淺析土地登記的意義、效力及其法理依據(jù)

淺析土地登記的意義、效力及其法理依據(jù)

[論文摘要]

土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，位置固定，不可移動(dòng)性是其作為不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)最根本的特征。土地的位置固定、不可移動(dòng)性決定了土地交易的對象實(shí)質(zhì)上并非土地實(shí)物本身，而是有關(guān)土地的各種權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利等。土地登記確認(rèn)了土地權(quán)屬關(guān)系，是維護(hù)土地和社會(huì)主義公有制，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要法律保障。通過土地登記，明確了國家所有土地和集體所有土地的產(chǎn)權(quán)范圍，確認(rèn)了依法使用土地的土地使用者和土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上，理清了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定了國家、集體、和個(gè)人在土地上的權(quán)益范圍，由于土地權(quán)利一經(jīng)土地登記即產(chǎn)生法律效力，受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人均不得侵占，從而，為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制、維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益提供了重要的法律依據(jù)和保障。

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立，我國的土地登記制度正由單純管理型向財(cái)產(chǎn)型轉(zhuǎn)變。土地權(quán)利作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，建立土地登記制度是為土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)，土地權(quán)利登記是具有國家公信力的法律基礎(chǔ)，是國家建立的關(guān)于土地權(quán)利的統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。為此，必須建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。

[關(guān)鍵字]

土地土地登記土地權(quán)利登記效力不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)法律制度土地登記的法理

[正文]

我國人口眾多，耕地稀少，特別是人均耕地資源嚴(yán)重不足，因此，十分珍惜和合理利用每一寸土地，調(diào)動(dòng)各方面的積極因素和一切合法的手段，切實(shí)保護(hù)土地和耕地，是我國目前和今后很長一個(gè)時(shí)期內(nèi)所必須面臨的一項(xiàng)艱巨任務(wù)。黨的十一屆三中全會(huì)以來，黨中央、國務(wù)院曾三令五申，要求各級(jí)政府切實(shí)加強(qiáng)土地管理，搞好節(jié)約用地，嚴(yán)厲制止亂占土地、濫用土地，特別是亂占耕地、濫用耕地的違法行為，在一些地方確實(shí)收到了成效，起到了應(yīng)有的作用。但從全國范圍來看，在城市，建設(shè)亂占濫用土地乃至耕地的問題仍然存在，有的地方還出現(xiàn)了繼續(xù)上升的勢頭；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、中小鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為了眼前的利益，農(nóng)民建房為了個(gè)人的利益而亂占耕地，濫用土地的現(xiàn)象也日益突出。許多地方成片的耕地在大量減少，有的省每年減少的耕地面積大的驚人，有的城郊農(nóng)民幾乎到了已無地可種的地步，“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重。在國家建設(shè)征用土地中，多征少用、預(yù)征留用，甚至征而不用的問題也時(shí)有發(fā)生。在廣大農(nóng)民，也有不少干部和農(nóng)民存在著錯(cuò)誤的土地觀念，認(rèn)為集體土地不同于國家土地，權(quán)利在集體，可以由他們?nèi)我庵?。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地不搞規(guī)劃，不報(bào)審批，隨意占用；有的干部，以權(quán)代法，以身試法，擅自批地；還有的甚至無視憲法和法律的存在，擅自買賣、租賃土地，私自轉(zhuǎn)讓土地，把集體土地和耕地視為自己的財(cái)產(chǎn)。上述問題，如果坐視不問，任其蔓延，勢必給改革開放和我國的社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)造成深刻影響，殃及子孫后代。因此，在當(dāng)前形勢下，切實(shí)有效的保護(hù)耕地，保護(hù)土地資源，合理的規(guī)劃利用土地，對于更好的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，具有不可估量的作用。再一，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立，我國的土地登記制度正由單純管理型向財(cái)產(chǎn)型轉(zhuǎn)變。土地權(quán)利作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，建立土地登記制度是為土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)，土地權(quán)利登記是具有國家公信力的法律基礎(chǔ)，是國家建立的關(guān)于土地權(quán)利的統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)。為此，必須建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律制度。

土地登記的概念及其意義

土地登記就是指土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按照法律的規(guī)定，向國家主管機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書、契證等，要求登載記錄土地權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)，該機(jī)關(guān)經(jīng)審查確認(rèn)無誤后，將土地的權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)記載于國家土地登記冊的法律過程。

