某市舊城改造可行性研究報告

第一章總論一、項目概況項目名稱：重慶時尚文化城項目性質(zhì)：舊城改造項目建設(shè)地址:重慶市渝中區(qū)青年路、中華路和民權(quán)路建設(shè)規(guī)模：占地面積：3194㎡；建筑面積：㎡要緊建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)面積：㎡；辦公寫字樓面積：㎡；地下建筑面積：㎡；其他建筑面積（避難層）：㎡；停車泊位（立體機械車庫）：265個。項目總投資及經(jīng)濟效益：總投資【21085】萬元，項目建成后，貨幣凈利潤總額【2462】萬元，投資回收期【】年，借款歸還期【】年，投資利潤率【】%，投資利稅率【】%,財務內(nèi)部收益率【】%，財務凈現(xiàn)值【3295】萬元。二、業(yè)主簡介項目業(yè)主：重慶渝世弟物業(yè)進展企業(yè)名稱：重慶渝世弟物業(yè)進展企業(yè)類型：有限責任公司法定代表人：【】注冊資金：800萬元公司地址：重慶法人代表概況：法人代表【】，從事治理工作十連年，有著豐碩的治理體會，開拓創(chuàng)新意識強，能吃苦耐勞，遵紀遵法，合法經(jīng)營，社會信譽良好。

重慶渝世弟物業(yè)進展成立于1996年，注冊資本800萬元，是國家二級開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)。

業(yè)務范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)治理、建筑材料銷售等。公司自1997年從事房地產(chǎn)開發(fā)以來，累計開發(fā)近100萬平方米。目前，渝世弟公司正預備進行增資擴股，并將更名為：重慶北大青鳥投資進展。新進駐股東情形：企業(yè)名稱：北大青鳥（香港）投資進展企業(yè)類型：有限責任公司法定代表人：【】注冊資金：5000萬美元公司地址：中國香港北大青鳥投資進展成立于2020年。由北大青鳥集團獨資在香港設(shè)立。公司資金、技術(shù)實力雄厚，治理力量較強。三、編制依據(jù)（一）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（二）、該項目所用土地的土地利用證、用地紅線圖；（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）、項目編制所簽定的咨詢合同。四、可行性研究范圍該可研范圍包括辦公寫字樓、商業(yè)中心、城市CBD創(chuàng)意時尚文化核心。五、項目法人責任制（一）、依照重慶市人民政府渝府發(fā)[2000]50號文件規(guī)定，項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務歸還和資產(chǎn)的保值增值，實行全進程負責。（二）、項目實施進程中涉及的勘探、設(shè)計、施工、監(jiān)理和重要設(shè)備，材料采購等活動的招投標工作依照《中華人民共和國招投標法》的規(guī)定辦理。（三）、項目在建設(shè)期間至少有一名企業(yè)負責人或項目領(lǐng)導常駐現(xiàn)場。（四）、項目總領(lǐng)導具體行使職權(quán)按渝府發(fā)[2000]50號文件第九條規(guī)定執(zhí)行。（五）、成立對項目法人和有關(guān)領(lǐng)導人的考核和監(jiān)督制度，監(jiān)督考核內(nèi)容按渝府發(fā)[2000]50號文件第十三條規(guī)定辦理。（六）、對項目法人實行獎懲制度，對有功人員進行獎勵，因人為失誤給項目造成重大損失或弄虛作假，訛詐蒙瞞，組成犯法的，應追究法律責任。六、項目要緊技術(shù)經(jīng)濟指標項目要緊技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量備注（一建筑指標1總用地面積m231942建筑占地面積m23總建筑面積m2其中商業(yè)用房m2辦公寫字樓面積m2地下建筑面積m2（二總投資萬元21085（三融資方案萬元21085其中業(yè)主自籌萬元9085銀行貸款萬元12000（四經(jīng)濟指標1財務內(nèi)部收益率%2財務凈現(xiàn)值萬元32953投資利潤率%4投資利稅率%5投資回收期年6借款償還期年7盈虧平衡點%七、簡要結(jié)論“重慶時尚文化城”項目已列入重慶市2020年重點項目，其建設(shè)符合我國加速城市化進程的政策導向及進展計劃，符合重慶市進展計劃。項目開發(fā)建設(shè)與國際化接軌，集時尚文化、購物中心、辦公人居、休閑娛樂為一體，對增進重慶市社會經(jīng)濟全面進展，提高人民生活質(zhì)量，減輕本地剩余勞動力的就業(yè)壓力，加速城市化進程，都起到明顯的作用。項目經(jīng)濟評判說明，各項經(jīng)濟指標可行，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，環(huán)境效益亦良好，因此項目是可行的。在項目建設(shè)和經(jīng)營進程中應該切實增強計劃操縱、緊扣重慶市進展計劃，緊隨時期脈博，領(lǐng)跑商業(yè)文化地產(chǎn)，以人無我有，人有我精的進展謀略，保障企業(yè)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的實現(xiàn)。項目建設(shè)的必要性和可行性一、項目建設(shè)背景重慶直轄市位于我國中、西部結(jié)合帶，處于長江上游三峽庫區(qū)及四川盆地東南部，總面積萬平方千米，轄43個區(qū)市縣，總?cè)丝?040萬，是我國西南地域和長江上游的經(jīng)濟中心、交通樞紐。重慶是我國聞名的“山城”，地形高低差異，地貌結(jié)構(gòu)復雜，而且主城各區(qū)被長江、嘉陵江分割，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)本錢和房地產(chǎn)開發(fā)本錢都必需較其他大中城市高。重慶是長江上游重要的交通樞紐，水、陸、空運并向進展。公路已大體形成高速公路和一、二級公路相連的公路骨架網(wǎng)絡，國家干線重慶-武漢-上海、重慶-貴陽-湛江及國道210、21二、31九、31八、326從境內(nèi)通過，并有16條呈放射線的公路網(wǎng)在重慶交匯；鐵路川黔、襄渝、成渝干線外，已動工或即將修建的有萬達、渝漢、渝遂、渝蘭、渝懷等；重慶江北國際機場已開辟了40多條國內(nèi)外航線，可直飛名古屋、曼谷、吉隆坡、香港等地；長江是得天獨厚的黃金水道，專門是長江三峽工程完工后，萬噸級船隊可直達重慶，實現(xiàn)江海直運。重慶主城區(qū)最近幾年來增大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，交通條件和城市環(huán)境質(zhì)量有了專門大改善，并已初步形成水陸空管道立體綜合運輸網(wǎng)絡和光纖、微波、載波、衛(wèi)星通信相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡，成為長江上游和西南地域的交通樞紐和郵電通信樞紐。重慶是馳譽中外的工業(yè)大城市，工業(yè)門類齊全，在重慶經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。重慶工業(yè)通過近百年的進展，現(xiàn)已形成以汽車、機械、儀表、電子、冶金、化工、醫(yī)藥、紡織、食物行業(yè)為主體，輕重工業(yè)并舉，產(chǎn)業(yè)門類齊全，配套能力較強的綜合工業(yè)體系。直轄給重慶帶來了前所未有的機緣，作為長江上游最大的工商業(yè)城市，重慶正慢慢成為中國乃至世界的最正確經(jīng)貿(mào)投資合作區(qū)域之一。重慶成為直轄市以來，重點培育汽車摩托車、醫(yī)藥化工、冶金三大支柱產(chǎn)業(yè)，已成為中國五大汽車生產(chǎn)基地和大型醫(yī)藥生產(chǎn)基地；房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為重慶經(jīng)濟進展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。直轄后的重慶市人口由原先的1538萬增加到3042萬人,土地面積由原先的23114平方千米增加到此刻的82403平方千米,隨著市政府“退二進三”戰(zhàn)略的實施，主城區(qū)中心商業(yè)城市的地域慢慢擴大,從而為重慶房地產(chǎn)業(yè)的進展帶來極大的商機。本項目地處重慶中央商務區(qū)的中心——解放碑步行街最核心的位置，是重慶市最傳統(tǒng)的商圈，對整個重慶市各區(qū)域的居住人群均有著較強消費吸引力。目前該片區(qū)域可供開發(fā)的土地已十分稀缺，物業(yè)的價值前景十分看好且符合市政府舊城改造方針。二、項目建設(shè)的必要性（一）、本項目作為重慶中央商務區(qū)新地標建筑，進一步提升了該區(qū)域的商業(yè)氣氛，對重慶城市建設(shè)、經(jīng)濟進展具有踴躍的推動作用。（二）、本項目為重慶市民提供了一個健康、環(huán)保、舒適的購物、休閑、娛樂新環(huán)境。（三）、本項目為國內(nèi)、外大型企業(yè)及機構(gòu)提供了一個頂級商務辦公的新場所。（四）、本項目符合城市計劃，是推動重慶市舊城改造的需要。因此，該項目建設(shè)十分必要。三、項目建設(shè)的可行性（一）、區(qū)位獨特，商業(yè)氣氛突顯本項目位于重慶市解放碑中心，購物消費、商務辦公、旅行居住功能較強、商業(yè)氣氛濃郁，聚集多數(shù)會、美美百貨、洲際酒店、萬豪酒店、國貿(mào)中心等高級物業(yè)，具有打造新地標及新的商業(yè)綜合體項目的必備條件。（二）、文化產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)相融一體，引領(lǐng)時尚產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新解放碑交通條件優(yōu)越、人潮密集，創(chuàng)建各類中、外文化主題商店、餐館、展場、會所、休閑娛樂設(shè)施等時尚消費綜合體是對傳統(tǒng)消費模式的提升，將引領(lǐng)重慶地域新一輪時尚消費潮流。（三）、本項目建設(shè)方案合理從市場看，房地產(chǎn)業(yè)已進入一種“質(zhì)”的進展，那個“質(zhì)”不是一種單純的建筑質(zhì)量，設(shè)計質(zhì)量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質(zhì)量，那個質(zhì)量才是它的整體概念；透過建筑單體表象化背后的人文文化內(nèi)涵才是不動產(chǎn)個性進展的表現(xiàn)，該項目是集時尚文化、購物休閑、商務辦公（居?。橐惑w的綜合體。是一個生態(tài)的、地標性的、多種配套設(shè)施齊全，具有良好人文環(huán)境的高級建筑體。本項目建設(shè)方案切實可行，符合市場所需。（四）、鉆石地王、增值潛力龐大本項目位于重慶商務區(qū)中心當中心，不可復制。