代建類項(xiàng)目激勵(lì)管理辦法

代建類項(xiàng)目激勵(lì)管理辦法一、定義代建類項(xiàng)目：指由項(xiàng)目所有人委托有相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目代建人對(duì)項(xiàng)目的可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等全過程進(jìn)行管理，并按照建設(shè)項(xiàng)目工期和設(shè)計(jì)要求完成建設(shè)任務(wù)，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后交付使用人的項(xiàng)目建設(shè)管理模式。代建人不是項(xiàng)目的投資者，不擁有項(xiàng)目的股權(quán)，不承擔(dān)項(xiàng)目的投資。包銷：指代建人的銷售團(tuán)隊(duì)代理項(xiàng)目物業(yè)銷售與項(xiàng)目所有人約定物業(yè)銷售均價(jià)，當(dāng)實(shí)際銷售均價(jià)高于約定銷售均價(jià)時(shí)，高出的部分由代建人與項(xiàng)目所有人進(jìn)行收益分成；實(shí)際均價(jià)低于約定銷售均價(jià)時(shí)，低于部分由代建人向項(xiàng)目所有人補(bǔ)足差額。并約定未售物業(yè)由代建人按約定均價(jià)購(gòu)買的銷售行為。包干成本：指項(xiàng)目代建方對(duì)項(xiàng)目所有人承諾的“六項(xiàng)成本”（含：前期成本、建安成本、市政成本、配套成本、物業(yè)成本、銷售成本）包干均價(jià)。代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)：指代建人因向項(xiàng)目所有人輸出品牌、管理等服務(wù)所收取的費(fèi)用。包銷均價(jià)：指代建人的銷售團(tuán)隊(duì)代理項(xiàng)目物業(yè)銷售與項(xiàng)目所有人約定的物業(yè)銷售均價(jià)。開發(fā)團(tuán)隊(duì)：指發(fā)現(xiàn)代建類項(xiàng)目并與項(xiàng)目所有人商定合作方式并簽訂合作協(xié)議的團(tuán)隊(duì)。運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)：指代建項(xiàng)目取得后運(yùn)營(yíng)代建項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)。營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)：指負(fù)責(zé)對(duì)代建項(xiàng)目物業(yè)銷售的團(tuán)隊(duì)。二、 原則代建類項(xiàng)目激勵(lì)的原則為：公正、公開、透明、分項(xiàng)激勵(lì)三、 代建類項(xiàng)目的盈利方式代建類項(xiàng)目與投資類項(xiàng)目最大的差異在于，代建方實(shí)際上為項(xiàng)目所有人與施工方間的第三人，輸出品牌、管理，幫助項(xiàng)目所有人銷售。但并不是項(xiàng)目的投資者，不擁有項(xiàng)目的股權(quán)，不承擔(dān)項(xiàng)目的投資及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，代建人從代建項(xiàng)目賺取的利潤(rùn)來源于：因輸出品牌及管理所收取的代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)；代建人與項(xiàng)目所有人在成本包干結(jié)算下，代建成本節(jié)約的部分;代建人的銷售團(tuán)隊(duì)代理項(xiàng)目物業(yè)銷售，與項(xiàng)目所有人約定物業(yè)銷售均價(jià)，實(shí)際售價(jià)高于約定售價(jià)，超額部分利益分成的收入。四、 代建類項(xiàng)目激勵(lì)的對(duì)象根據(jù)代建類項(xiàng)目產(chǎn)生盈利的方式，代建類項(xiàng)目應(yīng)激勵(lì)的對(duì)象為：成功尋找并取得代建類項(xiàng)目，為代建人產(chǎn)生代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)；在取得代建項(xiàng)目后，運(yùn)營(yíng)管理代建項(xiàng)目，為代建人產(chǎn)生代建包干成本節(jié)約收益的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；代理銷售項(xiàng)目物業(yè)，為代建人取得銷售部分超額利潤(rùn)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。五、代建項(xiàng)目的形式根據(jù)代建項(xiàng)目因項(xiàng)目所有人需求不同而向其收取的費(fèi)用不同，代建項(xiàng)目可分為如下幾種形式:項(xiàng)目所有人同意向代建人支付代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)、代建包干成本節(jié)約費(fèi)用、包銷均價(jià)超出部分收益；項(xiàng)目所有人同意向代建人支付代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)、代建包干成本節(jié)約費(fèi)用；項(xiàng)目所有人同意向代建人支付代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)、包銷均價(jià)超出部分收益；項(xiàng)目所有人只同意向代建人支付代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)。六、代建類項(xiàng)目的激勵(lì)方式根據(jù)代建類項(xiàng)目產(chǎn)生的相關(guān)收益及代建類項(xiàng)目的不同形式，代建類項(xiàng)目的激勵(lì)采取分項(xiàng)激勵(lì)的方式，即代建類項(xiàng)目哪部分為代建人產(chǎn)生了效益便對(duì)產(chǎn)生該部分收益的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行激勵(lì)。具體為：當(dāng)代建人與項(xiàng)目所有人就代建意向達(dá)成一致并簽訂相關(guān)合作協(xié)議后，根據(jù)該代建項(xiàng)目將產(chǎn)生的代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)總額的2%。對(duì)發(fā)現(xiàn)代建類項(xiàng)目并與項(xiàng)目所有人商定合作方式并簽訂合作協(xié)議的開發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)金激勵(lì)。當(dāng)項(xiàng)目竣工結(jié)算后，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際結(jié)算的成本與代建人與項(xiàng)目所有人約定包干成本節(jié)約部分總額除去相關(guān)稅費(fèi)后的1%。對(duì)代建項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)金激勵(lì)。根據(jù)項(xiàng)目所有人與代建人約定的包銷均價(jià)超出部分收益結(jié)算的情況，在項(xiàng)目所有人與代建人完成銷售部分結(jié)算后，根據(jù)結(jié)算金額的3%。對(duì)代建項(xiàng)目的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)金激勵(lì)。七、舉例假設(shè)某住宅代建項(xiàng)目總建筑面積200,000皿，項(xiàng)目所有方同意向代建方支付代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)、代建包干成本節(jié)約費(fèi)用、包銷均價(jià)超出部分收益。并約定代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)200元/皿；代建包干成本4,000元/皿；約定銷售均價(jià)7,800元/皿，超出約定售價(jià)部分的50%歸代建方所有。項(xiàng)目竣工結(jié)算后實(shí)際成本為3,700元/皿，實(shí)際銷售均價(jià)為8,000元/tfo在本例中代建方的收益分別為：代建服務(wù)及品牌管理費(fèi)=200元/tfX200,000皿=4,000萬元；成本盈余=300元/tfX200,000tf=6,000萬元；銷售部分利潤(rùn)分成二（8,000元/皿-7,800元/皿）乂200,