某雷迪森酒店?duì)I銷策劃方案和某樓盤營銷策劃書

***雷迪森酒店?duì)I銷策劃方案第一章、策劃目的

通過此營銷策劃，使酒店以獨(dú)特的島嶼規(guī)劃建設(shè)的五星級休閑商務(wù)酒店，在行業(yè)中起到獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。其與中心城市的若接若離的地理位置，可以讓賓客暫離城市的喧囂，有其特有的幽靜和私密性；同時(shí)，通過當(dāng)?shù)芈糜尉?、政府的支持與協(xié)助，在本地市場以高檔脫俗的國際化酒店形象占領(lǐng)新的制高點(diǎn)，在外地市場則做足做透“海洋”文化和“佛教”文化，吸引外地商務(wù)客、旅游客、休閑度假客、會議會務(wù)客來此逗留消費(fèi)。我們應(yīng)該把餐飲做得有特色、把客房做得很精制、把海上服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)得更透徹，使整個(gè)海島洋溢出恬靜幽雅又生機(jī)勃勃的氣氛，也可以使酒店存在相應(yīng)的不足的劣勢轉(zhuǎn)化為競爭的強(qiáng)勢。酒店開業(yè)初期，形象觸目（曝光）率不高，交通不方便等問題，可以通過精心包裝、傾力打造，而成為優(yōu)勢特點(diǎn)，補(bǔ)位缺勢不足形成錯(cuò)位競爭是我們此次營銷策劃的重點(diǎn)，最終目的是以開業(yè)前后的活動為載體，將賓館全方位地宣傳出去，達(dá)到受眾人群人人皆知的程度，廣泛吸引消費(fèi)者的關(guān)注，為開業(yè)后賓客盈門、經(jīng)營效益提升和社會效益攀高峰的良好局面打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

第二章、策劃內(nèi)容

確定賓館經(jīng)營規(guī)模與功能，突出產(chǎn)品特色：

一、尊榮之島獨(dú)特的島中島酒店，又有知名的“雷迪森”品牌，其實(shí)硬件施的條件已經(jīng)基本具備。***雷迪森假日酒店高級豪華會所，又可以成為舟山地區(qū)高星級酒店中獨(dú)一無二的頂級私人會所，她將以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、完善氛圍、高品質(zhì)的銷售而吸引周邊地區(qū)的尖瑞客戶，是酒店服務(wù)的進(jìn)一步延伸，同時(shí)推廣會員制，實(shí)施五星級貴賓服務(wù)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。

二、商務(wù)之島形成商務(wù)會議、商務(wù)旅游、商務(wù)度假為一體化的服務(wù)，酒店是***地區(qū)第一家國際品牌五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，不但有五星級的設(shè)施設(shè)備，更有雷迪森多年的管理經(jīng)驗(yàn)，“以人為本”的服務(wù)理念，高效、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的管理團(tuán)隊(duì)，不但能使酒店在優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)上打動舟山消費(fèi)者的心，更能以品牌效應(yīng)吸引寧波、杭州、臺州、上海、江蘇等地的客人，因?yàn)檫@些大中城市的客人對品牌認(rèn)知度相對更高一些。雖然酒店的會場還不能與“***”相抗衡，客房數(shù)量尚不算多，但是，酒店的全海景客以及即將配備優(yōu)良的會議設(shè)施，必將對外地的高端會務(wù)市場有著很大的吸引力，使會議市場進(jìn)一步細(xì)分，在會務(wù)服務(wù)和經(jīng)營上分到一杯羹。

三、休閑之島我們可以利用酒店獨(dú)特的地理位置這個(gè)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，努力做到讓舟山本地高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)理念發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，要讓他們知道能上***島消費(fèi)，才是真正的放松休閑和高貴尊榮，而且相對的私秘性，更能發(fā)揮海島的優(yōu)勢，“去**島”這句話要成為本地區(qū)上層社會的流行詞、口頭禪。

四、花園之島通過對島上園林綠化、山水景色、景區(qū)景觀的設(shè)計(jì)、建設(shè)和維護(hù)，形成花園式的美麗景色，同時(shí)在景觀的亭臺樓閣、假山疊石、造型跌水、魚塘花池、戶外音響等等的加以細(xì)節(jié)化處理，使***季季有花香、月月花不敗、四季郁郁蔥蔥、鳥語花香，成為賓客散步休閑的絕佳公園，使***融入**南部諸島4A景區(qū)中獨(dú)特的旅游海島，配合舟山市政府旅游的文化開發(fā)和建設(shè)。

第三章、市場形勢分析

一、市區(qū)老三星、四星酒店優(yōu)點(diǎn)：在舟山本地知名度較高、地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會務(wù)設(shè)施全。缺點(diǎn)：除在本地區(qū)享有一定的知名度外，在其它地區(qū)如上海、杭州等地沒有品牌知名度不高，加上其設(shè)施設(shè)備雖經(jīng)翻新，但與新開的周圍酒店相比還是有差距的，在服務(wù)品質(zhì)方面除了個(gè)別酒店還可以外，其它酒店在管理與服務(wù)品質(zhì)方面都較欠缺。

二、市區(qū)新開的三星、四星酒店優(yōu)點(diǎn)：這些新開酒店的設(shè)施設(shè)備比較新，地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會務(wù)設(shè)施一般。缺點(diǎn)：新開的酒店在外地市場都沒有自己的品牌效應(yīng)，在本地也沒什么知名度，在酒店管理，與服務(wù)品質(zhì)方面都比較欠缺。

三、旅游景區(qū)的三星、四星酒店優(yōu)點(diǎn)：本地區(qū)旅游資源較中富，吸引了大部分舟山以外地區(qū)，以旅游為目的的旅游客人及商務(wù)客人，特別是佛教文化對華東地區(qū)各層次人群的吸引力非常強(qiáng)。缺點(diǎn)：因政府政策的限定，其在景區(qū)不可以隨便開會，特別是***景區(qū)是限制客人在景區(qū)的酒店開會的，其主要就是以旅游、拜佛的客人為主，所以其的客源結(jié)構(gòu)比較局限、單一，季節(jié)性，淡旺季非常的明顯。

第四章、市場客源結(jié)構(gòu)細(xì)分

根據(jù)酒店獨(dú)特的地理位置及本地區(qū)（舟山市）市場及周邊（寧波、紹興、杭州、臺州、上海、江蘇）市場的客源結(jié)構(gòu)分析，結(jié)合本酒店是本地區(qū)最高檔的品牌國際五星級酒店，加上充分發(fā)揮酒店優(yōu)勢：高檔的客房設(shè)施、特色的餐飲，優(yōu)良的會議設(shè)施，豐富的娛樂休閑設(shè)施，可以把我們酒店定位為華東地區(qū)最高檔的精品五星級會務(wù)度假型酒店，頂級休閑度假會所?？驮唇Y(jié)構(gòu)可分為：1)

華東地區(qū)中小型高端會務(wù)團(tuán)；2)

全國高檔旅游度假團(tuán)；3)

來舟山的高檔商務(wù)散客；4)

本地區(qū)上層社會的尖端消費(fèi)群體；5)

本地區(qū)企業(yè)高層會議；6)

本地區(qū)政府機(jī)關(guān)的高層次會議，及高規(guī)格的接待安排。

第五章、促銷方式

一、開業(yè)前促銷方式1、網(wǎng)絡(luò)促銷1）酒店訂房網(wǎng)：攜程網(wǎng)、e龍網(wǎng)、舟山訂房網(wǎng)，以上三個(gè)訂房網(wǎng)都是抽取傭金方式，前期投放不需要費(fèi)用。so-hotel（酒店直銷網(wǎng)）：此網(wǎng)站是中國第一家互動式網(wǎng)上酒店直銷平臺，是一個(gè)提供酒店與顧客之間直接交易的酒店直銷平臺，打破了傳統(tǒng)的酒店預(yù)訂模式，是酒店與顧客之間最為直接的消費(fèi)預(yù)定平臺，此訂房網(wǎng)不抽取傭金，但要收取年費(fèi)，根據(jù)酒店規(guī)模及提供服務(wù)種類分為

元/年。2）旅游中介網(wǎng)：同程網(wǎng)，此網(wǎng)站是中國最大的旅游中介網(wǎng)，平臺上主要是全國各地旅游中介商，酒店可以通過此平臺讓全國的旅游中介商方便快捷的了解到我們酒店（收費(fèi)約

元/4年）

2、

展會促銷1）4.14---4.15：上海2007春季城鄉(xiāng)互動大型旅游咨詢展示會展位費(fèi)：餐旅費(fèi)：由市旅游局統(tǒng)一安排，具體費(fèi)用等通知，我酒店3人參加2）4.20—4.22日：中國（蘇州）國內(nèi)旅游交易會展位費(fèi)：由市旅游局安排，免費(fèi)餐旅費(fèi)：由市旅游局統(tǒng)一安排，具體費(fèi)用等通知，我酒店3人參加3、媒體（廣告）促銷1)確定形象廣告語和定位廣告語：（

）廣告語的設(shè)定要給賓客提供酒店的市場定位信息，廣告語不但要簡潔明了，朗朗上口，還要給人一種精神上的愉悅和享受，從而使客人對賓館產(chǎn)生了親和力，縮短了客人與賓館的距離，也將會增強(qiáng)客人對酒店的忠誠度。2)雜志刊登①

《

》雜志—此雜志是由***市消費(fèi)者委員會創(chuàng)辦，主要是放在***市各級政府、部門、服務(wù)行業(yè)，以及車站、機(jī)場、碼頭等公用窗口全部給客人免費(fèi)贈閱。刊登費(fèi)用：刊登內(nèi)頁一版面

元，經(jīng)洽談協(xié)商后，我酒店方只需首付

元，其它

元作為酒店開業(yè)后雜志社在我酒店的消費(fèi)款額，酒店方不需再另付現(xiàn)金。另外雜志社需向酒店贈送150本雜志，以便放在我酒店的客房及各個(gè)營業(yè)點(diǎn)供酒店客人免費(fèi)閱覽。②

