駱駝機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目可研性分析研究報(bào)告

富邦（駱駝）機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告富邦（駱駝）機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告富邦（駱駝）機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況地塊名稱用地面積建筑面積容積率建筑密度綠地率住宅建筑面積商業(yè)建筑面積居住總戶數(shù)地下停車庫(kù)面積一地塊一期用地m2m2%%m28戶m2本地塊位于寧波（駱駝）機(jī)電園區(qū)規(guī)劃的中心居住區(qū)內(nèi)，北臨駱駝新城主干道，南面臨近鎮(zhèn)興路，原為棉毯廠。目前地塊上為舊廠房及一些居民住宅，尚未拆遷。地塊周邊為居民住宅和農(nóng)田，道路尚在規(guī)劃中，除一些原有的鄰家雜貨店外，無(wú)商業(yè)配套。中心居住區(qū)周邊分布機(jī)電園區(qū)工業(yè)企業(yè)，也無(wú)各類生活配套。―潤(rùn)摩釤瘞.櫪廡賴二、寧波（駱駝）機(jī)電園區(qū)概況及規(guī)劃1、寧波（駱駝）機(jī)電園區(qū)簡(jiǎn)況寧波（駱駝）機(jī)電園區(qū)位于寧波市中心城區(qū)西北，東臨32國(guó)9道,隔32國(guó)9道與寧波市三江片鎮(zhèn)海新城區(qū)相望；南臨建設(shè)中的北外環(huán)路,寧波市大慶路北延貫穿整個(gè)園區(qū)；西側(cè)為規(guī)劃中的西外環(huán)路；北靠繞城高速公路,直接與建設(shè)中的杭州灣大通道相連。園區(qū)距市中心公里、鎮(zhèn)海港公里、北侖港公里，寧波櫟社機(jī)場(chǎng)公里。寧波（駱駝）機(jī)電園區(qū)與寧波（江北）機(jī)電工業(yè)園區(qū)共同組成了寧波機(jī)電工業(yè)園區(qū)，它是寧波市區(qū)十大重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一，規(guī)劃面積17.平7方7公里。自2公公年34月寧波市政府通過(guò)《寧波市機(jī)電工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》后，寧波市（江北）機(jī)電工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)正式提上日程。寧波（駱駝）機(jī)電園區(qū)規(guī)劃面積1公平.方5公里，已完成開(kāi)發(fā)面積3.平5方公里，水、電、路、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施已全面完成。殘騖樓.錈一溆一。隨著這幾年的招商引資力度加大，駱駝機(jī)電園區(qū)近幾年的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2公年公2全區(qū)的固定資產(chǎn)投入為1.9億，72公公年為35.億5，2公公年4則為9.億3元。2公年公2全區(qū)企業(yè)的總數(shù)量為7家公，其中總資產(chǎn)在5公萬(wàn)公以上的有29家；2公年為74家；上升為去年的1公家公，其中15家公已投入生產(chǎn)。2公公年2全區(qū)平均人口為611人2，2公公年3則為6公公人1，2公公年4上升為人。 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)工資總額為億元，人均收入達(dá)到萬(wàn)元。項(xiàng)目年份工業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總銷售額同比增長(zhǎng)利稅總額同比增長(zhǎng)年億元億元億元億元2003年12.19億元65%2.4億元50%11.88億元70.22%1.16億元112%2004年23.35億元78%4.238億元47%22億元65%1.79億元36.47%2、規(guī)劃發(fā)展寧波（駱駝）機(jī)電工業(yè)園區(qū)作為寧波市特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近幾年發(fā)展迅速，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。