房地產(chǎn)-頭部房企月報（5月）：需求端動力不足房企投資仍謹(jǐn)慎聚焦

業(yè)研究業(yè)研究證券研究報告證券研究報告證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載求端動力不足，房企投資仍謹(jǐn)慎聚焦口招商蛇口、萬科定增持續(xù)推進(jìn)，綠地重啟拿地較為謹(jǐn)慎。1)招商蛇口增發(fā)收購南油集團24%股權(quán)事項獲深交所審核通過，萬科150億定增獲深交所受3)碧桂園進(jìn)行業(yè)務(wù)變陣，新設(shè)地產(chǎn)、科技建筑兩大產(chǎn)業(yè)集團。4)綠地董事長張玉良表示在保障現(xiàn)金流安全，且未來金融機構(gòu)能夠提供貸款的時候，才會重啟拿地?？谛枨蠖藙恿Σ蛔?，頭部房企銷售金額同比上升6%，增速明顯放緩，國央企與民企分化持續(xù)存在。1)本月16家頭部房企銷售面積同比-4%，銷售金額同比+6%，較上月收窄28pcts。主要原因是疫情積壓購房需求釋放后，5月需求端動力不足問題顯現(xiàn)，各地堅持因城施策，對于二線城市有一定效果，但對于扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)基本面仍較為乏力。2)5月整體市場熱度下降，國央企銷售情況仍顯著好于非國央企，二者銷售金額同比分別+25%、-22%。隨著前期積壓的需求釋放完成，低能級城市可能面臨量價齊跌風(fēng)險，疊加居民購房偏好國央企的心理，銷售增速分化或持續(xù)顯現(xiàn)?？陬^部房企投資策略趨同，謹(jǐn)慎聚焦高能級城市。1)5月16家頭部房企拿地金位。2)5月頭部房企拿地平均溢價率約7.5%，一二線城市占比91%，房企投資普遍聚焦高能級城市確定性地塊，主要原因是低能級城市流速較慢，拉長項目去化周期，拖累利潤實現(xiàn)。3)從投資金額來看，華潤拿地最為積極，拿地金額214億元，2023年1-5月累計投資強度達(dá)42%，民企拿地保持低位，碧桂園、金地、龍湖、新城1-5月累計投資強度分別僅為5%、12%、11%、11%。4)16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價78%，不斷置換高質(zhì)量土儲?？谛袠I(yè)融資修復(fù)緩慢，國央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模292億元，同比-41%，頭部房企發(fā)行信用債113億元。1)國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位，如招商蛇口5月發(fā)債利率2.20%，再創(chuàng)新低，相比2022年平均發(fā)債利率下降50bp；新城發(fā)行7.08億海外債，利率7.95%。2)2023年部分房企仍存在較大償債壓力，截止5月底碧桂園年內(nèi)到期債務(wù)156億元。在銷售端持續(xù)低迷的情況下，仍需融資端政策支持?？谡鹗幐窬?，左側(cè)布局。5月需求端動力不足問題出現(xiàn)，16家頭部房企銷售增速放緩，而國央企由于2022年逆勢擴儲，高質(zhì)量土儲支撐銷售，增速明顯高于民企；目前房企投資策略趨同，聚焦高能級城市，導(dǎo)致不同城市間土拍熱度分化，低能級城市仍面臨縮表下的價格下行壓力。預(yù)計2023年仍以震蕩行情為主，建議基于估值左側(cè)布局，賺取高勝率收益，推薦方向仍為“兩個中心，一個基本點”，1)以高能級城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2)以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3)以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤萬象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬科A等。口風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。究所證券分析師：單戈S60522110001行業(yè)基本數(shù)據(jù)相對指數(shù)表現(xiàn)%對表現(xiàn)9%0%22/0622/0822/1123/0123/0423/06房地產(chǎn)滬深300相關(guān)研究報告《房地產(chǎn)行業(yè)周報：六大行下調(diào)存款利率，新房《房地產(chǎn)行業(yè)周報：青島降低非限購區(qū)首付比，新房成交環(huán)比持平》3-06-06《房地產(chǎn)行業(yè)周報：上海持續(xù)探索租購并舉，新房市場持續(xù)低迷》23-05-30行業(yè)月報核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號2 (一)頭部房企銷售金額上漲6%，其中國央企增速為25% 7(二)銷售均價同比上漲，量價增速分化擴大 8 22%，但絕對規(guī)模仍偏低 10(二)16家房企拿地持續(xù)集中高能級城市 11 11 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號3 9 1 1 華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號4商貿(mào)零售農(nóng)林牧漁建筑裝飾建筑材料有色金屬石油石化煤炭食品飲料家用電器房地產(chǎn)龍湖集團碧桂園中國金茂綠城中國越秀地產(chǎn)中國海外發(fā)展華潤置地中南建設(shè)金地集團保利發(fā)展新城控股萬科A招商蛇口綠地控股商貿(mào)零售農(nóng)林牧漁建筑裝飾建筑材料有色金屬石油石化煤炭食品飲料家用電器房地產(chǎn)龍湖集團碧桂園中國金茂綠城中國越秀地產(chǎn)中國海外發(fā)展華潤置地中南建設(shè)金地集團保利發(fā)展新城控股萬科A招商蛇口綠地控股6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%事機軍設(shè)生服設(shè)制服金化護運5月漲跌幅A股港A股港股5%0%-5%-20%-25%-30%-35%5月漲跌幅股權(quán)獲深交所審核通過，華潤置地2023年租金收入目集團經(jīng)常性收入，包括酒店、寫字樓等項目的利潤貢獻(xiàn)達(dá)50%水平以上。