《

》雜志—此雜志是由市廣電局主辦，是以純廣告加游記軟文結(jié)合的形式，《

》目前在***已有雜子里發(fā)行量最高，投放渠道最廣，發(fā)行方向?yàn)楦鳈C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及各休閑娛樂場所?？琴M(fèi)用：暫得到報(bào)價(jià)為

每年。3)戶外廣告(部分有報(bào)價(jià))①

白峰碼頭或鴨蛋山碼頭豎立廣告牌子一塊，面積各在120—150平方米之間?？們r(jià)格約在

之間。**碼頭針對進(jìn)出**的商務(wù)旅游人員，**碼頭針對**，**兩縣及以后上海來往的客人）②

在城區(qū)位子選擇一“三面翻”廣告位，面積為120-150平方米左右，價(jià)格約在

萬；（此廣告形式在***尚未出現(xiàn)，其相比傳統(tǒng)廣告看板品位更高）。③

汽渡船上的影視媒體。④

***碼頭往酒店一路方向的指路牌（***、環(huán)城南路客遠(yuǎn)中心附近、沿港東路、環(huán)城東路與***路交叉口、***路到酒店碼頭附近、酒店碼頭等地一路設(shè)立六塊指路牌，以引導(dǎo)客人進(jìn)入酒店）。⑤

酒店碼頭的設(shè)計(jì)和廣告包裝。⑥

酒店交通工具的廣告設(shè)計(jì)（汽車、游艇的廣告招貼，可根據(jù)VI的要求制作）。4)本地新聞體在開業(yè)前和后各一個(gè)月里，通過當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膹V告宣傳媒體做不同形式的廣告宣傳：①和電視臺品牌欄目合作或獨(dú)家點(diǎn)播電視連續(xù)劇參與廣告宣傳；形式和價(jià)格須與媒體面議（電視作為高端媒體與酒店定位相吻合，欄目必須選擇收視率高，美譽(yù)度好的品牌欄目）。②在當(dāng)?shù)刂麍?bào)刊——《

》上刊登系列宣傳廣告和賓館情況有獎?wù)鞔饳谀?。?***文藝電臺：播放時(shí)間在早上7：30---8：30時(shí)和下午5：00—6：00時(shí)之間，價(jià)格在

元每月（***文藝臺主要為有車族上下班時(shí)間所收聽）④在***的“交通之聲”上播出酒店30秒的廣告。原因是交通之聲在全省的傳播率和知名度，以及有車一族特別喜歡的媒體廣播。⑤開業(yè)前一周用別出心裁的方式，在當(dāng)?shù)厝請?bào)連續(xù)刊登遞進(jìn)式關(guān)聯(lián)性懸念廣告，開業(yè)典禮日公告開業(yè)；⑥制造新聞熱點(diǎn)（項(xiàng)目特點(diǎn)、籌建中典型的好人好事、社會公益活動、開業(yè)對城市的意義，等等），主動提供新聞線索，爭取做合法的免費(fèi)廣告宣傳。

4、人員促銷1）開業(yè)前一個(gè)半月，設(shè)計(jì)、印制廣告宣傳單冊（5000份），組織營銷部等人員到企業(yè)機(jī)關(guān)上門拜訪和郵寄。2）開業(yè)前由營銷部人員以電話傳真、上門拜訪的方式與目標(biāo)客戶簽定優(yōu)惠消費(fèi)協(xié)議及推銷我們酒店的會員卡。3）制作酒店的信封，以便營銷部在開業(yè)前郵寄酒店宣傳冊給目標(biāo)客戶，開業(yè)后也需使用。4）制作有賓館標(biāo)志的小紀(jì)念品，由營銷人員在開業(yè)前上門拜訪時(shí)贈送給大客戶，在以后的營銷活動中也可使用。

二、開業(yè)典禮(具體方案另行制定)在本島舉行隆重而熱烈的開業(yè)典禮活動，為酒店經(jīng)營造勢，擴(kuò)大酒店在當(dāng)?shù)氐闹群兔雷u(yù)度，是市場營銷活動的絕好機(jī)會，這樣就使開業(yè)典禮儀式不單純是一個(gè)開業(yè)的標(biāo)志，更是宣傳和營銷的載體。我們將利用政府高度重視、支持本項(xiàng)目的開發(fā)，注重**旅游業(yè)開發(fā)，特別是**南部諸島項(xiàng)目的開發(fā)為依托。***雷迪森假日酒店作為舟山南部諸島真正意義的開發(fā)項(xiàng)目，對舟山的經(jīng)濟(jì)繁榮和旅游建設(shè)，具有劃時(shí)代的意義、宣傳價(jià)值和模范作用，可名正言順地邀請地方政府首腦和當(dāng)?shù)孛襟w參加開業(yè)慶典，因?yàn)檫@不是一般的企業(yè)行為，而涉及到政府的政策決策導(dǎo)向問題，具有較高的政治意義。慶典儀式完畢，請到會人員參觀賓館經(jīng)營設(shè)施，品嘗宴會菜肴，體驗(yàn)宴會服務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)到會人員對賓館產(chǎn)品的親身感受，達(dá)到培育潛在客戶和義務(wù)營銷員的目的。

三、開業(yè)典禮活動時(shí)間安排表1、

開業(yè)前一個(gè)月，設(shè)計(jì)出典禮儀式程序與名單，列出各部門典禮用品清單并采購（可以讓廣告公司和VI設(shè)計(jì)公司共同操作）。2、

典禮前一周送發(fā)典禮請柬；3、

開業(yè)前三天，開始環(huán)境和綠化布置，張燈結(jié)彩；4、

開業(yè)典禮程序與時(shí)間安排1)

5月28日上午8：00，在酒店碼頭大門外懸掛巨幅紅色布幔、金色字：“***雷迪森假日酒店開業(yè)慶典”，音響設(shè)備安裝調(diào)試到位，地面鋪設(shè)大紅地毯。2)

9：00，大堂設(shè)參加典禮登記處，備簽名本、鋼筆、毛筆、胸花、嘉賓證、資料袋、答謝來賓紀(jì)念品等。3)

9：20，內(nèi)、外部各類記者到位，賓館辦公室向媒體記者贈送新聞統(tǒng)稿；4)

9：30，總經(jīng)理率部門經(jīng)理在大堂門內(nèi)側(cè)兩旁迎候嘉賓到來；5)

9：50，參加典禮人員入場（重要人物、市領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)主管局領(lǐng)導(dǎo)、董事長、外賓前排）；6)

10：00，主持人（總經(jīng)理）宣布開業(yè)典禮開始，宣布參加典禮的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，宣布儀式程序，奏國歌（需再擬定）；7)

10：02，酒店董事長致詞（辦公室提前一周擬好講稿送審）；8)

10：10，行業(yè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)祝詞；9)

10：15，市領(lǐng)導(dǎo)祝詞；10)

10：20，市領(lǐng)導(dǎo)為店牌揭幕，奏進(jìn)行曲，鳴放爆竹，如有條件可放信鴿；11)

10：30，典禮儀式結(jié)束，營銷部代表邀請來賓參觀酒店主要經(jīng)營設(shè)施；12)

11：30，舉行開業(yè)典禮宴會（夏宮多功能廳），總經(jīng)理主持，董事長致祝酒詞，總經(jīng)理宣布開宴，總經(jīng)理率部門經(jīng)理向每桌來賓敬酒表謝意；13)

13：00，宴會結(jié)束，總經(jīng)理率經(jīng)理們在大堂和碼頭歡送來賓；14)

13：30，典禮活動結(jié)束，清理場地，迎接開業(yè)的真正開始。四、開業(yè)后促銷方案開拓市場沒有捷徑可走，“吃苦”是最根本的前提，所以，“掃樓”是營銷人員必做的功課之一。因?yàn)闇?zhǔn)確的市場定位、合理的市場細(xì)分、合適的房價(jià)政策、良好的合作信譽(yù)都將逐步具備。同時(shí)，信息輸出（宣傳促銷）也是銷售的關(guān)鍵。酒店銷售在廣告宣傳上不可能象做日用品，大量投放媒體廣告，只需在酒店開業(yè)前后做適當(dāng)?shù)膹V告宣傳即可,那么人員促銷是最主要的手段，其次是與部分媒體合作策劃一些非常具有影響力、對本地區(qū)消費(fèi)群體具有特殊意義的活動方案，以提高酒店在本地區(qū)的知名度與美譽(yù)度。

（一）高端會務(wù)客源促銷高端會務(wù)市場是本酒店最終的市場定位，也是能提高本酒店綜合營收的其本市場，所以我們銷售團(tuán)隊(duì)以后的主要市場定位就是高端會務(wù)市場1、促銷對象和市場細(xì)分：1）***市、區(qū)二級政府各職能部門2）***市中、大型企業(yè)及金融、能源、通信行業(yè)等3）在***投資的各大外商企業(yè)4）本地商務(wù)中介公司5）***各大商會、行業(yè)協(xié)會。5）利用***特色的佛教文化、海洋文化和海鮮美食對周邊地區(qū)及外省市的重點(diǎn)目標(biāo)客戶促銷，例如寧波、紹興、臺州、杭州、上海、江蘇等地區(qū)，特別是寧波、紹興、上海地區(qū)，我們一定會投入更多的精力開發(fā)，上海促銷對象主要為各大會務(wù)中介旅游公司及國有企業(yè)、政府部門、外資企業(yè)及相關(guān)協(xié)會，上海有1000多家旅行社，其中有很多都在做會務(wù)團(tuán)，這塊市場是我們現(xiàn)在需要重點(diǎn)開發(fā)的對象。6）銷售年齡以成年人25—50歲左右，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的、經(jīng)常出差的、需要舉辦會議的、需要邀請高檔客戶的、對海島文化感興趣的、對佛教文化執(zhí)著的、與總公司有業(yè)務(wù)往來的、需要休閑度假的等等，這些都將是我們今后的客源市場，同時(shí)，這些需求受眾中，還需要用價(jià)格杠桿進(jìn)行篩選的，最終成為我們的客戶。2、建全代理制組織市內(nèi)外會務(wù)客源。定期策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類、學(xué)術(shù)研討、培訓(xùn)會議和事業(yè)單位的會議。計(jì)劃完備的會議服務(wù)設(shè)施、提供優(yōu)質(zhì)的會議全程服務(wù)。