目前，原中心片區(qū)所確定的用地布局已不能適應(yīng)園區(qū)建設(shè)發(fā)展的要求，于是在20年0做3的《寧波市機(jī)電工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的基礎(chǔ)上，對(duì)中心區(qū)的用地性質(zhì)做適當(dāng)調(diào)整。弓例攝爾霽斃撰磚鹵廡。規(guī)劃調(diào)整范圍：中心區(qū)用地范圍：東起國(guó)道，西至田胡路，南起聚源路，北至英雄河和匯水河，總用地面積約公頃。^蕎摶篋飆舞懟類蔣薔。.用地布局調(diào)整：整體以規(guī)劃新區(qū)主干道為發(fā)展軸呈帶狀布置，結(jié)合工業(yè)區(qū)的方格陸網(wǎng)，緊湊合理劃分居住和商業(yè)地塊。廈礴懇蹣駢畤翥繼慎騷。綜合地塊西臨鎮(zhèn)興路（通園路），東至32國(guó)9道，北至駱駝新區(qū)主干道，南至規(guī)劃道路，總用地約14.公頃6，該地塊規(guī)劃以工業(yè)區(qū)配套的辦公和商業(yè)服務(wù)設(shè)施為主，兼設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生公共停車場(chǎng)等設(shè)施。煢楨廣鰳?選塊網(wǎng).淚居住用地以田胡村為基礎(chǔ)，形成居住社區(qū)——組團(tuán)二級(jí)結(jié)構(gòu)，五個(gè)組團(tuán)規(guī)模均約5－6公頃。住宅類型主要為多層，沿新區(qū)主干道和鎮(zhèn)興路布局少量高層。合計(jì)用地28公.5頃，占規(guī)劃調(diào)整范圍的47.％4，2可容納人口約一萬(wàn)人（按每戶3.人2計(jì)算，約在人）1機(jī)電園區(qū)中心區(qū)居住用地規(guī)劃計(jì)劃在一年完成出讓，首批第一塊出讓的土地將是地塊，用地面積平方米，規(guī)劃總建平方米，共規(guī)劃戶；首期地塊一期推出居住用地共 平方米，規(guī)劃總建平方米，共戶，其中由于田胡村莊建設(shè)用地建筑密集，近期改造難度大，因此結(jié)合周邊空地和一些工業(yè)用地（如棉毯廠），也即本項(xiàng)目地塊作地塊中近期出讓的首塊土地。鵝婭盡相鵪慘麻蘢一

計(jì)劃內(nèi)的出讓土地的情況：土地名稱用地面積建筑面積容積率建筑密度綠地率住宅建筑面積商業(yè)建筑面積戶數(shù)A地塊66700965371.4521.4135.86912814056816一地塊一—期用地一地塊一—期用地一二期用地B—4地塊58200826681.4223.7632.86757704018690一—期用地一期土地合計(jì)136600191292 B—3一期用地1990078000.3911.0632.19規(guī)劃為學(xué)校三、駱駝房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、市場(chǎng)簡(jiǎn)述近幾年駱駝街道陸續(xù)有商品房推出，主要分布在32國(guó)9道沿線兩側(cè)及32國(guó)9道以東的居住密集區(qū)，包括東盛花園、東邑家園、華豐花園及駱興家園（部分安置房）等，還有目前尚在銷售的總建14萬(wàn).平9方米的華豐星城。除了東盛花園、東邑家園等以前推出的樓盤(pán)規(guī)模偏小，近兩年相繼推出的華豐花園、駱興家園及華豐星城的規(guī)模都較大，其中拆遷安置房規(guī)模占相當(dāng)比例。新樓盤(pán)價(jià)格從20年0華3豐花園240元0/平方米，到駱興家園安置房部分價(jià)格280元0/平方米，再到現(xiàn)在華豐星城約40元/平方米，房?jī)r(jià)攀升迅速。但經(jīng)過(guò)去年到今年的一系列宏觀調(diào)控之后，房產(chǎn)市場(chǎng)有所變化。目前駱駝街道的商品房銷售情況較差，銷售速度緩慢；二手房成交量也有所下降，新小區(qū)二手房推出量較多，所標(biāo)價(jià)格主要集中在300——040元00/平方米之間。新交付小區(qū)的入住率不盡如人意，20年0年5初交付的華豐花園，目前已入住戶10余0戶，還有10余0戶尚未領(lǐng)取鑰匙。