fā)的最高獎(jiǎng)項(xiàng)——“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)特別榮譽(yù)獎(jiǎng)”。項(xiàng)目進(jìn)展秦淮河環(huán)境綜合整治工程范圍從三汊河入江口延伸至江寧洋橋河道兩岸，河道總長(zhǎng)約33.6公里，工程投資約57.68億元人民幣。其中一期工程實(shí)施范圍從三汊河入江口至運(yùn)糧河口兩岸，整治河道總長(zhǎng)15.6公里，工程內(nèi)容包括水利、環(huán)保、景觀、路網(wǎng)橋梁、安居五大工程，于2002年底正式啟動(dòng)，2007年底完工。一期工程累計(jì)完成動(dòng)態(tài)總投資約45.28億元，結(jié)算審計(jì)已基本完成。從2007年底起，公司全面實(shí)施了亞行貸款項(xiàng)目（即二期工程），亞行貸款項(xiàng)目主要包括七橋甕生態(tài)濕地公園、南河河道整治工程、運(yùn)糧河口至江寧洋橋18公里環(huán)境整治。工程已于2011年12月份完工，項(xiàng)目累計(jì)完成投資7.20億元。目前南河河道整治工程已完成決算審計(jì)，七橋甕生態(tài)濕地公園景觀工程的結(jié)算審計(jì)跟蹤審計(jì)單位已進(jìn)場(chǎng)審核。目前，整治后的秦淮河沿岸已形成包括石頭城遺址公園、七橋甕生態(tài)濕地公園、水木秦淮街區(qū)等在內(nèi)的150萬(wàn)平方米綠地、公共休閑空間，基本實(shí)現(xiàn)了“流動(dòng)的河、美麗的河”的建設(shè)目標(biāo)。項(xiàng)目還款來(lái)源及安排第一層次：項(xiàng)目自身平衡。以南京市政府土地平衡政策和財(cái)政補(bǔ)貼政策為支持，通過(guò)設(shè)置光大永明資產(chǎn)—光大銀行南京分行—南京公用控股集團(tuán)三方賬戶監(jiān)管合同來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)償還本債權(quán)計(jì)劃本金及利息的保證。第二層次：以償債主體總盤(pán)子內(nèi)的資產(chǎn)及現(xiàn)金流作為償還本債權(quán)計(jì)劃本息的保障。第三層次：以擔(dān)保人的資產(chǎn)及現(xiàn)金流作為替補(bǔ)的增信保障。項(xiàng)目平衡的政府支持根據(jù)2002年南京市政府第35次辦公會(huì)紀(jì)要和2004年南京市政府第18次辦公會(huì)紀(jì)要，凡是在工程紅線范圍內(nèi)的土地，按劃撥程序直接劃給秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行運(yùn)作，可建設(shè)一些配套服務(wù)設(shè)施。運(yùn)糧河口七橋工業(yè)園、楊莊二期共約2000畝的土地及沿線配套的1000畝土地，由市土地儲(chǔ)備中心和秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)公司共同運(yùn)作，收益專項(xiàng)用于秦淮河整治項(xiàng)目，土地掛牌拍賣(mài)由秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)公司托底。政府自2003-2023年，每年從污水收費(fèi)中每噸劃撥0.15元，專項(xiàng)用于秦淮河環(huán)境整治（約7500萬(wàn)元/年）。本著“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)收益”的原則，秦淮河工程范圍內(nèi)的廣告、旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)授予秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)公司。項(xiàng)目平衡的政府支持根據(jù)南京市政府2011年第80號(hào)會(huì)議紀(jì)要和《市政府關(guān)于進(jìn)一步完善市級(jí)土地出讓收支管理的通知》（寧政發(fā)［2011］9號(hào)）文件規(guī)定，城建集團(tuán)存量土地及項(xiàng)目平衡用地出讓收益，市級(jí)剛性計(jì)提中城市發(fā)展專項(xiàng)資金部分（17%），列入市政府土地出讓凈收益支出預(yù)算，作為財(cái)政轉(zhuǎn)增資本金撥付城建集團(tuán)。南京城建及其下屬子公司與市土地儲(chǔ)備中心共同擁有的運(yùn)糧河口七橋工業(yè)園、楊莊二期及沿線配套土地、雨花臺(tái)區(qū)范圍內(nèi)205國(guó)道與南河之間土地（2007年南京市政府第24號(hào)市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要）出讓后，變現(xiàn)資金扣除22%的剛性計(jì)提后剩余部分，作為項(xiàng)目平衡資金，由南京市財(cái)政局撥付到南京城建集團(tuán)，由城建集團(tuán)出具書(shū)面承諾，相關(guān)土地出讓收益及政府每年撥發(fā)的0.15元/噸的污水處理費(fèi)（約7500萬(wàn)元）全額劃撥給南京公控集團(tuán)。