（二）散客客源散客市場客源的開發(fā)，是我們酒店客房追求高利潤，比較穩(wěn)定的客源市場，在開拓散客市場時(shí)，因本酒店地理位置的原因，所以，重點(diǎn)是***市場，其次是外地來***的商務(wù)、度假、休閑散客。由于我們不是陸地或中心城市商務(wù)酒店，客人上島消費(fèi)的目的性非常明確，所以，必須設(shè)計(jì)出符合這些客人消費(fèi)的產(chǎn)品，才能贏得他們的心，最終成為我們的忠實(shí)賓客。營銷部應(yīng)用80%的用心維護(hù)好20%老客戶，因?yàn)樗麄兛梢詾榫频陝?chuàng)造80%的業(yè)績，而用20%的精力進(jìn)一步開發(fā)80%的新市場，因?yàn)椋麄冊谀壳盃顩r下，只能為酒店帶來20%的營業(yè)業(yè)績。1、加強(qiáng)與***本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，穩(wěn)定大客戶，大力開發(fā)新客戶，本地市場客戶要逐一登門拜訪，簽訂優(yōu)惠協(xié)議書（通過一段時(shí)間的營業(yè)，可根據(jù)客戶的消費(fèi)能力，優(yōu)惠協(xié)議可分為A、B類兩種）。2、針對散客，客房、餐飲捆綁銷售，客戶在酒店住房，可同時(shí)在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠。3、根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種套餐（包價(jià)），含客房、餐飲、娛樂為一體。4、開辟網(wǎng)上訂房，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)促銷，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)訂房中心的訂房，從而又能達(dá)到網(wǎng)絡(luò)宣傳的效果。5、著重開發(fā)****雷迪森假日酒店尊爵會所會員，（三）餐飲市場推廣1、以高檔餐飲為主，做自己的特色菜，打造自己的王牌菜，以高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量建立本地區(qū)的最響亮的服務(wù)口碑，最終打造成本地區(qū)最具特色的餐飲品牌。2、定期推出不同的特色菜，以保持老客戶的忠誠度。3、根據(jù)節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、長壽宴、婚慶宴、相關(guān)節(jié)日宴等，特別是加大年底的企業(yè)年夜飯促銷。4、開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴，贈送客房，或免費(fèi)接送及小禮品、鮮花贈送和在報(bào)刊祝賀廣告、電視臺、電臺送歌活動。5、餐飲價(jià)格制定應(yīng)該使用平和的心態(tài)對待，特別是高檔酒水、海鮮等，不能以宰客為手段，應(yīng)采取“放長線”手段，具有價(jià)格競爭優(yōu)勢，特別是性價(jià)比比較明顯的菜肴品種，定價(jià)不能太昂貴，基本與“新華僑”和其它競爭對手保持一致或略微下降，才能夠贏得顧客的良好口碑。

（四）休閑娛樂的推廣1、集中宣傳酒店的休閑娛樂服務(wù)設(shè)施和項(xiàng)目，客人在島上多逗留一天，就可以使我們產(chǎn)生額外的經(jīng)濟(jì)效益，這個(gè)中心思路不可以動搖。2、努力推廣戶外垂釣服務(wù)，將釣魚、放蟹籠、捕蝦的垂釣項(xiàng)目發(fā)展推廣到極至。同時(shí)，考慮推行海上垂釣活動，組織境外深度旅游團(tuán)進(jìn)行海上垂釣、就餐、KTV、觀光、旅游等項(xiàng)目組合起來，把我們的游艇和游艇俱樂部的資源充分發(fā)揮出來，形成獨(dú)特的強(qiáng)勢競爭體系。3、努力推廣水上娛樂項(xiàng)目，如海邊燒烤、海水游泳池、水上碰碰船、水上自行車、放風(fēng)箏、戶外雞尾酒會、花園婚宴等活動統(tǒng)籌組織起來，增加酒店在娛樂項(xiàng)目的趣味性。4、推廣SPA、KTV、棋牌、網(wǎng)球、高爾夫練習(xí)等服務(wù)項(xiàng)目，把舟山目前唯一的最豪華的SPA水療館推薦給高層次顧客。同時(shí)，把開辟SPA、高爾夫的產(chǎn)品售賣，把精油、球桿、服裝、皮具、護(hù)理產(chǎn)品推薦給賓客，逐步形成如一批奢侈消費(fèi)簇?fù)砣后w，把主產(chǎn)品和輔產(chǎn)品推廣到市場，增加營業(yè)收益。

（四）消費(fèi)鏈建立1、外部宣傳和促銷1）與本地新聞媒體的全面合作，除正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)更要抓住時(shí)機(jī)策劃和炒作一些臨時(shí)性、公益性的新聞報(bào)道宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。2）人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其它媒體等。通過以上方法和其它方法建立宣傳網(wǎng)，把客人吸引進(jìn)來。2、內(nèi)部宣傳網(wǎng)的建立建立酒店互聯(lián)網(wǎng)。目前酒店已經(jīng)申請www.***.com和www.***cn兩個(gè)國內(nèi)和國際域名，正進(jìn)一步抓緊落實(shí)網(wǎng)站的建設(shè)?？腿擞斡[酒店的服務(wù)介紹、預(yù)訂酒店、了解酒店最新動態(tài)和促銷活動、招聘等等，都可以通過我們的網(wǎng)站進(jìn)行，同時(shí)，內(nèi)容豐富、形式新穎、生動活潑的網(wǎng)頁資料，給可以良好的心理感受，將促成客人進(jìn)一步關(guān)注和了解酒店詳情的心理，促成消費(fèi)業(yè)務(wù)的完成。3、內(nèi)部消費(fèi)鏈的促成通過內(nèi)部交叉宣傳網(wǎng)將內(nèi)部各營業(yè)部吸引客人的方法介紹給客人，并制作折扣卡贈送等完成內(nèi)部的消費(fèi)鏈的構(gòu)成。（五）提高回頭率通過促銷，把客人引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是最關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率（當(dāng)然指在準(zhǔn)確的價(jià)格定位的前提下）才能提高存量，只有積累，才會有存量的增加，才能保證相對穩(wěn)定和較高的開房率。留住客人的手段除了硬件配套外，還有軟件（包括服務(wù)、餐飲出品質(zhì)量、其它營業(yè)部門高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)），同時(shí)還可以采用一些贈送和讓利——推行“消費(fèi)積分卡”：消費(fèi)達(dá)到一定的金額，享受贈送房，或憑此卡享受優(yōu)惠折扣，住房一定數(shù)量后，憑卡可申請VIP金、銀卡，贈送娛樂消費(fèi)等。

