房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的思考

房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的思考第一頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日1、我國(guó)房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀2、影響房?jī)r(jià)的多種因素及分析3、大學(xué)生對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法4、社會(huì)人士對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法5、總結(jié)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的思考第二頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日1、我國(guó)房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀

增長(zhǎng)趨勢(shì)：井噴式高增長(zhǎng)房地產(chǎn)——各大城市的支柱產(chǎn)業(yè)

遠(yuǎn)景：房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)下降，并且將還會(huì)有上漲的趨勢(shì)，然而房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降。房地產(chǎn)沒(méi)有近憂(yōu)，仍有遠(yuǎn)慮。第三頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日影響房?jī)r(jià)的多種因素分析地價(jià)供求關(guān)系城市化政府的宏觀調(diào)控住房保障系統(tǒng)不健全第四頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日房?jī)r(jià)的構(gòu)成

房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括建安成本、土地成本、稅收、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及其它方面。其中占主要部分的是建安成本。圖為房?jī)r(jià)構(gòu)成

第五頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日第六頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

國(guó)土部稱(chēng)地價(jià)成本占房?jī)r(jià)23%，這一數(shù)據(jù)顯然與輿論的認(rèn)識(shí)差距甚遠(yuǎn)。據(jù)相關(guān)調(diào)查我們可知在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。究竟哪個(gè)更接近于事實(shí)，其實(shí)并不難判斷：倘若土地成本所占比例如此之小，地方政府沒(méi)有理由以各種借口拒絕公開(kāi)土地收入。土地出讓金收入一直都是地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。而這，也讓房地產(chǎn)行業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)，成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為地方政績(jī)見(jiàn)效最快、最明顯的一種“載體”之一。公開(kāi)土地成本，就意味著政府要失去大量的“賣(mài)地收入”；而要充實(shí)“賣(mài)地財(cái)政”，就必須要繼續(xù)讓高房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行。而很多開(kāi)發(fā)商寧可將商品房閑置，也不愿降價(jià)銷(xiāo)售，也基于此。

由此來(lái)看，地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系不是一般的“關(guān)系”，那可是“政績(jī)”和“工具”的關(guān)系，是公權(quán)力施展“無(wú)形之手”變相干預(yù)房產(chǎn)市場(chǎng)的重要法寶，想要讓之松手，怕不是那么容易。第七頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日影響房?jī)r(jià)的根本因素—供求關(guān)系雖然地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定的影響，但地價(jià)不是影響房?jī)r(jià)的決定因素，決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系。地價(jià)僅占成本的23.2%，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于國(guó)際水平?！獓?guó)家土地總督察鹿心社第八頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日商品住宅期房供不應(yīng)求，價(jià)格快速上升圖為2003-2009年商品住宅預(yù)售率及價(jià)格水平走勢(shì)圖

供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響第九頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響商品房供應(yīng)的增減及幅度大小對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響圖為2003-2009年北京商品住宅期房供應(yīng)量及價(jià)格水平走勢(shì)圖

第十頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響圖為2003-2009年北京居住用地供應(yīng)量及價(jià)格水平走勢(shì)圖

第十一頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日需求方面的影響圖為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大與房?jī)r(jià)高的循環(huán)關(guān)系供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響第十二頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響

我們的看法：經(jīng)濟(jì)學(xué)上有供求關(guān)系對(duì)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定的影響，而上述幾個(gè)圖也很能說(shuō)明供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重大的影響。首先，商品房供應(yīng)不足會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，土地供應(yīng)不足也會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。對(duì)商品房的需求量增加也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。而隨著房?jī)r(jià)的上漲，一些人看到了投機(jī)炒房的致富優(yōu)勢(shì)，于是又促使商品房的需求量增加，由于需求增大又會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求的現(xiàn)象出現(xiàn)，以此形成正反饋的過(guò)程來(lái)促進(jìn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。第十三頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日房?jī)r(jià)與城市化的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與城市化的互相促進(jìn)，并形成一定的同步發(fā)展規(guī)律（楊波）股價(jià)先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底回升，房?jī)r(jià)領(lǐng)先城市化而上漲

我們的看法：城市化推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，但房?jī)r(jià)上漲似乎又抑制了城市化的進(jìn)程。農(nóng)民進(jìn)城沒(méi)有安家之所，本地居民迫于房?jī)r(jià)壓力都有可能會(huì)朝郊區(qū)、鄉(xiāng)村發(fā)展，這就有可能導(dǎo)致逆城市化的出現(xiàn)。第十四頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日政府宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響抑制投機(jī)炒房

為了抑制投機(jī)炒房,各地政府對(duì)每戶(hù)居民的購(gòu)房數(shù)量有所規(guī)定,例如福州政府規(guī)定,福州戶(hù)口的居民最多可購(gòu)兩套住房,而外地戶(hù)口的居民只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。這對(duì)抵制房?jī)r(jià)上漲起到了一定的作用。第十五頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日政府宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響以稅收和信貸政策嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

福州市政府近期發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》，通過(guò)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策和嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