此外，由杭州綠城開(kāi)發(fā)總用地面積 畝、總建筑面積約 萬(wàn)7方米的桂花園也已在駱駝街道開(kāi)始打樁，其中地上建筑面積約 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建造幢多層住宅和幢小高層住宅，總戶數(shù)戶左右，預(yù)計(jì)明年月左右首期推出多層住宅，設(shè)計(jì)主力面積在一一平方米。據(jù)此，駱駝街道的商品房市場(chǎng)將會(huì)逐漸出現(xiàn)梯度消費(fèi)，以滿足不同需求的客戶層。籍叢媽2、個(gè)案樓盤(pán)資料A華豐花園開(kāi)發(fā)商：裕興房產(chǎn)占地面積：714平5方幢米建筑面積：895平1方8米（其中商業(yè)329平幢.方米4，車庫(kù)1553平1方.米6）容積率：1.253建筑密度：綠地率：綠化率：樓間距：1：1.2（518米.5）建筑形態(tài)：總戶數(shù)：82戶3面積配比：面積（平方米）以上合計(jì)套數(shù)（套）比例（）價(jià)格：24元0/0平方米（住宅）600—0700元0/平方米（商鋪）400元0/平方米（汽車庫(kù)）銷售率：100%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20年083月交付時(shí)間：2005年初B華豐星城地理位置：東至規(guī)劃三立路延伸段，西至駱駝村中大河，南至規(guī)劃南四路，北靠南三路開(kāi)發(fā)商：鎮(zhèn)?；畏康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、寧波寶云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企劃推廣：華邦顧問(wèn)占地面積：1萬(wàn)18、其他建筑面積： 萬(wàn)n）2（多層建筑面積 itf、聯(lián)排建筑面積 15、商業(yè) itf、8、其他m?）頸頌圣金玄?蕨齦訝驊糴。容積率：1.35產(chǎn)品分析：多層4幢0、疊加別墅9幢總戶數(shù)：117戶（6多層109套、0聯(lián)排86套）面積范圍： m（多層）主力面積： m主力戶型：三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)價(jià)格范圍： 元m2—元itf（部分四層加閣樓價(jià)格在均價(jià)： 元m2商業(yè)規(guī)模：m2總戶數(shù)：間左右主力面積：一平方米挑圖：米價(jià)格：一般在——元平方米車棚價(jià)格： 元平方米配套設(shè)施：會(huì)所內(nèi)部未定銷售率：左右付款方式：一次性折；按揭％。閣樓不計(jì)面積開(kāi)盤(pán)日期： 年月日交付日期： 年月富邦（駱駝）機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告富邦（駱駝）機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告元nf左右）富邦（駱駝）機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告富邦（駱駝）機(jī)電園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告3、小結(jié)：由 年開(kāi)始，駱駝商品房推出規(guī)模相繼增大，加之宏觀調(diào)控，市場(chǎng)趨向飽和，整體上漲乏力，甚或個(gè)別二手房?jī)r(jià)格稍有回落；滲彭嗆儼勻諤鱉調(diào)硯敏令市場(chǎng)在售樓盤(pán)以、層多層產(chǎn)品為主，將要推出的樓盤(pán)規(guī)劃一定量的小高層產(chǎn)品；令小區(qū)整體規(guī)劃簡(jiǎn)單，建筑風(fēng)格單一；令目前在售樓盤(pán)主力面積主要集中在一平方米；令小區(qū)會(huì)所配套一般以物業(yè)管理用房及簡(jiǎn)單的活動(dòng)室為主；令二手房市場(chǎng)比較清淡，成交率較低；二手房新交付樓盤(pán)市場(chǎng)推出量較多，價(jià)格集中在 一年 元平方米，面積多集中在一一（不包括頂+閣）；1朱臥瀉一圣騁貺項(xiàng)廉。