房?jī)r(jià)問(wèn)題對(duì)經(jīng)濟(jì)地影響

房?jī)r(jià)問(wèn)題對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響中國(guó)各類(lèi)城市的房?jī)r(jià)的急劇走高有目共堵，百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)急劇上升，演繹了“蝸居”的場(chǎng)面。房?jī)r(jià)的虛高和依然攀升的態(tài)勢(shì)不僅帶來(lái)了一系列的社會(huì)性問(wèn)題，也對(duì)面臨改革重大關(guān)口的中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深刻的影響。高房?jī)r(jià)的原因：（一）需求的集中釋放。這是房?jī)r(jià)上漲的歷史原因。在過(guò)去的幾十年里我國(guó)長(zhǎng)期的福利分房制度大大的抑制了我國(guó)的房地產(chǎn)的需求和欲望。而當(dāng)我國(guó)在實(shí)行住房體制改革后，在房地產(chǎn)商品化、政府的有力推動(dòng)及中國(guó)幾千年來(lái)買(mǎi)房購(gòu)地的傳統(tǒng)觀念影響下，這種對(duì)房地產(chǎn)的需求在積蓄了幾十年后集中釋放出來(lái)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場(chǎng)價(jià)格是由供求關(guān)系的變化而不斷上下波動(dòng)的，①當(dāng)需求旺盛，供給短缺時(shí)就會(huì)形成價(jià)格的上漲。正是在我國(guó)的市場(chǎng)需求的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。（二）成本價(jià)格的上漲推動(dòng)價(jià)格上漲。影響房地產(chǎn)的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的價(jià)格。在我國(guó)實(shí)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，基于中國(guó)國(guó)情，即作為一個(gè)土地大國(guó)，必須保證充足的耕地面積，但另一方面，我國(guó)巨大的人口壓力，以及快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地與巨大的且不斷增長(zhǎng)的對(duì)土地的需求的矛盾使土地價(jià)格在矛盾的刺激下堅(jiān)挺的上揚(yáng)。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是各種要素市場(chǎng)中最特別的一種，它具有供給的有限性和天然的壟斷性。它的價(jià)格形成機(jī)制的基礎(chǔ)是地租理論，它的利潤(rùn)永遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)天然就具有高成本，高投入，高價(jià)格的特性。房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一種區(qū)域性市場(chǎng)，作為不可移植的物質(zhì)載體，不動(dòng)產(chǎn)天然的在區(qū)域范圍內(nèi)有著區(qū)域壟斷的特點(diǎn)，又作為房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來(lái)講，他的高投入，流通慢，收益回收慢的特性決定了只有很少部分的具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的集團(tuán)才有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)就天然的具有行業(yè)壟斷、區(qū)域壟斷的特性。由此在競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中，少數(shù)寡頭在擁有了對(duì)市場(chǎng)的控制力后通過(guò)努力擴(kuò)大房地產(chǎn)差異，弱化競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)先入企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了壟斷地位，又通過(guò)其的壟斷地位，使房?jī)r(jià)維持在較高水準(zhǔn)。（四）政府的影響。前面的幾點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的特點(diǎn)，是其內(nèi)部?jī)r(jià)格決定機(jī)制。而政府則是房地產(chǎn)價(jià)格決定機(jī)制的重要外部力量。他通過(guò)其本身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求調(diào)節(jié)來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。主要通過(guò)對(duì)土地的供應(yīng)調(diào)節(jié)，對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，政策的發(fā)布以及各種綜合調(diào)控手段以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)?？梢哉f(shuō)正是政府的放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)行積極的財(cái)政政策，刺激投資拉動(dòng)內(nèi)需的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大繁榮，同時(shí)也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的畸高。尤其一些地方政府為了本地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)人為的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的托市更是房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的重要原因。（五）金融市場(chǎng)的影響。我國(guó)房地產(chǎn)的真正繁榮就是在我國(guó)對(duì)金融領(lǐng)域的改革的基礎(chǔ)之上，在金融領(lǐng)域放開(kāi)對(duì)個(gè)人信用消費(fèi)貸款的限制后大大刺激了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望增強(qiáng)了消費(fèi)能力，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷放大的主要支撐力量，這種有效需求的增長(zhǎng)是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)的內(nèi)在動(dòng)力。同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資者幾乎不加限制的貸款支持使得市場(chǎng)供給能力也不斷增強(qiáng)。于是在有效需求與供給相互促進(jìn)下房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)也就不可避免。高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響：（六）部分暴發(fā)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)多套住房，使得供求相當(dāng)。世界公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中國(guó)的絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這個(gè)理論上的正常房?jī)r(jià)。曾有一個(gè)調(diào)查表明中國(guó)城市的實(shí)際房?jī)r(jià)超出正常房?jī)r(jià)的幅度。以北京、長(zhǎng)沙、西寧為例，北京實(shí)際房?jī)r(jià)超出正常房?jī)r(jià)3.59倍，長(zhǎng)沙為2.31倍，西寧為2.15倍。實(shí)際上，在中國(guó)無(wú)論是相對(duì)發(fā)達(dá)的城市還是相對(duì)欠發(fā)達(dá)的城市，絕大部分的情況都是如此。

