同策-2023年國(guó)家內(nèi)需戰(zhàn)略下的住房消費(fèi)新格局

2022-2023年度報(bào)告：2023年國(guó)家內(nèi)需戰(zhàn)略下的住房消費(fèi)新格局Tospur

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Sincere目錄012022年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)CONTENTS02032023經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)：內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新格局2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及房企策略建議01PART2022年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)01

2022年宏觀經(jīng)濟(jì)特征02

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征03

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征04

2022年房企發(fā)展特征2022年世界宏觀經(jīng)濟(jì)-通脹高企，世界經(jīng)濟(jì)不確定性增加2022年世界進(jìn)入后疫情時(shí)代，受前兩年歐美貨幣寬松政策、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)等因素影響，全球各國(guó)通脹高起，

近期歐美不斷進(jìn)行加息，遏制高通脹率的同時(shí)也拖慢了經(jīng)濟(jì)增速，世界經(jīng)濟(jì)的不確定性增加2015年-2022年Q3世界主要國(guó)家GDP季度同比增速%2022年世界經(jīng)濟(jì)大事件30202021年下半年起，各國(guó)經(jīng)濟(jì)增速普遍大幅放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大100-10-20-30美國(guó):GDP同比英國(guó):GDP同比日本:GDP同比印度:GDP同比歐盟:GDP同比韓國(guó):GDP同比2000年-2022年世界平均CPI指數(shù)同比情況%108疫情爆發(fā)后，歐美各國(guó)激進(jìn)降息，加上近兩年國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩，CPI8.8指數(shù)連續(xù)快速上漲，甚至超過金融危機(jī)期間水平64202022年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)-波動(dòng)較大，未來逐漸企穩(wěn)進(jìn)入新階段近兩年，受國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)和世界復(fù)雜局勢(shì)的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度較大，但隨著疫情防控進(jìn)入新階段，和“二十大”后

發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入新階段，逐漸企穩(wěn)回升2018年-2022年中國(guó)GDP季度同比增速2022年10月“二十大”召開，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段%受階段性疫情反撲影響，經(jīng)濟(jì)、生活秩序受到?jīng)_擊，近兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)幅度較大20“二十大”提出中國(guó)經(jīng)濟(jì)“要堅(jiān)持以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題”，”把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上“，“實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略”等內(nèi)容151052022年全年GDP增速3%2022年11月起，防疫政策轉(zhuǎn)變，疫情防控進(jìn)入新階段011月起，國(guó)家衛(wèi)健委陸續(xù)出臺(tái)防疫政策“二十條”、“新十條”，將新冠調(diào)整為“乙類乙管”，放松出入境限制，標(biāo)志著疫情防控進(jìn)入新階段，疫情對(duì)于正常經(jīng)濟(jì)、生活秩序的影響大大減弱-5-10房地產(chǎn)業(yè)目前受沖擊較大，拖累經(jīng)濟(jì)恢復(fù)2021年下半年起，由于疫情沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)底層需求持續(xù)下滑、

房企融資環(huán)境惡化、房企暴雷陷入資金困境等多重因素，房地產(chǎn)業(yè)受到明顯沖擊，產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)，拖累經(jīng)濟(jì)恢復(fù)2018年-2022年中國(guó)GDP和房地產(chǎn)業(yè)GDP季度同比增速經(jīng)濟(jì)壓力傳導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)底層需求沖擊明顯融資環(huán)境持續(xù)惡經(jīng)濟(jì)壓力加大就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻疫情反復(fù)影響化%252015105市場(chǎng)走低，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，部分城市微跌房地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷疫情沖擊+融資收緊+需求下滑房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)，拖累經(jīng)濟(jì)恢復(fù)居民收入預(yù)期普遍下滑對(duì)房企信任度下降二手房市場(chǎng)置換難度加大0-5-10購(gòu)買意愿下滑，尤其是剛需客群客戶資產(chǎn)保值升值需求難以滿足改善、置換需求難以釋放GDP:當(dāng)季同比房地產(chǎn)業(yè)GDP:當(dāng)季同比01

2022年宏觀經(jīng)濟(jì)特征02

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征03

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征04

2022年房企發(fā)展特征2022年，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向逆轉(zhuǎn)十九大后堅(jiān)持”房住不炒”，至2022年“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，背后是房地產(chǎn)調(diào)控針對(duì)的核心矛盾發(fā)生變化：2022年之前房地產(chǎn)問題是金融泡沫化風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)前該風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有效控制，但是出現(xiàn)了新的風(fēng)險(xiǎn)：債務(wù)與現(xiàn)金流錯(cuò)配造成的暴雷及違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策會(huì)轉(zhuǎn)向解決暴雷、債務(wù)違約的方向。國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)：郭樹清提到“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)”，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制”銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示：“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”銀保監(jiān)會(huì)系統(tǒng)大會(huì)：郭樹清表示遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，2020年9月14日2022年3月2日守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線銀保監(jiān)會(huì)新聞通氣會(huì)：房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向得到有效遏制2019年9月3日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)：郭樹清提到“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)”2021年3月2日2022年9月23日分水嶺高壓調(diào)控階段政策調(diào)整階段2022年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)紓困進(jìn)入第三階段第二階段第三階段第一階段房企自救（企業(yè)）壓實(shí)地方政府責(zé)任（地方政府）國(guó)家金融支持（中央政府）?

保交樓、穩(wěn)民生。?

實(shí)踐證明，單靠房企自救難以化解?近期金融管理部門密集發(fā)聲，并開始采取措施，支持房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解和平穩(wěn)健康發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)。需求端調(diào)控供給端調(diào)控

房地產(chǎn)供給端約束趨于緩解。央行確定，每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

各有關(guān)方面集中出臺(tái)了一系列財(cái)稅和利率政策：

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)11月11日出臺(tái)十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

個(gè)稅退稅激勵(lì)支持改善性住房需求；

針對(duì)房?jī)r(jià)下跌城市階段性下調(diào)首套房貸

央行通過政策性銀行出臺(tái)了2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，并研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持款利率下限；“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具；擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

多地政府出手收購(gòu)商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場(chǎng)、加速樓市去化。

證監(jiān)會(huì)提出放寬房企股權(quán)融資五項(xiàng)措施，如恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策等。政策面積極，實(shí)際執(zhí)行進(jìn)展緩慢收并購(gòu)進(jìn)展緩慢授信及增信機(jī)制落地性差非標(biāo)融資落地性更差?

授信及增信房企僅限少量?jī)?yōu)質(zhì)房企?

收并購(gòu)項(xiàng)目的供給與需求不匹配?

項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，周期長(zhǎng)?

土拍市場(chǎng)降溫，招拍掛機(jī)會(huì)更佳?

非標(biāo)融資成本更高?

達(dá)標(biāo)項(xiàng)目或者房企更少?

授信及增信落地是針對(duì)單一項(xiàng)目，并非針對(duì)單一主體及全民房企政策面積極，實(shí)際執(zhí)行進(jìn)展緩慢三支箭落地后，房企發(fā)債情況三支箭落地后，房企股權(quán)融資情況房企名稱旭輝公告內(nèi)容今年股價(jià)高點(diǎn)融資用途?

12月2日，新城控股：取消發(fā)行上限為1億元配售價(jià)1.14港元，8.4億股，認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)9.58億元償還現(xiàn)有債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)6港元（2月）的中期票據(jù)。?

12月3

日，北京城建集團(tuán)取消10億中期票據(jù)以每股2.32港元，配售2.685億股，認(rèn)購(gòu)款6.17億港元償還到期債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)雅居樂合景泰富德信中國(guó)新城4.6港元（3月）5.1港元（1月）3港元（3月）6港元（1月）7.2港元（1月）發(fā)行。以2.01港元配售2.35億股，認(rèn)購(gòu)款約4.67億港元償還現(xiàn)有債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)?

12月9日，蜀道投資集團(tuán)取消10億元，五年期中期票據(jù)。以每股0.881港元配售2.68億股，認(rèn)購(gòu)款2.36億港元償還現(xiàn)有債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)?

12月15日，河南交通投資集團(tuán)有限公司取消發(fā)行22豫交投MTN003中期票據(jù)。擬以3.5港元配售5.6億股，認(rèn)購(gòu)款19.6億港元償還到期境外債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)?

