對規(guī)范甘肅省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的思考

對規(guī)范甘肅省包干制條件下住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的思考摘要針對現(xiàn)行甘肅省包干制住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的弊端，提出了“菜單式價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)”的分等收費(fèi)模式，提高了我省住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化程度、透明度和實(shí)踐操作水平。關(guān)鍵詞包干制住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)菜單式價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)分等收費(fèi)近年來，隨著甘肅經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。但是，其在發(fā)展過程中尚存在許多問題，譬如物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長，其中絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛案件，這些問題的焦點(diǎn)就是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。如何科學(xué)制定我省包干制下住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是本文所要探討的問題。甘肅省現(xiàn)行的包干制住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。所謂“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人為得到物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)而支付的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他商業(yè)、工業(yè)、辦公寫字樓、別墅等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)由高到低共分為四級，每一級別都有基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等6項(xiàng)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)甘肅省物價(jià)局、建設(shè)廳《關(guān)于公布甘肅省物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度（暫行）等問題的通知》精神，九層及以下（多層）住宅物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)一、二、三級分別為0.5、0.4、0.3元/月·平方米建筑面積，可上浮20%，四級最高限價(jià)為0.2元/月·平方米建筑面積；十層以上（高層）住宅物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)一、二、三級分別為1.5、1.3、1.1元/月·平方米建筑面積，可上浮15%，四級最高限價(jià)為0.8元/月·平方米建筑面積。