（六）增收節(jié)流、強(qiáng)化管理1、制定營銷部管理制度，在以制度管人的同時(shí)，同時(shí)加強(qiáng)與員工的溝通2、制定團(tuán)隊(duì)、散客下單程序、復(fù)查程序，公開旅游、車、票等代理價(jià)格，堵塞銷售漏洞。3、強(qiáng)化銷售員工培訓(xùn)、提高員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平。4、制定部門層級設(shè)制，定崗定編，降低銷售成本。5、目標(biāo)考核，制定內(nèi)外激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動全部員工積極性。第一部分：江都城區(qū)住宅市場調(diào)研報(bào)告一、城區(qū)總體住宅市場形勢分析1、江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展2006年江都GDP為230.2億元，比上年增長15.8%；人均GDP為22851元，比上年增長15.9%。2007年江都GDP為280億元，比上年增長16%；人均GDP為27805元，比上年增長16%。按GDP和人均GDP比上年分別增長15%計(jì)算，預(yù)計(jì)2008年江都GDP將達(dá)到320億元左右、人均GDP將達(dá)到32000元左右。2、居民收入穩(wěn)步增長2006年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10999元，農(nóng)民人均純收入6131元，分別比上年增長15%和11.3%；2006年在崗職工平均工資為17260元，比上年增長15.8%。2007年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13105.5元，農(nóng)民人均純收入7011元，分別比上年增長19.1%和14.4%；2007年在崗職工平均工資為20288元，比上年增長17.5%。預(yù)計(jì)2008年江都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到15000元以上、在崗職工平均工資達(dá)到23000元以上。3、江都房地產(chǎn)市場將進(jìn)入買方市場，銷售形勢不容樂觀（1）近年江都房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)異常爆發(fā)局面，房價(jià)水平已超出居民購買力2005年江都商品房施工51萬平米、竣工31萬平米。2007年江都商品房施工達(dá)到188.90萬平米，僅新開工商品住宅就有71.96萬平米、竣工住宅53.48萬平米，住宅銷售76.74萬平米（6480套）。2006年江都城區(qū)商品住宅均價(jià)僅在2000余元/平米，而2007年商品住宅均價(jià)達(dá)到3421元/平米，目前商品住宅均價(jià)已達(dá)到3700-3800元/平方米，同期居民收入增長幅度遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅！此外，2007年末江都城鄉(xiāng)人均儲蓄僅18391元，比上年僅增長7.7%。按目前城區(qū)平均一套普通商品住宅40萬元以上的總價(jià)及戶均3.5人、城區(qū)家庭平均年收入約4.5萬元計(jì)算，則房價(jià)收入比在9以上，遠(yuǎn)超過6-8的正常水平；同時(shí)，根據(jù)江都居民高消費(fèi)低儲蓄的特點(diǎn)及平均月收入水平，普通居民購房對貸款首付及月供支出額的承受能力較低。另外，根據(jù)江都城區(qū)目前普通商品住宅平均總價(jià)及月平均租金計(jì)算，租售比達(dá)到1：400以下，也遠(yuǎn)超過1：300-1：200的正常水平，以租養(yǎng)貸已不可能。（2）未來兩年城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實(shí)際需求量，商品住宅市場供大于求未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)總量預(yù)計(jì)在160萬平米以上。按照城區(qū)目前24萬人、兩年內(nèi)人均增加住房面積5平方米（即達(dá)到人均30平方米左右），同時(shí)以兩年內(nèi)城區(qū)新增人口3萬人（注：根據(jù)江都規(guī)劃，到2012年城區(qū)人口為30萬人，即四年內(nèi)增加6萬人）且有30%的新增城區(qū)人口人均需要住宅面積30平米計(jì)算，潛在最大住宅需求量也不到150萬平米。而從現(xiàn)實(shí)情況來看，目前江都城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量較大，尤其是市中心區(qū)以外的城北、城南有較多新樓盤，同時(shí)居民購買力已經(jīng)飽和。未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅年均銷售量將小于2007年的76.74萬平米，從目前銷售形勢來看，預(yù)計(jì)未來兩年城區(qū)住宅總銷量在80-120萬平米左右，房價(jià)也將趨于平穩(wěn)或小幅上升。因此，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境、相對于高房價(jià)而言的江都居民購買力的下降、江都房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈可供選擇面加大等因素的影響，2007年江都商品住宅量價(jià)一齊飆升的局面將難以為繼，未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供應(yīng)量將超過實(shí)際需求量，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)江都城區(qū)商品住宅供需及供銷對比：未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅供應(yīng)量合計(jì)/160萬平米以上其中：目前城區(qū)市場商品住宅存量約5410套約60萬平米其中：目前樓盤未來兩年內(nèi)的后續(xù)住宅開發(fā)量/預(yù)計(jì)50萬平米以上其中：1年內(nèi)新拍土地未來兩年內(nèi)上市住宅體量/約50萬平米未來兩年內(nèi)城區(qū)潛在最大需求量/不到150萬平米未來兩年內(nèi)城區(qū)商品住宅銷售總量/預(yù)計(jì)在80-120萬平米附：江都城區(qū)目前在售樓盤銷售情況表（數(shù)據(jù)截至2008年9月27日）：項(xiàng)目名稱總套數(shù)總面積（平米）已售已備案（套數(shù)）已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）水木南庭34444480.94364304心怡春江花都3794636815417208金域地中海20821754.44110098津萃園15821074.32571100建盈國際城890111717.024621427鴻達(dá)尚城時(shí)代24628864.761460100明珠山莊31443940.0520112101恒泰貴筑6110207.350061新都苑492364.8910039金城銀都609623.115802春江新月園16720333.34125339恒通綠城42754808.83582367廣源世紀(jì)豪園21785557.34200161東方廣場52770506.641585364長江國際花園67468200.525430131鴻益千秋67188368.8342134216怡園小區(qū)4386.58404綠洲家園182535.651602金城銀河之春11314734.359054都市公寓24813549.57232010中天花苑298566.522504南苑明珠333773.373012文蘊(yùn)苑403084.9528012虹都苑889039.7763025怡景雅園11016304.3663146浦江新村221723.528014興隆花苑272173.022502福景苑586533.35503三元新村727090.3648420書香茗府21825219.24154056金色陽光995198.449405廣源世紀(jì)花園2232201225.39126171900中遠(yuǎn)美墅54986271.5835439156中遠(yuǎn)歐洲城57146613.5723818315項(xiàng)目名稱總套數(shù)總面積（平米）已售已備案（套數(shù)）已售未備案（套數(shù)）可售（套數(shù)）香格里拉花園1024116824.5284730147錦繡嘉苑44252636.823504547新加坡花園62087734.754982120金牛灣都市花園82593392.4856612247皇劍廣場17126243.361241631時(shí)代華庭21423154.86195019碧水家園25832367.51530105上城國際39138825.4325919113御景花園52057845.1476044大橋東園小區(qū)707417.476208清園廣場14615074.1586456大橋慈云花園34739415.6716549133如意園15416043.6400152總計(jì)15105178917092774065410小結(jié)：江都經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城區(qū)居民人均住房面積較小，因此房地產(chǎn)發(fā)展有一定的空間。然而，目前城區(qū)房價(jià)水平已超出普通居民購買力水平，商品住宅市場供大于求，后期銷售形勢不容樂觀。二、城區(qū)主要在售住宅樓盤個(gè)案分析目前，江都城區(qū)新建商品住宅主要集中在老通揚(yáng)運(yùn)河以北的城北區(qū)域和新通揚(yáng)運(yùn)河以南的城南區(qū)域，城北為江都市新的政務(wù)區(qū)，城南為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。從路段上看，大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線。從配套來看，城南區(qū)域相對已經(jīng)成熟，其配套好于城北區(qū)域，但城北區(qū)域道路基礎(chǔ)設(shè)施好、新行政中心的有利規(guī)劃使城北區(qū)域居住條件有很大的發(fā)展?jié)摿?。江都城區(qū)目前的主要干道為龍川路、新都路、揚(yáng)州路“三縱”及北環(huán)路、江淮路、龍城路、長江路、浦江路、舜天路等“六橫”。從各個(gè)樓盤位置來看，由于江都城區(qū)面積小、城南城北區(qū)域樓盤分布相對密集（大部分樓盤集中在龍川路和新都路兩側(cè)沿線）、從城南城北區(qū)域的樓盤到市中心主要出入揚(yáng)州路或龍川路而揚(yáng)州路、龍川路、新都路相距比較近，因此雖然各個(gè)樓盤到市中心的直線距離有遠(yuǎn)有有近，但城南、城北區(qū)域的大多數(shù)樓盤到市中心的實(shí)際距離都差不多。江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖江都城區(qū)主要在售住宅樓盤位置圖新都北路北環(huán)路龍城路長江路揚(yáng)州路龍川路新都路泰州路回春路江淮路東方紅路工農(nóng)路長江國際恒通綠城怡景雅苑尚城時(shí)代市中醫(yī)院國際城世紀(jì)花園仙城中學(xué)紫郡洪泉醫(yī)院明珠山莊春江花都火車站老通揚(yáng)運(yùn)河新通揚(yáng)運(yùn)河市政府市政公園皇劍廣場江都商城步行街二院人民醫(yī)院恒泰貴筑碧水家園銀河之春集貿(mào)市場南苑路浦江路舜天路中國銀行建設(shè)銀行金牛灣蘇果南苑醫(yī)院龍川小學(xué)江都中學(xué)世紀(jì)華聯(lián)香格里拉水木南庭新世紀(jì)酒店客運(yùn)中心上城國際御景花園京江酒店金域地中海鴻益千秋試驗(yàn)初中國際雙語小學(xué)國際雙語初中中遠(yuǎn)歐洲城中國銀行建設(shè)銀行蘇果廣州路中遠(yuǎn)美墅市中心一中1、城北區(qū)域住宅樓盤個(gè)案簡析（1）長江國際花園樓盤位置：新都北路北側(cè)、仙城中學(xué)西側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場接待中心；市區(qū)接待中心在江淮路33號。開發(fā)商：江蘇雙匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：超寬樓間距設(shè)計(jì)，地下停車位與建筑貫通。建筑設(shè)計(jì)：中央公園小高層設(shè)觀光電梯。部分樓棟底層架空設(shè)計(jì)。營銷代理：南京垠坤代理機(jī)構(gòu)。總建面積：30萬平方米?？倯魯?shù)：2100戶。建筑類型：5+1多層、6+1多層、11+1小高層、別墅。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較好，但面積過大，140-150平米的戶型很多。