稅收方面：

一、福州市對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；二、嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作；三、加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理，重點(diǎn)對(duì)高定價(jià)、高漲幅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在竣工結(jié)算前實(shí)行土地增值稅單項(xiàng)預(yù)征率制度，從高預(yù)征土地增值稅；四、項(xiàng)目竣工結(jié)算后，地稅部門(mén)要進(jìn)行重點(diǎn)清算，發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題的進(jìn)行重點(diǎn)查處。

第十六頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日信貸方面：各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，住房公積金個(gè)人貸款首付比例不低于５０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。第十七頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日政府宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響建設(shè)保障性住房

除了限制居民的購(gòu)房數(shù)量，建設(shè)保障房也是政府的重要工作。在2010年計(jì)劃完成590萬(wàn)套保障房，已有380萬(wàn)套建成，解決了一定的住房問(wèn)題。在2011年，政府計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，相信這項(xiàng)措施能夠解決一部分人口的住房問(wèn)題，同時(shí)能夠在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲。第十八頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日住房保障制度不夠完善我國(guó)住房保障能力較弱

從我國(guó)住房制度改革的實(shí)踐看，在福利分房轉(zhuǎn)為福利購(gòu)房，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭住房解決以后，目前尚未建立一套規(guī)范的基本住房保障制度，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度在具體執(zhí)行中，既不夠規(guī)范，保障能力也存在較大差距。第十九頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日住房保障體制的不足由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房?jī)r(jià)格較高、上漲過(guò)快、可供出租的小戶(hù)型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買(mǎi)住房的問(wèn)題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也亟須改善。第二十頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日大學(xué)生對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法

針對(duì)房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，我們小組制作了一份調(diào)查問(wèn)卷，我們隨機(jī)調(diào)查了部分大學(xué)生，以下是調(diào)查結(jié)果。（雖然樣本太小，且有局限性，但還是代表一部分學(xué)生的觀點(diǎn)）第二十一頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日大學(xué)生對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法由調(diào)查表明：

城市學(xué)生家中擁有一套住房的居多，農(nóng)村學(xué)生家中幾乎無(wú)自己所有的房子。大多數(shù)學(xué)生認(rèn)為推動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲最重要的原因是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，通貨膨脹也是大家認(rèn)為比較重要的原因。此外，大部分大學(xué)生對(duì)于今后買(mǎi)房更愿意采取分期付款或向銀行貸款的方式，同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲刺激了大多數(shù)大學(xué)生的購(gòu)買(mǎi)欲望，小部分的同學(xué)認(rèn)為在今后可能會(huì)暫緩買(mǎi)房的計(jì)劃。第二十二頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日

注：寧德市金涵鄉(xiāng)社會(huì)保障房大學(xué)生對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法除了調(diào)查問(wèn)卷，我們還采訪了不同學(xué)校的大學(xué)生，他們對(duì)房?jī)r(jià)都有各自的看法。湖南大學(xué)某學(xué)生：漳州職業(yè)理工學(xué)校：第二十三頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日大學(xué)生對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法長(zhǎng)安大學(xué)某學(xué)生：第二十四頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日中國(guó)政法大學(xué)某學(xué)生：此外，廈門(mén)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)的兩位學(xué)生也表示他們不支持依靠房地產(chǎn)事業(yè)支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家應(yīng)該本著以人為本的原則，為老百姓服務(wù)，應(yīng)該出臺(tái)更有力的政策控制房?jī)r(jià)的上漲。第二十五頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日社會(huì)人士對(duì)房?jī)r(jià)上漲的看法福州市一普通市民：

人民幣都有個(gè)正常的升值，何況土地是不可再生資源，又是民生所必須，只是漲幅多少，怎么漲，何時(shí)漲而已，所以，我個(gè)人以為，目前的房?jī)r(jià)結(jié)論是：正常。房?jī)r(jià)上漲，是市場(chǎng)化的必然結(jié)果，為什么大家那么多抱怨，那是因?yàn)槌^(guò)了你我這些普通工薪族的購(gòu)買(mǎi)能力，讓你我有家的夢(mèng)想落空！記住，你我只是普通工薪族！什么事都要順其自然。第二十六頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日福州市一農(nóng)民工：

出來(lái)工作七八年了，也漸漸地贊了一些錢(qián)，可是房?jī)r(jià)還是一直漲，贊的那些錢(qián)只夠買(mǎi)得起衛(wèi)生間；工資也沒(méi)見(jiàn)得漲，現(xiàn)在物價(jià)又不較高，孩子也要念書(shū)，城里的學(xué)費(fèi)也比較貴，加上每個(gè)月的房租，現(xiàn)在也贊不了多少錢(qián)，只能期盼孩子他們能出息了。福州大學(xué)某老師：

房?jī)r(jià)高的根本原因是供求關(guān)系，房?jī)r(jià)問(wèn)題只是眾多問(wèn)題的一個(gè)表象，內(nèi)在的問(wèn)題在于上層建筑不再適應(yīng)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以解決房?jī)r(jià)問(wèn)題不能用政府干預(yù)的手段，而是通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求關(guān)系來(lái)解決。目前保障房就是提高供給的一種方式，我們要對(duì)此有信心，重慶模式就是我所贊賞的。第二十七頁(yè)，共三十頁(yè)，編輯于2023年，星期日房?jī)r(jià)上漲，我們何去