隨著重慶市的建設(shè)和進展，城市人口的劇增，其升值潛力龐大。綜上所述，本項目的開發(fā)建設(shè)，市場有保障，建設(shè)條件成熟，技術(shù)合理，資金有保證，是切實可行的。市場分析及預測項目所在地（重慶）宏觀經(jīng)濟概況重慶位于川渝城市群，是西部地域重要的增加極、也是長江上游地域的經(jīng)濟中心、更是國家優(yōu)先進展重點布局的新興直轄市。（一）、平行城市宏觀經(jīng)濟對照分析一、中西部五城經(jīng)濟統(tǒng)計分析2007年上海重慶成都長沙武漢西安人口（萬人）185828161258653829831城市居民人均可支配收入（元）236231371514849161531435812662城市居民人均消費支出（元）172551087611703122881060010098社會消費品零售總額（億元）38481661135710371518922通過前表對照分析咱們能夠看出，重慶市以上幾個經(jīng)濟技術(shù)指標尚不突出，說明重慶市的經(jīng)濟進展水平在中西部城市中還處于中游水平，因此，咱們做本項目分析時將以中等城市相應經(jīng)濟指標為依據(jù)。二、中西部五城市GDP對照分析為了能清楚的分析出重慶GDP增加速度，咱們將對周邊臨近城市宏觀經(jīng)濟對照分析如上海、成都、武漢等各大中上等城市。第一，重慶GDP從2007—2020年的相速增加要緊受人口和面積的拉高，可從人均消費GDP統(tǒng)計分析現(xiàn)比上海、成都、武漢臨近城市較低，因此能夠判定出重慶的經(jīng)濟進展水平還待進一步增強。盡管GDP較高，但重慶市人均GDP較低，經(jīng)濟還有待進一步進展（二）、重慶宏觀經(jīng)濟進展指標從上圖統(tǒng)計分析能夠看出，最近幾年來重慶市經(jīng)濟飛速進展，2007年地域GDP沖破4000億元大關(guān)，重慶市社會消費品零售總額呈加速增加，盡管GDP和消費零售額在飛速進展，可重慶第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重卻顯現(xiàn)下滑趨勢，說明重慶效勞業(yè)進展仍然掉隊于制造業(yè)。2007年重慶市城市居民人都可支配收入達到元，4年內(nèi)增加幅度達到70%，2020年上半年同比上年增加了%。（三）、重慶市主城九區(qū)GDP經(jīng)濟對照分析區(qū)域2007年GDP2007年人均GDP重慶市億元14622元主城九區(qū)1812億元27000元（合約3857美元）經(jīng)濟的高速進展必將對重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)進展起到良好的增進作用。（四）、重慶以后經(jīng)濟進展預測分析單位（人民幣）2000年2005年2012年GDP1603億元3070億元7500億元人均GDP5616元10982元25500元人均可支配收入6176元10244元23360元從上表可知：重慶以后經(jīng)濟進展?jié)摿^為可觀（五）、小結(jié)一、重慶位于川渝城市群，是西部地域重要的增加極、長江上游的經(jīng)濟中心帶、也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進展重點布局的直轄市二、從以上數(shù)據(jù)分析得知，重慶宏觀經(jīng)濟進展勢頭良好，但人均消費GDP較低，整體經(jīng)濟還有待進一步進展3、經(jīng)濟的高速進展拉動了重慶商業(yè)和新形態(tài)商業(yè)的經(jīng)濟內(nèi)需，市場整體期待第三產(chǎn)業(yè)的進展4、重慶作為新興直轄市、又是西部城市中的龍頭，隨著三峽建設(shè)工作和移民安置工作的慢慢開展，從久遠分析考慮，重慶以后整體進展?jié)摿^大，經(jīng)濟進展前景十分可觀。商業(yè)零售市場研究分析（一）、重慶市商業(yè)零售市場歷史進程我國零售業(yè)的進展可分為三個時期，從1992年以前的政策愛惜時期，到至1998年的初步開放，走到1999年至今的深度開放進展。在如此的政策和市場大背景下，重慶商業(yè)零售市場也走出了符合自身特點的四個時期：第一時期——單一中心/傳統(tǒng)百貨時期（1997年以前）現(xiàn)在的重慶只有解放碑一個商圈，商圈唯一的大型零售物業(yè)是歷史悠長的重百大樓。同在渝中區(qū)，九十年代初開業(yè)的新世紀百貨是另外一個大型零售物業(yè)。第二時期——百貨擴張/新興業(yè)態(tài)時期（1997~2003年）隨著中國加入WTO，零售業(yè)不斷開放，便利店、專業(yè)店、大型超市等新興業(yè)態(tài)迅猛進展。臺資和外資百貨也紛紛打進重慶市場，比如：太平洋百貨、富安百貨、百盛等。面對競爭，本土百貨公司一面加速擴張步伐，一面不斷轉(zhuǎn)型升級。比如重百和新世紀百貨都把百貨業(yè)態(tài)和超市業(yè)態(tài)相結(jié)合，力圖打造自己的核心競爭力。同時，購物中心業(yè)態(tài)第一次出此刻重慶市場，多數(shù)會廣場至今仍是重慶市最成功的商業(yè)零售物業(yè)之一。市場競爭在那個時期加重，提升了重慶商業(yè)進展水平，形成了現(xiàn)今五大商圈的多中心格局進展雛形。第三時期——品牌升級/購物中心時期（2004~2020年）隨著美美百貨和遠東百貨如此的高端百貨和精品百貨出此刻重慶市場，重慶的商業(yè)零售業(yè)的品牌檔次和商業(yè)形象被推向新的高度。以北城天街為代表的購物中心業(yè)態(tài)在經(jīng)歷前期幾番調(diào)整后迅速確立其主力業(yè)態(tài)的地位，成為最具潛力的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。但并非所有的商業(yè)物業(yè)都進展喜人，由于地域消費不同和對異地百貨認知度的局限，在重慶要緊商圈布點的內(nèi)資連鎖百貨經(jīng)營都不十分理想：王府井百貨和北京華聯(lián)別離開設(shè)了兩家分店，北京華聯(lián)兩家都已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)。第四時期——商圈拓展/新興模式時期（2020年以后）出于市場需要和空間限制的緣故，傳統(tǒng)五大商圈都將有明顯的外擴趨勢。以后綜合性項目將占有更大的比例，純商業(yè)的項目較少，商業(yè)將和寫字樓、公寓、住宅等其他房地產(chǎn)產(chǎn)品進行合理整合。在這些綜合性項目中，商業(yè)部份將以購物中心為主，在建的如上海城，萬達購物等項目的商業(yè)部份都是購物中心的形態(tài)。一些遠離要緊商圈的大體量項目力圖用大盤住宅與商業(yè)相結(jié)合的方式打造新興社區(qū)商圈。按目前形式估量，大渡口將會形成新的中心商圈。（二）、重慶市商業(yè)零售要緊業(yè)態(tài)國家概念的8種零售業(yè)態(tài)包括：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲式商場。重慶市在兼具以上零售業(yè)態(tài)的同時并具有自身的地域特點：步行街成為重慶的消費聚集地，要緊商圈都以步行街的形式呈現(xiàn)：解放碑商業(yè)步行街、觀音橋步行街、南坪步行街、楊家坪步行街、大渡口步行街。居民消費升級和長久以來的消費和生活適應，活躍了餐飲休閑市場，形成多條餐飲休閑街。如：南濱路、北濱路、直港大道、府前街（三）、重慶市商業(yè)零售市場供給研究一、重慶市商業(yè)零售市場歷年供給走勢二、重慶商業(yè)零售市場分區(qū)供給情形重慶零售業(yè)分區(qū)現(xiàn)有供給量重慶零售物業(yè)分區(qū)以后三年供給量1）、就重慶零售物業(yè)的現(xiàn)有供給量來看，要緊集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，合計占57%的市場比例，其中渝中區(qū)現(xiàn)有供給量為481，875平方米，占總供給量的31%，江北通過最近幾年來的高速進展，供給總量也達到405，485平方米，占總供給量的26%2）、而以后三年的供給呈比較平均分散的趨勢，九龍坡和南岸由于城上城和萬達購物廣場兩個大型項目，供給量最大。3、重慶市零售業(yè)各業(yè)態(tài)供給情形重慶零售物業(yè)歷年分業(yè)態(tài)供給圖重慶各區(qū)零售物業(yè)分業(yè)態(tài)供給圖3）、從2004年開始，購物中心已經(jīng)成為市場主流，由于一樣體量較大，各個商圈的供給量都超過純百貨業(yè)態(tài)的供給量。4）、固然各購物中心都有百貨作為主力店，以后純百貨商場的形態(tài)大體可不能再顯現(xiàn)。4、重慶大型商業(yè)零售物業(yè)分區(qū)供給總結(jié)5、重慶各大商圈具體分析1）、【解放碑商圈】★（本項目所在商圈）解放碑是重慶最重慶市歷史最悠長，最為知名的商圈，是游客的必游景點。作為重慶最核心的商圈，解放碑成了所有零售商進入重慶的首選之地。商圈中散布有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、小商品市場、大賣場、街鋪等多種類型的業(yè)態(tài)，購物中心只有一個。要緊大型零售物業(yè)如美美時期百貨、太平洋百貨、王府井百貨、重慶百貨大樓、新世紀百貨、茂業(yè)百貨等。解放碑商圈內(nèi)的供給量較大，商業(yè)的聚集使得各商場之間競爭猛烈。一些沒有明確信位的商場都被市場所淘汰。【解放碑商圈定位】零售消費品要緊劃分為三個類別：日常消費品：知足日常需求的生鮮，食物，日化產(chǎn)品等。相對規(guī)模較大，隨著生活水平的提高第一提出的是專業(yè)化要求耐用消費品：知足長期需求的家電、通信、汽車、衡宇等。其規(guī)模隨著消費水平的提升而放大，在不同時期會形成不同的購買熱點主若是知足時尚需求的服裝衣飾，皮具等，需求規(guī)模較小，要緊針對中高端消費人群的個性化需求。從零售消費品三個類別來看解放碑商圈的商家定位解放碑歷史的積淀也在經(jīng)營產(chǎn)品的多樣化上有所反映從消費類別上看，解放碑商圈的消費品囊括了日常消費品、耐用消費品、時尚消費品經(jīng)營產(chǎn)品的復雜阻礙了商圈升級的速度解放碑要緊商業(yè)零售項目散布2）、【觀音橋商圈】觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，曾為上世紀90年代第二大商圈，自2003年起一些新的項目入市，觀音橋商業(yè)有了龐大的進展。觀音橋商圈聚集了遠東百貨、新世界百貨、重百、新世紀百貨、茂業(yè)百貨五家較為知名的百貨公司，競爭猛烈。北城商街通過幾輪的商業(yè)調(diào)整，已經(jīng)成為觀音橋，乃至重慶市的標志性項目，各類時尚流行品牌的進駐也大大提升了商圈的品牌檔次。觀音橋商圈業(yè)態(tài)眾多，各業(yè)態(tài)間彼此配合補充，完善了商圈中的消費結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了更大的聚集效應，成為解放碑商圈的有力競爭者。