二房兩廳一衛(wèi)91.23-95.75平米；三房兩廳一衛(wèi)119.13-126.39平米；三房兩廳兩衛(wèi)131.19-143.29平米；四房兩廳兩衛(wèi)155.09-155.83平米?？傮w均價(jià)：小高層均價(jià)3800元/平米左右，層差50元/平米左右（上層差價(jià)大些）；多層均價(jià)3500-3600元/平米。儲物間1.5萬/個(gè)左右；地下汽車位5-6萬/個(gè)；汽車庫7-8萬/個(gè)。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)為南京中山園林設(shè)計(jì)院。中央公園、園林景觀。中央公園以鷹柱、亭橋?yàn)樵匦纬奢S線，宅間布置鋪地、小品、水系。內(nèi)部配套：兒童活動場、運(yùn)動場、星座廣場、水舞廣場、游泳池；臨街商鋪。汽車位情況：地下停車位、車庫。物管情況：物業(yè)管理為上海上房物業(yè)管理有限公司江都分公司（一級）。物業(yè)管理費(fèi)多層0.5元，小高層0.9元（含電梯）。工程進(jìn)度：總共30萬平米約開發(fā)了一半。交付情況：一期一批2008年9月交付。銷售情況：一期一批共674套，已售543套，銷售率約為80.6%。優(yōu)惠情況：買房抽獎送汽車活動。項(xiàng)目形象定位：30萬平米泛洋房水景庭院；國際生活，漸行漸進(jìn)。主打廣告（宣傳）語：城市封面，頂峰生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、江都電視臺《新樓市》廣告、城區(qū)多塊廣告牌。聯(lián)系電話：0514—86160000/86161111。綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計(jì)較好、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較好、物業(yè)管理較好；樓盤位置偏、地段差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告多；戶型設(shè)計(jì)較好，但總體上套型面積偏大；銷售情況較好。（2）恒通綠城樓盤位置：揚(yáng)州路與新都北路交匯處東南側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：揚(yáng)州市恒通企業(yè)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：北京梁開建筑設(shè)計(jì)院。建筑設(shè)計(jì)：首創(chuàng)江都“低能耗綠色節(jié)能住宅”。集中集熱、分戶儲熱太陽能全天候熱水系統(tǒng)；聚氨酯發(fā)泡、5+9A+5的雙層中空玻璃構(gòu)成外墻保溫體系?？偨娣e：5.99萬平方米?？倯魯?shù)：542戶。建筑類型：7幢5+1多層、3幢16+1高層。戶型面積：戶型功能設(shè)計(jì)較差，套型面積較為合理。多層以97-120平米的三房為主；高層戶型為85平米左右兩房及117-120平米三房。多層三室兩廳一衛(wèi)97.25平米、104.27平米；三室兩廳兩衛(wèi)121.12平米；四室兩廳兩衛(wèi)134.12平米；頂層復(fù)式的底層約90.12平米、上層約77.33平米?？傮w均價(jià)：多層均價(jià)約3600元/平米（2F約3700元/平米，1F=2F-200~250，3F=2F+100，4F=2F，5F=1F-100~200）。高層未售，價(jià)格不詳。儲物間為地上形式，層高約2.2米，面積約20-25平米，均價(jià)約1288元/平米。汽車庫、汽車位未售，價(jià)格不詳。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：英國雅而菲設(shè)計(jì)生態(tài)園林景觀，主要為噴泉廣場。內(nèi)部配套：臨街商鋪。物管情況：南京高邁克物業(yè)管理有限公司（三級）。多層0.5元，高層不詳。工程進(jìn)度：多層接近封頂。交付情況：多層2009年6月交房。銷售情況：2007年開盤，共427套，已售60套，銷售率約為14%。優(yōu)惠情況：貸款9.6折，全額付款9.5折。項(xiàng)目形象定位：江都首席低能耗綠色節(jié)能住宅。主打廣告（宣傳）語：科技住宅，節(jié)能先鋒；會省錢的房子。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)廣告牌、公交車車體廣告、報(bào)紙廣告。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎情況：恒通企業(yè)為“中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”、“江蘇省房地產(chǎn)綜合實(shí)力50強(qiáng)”。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模較小、設(shè)計(jì)一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)較差，但總體上套型面積較為合理；銷售情況差。（3）怡景雅苑樓盤位置：揚(yáng)州路與新都北路交匯處西南側(cè)。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：江都市城北房地產(chǎn)開發(fā)公司。總建面積：20728.09平方米。總戶數(shù)：187戶。建筑類型：5+1多層住宅。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)一般。面積以120-140平米的三房為主?？傮w均價(jià)：約3278元/平米（1樓約3180元/平米、2樓=1樓+200、3樓=2樓+100、4樓=2樓、5樓為2970元/平米、閣樓為1500元/平米）。儲物間約10平米/個(gè)，均價(jià)1500元/平米。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：較差。內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。物管情況：較差。工程進(jìn)度：現(xiàn)房。交付情況：已經(jīng)交付。銷售情況：共推出110套，已售64套，銷售率為58.2%。優(yōu)惠情況：9.9折。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模很小、設(shè)計(jì)較差、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管理較差；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處極其簡陋、幾乎無包裝，無任何銷售宣傳資料，外部廣告幾乎沒有；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售時(shí)間接近三年，銷售情況很差。（4）鴻達(dá)·尚城時(shí)代樓盤位置：揚(yáng)州路中段西側(cè)、怡景雅苑南面。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：江都鴻達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海中福建筑設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)一般。建筑設(shè)計(jì)：上海中福建筑設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)一般。營銷代理：南京財(cái)富地產(chǎn)（大公務(wù)實(shí)集團(tuán)財(cái)富地產(chǎn)）。占地面積：22510平方米?？偨娣e：30368平方米?？倯魯?shù)：230戶。容積率：1.35。建筑密度：23%。綠地率：39%。建筑類型：3幢11+1小高層、2幢多層、3幢花園洋房、1幢疊拼別墅。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較好。主力戶型以兩房兩廳、三房兩廳為主，面積在90-130平米之間。總體均價(jià)：多層、小高層總體均價(jià)3400-3500元/平米。小高層起價(jià)2900元/平米，均價(jià)約3200-3300元/平米。4+1多層均價(jià)約3720元/平米（1樓3555元/平米，2樓=1樓+200，3樓=2樓+100，4樓=2樓-30，閣樓面積40-50平米、1840元/平米）。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：較差。內(nèi)部配套：沿街商業(yè)。物管情況：較差。工程進(jìn)度：接近現(xiàn)房。交付情況：2008年10月交房。銷售情況：2007年8月開盤。目前小高層已售完，僅剩30多套4+1多層房源。優(yōu)惠情況：9.9折。項(xiàng)目形象定位：格調(diào)生活新榜樣。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模小、設(shè)計(jì)一般、小區(qū)內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套較差、物業(yè)管理較差；樓盤位置偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝一般，銷售宣傳資料僅有戶型單頁，外部廣告僅有樓盤對面的一小塊戶外廣告牌；戶型設(shè)計(jì)較好；定價(jià)較為合理，銷售情況較好。（5）紫郡樓盤位置：新都北路和龍川北路之間、仙城中學(xué)以南、洪泉醫(yī)院以北。售樓處位置：售樓處未建好，臨時(shí)接待中心在江都京江大酒店內(nèi)。開發(fā)商：江都華豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：杭州浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。營銷策劃：易美伽。總建面積：28萬平方米。外部景觀：無。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。工程進(jìn)度：未建。銷售情況：未售。項(xiàng)目形象定位：優(yōu)品生活·私享·家。主要廣告宣傳媒體：目前為臨時(shí)接待中心、形象宣傳折頁。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎情況：寧波華豐集團(tuán)為浙江省百強(qiáng)企業(yè)、2007年寧波百強(qiáng)企業(yè)20名、房屋建筑施工總承包特級資質(zhì)企業(yè)，先后榮獲國家工程質(zhì)量最高獎—魯班獎等共700余個(gè)獎項(xiàng)。聯(lián)系電話：0514—86611222/85303888。綜合評述：該項(xiàng)目目前售樓處在建，項(xiàng)目規(guī)模超大，預(yù)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部配套等較好，項(xiàng)目定位為高檔樓盤。（6）建盈國際城樓盤位置：龍川北路與北環(huán)路交匯處西南角。售樓處位置：龍川北路與龍泉路交匯處（洪泉醫(yī)院西）。投資商：建盈（香港）集團(tuán)。開發(fā)商：建盈（揚(yáng)州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：南京東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。間距超過1：1.4。建筑設(shè)計(jì)：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。靜壓樁基礎(chǔ)，防震抗壓。雙層中空玻璃設(shè)計(jì)全案策劃：揚(yáng)州江天山水?？偨娣e：28萬平方米?？倯魯?shù)：2100戶。建筑類型：6+1多層、11+1小高層。戶型面積：以三室兩廳兩衛(wèi)為主，三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)及四室兩廳兩衛(wèi)為輔。兩室兩廳兩衛(wèi)約107平米，三室兩廳一衛(wèi)約120平米，三室兩廳兩衛(wèi)約130-135平米，四室兩廳兩衛(wèi)約145-153平米，頂層復(fù)式約183平米?？傮w上戶型設(shè)計(jì)較好，另有新穎的錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)。總體均價(jià)：11+1小高層均價(jià)約3600元/平米（去年均價(jià)約3750元/平米），層差約50元/平米，西邊套比中間套約低10-20元/平米（視面積大小而定），東邊套比中間套約高10-20元/平米（視面積大小而定）。6+1多層均價(jià)約3570元/平米（2樓3700元/平米左右、3樓3900元/平米左右、4樓=2樓、5樓3550元/平米左右、6樓3100元/平米左右，閣樓單賣）。