土地評(píng)估土地使用者宗地位置規(guī)劃用途設(shè)定用途容積率實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定開(kāi)發(fā)程度土地使用權(quán)年限登記總面積（m2）評(píng)估面積（m2）單價(jià)（元/m2）總地價(jià)（萬(wàn)元）南京市土地儲(chǔ)備中心、南京秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司秦淮區(qū)七橋地塊二類(lèi)居住用地住宅1.8宗地紅線內(nèi)外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)尚未拆遷宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整70年29293023240013104304537公共加油加氣站用地加油加氣站用地0.4宗地紅線內(nèi)外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)尚未拆遷宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整40年1800180092801670合計(jì)294730234200---306207土地使用者宗地位置規(guī)劃用途設(shè)定用途容積率實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定開(kāi)發(fā)程度土地使用權(quán)年限登記總面積（m2）評(píng)估面積（m2）單價(jià)（元/m2）總地價(jià)（萬(wàn)元）南京市土地儲(chǔ)備中心、南京秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司雨花臺(tái)區(qū)集合新村、王家村地塊二類(lèi)居住用地住宅1.4宗地紅線內(nèi)外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)尚未拆遷宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整70年41000372001186944153雨花臺(tái)區(qū)南西營(yíng)村地塊二類(lèi)居住用地住宅1.4宗地紅線內(nèi)外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)尚未拆遷宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”，宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整70年41000390001186946289合計(jì)8200076200---90442上述三塊土地總評(píng)估價(jià)約為39.66億元，扣除政府22%的剛性計(jì)提后，土地出讓收益約為30.94億元。賬戶監(jiān)管安排受托人與南京光行、南京公用控股集團(tuán)簽訂了保險(xiǎn)資金專用賬戶監(jiān)管合同，由中國(guó)光大銀行南京分行對(duì)南京公用控股集團(tuán)用于償還本債權(quán)計(jì)劃本息的資金賬戶進(jìn)行監(jiān)管。保險(xiǎn)資金專用賬戶監(jiān)管合同中約定項(xiàng)目平衡地塊土地收益及政府污水處理費(fèi)補(bǔ)貼優(yōu)先用于償債本債權(quán)計(jì)劃，并約定在本債權(quán)計(jì)劃終止前，如償債主體需動(dòng)用上述3塊土地出讓后的資金，須采取先補(bǔ)后用的方式，即由南京公控提供一塊已評(píng)估土地，或其他雙方認(rèn)可的總價(jià)值不低于置換地塊的資產(chǎn)補(bǔ)充至該項(xiàng)目，保持總的專項(xiàng)償債資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不低于39億元。要求償債主體于還本付息日前3個(gè)月，書(shū)面提交還款來(lái)源安排，提前5個(gè)工作日本息全部打入監(jiān)管賬戶。投資計(jì)劃概要項(xiàng)目情況償債主體情況增信方式投資計(jì)劃收益分析投資建議目錄償債主體情況公司名：南京公用控股（集團(tuán)）有限公司注冊(cè)資本：人民幣124,181.00萬(wàn)元法定代表人：蔡龍工商注冊(cè)日期：1998年6月18日法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：3243注冊(cè)地址：南京市玄武區(qū)中央路214號(hào)經(jīng)營(yíng)范圍：公司主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋水務(wù)（包括城市供水、污水處理、水環(huán)境綜合整治）、燃?xì)?、公共交通等市政公用事業(yè)，是有償提供市政公用設(shè)施服務(wù)的具備自然壟斷性的特殊行業(yè)，由政府授權(quán)特許經(jīng)營(yíng)。南京公用控股（集團(tuán)）有限公司為南京城建集團(tuán)全資子公司。2011年12月30日中誠(chéng)信國(guó)際給予其長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，且評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。償債主體情況