二、甘肅省現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和包干制住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的弊端（一）、等級劃分和對應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明細(xì)根據(jù)《甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級暫行標(biāo)準(zhǔn)》，各級物業(yè)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都分為基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理6個(gè)，每個(gè)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容不明確，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明細(xì)，無法進(jìn)行量化考核，不利于房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督管理。6個(gè)服務(wù)項(xiàng)目中房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)兩個(gè)項(xiàng)目有交叉重復(fù)之處，應(yīng)合并考核。（二）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明晰今年國慶施行的根據(jù)《物權(quán)法》修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（試行）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成?？梢姡飿I(yè)服務(wù)總的基準(zhǔn)價(jià)必須是各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)之合計(jì)，而甘肅省物價(jià)局、建設(shè)廳《關(guān)于公布甘肅省物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度（暫行）等問題的通知》中，反映的卻是各個(gè)等級的綜合基準(zhǔn)價(jià)，沒有按定價(jià)成本項(xiàng)目逐一量化核定，不明晰，操作性不強(qiáng)，群眾看不懂，不便于公開公示。再者沒有制定出業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。（三）、物業(yè)企業(yè)行業(yè)規(guī)范不健全目前為止，無論是房地產(chǎn)行政主管部門，還是物業(yè)管理協(xié)會(huì)，都沒有制定出一部物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范，這就使得物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的履行喪失了約束力。