觀音橋商圈的零售物業(yè)項目散布3）、【南坪商圈】南坪商圈要緊以南坪轉(zhuǎn)盤為中心，北起國際會展中心，南至重慶渝能汽配城、重慶機動車交易市場、四千米學府大道，東到海棠曉月、南坪體育館（在建），西至融僑半島，方圓約兩平方千米。隨著國際會展中心的落成，南坪慢慢成為重慶經(jīng)濟的窗口，會展經(jīng)濟帶動了南坪商圈的快速進展。隨著菜園壩大橋的建成，以后的渝中區(qū)到南坪會加倍方便，便利交通將增進商圈的進展，乃至增強商圈的輻射能力。該處區(qū)域商業(yè)檔次不高，要緊以周邊消費為主，商圈中家居建材商家比較集中，如：美克美家、帝景mall、百安居、建瑪特等，阻礙了商圈檔次的提升。南坪商圈新建商業(yè)供給量較大，要緊在建項目有萬達廣場（商業(yè)15萬平方米），上海城項目（商業(yè)13萬平方米）等，以后市場競爭極為猛烈。南坪步行街計劃依照計劃，南坪步行街將擴容為五條·一號步行街：在現(xiàn)有南坪步行街的基礎(chǔ)上，向東延伸至珊瑚村，將著重打造綜合性商場，如新世紀百貨，元旦購物廣場等大型超市商場百貨?！ざ柌叫薪郑号c一號步行街僅一街之隔，位于雙石街至南桐路之間，其中包括上海城等業(yè)態(tài)?！と柌叫薪郑何挥陧懰返饺嗣襻t(yī)院片區(qū)，目前尚在計劃當中?！に奶柌叫薪郑翰季衷诩磳⒏脑斓哪铣谴蟮篮湍掀耗下穱铣菂^(qū)，定位于休閑娛樂。·五號步行街：位于長江村片區(qū)，計劃將以餐飲為主打。南坪商圈要緊零售物業(yè)項目散布4）、【楊家坪商圈】楊家坪商圈進展起步較晚，但其在設(shè)計上超級人性化，在街上安置了更多的休憩和景觀，方便消費者。由于周邊為重慶原住居民，少有高收入人群進入，因此楊家坪商圈內(nèi)商業(yè)普遍檔次較低。區(qū)域中較好的商場只有重百和新世紀百貨，定位中檔和中檔偏低。而立丹百貨和富安百貨的檔次和品牌那么更為雜亂。相較其他商圈，楊家坪商圈規(guī)模相對較小，且檔次較低，進入的外來零售商以超市和家電賣場為主，如沃爾瑪和家樂福、國美電器、蘇寧電器，這些零售商以知足區(qū)域消費為主，商圈要緊輻射九龍坡區(qū)域。楊家坪的交通便利是很強的競爭力，沃爾瑪進駐重慶的首家分店就選址楊家坪說明其對楊家坪的以后進展趨勢十分看好。楊家坪的新項目供給要緊包括龍湖地產(chǎn)的西城天街項目（7.8萬平方米）和輕軌隔壁的正升百老匯項目（6.5萬平方米）楊家坪要緊零售物業(yè)項目散布5）、【沙坪壩商圈】沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，有效輻射區(qū)域包括北碚方向至井口、往渝中區(qū)方向至紅巖村、往江北方向至大石壩、南至上橋、西至高新區(qū)。該商圈在三線廣場的設(shè)計中包括了很多水景噴泉，更添步行街的樂趣，并為商鋪制造了更多的價值。沙坪壩是重慶的高校區(qū)，如重慶大學、西南政法大學、四川外語學院等高校都集中在該區(qū)域。盡管學生屬于無收入或低收入群體，但消費力強，能為商業(yè)提供專門大的支持。因此很多商家進入重慶時首選沙坪壩，星巴克就把自己的重慶首家分店設(shè)立在那個地址。沙坪壩商圈中各商家競爭超級猛烈,以華聯(lián)超市為例，其不到一百米的距離就開設(shè)了一家家樂福超市，競爭殘酷，最終以華聯(lián)的失潰退出沙坪壩告終。另外，新世紀百貨、新世界百貨、立洋百貨、重百等也采納多種形式競爭消費者。沙坪壩要緊零售物業(yè)項目散布（四）、重慶市商業(yè)零售物業(yè)市場研究重慶大型零售物業(yè)空置率分析重慶大型零售物業(yè)租金分析重慶大型零售物業(yè)分區(qū)租金分析重慶代表型零售物業(yè)歷年租金分析重慶大型零售物業(yè)售價及投資收益分析（五）、重慶市典型商業(yè)項目案例分析一、多數(shù)會廣場多數(shù)會是重慶最先的購物中心，是經(jīng)營最好的零售物業(yè)之一，也是重慶最好的商業(yè)地表性項目。作為主力店的太平洋百貨的檔次較高，樹立了項目的中高端形象。項目通過融入休閑娛樂類業(yè)態(tài)來吸引人群，如電影院、冰場、電子游戲、餐飲、咖啡、保齡球場等。項目在商業(yè)布局上較為合理，在一些空間死角上巧妙安排了一些超級業(yè)態(tài)來提升其商業(yè)價值。如在二層進深過大的地址安排影音花園等。同時，項目采納多首層概念，即在不同層次上安排首層，讓L1和LG層都有了更高的商業(yè)價值。極大地提升了自身的商業(yè)價值。多數(shù)會高質(zhì)量的物業(yè)治理和超前的建筑設(shè)計理念，讓這座歷時10年的物業(yè)仍然能維持較好的購物環(huán)境，帶給消費者較高層次的購物體驗。購物中心品牌組合太平洋百貨物牌組合二、美美百貨由于眾多國際一線品牌的進駐，造就了美美百貨重慶最高級次百貨的形象。重慶美美百貨的經(jīng)營面積過大，一樣美美百貨的營業(yè)面積在5，000~20，000平方米左右，而解放碑的美美百貨的面積高達50，000平方米左右，商業(yè)面積過大使美美百貨不能不利用大量中等品牌充實商業(yè)面積，L2~L5的品牌檔次與L1不夠統(tǒng)一。盡管一些國際一線品牌經(jīng)營狀況較好，但很多消費者在看到一樓較高價錢的商品后，就打消了在美美購物的方式，使得L2以上的中檔品牌經(jīng)營顯現(xiàn)了必然的困難。美美百貨物牌組合3、北城天街北城天街通過三年的不斷調(diào)整終于成為重慶的又一商業(yè)地標。遠東百貨和眾多諸如之類的品牌進駐明確了項目年輕時尚的定位特點，因此也吸引了大量的年輕的時尚消費群體和都市白領(lǐng)。哈根達斯冰激凌也落戶天街，在情人節(jié)或其他節(jié)假日，很多消費者都驅(qū)車來到那個地址，不難看出必然的特有品牌是聚集消費者的重要因素之一。北城天街在布局計劃上比較合理，在三個出入口處安排了三個極具空間感的的廣場，不僅有良好的視覺成效，而且能夠在廣場上安排各式的活動來聚集人氣。項目中設(shè)有四個以上首層，加大了臨街商鋪和展現(xiàn)面，增大商業(yè)價值。北城天街采納半封鎖式以制造更自然的購物環(huán)境，是該項目的一大特色，但主力百貨之一的北京華聯(lián)的退出必然程度上阻礙了項目的整體形象。北城天街業(yè)態(tài)布局北城天街品牌組合4、嘉茂購物中心嘉茂購物廣場位于沙坪壩三峽廣場內(nèi)，地理位置優(yōu)越，周邊人口密度高，且臨近大學城，消費潛力龐大，此項目由凱得置地投資開發(fā)，以學生等年輕消費群體為要緊客戶，商場要緊裝修以明快的線條鮮艷的色彩為要緊基調(diào)，營造出一個適合年輕人休閑娛樂的輕松購物環(huán)境。在業(yè)態(tài)組合上，商場仍以零售類商家為主，引入廣受年輕人歡迎的流行時尚品牌，吸引大量學生前來購物?？墒巧虉鲈诓惋嬌系呐渲萌燥@不足，餐飲商家類型要緊集中在大型餐飲類，缺乏年輕人喜愛的咖啡、甜品、快餐等，這也與購物中心年輕時尚的定位不符合。另外商場內(nèi)除一家電玩以為沒有任何娛樂類商鋪，顯然也是一取勝筆。嘉茂購物中心業(yè)態(tài)布局嘉茂購物中心品牌組合（六）、小結(jié)一、重慶市商業(yè)零售市場進展已經(jīng)進入第四時期。二、本項目所在地之解放碑商圈做為重慶最有歷史、最具阻礙力的商圈，從頭整合破局勢在必行。3、本項目之綜合性購物中心將是解放碑商圈破局進展的重要環(huán)節(jié)。4、以后購物中心部份將符合商業(yè)零售市場整體進展的要求，租售預期較好。寫字樓市場分析（一）、渝中半島以后構(gòu)架一、CBD以后計劃依照渝中區(qū)政府計劃，以后5年解放碑將建成一個占地面積約7萬平方米，總規(guī)模達到90萬平方米的金融核心區(qū)。同時解放碑還將通過修建城市公共綠地、鄒容路景觀大道、五一路陽光中庭、羅漢寺公園等拓寬城市立體空間，營造綠色人文景觀。渝中區(qū)政府計劃在城市景觀中還將修建地下車行隧道，南北向空中走廊和二層室內(nèi)步行道，組成貫穿各大建筑的“空中步行走廊”。渝中區(qū)政府將把解放碑打造成中國“西部的華爾街”，打算估量將在2021年建成，同時解放碑也將成為重慶“長江上游金融中心”的新地標。二、渝中區(qū)寫字樓的特點分化1）、地域商務市場比較成熟2）、具有高端寫字樓需要3）、效勞業(yè)進展現(xiàn)狀阻礙了市場吸納量4）、除多數(shù)會商廈，大體沒有持有型項目，散賣阻礙了寫字樓整體檔次，高端寫字樓市場需求較大（二）、重慶市場寫字樓現(xiàn)狀一、重慶甲、乙級寫字樓評定標準級別位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理甲級位于主要的商業(yè)區(qū)，周邊交通發(fā)達，可及性和沿街面較好外立面美觀單層面積大于1500-1800平米實用率大于65%裝飾層高不低于電梯充足停車位充足現(xiàn)代化通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)配備后備電源大堂和公用設(shè)施裝修華麗舒適可靈活分割配備中央空調(diào)由知名的專業(yè)的物業(yè)管理公司提供管理乙級臨近主要商業(yè)區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)較好的外立面單層面積不小于700平米停車位充足現(xiàn)代化的通信系統(tǒng)大堂和公用設(shè)施裝修舒適可靈活分割有專門的物業(yè)管理公司提供服務二、重慶辦公物業(yè)定位標準位置物業(yè)質(zhì)量配套設(shè)施裝修質(zhì)量物業(yè)管理商業(yè)氛圍交通、可及性建筑質(zhì)量外觀層高實用率車位電梯餐飲中央空調(diào)電梯通信設(shè)施物業(yè)管理經(jīng)驗和聲譽（三）、重慶寫字樓供給研究重慶甲級和乙級寫字樓在2004年開始放量，從2004—2020年以后的4年中，每一年有超過10萬平方米的寫字樓物業(yè)投放于市場，目前總投放量超過64萬平米。上表統(tǒng)計08年一二季度的投放量已經(jīng)超過了10萬平米。目前重慶甲級和乙級寫字樓總供給量約為82萬平方米。一、重慶唯一的甲級寫字樓重慶目前寫字樓供給整體檔次不高，乙級寫字樓占據(jù)絕大多數(shù)，達到總量的94%，甲級寫字樓只占6%。渝中區(qū)解放碑多數(shù)會商廈是重慶目前唯一的甲級寫字樓，建成于1997年，以后至今重慶再沒有甲級寫字樓誕生。二、重慶寫字樓以后供給量預測重慶要緊商務區(qū)以后4年寫字樓供給面積供給量達到135萬平方米，總量將超過現(xiàn)有存量。區(qū)域供應量（2009—2012年）渝中區(qū)萬平方米南岸區(qū)萬平方米江北區(qū)萬平方米九龍坡萬平方米渝北區(qū)0新區(qū)7萬平方米總計萬平方米、重慶寫字樓以后供給的熱點區(qū)域包括渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，其中渝中區(qū)的供給量達到61.8萬平方米，占總供給量的44%、渝中區(qū)和南岸區(qū)的供給相對分散在各年份，而江北區(qū)那么集中在2020年、其他區(qū)域供給量較少，多為零星的項目各區(qū)域?qū)懽謽枪┙o情形分析【渝中區(qū)】渝中區(qū)作為重慶傳統(tǒng)的商務和商業(yè)中心，是寫字樓最為集中的區(qū)域，2020年的寫字樓總供給量將超過42萬平方米，超過總供給量一半。