儲物間約10平米/個(gè)，平均每個(gè)約1.8萬元。地下汽車位6萬元/個(gè)。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)為環(huán)藝景觀。八大主題公園、蜿蜒水系、藤廊花徑、噴泉廣場、景觀小品。內(nèi)部配套：一般。汽車位情況：地下汽車位。物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理有限公司（三級）。五大智能化系統(tǒng)。物管費(fèi)多層0.5元，小高層0.9元（含電梯）。工程進(jìn)度：一期一批已入住，一期二批在建。交付情況：一期2009年交房。銷售情況：一期890套，2006年正式銷售，至目前已售463套，銷售率52%。優(yōu)惠情況：小高層9.7折，國慶再優(yōu)惠1萬元/套；多層9.8折，國慶再優(yōu)惠1萬元/套。項(xiàng)目形象定位：以國際理念，造城。主打廣告（宣傳）語：國際風(fēng)情，理想居住城邦；龍川大道，28萬平米國際高尚生活區(qū)。主要廣告宣傳媒體：售樓處銷售宣傳資料、光盤、戶外廣告牌、報(bào)紙廣告。聯(lián)系電話86511599。綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計(jì)好、小區(qū)內(nèi)部景觀較好、內(nèi)部配套一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置較偏、地段較差、目前的外部景觀和外部配套差；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)較好，但總體上套型面積偏大；銷售情況良好。（7）廣源·世紀(jì)花園樓盤位置：龍川北路西側(cè)，南至泰州路、西至揚(yáng)州路、北至北環(huán)路。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：江都市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：人車分流、充足停車位。建筑設(shè)計(jì)：建筑簡潔、典雅。占地面積：350畝。總建面積：36萬平方米?？倯魯?shù)：近3000戶。綠化率：近40%。建筑類型：多層、11+1層景觀電梯公寓、聯(lián)排別墅。戶型面積：面積區(qū)間80-150平米。以93-122平米三室二廳一衛(wèi)和114-134平米三室二廳二衛(wèi)為主。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良。單身貴族公寓約45平米（精裝修）；二室二廳一衛(wèi)約73-103平米；三室二廳一衛(wèi)約93-122平米；三室二廳二衛(wèi)約114-142平米；四室二廳二衛(wèi)約142-155平米；頂層復(fù)式四室二廳三衛(wèi)約165平米。總體均價(jià)：最后一組團(tuán)冬梅坊5+1多層原均價(jià)4000元/平米左右，目前每套大約優(yōu)惠8-9萬元，優(yōu)惠后均價(jià)約為3460元/平米（1樓3361元/平米、2樓=1樓+200、3樓=2樓+200、4樓=2樓、5樓=1樓-300，閣樓2000元/平米）。最后一批的小高層未售、價(jià)格不詳。半地上儲物間約2萬元/個(gè)（約1800元/平米）。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)由中國美院承擔(dān)。坡地綠化帶設(shè)計(jì)、中央景觀大道、組團(tuán)中心景觀、宅間景觀小品。四個(gè)組團(tuán)分別以蘭花、夏竹、秋菊、冬梅為景觀主角，搭配雕塑、廣場、水池、曲溪、親水平臺、木道、游泳池、觀雪長廊、景觀廊架以及疊瀑、涼亭、木橋等景觀小品。內(nèi)部配套：會所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場、休閑中心、大型商業(yè)步行街、農(nóng)貿(mào)市場等。汽車位情況：地下汽車位（可售可租）。物管情況：怡城（浙江）物業(yè)管理有限公司江都分公司（二級）?！拔逍欠?wù)特色”、“八大服務(wù)模式”。24小時(shí)安全防范系統(tǒng)（防入侵、防火、防煤氣泄漏）、樓宇對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（家居多媒體配線箱、電子公告系統(tǒng)等）。物管費(fèi)多層0.5元（閣樓不收）。工程進(jìn)度：接近封頂。交付情況：2010年全面交付。銷售情況：至目前推出2232套，已售1332套，銷售率約60%。優(yōu)惠情況：9月27日前購房優(yōu)惠達(dá)到8-9萬元/套。1萬（首付）買1房、2萬（首付）買2房、5萬（首付）買3房。項(xiàng)目形象定位：品質(zhì)生活，百年驕傲。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、江都電視臺《新樓市》廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模超大、規(guī)劃設(shè)計(jì)好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、內(nèi)部配套好、物業(yè)管理優(yōu)；樓盤位置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一般；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良；銷售情況良好。（8）明珠山莊樓盤位置：洪泉醫(yī)院南側(cè)、龍川北路東側(cè)、泰州路北側(cè)。售樓處位置：洪泉醫(yī)院西側(cè)。開發(fā)商：洪泉集團(tuán)·揚(yáng)州洪旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：整體實(shí)施全地層架空，并配合雙層景觀設(shè)計(jì)方案，人車分流設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)：現(xiàn)代主義建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，外立面大面積玻璃材質(zhì)、寬景轉(zhuǎn)角陽臺設(shè)計(jì)、底層采用架空設(shè)計(jì)。小高層全部使用太陽能。占地面積：約96900平方米。總建面積：約19萬平方米。總戶數(shù)：約1478戶。綠化率：約42.3%。建筑類型：小高層、高層。一期一批4幢11+1小高層、1幢18+1高層。戶型面積：以三房為主。戶型設(shè)計(jì)一般。三房二廳一衛(wèi)115平米，三房二廳二衛(wèi)123-138平米，四房二廳二衛(wèi)171平米?？傮w均價(jià)：小高層均價(jià)4500元/平米。外部景觀：龍川北路25米寬闊綠化游園景觀帶。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。內(nèi)部景觀：中央大型假山跌瀑景觀走廊、底層全架空空中綠化、架空層綠化。將天然水系引入組團(tuán)綠化之中，點(diǎn)綴有親水平臺、景觀水池。整個(gè)小區(qū)景觀分為入口景觀、中心水景、組團(tuán)水景、組團(tuán)綠地四大塊。入口景觀以環(huán)繞的水將整個(gè)入口空間分為3個(gè)區(qū)域：人行通道、景觀大道、車型通道，景觀大道由石橋、弧形花壇、燈柱、假山瀑布、明珠組成；中心水景有水幕、跌水、噴泉等；組團(tuán)水景由溪流、卵石、水生植物、水中汀步等組成。汽車位情況：車位充足，保證每戶都有1個(gè)車位。物管情況：揚(yáng)州安源物業(yè)管理公司。江都首家“信息化家園”示范社區(qū)。物業(yè)提供家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、禮儀服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、老年服務(wù)等。小高層物管費(fèi)1.0元。工程進(jìn)度：一期一批在建。交付情況：一期一批2009年9月交房。銷售情況：目前推出314套，已售213套，銷售率為67.8%。優(yōu)惠情況：無。項(xiàng)目形象定位：服務(wù)型國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、江都電視臺《新樓市》廣告、戶外廣告牌。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模大、設(shè)計(jì)良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)、物業(yè)管理較好；樓盤位置一般、地段一般、目前的外部景觀和外部配套一般；售樓處包裝較好、廣告一般；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售情況較好。（9）心怡·春江花都樓盤位置：龍川北路與江淮路交匯處東北角。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。開發(fā)商：心怡房地產(chǎn)（揚(yáng)州）有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：超大樓間距、圍合式組團(tuán)布局；人車分流，半地下車庫設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)：深圳市筑博工程設(shè)計(jì)有限公司?；▓@洋房層層退臺設(shè)計(jì)。代理商：上海置國地產(chǎn)咨詢有限公司。整合推廣：深圳自在廣告策劃有限公司。占地面積：310余畝?？偨娣e：40萬平方米。容積率：<1.7。建筑密度：<28%。綠化率：>35%。建筑類型：花園洋房、別墅、高層。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良。二房二廳一衛(wèi)90平米、二房二廳二衛(wèi)103.51-109.07平米、三房二廳二衛(wèi)122-132平米、四房二廳二衛(wèi)163平米?？傮w均價(jià)：6層花園洋房均價(jià)4700元/平米（6樓無閣樓，層高最高5米、最低2.8米，價(jià)格4200元/平米）。儲物間約10平米/個(gè)，1萬余元/個(gè)。外部景觀：老通揚(yáng)運(yùn)河、綠化帶、市政公園。外部配套：仙城中學(xué)、洪泉醫(yī)院、世紀(jì)花園大型商業(yè)步行街和農(nóng)貿(mào)市場。市中心配套。內(nèi)部景觀：主要由奇景（澳大利亞）景觀設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)。美國設(shè)計(jì)大師主持園林設(shè)計(jì)。沿河景觀帶、四大組團(tuán)水景、雙湖主題水景、無邊界嬉水池、生態(tài)湖、自然堆坡景觀、親水平臺、草坪步道、階梯草坪露天劇場、景觀小品。內(nèi)部配套：五星級喜來登酒店；集中商業(yè)、商業(yè)街、后現(xiàn)代北歐風(fēng)情休閑街；幼兒園；籃球場、兒童游戲場等二十余項(xiàng)休閑運(yùn)動設(shè)施。物管情況：全封閉保安系統(tǒng)。物管費(fèi)0.8元。工程進(jìn)度：一期在建。交付情況：一期2009年3月31日交房。銷售情況：2008年3月22日開盤，目前推出379套，已售171套，銷售率45.1%，銷售情況良好。優(yōu)惠情況：目前優(yōu)惠3萬元/套。首付15%即可（另15%在兩年內(nèi)還清）。買二房僅需5.6萬元首付；老帶新可獲現(xiàn)金大獎；陽光車庫隨房送（1-4層車庫五折、5層車庫三折、6層車庫全部贈送）；簽訂合同后15日內(nèi)按時(shí)辦理完全部購房手續(xù)，可獲5000元國美電器購物券。項(xiàng)目形象定位：中央湖景生活城。主打廣告（宣傳）語：一座城市的上游生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、城區(qū)戶外廣告牌、電視廣告、報(bào)紙廣告。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模超大、設(shè)計(jì)良好、小區(qū)內(nèi)部景觀優(yōu)；樓盤位置較好、地段較好、外部景觀和外部配套較好；售樓處包裝較好、廣告較多；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良；銷售情況較好。2、城中區(qū)域住宅樓盤個(gè)案簡析（1）恒泰貴筑樓盤位置：老通揚(yáng)運(yùn)河南側(cè)、東方紅東路北側(cè)、龍川北路與新都北路之間。售樓處位置：東方紅東路三江百貨廣場北大門。投資商：揚(yáng)州常信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/揚(yáng)州市建科置業(yè)發(fā)展有限公司。