娘三、合甘肅服省包恢干制巴住宅辣物業(yè)壘服務(wù)宰分等堡收費(fèi)戶模式速的構(gòu)碧架潔為促掘進(jìn)絡(luò)我省績物業(yè)蒙管理簽行業(yè)榨健康漲發(fā)展年，建遼立合篩理、咸公開構(gòu)、質(zhì)最價(jià)相色符的瀉包干農(nóng)制住謙宅瓜物業(yè)藏服務(wù)宋收費(fèi)稿機(jī)制感，提項(xiàng)高市網(wǎng)民居濃住質(zhì)靠量蛛，我句省包訊干制旋住宅題物業(yè)披服務(wù)浩收費(fèi)壓應(yīng)實(shí)機(jī)行重“痛菜單氏式價(jià)出格、撕標(biāo)準(zhǔn)果化服澆務(wù)煉”玻的分孤等收嘗費(fèi)模微式。酒在住液宅物銜業(yè)區(qū)延域施尤行住晉宅物驗(yàn)業(yè)服畢務(wù)菜賤單式扛價(jià)格錯(cuò)，收每費(fèi)標(biāo)擺準(zhǔn)采鞭用標(biāo)貍準(zhǔn)化抵的統(tǒng)各—躺模式粗，將翅住宅尋物業(yè)康管理胃服務(wù)地從橫浸向上碎分為蹤綜合套管理惡服務(wù)某、公傅共區(qū)興域清炎潔衛(wèi)感生服局務(wù)、杰公共境區(qū)域爪秩序贏維護(hù)征服務(wù)肺、公線共區(qū)莊域綠遣化養(yǎng)備護(hù)服預(yù)務(wù)，平以及鍵共用垮部位踢、共途用設(shè)畢施設(shè)碑備的責(zé)日常松運(yùn)行震、保兄養(yǎng)及衰維修纖服務(wù)刃五項(xiàng)靠服務(wù)示項(xiàng)目鹽。縱宰向?qū)⑷挛屙?xiàng)角服務(wù)瘦項(xiàng)目膊再分歇為五丙級、療五類蜓、三匯類、錢二類群。側(cè)（一莊）、拘分等驗(yàn)收費(fèi)摧的意削義駐1、屯有利濃于規(guī)酸范物邀業(yè)管夢理企碧業(yè)規(guī)嶺范服助務(wù)和嗽收費(fèi)唐行為鄙。肺物業(yè)換服務(wù)母菜單蝕式價(jià)忠格誼的核酬心是閣標(biāo)準(zhǔn)和化。退所謂遮標(biāo)準(zhǔn)遮，通走常分爹技術(shù)委標(biāo)準(zhǔn)替、管樹理標(biāo)賣準(zhǔn)、長工作有標(biāo)準(zhǔn)憂等。下其中翠工作鍵標(biāo)準(zhǔn)譽(yù)涉及斤對工償作的積責(zé)任醫(yī)、權(quán)益利、正范圍棍、質(zhì)聰量要耀求、效程序雙、效驗(yàn)果、銜檢查由方法貓、考卷核辦便法所慌制定依的標(biāo)聚準(zhǔn)，政包括篇部門梯工作勁標(biāo)準(zhǔn)團(tuán)和崗凡位(納個(gè)人晚)工配作標(biāo)雹準(zhǔn)。木這些病要求噴對于麗物業(yè)趙服務(wù)鬧都是坐有效鄉(xiāng)的、麥必要舞的。隙則2、府有利剪于物券業(yè)服蕉務(wù)資候源的鈔合理羅配置弓。引一方似面便唐于業(yè)捐主及散其委殖員會(huì)攻選擇正物業(yè)返管理吃企業(yè)求，也貌便于趟物業(yè)導(dǎo)管理叨企業(yè)彩選擇可受雇艦于那儀個(gè)住版宅區(qū)愁域委纖員會(huì)別的委倘托。凝另一致方面抹推動(dòng)濟(jì)了物圣業(yè)管溜理企夜業(yè)之補(bǔ)間的燭競爭難。在搬同一句服務(wù)鳥標(biāo)準(zhǔn)糾上，秒企業(yè)宜可以倚在基知準(zhǔn)價(jià)款及其昏浮動(dòng)授幅度月內(nèi)制梁定價(jià)甜格開狀展競亮爭。瑞在同已一價(jià)棋格上廣，企菌業(yè)之摘間可你以在粘服務(wù)蘿態(tài)度鄰上進(jìn)巡行競溫爭。示3、轉(zhuǎn)有利耍于物膀業(yè)服勵(lì)務(wù)產(chǎn)腹業(yè)的蒸持續(xù)辣發(fā)展蓄。扇物業(yè)勿服務(wù)鍬行業(yè)榆配套偏于房求地產(chǎn)積業(yè)，學(xué)是一烏個(gè)新四興的請產(chǎn)業(yè)苗。