【江北區(qū)】2004年以前，江北區(qū)寫字樓項目較分散，檔次一樣。只有紅旗河溝板塊略有阻礙力，隨著同聚遠景、以后國際、嘉年華大廈三棟寫字樓的建成才正式形成了觀音橋商務板塊，成為重慶第二大商務區(qū)?！灸习秴^(qū)】南岸區(qū)寫字樓項目進展較早，但供給量不大【九龍坡區(qū)】九龍坡區(qū)和渝北區(qū)直到去年才顯現(xiàn)乙級寫字樓項目4、小結(jié)分析：1）、重慶寫字樓最近幾年來整體供給呈明顯放量的趨勢，估量以后供給量較更大2）、渝中區(qū)此刻和以后都將是重慶市寫字樓供給量最為集中的一個區(qū)域，江北和南岸以后供給也將值得關(guān)注3）、重慶寫字樓整體品質(zhì)偏低，目前只有一個甲級寫字樓項目，這種狀況在以后3年取得改觀；以后甲級寫字樓供給仍將集中在渝中區(qū)，江北和南岸別離有一個甲級寫字樓項目4）、經(jīng)濟的快速增加和外資企業(yè)的不斷進駐，使得市場有限的高品質(zhì)寫字樓供給超級搶手，目前這部份寫字樓良好的租賃表現(xiàn)即可證明。（四）、重慶寫字樓市場需求研究一、寫字樓市場預測1）、重慶市第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員始終維持著2%以上的持續(xù)增加，估量2020年將達到550萬人、在所有第三產(chǎn)業(yè)中，租賃與商務業(yè)效勞業(yè)從業(yè)人員增加最快，第二是金融業(yè)、運算機效勞和軟件業(yè)、依照國家標準，重慶市效勞行業(yè)2020年關(guān)于商務辦公面積的需求將達到4500萬平方米左右4）、據(jù)統(tǒng)計，渝中區(qū)集聚了滿是90%以上的市級以上金融機構(gòu)，而其中的70%云集于解放碑、解放碑商務區(qū)僅金融業(yè)一項就需要商務辦公面積58.4萬平方米，2088年統(tǒng)計市場存量為42萬平方米2005—2007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市整體供給量較大，空置率仍然維持在較高水平。二、渝中區(qū)對高級寫字樓需求1）、商務氣氛濃厚項目所在地周邊商務樓、酒店眾多，渝中CBD又被政府計劃的新金融街作為以后進展的向?qū)?，地域商務氣氛較好，已經(jīng)在市場上形成較好的口碑，為項目進展做出良好的鋪墊。2）、需求市場旺盛依照計劃，解放碑商務區(qū)將打造成為中國“西部的華爾街”，以金融業(yè)為主導的總部經(jīng)濟策略將為本地域帶來大量高端商務樓的消費需求；而目前寫字樓市場的高端消費群始終沒有取得有效知足。3）、缺乏高端項目現(xiàn)有寫字樓項目一般沒有達到國際公認的甲A標準，且部份物業(yè)硬件陳腐，品質(zhì)檔次低，具有地標性質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓將具有較為廣漠的市場進展前景。3、市場歷年吸納分析1）、從季度數(shù)據(jù)分析，去年至今，每季度都有相當?shù)奈{量，比如2006年4季度有81030平米、當季的吸納量和供給量沒有太強的相關(guān)性，緣故是市場在消化之前的空置面積4、市場空置率1）、甲乙級寫字樓的平均空置率為%，空置情形比較嚴峻2）、甲級寫字樓多數(shù)會商廈的空置率3%，幾乎全數(shù)出租3）、乙級寫字樓的平均空置率為%，緣故是近幾年來供給集中投放市場，需要相當?shù)南瘯r刻4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對以后較大的供給量，估量空置率還將維持在較高的水平市場租金分析1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月、重慶事實上只有一個甲級寫字樓，盡管租金較高，但無法代表整個市場水平、整體而言，在西部地域，重慶的寫字樓市場仍掉隊成都重慶市區(qū)甲乙級辦公物業(yè)的平均租金為65每平方米每一個月甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每一個月，由于只有一個項目，不能代表市場整體水平乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每一個月，大體只有甲級寫字樓租金水平的一半從區(qū)域上分析，渝中區(qū)租金最高為81元/㎡/每一個月，和其他區(qū)域拉開了較大差距，位居第二的江北區(qū)為53元/㎡/每一個月，相差28元其他區(qū)域租金不同不大，范圍在45—55之間渝中區(qū)多數(shù)會商廈成交價最高為137元，其他成交價在100元以上的只有渝中區(qū)國際貿(mào)易中心乙級寫字樓的租金漲幅呈現(xiàn)出較快的速度，2007年較之2006年上漲了%，緣故是隨著品質(zhì)較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的整體租金水平由于重慶只有一個甲級寫字樓項目，其去年的租金漲幅為%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增加水平六、市場售價分析鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項目只租不售，沒有售價數(shù)據(jù)，咱們分析了乙級寫字樓的售價從2005—2007年乙級寫字樓售價的年平均增加率維持在%，2020年二季度達到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項目案例分析一、【多數(shù)會商廈】開發(fā)商和記黃埔主要租戶國家發(fā)展銀行，英國領(lǐng)事館，各大知名公司物業(yè)管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數(shù)37寫字樓總建面33500㎡標準層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標準層套內(nèi)面積1400㎡車位數(shù)450層高3.6米地面公共精裝，室內(nèi)地毯電梯10部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：和記黃埔開發(fā)的老牌寫字樓，具有非一樣的品牌效應寫字樓、商場、酒店綜合性項目，配套業(yè)態(tài)豐碩，為寫字樓整體形象提升了檔次物業(yè)不對外出售，保證了物業(yè)的完整性，便于治理和和諧劣勢分析：由于建造年代較舊，建筑裝修陳腐，裝修老化項目微觀區(qū)位一樣，在解放碑的地標性質(zhì)不明顯項目借鑒點對品質(zhì)的堅持是多數(shù)會成功的關(guān)鍵超卓的物業(yè)治理能夠令項目十余年來始終是解放碑乃至重慶最好的寫字樓二、【重慶世界貿(mào)易中心】開發(fā)商鑫隆達主要租戶中石油等物業(yè)管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數(shù)51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層12-51層標準層建筑面積1500㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價11000/㎡車位數(shù)360層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：渝中區(qū)乃至整個西部第一高樓，地標性建筑地位自2004年建成以來維持至今物業(yè)一二層設(shè)輕軌出入口，交通便利劣勢分析：項目裙房商業(yè)檔次低，與寫字樓定位不一致寫字樓“外強內(nèi)弱”硬件條件未達到5A標準由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項目借鑒點：以地標性建筑提升形象，以取得高額收益增強裙樓與寫字樓的聯(lián)動作用，相互提升形象3【重慶國際貿(mào)易中心】開發(fā)商聚富房產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理HOWARDJONHSON臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數(shù)38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層10-38層標準層建筑面積1300㎡標準層套內(nèi)面積800㎡平均單價8700/㎡車位數(shù)450層高3.6米地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優(yōu)勢分析：位于解放碑北側(cè)，緊鄰商務核心區(qū)目前算是渝中區(qū)硬件環(huán)境較好的寫字樓之一購物中心、五星級酒店的配套，提升的項目整體形象劣勢分析：項目裙房商業(yè)經(jīng)營無序，沒有起到提高品質(zhì)的成效項目缺乏吸引人的足夠亮點借鑒點：注重品質(zhì)，用質(zhì)量吸引客戶是云渝中區(qū)檔次最接近多數(shù)會商廈的寫字樓4【以后國際】開發(fā)商重慶英利房地產(chǎn)主要租戶——物業(yè)管理未定臨近酒店世紀金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數(shù)43寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層7-49層標準層建筑面積1300㎡標準層套內(nèi)面積700㎡平均單價7000/㎡車位數(shù)800層高3.8米地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優(yōu)勢分析：位于江北核心地段——觀音橋步行街目前是整個江北地域最好的寫字樓之一全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設(shè)計，為項目增色很多劣勢分析：項目內(nèi)部裝修和硬件配置仍然距國際5A標準有必然距離項目物業(yè)治理不善，對整體形象造成不良阻礙借鑒點：注重品質(zhì)打造，內(nèi)部硬件和外部裝修都高于區(qū)域平均水平備注：通過以前寫字樓區(qū)域環(huán)境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評定要想在重慶建造一個A級、高級次的寫字樓必需從硬件配置、建筑外觀上進行沖破。（六）、寫字樓市場的機遇點（代小結(jié)）通過對重慶市寫字樓市場深切研究，咱們以為重慶現(xiàn)有寫字樓市場供給尚不能知足城市經(jīng)濟進展的需要，專門是高級寫字樓產(chǎn)品，其市場缺口專門大。本項目所在之解放碑區(qū)域是全市商務企業(yè)的集中地，市場急需品質(zhì)高級、具有地標性的辦公空間，這充分說明本項目進展高品質(zhì)寫字樓具有良好的市場機遇。