房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，在該地塊興建。。。。。。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考淄博市市場(chǎng)行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表表1-1葉項(xiàng)目總占尸地巧(及m窩2罷)臉582002撐.9套總建筑面執(zhí)積變(胞m伶2遲)卡120000幫0誘沿街商業(yè)建輸筑裹(票m化2次)桿住宅面太積羊(壇m扎2爬)豬配套設(shè)施面眨積蘭(斬m扶2斃)啦地下停車彼場(chǎng)琴(內(nèi)m容2橫)二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長(zhǎng)，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下列表：(一)土地費(fèi)用表2-2魯序號(hào)比項(xiàng)目干單價(jià)美（元龜/m衫2啟）羊備注框1沉土地使用權(quán)出攪讓金研225心0矮元凍/m退2市穗2搖征地費(fèi)港3笛拆遷安置補(bǔ)償文費(fèi)(二)前期工程費(fèi)估算表表3-3壓序號(hào)們項(xiàng)目聚金額（萬元）宜取費(fèi)標(biāo)仁準(zhǔn)揉(旁元享/m蜻2泄)宰1讓規(guī)劃、設(shè)計(jì)、鐮可研費(fèi)愧33.00財(cái)1.1箭規(guī)劃費(fèi)謀2.00據(jù)1.2閉設(shè)計(jì)費(fèi)煙26屢.00臘1.3嗽可研費(fèi)足5.00姨2隔水文、地質(zhì)勘異察費(fèi)醬3.50好2.1勿測(cè)繪費(fèi)靜1.50墾2.2?？碧劫M(fèi)議2.00溪3紅策劃費(fèi)敘合計(jì)（三）建安工程費(fèi)表4-4碑序號(hào)喚建安項(xiàng)目愚單方造價(jià)（癢元短/m室2鉆)父總造眾價(jià)勇(垮萬元）鋪1極沿街商業(yè)建筑皇土建合2煙民用建筑戒3正地下車庫綱4眾水電設(shè)備被5摸內(nèi)部裝修領(lǐng)6退合計(jì)溜（四）基礎(chǔ)設(shè)束施費(fèi)表4-5驚序號(hào)損項(xiàng)目勿單方造滴價(jià)灌(或元邊/m胖2鞭)遍總造阿價(jià)換(只萬微元柄)支基礎(chǔ)設(shè)嚷施銳(月含道路、綠化仗、堡配電房、化糞雪池、室外管失網(wǎng)喘)粒130樂（五）開發(fā)期頭稅費(fèi)估算表表4-6濾序號(hào)指項(xiàng)目蛾金門額割(日萬夏元幣)折估算說拉明敗(添元求/m輩2丑)肌1逮固定資產(chǎn)投資禮方向調(diào)節(jié)稅反5%奮2央配套費(fèi)龍80殿3報(bào)質(zhì)檢費(fèi)投3吉4蓬建筑管理費(fèi)搬1.2盛5情衛(wèi)評(píng)費(fèi)宰1.4歇6名環(huán)評(píng)費(fèi)堤1.2貢7糧墻改基金蹤12轉(zhuǎn)8尸綠化費(fèi)傾0.1跨9弄白蟻防治費(fèi)亮2.3饒10鉗土地使用費(fèi)轉(zhuǎn)4掏11咬再就業(yè)基金葵10搖12械教育專項(xiàng)基金茄10浪13是編標(biāo)費(fèi)浸2猴14覺招標(biāo)費(fèi)焦1委15糖規(guī)劃許可工本蔽費(fèi)伐0.5亦16紛土地證工本費(fèi)朽0.5呢17撈施工許可證柴0.5訊合計(jì)按（六）不可預(yù)寧見費(fèi)表4-7擁序號(hào)抄項(xiàng)目怠金蜂額省(妹萬粒元緒)狗說明俱1鄙土地費(fèi)玻2的建安工程費(fèi)龍3屢前期工程費(fèi)笛(疾一立)+膨(邪二味)+忽(奴三晨)+搶(取四為)*3%歷4巡基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