土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，位置固定，不可移動(dòng)性是其作為不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)最根本的特征。土地的位置固定、不可移動(dòng)性決定了土地交易的對象實(shí)質(zhì)上并非土地實(shí)物本身，而是有關(guān)土地的各種權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利等。人們購買一塊土地，在支付了價(jià)款后，不能像對待椅子、沙發(fā)等動(dòng)產(chǎn)那樣將其帶走或轉(zhuǎn)移至一個(gè)安全的地方，土地仍然還只能在原處，買主支付價(jià)款購得的實(shí)際上只是占有、使用、收益、處分這塊土地的權(quán)利，土地交易實(shí)質(zhì)上一種權(quán)利的交易。另一方面上，土地的價(jià)值大、用途重要，對當(dāng)事人、關(guān)系人乃至整個(gè)社會(huì)利害重大的特點(diǎn)，則要求國家或社會(huì)不得不采取一種穩(wěn)妥、有效的措施就是把土地的每一項(xiàng)權(quán)利及其變動(dòng)事項(xiàng)都記載在國家的法律薄上，即實(shí)施土地登記。

土地登記是一項(xiàng)法律制度，從民法物權(quán)的角度來看，它的根本作用和意義就是公示。所謂公示，是指將物權(quán)變動(dòng)的意思表示公開向社會(huì)公眾顯示。按照民法物權(quán)法，物權(quán)變動(dòng)必須遵循公示原則，即物權(quán)變動(dòng)行為必須以法定公示方式進(jìn)行才能生效。這主要因?yàn)槲餀?quán)是排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)，是對世權(quán)和絕對權(quán)，除了物的權(quán)利人以外，其他人均為權(quán)利義務(wù)人，物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)該讓社會(huì)公示知曉。物權(quán)按其標(biāo)的物的不同可分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，二者的公示方式不同。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示，為標(biāo)的物的占用，土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示即是登記——當(dāng)事人在國家主管機(jī)關(guān)登記變動(dòng)事項(xiàng)，土地物權(quán)的變動(dòng)只有經(jīng)過登記后才能發(fā)生效力。

我國目前實(shí)行的土地登記制度是一種以國家強(qiáng)制力為后盾，積極主動(dòng)的行政法律措施。1987年，原國家土地管理局根據(jù)我國《憲法》、《土地管理法》和《民法通則》的有關(guān)條款，制定了《土地登記規(guī)則》，并于1989年經(jīng)試點(diǎn)、修改后正式頒布，1995年，又根據(jù)我國土地管理制度改革和土地市場發(fā)展的實(shí)踐，對《土地登記規(guī)則》進(jìn)行了修訂，并予以重新發(fā)布?！锻恋氐怯浺?guī)則》是新中國建國以來關(guān)于土地登記的第一部專門的規(guī)范性文件。依據(jù)《土地登記規(guī)則》及其它的一些規(guī)范性的文件，我國自1986年開始，開展了全國性的初始土地登記工作，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了變更登記。截止目前，全國的初始土地登記工作絕大部分已經(jīng)完成，土地登記工作的重點(diǎn)已由初始土地登記轉(zhuǎn)為變更土地登記。我國十幾年的土地登記實(shí)踐表明，土地登記在保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，防止國有資產(chǎn)流失，以及培育和規(guī)范土地市場等方面具有極其重要的作用，在我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中有著十分重要的意義。

第一，土地登記確認(rèn)了土地權(quán)屬關(guān)系，是維護(hù)土地和社會(huì)主義公有制，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要法律保障。通過土地登記，明確了國家所有土地和集體所有土地的產(chǎn)權(quán)范圍，確認(rèn)了依法使用土地的土地使用者和土地使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上，理清了土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，界定了國家、集體、和個(gè)人在土地上的權(quán)益范圍，由于土地權(quán)利一經(jīng)土地登記即產(chǎn)生法律效力，受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人均不得侵占，從而，為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制、維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益提供了重要的法律依據(jù)和保障。

第二，土地登記還確認(rèn)土地權(quán)屬變動(dòng)關(guān)系，是保護(hù)土地商品交易安全，維持土地商品交換正常秩序的重要法律手段。土地商品交易實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)利的交易，我國1988年七屆全國人大一次會(huì)議通過的《中華人民共和國憲法修正案》從法律上規(guī)定了土地使用權(quán)可以交易。由于土地登記不僅確認(rèn)土地權(quán)屬關(guān)系，而且還對土地權(quán)變動(dòng)關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，即還把關(guān)于土地權(quán)利的變動(dòng)事項(xiàng)記錄到國家土地登記薄上，發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的法律后果，因此，土地登記為維護(hù)土地商品交易安全，維護(hù)土地商品交換的正常秩序提供了重要的法律手段。通過土地登記，可以有效地保護(hù)土地商品交易的安全，維持土地商品交換的正常秩序。