隨零著房隸地產(chǎn)虎業(yè)的環(huán)發(fā)展例，社降會(huì)對剖物業(yè)弟服務(wù)廢的需遷求越希來越首大，纏范圍砌越來薯越廣桐。菜眼單式勺、標(biāo)企準(zhǔn)化幕的運(yùn)最作方跑法，奇對全勢行業(yè)考各種大形態(tài)啊物業(yè)勺管理霧和服曲務(wù)部叨有積膨極的法典范街作用首。這押種以勿市場衰為導(dǎo)男向的允服務(wù)售理念豬，對害于物勺業(yè)服侄務(wù)行今業(yè)產(chǎn)碗業(yè)化攔發(fā)展園有著響重要繪的促成進(jìn)作擊用。世感4、頂有利乘于重住宅效區(qū)域療社會(huì)短的穩(wěn)扇定和嘗諧。鮮業(yè)主清們對業(yè)物業(yè)母服務(wù)杜看得客見、碎摸得尤著，被消費(fèi)吉明白貨、監(jiān)棚督有建譜。鑄公平龍、合毀理、念誠信頁的服洽務(wù)和葵收費(fèi)肯，使?jié)夤┬杩措p方抓處在哭一個(gè)父和諧獸的共竟同體燕中。快對于蝴提供號(hào)就業(yè)異崗位厘、安鮮定社蜻區(qū)、薄推進(jìn)鍋人和貍自然慶的和牧諧發(fā)桐展，梁都有疑不可嶄估量蛾的意撇義。削5、賢有利恩于價(jià)萍格主尚管部裂門的勾職能圾轉(zhuǎn)變斷。險(xiǎn)“子菜單政式價(jià)蘭格、我標(biāo)準(zhǔn)駕化服鑄務(wù)廉”覆的分夢等收康費(fèi)模滔式應(yīng)提供晶指導(dǎo)柄了供捧需雙錦方合狹約定嬌價(jià)的哈范圍磚、協(xié)狗調(diào)了漸雙方搬在價(jià)彩格方圣面的置矛盾鉗、有婆利于邁監(jiān)督罰物業(yè)筑管理陰企業(yè)輸?shù)膬r(jià)蜜格行息為。慌這樣啦，政泥府價(jià)仇格主揚(yáng)管部登門就叫從直居接管倆理物部業(yè)服根務(wù)收杏費(fèi)轉(zhuǎn)撫變?yōu)槌情g接秋管理飯。舟（二休）、腔包干濫制住鈔宅物競服務(wù)肺分等菠收費(fèi)繡的基資本理榜由巷喉填1吃、實(shí)暫施菜帥單式詞價(jià)格辱的原蟲由叢繳短從構(gòu)挺成物填業(yè)服瞧務(wù)的總相關(guān)售要件追出發(fā)固簡要偏分析愉其實(shí)象施的憐基本息理由蒙。低（1云）.融物業(yè)查企業(yè)南--懼--叢管理居和服節(jié)務(wù)雙樂重責(zé)撤任。匯從管店理的傷職能竿出發(fā)暢，物報(bào)業(yè)企贏業(yè)不貿(mào)同于稈一般瞇意義染的服奴務(wù)企懶業(yè)，多它承蝴擔(dān)著嗓住宅謠區(qū)域拾安全功保障碰、公蘿共設(shè)陰施運(yùn)舉行等鳳體現(xiàn)同業(yè)主拆、房假屋管炸理部洞門乃趕至與細(xì)居住嗓相關(guān)再的社奇會(huì)方逃方面勝面公效共意奇志的緞貫徹?cái)噲?zhí)行戴。從奉服務(wù)棒特性雀來看玩，物創(chuàng)業(yè)企初業(yè)是次經(jīng)營繳性的間服務(wù)諸單位鼓。伴鞋隨著花我國災(zāi)房地特產(chǎn)市灘場的喝快速寒發(fā)展馳，逐蠢漸成餐為房饞地產(chǎn)剛業(yè)的淚重要緩組成間部分床，有具著廣嫩闊的華行業(yè)胞發(fā)展靈空間衛(wèi)。搞拉（龜2）萍、業(yè)偉主-拆--即-權(quán)矩利和浸義務(wù)門眾口邀難調(diào)課。過一個(gè)怕住宅關(guān)區(qū)域本里，膊存在虎不同秘需求從和不逢同消懼費(fèi)層采次的略住戶壟，有罪自住鑰購房也的、佳投資例購房巾的、稿租賃慕使用貓等。痰有些梳住宅領(lǐng)區(qū)域帥分期核建設(shè)援，檔屢次高閘低懸顫殊，飄混住瘡不同睡國籍遙或不逼同收突入階刪層的丘業(yè)主勺。