西安房地產(chǎn)市場項目簡述

高科廣場D座項目全案策劃文本[壹]項目策劃總論Createyourlifebytheforefinger西安市房地產(chǎn)市場項目戰(zhàn)術分析經(jīng)過近十年的不斷發(fā)展，現(xiàn)代房地產(chǎn)理念已經(jīng)在西安市房地產(chǎn)項目的開發(fā)中得以充分運用和發(fā)展，追求差異化、個性化的項目競爭力成為項目開發(fā)的核心戰(zhàn)術，一切文化、藝術、生態(tài)、環(huán)境的因素都能被開發(fā)商巧妙地同地產(chǎn)項目嫁接和運用，以避免項目同質(zhì)化的困擾?？v觀西安市房地產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)狀，可以發(fā)現(xiàn)不同開發(fā)商就不同項目的個體差異而賦予項目的主導戰(zhàn)術包括：1、高檔次戰(zhàn)術即“豪宅”，多被應用于大面積高層及別墅住宅，就西安市房地產(chǎn)市場總體消費水而言，之前的“豪宅”項目在西安市并不多，但隨著經(jīng)濟發(fā)展推動市場購買力的提高，“高檔次”住宅已漸漸多見于市場。2、黃金區(qū)位戰(zhàn)術“地段”是衡量房地產(chǎn)項目優(yōu)劣的首要因素，幾乎所有的項目都宣傳自己的地段優(yōu)勢，除非項目具備真正的地段優(yōu)勢，否則所謂的“黃金區(qū)位”只能成為空談。3、規(guī)模戰(zhàn)術除了極少數(shù)開發(fā)商以外，大多數(shù)開發(fā)商并不具備開發(fā)大規(guī)模即占地50—100萬平方米以上項目的實力，而眾多開發(fā)商卻在中小型項目上大作規(guī)模文章。4、優(yōu)質(zhì)配套通過住宅項目各項配套設施的高檔次滿足消費群體對生活品質(zhì)的追求。5、生態(tài)環(huán)境人們越來越重視生態(tài)、健康、綠色與家居的結(jié)合，住宅周邊的環(huán)境、景觀成為人們選擇住宅的一個重要影響因素。6、概念創(chuàng)新新概念的確能夠吸引市場的注意力，但其需要實質(zhì)的支持，如果不能“自圓其說”，概念也就失去了它的意義。7、豐富資源項目周邊生活環(huán)境已十分成熟，項目升值空間較大。獄8映、屬鬧性區(qū)個分乘住宅退屬性夕的不吉同會跑造成姿目標搬消費書群的蹲差異嘉，如圈經(jīng)濟承適用亞房的疼市場縣會因勢其目寺標受粉眾的揮大規(guī)董模而返具備汽一定多競爭至力?？?扯、價瓣格優(yōu)西勢航作為機房地狐產(chǎn)市能場消罪費群丟關注充的另共一個垂重要格因素賴，價蜜格一戚旦在執(zhí)同類錦項目宇中具筆有絕大對優(yōu)慌勢，這那么肺該項汪目的效市場淹認可己程度屠也將賄極大舒提高負。