12月19日，蘇高新取消發(fā)行上限5億元中期票據(jù)發(fā)行。擬以2.7港元配售17.8億股，認(rèn)購(gòu)款48.06億港元償還到期境外債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)碧桂園目前房企發(fā)債基本需要有抵押擔(dān)保物，純信用發(fā)債的時(shí)代已經(jīng)過去。大部分房企，尤其是民企，目前能夠抵押資產(chǎn)相對(duì)不足。1.股價(jià)在低位，不適合增發(fā)或者配售。2.相當(dāng)于向股東和社會(huì)投資者募資3.企業(yè)原控股股東控制權(quán)被稀釋，未來可能會(huì)喪失控股權(quán)房企融資有所恢復(fù)，但市場(chǎng)預(yù)期、房企局面難以快速扭轉(zhuǎn)近期房企融資政策放松后，房企融資規(guī)模呈現(xiàn)明顯翹尾趨勢(shì)，12月典型房企融資金額環(huán)比上漲125%。但融資多傾向于少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，尤其是國(guó)央企，其余多數(shù)房企尤其是再融資落地中仍面臨不少困難，例如收并購(gòu)進(jìn)展緩慢、授信及增信機(jī)制落地性較弱、債權(quán)、股權(quán)融資不暢等問題，多數(shù)房企資金緊缺的局面難以快速扭轉(zhuǎn)房企融資環(huán)境改善，但實(shí)際執(zhí)行中仍有不少困難2021年1月-2022年12月典型上市房企融資情況億元?

收并購(gòu)項(xiàng)目的供給與需求不匹配收并購(gòu)進(jìn)1200?

項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，周期長(zhǎng)展慢?

土拍市場(chǎng)降溫，招拍掛機(jī)會(huì)更佳100012月，40家典型上市房企共完成融資金額712.5億元，環(huán)比上升125.03%。8006004002000?

授信及增信房企僅限少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，對(duì)出險(xiǎn)房企限制較多，且落地時(shí)間較長(zhǎng)?

授信及增信落地是針對(duì)單一項(xiàng)目授信及增信機(jī)制落地性較弱?

房企發(fā)債需要抵押、擔(dān)保物，但目前大部分民企能夠抵押資產(chǎn)相對(duì)不足。債權(quán)、股權(quán)融資不順?

部分房企債券銷售不暢，取消發(fā)行?

房企普遍股價(jià)低迷，不適合增發(fā)或者配售全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地成交價(jià)款增速持續(xù)下滑2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，全年同比下滑10%，全國(guó)土地成交價(jià)款累計(jì)9166億元，累計(jì)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至下跌48.4%

，房企普遍資金緊張，投資、拿地增速持續(xù)下滑2021年7月-2022年12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速2021年7月-2022年12月全國(guó)土地成交價(jià)款累計(jì)同比增速12.7%10.9%8.8%0.3%0.2%4.5%2.8%2022年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.29萬(wàn)億元，同比

-10%7.2%6.0%-4.8%-6.2%4.4%3.7%0.7%-16.9%-20.6%-26.7%-28.1%2022年全國(guó)土地成交價(jià)款-2.7%-4.0%-5.4%-6.4%-7.4%-42.5%-43.0%-46.3%9166億元，同比-48.4%-46.9%-47.7%-48.4%-8.0%-8.8%-46.2%-9.8%-10.0%數(shù)據(jù)來源：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院全國(guó)100大中城市成交土地溢價(jià)率維持低位2022年百城土地成交溢價(jià)率持續(xù)維持低位，百城溢價(jià)率穩(wěn)定在2%-3%之間。一線城市土地成交溢價(jià)率波動(dòng)較大，主要是由于部分月份熱門地塊入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但土地市場(chǎng)整體熱度持續(xù)低溫2021年1月-2022年12月100大中城市成交土地溢價(jià)率2021年1月-2022年12月全國(guó)不同能級(jí)城市土地成交溢價(jià)率%2523.6735%30%25%20%15%10%5%201510517.9616.4316.57百城土地溢價(jià)率從2021年4月起，一一線二線三線14.26路走低11.4811.116.835.093.773.883.024.333.113.962.502.742.533.793.372.992.142.151.870%0數(shù)據(jù)來源：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院民企拿地大幅縮水，國(guó)企城投托底成常態(tài)2021年房企拿地金額TOP100中，民企占比46%，而2022年民企占縮水至16%，地方國(guó)企占比最高達(dá)67%，是目前主要拿地企業(yè)類型。為解決房企面臨的債務(wù)問題，四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司等正在加速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)參與度提升四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司馳援房企2021年2022年房企拿地金額TOP100

企業(yè)性質(zhì)結(jié)構(gòu)房企拿地金額TOP100

企業(yè)性質(zhì)結(jié)構(gòu)?

2022年4月，央行四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司和18家金融機(jī)構(gòu)提供了12家出險(xiǎn)房企清單，針對(duì)其資產(chǎn)收購(gòu)等工作提出6項(xiàng)政策指導(dǎo)。?

目前資管公司采取的兩種主要模式是“資產(chǎn)管理公司+國(guó)有房企成立合作平臺(tái)”模式和“資產(chǎn)管理公司接管+委托代建”模式。民企央企央企16%16%17%民企?

華融資產(chǎn)綜合運(yùn)用“債券收購(gòu)+債權(quán)重組+財(cái)產(chǎn)信托”模式，順利化解房地產(chǎn)上市公司禹洲集團(tuán)的債券兌付風(fēng)險(xiǎn)，保障了200多位社會(huì)投資人利。2021年華融資產(chǎn)收購(gòu)重組房地產(chǎn)不良資產(chǎn)占比達(dá)46.3%?

信達(dá)資產(chǎn)收購(gòu)重組房地產(chǎn)不良資產(chǎn)占比從2021年42%，提升至2022年上半年44%46%地方國(guó)企地方國(guó)企38%67%全國(guó)房屋新開工、竣工面積持續(xù)下滑2022年全國(guó)房屋累計(jì)新開工12.06億平米，累計(jì)同比下跌39.4%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。一方面土地出讓下滑導(dǎo)致新開工規(guī)模下滑，另一方面市場(chǎng)銷售不佳，拖累新開工；竣工面積8.62億平米，累計(jì)同比下跌15%，跌幅不斷收窄2021年7月-2022年12月房屋新開工面積累計(jì)同比增速2021年7月-2022年12月房屋竣工面積累計(jì)同比增速-0.9%-3.2%25.7%26.0%23.4%-4.5%-7.7%16.3%16.2%11.2%-9.1%-11.4%-12.2%-17.5%-26.3%2022年累計(jì)新開工12.06億平米累計(jì)同比

-39.4%-30.6%-34.4%-9.8%-11.5%-11.9%-15.3%-36.1%-37.2%-38.0%-15.0%-18.7%-19.9%-19.0%-37.8%-38.9%-39.4%-21.5%-23.3%-21.1%數(shù)據(jù)來源：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院全國(guó)商品房銷售面積、均價(jià)下滑，但降幅逐漸收窄2022年1-11月全國(guó)商品房累計(jì)銷售12.13億平米，累計(jì)同比下跌23.3%。全國(guó)商品房累計(jì)銷售均價(jià)9814元/平米，累計(jì)同比跌幅持續(xù)收窄。近期出臺(tái)的一系列政策對(duì)市場(chǎng)銷售狀態(tài)尚未明顯改善，銷售均價(jià)跌幅收窄主要是由于一二線城市銷售占比提升2021年7月-2022年12月商品房銷售面積累計(jì)同比增速2021年7月-2022年12月商品房銷售均價(jià)累計(jì)同比增速7.5%21.5%15.9%11.3%7.3%5.9%2022年商品房銷售累計(jì)13.58億平米累計(jì)同比

-24.3%2022年商品房銷售均價(jià)9814元/平米4.7%4.2%3.5%同比

-3.2%2.8%4.8%1.9%-3.2%-4.9%-4.3%-5.3%-6.3%-7.4%-9.6%-13.8%-10.3%-10.4%-10.7%-8.6%-22.3%-22.2%-10.8%-20.9%-23.6%-22.2%-23.3%-24.3%-23.1%-23.0%數(shù)據(jù)來源：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院01