第三，土地登記是對房地產(chǎn)市場實(shí)施有效監(jiān)管的關(guān)鍵措施。我國《房

地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理權(quán)屬登記。土地登記對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管作用主要落實(shí)在辦理權(quán)屬登記的過程中對房地產(chǎn)交易的合法性進(jìn)行審查上。舉例來說，一宗集體土地的使用權(quán)要抵押，該集體土地使用權(quán)必須符合我國集體土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)的有關(guān)法律和政策，即集體土地使用權(quán)必須為鄉(xiāng)企業(yè)廠房占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)和“四荒地”集體土地使用權(quán)。如果在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)設(shè)定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)不符合上述要求，如為宅基地抵押或鄉(xiāng)企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)抵押等，則不予以權(quán)屬登記，從而可以有效地制止房地產(chǎn)市場中的不法交易行為。因此說，土地登記是依法規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要環(huán)節(jié)，是對房地產(chǎn)市場實(shí)施有效管理的關(guān)鍵措施。

第四，土地登記是土地用途管制的重要組成部分，通過土地登記，可以有效地保護(hù)耕地。按照《土地登記規(guī)則》，土地用途變更應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地用途變更登記，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地當(dāng)然也必須進(jìn)行土地用途變更登記，這樣，在對土地用途變更登記進(jìn)行審核時(shí)，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地的，不依法保護(hù)耕地、充分合理利用土地資源的，均不為其辦理土地登記手續(xù)，不頒發(fā)土地證書，從而通過土地登記，可以有效地實(shí)施土地用途管制，合理利用土地，保護(hù)耕地。

第五，土地登記是土地管理主要的基礎(chǔ)性工作，是國家掌握土地動(dòng)態(tài)變化的一個(gè)重要的信息源，是國家收取土地租、稅、費(fèi)的依據(jù)。

土地登記的效力

土地登記屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的范疇，遵循不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)律。世界各國大都有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，實(shí)施對土地登記的制度，但土地登記的效力因其所采取的立法思想不同而有所不同。

目前，就土地登記所產(chǎn)生的一般效力而言，世界上土地登記的效力主要分為兩種：一種是采用意思主義的立法，一種是采用形式主義的立法。

所謂意思主義的立法就是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)的登記只是對抗第三人的要件。在土地權(quán)利變動(dòng)過程中，只要土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人雙方意思表示一致，即產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律后果，至于是否到土地登記機(jī)關(guān)辦理土地權(quán)屬變更登記，當(dāng)事人可以辦理，也可以不去辦理，只不過在土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力上有所差別。辦理了登記的土地權(quán)利變動(dòng)，可以對抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權(quán)利變動(dòng)為無效，而沒有辦理土地登記的土地權(quán)利變動(dòng)，第三人可以主張?jiān)撏恋貦?quán)利變動(dòng)無效?；谶@種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱登記的對抗要件主義，登記的公示主義或“法國主義”。

采用形式主義的立法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人簽署了土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議或讓與書，只表示物權(quán)行為成立，而并不能產(chǎn)生土地權(quán)利變動(dòng)的法律上的后果。只有經(jīng)當(dāng)事人雙方到土地登記機(jī)關(guān)辦理了土地登記后，土地權(quán)利才產(chǎn)生法律效力。例如，甲、乙二人訂立了土地轉(zhuǎn)讓合同書后，雙方按約定去辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。這時(shí)，轉(zhuǎn)讓土地的物權(quán)行為已經(jīng)成立，但并沒有生效，雙方在土地登記機(jī)關(guān)辦理完登記后，土地權(quán)利才算真正轉(zhuǎn)移給對方，在登記前，土地權(quán)利變動(dòng)并未生效，此時(shí)，賣方如果后悔，買方只能要求按照約定辦理登記，而不能以侵權(quán)要求把土地權(quán)利確認(rèn)給自己，即不動(dòng)產(chǎn)的登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。基于這種立法思想的不動(dòng)產(chǎn)登記，也稱為登記的生效要件主義，登記要件主義或“德國主義”。