全資及控股子公司情況一覽表子公司全稱子公司類(lèi)型注冊(cè)資本（萬(wàn)元）經(jīng)營(yíng)范圍持股比例（%）是否合并報(bào)表南京市自來(lái)水總公司

全資12,318.30自來(lái)水銷(xiāo)售100.00是南京市公共交通總公司

全資7,383.00公共交通運(yùn)輸服務(wù)100.00是南京市煤氣總公司

全資19,851.00煤氣設(shè)備租賃100.00是南京秦淮河建設(shè)發(fā)展有限公司

全資20,000.00秦淮河開(kāi)發(fā)100.00是南京公用水務(wù)有限公司

控股44,300.00污水處理97.18是南京城建歷史文化街區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司

控股67,700.00歷史文化街區(qū)開(kāi)發(fā)85.23是南京港華燃?xì)庥邢薰?/p>

控股60,000.00燃?xì)怃N(xiāo)售50.00是償債主體情況截至2011年度末，南京公用控股（集團(tuán)）有限公司資產(chǎn)總額287.85億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)101.97億元，在資產(chǎn)總額中占比為35.42%；負(fù)債總額211.45億元，其中流動(dòng)負(fù)債84.92億元，在負(fù)債總額中占比為40.16%；所有者權(quán)益76.40億元。2011年度實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)收入26.58億元，利潤(rùn)總額1.57億元，凈利潤(rùn)0.98億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量為5.53億元。截至2012年9月末，南京公用控股（集團(tuán)）有限公司總資產(chǎn)為377.75億元，總負(fù)債為294.74億元，所有者權(quán)益為83.01億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78%。2012年1-3月，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入21.45億元，凈利潤(rùn)-0.71億元（凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)的主要原因是公交補(bǔ)貼滯后造成。公司預(yù)計(jì)在2012年末實(shí)現(xiàn)全年政府補(bǔ)貼收入9.4億元），經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量為3.57億元。償債主體情況

償債主體貸款到期情況年份金額（萬(wàn)元）2012年346,070.002013年328,800.002014年265,900.002015年125,480.002016年96,200.002017年56,950.002018年10,050.002019年3,250.00合計(jì)1,232,700.00償債主體情況主營(yíng)業(yè)務(wù)情況

南京公用控股主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋水務(wù)（包括城市供水、污水處理、水環(huán)境綜合整治）、燃?xì)?、公共交通等市政公用事業(yè)，是有償提供市政公用設(shè)施服務(wù)的具備自然壟斷性的特殊行業(yè)，由政府授權(quán)特許經(jīng)營(yíng)。營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源于城市供水、燃?xì)怃N(xiāo)售和公交運(yùn)營(yíng)三大主業(yè)。2011年末及2012年1季度，城市供水、公交運(yùn)營(yíng)和燃?xì)怃N(xiāo)售三大主業(yè)合計(jì)分別占營(yíng)業(yè)收入75.85%和82.53%。其中，城市供水板塊毛利率分別為42.94%和37.25%，盈利能力較好；燃?xì)怃N(xiāo)售板塊毛利率分別為21.55%和14.22%；公交運(yùn)營(yíng)板塊毛利率分別為-93.65%和-119.34%，基于其公用事業(yè)屬性，盈利能力較低。公司提供的市政公用產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格由政府審定和監(jiān)管。政府在充分考慮資源的合理配置和保證社會(huì)公共利益的前提下，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，根據(jù)行業(yè)平均成本并兼顧企業(yè)合理利潤(rùn)來(lái)確定市政公用產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格（收費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)。

公司通過(guò)合法經(jīng)營(yíng)獲得的合理回報(bào)由政府給予保障。若為滿足社會(huì)公眾利益需要，公司的產(chǎn)品和服務(wù)定價(jià)低于成本，或公司為完成政府公益性目標(biāo)而承擔(dān)政府指令性任務(wù)，將由政府給予相應(yīng)的補(bǔ)貼。償債主體情況未來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展