2022年宏觀經(jīng)濟(jì)特征02

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征03

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征04

2022年房企發(fā)展特征土地市場(chǎng)特征：一線城市市區(qū)土地需求依然相對(duì)旺盛，整體平穩(wěn)2022年7-11月，一線城市累計(jì)供應(yīng)1745萬(wàn)平米住宅用地，同比下跌49.9%，累計(jì)成交1665萬(wàn)平米，同比下跌5%。住宅類用地成交建面為略低于前兩年同期，但差距不大，樓面價(jià)波動(dòng)上升，體現(xiàn)全國(guó)市場(chǎng)下行階段，開發(fā)商普遍做出回歸核心城市的策略選擇，對(duì)核心城市的土地需求依然相對(duì)穩(wěn)定，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊普遍競(jìng)爭(zhēng)激烈，頻頻觸頂2020-2022年11月一線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）萬(wàn)平米元/平米1800400001600350003000025000200001500010000500002022年7-11月14001200100080060040020002021年7-11月供應(yīng)3487萬(wàn)平米成交1758萬(wàn)平米2020年7-11月供應(yīng)1897萬(wàn)平米成交1739萬(wàn)平米供應(yīng)1745萬(wàn)平米成交1665萬(wàn)平米供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)來源：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院一線城市:北京、上海、廣州、深圳土地市場(chǎng)特征：二線城市分化加劇，多數(shù)地塊底價(jià)成交2022年7-11月，二線城市累計(jì)供應(yīng)11694萬(wàn)平米住宅用地，同比下跌41.7%，累計(jì)成交7895萬(wàn)平米，同比下跌9.7%。住宅類用地成交建面為近三年同期的最低值，在市場(chǎng)下行階段，二線城市相比一線城市安全度略差，部分城市商品住宅銷售持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)同樣面臨沖擊；但不同區(qū)域二線城市市場(chǎng)分化，部分強(qiáng)二線城市市場(chǎng)基本平穩(wěn)，部分地塊熱度較高；普通二線城市全年基本底價(jià)成交，部分地塊流拍2020-2022年11月二線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）萬(wàn)平米元/平米90001200010000800060004000200008000700060005000400030002000100002020年7-11月供應(yīng)22192萬(wàn)平米成交16538萬(wàn)平米2022年7-11月供應(yīng)11694萬(wàn)平米成交7895萬(wàn)平米2021年7-11月供應(yīng)20046萬(wàn)平米成交8742萬(wàn)平米供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院；二線城市:天津、重慶、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、青島、寧波、蘇州、廈門、福州、南昌、鄭州、合肥、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、成都、西安、太原、石家莊、珠海、蘭州、呼和浩特(共26個(gè))。土地市場(chǎng)特征：三四線城市市場(chǎng)全面趨冷，供過于求2022年7-11月，三線城市累計(jì)供應(yīng)2.66億平米住宅用地，同比下跌5.3%，累計(jì)成交1.50億平米，略高于2021年同期。2021年下半年起，全國(guó)三線城市率先開始市場(chǎng)調(diào)整，并延續(xù)至2022年，市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低位，供大于求，流拍率較高2020-2022年11月三線城市住宅土地月度供應(yīng)、成交（按規(guī)劃建筑面積）萬(wàn)平米元/平米1200070002022年7-11月供應(yīng)2.66億平米成交1.50億平米2020年7-11月供應(yīng)3.18億平米成交2.14億平米2021年7-11月供應(yīng)2.81億平米成交1.39億平米60005000400030002000100001000080006000400020000供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)來源：wind、同策研究院；三線城市:貴陽(yáng)、昆明、南寧、?？凇y川、烏魯木齊、無(wú)錫、常州、唐山、溫州、嘉興、煙臺(tái)、佛山、東莞、紹興、西寧、三亞、湖州、舟山、臺(tái)州、金華、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、連云港、保定、廊坊、秦皇島、包頭、北海、贛州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛陽(yáng)、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹東、濟(jì)寧、錦州、九江、瀘州、牡丹江、南充、平頂山、韶關(guān)、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、遵義、淮安、鹽城、宿遷、衢州、麗水、肇慶、江門、中山、汕頭、張家口、淄博、濰坊、馬鞍山、綿陽(yáng)、湘潭(共70個(gè))。商品住宅市場(chǎng)特征：一線城市除疫情影響外，市場(chǎng)熱度相對(duì)穩(wěn)定2022年，一線城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)3335萬(wàn)平米，同比下跌4.8%；累計(jì)成交2794.2萬(wàn)平米，同比下跌21.5%，一線城市成交同比下降較多，主要是上半年受疫情影響。與其他能級(jí)城市相比，一線城市市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。價(jià)格方面，各城市均執(zhí)行新房限價(jià)，新房房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)，而二手房掛牌價(jià)格下半年出現(xiàn)明顯的回落2021-2022年一線城市商品住宅供應(yīng)面積2021-2022年一線城市商品住宅成交面積萬(wàn)平米250萬(wàn)平米1602021年2022年2021年2022年一線城市累計(jì)供應(yīng)3503.5萬(wàn)平米一線城市累計(jì)供應(yīng)3335萬(wàn)平米一線城市累計(jì)成交3558萬(wàn)平米一線城市累計(jì)2794.2萬(wàn)平米20015010050同比下跌4.8%同比下跌21.5%60402000北京數(shù)據(jù)來源：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院備注：北京、上海商品住宅成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為不含保障性住房成交數(shù)據(jù)上海廣州深圳北京上海廣州深圳商品住宅市場(chǎng)特征：東部沿海二線城市市區(qū)和郊區(qū)熱度分化明顯2022年，東部沿海二線城市市場(chǎng)普遍低位運(yùn)行，量縮價(jià)穩(wěn)。長(zhǎng)三角、珠三角二線城市月均成交量363.8萬(wàn)平米，同比下跌40.2%，福建、山東二線城市商品住宅月均成交量183萬(wàn)平米，同比下跌31.7%，市場(chǎng)規(guī)模均下降較多，但供求基本平衡；城市內(nèi)部市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，市區(qū)項(xiàng)目、改善項(xiàng)目去化較好，郊區(qū)市場(chǎng)普遍去化困難2021-2022年長(zhǎng)三角、珠三角二線城市供求量?jī)r(jià)2021-2022年福建、山東二線城市成交量?jī)r(jià)2021年2022年2021年2022年萬(wàn)平米1200元/平米35,000萬(wàn)平米400元/平米30000月均供應(yīng)

246萬(wàn)平米月均成交

268萬(wàn)平米月均供應(yīng)

140萬(wàn)平米月均成交

183萬(wàn)平米月均供應(yīng)

604萬(wàn)平米月均成交

608.5萬(wàn)平米月均供應(yīng)

345.35萬(wàn)平米月均成交

363.8萬(wàn)平米3503002502001501005030,00025,00020,00015,00010,0005,00002500020000150001000050000100080060040020000供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)城市范圍：南京、蘇州、杭州、寧波、東莞、佛山城市范圍：福州、廈門、青島、濟(jì)南數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院商品住宅市場(chǎng)特征：中西部、東北二線城市需求下滑更顯著2022年，中西部和東北二線城市市場(chǎng)下滑比東部沿海城市更明顯。中西部二線城市商品住宅量跌價(jià)漲，

月均成交量?jī)H519萬(wàn)平米，同比下跌41%，東北部二線城市量?jī)r(jià)齊跌，月均成交量122萬(wàn)平米，同比下跌41%。下半年在各類刺激政策出臺(tái)下，中西部、東北二線城市市場(chǎng)依然呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，去化周期不斷延長(zhǎng)2021-2022年?yáng)|北部二線城市成交量?jī)r(jià)2021-2022年中西部二線城市成交量?jī)r(jià)2021年2022年2021年2022年萬(wàn)平米1400元/平米萬(wàn)平米月均供應(yīng)

181.6萬(wàn)平米月均成交

206.4萬(wàn)平米月均供應(yīng)

58.9萬(wàn)平米月均成交

122萬(wàn)平米元/平米14000月均供應(yīng)

861.3萬(wàn)平米月均成交

879.4萬(wàn)平米月均供應(yīng)