至于我國的土地登記具備什么樣的效力，這主要體現(xiàn)正在我國的一些法律、法規(guī)和政策性文件中。

1)《中華人民共和國土地管理法》第12條規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)。第13條規(guī)定：依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

3)《中華人民共和國擔(dān)保法》第41條規(guī)定：土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

4)原國家土地管理局《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。

5)中共中央、國務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。

通過上面的法律、法規(guī)和政策性文件，可以看出，我國的土地登記采用了形式主義的立法思想?？梢詺w類于登記的生效要件主義、登記要件主義或“德國主義”，進(jìn)言之，我國土地登記的以便效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。這一點(diǎn)，在我國最高人民法院的司法解釋中也予以了說明。

土地登記的法理依據(jù)

因不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效，或者使得物權(quán)變動(dòng)取得完滿效力而必須具備的程序性條件，所以在我國，不論是作為財(cái)產(chǎn)基本法的物權(quán)法，還是涉及物權(quán)的其他法律如土地法、房地產(chǎn)法、森林法等，均必須對登記與物權(quán)實(shí)體法的關(guān)系問題作出明確的規(guī)定。在各種不動(dòng)產(chǎn)登記中，土地權(quán)利登記可以說是最基本最重要的登記。因此有關(guān)土地登記的法理根據(jù)和土地登記機(jī)關(guān)的選擇這兩個(gè)至關(guān)重要的問題必須首先予以明確。

所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實(shí)際工作者和理論工作者認(rèn)為，土地權(quán)利登記只是土地管理部門管理土地事務(wù)的行政工作之一。如以這種觀點(diǎn)來看，土地權(quán)利登記的法理根據(jù)就只是國家對行政事務(wù)的主權(quán)和國家機(jī)關(guān)根據(jù)部門分工原則進(jìn)行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果從財(cái)產(chǎn)法的基本法——民法物權(quán)法的角度來看，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權(quán)的建立、變動(dòng)或終止，使物權(quán)的變動(dòng)獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)。世界各國的民法物權(quán)法無不規(guī)定了物權(quán)的公示原則，其意義是，因?yàn)槲餀?quán)是一種排他權(quán)，既然物權(quán)要排斥他人，那么必須讓社會(huì)承認(rèn)該物權(quán)在排他，也是讓法律保護(hù)該物權(quán)的排他，這樣在一個(gè)物權(quán)上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。所以，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對建立公正而有序的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制非常必要。

土地權(quán)利在民法上是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利登記是土地權(quán)利變動(dòng)的法定公示手段。公示原則在土地權(quán)利上的運(yùn)用，就是通過登記為土地權(quán)利交易提供具有國家公信力支持的、統(tǒng)一的、公開的法律基礎(chǔ)。具體包括如下幾點(diǎn)內(nèi)容。

1.土地登記是為土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，土地權(quán)利的法律性質(zhì)是排他支配權(quán)，即權(quán)利人可以獨(dú)占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點(diǎn)是物權(quán)的共同特征。為了表現(xiàn)土地權(quán)利排他的效力，法律根據(jù)物權(quán)法的公示原則，要求在土地權(quán)利變動(dòng)時(shí)進(jìn)行土地權(quán)利登記。因此，土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)。

2.土地權(quán)利登記是具有國家公信力的法律基礎(chǔ)。在建立土地登記的市場經(jīng)濟(jì)國家，土地登記的機(jī)關(guān)有的是法院，有的是司法部門。這種做法，是以土地登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法系統(tǒng)建立直接的關(guān)系。但

不管是在那一種機(jī)關(guān)，這些機(jī)關(guān)都是國家機(jī)關(guān)。這是因?yàn)?，土地?quán)利是涉及國計(jì)民生的重要權(quán)利，故法律無不要求國家出面承擔(dān)登記的責(zé)任，以國家的信譽(yù)和國家行為的嚴(yán)肅性作為保障，使得土地登記具有取得社會(huì)一體信服的法律效力。這種法律效力，就是土地登記的國家公信力。這種公信力，是任何民間的證明都不可比擬的。土地登記具有國家公信力，這是土地登記制度的本質(zhì)特征之一。

土地登記具有國家公信力的法律結(jié)果是：不論當(dāng)事人實(shí)在的土地權(quán)利如何，只能以國家建立的土地登記簿上記載的權(quán)利為正確的權(quán)利，并依此建立土地權(quán)利的交易秩序；同時(shí)，如果第三人依據(jù)土地登記