開發(fā)商：江都市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港睿博建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司。全程營銷：揚(yáng)州博深置業(yè)?？偨娣e：73600平方米。總戶數(shù)：595戶。建筑類型：8幢6層疊加、3幢17+1高層、3幢11+1小高層。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)一般?？傮w均價(jià)：價(jià)格調(diào)整中，暫時(shí)封盤。先前疊排價(jià)格約4700元/平米。外部景觀：老通揚(yáng)運(yùn)河。外部配套：市中心齊全生活配套。物管情況：貼心安保系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)。工程進(jìn)度：疊排接近封頂，小高層、高層未建。銷售情況：一期推出61套，尚未正式銷售。項(xiàng)目形象定位：城中居/運(yùn)河畔/厚情結(jié)/新映像。主打廣告（宣傳）語：天賦運(yùn)河，共享貴筑。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、公交車車體廣告、道旗廣告。聯(lián)系電話85015555。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置好、地段好、外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處包裝一般、宣傳不到位；戶型設(shè)計(jì)一般。（2）金城·銀河之春樓盤位置：新通揚(yáng)運(yùn)河北岸、園林南路、廣電巷8號。售樓處位置：龍川大橋北堍、龍城路中段。開發(fā)商：江都市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：條狀規(guī)劃，體現(xiàn)景觀均好性。建筑設(shè)計(jì)：簡約風(fēng)格。總建面積：15094平方米?？倯魯?shù)：115戶。綠地率：36%。建筑類型：2幢5+1多層（1幢臨河、1幢后排）、1幢5+1臨河疊排、1幢11+1臨河小高層。戶型面積：戶型設(shè)計(jì)較差。2幢5+1多層戶型為116.19平米的三室兩廳一衛(wèi)、122.65平米及136.92平米的三室兩廳兩衛(wèi)、135.01平米及150.79平米的四室兩廳兩衛(wèi)。1幢5+1疊加戶型均為177.24平米的四室兩廳兩衛(wèi)。1幢11+1小高層戶型為131.7平米的三室兩廳一衛(wèi)和141.05平米的三室兩廳兩衛(wèi)。另有少量99.36平米的兩室兩廳一衛(wèi)戶型?？傮w均價(jià)：5+1疊加（復(fù)式）均價(jià)4500元/平米左右（約180平米總價(jià)約80萬）。11+1小高層均價(jià)在3800元/平米左右。后排（不沿河）的5+1普通多層均價(jià)約3380元/平米，1樓價(jià)格約3250元/平米，5樓價(jià)格約等于1樓價(jià)格，閣樓均價(jià)1500元/平米。外部景觀：新通揚(yáng)運(yùn)河、沿河千米綠化帶。外部配套：市中心齊全生活配套。內(nèi)部景觀：涼亭、汀步、旱噴等景觀小品。內(nèi)部配套：無。物管情況：揚(yáng)州新時(shí)代物業(yè)管理有限公司（三級）。多層物管費(fèi)0.5元。工程進(jìn)度：多層封頂，小高層接近封頂。交付情況：2009年10月交付。銷售情況：2007年開盤。共推出113套，已售59套，銷售率為52.2%。優(yōu)惠情況：無。項(xiàng)目形象定位：水岸世家，臻美生活。主打廣告（宣傳）語：面河而居，陽光、綠意、水生活。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模很小、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理一般；樓盤位置好、地段好、外部景觀和外部配套優(yōu)；售樓處小、包裝差、外部宣傳極少；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售情況較差。3、城南區(qū)域住宅樓盤個(gè)案簡析（1）金牛灣都市花園樓盤位置：新都路與南苑路交匯處東南角。售樓處位置：新都路東側(cè)、南苑路北側(cè)、裝飾建材城對面。開發(fā)商：江都市金龍房產(chǎn)有限責(zé)任公司?？偨娣e：約9萬平方米。建筑類型：5+1多層、11+1小高層。戶型面積：三室二廳一衛(wèi)95-110平米，三室二廳二衛(wèi)約133平米，戶型設(shè)計(jì)差?？傮w均價(jià)：11+1小高層均價(jià)4000元/平米左右（7樓、8樓約4100-4200元/平米）。5+1多層均價(jià)3500元/平米左右（1樓約3357元/平米、2樓約3557元/平米、3樓約3657元/平米、4樓約3632元/平米、5樓約3000元/平米、閣樓約1500元/平米）。儲物間約1萬元/個(gè)。外部景觀：新通揚(yáng)運(yùn)河、張綱河。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運(yùn)中心、中國銀行、建設(shè)銀行等。內(nèi)部景觀：中心花園、水景、四大景觀組團(tuán)、景觀架空層。內(nèi)部配套：650米主題商業(yè)街、華潤蘇果超市、兒童娛樂場、老年休閑場所、運(yùn)動健身場所、會所。汽車位情況：7000平米集中停車庫、500多個(gè)汽車車位。物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理有限公司（三級）。區(qū)域智能化管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線周界防越報(bào)警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講機(jī)系統(tǒng)并與物管中心聯(lián)網(wǎng)、背景音樂、小區(qū)廣播播放系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)入戶、暗敷室外管線、煤氣管道預(yù)埋等。多層物管費(fèi)0.4元。工程進(jìn)度：現(xiàn)房。交付情況：現(xiàn)房入住。銷售情況：2006年開盤，共825套，已售578套，銷售率70%。優(yōu)惠情況：中秋抽獎活動、國慶推出10套特價(jià)房，其余9.9折（可進(jìn)一步洽談）。買小高層15年后免費(fèi)換電梯。項(xiàng)目形象定位：都市生活第一站。主打廣告（宣傳）語：走出金牛灣，便是華潤蘇果超市。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、公交車車體廣告、報(bào)紙廣告。聯(lián)系電話86127171。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置好、地段好、外部景觀和外部配套較好，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套優(yōu)良；售樓處包裝一般、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售較好。（2）香格里拉花園樓盤位置：新都路與南苑支路交匯處東南角、浦江路北側(cè)。售樓處位置：舜天路中段199號（法院對面）。開發(fā)商：揚(yáng)州長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：日照間距1：1.4；小區(qū)設(shè)3個(gè)出入口，人車分流設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)：全框架結(jié)構(gòu)、南北雙陽臺設(shè)計(jì)；入戶大廳3.5-4米，全落地玻璃雙開；樓層高2.9米；彩鋁窗、中空玻璃?？偨娣e：18萬平方米。總戶數(shù)：1204戶。建筑類型：27棟多層、6棟小高層。戶型面積：小高層三室二廳一衛(wèi)約108平米。戶型設(shè)計(jì)較差?？傮w均價(jià)：小高層3830元/平米左右（層差50-60元/平米，東邊套比中間套高約80-85元/平米、西邊套比中間套低約80-85元/平米）。外部景觀：無。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運(yùn)中心、華潤蘇果等。內(nèi)部景觀：6000平米中央花園。內(nèi)部配套：沿街商鋪、超市；高級會所；兒童攀爬梯、1000米運(yùn)動跑道、溜冰場、麻將館、健身房、高爾夫推桿、棋局館、羽毛球場、卡拉OK房、臺球館、美容院、乒乓球室、網(wǎng)球場、健身室、籃球場。物管情況：深圳珠港物業(yè)管理有限公司揚(yáng)州分公司（二級）。工程進(jìn)度：最后3幢小高層在建。交付情況：多層已入住。剩余3幢11+1小高層2009年初交付。銷售情況：2006年開盤，多層已售完交付。共1024套，已售877套，銷售率約為85.6%。優(yōu)惠情況：一樓送入戶花園，六樓送閣樓、露臺。項(xiàng)目形象定位：運(yùn)動社區(qū)，尊貴生活。主要廣告宣傳媒體：公交車車體廣告、報(bào)紙廣告、小區(qū)看房車。聯(lián)系電話86088111。綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、物業(yè)管理較好；樓盤位置較好、地段較好、外部景觀差、外部配套一般，內(nèi)部景觀和內(nèi)部配套良好；售樓處包裝較好、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)較差；銷售較好。（3）水木南庭樓盤位置：浦江路與新都路交匯處東南角。售樓處位置：浦江路中段188號。開發(fā)商：江都市新巨人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。建筑設(shè)計(jì)：7層電梯洋房設(shè)計(jì)、中空玻璃設(shè)計(jì)。全案代理：恒基顧問（蘇州）?？偨娣e：15萬平方米。建筑類型：5+1、6+1多層、花園洋房、7層電梯洋房、疊加別墅、11+1小高層。戶型面積：兩室兩廳一衛(wèi)91.63平米、三室兩廳一衛(wèi)125.3平米、三室兩廳兩衛(wèi)126.14平米、四室兩廳兩衛(wèi)128平米。戶型設(shè)計(jì)一般?？傮w均價(jià)：起價(jià)3258元/平米。花園洋房均價(jià)3800元/平米左右。外部景觀：無。外部配套：南苑醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、北京路小學(xué)、江都中學(xué)、新世紀(jì)大酒店、客運(yùn)中心、華潤蘇果等。物管情況：江蘇愛濤物業(yè)管理有限公司江都分公司（一級資質(zhì)）。工程進(jìn)度：在建。交付情況：一期預(yù)計(jì)2010年交付。銷售情況：一期344套，已售40套，銷售率11.6%。優(yōu)惠情況：一次性付款9.8折、按揭9.9折、老客戶介紹新客戶更多優(yōu)惠。項(xiàng)目形象定位：江都首席15萬平米生態(tài)社區(qū)。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、城區(qū)廣告牌。聯(lián)系電話86830500。綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置一般、地段一般、外部景觀差、外部生活配套一般；售樓處包裝一般、宣傳力度一般；戶型設(shè)計(jì)一般；銷售較差。（4）上城國際樓盤位置：新都路與舜天路交匯處西北角。售樓處位置：現(xiàn)場（舜天路新都路口、京江大酒店旁）。開發(fā)商：揚(yáng)州香江置業(yè)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：兩進(jìn)式大堂設(shè)計(jì)（主入口為五星級酒店式大堂設(shè)計(jì)，另外在單獨(dú)的每棟樓的入口規(guī)劃一個(gè)高級的入戶大廳）。建筑設(shè)計(jì)：大開間、淺進(jìn)深設(shè)計(jì)。建筑材料和設(shè)備較為高檔，且利用各項(xiàng)保溫節(jié)能材料。營銷企劃：臺灣川普機(jī)構(gòu)。營銷顧問：揚(yáng)州博深置業(yè)?？偨娣e：5萬平方米?？倯魯?shù)：408戶。建筑類型：2幢30層高層、1幢22層挑高高層（相當(dāng)于27層）。戶型面積：2幢30層高層2梯3戶，戶型為126平米左右的三房二廳二衛(wèi)、170平米左右的三房二廳二衛(wèi)和190平米左右的四房二廳二衛(wèi)。1幢22層挑高精裝修小戶型，挑高4.8米（上層2.2米，下層2.6米），已隔好帶樓梯，3梯12戶均朝南，銷售面積在70平米左右（兩層算一層面積）。戶型扁平式設(shè)計(jì)，臥室和客廳均朝南。雙陽臺、入戶花園、大飄窗、270度觀景窗等設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，部分套型面積偏大?？