493.3萬(wàn)平米月均成交

518.8萬(wàn)平米40020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000350300250200150100501200010000800060004000200001200100080060040020000供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)城市范圍：成都、貴陽(yáng)、合肥、武漢、西安、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶城市范圍：沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院一二線城市去化周期普遍延長(zhǎng)，尤其是中西部、東北城市一二線城市商品住宅庫(kù)存面積整體呈上行趨勢(shì)，個(gè)別城市略有下降，去化周期普遍在2022年6月達(dá)到峰值，與上年末相比，多數(shù)城市去化周期延長(zhǎng)，尤其是中西部、東北城市，去化周期大幅延長(zhǎng)典型城市商品住宅庫(kù)存面積及去化周期庫(kù)存面積/萬(wàn)平米6個(gè)月去化周期/月城市2021年6月1,584.13616.262021年12月2022年6月1,818.78591.862022年12月1887.18711.482021年6月26.76.82021年12月2022年6月43.29.42022年12月34.86.8北京上海廣州深圳南京蘇州杭州寧波佛山青島濟(jì)南南昌長(zhǎng)沙武漢大連長(zhǎng)春重慶西安鄭州1,682.22586.0625.67.11,127.131,404.68948.311,334.891,579.871,212.62899.281,311.911,585.931,107.59843.561420.061691.521106.351080.02894.7710.433.87.214.134.415.814.15.217.664.41421.261.420.911.79787.658.915.910.914.710.721.719.314.424.523.234.942.762.514.626.9927.66844.41867.794.9569.86757.01735.87724.964.39.214.210.124.215269.27484.67653.10689.32.56.22,278.601,556.26298.142,348.621,535.77309.102,137.851,494.66321.222068.171381.117.711.4821.514316.5711.517.313.222.421.219.911.920.210.5271,524.801,745.92797.661,589.131,966.68820.661,561.241,985.41793.491709.714.58.71910.11741.872015.618.717.71436.9191,070.433,075.43909.641,230.642,967.671,102.991,912.601,178.713,017.691,136.311,722.151021.533003.391265.621599.97921.330.11,835.5915.7數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院商品住宅市場(chǎng)特征：三四線城市市場(chǎng)全面下滑2022年，長(zhǎng)三角三四線城市商品住宅量跌價(jià)穩(wěn)，

月均成交量305.6萬(wàn)平米，同比下跌47%；珠三角三四線城市商品住宅量?jī)r(jià)齊跌，

月均成交量?jī)H205萬(wàn)平米，同比下跌37%，目前市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)2021-2022年長(zhǎng)三角三四線城市成交量?jī)r(jià)2021-2022年珠三角三四線城市成交量?jī)r(jià)2021年2022年萬(wàn)平米4502021年2022年元/平米16000萬(wàn)平米900元/平米18000月均成交

577.1萬(wàn)平米月均成交

305.6萬(wàn)平米月均成交

325.6萬(wàn)平米月均成交

205.3萬(wàn)平米8007006005004003002001000160001400012000100008000600040002000040035030025020015010050140001200010000800060004000200000成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)城市：湖州、淮安、金華、常州、衢州、紹興、泰州、溫州、無(wú)錫、徐州、鎮(zhèn)江、舟山、常熟、建德、昆山、啟東、嵊州、太倉(cāng)、宜興、張家港統(tǒng)計(jì)城市：惠州、汕頭、韶關(guān)、肇慶、中山、珠海、清遠(yuǎn)數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院商品住宅市場(chǎng)特征：三四線城市市場(chǎng)全面下滑2022年，山東三四線城市商品住宅量跌價(jià)穩(wěn)，

月均成交量74.9萬(wàn)平米，同比下跌36%；福建三四線城市商品住宅量跌價(jià)漲，月均成交量?jī)H27.4萬(wàn)平米，同比下跌48%2021-2022年山東三四線城市成交量?jī)r(jià)2021-2022年福建三四線城市成交量?jī)r(jià)2021年2022年2021年2022年萬(wàn)平米200元/平米12000萬(wàn)平米90元/平米18000月均成交

116.5萬(wàn)平米月均成交

74.9萬(wàn)平米月均成交

52.8萬(wàn)平米月均成交

27.4萬(wàn)平米1801601401201008080706050403020100160001400012000100008000600040002000010000800060004000200006040200成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)城市：東營(yíng)、日照、淄博、煙臺(tái)數(shù)據(jù)來源：dataln、

同策研究院統(tǒng)計(jì)城市：泉州、漳州、晉江三四線城市去化周期普遍大幅延長(zhǎng)，庫(kù)存壓力較大三四線城市雖然供應(yīng)放緩，庫(kù)存面積與去年底相比變化不大，但由于市場(chǎng)需求下滑更加明顯，銷售明顯放慢，因此去化周期與去年底相比，普遍大幅延長(zhǎng)，庫(kù)存壓力較大典型三四線城市商品住宅庫(kù)存面積及去化周期庫(kù)存面積/萬(wàn)平米6個(gè)月去化周期/月城市2021年12月2022年12月2021年12月2022年12月常州徐州無(wú)錫紹興嘉興金華湖州珠海肇慶中山東莞惠州煙臺(tái)512.32947.04524.67189.03162.61243.02456.02669.25830570.68901.2923.219.120.420.216.220.516.7369544.51183.28188.42230.16461.64720.07519.76541.59576.361803.021211.74459.69.711.69.118.18.615.223.414.413.920.835.324.910.116669.45581.741750.971248.8484.09218.7317.423.435.650.831洛陽(yáng)泉州180.0111.701

2022年宏觀經(jīng)濟(jì)特征02

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征03

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征04

2022年房企發(fā)展特征銷售規(guī)模下滑，排名換水，國(guó)企TOP20占比提升2022年，持續(xù)受疫情、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)影響，消費(fèi)者信心明顯不足，百?gòu)?qiáng)房企操盤金額同比再下降41.7%，接近腰斬。在各房企中，民企普遍出現(xiàn)不同程度問題，反觀國(guó)企表現(xiàn)較為穩(wěn)健，此消彼長(zhǎng)，操盤金額TOP20排名中國(guó)企占比提升2019-2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤金額及同比2019-2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤金額及同比操盤金額TOP20房企14000012000010000080000600004000020000020%10%0%2021年2022年公司名稱性質(zhì)操盤金額（億元）操盤金額（億元）排名排名

變化變化碧桂園民企國(guó)企國(guó)企國(guó)企國(guó)企國(guó)企國(guó)企民企民企國(guó)企民企民企127208.6124410.945%202155%萬(wàn)科地產(chǎn)保利發(fā)展綠城中國(guó)中海地產(chǎn)華潤(rùn)置地招商蛇口金地集團(tuán)龍湖集團(tuán)建發(fā)房產(chǎn)融創(chuàng)中國(guó)中國(guó)恒大6122.84899.73509.43524.529504143.4411643-10%-20%-30%-40%-50%743003.22807.3278665民企國(guó)企86928927263510121832879.52608.61656.15677.24356.38210135%91827.91673.11607.5450.7202210113465%2019202020212022操盤金額（億元）同比5數(shù)據(jù)來源：同策研究院業(yè)績(jī)虧損，凈利潤(rùn)負(fù)數(shù)，商票貼現(xiàn)率保持高位銷售的持續(xù)下滑引發(fā)業(yè)績(jī)的虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月1日，A股上市房企中已有65家公司發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，44家公司業(yè)績(jī)同比下滑，36家公司預(yù)告虧損，占比超五成，其中5家公司最大虧損超百億元，僅少數(shù)企業(yè)扭虧為盈。此外，供應(yīng)商信任缺失、項(xiàng)目停工、后續(xù)回款受阻等惡性循環(huán)，也是導(dǎo)致業(yè)績(jī)虧損的成因之一，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上則是部分房企商票貼現(xiàn)率自2022年起觸頂36%最高線，并后續(xù)開始出現(xiàn)票面打折上市房企歸母凈利潤(rùn)業(yè)績(jī)預(yù)告虧損TOP10（億元、%）2021年中期-2022年部分房企商票貼現(xiàn)率情況2021年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)2022年36%27%18%9%證券代碼證券簡(jiǎn)稱預(yù)告凈利潤(rùn)

預(yù)告凈利潤(rùn)

凈利潤(rùn)最大上限下限變動(dòng)金額-81.03-200.45-74.84-226.01-40.48-56.18-12.72-67.21-32.31-8.96600466.SH