)膚總計(jì)畝（七）管理銷缸售費(fèi)用表4-8呀序號(hào)柳項(xiàng)偵禾葵目敬金虧額芳(殊萬竭元唐)叼估算說啊明貴(促元防/m吸2谷)茅1私廣告蛙2尖售樓處酬3哪售樓許可償6潛監(jiān)理費(fèi)卡7棵物業(yè)管理基金疲8謎公用設(shè)施維修雄基金騙9齒管理費(fèi)口合計(jì)儀（八）投資與殘成本費(fèi)用估算恩匯總表表4-9侄項(xiàng)目商單方成吉本級(jí)(借元才/m輪2仔)蜜金弄額圾(林萬堂元臂)腦占總投資比日例般(思%)檢土地費(fèi)用橫前期費(fèi)用根建安費(fèi)用半基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)榨開發(fā)間稅費(fèi)峰不可預(yù)見費(fèi)浪管理銷售費(fèi)怎財(cái)務(wù)費(fèi)艷合計(jì)跳三、投資計(jì)劃缺與資金籌措：害本項(xiàng)目開發(fā)投萌資的資金來源鵝有三個(gè)渠道，鉛一是企業(yè)自有堪資金，二是銀鼠行貸款，三是款預(yù)售收入用于蠢投資的部分。脂本案開發(fā)商自叢有資們金猜***企*亂萬元作為啟動(dòng)乳資金，需貸夜款羞***蠟*糖萬元，總投鎮(zhèn)資溝***唇*櫻萬元，將項(xiàng)目雹投資進(jìn)程分為槽前期、中期和都后期，投資計(jì)狂劃與資金籌措懂詳見油表眼5-1鉗0觸。黨投資計(jì)劃與資灌金籌措表4-10豈序號(hào)瞎項(xiàng)目裝合師計(jì)歌(鮮萬郵元垮)沾前樸中晌后臨1權(quán)開發(fā)投資灰2幻資金籌措朱2.1仰自有資金帆2.2頓借貸資金騎2.3阻預(yù)售資金再投夸入職四、項(xiàng)目銷收蘆入的測(cè)算艘本項(xiàng)目素以些*爭(zhēng)*駕市同繭類繞*腔*鐵房可比案例，蚊參鏡照階*話*傾市房地產(chǎn)物業(yè)講平均價(jià)格水平發(fā)運(yùn)用市場(chǎng)比較當(dāng)分析法，并經(jīng)欲實(shí)地調(diào)查確定霉：沿街商業(yè)建安筑淘1-貢3肅層商鋪連賣，抓其楊中驚1-詠2沉層，建議售敲價(jià)伯***辦*棗元鵝/m肢2纖,泡三層建議售卡價(jià)怨***喂*同元垮/m溉2田,形（均餓價(jià)盞***皆*同元智/m餃2槽）。地下停車制場(chǎng)，建議售散價(jià)辯*獨(dú)萬會(huì)元器/姑車位。表4-11門項(xiàng)目肚面建積券(丟m掃2謎)燕建議單位平均資售價(jià)（場(chǎng)元轉(zhuǎn)/m混2壯)陡銷售收入（萬森元）未沿街商弄鋪法藥孕住宅素停車價(jià)場(chǎng)經(jīng)貸左個(gè)車位筒合計(jì)遵說明：以上銷根售收入都是在搶項(xiàng)目進(jìn)展順利箭，營銷也同時(shí)刮取得成功，房卡屋全部租售的那條件下取得。員但實(shí)際的銷售儀進(jìn)度，樓盤的碗銷售率及出租廈率存在不確定定因素。特別是直在目前市場(chǎng)條做件下的沿街商廚業(yè)辦公房的出疫售，地下車位桐的租售有一定萌的風(fēng)險(xiǎn)，難以忍達(dá)到預(yù)期目標(biāo)經(jīng)，所以在營銷爺時(shí)必須給予足地夠的重視。知五、項(xiàng)目投資敵收益分析：巴根據(jù)估算的開頂發(fā)成本費(fèi)用以撇及銷售收入，貓本案投資損益訓(xùn)及靜態(tài)投資分海析利潤率的分柱析計(jì)算如下：塘（一）銷售稅碰金及附加估算表4-12差序號(hào)槽類別謀計(jì)算依據(jù)標(biāo)金額（萬元）允1猛營業(yè)稅譜銷售總收隙入駕*5.68%掏2執(zhí)教育費(fèi)附加得營業(yè)稅將額欺*11%架3桿城建稅念4帳印花稅行銷售總收缸入碼*0.05%序5恩交易管理稅肥銷售總收混入略*0.5%梯合計(jì)倍（二）土地增別值稅計(jì)算表表4-13豐序號(hào)村項(xiàng)目亮計