唯綜合寬分析獅以上腎戰(zhàn)術或，不跪難發(fā)荒現(xiàn)無唐論哪分種戰(zhàn)束術的脆應用臣都必宅須有誓項目陜自身權及其敲周邊羊環(huán)境獎的實女質(zhì)性棋依托鈴，戰(zhàn)般術應厲用必描須精出準、錘深入座，表鬼面文撐章只斤能將楊項目椅帶入匠困難通。駝經(jīng)過賺我們選的分雷析，俯高科佳廣青場拜D晚座項校目除被了在但地段吹上具堤有一罩定優(yōu)值勢外旨，其維他因倡素都散缺乏槽突出搞特色丑可以稀作為改戰(zhàn)術庭運用刺的依綢據(jù)，自即高卷科廣婦場播D要座項獨目在痰戰(zhàn)術隙界定怨上較現(xiàn)為模旱糊。煉一招香致勝對不盡趣可行忠。所印以我慢們認惜為，黃對本敵項目液進行僵深入準研究煌分析膝，綜絡合項披目特煮質(zhì)與與開發(fā)關商實獻力，濫發(fā)掘銳項目圓獨特消的競撕爭優(yōu)綿勢，如通過露對一柱系列適多元嶺化競灰爭優(yōu)放勢的度塑造獸來實怨現(xiàn)項關目糞旺銷傅的目貼標徑是本呈項目捏開發(fā)喜的策斗略之蟲源。給塑造珍多元槽化核律心競丹爭力到隨著帥房地取產(chǎn)市煤場的蓮逐漸步成熟瞇與消竭費者蓬的日潔益理肉性，步單靠拴包裝身與炒祥作的全就能艘賣得約滿堂英紅的欣時代育已成嫌追憶礙，而番將剝“阿產(chǎn)品雄均好純性蹤”致奉為欲旺銷師上帝研的做黨法，拉顯然借不是灶明智爸的競倍爭選鄉(xiāng)擇。該對于比新時貝期樓秤盤旺拌銷的冤思考猶與界滔定必隸須跳存出過押去與駐現(xiàn)在煌的框劈框限挪制，娛在一梢定的稱高度冷與戰(zhàn)她略層伯面上地把握顏，以糧尋找尖差異蝦性因靜素與笛內(nèi)在血決斷仗力，局挖掘判出樓病盤旺克銷的斬核心登基因惡。園任何驕旺銷脈樓盤先都是蹈認真怨研究塔市場汽，努梢力適沒應消樸費者擾真實螞需求伙的結(jié)孩果。窄樓盤際要實館現(xiàn)旺棚銷必烤須滿呈足三星個條朱件：姥一是臂定位盯準確貸；二換是樹霧立樓晝盤獨怠特競硬爭優(yōu)適勢；擱三是斜營銷屋策略啊得當天，這盜三個迅方面糟構成坊一個舌有機予的整鞋體，糾互相襯聯(lián)系定，互掘相貫幣通，貍是現(xiàn)樸階段淘樓盤待開發(fā)籍中的潛顛撲尼不破召的沖“盤熱銷距定逮律胞”緩。改正如君一個館人成豪功可授能有絞方方匪面面紹的條懶件，汁而其承成功忍的決己定性所力量麻往往叫是其阿無可呆替代挎的核缸心因坊素。任我們蠻面臨席的問子題可蘇能很套多，反但關憤鍵是告核心繳問題毯的重桂要解搬決。鄰同樣悅在旺冷銷的災三大驕因素嚷中，蜜獨特偷的競大爭優(yōu)瀉勢，刺被認辨為是球旺銷嫁的最夜重要共的因壯素，釀也是遼新時旬期樓申盤旺起銷的蝶核心丸競爭報力。悉樓盤傭的核貿(mào)心競詢爭力亭具有梢針對崗性與命時效出性。翅房地痛產(chǎn)開劃發(fā)不柜可能岸脫離校區(qū)域絡市場經(jīng)而盲舌目開鴉發(fā)，酷必須砌是在請準確落定位膽的前碧提下湊，打我造出拋適合橋市場造需求掙的樓偉盤。知而樓至盤的慶核心專競爭呢力是殃針對在區(qū)域忠市場扇與目膏標客條戶而禽言的冠，脫廢離這鉗一前口提，詢核心娃競爭泉力的戴優(yōu)勢火將喪蜓失或置為對粱手所弟化解盟。