四、文化產(chǎn)業(yè)研究（一）、文化產(chǎn)業(yè)概念2004年國家統(tǒng)計局在與中宣部及國務院有關(guān)部門一起研究的基礎(chǔ)上，制定了《文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類》，從國家有關(guān)政策方針和課題組的研究宗旨動身，結(jié)合我國的實際情形，將文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)界定為——為社會公共提供文化、娛樂產(chǎn)品和效勞活動，和與這些活動有關(guān)聯(lián)的活動聯(lián)合。傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的概念是為社會公眾提供文化、娛樂產(chǎn)品和效勞的活動，和與這些活動有關(guān)聯(lián)的活動的集合。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起是對傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)的延伸和拓展，是經(jīng)濟進展、產(chǎn)業(yè)融合、社會繁榮的新產(chǎn)物。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)細分市場類別（二）、文化產(chǎn)業(yè)進展概況一、國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)達國家相較中國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還處在起步期，進展最好的北京市距國際發(fā)達城市仍有差距。在英國、美國、日本等國家，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟進展的支柱產(chǎn)業(yè)，增加值超過GDP8%。目前，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國市場中比例較小僅為3%我國2006年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值只是2001年倫敦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的1/4全世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)天天制造220億美元，并以5%的速度在遞增。在一些文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)進展較早的國家，增加的速度更快，例如美國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增加速度達到14%，英國為12%二、國際創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)標志性建筑1）、紐約蘇荷區(qū)通過50余年進展，蘇荷區(qū)已經(jīng)成為紐約市重要的藝術(shù)區(qū)、時尚區(qū)、休閑區(qū)、旅行區(qū)。目前蘇荷區(qū)要緊由以上五部份功能比例分區(qū)組合創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。、上海8號橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)在政府的扶持下。八號橋上海時尚創(chuàng)意中心通過兩年多的迅速進展，已成為上海聞名的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)區(qū)上的核心，吸引了大量時尚類企業(yè)和機構(gòu)，同時也帶動周邊區(qū)域整體進展。大型展覽（“瓷緣”展覽，申凡畫展）創(chuàng)意辦公（上海開發(fā)區(qū)協(xié)會、倫敦藝術(shù)大學上海辦事處）商業(yè)活動（香奈兒男表公布會、寶馬汽車公布會等……）娛樂總匯（潮流運動館等……）配套餐飲（咖啡、餐廳）八號橋以創(chuàng)意公司、店鋪和大型商業(yè)活動為主，輔之以相關(guān)的餐飲娛樂配套功能。八號橋區(qū)域條件成熟，圍繞核心園區(qū)，功能綜合進展，其中居住約占50%、產(chǎn)業(yè)占30%、商業(yè)占20%。、首爾數(shù)字傳媒城首爾數(shù)字產(chǎn)業(yè)區(qū)要緊集中在媒體娛樂、如廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠程教育為主。同時以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動的數(shù)字媒體城將成為千禧城的中心產(chǎn)業(yè)區(qū)，除IT商務和研發(fā)區(qū)，還將融入商業(yè)、居住、酒店會展區(qū)。整個千禧城分為四大區(qū)：數(shù)字媒體城、生態(tài)居住村、世界杯體育公園、千禧公園、規(guī)模比例為4：4：1：15東京六本木新城——整體計劃東京六本木新城——建筑設(shè)計特點外立面設(shè)計轉(zhuǎn)變比較豐碩，采納空間向上退臺方式露天廣場舞臺上設(shè)置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用園林設(shè)計與藝術(shù)設(shè)計露天廣場東京六本木新城——產(chǎn)品組合東京六本木新城——動線計劃不僅能夠通太高速電梯抵達頂層，而且在購物中心內(nèi)設(shè)置扶梯抵達購物中心各層由于開車前來購物的顧客能夠直接停在不同層的停車場東京六本木新城——運營治理開業(yè)前預熱成功全年的營銷推行打算開展大手筆文化活動與旅行業(yè)合作北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場，是北京最大新生代書店“第三極書局”為旗艦店，集歡樂、圖書、教育、健體、旅行、商務為一體的大型“產(chǎn)權(quán)式”文化主題商場二、中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從全國范圍來看，北京的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終位居首位，重慶還處于相對掉隊的地位。（三）、重慶文化產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀隨著《重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十一五進展計劃》出臺，政府明確了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在重慶國民經(jīng)濟中的重腹地位。重慶市政府已將解放碑定位為時尚文化消費圈，重點進展時尚消費創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。一、重慶市政府重點建設(shè)的11個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（1）、視美動漫基地（2）、天健（平面媒體）動漫基地（3）、軟件設(shè)計創(chuàng)意園（4）、文化（傳媒）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（5）、大足石刻影視旅行文化區(qū)（6）、出版?zhèn)髅絼?chuàng)意中心（7）、凱恩國際家居名都（8）、黃桷坪藝術(shù)街（9）、時尚文化消費圈（10）、江北嘴現(xiàn)代文化體驗區(qū)（11）、磁器口、洪崖洞、巴國城風俗文化體驗區(qū)二、渝中區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圈的概述1）、【CBD計劃】依照渝中區(qū)政府計劃，以后5年解放碑將成為一個占地面積約7萬平方米、總規(guī)模將達到90萬平方米的金融核心區(qū)。2）、【渝中區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)】渝中區(qū)的文化氣氛已相當做熟，成為重慶市的標志，但作為歷史積淀最深厚的區(qū)域，渝中區(qū)的時尚元素和氣氛還不十分充沛。3）、【解放碑創(chuàng)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)】解放碑優(yōu)良的資源環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢、壯大消費能力都為進展時尚消費創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。（四）、小結(jié)一、文化產(chǎn)業(yè)要想成功運營，其中政府支持是前提，高消費人群是基礎(chǔ)，商業(yè)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)是可持續(xù)進展的關(guān)鍵。二、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)杜絕孤立單一，計劃上需突出多功能復合，圍繞核心產(chǎn)業(yè)區(qū)應形成具有會展、酒店、居住、文化娛樂等各項功能的、集現(xiàn)代效勞業(yè)集中展現(xiàn)和經(jīng)濟文化交流于一體的城市功能區(qū)域。第四章地址選擇及建設(shè)條件一、地址選擇（一）選擇原那么一、應符合重慶市城市建設(shè)整體計劃要求；二、具有主體工程和環(huán)境工程建設(shè)的足夠場地，又有進展余地；3、交通條件良好；4、有利于環(huán)境愛惜，減少對生態(tài)和環(huán)境的阻礙；五、能知足項目建設(shè)期中原材料、能源等供給，保證項目正常實施；六、項目投入利歷時，水、電、氣、訊、電視等易解決。（二）地址選擇依照本項目選址原那么，結(jié)合重慶市城市計劃部門的要求，“中北新華投資（重慶）”《重慶時尚文化城》項目建設(shè)地址選定在重慶市渝中區(qū)青年路、中華路及民權(quán)路交匯處,占地3194m二、場地工程地質(zhì)條件（一）地形地貌場地位于青年路、中華路及民權(quán)路交匯處，地處平緩斜坡與平臺交接部，場地后緣為坡角1-2度較緩斜坡，前緣為平臺，地面坡角約1度，地形整體自北西向南東微斜。場區(qū)內(nèi)地面高程248-249米，相對高差約1米。（二）地質(zhì)構(gòu)造渝中區(qū)地處渝中褶皺向北東，褶皺形態(tài)為梳狀高背斜與寬敞平緩向斜相間排列，組成隔檔式構(gòu)造。向斜為不對稱屜形向斜，軸向走向約N60度E，斜穿重慶市區(qū)，地極平緩，南岸較徒、北岸緩至水平。依照區(qū)域地質(zhì)條件，區(qū)內(nèi)新構(gòu)造運動不強烈，表現(xiàn)為大面積慢間歇性抬升，區(qū)內(nèi)無斷層、構(gòu)造破碎帶通過。