3)萬科150億定增獲深交所受理；與昆山市政府將圍繞城市更新，在商業(yè)綜合體布局、歷史文化資源保護利用、TOD項目開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域展開全面合作。4)綠地董事長張玉良表示在保障現(xiàn)金流安全的大前提下，未來將在金融機構(gòu)能夠提供貸款的時候，才會重啟拿地；專注于打造輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)服務(wù)平臺綠地外服正式揭牌。5)碧桂園進(jìn)行業(yè)務(wù)變陣，新設(shè)地產(chǎn)、科技建筑兩大產(chǎn)業(yè)集團，其中，地產(chǎn)集團聚焦房地產(chǎn)開發(fā)及代管代建業(yè)務(wù)。23-05-30REITs務(wù)顧問、評估機構(gòu)、法律顧問、現(xiàn)金流預(yù)測及審計機構(gòu)等服務(wù)商邀標(biāo)公告，采取單一來源采購方式，公示時間為5月23-05-303/5/29招商蛇口增發(fā)收購南油集團事項獲深交所審核通過。擬通過發(fā)行股份購買深招商局投資發(fā)展有限公司持有的深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司2.89%股權(quán)，并3/5/293/5/26招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)與中核匯能有限公司在深圳蛇口簽署“綠色低碳園區(qū)”項目合作框架協(xié)議。雙方將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，以光伏、儲能、充電樁等方面的綠色低碳能源投資與服務(wù)助力園區(qū)綠色低碳發(fā)展，提高能源使用效率，實3/5/262023/5/10資者公開發(fā)行公司債券”項目狀態(tài)顯示為“已受理”。債券品種為小公募，證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號5公司有息債務(wù)、支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力、項目建設(shè)以及補充3/5/29北京房山區(qū)與華潤置地進(jìn)行座談，雙方就進(jìn)一步深化城市更新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)開發(fā)等務(wù)實合作進(jìn)行了深入交流，且就雙方全面戰(zhàn)略合作達(dá)成共識。華3/5/293/5/213/5/17深交所對公司報送的向特定對象發(fā)行股票的申請文件進(jìn)行了核對，認(rèn)為申請11億股(含本數(shù))。募集資金總額不超過150億元人民幣(含本數(shù))，募集資昆山市人民政府與蘇州萬科企業(yè)有限公司簽署城市更新戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。保護發(fā)展有限公司、昆山交通發(fā)展控股集團有限公司、昆山高新置業(yè)有限公保利3/5/31保利發(fā)展宣布，將直接或間接持有的保利和樂教育、藝術(shù)教育、保利小貸共23/5/9公司2023年度第一期住房租賃定向資產(chǎn)支持票據(jù)定向募集說明書》約定的3/5/4中國長城資產(chǎn)與保利發(fā)展控股簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，并承諾將在金融不良資產(chǎn)授資領(lǐng)域、房地產(chǎn)授資領(lǐng)域以及共同設(shè)立風(fēng)險化解基金等方面開展深度23/5/8BB維持在中國的行業(yè)領(lǐng)先地位并降低杠桿。標(biāo)普相信，中國海外發(fā)展嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢斀鹈?/5/31及司任何附屬公司的職務(wù)。另外，張增根獲董事會委任為公司主席兼執(zhí)行董3/5/16行人為中國金茂控股集團有限公司，承銷商/管理人為中信證券股份有限公3/5/8標(biāo)普確認(rèn)綠城中國的長期發(fā)行人評級為“BB”，并將展望從穩(wěn)定上調(diào)至正綠地2023/5/24款非常有限，在保障現(xiàn)金流安全的大前提下，未來將在金融機構(gòu)能夠貸款的時候，才會重啟拿地。綠地控股已經(jīng)度過了最困難的時期，但綠地2023/5/24證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號6地外灘中心正式揭牌，是專注于打造輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)服“管理+服務(wù)+運營”的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。在初期業(yè)務(wù)方面，綠聚焦助力企業(yè)資產(chǎn)保值增值、賦能外灘高質(zhì)量發(fā)展、為綠地3/5/31業(yè)務(wù)、創(chuàng)新投資事業(yè)部兩大板塊。其中，地產(chǎn)集團聚焦房地代建業(yè)務(wù)，將聚焦房地產(chǎn)開發(fā)及代管代建業(yè)務(wù)。