房毀地產(chǎn)煙開發(fā)斗具有歌其核環(huán)心技膚術，怖但樓使盤所濃具有翠的核物心優(yōu)萬勢往孕往隨歉著時邪間的親推移偶與被礦復制蠶而消打失。命如果晶每一斧個樓納盤都死具有漠了這壤種優(yōu)墓勢，煉也就謹無所只謂獨祖特與友核心胃了，炒而且免隨著罩人們念消費系心理寒的變像化，算對樓那盤某贏些特現(xiàn)征的怠認可荒與價修值追謝求也框?qū)⒆冄刍?。躺因此某，樓青盤的齒核心懷競爭顆力具端有一忌定的辱時間卻性。寬某一許樓盤極的核搭心競忽爭力捷是與栽對手馳樓盤腐相比碧而言禽。而鏟不是朋與市恢場上帽所有劍類型境樓盤泉相比祝都具雅有競浙爭優(yōu)要勢。犧否則貧，將套陷入客盲目筍的趕“峽競爭悉力萬漫能跡論顫”拜陷阱抄，而結(jié)過于毅追求歡產(chǎn)品侮均好搞性。擇例如芬市內(nèi)鋪單體箏樓與掛郊區(qū)蛙規(guī)?；セ∨騾^(qū)的腿競爭淡優(yōu)勢戰(zhàn)往往特區(qū)分僅開的見，別鉤墅與暗商務慘寫字好樓的潮競爭腥優(yōu)勢恒也是慈迥然駝而異望的。溜在樓所市同析質(zhì)化姐的今拐天，懶對飄于剖“羨如何頸才能數(shù)在激避烈的貫競爭援中突趴顯樓變盤優(yōu)例勢而牙獲得脂成栗功睜”喜的問敘題，漠可能沖就是罵：打呆造樓企盤的糞核心夫競爭惜力。涉開發(fā)蜓商掌視握了則核心裝競爭肉力如瘦同擁虧有了庫打開輩旺銷尤市場梢之門棄的閃“難金鑰屠匙咸”憂，再嚷運用納恰當濃的開熱啟技奔巧（紀營銷六組合弄），鉤即可巖見證者燦爛傭的新淹境界展（旺美銷場仇面）魔。沃三、確規(guī)模賺大小客的界惑定歡小規(guī)儉模項飯目的赤開發(fā)寺特點全分析給解慰讀煙A觀：研垃究對鍛象界聯(lián)定情本項傷目系低小規(guī)赤模住忙宅（諷就占辮地面逮積）牌，有避兩個彼重要叔界定?。悍叮ǖ?攏）小塞規(guī)模繳住宅菠指普咳通商延品住嬌宅和昆公寓芽式住叫宅，時不包瞇括別父墅、歌豪宅零和福揚利房絞。丈（幻2茄）規(guī)脾模的魯界定蹲，是灑以占昨地面臉積（慧或用乒地面淚積、戶紅線浙面積離）為驚標準邊劃分暴的，譽即占凝地面令積蛙在合10腳00帽0音平方車米以壺內(nèi)的碎項目非。鑼解稍讀膜B輕：特督點分沈析郵特臂點擋1洲：物擔業(yè)類發(fā)別特轟征比用較突鞠出狐從類臭別特股征來套看，墻小規(guī)絮模項直目主六要做毫成以父下幾曉類物繭業(yè)：飽普通磨住宅桶，一貝般定從位。支豪華珍大戶訊型，銷高檔量定位它。董小戶聲型穿SO灶H炭O燦，一沿般臨愧交通窮干道蛇，或架自然浮環(huán)境雹較好陸?？垂⒂?，一宣般居盟繁華靠市區(qū)城，商展業(yè)環(huán)個境較晃好。續(xù)一個辟比較槍突出磨的現(xiàn)謀象是倚，小軌規(guī)模惹項目廢做精想品住獸宅、損豪華尸住宅夾的較燈多。益另外練，做舞高層夸項目遞的也隊比較演多。嗎特販點圾2樂：有輝一定好的有眨利條秒件新是短乘、平族、快水的項遞目。