擬建場向南東向傾斜，場區(qū)內(nèi)巖層產(chǎn)狀155°＜5°。（三）地層結(jié)構(gòu)在鉆探深度內(nèi)，地層由第四系崩滑堆積層及侏羅系中統(tǒng)上沙溪組泥巖組成，現(xiàn)將場地地層自新至老分述發(fā)下：第一層第四系崩滑堆積層（Q4C01+DEL本層為堆積體，組成成份要緊為含塊碎石粉質(zhì)粘土，局部見碎裂巖體及少量砂巖孤石，只見少量泥巖碎裂巖。含塊碎石粉質(zhì)粘土：要緊呈紫紅色，局部呈灰黃色，表層少量呈灰色，可塑—硬塑，稍有滑膩，韌性及干強度中等，無搖振反映，夾5-10%砂巖塊碎石，一樣粒徑5-45cm，呈強風化—中風化，巖質(zhì)較軟—較硬，含少量泥巖角礫，局部夾砂巖孤石，泣徑—2.8m，呈中等風化，巖質(zhì)堅硬。本層土質(zhì)均勻性較差，采取巖芯較完整，一樣呈柱狀，部份呈散狀。碎裂巖：本場地巖性要緊紫紅色泥巖，局部夾灰色、灰白色砂巖薄層及中厚層，原生巖呈中厚—厚層狀，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，由于滑移應力作用及風化阻礙，巖體裂隙很發(fā)育—發(fā)育，采取巖芯多呈碎塊、短柱，少量呈柱狀，部份呈粘性土，巖質(zhì)軟，呈強風化。本層散布于整個場地，由于地處平臺地帶，本層厚度轉(zhuǎn)變不大，土層厚度均勻，層厚—2.0米。第二層侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組巖層（J2S）在揭露深度內(nèi)，基巖要緊為泥巖，局部夾砂巖中厚層、厚層、砂巖多呈透鏡體形式產(chǎn)出。泥巖呈紫紅色，由粘土質(zhì)礦物成份組成，局部夾灰色砂質(zhì)斑團，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚——厚層狀構(gòu)造；砂巖呈灰色、灰白色，要緊由長石、石英礦物組成，粉細粒結(jié)構(gòu)，中厚—厚層狀構(gòu)造，鈣泥質(zhì)膠結(jié)。依據(jù)風化程度不同，基巖可劃分強同化及中風化巖層。強風化巖層：風化裂痕發(fā)育—發(fā)育，多見灰黑色鐵猛質(zhì)渲染面，巖體破碎，采取巖芯多呈碎塊，少量呈短柱、柱狀，巖體完整性差，巖質(zhì)軟，易擊碎，巖體大體質(zhì)量品級為V級。強風化厚—12.2米中等風化巖層：本層裂痕較發(fā)育—不發(fā)育，巖體較完整，采取巖芯多呈柱狀，一樣節(jié)長5-30cm，少量呈碎塊狀，巖質(zhì)較新鮮，中風化泥巖軟—較軟，所夾砂巖較硬，巖體大體質(zhì)量品級為IV級，本層最大揭露厚度12.2米（四）氣象條件重慶市屬于亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫暖，四季分明，雨量充沛，具有“冬暖、春早、夏伏旱、秋綿雨、多云霧、少霜雪”的氣候特點，據(jù)重慶市氣象局提供的有關(guān)資料：重慶市連年平均氣溫度，元月最冷，平均度，7-8月最熱，平均30-32度，最高溫度43度，最低溫度度；本地連年平均降雨量1181.2mm，降雨多集中在5-9月，占年降雨量的70%，夏日多大雨和暴雨，最大年降雨量為1635.2mm，最大月降雨量711.8mm，最大日降雨量175mm，歷年最長連綿降雨日天，歷年最大積雪厚度5cm，最大瞬時風速33.3m/s，風向多呈ESE和ENE，歷年最高氣壓毫巴。（五）水文地質(zhì)條件本場地地下水以局部性孔隙水形式賦存于土層中，由于土層要緊為含塊碎石粉質(zhì)粘土，土層滲透性弱，地下水貧乏，土體多處于可塑—硬塑狀。在基巖內(nèi)強風化層內(nèi)存在少量裂隙水，中風化巖層為相對隔水層。地下水受大氣降水、上部區(qū)域地及水及地下滲透補給，順坡向排泄。依照鉆孔水位觀測，部份鉆孔干枯，部份鉆孔有少量地下水，地下水位埋深轉(zhuǎn)變大，無統(tǒng)一地下水位線，水力聯(lián)系弱，地下水貧乏。依照區(qū)域水文地質(zhì)資料，本區(qū)地下水水質(zhì)為HC03-Ca型，PH=，屬于無結(jié)晶性、分解性侵蝕地下水，對砼無侵蝕性，對鋼材不具侵蝕性。三、場地穩(wěn)固性及建筑適宜性。從地質(zhì)構(gòu)造上分析，場地內(nèi)及周邊基巖無斷層、構(gòu)造破碎帶通過，處于穩(wěn)固狀態(tài)。四、場地地震效應評判依據(jù)《建筑抗震設(shè)計標準》（GB50011-2001）相關(guān)條款分析，本場地地形條件較簡單，地基條件較復雜，判定本場地為可進行建設(shè)的一樣場地。判定場地內(nèi)第1層中的含塊碎石粉質(zhì)粘土為中軟土，碎裂巖為中硬土，基巖屬巖石。依據(jù)標準體會值，建議各地層剪切速波速為：第（1）層VS=190（M/S），第（2）層強風化巖層VS=600(M/S)，中風化巖層VS=1100（M/S）。依據(jù)附錄A中確信抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計大體地震加速度值0.05g，設(shè)計地震分組為第一組，場地類別為II類，設(shè)計特點周期為。場地在區(qū)域構(gòu)造上無斷層、破碎帶通過，構(gòu)造地質(zhì)及地震地質(zhì)穩(wěn)固性良好，采取合理的基礎(chǔ)形式及工程方法，地質(zhì)條件適宜本項目建設(shè)。五、基礎(chǔ)設(shè)施（一）交通本項目位于重慶市位于渝中區(qū)，交通方便。緊接輕軌一號線，公交車幅射本市各區(qū)。本項目據(jù)江北國際機場僅20分鐘車程，距江北10分鐘，南坪10分鐘，沙坪壩20分鐘，九龍坡區(qū)20分鐘。（二）通信在項目地塊四邊人行道敷設(shè)有電信、鐵通、網(wǎng)通、聯(lián)通、有線電視各運營商的網(wǎng)絡線路，項目內(nèi)設(shè)互換機房進行語音與數(shù)據(jù)的線路分派。（三）供水本項目消防、生活用水采納渝中區(qū)水廠沿項目地塊前后干道上敷設(shè)的DN700市政供水主管上取水，在項目內(nèi)形成DN250的環(huán)形供水管網(wǎng)。低區(qū)用水安裝總表向各商業(yè)用水點計量供水；高區(qū)設(shè)自動變頻供水；項目內(nèi)設(shè)有700噸的消防水池，能知足消防用水。項目所處的步行街道上，已有市政敷設(shè)的800×1000的市政主排水管，市政污水已進入污水處置廠凈化后排放。項目的生活污水經(jīng)處置后排入市政排水管網(wǎng)，雨水經(jīng)有組織的搜集后也排入市政管網(wǎng)。（四）供電由于小區(qū)建面達64683.29平方米，供電部門要求設(shè)電力開閉所一座，電源從臨江門變電站用電纜溝的方式引來。項目用電全為商業(yè)用電。擬建專用配電房2座。（五）原材料供給項目建設(shè)所需鋼材、水泥、砂、石、磚，幕墻玻璃、電梯、扶梯、消防設(shè)備、智能器材、供水設(shè)備等本地能知足供給或組織市外供給。建設(shè)規(guī)模及要緊建設(shè)內(nèi)容一、依據(jù)和原那么（一）依據(jù)一、重慶市城市主體計劃。二、項目區(qū)房產(chǎn)市場幅射范圍內(nèi)人口增加，經(jīng)濟進展速度及消費水平。3、中共重慶市委辦公廳關(guān)于《解放碑時尚文化城項目建設(shè)專題會議記要》（2020、八、25）。4、項目建設(shè)的用地地形圖。（二）原那么一、符合重慶市渝中區(qū)城市計劃，在知足設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標的前提下，充分利用土地面積的原那么。二、既要知足高起點，現(xiàn)代化，達到重慶地標式建筑的要求，又要盡可能減少投資，提高項目的綜合效益的原那么。3、方便居住、消費人流的通行和消防疏散平安的原那么。4、與工程區(qū)周圍環(huán)境相和諧的原那么。二、項目建設(shè)規(guī)模該項目擬在重慶市渝中區(qū)青年路、民權(quán)路和中華路交匯處，總建筑面積64683.29m三、要緊建設(shè)內(nèi)容一、商業(yè)面積平方米，辦公寫字樓面積平方米，地下面積平方米，避難層面積平方米。二、建設(shè)含寫字樓、商業(yè)百貨、地下立體機械停車庫等的商業(yè)樓宇。3、建設(shè)綠化、給排水、強、弱電、天然氣、消防、智能化系統(tǒng)等配套設(shè)施。第六章總圖工程設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)和原那么（一）總圖設(shè)計依據(jù)一、依據(jù)所確信的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容。二、工程地質(zhì)勘探報告。3、《民用建筑設(shè)計通那么》（JGJ37-87）和《工程建設(shè)標準強制性條文（衡宇建筑部份）》。4、其它有關(guān)建筑設(shè)計標準和法規(guī)。五、工程用地地形圖。六、業(yè)主的建設(shè)要求。（二）總圖設(shè)計原那么一、符合重慶市城市整體計劃，建筑設(shè)計時其建筑覆蓋率和建筑容積率應符合城市計劃部門的要求。二、充分利用地形，合理進行總平面布局。平面布置時應順應城市的架構(gòu)，充分照顧與城市道路的關(guān)系，結(jié)合地形，與周邊環(huán)境和諧共生。表現(xiàn)超高建筑獨具的格調(diào)。功能分區(qū)明確，利用方便，建筑物結(jié)合地形布局，知足城市計劃與自身功能要求。3、建筑布局和間距應綜合考慮防火、日照、防噪、衛(wèi)生等要求，并應符合以下需求：（1）建筑物之間的距離，應知足防火要求。（2）建筑物日照空間距應符合計劃部門的要求。（3）建筑物布局應有利于夏日取得良好的自然通風，并幸免形成高壓風帶和風上。（4）依照噪聲源的位置、方向和強度，在建筑功能分區(qū)、道路布置、建筑朝向、距離及地形、綠化和建筑物的屏障作用等方面采取綜合方法，以避免或減少環(huán)境噪聲。二、總圖方案（一）總圖布置時尚文化城位于重慶市渝中區(qū)青年路、民權(quán)路及中華路交匯處，周邊有學校、醫(yī)院、銀行等配套設(shè)施，建設(shè)用地面積3194m依照建設(shè)單位要求和城市計劃要求，結(jié)合地形、考慮豎向、道路、綠化環(huán)境等進行設(shè)計。詳見總平面布置圖。要緊經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位數(shù)量備注1項目用地面積m231942建筑占地面積m23總建筑面積m2(1)商業(yè)用房建筑面積m2(2)寫字樓建筑面積m2(3)地下建筑面積m24停車位個265(1)地面停車位個(2)地下停車位個2655綠化面積m26綠地率%7容積率8建筑密度%第七章建筑工程設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)一、《民用建筑設(shè)計通那么》（JGJ37-87）。二、工程地質(zhì)勘探報告。3、《建筑結(jié)構(gòu)荷載標準》（GB50009-2001）。