水價(jià)方面，自2000年以來(lái)，南京市已陸續(xù)多次上調(diào)自來(lái)水平均供水價(jià)格，通過(guò)“十五”期間的水價(jià)改革，南京市已逐步建立了符合地區(qū)市場(chǎng)要求的水價(jià)形成機(jī)制和管理機(jī)制。根據(jù)南京市物價(jià)局“寧價(jià)工〔2012〕166號(hào)”《南京市物價(jià)局關(guān)于調(diào)整自來(lái)水價(jià)格的通知》，自2012年6月1日起，對(duì)南京市自來(lái)水供水價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，平均供水價(jià)格調(diào)整為1.537元/立方米，較調(diào)整前增幅9%。因此隨著供水價(jià)格的調(diào)整，公司自來(lái)水銷(xiāo)售收入將顯著增長(zhǎng)。污水處理方面，自2012年6月1日起，將提高污水處理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均污水處理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為1.557元/立方米，較調(diào)整前增幅7%。因此隨著污水處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提升，公司污水處理業(yè)務(wù)的盈利能力將顯著提升。燃?xì)夥矫?，隨著“川氣東送”接收工程建設(shè)的完工，公司氣源緊張的問(wèn)題將得到緩解，盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)。償債主體情況公交票價(jià)方面，IC卡乘車(chē)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)目前已由2002年的0.60元/人次提升到0.80元/人次。根據(jù)2002年南京公交票制價(jià)格聽(tīng)證會(huì)上確定的“一次聽(tīng)證、分步實(shí)施”的方案，IC卡乘車(chē)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)仍有可能進(jìn)一步升至1元/人次。由于IC卡乘車(chē)人次占公司總乘客的50%以上，IC卡票價(jià)的提升將為客運(yùn)收入的增長(zhǎng)產(chǎn)生較大的帶動(dòng)作用。

最近三年公交板塊獲得財(cái)政補(bǔ)貼情況項(xiàng)目2011年度2010年度2009年度購(gòu)車(chē)補(bǔ)貼1,771.0010,792.4011,062.00營(yíng)運(yùn)補(bǔ)貼（油價(jià)、老年卡等）75,178.7432,783.2725,118.00其他補(bǔ)貼27,046.4522,185.854,314.00合計(jì)103,996.1965,761.5240,494.00償債主體情況此外，償債主體擁有儲(chǔ)備可出讓地塊共計(jì)約3500畝，根據(jù)其土地運(yùn)作計(jì)劃，預(yù)計(jì)5年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)出讓凈收益130億元。（市政府已于近期召開(kāi)專題會(huì)議，同意對(duì)公用控股存量土地進(jìn)行變性開(kāi)發(fā)和綜合利用，凈收益部分注入公司）序號(hào)地塊名稱位置面積（公頃）預(yù)計(jì)凈收益（億元）201320142015201620171煤制氣廠合作村88、100號(hào)59.110101020102江南大酒店新模范馬路1號(hào)2.7

5

3楊莊二期運(yùn)糧河濕地公園北側(cè)120

51010104七橋工業(yè)園地塊運(yùn)糧河濕地公園西側(cè)56

151055合計(jì)237.81020354025償債主體情況

2012-2019年度現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表

20122013201420152016201720182019經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入641,555676,201710,011748,370785,788825,077866,331909,648經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出576,676605,834636,470668,658702,478738,012775,346814,574經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~64,87970,36673,54079,71183,31087,06690,98595,074投資活動(dòng)現(xiàn)金流入4,484104,402214843266327213062127837112270101043投資活動(dòng)現(xiàn)金流出14200014484017380820857222284212692120000100000投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-137516-404384103557757-9223-84855-77301043存量債務(wù)1196960取得借行中期票據(jù)等325000100000100000100000180000100000發(fā)行企業(yè)債

發(fā)行短期融資券

100000100000100000100000100000100000100000其他25118725821126537527268317013615773962270100520籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)706187458211465375472683450136357739162270200520存量債務(wù)本金償還346070373800410900360480241200201950110050103250新增債務(wù)本金償還0.00

存量債務(wù)利息支出73962858847323063602718187649674859新增債務(wù)利息支出13650600060008400600030003000籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)433682476112502784439710313202279768189546181109籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~272505-17901-374093297213693577971-2727619411當(dāng)期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額19986812027771661704412110228018355978115527期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物313090325117402282572723783745863928919906償債主體情況總體而言，償債主體南京公用控股集團(tuán)作為南京市重要的公用事業(yè)主體，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定但盈利能力較差。政府補(bǔ)貼收入是公司利潤(rùn)的主要來(lái)源，2010年以來(lái)受政府補(bǔ)貼力度加大的帶動(dòng)，公司利潤(rùn)水平有所回升，但其盈利能力過(guò)度依賴政府補(bǔ)貼的模式較為被動(dòng)。項(xiàng)目方情況項(xiàng)目方名稱：南京秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人：錢(qián)潔注冊(cè)資本：人民幣20,000.00萬(wàn)元