令不論是二手房市場(chǎng)還是在售樓盤(pán)，小面積公寓產(chǎn)品與別墅產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模都較少；四、項(xiàng)目可行性分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析A優(yōu)勢(shì)分析：＞機(jī)電園區(qū)成立以來(lái)發(fā)展迅速，各項(xiàng)指標(biāo)均成趨勢(shì)增長(zhǎng)；＞機(jī)電園區(qū)內(nèi)首次居住用地出讓，作為先期規(guī)劃出讓的土地之一，項(xiàng)目占有優(yōu)勢(shì)；＞項(xiàng)目近鄰規(guī)劃中的主城區(qū)干道，通向鎮(zhèn)海新城交通便捷；＞與居住區(qū)規(guī)劃中的小學(xué)、幼兒園距離較近；B劣勢(shì)分析：由于宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，目前駱駝街道在售商品房銷售速度緩慢，此外，明年還將有2平方米大盤(pán)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；一幺一鳳林備―輪爛薔.A機(jī)電園區(qū)內(nèi)部功能規(guī)劃相對(duì)薄弱，目前除了小學(xué)、幼兒園、社區(qū)管理中心等配套有具體方案外，其他配套落實(shí)尚須時(shí)間；嬲熟俁閫蕨蜀閶鄴鎵,IB。?機(jī)電園區(qū)中心居住用地計(jì)劃在一年的時(shí)間相繼推出，同時(shí)，地塊將會(huì)是第一塊推出的土地，這對(duì)個(gè)案的后續(xù)操作要求比較高；壇搏鄉(xiāng).懺蔞鍥鈴豁戾。＞作為中心居住區(qū)的地塊周邊分布企業(yè)廠房，尚無(wú)基本如銀行、醫(yī)院、菜場(chǎng)等生活配套設(shè)施，生活氛圍差；機(jī)電園區(qū)與駱駝街道中心居住區(qū)僅以 國(guó)道相隔，其配套設(shè)施優(yōu)于機(jī)電園區(qū)內(nèi)部。同時(shí)，該區(qū)域新交付樓盤(pán)加入二手房市場(chǎng)銷售，必將使得項(xiàng)目損失部分客戶；蠟燮修.輟倀鉉錨.贅。＞鎮(zhèn)海新城駱駝片區(qū)已開(kāi)工建設(shè)，其住宅項(xiàng)目也將會(huì)吸引本項(xiàng)目部分的潛在客戶；＞按照中心居住區(qū)規(guī)劃，該地塊將會(huì)被分割為南北兩地塊，破壞了土地整體性，不利于整體規(guī)劃；2、項(xiàng)目定位建議及價(jià)格分析A項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 平方米，容積率W ,北鄰新城主干道，根據(jù)地塊各項(xiàng)指標(biāo)的控制、項(xiàng)目的周邊情況及目前市場(chǎng)狀況，并考慮到地塊位于機(jī)電園區(qū)中心區(qū)，目前周邊配套缺乏，又離駱駝街道居住區(qū)及規(guī)劃的鎮(zhèn)海新城區(qū)距離較近，使得項(xiàng)目目標(biāo)客戶群及規(guī)模受限較大。因此，建議項(xiàng)目定位為：經(jīng)濟(jì)實(shí)用型住宅小區(qū)。整個(gè)住宅區(qū)以多層住宅為主，輔以小高層產(chǎn)品。根據(jù)居住中心區(qū)整體規(guī)劃要求，將小高層布置在沿新區(qū)主干道旁，參考地塊形狀、道路穿插因素布置多層住宅，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路兩旁可規(guī)劃底層挑高5.米2的商鋪，作為小區(qū)的配套商業(yè)。普通住宅規(guī)劃主力面積在8—0—9平0方米之間，控制總價(jià)，以機(jī)電園區(qū)企業(yè)為基礎(chǔ)發(fā)散客戶群，增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。^鯛―曇庸遙閆擷凄。B項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析駱駝機(jī)電圓區(qū)緊鄰駱駝街道，因此項(xiàng)目的威脅也來(lái)自駱駝街道的商品房及二手房。目前在售商品房華豐星城價(jià)格集中在378——046元0/0平方米，均價(jià)約40元0/0平方米；二手房市場(chǎng)，東盛花