另第外，盾不同樸歷史悼時(shí)期開住房嚼改革揪政策清，形用成商吐品房腥和售浙后公膛房、便常住恨和不鄉(xiāng)入住好等各腳種物廁業(yè)所飛有人岸，在蘋物業(yè)既服務(wù)緒標(biāo)準(zhǔn)俘和價(jià)爐值取野向上糾存在射著差桂異。華嗽（3血）物儉業(yè)服銜務(wù)-波--挑-共舟性與師個(gè)性動(dòng)左右發(fā)兼顧悔。合物業(yè)批企業(yè)軟工作藍(lán)職能柄上的李雙重廉責(zé)任引、業(yè)毒主需浩求的船多元似統(tǒng)一做、物錯(cuò)業(yè)硬符件混警合多繳樣、郵管理鴨模式雖和服狠務(wù)關(guān)潤系的吸變化楊更迭休決定蛙物業(yè)趨服務(wù)園工作捕內(nèi)容剩和相叛應(yīng)收久費(fèi)標(biāo)靈準(zhǔn)，姜很難滾用簡籠單的土方法謎規(guī)制栗實(shí)施凈。霸億煮2棗、推踐行菜依單式筑價(jià)格筆的可冠能性蒼外湖綜上返所述眉，物綠業(yè)服峽務(wù)及厭其價(jià)逗格要想兼顧夢業(yè)主要居住題需求麗的共攏性和及個(gè)性靠。其樸服務(wù)缺工作牛包含礙的相偉對公興共性予和復(fù)腐雜性賞，使鄰這項(xiàng)渣工作澡所涉肆及的吊主客扯體關(guān)畫系處四于復(fù)發(fā)雜的春矛盾亮中。呆要達(dá)舒到對議立統(tǒng)喂一，干關(guān)鍵搶在于伍適當(dāng)附細(xì)分墾物業(yè)牌服務(wù)寧的項(xiàng)品目、販設(shè)置填差異鈔化的端服務(wù)愁級別靈，制礦定多活重標(biāo)叔準(zhǔn)的獨(dú)服務(wù)版價(jià)格睬。其汽可行有性在鍋于:王章（1狗）.甘住宅中區(qū)域戲公共貴性促揮成服蛾務(wù)收攔費(fèi)的塞相對敵強(qiáng)制龜性。品在一而個(gè)住置宅區(qū)己域范撤圍內(nèi)棒，服苦務(wù)不即存在洗排他望性和憶競爭戲性。讀例如歸，物非業(yè)企辨業(yè)接幸受開澡發(fā)商鵲或業(yè)皂主委停員會(huì)嚼委托類，對解住宅巷公共屬區(qū)域饅進(jìn)行鬧各種誼公共頌服務(wù)囑，個(gè)雁別業(yè)傻主不秒經(jīng)過浴必要鼻的集代體程蒼序是被無法呈拒絕敘接受轉(zhuǎn)服務(wù)緩的。位因此灶，物瘋業(yè)企置業(yè)在在規(guī)定蛾的區(qū)幼域和劍時(shí)段灶，根菠據(jù)所儉提供琴服務(wù)匠項(xiàng)目書向業(yè)額主們里收取筆費(fèi)用元是平渡均和兼統(tǒng)一受的，虧具有喪一定停的強(qiáng)語制性技?；?殘）信藥息不讀對稱費(fèi)的現(xiàn)椅狀呼臉喚物小業(yè)服敵務(wù)行游業(yè)收縣費(fèi)要拐標(biāo)準(zhǔn)餓化。慘對澡于物戚業(yè)企怖業(yè)來搶說，本其提娃供的收物業(yè)票服務(wù)眼項(xiàng)目挨及其茫級別歷信息參，比逗業(yè)主莊們了杯解的廁多且征全戀;而死關(guān)于勾業(yè)主河們需占求的椒物業(yè)穴服務(wù)傘項(xiàng)目鍛和級括別的福信息賀，比博業(yè)主邊們少位。反廢過來付，對屑于業(yè)域主們士來說案，關(guān)在于業(yè)臟主們路需求睬的物澆業(yè)服挪務(wù)項(xiàng)浪目和霉級別消的信革息，哀比物備業(yè)企亡業(yè)多貫且全塑;關(guān)帆于物術(shù)業(yè)企委業(yè)掌令握和墳?zāi)芴岷酃┑慕游飿I(yè)痛服務(wù)撿項(xiàng)目挨及其永級別溜信息教，比受物業(yè)旱企業(yè)爹少。攝現(xiàn)（3宣）.茄物業(yè)租檔次甘高低愚和業(yè)敢主需頂求的效差異拘要求健服務(wù)帆標(biāo)準(zhǔn)帆多樣米化。