(jì)算依據(jù)拖金煌額逗(栗萬僻元拖)居1懷銷售收入沃2府扣除項(xiàng)目金額碎以遍下圾4壞項(xiàng)和范2.1腦開發(fā)費(fèi)用萄2.2廁開發(fā)成本繞2.3裕銷售稅及附加奶2.4充其他烘開發(fā)成占本儲(chǔ)*20%吳3頃增值額崇(從1)-(2)陶4少增值率透(沿3)/(2)弦5敗增值稅率江(延4)<50%貌6猾土地增值稅甩增值智額更X30%（三）損益表表4-14顏序號(hào)增項(xiàng)目狀計(jì)算救金皮額貨(族萬挎元幣)虜1歪銷售收入狐2淺總成本費(fèi)用邪3狠銷售稅金及附吐加察4流土地增值稅蹄5迫利潤總額疤(1斑)拾－旬(2侵)誠－勉(3鑄)帖－透(耽4)垃6瓦所得稅貢(也5)*33%睛7蜓稅后利潤監(jiān)(5懇)乘－賭(圓6)邀8排公積金扭(撤7)*10%叉9報(bào)可分配利潤低(7眾)辮－能(尸8)礙（四）堂全部投資的投港資利潤率＝劇利潤總澆額南/衫投資總額瘡鄉(xiāng)*100%=銹自有資金的投腎資利潤率＝私利潤總縱額毫/剪自有資金總額箏繞*100%=頃六、不確定因魚素分析：悔有重點(diǎn)地加強(qiáng)預(yù)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)防范和控制，嘗保證項(xiàng)目的決筆策成功是開發(fā)豪商所追求的目屋標(biāo)。島房地產(chǎn)項(xiàng)目夜不確定因素較遣多，本案主要雅從成本、收入昨、單價(jià)等幾個(gè)見方面，運(yùn)用平緩衡分析法和敏功感性分析法進(jìn)結(jié)行了不確定因休素的分析，詳質(zhì)見下表：艱（一）盈虧平暮衡分析表4-15駛序號(hào)度項(xiàng)目虎面積核成本啞收入天平衡點(diǎn)銷售面洗積瘦經(jīng)營安全剝率買(更%)濕1達(dá)沿街商業(yè)建筑昂2股住宅鍬3島地下停車場(chǎng)逮（二）安全性誘判別標(biāo)準(zhǔn)表4-16銅安全率杯>30%摸25~30%羅15~25%距10~15%澡<10%疾安全狀態(tài)域安全蒜較安全沙有危險(xiǎn)凈較危險(xiǎn)狀危險(xiǎn)繭說明：地下停歪車場(chǎng)由于存在厘人防工程的要照求，所以財(cái)務(wù)胖上看成本高于胃收入，但為近別鄰的慰***海節(jié)約了誕**貨元摘/畜㎡的人防配套鋒費(fèi)，并產(chǎn)生了淡一定的社會(huì)效徹益。認(rèn)（三）投資利衫潤率敏感性分趕析表表4-17休項(xiàng)目叔變?nèi)墙曳衩舾卸壬?10%俘-5%賴0汪5%招10%丙單價(jià)葵投資額勺投資利潤破率忍(瞎圖錘4-1)掃約伯篩痰躬喂稿痰梅惡叮傭耳愁單價(jià)變動(dòng)把提乞粒屆石夫降*塊*%佳鳥目標(biāo)利潤率迎左杰發(fā)廚緒景竹鎮(zhèn)喂袍侄倆禾投資變動(dòng)漂載鑼館獨(dú)蝴良購講燒趕崗蛇哀咐因素變化率旗釋頁哥底錢-10%昌-5環(huán)%財(cái)0肢5%威10%持說明：從敏感鉤性分析表中看籠出，當(dāng)銷售單怠價(jià)提案高則5則%瓦時(shí)，投資利潤霜率增述長(zhǎng)指*砌%悔，即云****X楚*%=*鬧*層萬元，當(dāng)投資蒸成本降核低舊5節(jié)%喬是，投資利潤宜率提歡高盒*日%刑，即蓮****X虹*%=*醒*踢萬元，可見銷顆售單價(jià)與投資脫額在本案中對(duì)驟投資效益的影席響還是較為明練顯的。在本項(xiàng)損目實(shí)施過程中鮮，控制成本和僻制定適宜的價(jià)冤格策略較為關(guān)第鍵。徑七、結(jié)論與建嫁議獵：尺1師、翁雪本項(xiàng)目咳是幫******川******鞏******演*****蟲*啊，按本項(xiàng)目的厲測(cè)算依據(jù)和方蒜法、靜態(tài)分析寄的投資利潤率辨回報(bào)還是十分創(chuàng)可觀的。特別訪是投資前景中辭、長(zhǎng)期看好，拆但必須注意近迅期