藍(lán)光發(fā)展002146.SZ

榮盛發(fā)展000540.SZ

中天金融000656.SZ

金科股份000671.SZ000961.SZ

中南建設(shè)000732.SZ

ST泰禾600823.SH

世茂股份600743.SH

華遠(yuǎn)地產(chǎn)600565.SH

迪馬股份-138.34-49.55-64.1636.01-69.52-33.82-40.139.61-219.37-190.00-125.00-95.00-80.00-75.00-39.06-38.40-35.00-29.50-219.37-250.00-139.00-190.00-110.00-90.00-52.85-57.60-39.00-29.50陽(yáng)光城-6.69-20.54上市房企歸母凈利潤(rùn)業(yè)績(jī)預(yù)告扭虧為盈（億元、%）2021年2022年6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

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4月

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6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月證券代碼證券簡(jiǎn)稱歸屬母公司預(yù)告凈利潤(rùn)

預(yù)告凈利潤(rùn)

凈利潤(rùn)最大2021年金科地產(chǎn)2022年股東的凈利潤(rùn)上限0.751.70下限0.501.42變動(dòng)金額10.265.54600067.SH

冠城大通600094.SH

大名城600340.SH

華夏幸福-9.76-4.12-390.30陽(yáng)光城中南建設(shè)建業(yè)集團(tuán)雅居樂榮盛房地產(chǎn)旭輝集團(tuán)正榮地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)融創(chuàng)房地產(chǎn)綠地控股新城控股富力地產(chǎn)花樣年地產(chǎn)恒大地產(chǎn)16.0011.00401.3華夏幸福：因債務(wù)重組取得進(jìn)展，而確認(rèn)債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益，扣除后經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)詾樘潛p數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind拿地大幅減少，資產(chǎn)密集拋售，聚焦大宗交易從頭部房企拿地趨勢(shì)以小見大，相較于2020年，受資金和市場(chǎng)預(yù)期的影響，2022年房企拿地明顯大幅減少。反觀在大宗交易上，資產(chǎn)出售涉及金額和數(shù)量持續(xù)上升，其中資金占用較少的中小規(guī)模項(xiàng)目交易占比提升2018-2022年TOP5房企拿地宗數(shù)2020-2022年50家房典型企出售資產(chǎn)情況7006005004003002001000806040200600500400300200100060筆51723筆8筆43064191202020212022涉及金額（億元）筆數(shù)1971491002021、2022年50家典型房企出售資產(chǎn)不同金額規(guī)模的宗數(shù)占比744031241013%222%26%30%9%小于1億1-5億碧桂園萬(wàn)科2019年保利地產(chǎn)綠城中國(guó)2021年