成立日期：2003年

經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理，項(xiàng)目咨詢、建設(shè)、管理，科技信息咨詢，實(shí)業(yè)投資，秦淮河環(huán)境綜合整治范圍內(nèi)的景區(qū)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等。南京秦淮河建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2003年7月份，主要承擔(dān)秦淮河環(huán)境綜合整治工程的建設(shè)、管理、融資、運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)。公司自成立以來(lái)，先后承建了秦淮河環(huán)境綜合整治工程（含亞行貸款項(xiàng)目）、渡江勝利紀(jì)念館及其他一系列依托秦淮河整治的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目方情況截至2011年末，秦淮河公司總資產(chǎn)53.26億元，所有者權(quán)益11.08億元；2011年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.10億元，凈利潤(rùn)－0.20億元。截至2012年3月末，總資產(chǎn)53.78億元，所有者權(quán)益11.05億元；2012年1-3月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.02億元，凈利潤(rùn)－0.02億元。秦淮河環(huán)境綜合整治工程項(xiàng)目主要平衡政策為運(yùn)糧河口約2,000畝土地和外秦淮河沿岸200米范圍內(nèi)可用土地的出讓收益。根據(jù)南京市政府2004第6號(hào)、2007第7號(hào)會(huì)議紀(jì)要以及國(guó)土資源局【2004】466號(hào)文件，運(yùn)糧河口約2,000畝土地由市土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一掛牌出讓，出讓凈收益用于項(xiàng)目平衡。同時(shí)，秦淮河公司可在秦淮河沿岸綠化面積的5%-8%范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)，由此產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，用于解決河道日常管養(yǎng)資金。此外，秦淮河公司還享有外秦淮河沿線廣告和旅游的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況南京市是長(zhǎng)三角地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)和文化中心，轄區(qū)面積6,598平方公里。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6,145.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)12%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4,010億元，同比增長(zhǎng)21.3%?？傮w來(lái)看，近年來(lái)南京市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資驅(qū)動(dòng)一直是南京近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。在?jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，南京市城鄉(xiāng)居民收入水平顯著提高。2011年城市居民人均可支配收入35,918元，比上年增長(zhǎng)14.7%；農(nóng)民人均純收入13,108元，比上年增長(zhǎng)17.8%。城鄉(xiāng)居民收入水平的提高將在一定程度上刺激消費(fèi)，同時(shí)也對(duì)生活質(zhì)量以及生活環(huán)境提出更高要求?？傮w上，近年來(lái)南京市經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，居民人均收入逐年提高。綜合考慮南京作為江蘇省會(huì)城市的重要地位、便利的交通條件、良好的投資環(huán)境，預(yù)計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)南京地區(qū)經(jīng)濟(jì)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。財(cái)政實(shí)力隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，南京市地方財(cái)政收入保持了高基數(shù)下的快速增長(zhǎng)，2011年財(cái)政總收入達(dá)到1,298.77億元，比上年增長(zhǎng)20.8%，財(cái)政收入的增長(zhǎng)使得公共財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)。2011年全市完成地方一般預(yù)算收入635億元，同比增長(zhǎng)22.4%。其中：稅收收入完成529.62億元，占一般預(yù)算收入比重為83.4%，稅收收入為南京市財(cái)政提供了穩(wěn)定的收入來(lái)源。財(cái)政支出方面，2011年全年地方一般預(yù)算支出665.99億元，同比增長(zhǎng)22.8%。從收支平衡來(lái)看，近年來(lái)南京市財(cái)政支出水平一直高于財(cái)政收入水平，截至2011年末，南京市財(cái)政平衡率（一般預(yù)算收入/一般預(yù)算支出）為95.35%?？傮w來(lái)看，未來(lái)南京市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，帶動(dòng)財(cái)政收入和居民收入的持續(xù)大幅提升。城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展將帶來(lái)城市公共財(cái)力的持續(xù)提高和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求的快速增長(zhǎng)，為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的資金保障和發(fā)展空間。區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況投資計(jì)劃概要項(xiàng)目情況償債主體情況增信方式投資計(jì)劃收益分析投資建議目錄擔(dān)保人情況南京城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司為本債權(quán)計(jì)劃提供本息全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保注冊(cè)中文名稱：南京市城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司