高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重影響之一是造成了消費(fèi)需求的下降和私人投資的上升。一國(guó)經(jīng)濟(jì)的總需求是由消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買(mǎi)和凈出口四個(gè)方面組成。高房?jī)r(jià)使得居民將原本能夠用于消費(fèi)的大量資金來(lái)用于支付遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常房?jī)r(jià)的巨額房款，因此高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的極大的抑制作用是不言而喻的，同時(shí)，住房的購(gòu)買(mǎi)屬于投資需求，從而私人投資卻大大增加了。

另一方面，由于地價(jià)高是房?jī)r(jià)高的一個(gè)主要因素，實(shí)際上，在開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不斷下降的今天，購(gòu)房者資金的相當(dāng)大一部分最終進(jìn)入了地方政府的財(cái)政預(yù)算外收入，成為地方政府收入的一個(gè)極其重要的部分。因而，以高地價(jià)為基礎(chǔ)的高房?jī)r(jià)可以看作是政府變相的提高了稅賦的比例。正如過(guò)多的政府投資對(duì)私人投資會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)一樣，相應(yīng)的，高房?jī)r(jià)實(shí)際是造成了過(guò)高的政府稅收對(duì)私人消費(fèi)的另一種“擠出效應(yīng)”。而這種“擠出效應(yīng)”導(dǎo)致了消費(fèi)支出與政府購(gòu)買(mǎi)支出的比率的失調(diào)，同政府投資擠占私人投資的擠出效應(yīng)一樣非常有害。

解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的對(duì)策分析：要制定高房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決對(duì)策，首先，必須明確對(duì)策所針對(duì)的對(duì)象和所要達(dá)成的最終目標(biāo)。對(duì)策針對(duì)的對(duì)象主要是住宅性房地產(chǎn)，因?yàn)槟壳暗母叻績(jī)r(jià)主要是對(duì)住宅性房地產(chǎn)而言，其它諸如商業(yè)房地產(chǎn)等則不在考慮范圍內(nèi)。如前所述，高房?jī)r(jià)之所以“高”是相對(duì)于正常的房?jī)r(jià)而言的，正是因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)過(guò)分偏離正常房?jī)r(jià)，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了極為有害的影響，因此，對(duì)策的最終目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)回歸到正常房?jī)r(jià)，即人均年收入水平10倍左右的范圍。而這樣的回歸有兩種選擇途徑：一是讓房?jī)r(jià)跌落到目前人均年收入水平10倍左右，一是采取穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策即讓房?jī)r(jià)水平保持不增也不降的態(tài)勢(shì)，隨著時(shí)間的推移，人均收入水平將逐年上升，最終房?jī)r(jià)也將達(dá)到人均年收入10倍左右的正常價(jià)格區(qū)間。如果采取第一種途徑，那么房?jī)r(jià)的短期大幅跌落將對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，不利于經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。相對(duì)而言，第二種途徑較為平緩，是最合理的選擇。

制定對(duì)策還必須從引起問(wèn)題的原因著手進(jìn)行分析。上述提及了5個(gè)造成目前房?jī)r(jià)過(guò)高的主要原因，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，第一個(gè)原因?qū)儆诠┙o的因素，第二、三、四個(gè)原因?qū)儆谛枨蟮囊蛩?，其中第二個(gè)原因是自購(gòu)性的需求，第三、四個(gè)原因分別是國(guó)內(nèi)外的投資性需求，第五個(gè)原因則是買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的房?jī)r(jià)超出合理價(jià)格區(qū)間的市場(chǎng)失靈。