2022年中國(guó)海外發(fā)展202120222018年2020年5-20億大于20億38%27%35%（換算成人民幣）數(shù)據(jù)來源：同策研究院、dataln，wind融資金額銳減，房企分化，集中國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企自2021年起，在政策管控和投資信心不足雙重影響下，2022年房企融資規(guī)模持續(xù)縮減。期間，為避免暴雷風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)開始選擇向有政府背書的國(guó)企和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企發(fā)放貸款，這導(dǎo)致了房企間出現(xiàn)分化，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者無(wú)糧2018-2022年50家典型房企公開發(fā)行信用債金額及同比2020-2022年50家典型房企公開發(fā)行信用債金額占比12000100008000600040002000060%50%40%30%20%10%0%50%20202021202267%33%民企國(guó)企48%52%13%11%26%74%0%20%40%60%80%100%2020-2022年38家典型民企公開發(fā)行信用債金額占比-10%-20%-30%-40%-50%-22%202120202021202268%32%-38%2022其他民企優(yōu)質(zhì)民企60%40%20182019202060%40%80%公開發(fā)行信用債金額（億元）同比變動(dòng)（%）0%20%40%60%100%數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind備注：優(yōu)質(zhì)民企指獲中債增信擔(dān)保的7家民企，包括龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)債券實(shí)質(zhì)違約和展期激增，多家房企債務(wù)重組2022年，約44家房企出現(xiàn)債券違約現(xiàn)象，涉及金額近2000億元，其中在境內(nèi)債券市場(chǎng)有24家房企宣布展期，遠(yuǎn)高于2020、2021年?；谫Y金和現(xiàn)金流，及公司未來運(yùn)營(yíng)考慮，多家房企進(jìn)行債務(wù)重組，申請(qǐng)整體展期，其中富力是目前唯一一家成功完成對(duì)466億境內(nèi)外債務(wù)全部整體展期的房企2020-2022年房企發(fā)行信用債違約情況2022年房企境內(nèi)債信用債違約涉及金額和展期比例20018016014012010080250020001500100050020001000086%100%50%0%195626%4%20202021金額展期比例2022涉及金額部分房企境內(nèi)外債務(wù)成功重組情況80060境內(nèi)債務(wù)重組境外債務(wù)重組44408筆135億境內(nèi)債整體展期成功（2022.9.22）10筆49.43億美元債整體展期成功（2022.7.11）富力地產(chǎn)199152021筆境內(nèi)債整體展期成功龍光集團(tuán)融創(chuàng)中國(guó)綠地集團(tuán)華夏幸福-7（2022.12.6）0010筆160億境內(nèi)債整體展期成功（2023.1.3）-20202021筆數(shù)2022涉及金額（億元）9筆32.41億美元債整體展期成功（2022.11.22）企業(yè)數(shù)-重組協(xié)議生效（2023.1.29）-數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind、票宜貼大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，重要人事變動(dòng)，成本“節(jié)流”2021年的TOP50房企中約40%發(fā)生總裁或副總裁級(jí)別的人事變動(dòng)，12家出現(xiàn)組織架構(gòu)調(diào)整，主要為區(qū)域、城市層面的整合與精簡(jiǎn)，以縮減人力成本2022年部分TOP50房企組織架構(gòu)調(diào)整和人事變動(dòng)內(nèi)容房企組織架構(gòu)調(diào)整內(nèi)容1月，世茂集團(tuán)宣布新一輪架構(gòu)調(diào)整，對(duì)集團(tuán)總部職能部門、區(qū)域職能部門進(jìn)行整合，如裁撤區(qū)域及以下層級(jí)投資功能投資中心；區(qū)域設(shè)置方面，撤銷原浙江區(qū)域公司，升級(jí)華中地區(qū)公司，并將滬蘇區(qū)域公司的部分項(xiàng)目重新劃分管轄權(quán)。世茂集團(tuán)7月，世茂內(nèi)部發(fā)文宣布對(duì)華中地區(qū)、華北地區(qū)的組織架構(gòu)調(diào)整，主要變動(dòng)為撤銷片區(qū)成立組團(tuán)，調(diào)整后組團(tuán)將由地區(qū)公司直管。從調(diào)整上來看，華中地區(qū)撤銷武漢片區(qū)、鄭州片區(qū)、安徽片區(qū)，同時(shí)成立武漢組團(tuán)（聚焦武漢項(xiàng)目）、荊襄組團(tuán)（聚焦襄陽(yáng)和荊州項(xiàng)目）、湖南組團(tuán)（聚焦長(zhǎng)沙和張家界）、皖南組團(tuán)、皖北組團(tuán)、鄭州組團(tuán)；華北地區(qū)下轄的東北片區(qū)調(diào)整為遼寧組團(tuán)和黑吉組團(tuán)，由地區(qū)公司直接管理。同時(shí)，世茂集團(tuán)還宣布在華中地區(qū)增設(shè)資產(chǎn)管理部。富力地產(chǎn)中南置地2月，富力組織架構(gòu)及人事變動(dòng)，西北、華北兩區(qū)合并，成立北方區(qū)域，原富力集團(tuán)西北區(qū)域董事長(zhǎng)相立軍，擔(dān)任富力集團(tuán)北方區(qū)域董事長(zhǎng)。2月，中南建設(shè)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司中南置地內(nèi)部公告，在區(qū)域架構(gòu)上，中南將蘇皖區(qū)域和蘇滬區(qū)域合并，成立滬蘇區(qū)域，由畢興礦擔(dān)任區(qū)域公司負(fù)責(zé)人；海西區(qū)域和兩廣區(qū)域合并，成立華南區(qū)域，由楊杰擔(dān)任區(qū)域公司負(fù)責(zé)人。2月，融創(chuàng)組織架構(gòu)由七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域，具體為新成立西北區(qū)域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四??；原西南區(qū)域拆分為成渝區(qū)域、云貴區(qū)域，分別管理四川及重慶、云南及貴州。12月，融創(chuàng)組織架構(gòu)調(diào)整，成立地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)中心、資本與融資中心、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中心。融創(chuàng)中國(guó)金科地產(chǎn)3月，金科將公司原有區(qū)域進(jìn)行拆分與整合，最終形成9個(gè)大區(qū)。具體調(diào)整如下：將云廣區(qū)域一分為二，廣西區(qū)域并入華南區(qū)域，云南區(qū)域并入四川區(qū)域；江西區(qū)域、浙滬區(qū)域合并；中原區(qū)域、山東區(qū)域合并；湖南區(qū)域、湖北區(qū)域合并；重慶區(qū)域、華東區(qū)域、華北區(qū)域、陜西區(qū)域不變。公司三級(jí)組織架構(gòu)不變，即“集團(tuán)-區(qū)域-城市”，集團(tuán)設(shè)財(cái)務(wù)、投資、營(yíng)銷等職能部門，下設(shè)區(qū)域公司，區(qū)域公司再下轄城市公司。4月，華潤(rùn)置地開啟新一輪組織調(diào)整，對(duì)城市公司進(jìn)行整合，其中華東大區(qū)整合為6大城市公司，調(diào)整后為上海片區(qū)公司、南京片區(qū)公司、杭州片區(qū)公司、合肥片區(qū)公司、蘇州片區(qū)公司、寧波片區(qū)公司。6個(gè)城市公司均設(shè)立11個(gè)標(biāo)準(zhǔn)部門，包括投資、運(yùn)營(yíng)、開發(fā)、設(shè)計(jì)、合約、工程、安全、營(yíng)銷、客關(guān)、人事行政、財(cái)務(wù)等。此外，上海、南京、杭州公司另設(shè)一個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)部門，為公建管理部。華潤(rùn)置地12月，集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整，部分城市公司進(jìn)行整合。華潤(rùn)置地七大區(qū)下屬分公司由40個(gè)調(diào)整為32個(gè)，大區(qū)部門由13個(gè)精簡(jiǎn)為9個(gè)，城市公司層面增設(shè)采購(gòu)委員會(huì)、成本委員會(huì)、EHS管理委員會(huì)6月，金地集團(tuán)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，華東區(qū)域嘉興地產(chǎn)公司、杭州事業(yè)部合并為杭州地產(chǎn)公司，負(fù)責(zé)杭州、嘉興等浙江北部地區(qū)的投資拓展及經(jīng)營(yíng)工作，原嘉興地產(chǎn)公司、杭州事業(yè)部所屬人員相應(yīng)劃入杭州地產(chǎn)公司。東南區(qū)域南昌地產(chǎn)公金地集團(tuán)中海地產(chǎn)司調(diào)整為南昌事業(yè)部。東北區(qū)域呼和浩地產(chǎn)公司包頭事業(yè)部調(diào)整為包頭片區(qū)，同時(shí)還涉及相應(yīng)人事調(diào)整。6月，中海地產(chǎn)對(duì)區(qū)域公司進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。區(qū)域?qū)用?，華北區(qū)域合并北方區(qū)域成立新華北區(qū)域公司；原屬北方區(qū)域的青島城市公司、煙臺(tái)城市公司劃入華東區(qū)域，北方區(qū)域平臺(tái)直接取消；華北區(qū)域管轄的鄭州公司、武漢公司、太原公司以及華南區(qū)域下屬的長(zhǎng)沙公司并入中海西部區(qū)域，并成立新的中西部區(qū)域公司。城市公司層面，長(zhǎng)春城市公司合并哈爾濱城市公司，成立長(zhǎng)春片區(qū)公司；廣州城市公司合并佛山城市公司，成立廣州片區(qū)公司。隨著組織架構(gòu)出現(xiàn)變化，中海地產(chǎn)人事方面也隨之進(jìn)行調(diào)整，新出爐的四大區(qū)首名單為，成欣執(zhí)掌華北區(qū)域、劉慧明執(zhí)掌華東區(qū)域、劉長(zhǎng)勝執(zhí)掌中西部區(qū)域、劉顯勇執(zhí)掌華南區(qū)域。6月，旭輝推動(dòng)內(nèi)部組織變革，涉及城市公司層面。具體而言，河南事業(yè)部調(diào)整為鄭州城市公司，并入華中區(qū)域集團(tuán)；福州城市公司和廈門城市公司整合為福廈城市公司；廣西事業(yè)部調(diào)整為南寧城市公司，并入東南區(qū)域集團(tuán)。調(diào)整自7月1日起生效。此輪組織變革涉及部分人員的優(yōu)化調(diào)整。7月，旭輝控股組織架構(gòu)調(diào)整，設(shè)立四大平臺(tái)，為地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)、商業(yè)平臺(tái)、代建平臺(tái)和職能平臺(tái)。人事調(diào)整上，原東南區(qū)域集團(tuán)總裁汝海林升任旭輝控股執(zhí)行總裁，主持地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。旭輝控股執(zhí)行董事、CEO林峰旭輝控股新城控股主抓職能平臺(tái)，兼任旭輝商業(yè)總裁；代建平臺(tái)則將由旭輝控股執(zhí)行董事陳東彪負(fù)責(zé)。10月，旭輝再進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，多個(gè)“中心”降至“部門級(jí)”，投資拓展中心撤銷，拓展職能并入建管公司，投拓管理部和合作管理部合并為投資管理部；產(chǎn)品中心撤銷，成本管理部并入運(yùn)營(yíng)中心；企業(yè)管理中心撤銷，客戶運(yùn)營(yíng)部更名為客戶關(guān)系部并入運(yùn)營(yíng)中心；總裁辦公室和戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)部合并為總裁辦公室；人力發(fā)展中心撤銷，學(xué)習(xí)發(fā)展中心更名為學(xué)習(xí)發(fā)展部；同時(shí)成立綜合管理中心，下轄人力資源部、學(xué)習(xí)發(fā)展部、行政部、總裁辦公室和數(shù)字科技部。組織調(diào)整下人員也發(fā)生調(diào)整。12月，集團(tuán)及各事業(yè)部總部進(jìn)行組織調(diào)整，調(diào)整范圍包括集團(tuán)總部、住宅板塊以及商業(yè)板塊，同時(shí)也帶來多個(gè)高管崗位的變動(dòng)。具體而言，整合投資、資本、資管、人力、財(cái)務(wù)、法務(wù)等職能，設(shè)置戰(zhàn)略規(guī)劃中心、投資發(fā)展與資本中心、資產(chǎn)管理中心、財(cái)務(wù)與融資中心、組織與人力發(fā)展中心、數(shù)字化發(fā)展中心、集團(tuán)辦公室、法律事務(wù)中心、審計(jì)監(jiān)察中心、筑森設(shè)計(jì)公司和煜璞貿(mào)易公司。數(shù)據(jù)來源：同策研究院、公開信息整理02PART2023經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)：內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新格局2023經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)：內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新格局基于當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿υ谟趦?nèi)循環(huán)，擴(kuò)大內(nèi)循環(huán)規(guī)模的重點(diǎn)在于擴(kuò)大內(nèi)需，包括消費(fèi)和投資兩大方面，而房地產(chǎn)作為居民消費(fèi)、企業(yè)投資和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要一環(huán)，同樣需要重啟需求內(nèi)循環(huán)（主要?jiǎng)恿Γ┲攸c(diǎn)在于擴(kuò)大內(nèi)需住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要一環(huán)（包括消費(fèi)和投資兩大方面）當(dāng)前主要問題在于需求不足疫情影響逐漸結(jié)束，但經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，需要新的發(fā)展動(dòng)力外循環(huán)外部環(huán)境復(fù)雜，外循環(huán)動(dòng)力不可控：房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，底層需求明顯下滑，同樣需要重啟需求逆全球化興起發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)降速美國(guó)加息……01