傮w均價(jià)：精裝小戶型均價(jià)約4900元/平米（小戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)約600-800元/平米）。大戶型毛坯均價(jià)約4250元/平米。層差60-80元/平米。外部景觀：無。外部配套：客運(yùn)中心、四星級京江酒店。內(nèi)部景觀：大型景觀休閑廣場；香草花園；樓宇入口處水景。內(nèi)部配套：沿街大型商業(yè)；大型景觀休閑廣場；老人對弈、健身區(qū)；兒童游戲區(qū)；卵石健康步道；戶外健身器。汽車位情況：地下汽車位。物管情況：揚(yáng)州萬揚(yáng)物業(yè)管理公司（二級）。酒店式服務(wù)。小區(qū)設(shè)置兩個(gè)物業(yè)管理站，確保出入人車的管理。小區(qū)智能化系統(tǒng)有安全防范系統(tǒng)（家居安防系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、周邊防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)）、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)（LED顯示系統(tǒng)、車輛出入停車管理系統(tǒng)、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算器系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)（電話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)）。物管費(fèi)1.2元。工程進(jìn)度：即將封頂。交付情況：2009年6月30日交付。銷售情況：2007年開盤，共推出391套，已售278套，銷售率約為71.1%。優(yōu)惠情況：無。項(xiàng)目形象定位：地標(biāo)空中私邸。主打廣告（宣傳）語：登臨人生高峰，收藏江都榮耀。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告牌、電視廣告、報(bào)紙廣告。實(shí)力/榮譽(yù)/獲獎情況：江都市政府指定地標(biāo)性建筑。聯(lián)系電話86800000。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、設(shè)計(jì)較好、物業(yè)管理好；樓盤位置較差、地段較差、外部景觀和外部配套較差；售樓處包裝較好、售樓處每張洽談桌上均有液晶電腦用于介紹小區(qū)規(guī)劃、效果圖、戶型等，銷售員素質(zhì)較高。外部宣傳較多；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)；銷售情況較好。（5）建盈·御景花園樓盤位置：新都路與舜天路交匯處西南角。售樓處位置：現(xiàn)場售樓處。投資商：香港建盈國際集團(tuán)有限公司。開發(fā)商：建盈（揚(yáng)州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。1：1.4間距。建筑設(shè)計(jì)：哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院。樁基礎(chǔ)、全框架結(jié)構(gòu)。建筑材料較好。市場推廣：揚(yáng)州漢風(fēng)文化傳播有限公司?？偨娣e：約6萬平方米?？倯魯?shù)：520戶。建筑類型：6+1多層、1幢11+1小高層。戶型面積：以120-140平米的三房兩廳兩衛(wèi)為主。戶型設(shè)計(jì)一般。一房一廳一衛(wèi)44.15-82.91平米，三房兩廳兩衛(wèi)130.36-138.24平米，四房兩廳兩衛(wèi)錯(cuò)層143.16平米，五房三衛(wèi)復(fù)式129.20+77.07平米，六房三衛(wèi)復(fù)式135.41+77.07平米?？傮w均價(jià)：少量尾房。11+1小高層5樓價(jià)格3299元/平米。6+1復(fù)式，下層2899元/平米、閣樓約1787元/平米（最低處約2.5米，最高處約5米）。地下汽車位5-6萬元/個(gè)，地上汽車庫約10萬元/個(gè)。外部景觀：無。外部配套：客運(yùn)中心、四星級京江酒店。內(nèi)部景觀：由揚(yáng)州環(huán)藝設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司設(shè)計(jì)。內(nèi)部景觀一般。內(nèi)部配套：一般。物管情況：揚(yáng)州錦日物業(yè)管理有限公司（三級）。物管費(fèi)多層0.4元，小高層0.8元。工程進(jìn)度：現(xiàn)房。交付情況：現(xiàn)房入住。銷售情況：2005年開盤，共520套，已售476套，銷售率為91.5%。優(yōu)惠情況：9.9折。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告。聯(lián)系電話86511599。綜合評述：樓盤規(guī)模一般、設(shè)計(jì)一般、物業(yè)管理較好；樓盤位置較差、地段較差、外部景觀和外部配套較差；項(xiàng)目基本售完，售樓處包裝較差，外部宣傳幾乎停滯。戶型設(shè)計(jì)一般。（6）金域·地中海樓盤位置：龍川南路東、新都南路西、舜天路中段北側(cè)（建工大廈與法院之間）。售樓處位置：舜天路198號（樓盤現(xiàn)場）。開發(fā)商：江都市金地置業(yè)有限公司。建筑設(shè)計(jì)：加拿大TFAI建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所。注重建筑的細(xì)節(jié)。全案承銷：英聯(lián)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。總建面積：150000平方米?？倯魯?shù)：1131套。建筑類型：6+1多層、11+1小高層。其中一期有6幢多層、2幢小高層。戶型面積：59-99平米兩房、106-132平米三房，一層私家花園、頂層空中花園、獨(dú)特入戶花園設(shè)計(jì)等。三室二廳二衛(wèi)106-132平米，入戶花園、南向雙陽臺、臥室飄窗、戶型緊湊，設(shè)計(jì)較好?？傮w均價(jià)：小高層均價(jià)約3800-3900元/平米。多層均價(jià)約3600-3700元/平米。西邊套比中間套約高15元/平米。3樓價(jià)格約等于2樓價(jià)格加200，5樓價(jià)格約等于2樓價(jià)格。雜物間約10平米/個(gè)、1500元/平米。外部景觀：無。外部配套：北京路小學(xué)、江都中學(xué)、國際雙語小學(xué)、國際雙語初中部。內(nèi)部景觀：景觀設(shè)計(jì)以悠閑、陽光、浪漫的地中海生活為藍(lán)本。規(guī)劃四大中央景區(qū)，愛琴海廣場、歐式水池、跌水雕塑、廊架、歐式立柱、木制休息桌椅、遮陽棚、整形灌木迷宮、趣味雕塑。內(nèi)部配套：兒童游樂和健身休閑設(shè)施。物管情況：多層0.45元，小高層0.8元。工程進(jìn)度：多層封頂。交付情況：一期集中于2010年初交房。銷售情況：一期推出208套，已售110套，銷售率52.9%。優(yōu)惠情況：9.9折基礎(chǔ)上再優(yōu)惠30元/平米。59-80平米小戶型首付3.9萬起。項(xiàng)目形象定位：簡約與奢華，私享地中海。主打廣告（宣傳）語：15萬平方米地中海風(fēng)情生活藍(lán)本。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告。聯(lián)系電話綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好；樓盤位置一般、地段一般、外部景觀差、外部生活配套一般；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套一般；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度較大；戶型設(shè)計(jì)較好；銷售尚可。（7）鴻益·千秋樓盤位置：龍川南路與樂和路交匯處(東北角)。售樓處位置：工農(nóng)西路25號（新華書店西側(cè)80米）；現(xiàn)場接待處。投資商：澳門潤成國際有限公司。開發(fā)商：揚(yáng)州鴻益置業(yè)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：現(xiàn)代中式社區(qū)，新江南主義情境宅園。前庭、后院、中天井的多重庭院空間設(shè)計(jì)。人車分流。建筑設(shè)計(jì)：新江南主義風(fēng)格。電梯洋房景觀電梯設(shè)計(jì)、室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)。部分電梯洋房一梯一戶。銷售代理：珠海德勝房地產(chǎn)顧問有限公司。策劃顧問：香港中原集團(tuán)（南京）?？偨娣e：17萬平方米?？倯魯?shù)：1256戶。建筑類型：多層、疊加別墅、電梯洋房、小高層和高層。戶型面積：電梯洋房三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、四室二廳三衛(wèi)二廚、四室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）、五室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）、六室三廳三衛(wèi)二廚（復(fù)式）。19層高層三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二衛(wèi)、四室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）、五室三廳二衛(wèi)（復(fù)式）、五室三廳三衛(wèi)（復(fù)式）。戶型設(shè)計(jì)較好，但總體面積偏大?？傮w均價(jià)：一期4幢11+1小高層已售完；疊排未售。6幢7+1電梯洋樓大平層150-180平米，4000-5000元/平米。4幢18+1高層在售，均價(jià)約4500元/平米（東邊套比西邊套高約60元/平米，層差1-4樓100元/平米左右、5-14樓60元/平米左右、15-18樓40元/平米左右、平層閣樓3000元/平米）。儲物間約12-13平米、900元/平米；地下汽車位6萬元/個(gè)。外部景觀：無。外部配套：江都中學(xué)、龍川小學(xué)、江都國際學(xué)校、蘇果超市、中國銀行。內(nèi)部景觀：江南園林景觀。內(nèi)部配套：小區(qū)外圍商業(yè)步行休閑街。汽車位情況：地下汽車位。物管情況：揚(yáng)州萬揚(yáng)物業(yè)管理公司（二級）。管道煤氣、智能化安保系統(tǒng)、可視對講報(bào)警系統(tǒng)、周界安全防范、保安巡更系統(tǒng)等。物管費(fèi)高層0.9元（1樓有優(yōu)惠）。工程進(jìn)度：在建。交付情況：一期統(tǒng)一于2009年9月交房。銷售情況：2007年開盤，一期推出671套，已售455套，銷售率67.8%。優(yōu)惠情況：9.6折（含儲物間）。項(xiàng)目形象定位：新江南主義情境宅園。主打廣告（宣傳）語：越江南，越現(xiàn)代。主要廣告宣傳媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告、電視廣告、報(bào)紙廣告、公交車車體廣告。聯(lián)系電話85319991。綜合評述：樓盤規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)；樓盤位置較好、地段較好、外部景觀較差、外部生活配套較好；小區(qū)內(nèi)部景觀較好；內(nèi)部配套一般；物業(yè)管理較好；售樓處包裝優(yōu)、宣傳力度大；戶型設(shè)計(jì)較好；銷售良好。（8）中遠(yuǎn)·歐洲城樓盤位置：東起龍川路，西至廣州路、北臨浦江路。售樓處位置：現(xiàn)場（龍川路與浦江路交叉口）。開發(fā)商：揚(yáng)州市中遠(yuǎn)房產(chǎn)有限公司。規(guī)劃設(shè)計(jì)：四大歐式組團(tuán)設(shè)計(jì)——“劍橋映象”組團(tuán)、英倫原鄉(xiāng)別墅“紅郡”組團(tuán)、意大利人文公寓“提香郡”組團(tuán)、法式風(fēng)情電梯公寓“依云郡”組團(tuán)。全案代理：上海麒勝。占地面積：約540畝。總建面積：40萬平方米。建筑類型：多層住宅,小高層、高層住宅,洋房、別墅。戶型面積：法式風(fēng)情電梯公寓“依云郡”80-120平米三房。戶型設(shè)計(jì)一般。精裝修小戶型公寓（螞蟻工房）40平米兩房、60平米三房、100平米三房?？傮w均價(jià)：洋房、別墅已售完。目前可售僅為1幢17+1高層（螞蟻工房），8樓價(jià)格約4900元/平米（100平米左右約49萬元）。最后2幢11+1小高層預(yù)計(jì)國慶期間推出。外部景觀：一般。外部配套：江都中學(xué)、北