逆項目團較小層，一癥般須衡分期境開發(fā)乒，投巴資較倆少?；\財務爬風險發(fā)相對峽降低絕。咸定位葉比較這單純排。做咳成什愛么項丘目比荒較容贏易確街定下閥來。林在功在能、端檔次慶、戶蠶型、亦層數(shù)株、價瑞格上絡都比動較容雨易把改握。況一般鑼而言坊，小稱地塊膜較多針處在沿城市給中心軋地帶乒，處螞在邊邊緣或部郊區(qū)落地帶坊的較錫少，膀周邊濃已有量較為伴成熟蠟的社挺會配鋤套，刊在這蘆方面炭可憶以自“番搭便艘車透”錢，沾聾不少虧便宜窗。舊特揪點味3蚊：也統(tǒng)有較籃多的則不利驕條件風險查定位亞風險桃。定典位單勸一，殲好則防好矣叔，全吐盤皆職贏，凱但就似怕在個定位問失敗敢，滿證盤皆編輸?？酶偁幹轱L險反。小廟項目巧常面嘴臨著盤大項御目的敞打壓雀，市帶場空送間易披被擠嘴壓和焦侵蝕出，令帖不少血項目鍛的發(fā)窗展商筆擔驚怒受怕喝，感謎到如伯履薄微冰。啟特言點弓4令：開鏟發(fā)束穴縛條緩件較蠶多，戲可自赤由發(fā)競揮的天空間伴不大無小規(guī)創(chuàng)模輸?shù)貕K崗開發(fā)帽的限謙制因兵素主慕要包驗括：硬限制陵因素咳地理爐位置斑上的珠不利固因素忘自然儲環(huán)境虎較差煮和周束邊景嶄觀資賴源欠臘缺零街區(qū)潮功扁能任紊亂撤不明紫用地逐面積坑較小符，面銳積越塵小，促設計孤師難春發(fā)揮組想象透力到地塊堅形狀秧的限梅制舉受上酸述因狂素影蚊響，趁小規(guī)斃模住臭宅在撲規(guī)劃遮樓宇虎棟數(shù)呈、層油數(shù)、改擺放溜和朝啄向、剖戶型煎和面器積、印車庫幸設置施、立片面風陳格以勞及其愈它細健節(jié)等指方面喉的處準理都蒜較難擺。郵四、閣高科添廣養(yǎng)場仙D姐座策臨劃戰(zhàn)民略的伏確定液項目渴策劃拍戰(zhàn)略狀的研支究與鋸確立鎖是建仙立在墾對項墳目所什處市排場總斗體實欣態(tài)及德項目母個體銷實態(tài)誤進行航分的抄基礎嶺之上信的，念同時蝶經(jīng)以泛科學鼓理論緩作為次技術載支持賺，綜侵前所訓述，湖高科紙廣掌場兄D橫座的垃策劃斷戰(zhàn)略鏟戰(zhàn)術箏已漸鏡漸剝念離而壓出媽--欲--型借勢飾而為陷，進絞行多題元競行爭優(yōu)舞勢互岸動大況整隔合功該戰(zhàn)回略應秀用于宗項目寺策劃渣營銷瘡鏈中尋的各嘆環(huán)節(jié)鴨時，秤具體辭戰(zhàn)術深表現(xiàn)縣為：屋A準、現(xiàn)久場童—摩—版多重思賣點佩相互冶疊加釋項目案綜合甩優(yōu)勢過是在陣現(xiàn)場鉗成為姑吸引耗消費距群體字第一昨注意暫力的部首要啟因素亞。每唇一位若到達梨現(xiàn)場鑰的消蛋費者港都將晶被項巡目的蝦綜合諸素質(zhì)哄所吸喇引，呆不同窄消費晨者的鄭不同仿需要效也將健得到皂最大熔可能亭的滿謀足。爺B全、推于廣崖—短—腸多元辟優(yōu)勢顧逐一圈闡釋偶，相誼互融置匯貫捏通搏在項兆目的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