注冊(cè)資本：人民幣400,000萬(wàn)元法定代表人：鄒健平工商注冊(cè)日期：

2002年11月28日擔(dān)保人情況擔(dān)保人南京城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司為由京市人民政府授權(quán)南京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)成立的獨(dú)資子公司。公司注冊(cè)資本40億元。2012年7月中誠(chéng)信國(guó)際給予南京城建集團(tuán)AAA的外部長(zhǎng)期信用等級(jí)，且評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。南京市城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：接受市政府委托承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用項(xiàng)目的投資、融資、運(yùn)營(yíng)、管理任務(wù)，從事授權(quán)范圍內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作、盤(pán)活城建存量資產(chǎn)及有助于實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的相關(guān)業(yè)務(wù)，廣泛吸收社會(huì)資本、實(shí)施項(xiàng)目投資和管理、資產(chǎn)收益管理、產(chǎn)權(quán)監(jiān)管、資產(chǎn)重組和經(jīng)營(yíng)。截至2011年12月31日，南京城建集團(tuán)公司總資產(chǎn)842.19億元，資產(chǎn)負(fù)債率63.1%，凈資產(chǎn)310.8億元，對(duì)外擔(dān)?？傤~為79.9億元，占凈資產(chǎn)25.7%。截至2012年9月30日，南京城建集團(tuán)總資產(chǎn)948.86億元，資產(chǎn)負(fù)債率64.3%，凈資產(chǎn)339.08億元，對(duì)外擔(dān)?？傤~為76.4億元，占凈資產(chǎn)22.5%。主要子公司1、南京公用控股（集團(tuán)）有限公司2、南京城南歷史文化保護(hù)與復(fù)興有限公司3、南京市城市建設(shè)投資（控股）有限公司4、南京鐘山風(fēng)景區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司5、南京中北（集團(tuán)）股份有限公司6、南京市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司7、南京東部園林綠化建設(shè)發(fā)展有限公司8、南京共用場(chǎng)站建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司南京城建集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)概況南京城建集團(tuán)近三年及一期營(yíng)業(yè)收入及占比情況南京城建集團(tuán)近三年及一期營(yíng)業(yè)成本及占比情況南京城建集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)概況南京城建集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)構(gòu)成情況盈利能力狀況2009年至2011年及2012年1-3月南京城建集團(tuán)主要盈利能力指標(biāo)公司作為城市公用事業(yè)的運(yùn)營(yíng)主體和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目法人，公司所屬水務(wù)、燃?xì)?、公共交通各企業(yè)屬于公共服務(wù)行業(yè)，由政府控制價(jià)格，存在一定的政策性虧損，政府財(cái)政補(bǔ)貼則是公司重要的收入和利潤(rùn)來(lái)源。償債能力分析南京城建集團(tuán)主要償債能力指標(biāo)短期償債能力：近三年及一期，公司流動(dòng)性不斷提高，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均有所增長(zhǎng)，在行業(yè)中處于較高水平。2009-2011年及2012年3月末，公司流動(dòng)比率分別為2.39、2.28、1.94和1.91，速動(dòng)比率分別為2.12、2.09、1.73和1.72。公司流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債覆蓋能力較強(qiáng)，短期償債能力較強(qiáng)。長(zhǎng)期償債能力：2009-2011年及2012年3月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為65.17%、67.61%、63.10%和65.43%，變動(dòng)幅度不大。為了滿足基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求，公司債務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，但由于公司注冊(cè)資本及未分配利潤(rùn)逐年提高，所有者權(quán)益部分相應(yīng)增加，使公司的資產(chǎn)負(fù)債率控制在相對(duì)平穩(wěn)的區(qū)間?？傮w而言，公司資產(chǎn)負(fù)債率保持在正常水平，有較強(qiáng)的長(zhǎng)期償債能力。2009-2011年，公司EBITDA分別為16.77億元、18.88億元和21.85億元；EBITDA利息倍數(shù)分別為10.82、10.45和14.31，表明EBITDA對(duì)利息保護(hù)能力較強(qiáng)，對(duì)利息支出的覆蓋程度處于較好水平?？傮w來(lái)看，公司近幾年債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入對(duì)債務(wù)具備一定的覆蓋水平，為公司債務(wù)的償還提供了一定的保障。擔(dān)保人在南京市的地位