繁一般美情況仆下，占不同證的住請宅物推業(yè)區(qū)國域，績需要淺提供戴與其勾相應(yīng)悔的物放業(yè)服椅務(wù)。罵物業(yè)纖檔次扒愈高驕，需惠要提訂供的瞇物業(yè)愚服務(wù)殲項(xiàng)目執(zhí)愈多硬，要虹求的粉物業(yè)蒙服務(wù)創(chuàng)級別斜愈高勝。同頁樣，玩在一待般情尾況下承，物欣業(yè)檔委次愈鼠高，務(wù)質(zhì)級佳愈好圍，業(yè)壽主需魂要的許物業(yè)宴服務(wù)楊項(xiàng)目潛愈多俘，要重求的態(tài)物業(yè)悟服務(wù)灶級別保也愈秒高。篇（三律）、泥包干擔(dān)制住閣宅物田業(yè)服浮務(wù)分寧等定亭級形凳成的負(fù)菜單陸式價(jià)幸格概玩要什菜單拋式價(jià)左格體供現(xiàn)標(biāo)避準(zhǔn)化棕服務(wù)部，咸其特窩點(diǎn)是錯(cuò)對通指常難泥以確席定的齡服務(wù)笛性工斬作的收價(jià)值從加以秋量化筒。灘1臂、項(xiàng)松目和稈級別頓標(biāo)準(zhǔn)享化服四務(wù)，蹤其核稻心是泄將住輔宅物立業(yè)服野務(wù)分糊成若師干服棍務(wù)項(xiàng)捕目和事服務(wù)湖級別事、類包別，尖也就俊是物界業(yè)企逐業(yè)為砌業(yè)主講提供噸標(biāo)準(zhǔn)剛化即鳥菜單霧式的歪服務(wù)戶。住閃宅物災(zāi)業(yè)服勤務(wù)擬模根據(jù)絹?zhàn)≌肝飿I(yè)魯區(qū)域擦的設(shè)怪施設(shè)無備和爬服務(wù)蜜內(nèi)容忠及要夸求，摘可劃陸分成航下列撲項(xiàng)目炮和級矮別類山別:犯罩①跳.綜砌合管塔理服展務(wù)項(xiàng)得目，認(rèn)由映低到糊高家分為肅一、櫻二、瓣三、氧四、在五級建別。萄溪②雷公共噴區(qū)域優(yōu)清潔尋衛(wèi)生軌服務(wù)厘項(xiàng)目緒，由瞞低到府高攔分為笛一、西二、必三、匯四、覆五級旁別。武拴③部公共葉區(qū)域炮秩序醫(yī)維護(hù)枝服務(wù)中項(xiàng)目曠，由叼低到綱高暈分為描一、沸二、昏三、寧四、洞五級季別。認(rèn)劍④淚公共酬區(qū)域帽綠化算養(yǎng)護(hù)慈服務(wù)這項(xiàng)目闊，由陽低到宵高躁分為曬一、判二、宜三、懷四、桐五類牲別。炒削⑤宅共用顆部位鏈、共惠用設(shè)萬施設(shè)即備的才日常均運(yùn)行租、保己養(yǎng)及妥維修介服務(wù)會(huì)項(xiàng)目靈劃分堅(jiān)為:純公共捎部位姜維護(hù)母服務(wù)攔由碧低到營高帆分一過、二續(xù)、三括類別紫;供痕水系慢統(tǒng)維道護(hù)服蒙務(wù)由匙低到處高險(xiǎn)分一離、二說類別陜;排洞水系閉統(tǒng)維豬護(hù)服喜務(wù);皂公共列照明質(zhì)維護(hù)辰服務(wù)紅由棕低到背高北分一去、二舒、三安類別駐;消毫防系專統(tǒng)維普護(hù)服臨務(wù)由杜低到坦高湯分一尤、二擱類別咬;弱悼電系飽統(tǒng)服劍務(wù)維吵護(hù)由震低到越高攏分一的、二飽類別笨;升陡降系巴統(tǒng)維遮護(hù)服閣務(wù);俱水景呢(動(dòng)葉力)膠維護(hù)艇服務(wù)食;保屆險(xiǎn)費(fèi)晉及其針?biāo)`務(wù)。轟搶上述屢列出奏的項(xiàng)火目，貧基本刺涵蓋勁了包母干制稼住宅燙物業(yè)秤常規(guī)拾的管具理和括服務(wù)芬內(nèi)容訓(xùn)，一擋般普雨通商能品住賣宅物朽業(yè)區(qū)燥域都取能對豬號(hào)入槳座?？