4、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計標準》（GB50010-2002）。五、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）。六、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計標準》（GB50007-2002）。7、《建筑樁基技術(shù)標準》（JGJ94-94）。八、《高層民用建筑設(shè)計防火標準》（GB50045-95）。九、《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計標準》（GB50017-2003）。10、《挺拔結(jié)構(gòu)設(shè)計標準》（GB50013-2006）。1一、《建筑幕墻》（GB/T21086-2007）。1二、《建筑給水排水設(shè)計標準》（GB50015-2003）。13、《民用建筑電氣設(shè)計標準》（JGJ16-2020）。其它國家和有關(guān)專業(yè)部門頒發(fā)的設(shè)計標準、標準和規(guī)定。二、設(shè)計原那么一、以高起點、高標準的要求進行計劃及建筑設(shè)計，以樹立重慶市地標建筑為目標，融匯文化意蘊，制造優(yōu)美的商業(yè)及文化交流環(huán)境。并結(jié)合計劃區(qū)的實際情形，統(tǒng)籌安排，合理布局，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益的統(tǒng)一。二、依照重慶市經(jīng)濟進展水平和房產(chǎn)市場需求，使其具有較強的時期感而且成為重慶市的經(jīng)典建筑。3、建筑和環(huán)境應綜合考慮防火、抗震等平安方法，消防、疏散設(shè)計應知足《高層民用建筑設(shè)計防火標準》(GB50045—95)要求、《商店建筑設(shè)計標準》(JGJ48—88)等有關(guān)標準要求。4、注重環(huán)境愛惜，操縱污染，愛惜和改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)進展。三、要緊建筑物要緊建筑物一覽表項目名稱結(jié)構(gòu)單位數(shù)量備注序號類型一建筑占地面積鋼混m2二總建筑面積鋼混m211幢鋼混m22車庫面積鋼混m2四、商業(yè)樓宇建設(shè)方案（一）建設(shè)整體要求商業(yè)樓宇在建設(shè)中應精心考慮場地布置，功能要求，建筑結(jié)構(gòu)、外型、材料的選擇等具體問題，設(shè)計、施工進程中應充分考慮生態(tài)、環(huán)保及可持續(xù)進展問題，利用現(xiàn)代建造技術(shù)，為整個重慶市民打造極致的購物、辦公、觀景、休閑娛樂空間，為重慶市創(chuàng)意時尚文化產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的平臺。（二）建筑平面設(shè)計本工程設(shè)計按計劃部門所定紅線進行設(shè)計，充分利用地形特點，力求因地制宜，合理布局，全面考慮，盡可能知足建設(shè)單位要求，降低造價。（三）立面設(shè)計建筑整體立面造型指導思想是：設(shè)計一個生動、活潑、大方、氣勢磅礴、造型新穎、獨具一格、充分反映現(xiàn)代建筑風格的建筑。力求建筑形式和內(nèi)容的統(tǒng)一，充分表現(xiàn)建筑的風格。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計一、活荷載標準值（1）商場、疏散樓梯：m2（2）辦公寫字樓：kN/m2（3）商場洗手間：kN/m2（4）屋面：m2（5）發(fā)電機房、電梯房、水箱間、屋面覆土等按實際荷重計算。（6）施工荷載按各層相應的樓（屋）面活荷載取值二、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案結(jié)構(gòu)采納薄壁框架—剪力墻與鋼結(jié)構(gòu)相結(jié)合，設(shè)防烈度為8度，建筑抗震設(shè)防類別為丙類，框架抗震品級、剪力墻抗震品級為一級，建筑平安品級、地基基礎(chǔ)平安品級為二級。（五）寫字樓建設(shè)要求門窗：鋼化玻門，玻璃幕墻采光。樓地面：防滑地面磚。內(nèi)墻面：涂料。天棚：涂料。洗手間：給排水、排氣裝置、衛(wèi)生潔具安裝齊全，地面防滑地面磚，墻面衛(wèi)生墻磚，頂面鋁合金扣板吊頂。通信：，寬帶網(wǎng)引至戶內(nèi)。閉路電視：閉路電視線引至戶內(nèi)。供電設(shè)備：15-60A單相電表在管井內(nèi)，設(shè)戶內(nèi)電氣箱。雙電源供電，在停電狀態(tài)下保證電梯也能正常運行。空調(diào)：中央空調(diào)。風機盤管設(shè)于戶內(nèi)。（六）商場建設(shè)要求門窗：鋼化玻門，玻璃幕墻。樓地面：防滑地面磚。內(nèi)墻面：涂料。天棚：頂面鋁合金扣板吊頂及石膏板吊頂。購物通道：扶梯及樓梯。洗手間：給排水、排氣裝置、衛(wèi)生潔具安裝齊全，地面防滑地面磚，墻面衛(wèi)生墻磚，頂面鋁合金扣板吊頂。通信：，寬帶網(wǎng)引至戶內(nèi)。閉路電視：閉路電視線引至戶內(nèi)。供電設(shè)備：母線送電，在管井設(shè)操縱箱，節(jié)能燈具。雙電源供電，在停電狀態(tài)下保證電梯也能正常運行?？照{(diào)：中央空調(diào)。風管設(shè)于吊頂內(nèi)。（七）交通與疏散建筑物內(nèi)設(shè)有樓梯、電動扶梯及專用疏散樓梯和垂直提升梯提供人流通道，有序的組織交通。本項目緊鄰公路、廣場，能專門好知足人流、物流交通、疏散等要求。第八章公用工程設(shè)計一、給排水采納的標準：《商店建筑設(shè)計標準》（JGJ48-88）、《住宅建筑設(shè)計標準》（GB50096-95）、室外《給水設(shè)計標準》、《室外排水設(shè)計標準》、《建筑給水排水設(shè)計標準》（GB50015—2003）。（一）給水設(shè)計一、水源由市政給水管網(wǎng)供給，為保證高層正常供水，采納二次加壓供水系統(tǒng)。二、管網(wǎng)選擇3、用水量估算（不含消防用水）項目用水量指標表日用水量立方米。辦公、公寓等按一戶一表設(shè)計。每戶設(shè)DN25分戶水表計量。商業(yè)、車庫各用水點均分設(shè)水表計量。室內(nèi)給水管采納鋼塑復合管，雙熱熔連接。高區(qū)加壓供水（二）排水設(shè)計一、排放量二、排水方式(1)排水采取雨、污分流制。(2)排水系統(tǒng)：污水：高層采納鑄鐵柔性排水管，伸頂通氣。洗手間采納下沉式，排水立管盡可能設(shè)于管井內(nèi)。底層的污水單獨排放。污水搜集后經(jīng)小區(qū)污水處置裝置處置，達“環(huán)評”排放標準后排至市政污水干管。考慮到現(xiàn)場地形情形，污水處置裝置設(shè)為兩個。一個污水處置裝置處置量500m3/d。另一個污水處置裝置處置量雨水：屋面雨水經(jīng)雨水斗搜集，采納重力流外排水系統(tǒng)排放。直接排至室外散水，散流至室外雨水溝，通過雨水口搜集后，就近排至市政雨水干管。超過重現(xiàn)期的雨水通過溢流口排除。屋面雨水排水工程與溢流設(shè)施的總排水能力不小于50年重現(xiàn)期的雨水量。廢水：空調(diào)凝結(jié)水、管井廢水等直接排水室外雨水系統(tǒng)。地下室、各設(shè)備用房的事故排水及車庫車道的雨水接至相應的廢水集水坑用潛水泵提升排出，車庫不考慮地面沖洗。5.6.3高層生活污水干管采納鑄鐵排水管管，柔性鎖緊連接，雨水管采納承壓不小于的鋼管，承插或法蘭連接。洗手間支管采納UPVC硬聚氯乙烯排水塑料管。裙房商業(yè)部份排水采納UPVC硬聚氯乙烯排水塑料管。二、供電（一）設(shè)計依據(jù)《住宅設(shè)計標準》GB50096-99(2001年版)《民用建筑電氣設(shè)計標準》JGJ/T16-92《10KV及以下變電所設(shè)計標準》GB50053-94《供配電系統(tǒng)設(shè)計標準》GB50052-94《低壓配電設(shè)計標準》GB50054-95《高層民用建筑設(shè)計防火標準》GB50045-95(2005年版)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標準》GB50067-97《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計標準》GB50116-98《建筑物防雷設(shè)計標準》GB50057-94(2000年版)《重慶地域住宅設(shè)計標準》DB50/T5003-1997《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)方法》(電氣2003)其他專業(yè)提供的設(shè)計資料（二）負荷品級按有關(guān)規(guī)定，該項目負荷品級為一級。（三）負荷測算項目用電負荷指標表負荷名稱用電面積住宅戶數(shù)用電指標設(shè)備容量Pe(KW)需要系數(shù)Kx功率因數(shù)CosΦ計算負荷Pjs(KW)辦公(100~160m2180戶6KW/戶29991941小型辦公(60~80m2210戶3KW/戶商場19152M2機械車庫7008M2提升電梯7部25KW/部600353扶梯16部25KW/部11001035生活泵160100排水泵120消防風機720消防泵450總計=SUM(ABOVE)15938=SUM(ABOVE)9763（四）電源及電壓本項目設(shè)10KV電力開閉所一座，雙電源進線。設(shè)兩座專用10KV/380V配電站，功率因數(shù)就近補償。（五）變配電房設(shè)兩座低壓配電站。中央空調(diào)設(shè)專用變電裝置。（六）設(shè)備選型變電所10KV配電裝置均采納SF6絕緣環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜。變壓器采納新型低損耗環(huán)氧樹脂絕緣干線變壓器（帶防護外殼）。低壓配電屏采納固定分隔式結(jié)構(gòu)，配以插接式開關(guān)元件。專用變電所10KV側(cè)設(shè)置一個專用計量柜。功率因數(shù)補償每一個變電所低壓配電系統(tǒng)中裝設(shè)無功功率補償電容器柜，對無功功率進行自動補償并設(shè)置就近補償裝置，使總的功率因數(shù)達到以上。（七）線路敷設(shè)方式室外線路采納電纜埋地敷設(shè)，室內(nèi)干線采納母線槽和分支電纜，其余采納涂防火漆的鋼管愛惜的防火線材。（八）防雷、接地、接零衡宇建筑按一類建筑物防雷接地設(shè)計，總接地電阻≤1歐，以鋼筋混凝土屋面板鋼筋、梁柱鋼筋作接閃器、引下線和接地裝置。所有效電設(shè)備金屬外殼、支架均靠得住接地。室內(nèi)設(shè)專用PE線重復接地。第九章配套設(shè)施建設(shè)方案一、停車場該項目地下面積有平方米設(shè)為停車場，設(shè)置機械垂直起落停車裝置，可供265輛車同時停放。