南京市國(guó)資委下設(shè)三大投融資平臺(tái)：南京城建、南京市國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司和南京市交通建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司。其中南京城建是南京市唯一的城市建設(shè)投融資平臺(tái)和公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，城建集團(tuán)的運(yùn)作已成為南京市運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，排他性的地位和專業(yè)化的職能決定了其城市資源經(jīng)營(yíng)的主體角色。

南京市國(guó)資委下屬主要企業(yè)公司名稱經(jīng)營(yíng)范圍2011年底財(cái)務(wù)主要指標(biāo)南京市國(guó)有資產(chǎn)投資管理控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司控股金融、商貿(mào)和制造類(lèi)資產(chǎn)，同時(shí)投資南京市公益性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性項(xiàng)目總資產(chǎn)708.42億元，所有者權(quán)益324.91億元，資產(chǎn)負(fù)債率54.13%南京市交通建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司南京市交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資、投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理總資產(chǎn)936.73億元，所有者權(quán)益225.69億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.91%南京市城市建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司控股水務(wù)、公交和燃?xì)獾裙妙?lèi)資產(chǎn)，同時(shí)承擔(dān)南京市城市建設(shè)項(xiàng)目，主要城市路網(wǎng)、橋梁、隧道等總資產(chǎn)842.19億元，所有者權(quán)益310.80億元，資產(chǎn)負(fù)債率63.10%政府支持公司作為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，運(yùn)營(yíng)管理著南京市內(nèi)與社會(huì)民生息息相關(guān)的自來(lái)水供應(yīng)、污水處理、燃?xì)夤?yīng)、公交運(yùn)營(yíng)、水環(huán)境治理等公用事業(yè)，同時(shí)擔(dān)負(fù)著城市公益性項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，享受政府在政策、財(cái)政等方面的大力扶持。目前公司擁有儲(chǔ)備可出讓地塊共計(jì)5430畝，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)出讓凈收益216億元。同時(shí)，公司擁有南捕廳二期南北片、水木秦淮等商業(yè)及旅游配套設(shè)施用地3450畝尚未計(jì)入公司賬面，預(yù)計(jì)評(píng)估價(jià)值約74.2億元。2012年隨著城市發(fā)展基金預(yù)計(jì)16億元入賬及污水、自來(lái)水收入的增加，公司2012年末凈資產(chǎn)規(guī)模將增至405億元。除土地外，公司還得到南京市政府在資金上的大力支持。2011年南京市財(cái)政對(duì)公司投入資金共計(jì)48.59億元，其中雨污分流、金川河整治等環(huán)境整治專項(xiàng)資金15.32億元；城市發(fā)展基金15.01億元；公交補(bǔ)貼10.40億元；資本金注入4億元；污水費(fèi)2.36億元和BT回購(gòu)款1.5億元。資信擔(dān)保狀況外部評(píng)級(jí)2012年7月中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)定南京城建集團(tuán)的長(zhǎng)期信用級(jí)別為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。中誠(chéng)信國(guó)際肯定了南京市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿拓?cái)政實(shí)力的大幅增強(qiáng)、公司擁有有力的政府支持、壟斷的區(qū)域產(chǎn)業(yè)地位、穩(wěn)定的現(xiàn)金獲取能力和未來(lái)良好的發(fā)展前景。同時(shí)，關(guān)注公司公用板塊較弱的盈利能力、未來(lái)資金需求量較大等因素對(duì)公司經(jīng)營(yíng)和整體信用狀況帶來(lái)的影響。授信方面截至2012年9月30日，公司共獲得各大金融機(jī)構(gòu)授信額度總計(jì)527.63億元，未使用部分262.02億元，銀行授信余額為公司債務(wù)償付提供了較好支持。本計(jì)劃擔(dān)保人為組建初期公司以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護(hù)、公用事業(yè)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)為主，經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，公司經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不斷豐富和擴(kuò)展，現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)分為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護(hù)、公用事業(yè)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市更新、環(huán)境保護(hù)與環(huán)境產(chǎn)業(yè)建設(shè)及智慧南京的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)五大板塊。公用事業(yè)業(yè)務(wù)主要由公司控股的南京中北集團(tuán)股份有限公司和公司全資子公司即本此投資計(jì)劃的債務(wù)人南京公用控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：市公用控股）經(jīng)營(yíng)，因此債務(wù)主體與增信方式的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源有一定的重合度，但重合度未及50%。市城建集團(tuán)近三年?duì)I業(yè)收入及構(gòu)成業(yè)務(wù)板塊2011年度2010年度2009年度金額占比金額占比金額占比水務(wù)68,866.2010.83%66,680.3611.37%61,183.1113.02%燃?xì)怃N(xiāo)售129,061.4820.30%98,212.2416.74%83,337.3217.73%城市公共交通125,657.8519.76%132,773.8722.63%148,090.8231.51%工程建設(shè)69,205.8910.88%69,744.9811.89%54,022.5911.50%房地產(chǎn)134,286.5021.12%129,021.4321.99%21,858.404.65%其他業(yè)務(wù)108,756.3617.10%90,216.1515.38%101,437.0321.59%合計(jì)635,834.28100%586,649.03100%469,929.27100%還款來(lái)源獨(dú)立性說(shuō)明還款來(lái)源獨(dú)立性說(shuō)明近年來(lái)隨著城市建設(shè)由傳統(tǒng)的粗放性逐步過(guò)渡向環(huán)保性、智能性、前瞻性發(fā)展，未來(lái)南京市城建集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)中城市更新、環(huán)境產(chǎn)業(yè)與智慧城市建設(shè)等業(yè)務(wù)板塊會(huì)有較大的發(fā)展空間，并成為市城建集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