啟動(dòng)內(nèi)需的國(guó)際背景02

實(shí)施內(nèi)需主導(dǎo)的發(fā)展模式03

重啟住房消費(fèi)的實(shí)施路徑長(zhǎng)期背景：逆全球化浪潮興起，全球貿(mào)易面臨瓶頸長(zhǎng)期來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部背景是2016年開啟的經(jīng)濟(jì)逆全球化浪潮抬頭，先后經(jīng)歷2016年英國(guó)脫歐、2018年開始的貿(mào)易戰(zhàn)、以及2022年俄烏軍事沖突。經(jīng)濟(jì)逆全球化浪潮不再是短期沖擊，而是實(shí)質(zhì)影響經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的因素2022年國(guó)際沖突事件升級(jí)俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)1981至2021年全世界出口金額全球化發(fā)展階段萬(wàn)億美元25.0逆全球化浪潮興起2016年全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段英國(guó)脫歐公投特朗普當(dāng)選2022年20.015.010.05.0俄烏軍事沖突2020年1995新冠疫情持續(xù)蔓延,全球各國(guó)陸續(xù)頒布出行禁令年北溪管道被炸1985年世界貿(mào)易組織成立2017年“經(jīng)濟(jì)全球化”概念被提出政府工作報(bào)告中明確提出“‘逆全球化’思潮和保護(hù)主義傾向抬頭”0.0數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind長(zhǎng)期背景：出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨三大矛盾對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界貿(mào)易總額面臨增長(zhǎng)瓶頸；另一方面，在存量競(jìng)爭(zhēng)上面臨東南亞等新興國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)期來看，未來靠出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨增長(zhǎng)受限、不可控制、難以預(yù)期三大矛盾1949至2021年中國(guó)及部分發(fā)達(dá)國(guó)家出口金額占全球比例占比25.0%對(duì)外出口金額面臨增長(zhǎng)瓶頸1、全球貿(mào)易總額瓶頸20.0%15.0%10.0%5.0%增長(zhǎng)受限中國(guó)出口金額占全球的比例面臨增長(zhǎng)瓶頸15.1%國(guó)際規(guī)律看，出口金額占全球的比例達(dá)到12%是個(gè)瓶頸。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移下面臨新興國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)2、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)帶來占比瓶頸出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可控制難以預(yù)期0.0%他國(guó)貿(mào)易政策不可控國(guó)際沖突難以預(yù)期國(guó)際需求難以預(yù)期中國(guó)德國(guó)日本美國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不可控?cái)?shù)據(jù)來源：同策研究院、wind短期背景：2022年主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息經(jīng)歷2020至2021年連續(xù)兩年低利率政策后，為應(yīng)對(duì)前期貨幣政策過度寬松以及地緣沖突導(dǎo)致的通脹問題，2022年歐美主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息，也為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)際環(huán)境帶來新的變化%部分發(fā)達(dá)國(guó)家基準(zhǔn)利率5.00美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.002022年全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息，應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)通脹2022年11月美聯(lián)儲(chǔ)加息75個(gè)基點(diǎn)；12月再度加息50個(gè)基點(diǎn)美國(guó):聯(lián)邦基金目標(biāo)利率歐元區(qū):基準(zhǔn)利率英國(guó):再回購(gòu)利率數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind短期背景：激進(jìn)加息導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩，中國(guó)出口需求減少2022年主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息，雖遏制了通貨膨脹，但也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩，主要?dú)W美國(guó)家制造業(yè)PMI轉(zhuǎn)向下跌，并在4季度跌入榮枯線以下。以美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期為例，從9月、12月連續(xù)兩次下調(diào)2023-2024年經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期。國(guó)際上主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩將導(dǎo)致對(duì)中國(guó)產(chǎn)品的需求增長(zhǎng)放緩，拖累2023年中國(guó)出口增長(zhǎng)2022年9月美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期主要?dú)W美國(guó)家制造業(yè)PMI7065PMI轉(zhuǎn)向下跌605550452022年12月美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期403530跌入榮枯線以下美國(guó)日本德國(guó)法國(guó)英國(guó)數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind、美聯(lián)儲(chǔ)短期背景：人民幣轉(zhuǎn)向升值拖累出口增長(zhǎng)至2022年4季度，美國(guó)過快加息進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)增速放緩乃至未來進(jìn)入衰退的預(yù)期，美元指數(shù)走弱，人民幣轉(zhuǎn)向升值、且未來持續(xù)升值的預(yù)期強(qiáng)，不利于2023年中國(guó)對(duì)外出口的持續(xù)增長(zhǎng)。長(zhǎng)期和短期背景綜合來看，外循環(huán)都難以推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)實(shí)際美元指數(shù)及人民幣匯率美元兌人民幣8.0外貿(mào)單以美元結(jié)算外貿(mào)單以人民幣結(jié)算美元指數(shù)125人民幣升值7.87.67.47.27.06.86.66.46.26.012011511010510095結(jié)算完成時(shí)國(guó)內(nèi)賣家收到的人民幣總金額減少結(jié)算完成時(shí)國(guó)外買家付出的美元增加，即成本增加美國(guó)加息，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)，美元指數(shù)上行，人民幣貶值美國(guó)加息，但經(jīng)濟(jì)增速放緩，美元指數(shù)下跌，人民幣升值國(guó)內(nèi)賣家面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)國(guó)外買家面臨成本增加的壓力90人民幣升值拖累出口持續(xù)增長(zhǎng)實(shí)際美元指數(shù):廣義美元兌人民幣即期匯率數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind01

啟動(dòng)內(nèi)需的國(guó)際背景02

實(shí)施內(nèi)需主導(dǎo)的發(fā)展模式03

重啟住房消費(fèi)的實(shí)施路徑發(fā)展模式：未來進(jìn)入內(nèi)需主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)看，內(nèi)需包括消費(fèi)和投資（資本形成），占GDP的比例超過97%，且遠(yuǎn)超外需（出口金額）占GDP的比例（約18%-20%）。在未來2023年出口增長(zhǎng)受限且面臨長(zhǎng)期增長(zhǎng)瓶頸的背景下，必須進(jìn)入內(nèi)需發(fā)力、主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式中，順應(yīng)二十大報(bào)告提出“增強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)內(nèi)生動(dòng)力和可靠性”的發(fā)展要求二十大報(bào)告提出2019至2021年最終消費(fèi)支出、資本形成總額、出口金額與GDP的比例“增強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)內(nèi)生動(dòng)力和可靠性，提升國(guó)際循環(huán)質(zhì)量和水平”60.0%55.8%54.7%