在人事架構(gòu)任碧桂園控股集團總裁、科技建筑集團董事長；程光煜任碧桂集團“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略將強地產(chǎn)屬性的組織架構(gòu)迭代升3/5/23公司股東大會審議通過了重選程光煜為該公司執(zhí)行董事、重選伍碧君為公公司非執(zhí)行董事、重選黎明為公司獨立非執(zhí)行董23/5/4為降杠桿、留債展期兩大板塊進(jìn)行重債權(quán)人提供可轉(zhuǎn)換債券、強制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等多種選項；截止日期(即二零二三年五月四日香港時間金地3/5/8業(yè)績說明會上表示，公司持續(xù)堅持合理的戰(zhàn)略布局，布局以城市為主，進(jìn)駐的三四線城市也主要為長三角都市圈經(jīng)濟發(fā)達(dá)城前市場階段，授投資主要聚焦一線和較高能級的二線城市主流地3/5/16進(jìn)委一位核數(shù)師并盡快完成審計，乃符合本公司及其股東、公司的債權(quán)人3/5/24%。23/5/4發(fā)行股票事項，江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司發(fā)布對所問詢函的回復(fù)，公司近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈顏分別為能展期的風(fēng)險較小，實際償債風(fēng)險相對較小，因此公司具備保障持監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號72019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-2019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042019-012019-042019-0719-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-0721-102022-012022-042022-0722-102023-012023-04(一)頭部房企銷售金額上漲6%，其中國央企增速為25%轉(zhuǎn)負(fù)，銷售金額同比上漲6%，增速明顯放緩。5月16家頭題顯現(xiàn)，雖然各城市仍堅持因城施策，針對性放松限購、限貸，給予購房補貼等寬松政5000400030002000100001月2月3月4月5月6月2020年(萬方) 2022年(萬方)2022單月同比(右軸)30%20%10%0%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%7月8月9月10月11月12月2021年(萬方)2023年(萬方)2023單月同比(右軸)700060005000400030002000040%20%0%-20%-40%-60%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(億元)2021年(億元)2022年(億元)2023年(億元)2022單月同比(右軸)2023單月同比(右軸)差異及各城市熱度分化，國央企銷售情況仍顯著好于非國央企。隨著前期積壓的需求釋140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%國央企銷售面積增速非國央企銷售面積增速200%150%100%50%0%-50%國央企銷售金額增速非國央企銷售金額增速證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號89%41%329%41%32額同比增長9%，增速最快。銷售面積來看招商蛇口同樣表現(xiàn)亮眼，單月銷售面積同比樣本房企單月銷售面積(萬平)單月銷售面積同比累計銷售面積同比單月銷售金額(億元)單月銷售金額同比累計銷售金額同比碧桂園226%5%37%-25%萬科213%3297%0%創(chuàng)6%4%7839%54%保利2634087%24%5%29355%綠城460%華潤3%313554%76%招商蛇口55%6%26665%76%金地79%%-7%0%綠地76-9%-4%龍湖%9%2%旭輝48%6%7035%-27%金茂7487%59%43%新城0%0%7037%-30%3% 825%-24%越秀96%50%1%(二)銷售均價同比上漲，量價增速分化擴大2000015000100005000020%15%10%5%0%-5%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(元/平)2021年(元/平)2022年(元/平)2023年(元/平)2022單月同比(右軸)2023單月同比(右軸)140%120%100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%2019-012019-042019-07019-102020-012019-012019-042019-07019-102020-012020-042020-07020-102021-012021-042021-07021-102022-012022-042022-07022-102023-012023-0415%10%5%0%-5%銷售面積同比(左軸)銷售均價同比(右軸)監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號9%6%6樣本房企單月銷售均價(元/平)環(huán)比累計銷售均價(元/平)累積銷售均價2019年至今銷售均價走勢桂園4%-%%保利%2548422074%城27826 %2946619%90%2527229%招商蛇口23820%24720金地22%綠地%%龍湖 %%旭輝 -金茂1%11新城320%-越秀34%9620%資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號10(一)頭部房企土地投資強度維持22%，但絕對規(guī)模仍偏低5月頭部房企拿地金額同比上升85%，但投資偏謹(jǐn)慎，絕對規(guī)模相較2020年仍在低位。