二、綠化三、智能化設(shè)施建設(shè)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、緊急求助報警系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)、天然氣泄漏報警。（一）平安防范系統(tǒng)一、閉路監(jiān)控系統(tǒng)二、緊急求助報警系統(tǒng)3、消防報警系統(tǒng)（FAS）（二）信息治理系統(tǒng)（三）信息網(wǎng)絡系統(tǒng)第十章項目采納的要緊設(shè)備設(shè)施一、智能化設(shè)施閉路監(jiān)控系統(tǒng)緊急求助報警系統(tǒng)室內(nèi)紅外線防盜報警系統(tǒng)天燃氣泄漏報警閉路監(jiān)控系統(tǒng)包括二、高低壓配電設(shè)備高壓開關(guān)柜、環(huán)網(wǎng)柜、低壓配電屏柜及環(huán)氧樹脂絕緣干線變壓器。三、二次加壓供水設(shè)施2套，包括蓄水箱、加壓水泵、壓力操縱裝置和附屬供水管線。四、電梯高速提升電梯、自動扶梯、參觀電梯。中央空調(diào)離心式及螺桿式主機，循環(huán)水泵，冷卻塔，風機柜，風機盤管。消防給水消火栓給水泵，噴淋給水泵，潛污泵。防排煙消防送、排煙風機，靜壓箱。其它防火卷簾門，擋煙垂壁，氣體滅火第十一章節(jié)能節(jié)水一、依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1998年1月1日實施）《建設(shè)項目水資源論證治理方法》（2002年5月1日實施）《評判企業(yè)合理用電技術(shù)導那么》（GB/T3485—1998）《評判企業(yè)合理用水技術(shù)通那么》（GB/T7119—1993）二、電量消耗預測依照本地現(xiàn)狀用電水平，采納建筑用電負荷分類選擇用電指標（詳見第八章負荷測算），估算該工程有功負荷9763kw，視在功率計算15938KVA，預測該項目年耗電約萬度。三、用水量預測依照城市分類用水量定額，結(jié)合本地現(xiàn)狀用水量水平。估量該項目日用水量為765m3，年用水量約28萬m四、節(jié)能方法一、合理進行總平面布置，建筑物應設(shè)在向陽地段，窗戶宜為東西向，充分利用天然采光。二、按建筑節(jié)能方法設(shè)計，外墻、幕墻、屋面采納保溫材料3、嚴格按標準進行設(shè)計，照明和動力用電宜別離裝表計度。建筑物內(nèi)各用戶應依照功能及利用要求，采取適合的照明度值。并盡可能選用節(jié)能型設(shè)備，如節(jié)能電機、聲控開關(guān)和節(jié)能照明燈具。4、照明選用高效熒光燈和全鹵混光燈減少耗電量。線路均采納銅芯線，機械強度高，阻抗小，損耗也相應減小。五、采納節(jié)能衛(wèi)生潔具和龍頭。六、采納變頻調(diào)速電梯及水泵。第十二章環(huán)境愛惜一、依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境阻礙評判法》（2003年9月1日實施）《中華人民共和國大氣污染防治法》（2004年4月29日通過）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（1996年10月29日通過）《中華人民共和國固體廢物污染防治法》（1995年10月30日通過）《中華人民共和國水污染防治法實施細那么》（2000年3月20日發(fā)布）《建筑施工廠界噪聲限值》（GB12523-90）《生活污水排放標準》（GB979-1996）二、環(huán)境阻礙評判原那么一、符合國家環(huán)境愛惜法律法規(guī)和環(huán)境功能計劃要求。二、嚴格執(zhí)行“三同時”原那么，即環(huán)境治理設(shè)施與項目的主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)利用。3、堅持污染物排放總量操縱和達標排放的要求。4、防治污染，愛惜和改善生態(tài)環(huán)境，力求環(huán)境效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一。三、建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀該工程周圍無工礦企業(yè)，污染源和污染物較少。區(qū)域內(nèi)空氣清新，建設(shè)環(huán)境條件較好。四、項目建設(shè)可能對環(huán)境的不良阻礙（一）大氣污染該項目建設(shè)進程中大氣污染主若是汽車尾氣和道路揚塵所致。運營期間，廚房油煙氣、停車場車輛排放的尾氣等是造成空氣污染的要緊因素。尾氣的要緊污染物為CO和CO2。當上述污染物在空氣中濃度達到必然程度后將阻礙該區(qū)居民的生活，本地的環(huán)境質(zhì)量下降。（二）噪聲污染（三）固體廢棄物固體廢棄物要緊由廚房垃圾、營業(yè)垃圾組成。要緊組成物質(zhì)為：廢紙、廢包裝、廢塑料、骨頭、菜葉、果皮等。垃圾在堆存中易腐臭變質(zhì)、孳生蚊蠅、污染大氣，破壞本地商居環(huán)境。（四）水污染污廢水主若是營業(yè)污水、餐飲廢水和生活污水（洗浴污水和糞便污水）。餐飲廢水要緊污染因子為BOD5、COD、有機氮、有機磷等。生活污水要緊污染因子為懸浮物、有機物（COD、BOD5）、氮、磷等；污水日排放量較大。由于排放的污水性質(zhì)較單一，只要采取相應的常規(guī)治理方法即可。五、環(huán)境愛惜方法（一）大氣處置該工程在建設(shè)施工時，對注意按時對道路灑水，減少二次揚塵，轉(zhuǎn)運車輛盡可能利用污染小的燃料油（如天然氣），減少尾氣污染。運營期間，餐飲企業(yè)必需安裝油煙治理設(shè)備，并保證治理設(shè)備正常運轉(zhuǎn)；達到清潔空氣的目的。停車場應安裝通風排氣裝置，降低場內(nèi)CO和CO2在空氣中的濃度。餐飲及廚房的油煙通過煙道排出屋頂。（二）噪聲處置充分利用地形和建筑物的屏蔽作用，合理進行平面布置及綠化設(shè)施。商場應臨道路布置，降低噪聲對住宅區(qū)的干擾，且商場天棚和墻面應作吸聲減噪處置?？諝鈩恿π栽肼曉O(shè)備可加裝消聲器和隔振裝置，同時可考慮以低噪聲設(shè)備代替高噪聲設(shè)備，以減小噪聲污染。（三）固體廢棄物處置各商業(yè)、寫字樓、娛樂區(qū)以垃圾袋搜集，設(shè)專人負責集運，送到地面垃圾搜集間。固體垃圾采納分類法將經(jīng)預處置后的廢紙、廢塑料、廢金屬回收利用，對無回收價值的廢物送至城市垃圾處置場填埋或燃燒處置。（四）污廢水處置糞便污水采納厭氧、好氧生物濾池法，設(shè)格柵。沉淀池、生物濾池處置系統(tǒng)或地埋式深埋處置法處置，出水通過臭氧或氯消毒后達標排放。餐飲廢水可采納小型隔油池予以處置，池內(nèi)設(shè)計水流速度：0.1m/s洗浴污水：通過中水處置系統(tǒng)處置后，用來沖茅廁、沖洗車輛和作綠化用水。建筑物周圍設(shè)散水及排水溝將雨水搜集、排放。（五）水土維持該項目平面布置時應盡可能與原有地形、地貌相結(jié)合，減少開挖面與開挖量，注意填挖平穩(wěn)。綜合采納生物防護和工程防護方法。同時，綠化設(shè)計既要弄好一般綠化，又要注意適當美化。作好建筑與自然景色的結(jié)合，使之與周圍的環(huán)境和諧、統(tǒng)一。第十三章勞動平安衛(wèi)生與消防一、勞動平安衛(wèi)生本項目要緊平安因素是火災，由于本工程為商住樓，人員集中，一旦發(fā)生火災將造成重大人員傷亡和財產(chǎn)損失。一、成立健全平安制度，設(shè)專人專職負責平安工作，及時發(fā)覺并排除火災隱患。二、飲用水應達到現(xiàn)行《生活用水衛(wèi)生標準》的有關(guān)要求。3、商場、地下停車場應增強通風換氣，采納機械通風和自然通風相結(jié)合的方式，排除室內(nèi)空間的異味。4、完善平安設(shè)施和消防設(shè)施。平安出口必需設(shè)置明顯標志和事故照明設(shè)施。二、消防（一）設(shè)計依據(jù)執(zhí)行《國家消防法》和《高層民用建筑設(shè)計防火標準》等有關(guān)標準、標準要求。（二）消防方法依據(jù)“預防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針制定如下消防方法。一、建(構(gòu))筑物的耐火品級、消防間距執(zhí)行《高層民用建筑設(shè)計防火標準》的有關(guān)規(guī)定。該工程耐火品級為一級，與周圍民用建筑的防火間距不低于13米二、建(構(gòu))筑物的防火設(shè)計和疏散設(shè)計應符合國家現(xiàn)行的《高層民用建筑設(shè)計防火標準》的有關(guān)要求。3、消防用電設(shè)備應采納單獨的供電回路，且當發(fā)生火災切斷生產(chǎn)、生活用電時，能夠保證消防用電，其配電設(shè)備應有明顯標志。消防用電設(shè)備的配電線路應穿管暗敷在非燃燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)。4、商場的天棚和飾面裝修應采納非燃燒材料和難燃燒材料。配電房應配置氣體滅火裝置。五、沿街門面和各層均設(shè)手提式AB干粉滅火器。六、地下停車場布置消防通道，并配備相應的消防滅火器材。7、本項目應設(shè)消防操縱及火災自動報警系統(tǒng)，商場設(shè)置離子感煙探測器及手動報警按紐。綜合樓應進行防火分區(qū)和防煙分區(qū)，并在公共走道出入口等部位設(shè)防火墻和防火門。區(qū)內(nèi)道路與消防車道共用，使消防車輛能就近抵達滅火點。八、消防給水：該項目消防給水由市政給水管網(wǎng)供給，消防給水系統(tǒng)引入管徑至少為DN200。室外消防系統(tǒng)設(shè)室外地上式消火栓及水泵接合器，其給水管網(wǎng)呈環(huán)狀，消火栓用水量70L/S。自動噴水滅火系統(tǒng)用水量30L/S。室內(nèi)消防給水系統(tǒng)設(shè)室內(nèi)消火栓和自動噴水滅火系統(tǒng)。自動噴水滅火系統(tǒng)由消防水池供給，并上接水箱給水，其消防水池容量為小結(jié)：所建項目的地質(zhì)條件良好，從地質(zhì)勘探資料上反映，無游離斷層，要緊為要緊為泥巖、砂巖，地質(zhì)穩(wěn)固，地質(zhì)穩(wěn)固。項目建筑物的主體結(jié)構(gòu)全為鋼混剪力墻。項目由重慶海石建筑設(shè)計院設(shè)計，該設(shè)計院市設(shè)計院有豐碩的設(shè)計體會，同時也是比較保守的設(shè)計院，取值的保險系數(shù)較大，故結(jié)構(gòu)上的安滿是能取得保證。項目建成后，各棟數(shù)宇和車庫都有門禁系統(tǒng)，項目的財產(chǎn)平安也是有必然的保證。項目內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備由專業(yè)的消防公司進行安裝，其布局按市消防局對設(shè)計院設(shè)計圖紙的批復，消防的平安也是能取得保證的。項目內(nèi)有設(shè)地下消防水池兩座，屋頂消防水箱一座；有高、中、低區(qū)消火栓泵系統(tǒng)；高、中、低區(qū)噴淋泵系統(tǒng)；室外消火栓系統(tǒng)；