孰S著正人們億居住約需求美發(fā)生睬不斷碌變化誰，加侮之房澆地產(chǎn)搶開發(fā)凍因土嫩地供貼應(yīng)、耍資金認(rèn)和政宵策等旋種種禍情況鏡影響住，居犧民住乘宅區(qū)內(nèi)域中可的物剖業(yè)不灘盡相傳同，老部分筐物業(yè)催難以緞對應(yīng)甲設(shè)定樣的服睛務(wù)標(biāo)達(dá)準(zhǔn)。直有些華高檔乳商品撐住宅券區(qū)域蘆、別堡墅區(qū)寫域所勸需服隔務(wù)項(xiàng)抖目除另了五灶項(xiàng)外布，可燃能會(huì)然有大首堂服注務(wù)、愁室內(nèi)啦健身歡服務(wù)棗、專垂職保纏健服奧務(wù)等肝。其慈服務(wù)規(guī)級別疾、類應(yīng)別都圾會(huì)超自過普捏通商懼品住臣宅。競因此耗，凡閑除上肺述五吃項(xiàng)服抹務(wù)標(biāo)筒準(zhǔn)外欣的服持務(wù)項(xiàng)費(fèi)目、銜超過限上述馬最高機(jī)服務(wù)類級別樸、類級別的惕住宅拴物業(yè)舅區(qū)域厚的物鋪業(yè)服撤務(wù)，勞擬分廈項(xiàng)目的不分頁級別弊。職項(xiàng)工住汪宅即裁原公短房售嶄后的乎區(qū)域尼，其虜服務(wù)浸項(xiàng)目秩可能高不足回五項(xiàng)代，難鏈以細(xì)危分為塘若干勿級別尺、類島別，繭故不結(jié)必劃償分物瀉業(yè)服熔務(wù)項(xiàng)所目和威服務(wù)塊級別宿、類榴別。演公房露售后椒物業(yè)鴉服務(wù)塞收費(fèi)羊分為敵居住淚用戶援管理哪費(fèi)、啟居住荷用戶另保潔絮費(fèi)、稱居住掘用戶魯保安斬費(fèi)、探非居壘住用概戶管企理費(fèi)廈、非任居住哨用戶猾保潔射費(fèi)、煤非居衣住用獲戶保導(dǎo)安費(fèi)股和高菌層（掛10待層以蒼上）勢住宅器電梯掛、水秒泵運(yùn)餡營費(fèi)停。期莫問2、芝明確櫻規(guī)定企價(jià)格漫形式繼和定抬價(jià)方君法扇依據(jù)聾國家蒸發(fā)改嘆委和尋建設(shè)原部印濫發(fā)的剛《物修業(yè)服鈴務(wù)收高費(fèi)管赤理辦區(qū)法》老的有綱關(guān)規(guī)坡定，帆菜單證式住華宅物殲業(yè)服非務(wù)價(jià)屢格擬寄實(shí)行豐政府揀指導(dǎo)型價(jià)和忌市場辛指導(dǎo)田價(jià)。茄按前創(chuàng)面所個(gè)說，粥普通圣商品葬住宅工區(qū)域練擬實(shí)蔬行政蠢府指靜導(dǎo)價(jià)研，高則等商割品住貸宅區(qū)搞域擬桂實(shí)行倉市場美調(diào)節(jié)浴價(jià)。某此外店，售毫后職晨工住蜂宅區(qū)描域擬挺實(shí)行輛政府究定價(jià)見。規(guī)諷定了泉價(jià)格帖形式陸，有槍利于穴明確選住宅遺物業(yè)北服務(wù)兼價(jià)格德相關(guān)欺主體扁的法廳律責(zé)碑任，母有利巨于規(guī)沒范住胡宅物紐業(yè)服味務(wù)價(jià)膠格制賠定程畜序及肺其行懇為，系有利皇于住拳宅物論業(yè)服孟務(wù)價(jià)摩格的弄監(jiān)督復(fù)管理木。撕包干謊制住樓宅物睜業(yè)服惡務(wù)價(jià)苗格的戚制定損依據(jù)絹是國冤家發(fā)謊改委禍、建塵設(shè)部銅《物融業(yè)服況務(wù)定衛(wèi)價(jià)成衛(wèi)本監(jiān)筒審辦菌法》難（試切行）釣，貿(mào)嚴(yán)格鞭按照貫國家劫發(fā)改霸委、拐建設(shè)單部虹《物久業(yè)服山務(wù)定蛋價(jià)成沙本監(jiān)卸審表強(qiáng)》所預(yù)列項(xiàng)到目并盾結(jié)合樓甘肅蛙省相飄關(guān)費(fèi)衫用的濫社會(huì)熄平均稿水平失測算湊制定背。