用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求曲線進(jìn)行分析，第一個(gè)原因帶來(lái)的土地價(jià)格的上升導(dǎo)致房產(chǎn)成本的上升，使得房產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線S左移到S’，而第二、三、四個(gè)原因帶來(lái)的需求的增加，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線D右移到D’，這樣兩支曲線的同時(shí)移動(dòng)就造成了房?jī)r(jià)的上升，而同時(shí)房產(chǎn)交易數(shù)量（即均衡時(shí)需求或供給的數(shù)量）并未縮水。從重要性的角度分析，第一、二個(gè)原因是房?jī)r(jià)上升的主要原因，而其它三個(gè)原因是次要原因。這是因?yàn)榈谌⑺膫€(gè)原因代表了投資性的需求，并且其中大部分是短期投機(jī)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情下跌這些資金會(huì)主動(dòng)的撤出，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情上漲這些資金會(huì)主動(dòng)的進(jìn)入，因此它們是一種跟隨性的需求，即隨著房市的行情而變化。

就像通貨膨脹有成本推動(dòng)型和需求拉動(dòng)型的一樣，目前房?jī)r(jià)的上升雖然有需求拉動(dòng)的因素，但是地價(jià)的不斷上升造成的房屋成本的上升是主要的。也就是說(shuō)目前的情況主要是成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲。如果純粹用解決需求的方法來(lái)解決成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)上漲，顯然不能起到良好的效果，而且會(huì)造成一個(gè)局面：總的交易量下降但是房?jī)r(jià)仍然攀升。這正是某些城市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。因此，對(duì)住宅用地的出讓制度的改革是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

原來(lái)的住宅用地出讓方式是以地方政府拍賣(mài)為主，拍賣(mài)時(shí)完全以?xún)r(jià)格為準(zhǔn)繩，而其他限制較少。住宅用地的拍賣(mài)出讓方式需要改革的地方有二點(diǎn)：其一，應(yīng)由中央政府代替地方政府成為出讓方，從而避免地方政府從自身利益角度助長(zhǎng)地價(jià)上漲，而為彌補(bǔ)地方政府的收入損失可以設(shè)計(jì)一套機(jī)制讓地方政府分享中央政府所收取的出讓金。其二，在拍賣(mài)住宅用地時(shí)，同時(shí)規(guī)定該塊用地日后允許的房?jī)r(jià)上限，即采取“限房?jī)r(jià)用地出讓”的方式。而該地塊對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)價(jià)格的確定可以采取同時(shí)參照該地塊周邊二手物業(yè)的價(jià)格和正在出售期房的價(jià)格的方法。若地塊需轉(zhuǎn)讓?zhuān)摰貕K原來(lái)的房?jī)r(jià)上限規(guī)定仍然有效。對(duì)在該地塊上開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)的售價(jià)進(jìn)行監(jiān)控，若開(kāi)發(fā)商擅自超出了用地出讓時(shí)規(guī)定的房?jī)r(jià)上限，依照一定的懲罰措施對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行懲罰。

這樣改革的好處顯而易見(jiàn)。首先，很好的控制了房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲。因?yàn)槌鲎屪≌玫貢r(shí)就直接限制了該用地今后的房?jī)r(jià)，并且此價(jià)格正和達(dá)成出讓協(xié)議時(shí)該地塊周邊的房?jī)r(jià)持平，這樣等于直接將未來(lái)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定在了目前房?jī)r(jià)的水平上。與此同時(shí)，因?yàn)槊總€(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)由所限定的房?jī)r(jià)倒推計(jì)算出能承受的地價(jià)成本，使盲目高價(jià)拿地變得不再可能，從而也間接控制了地價(jià)的上漲。其次，讓土地囤積再也不可能成為開(kāi)發(fā)商賺取暴利的手段。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地時(shí)原來(lái)的房?jī)r(jià)限制仍然有效，使得土地不可能在開(kāi)發(fā)商的囤積下升值。若采取以“限房?jī)r(jià)用地出讓”為核心的土地出讓方式，配合以通過(guò)稅收限制房產(chǎn)投資的政策和通過(guò)限制開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)限制開(kāi)發(fā)商囤積土地的政策等已經(jīng)實(shí)施的諸條政策，那么房?jī)r(jià)的穩(wěn)定將可以預(yù)見(jiàn)。

實(shí)際上，上面提及的土地出讓方式蘊(yùn)涵一些價(jià)格管制的意味。但是，在當(dāng)前情況下，單純的靠市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的手段并不能遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫和房