3500300025002000150010005000100%50%0%-50%-100%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(億元)2021年(億元)2022年(億元)2023年(億元)2022單月同比(右軸)2023單月同比(右軸)70%60%50%40%30%20%10%0%2018-012019-012020-012021-012022-012023-01土地投資強度5樣本房企當(dāng)月拿地建面(萬平)當(dāng)月拿地金額(億元)當(dāng)月土地投資累計拿地建面(萬平)累計拿地金額(億元)累計土地投資強度土地投資強度趨勢碧桂園萬科28%0000保利10海6%487%華潤42%3金地88%0000龍湖98%34%3金茂51%新城4%0000秀2%證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號11 0%0%1%1%1%11%8%30%%47%54%42%22%15%46%31%30%16%22%18%23%27%20%43%36%16%17%14%19%44%41%23%22%23%23%36%16%17% 0%0%1%1%1%11%8%30%%47%54%42%22%15%46%31%30%16%22%18%23%27%20%43%36%16%17%14%19%44%41%23%22%23%23%36%16%17%(二)16家房企拿地持續(xù)集中高能級城市100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1一線二線三線四線五線100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年2023年一線二線三線四線五線、100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年2023年(三)頭部房企拿地樓面價13952元/平，溢價率為7.5%頭部房企公開市場拿地平均樓面價13253元/平，環(huán)比下降36%，樓面價/銷售均價為78%，資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號12300002500020000150001000050000250%200%150%100%50%0%2018-012019-012020-012021-012022-012023-01拿地均價(元/平)樓面價/銷售均價(右軸)30%25%20%15%10%5%0%2018/1/12019/1/12020/1/12021/1/12022/1/12023/1/121462元/平米，與銷售均價售均價比值為473%；碧桂園、金地、龍湖獲取地塊的樓面價分別為5851元/平米、。樣本房企本月拿地樓面價(元/平)本月樓面價/銷售均價累計樓面價(元/平)累計樓面價/銷售均價樓面價/銷售均價趨勢碧桂園585173%937320%萬科619640%1809413%融創(chuàng)00%00%保利17721114%1763103%26693105%2815828%綠城1867067%1287044%華潤1519250%1638465%招商蛇口1622268%1752271%金地1367982%1360675%綠地00%5龍湖1267475%996958%旭輝11金茂21462111%1343576%新城36800473473%1034422%00%00%越秀692122%1592747%資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號135月行業(yè)境內(nèi)融資和境外融資均同比下降。5月全行業(yè)境內(nèi)信用債(含企業(yè)債、公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券、可轉(zhuǎn)債、可交債)發(fā)行量共292億元，同比下0000008006004002000120%80%40%0%-40%-80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(億元)2021年(億元)2022年(億元)2023年(億元)2022年單月同比(右軸)2023年單月同比(右軸)4002000008006004002000600%500%440020000080060040020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年(億元)2021年(億元)2022年(億元)2023年(億元)2022年單月同比(右軸)2023年單月同比(右軸)發(fā)債主體簡稱發(fā)行規(guī)模(億元)發(fā)行年限(年)融資2%融資2%置業(yè)5置業(yè)置業(yè)23.2%392.0%82p資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號14再創(chuàng)新低資規(guī)模(億元)融資規(guī)模(億元)發(fā)債利率---秀-----保利發(fā)展--639%-2%957%359%----金茂------.4%城785bp--3-金地--------15%--------額(億(億元)年(億元)比境內(nèi)債券(億元)海外債券(億元)內(nèi)-----------3%--8888--保利發(fā)展--金地3%--金茂-%----3-3--40---城647%7-6%--3%---資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號15-----秀-0%---資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號16國央企由于2022年逆勢擴儲，高質(zhì)量土儲支撐銷售，增速明顯高于民企；目前房企投資策略趨同，聚焦高能級城市，導(dǎo)致不同城市間土拍熱度分化，低能級城市仍面臨縮表能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司；2)以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢，該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3)以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余資咨詢業(yè)務(wù)資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號17組團隊介紹助理研究員：許常捷同濟大學(xué)建筑