54.5%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%43.1%

42.9%

43.0%外循環(huán)內(nèi)循環(huán)20.0%18.4%

18.3%以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)最終消費(fèi)支出/GDP資本形成總額/GDP出口金額/GDP201920202021數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind、統(tǒng)計(jì)局注：為準(zhǔn)確對(duì)比內(nèi)需、外需，使用出口金額與GDP的比代表外需支出法核算GDP，是從生產(chǎn)活動(dòng)成果最終使用的角度計(jì)算國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的一種方法。最終使用包括最終消費(fèi)支出、資本形成總額及貨物和服務(wù)凈出口三部分發(fā)展模式：未來重點(diǎn)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略2022年二十大報(bào)告關(guān)于未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，提出“要堅(jiān)持以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來“，與2017年的十九大相比，重點(diǎn)突出了擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的地位，強(qiáng)調(diào)了未來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略“十九大”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式表述“二十大”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式表述追求經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)去產(chǎn)能城鄉(xiāng)融合發(fā)展去庫(kù)存去杠桿降成本補(bǔ)短板區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略供給測(cè)改革健全社會(huì)保障體系完善分配制度就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)人口問題縮小區(qū)域發(fā)展不平衡縮小貧富差距適當(dāng)需求側(cè)刺激提高全要素生產(chǎn)率提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性供給側(cè)改革（發(fā)展實(shí)體）完善社會(huì)保障制度啟動(dòng)“2022-2035擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略”2022年國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，未來實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，明確了房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。在持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)、推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域補(bǔ)短板投資、新型城鎮(zhèn)化、優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局等方面均有涉及如何發(fā)揮房地產(chǎn)作用的內(nèi)容1、促進(jìn)消費(fèi)投資，內(nèi)需規(guī)模實(shí)現(xiàn)新突破4、完善市場(chǎng)體系，激發(fā)內(nèi)需取得明顯成效2、完善分配格局，內(nèi)需潛能不斷釋放3、提升供給質(zhì)量，國(guó)內(nèi)需求得到更好滿足“十四五”目標(biāo)5、暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)，內(nèi)需發(fā)展效率持續(xù)提升重點(diǎn)任務(wù)實(shí)施抓手1、加快培育完整內(nèi)需體系2、促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)3、支撐暢通國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)全面促進(jìn)消費(fèi)，加快消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，拓展投資空間持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)、積極發(fā)展服務(wù)消費(fèi)、加快培育新型消費(fèi)、大力倡導(dǎo)綠色低碳消費(fèi)加大制造業(yè)投資支持力度、持續(xù)推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域補(bǔ)短板投資、系統(tǒng)布局新型基礎(chǔ)設(shè)施推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、積極推動(dòng)農(nóng)村現(xiàn)代化、優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局加快發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新產(chǎn)品、積極促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升、著力加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量品牌建設(shè)提升要素市場(chǎng)化配置水平、加快建立公平統(tǒng)一市場(chǎng)、建設(shè)現(xiàn)代流通體系推動(dòng)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，釋放內(nèi)需潛能提高供給質(zhì)量，帶動(dòng)需求更好實(shí)現(xiàn)健全現(xiàn)代市場(chǎng)和流通體系，促進(jìn)產(chǎn)需有機(jī)銜接深化改革開放，增強(qiáng)內(nèi)需發(fā)展動(dòng)力完善促進(jìn)消費(fèi)的體制機(jī)制、推進(jìn)投融資體制改革、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境激發(fā)市場(chǎng)活力、發(fā)揮對(duì)外開放對(duì)內(nèi)需的促進(jìn)作用提升安全保障能力，夯實(shí)內(nèi)需發(fā)展基礎(chǔ)保障糧食安全、強(qiáng)化能源資源安全保障、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全保障能力、推動(dòng)應(yīng)急管理能力建設(shè)持續(xù)優(yōu)化初次分配格局、逐步健全再分配機(jī)制、重視發(fā)揮第三次分配作用扎實(shí)推動(dòng)共同富裕，厚植內(nèi)需發(fā)展?jié)摿U(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略面臨的困境-消費(fèi)消費(fèi)面臨的重要問題是受到收入增長(zhǎng)以及預(yù)期的制約。長(zhǎng)期來看，GDP增速放緩、居民收入跟隨調(diào)整也進(jìn)入增速放緩的通道，更進(jìn)一步來看，將拖累消費(fèi)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。此外消費(fèi)的彈性系數(shù)比較低，在收入不大幅增長(zhǎng)的情況下，消費(fèi)很難快速提升GDP不變價(jià)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入累計(jì)同比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比%20%40長(zhǎng)期來看，GDP增速放緩、居民收入跟隨調(diào)整也進(jìn)入增速放緩的通道3020長(zhǎng)期來看，居民收入增速放緩，更進(jìn)一步將拖累消費(fèi)的持續(xù)快速增長(zhǎng)151051000-10-20-30-5-10GDP不變價(jià)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略面臨的困境-收入分配制約中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的另一個(gè)長(zhǎng)期問題是收入分配的長(zhǎng)期不均衡。一方面改革開放后，在流量的收入分配上，高收入人群的收入增速及占比提升遠(yuǎn)超普通群眾；另一方面，高收入群體有更多的資產(chǎn)進(jìn)行投資升值，進(jìn)一步拉大財(cái)富分配上的不均衡中國(guó)前1%、10%以及后50%人群收入份額占比中國(guó)及高凈值人群持有的可投資資產(chǎn)規(guī)模%50.0萬(wàn)億元30040.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%45.040.035.030.025.020.015.010.05.0可投資資產(chǎn)在1000萬(wàn)人民幣以上的高凈值人群，持有的可投資資產(chǎn)規(guī)模及占比快速提升25020015010050后50%人群的收入份額占比持續(xù)降低0.000.0%前1%人群的收入份額前10%人群的收入份額后50%人群的收入份額中國(guó)個(gè)人持有的可投資資產(chǎn)總體規(guī)模中國(guó)高凈值人群持有可投資資產(chǎn)規(guī)模占比數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind、招商銀行《中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》，世界不平等數(shù)據(jù)庫(kù)注：世界不平等數(shù)據(jù)庫(kù)World

InequalityDatabase(WID.world)是《21世紀(jì)資本論》作者Thomas

Piketty等建立的數(shù)據(jù)庫(kù)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略面臨的困境-投資歷史規(guī)律看，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資兩者呈現(xiàn)明顯的此消彼長(zhǎng)的關(guān)系（蹺蹺板）。近年來政府大規(guī)模施行減稅降費(fèi)、同時(shí)疫情后財(cái)政進(jìn)一步承壓，如果順應(yīng)規(guī)律進(jìn)入“小房產(chǎn)、大基建”階段則面臨財(cái)政更為緊張局面。大部分城市基建對(duì)于土地財(cái)政的依賴度較高，因此大基建的作用會(huì)逐漸減小，房地產(chǎn)的作用會(huì)逐漸提高，形成二者“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式2007年-2022年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、基建投資與固定資產(chǎn)投資三者增速的關(guān)系2010年1月大基建“國(guó)十一條”%532013年2月“新國(guó)五條”2016年9月多地出臺(tái)升級(jí)調(diào)控政策2007年9月433323133“927房貸新政”大房產(chǎn)大房產(chǎn)大基建小房產(chǎn)大房產(chǎn)大基建小基建小房產(chǎn)小基建-7小房產(chǎn)-17-27-37小基建2012年多次降準(zhǔn)、

2014年9月“9302018年12月份三四線城市調(diào)控放松貨幣量化寬松房貸新政”2008年12月“國(guó)十三條”基建投資房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind房地產(chǎn)是提振消費(fèi)的重要組成部分房改之后，中國(guó)及上海房地產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上漲，占GDP的比重也穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，2022年12月，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”1998至2021年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例1998至2021年上海房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例萬(wàn)億元億元9.08%6.7%7%7.7

6%5%4,000.010%1998至2021年7.2%1998至2021年8.8%8.07.06.05.04.03.02.01.00.0房地產(chǎn)業(yè)增加值從0.3萬(wàn)億元增加至7.8萬(wàn)億元占比從4.0%增加至6.8%上海房地產(chǎn)業(yè)增加值從191.8億元增加至3564.5億元占比從5.0%增加至8.2%8.2%9%3,500.03,000.02,500.02,000.01,500.01,000.0500.08%3,564.57%6%5%4%3%2%1%0%4%4.0%5.0%3%2%1%0.3191.80%0.0房地產(chǎn)業(yè)增加值（左軸）占GDP比例（右軸）房地產(chǎn)業(yè)增加值（左軸）占GDP比例（右軸）數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind房地產(chǎn)作為

“準(zhǔn)實(shí)體”產(chǎn)業(yè)，也是投資和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)命脈，是“準(zhǔn)實(shí)體”產(chǎn)業(yè)。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的產(chǎn)品消費(fèi)才能穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)也是促進(jìn)投資和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)塔式起重機(jī)混凝土機(jī)械挖掘機(jī)小家電政府家電機(jī)械白色家電轎車運(yùn)輸工具乘用車SUV咨詢建材水泥/玻璃木材/管道瓷磚/涂料保溫材料物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理廚衛(wèi)地板電氣照明家具房地產(chǎn)螺紋鋼家居裝飾鋼鐵絲材/板材門窗金融機(jī)構(gòu)純堿/其他化工品其他......裝修裝飾01

啟動(dòng)內(nèi)需的國(guó)際背景02

實(shí)施內(nèi)需主導(dǎo)的發(fā)展模式03

重啟住房消費(fèi)的實(shí)施路徑重啟住房消費(fèi)的路徑1：推進(jìn)需求端刺激政策2022年12月至2023年1月中央層面多次發(fā)聲，支持剛性和改善性住房需求，重申房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，預(yù)計(jì)2023年將推進(jìn)購(gòu)房需求端的刺激政策，幫助經(jīng)濟(jì)整體性好轉(zhuǎn)12月15日至16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月15日劉鶴書面致辭1月5日住建部長(zhǎng)接受采訪?

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。?

要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。?

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。大力支持剛性和改善性住房需求。對(duì)購(gòu)買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對(duì)購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策。對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持?未來一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。數(shù)據(jù)來源：同策研究院、wind重啟住房消