壽公房棉售后次物業(yè)六服務(wù)伐價(jià)格杜參照里甘肅患省相金關(guān)費(fèi)饅用的渡社會(huì)絕平均偵水平胸測算四制定浮。所萄定價(jià)汁格為蛛全省瞇最高淡限價(jià)志，地喘州市蹲和縣漸區(qū)可渡結(jié)本皂地實(shí)特際在護(hù)其范例圍內(nèi)圖再定勸出基絡(luò)準(zhǔn)價(jià)械和浮互動(dòng)幅珠度。獻(xiàn)毫因3、黑規(guī)范努價(jià)格眾制定父的程鄭序損獎(jiǎng)匪菜單寬式住范宅物基業(yè)服危務(wù)分圾等收酸費(fèi)擬鳳按下朋列程撕序制類定：借①知由甘毯肅省笑價(jià)格緣主管連部門臣會(huì)同拒房地患產(chǎn)主羞管部粉門制迎定住生宅物敵業(yè)服烘務(wù)分沃等收填費(fèi)的新基準(zhǔn)尾價(jià)及液其浮鴿動(dòng)幅智度（亂見附別件）筆。籠②版地州虎市和吳區(qū)縣啊價(jià)格吼主管握部門社會(huì)同摩地州農(nóng)市和像區(qū)縣擋房地露產(chǎn)主盤管部言門，毒依據(jù)按住宅臭物業(yè)爪服務(wù)類分等緞收費(fèi)焰的基挎準(zhǔn)價(jià)著及其悄浮動(dòng)陵幅度毅有關(guān)駛規(guī)定券，制旦定本順地州聚市和敞區(qū)(惠縣)侍住宅否物業(yè)識(shí)服務(wù)反分等串收費(fèi)競的水類平和薦標(biāo)準(zhǔn)隆。仁③己由各作住宅宋區(qū)域心的業(yè)寒主大背會(huì)或累業(yè)主環(huán)委員瀉會(huì)與紐物業(yè)陵管理呼企業(yè)對，在扒本地脹州市宗和本甘區(qū)縣籠規(guī)定涌的住穴宅物奴業(yè)服附務(wù)分五等收叔費(fèi)的惑基準(zhǔn)烘價(jià)及箱其浮藍(lán)動(dòng)幅柴度內(nèi)途，在黨物業(yè)露服務(wù)晌合同算中約沖定服頌務(wù)項(xiàng)剛目、嫩服務(wù)鋸級別鋒類別象及其有相應(yīng)拒的收餡費(fèi)標(biāo)填準(zhǔn)。鉤怒④闖業(yè)主弱大會(huì)揀成立叨前的證物業(yè)鬼服務(wù)鉆收費(fèi)創(chuàng)，由涌本地倉州市浪和本廉區(qū)縣揭價(jià)格儀部門玉根據(jù)鋸物業(yè)泥特點(diǎn)右和服懷務(wù)需款求，隊(duì)參照豬本地鋒州市種和本帆區(qū)(忘縣)赤包干汪制住招宅物堅(jiān)業(yè)服剩務(wù)分記等收堅(jiān)費(fèi)的鹿基準(zhǔn)暖價(jià)及全其浮歲動(dòng)幅射度，豐制定疊服務(wù)懸項(xiàng)目侵、服雀務(wù)級功別及沸其相香應(yīng)的拳收費(fèi)衡標(biāo)準(zhǔn)消。握梢龜⑤比五項(xiàng)燦服務(wù)巾項(xiàng)目當(dāng)外增央加項(xiàng)佩目的鮮，或布超過聚五項(xiàng)嚇服務(wù)盞項(xiàng)目圾最高宅服務(wù)剖級別曾、類凡別的姓住宅煌物業(yè)醒區(qū)域笨，其噴物業(yè)絨服務(wù)繭收費(fèi)沿實(shí)行道市場秀調(diào)節(jié)漢價(jià)，束由建尋設(shè)單演位參限照住擴(kuò)宅物清業(yè)服應(yīng)務(wù)分憑等收從費(fèi)的基基準(zhǔn)宏價(jià)及睛其浮鴉動(dòng)幅茫度，弱加上翅未包鬧含在撈五項(xiàng)烏服務(wù)暖項(xiàng)目壟內(nèi)的矮項(xiàng)目祥、考臉慮超教過最確高服望務(wù)級費(fèi)別類河別的若因素檢，制奏定服影務(wù)項(xiàng)褲目及采其相液應(yīng)的盾收費(fèi)神標(biāo)準(zhǔn)夸。在爭發(fā)布刊招標(biāo)