年度公司2009年度（萬(wàn)元）2010年度（萬(wàn)元）2011年度（萬(wàn)元）南京公用控股集團(tuán)有限公司212095.21238624.97265811.91市城建集團(tuán)469929.27586649.03635834.28占比（市公用控股/市城建集團(tuán)）45.12%40.67%41.80%投資計(jì)劃概要項(xiàng)目情況償債主體情況增信方式投資計(jì)劃收益分析投資建議目錄本產(chǎn)品收益率分析根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)，從今年9月份以來(lái)，銀行間7年期浮息AAA（2）企業(yè)債到期收益率平均值為5.3437%，7年期浮息AAA商業(yè)銀行次級(jí)債到期收益率平均值為4.9867%。本次債權(quán)計(jì)劃收益率為5年以上貸款基準(zhǔn)利率上浮3%，名義年利率為6.7465%。如扣除30BP管理費(fèi)+3BP托管費(fèi)+0.5BP獨(dú)立監(jiān)督費(fèi)，給投資人的名義凈投資收益率為6.4115%，考慮365天和季付因素，實(shí)際年化凈收益率為6.6607%。相比7年期浮息AAA（2）企業(yè)債到期收益率高出約132BP；相比7年期浮息AAA商業(yè)銀行次級(jí)債到期收益率高出約167BP。相關(guān)主體已發(fā)行債券產(chǎn)品對(duì)比發(fā)行主體債項(xiàng)評(píng)級(jí)發(fā)行日期發(fā)行方式債券類(lèi)期規(guī)模期限票面利率南京公控AA+2012-08-28非公開(kāi)定向中票5億3年5.8%南京公控AA+2012-09-25非公開(kāi)定向中票5億3年6%南京公控AA+2012-08-07——資產(chǎn)支持票據(jù)10億5年5.85%南京城建AAA2012-10-25非公開(kāi)定向資產(chǎn)支持票據(jù)10億3年5.5%南京國(guó)資AAA2012-08-16非公開(kāi)定向中票10億3年5.3%投資計(jì)劃概要項(xiàng)目情況償債主體情況增信方式投資計(jì)劃收益分析投資建議目錄項(xiàng)目社會(huì)意義重大，符合國(guó)家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，批文齊全，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，收益平衡安排到位，未來(lái)現(xiàn)金流充沛償債主體為南京市唯一的公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，主營(yíng)業(yè)務(wù)具有地域壟斷優(yōu)勢(shì)，地位突出，能夠獲得政府有力支持，未來(lái)現(xiàn)金流獲取能力