商業(yè)房地產(chǎn)投資決策

第五章商業(yè)地產(chǎn)投資決策與開發(fā)策劃第一節(jié)基于知識創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)投資決策研究本節(jié)運(yùn)用開發(fā)的復(fù)雜巨系統(tǒng)方法論，把商業(yè)房地產(chǎn)投資涉及的有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)納入統(tǒng)一的決策框架，為企業(yè)提供輔助決策服務(wù)。商業(yè)房地產(chǎn)是資金密集、技術(shù)密集的產(chǎn)業(yè)，由于具有開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地塊一般都在商業(yè)圈內(nèi)，土地成本較高，商業(yè)房地產(chǎn)投資規(guī)模較大。因此，研究和采用商業(yè)房地產(chǎn)投資決策的新方法對控制成本、提升經(jīng)濟(jì)效益意義重大。由于房地產(chǎn)與零售、金融關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)能夠帶動(dòng)建筑施工、建材、機(jī)電、裝飾等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以如果使商業(yè)房地產(chǎn)投資決策最優(yōu)化，那么就非常有利于創(chuàng)造社會財(cái)富，解決大量社會就業(yè)問題；否則，不僅會造成重大經(jīng)濟(jì)損失，而且會對整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。例如，2002年以來，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏科學(xué)的策劃，非理性過熱發(fā)展，在很多不適合開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地塊上盲目開發(fā)，違背了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)常識和規(guī)律，造成銀行壞賬擾亂了經(jīng)濟(jì)秩序，不利于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國是發(fā)展中國家，人均收入與世界中等發(fā)達(dá)國家相比還很低，仍然屬于貧窮國家。因此，中國房地產(chǎn)投資決策更應(yīng)該追求決策的科學(xué)化與最優(yōu)化，珍惜來之不易的資金與人力資源，避免類似日本的“房地產(chǎn)泡沫”。一、國內(nèi)房地產(chǎn)投資決策研究現(xiàn)狀1.綜合集成體系由戴汝為院士、于景元、顧基發(fā)牽頭的支持宏觀經(jīng)濟(jì)決策的人機(jī)結(jié)合綜合集成體系研究課題已經(jīng)列為國家自然科學(xué)基金重大項(xiàng)目，研究周期自1999年1月至2002年12月，研究經(jīng)費(fèi)500萬元。該學(xué)術(shù)領(lǐng)導(dǎo)小組成員有：成思危、戴汝為、于景元、顧基發(fā)、王潼、烏家培、李善同、涂序彥等。圖5-1課題組負(fù)責(zé)人戴汝為院士、于景元研究員該項(xiàng)目共分四個(gè)子課題：（1）人機(jī)結(jié)合綜合集成體系雛形及其支撐環(huán)境的研制；（2）宏觀經(jīng)濟(jì)信息、模型體系及其功能研究；痕（肥3術(shù)）支持宏觀經(jīng)拘濟(jì)決策綜合集如成方法體系與煤系統(tǒng)學(xué)研究；遍（巨4動(dòng)）與宏觀經(jīng)濟(jì)謹(jǐn)決策有關(guān)的認(rèn)鉗知與知識發(fā)現(xiàn)妖技術(shù)（屢KDD慨）研究。自綜合集成法是腹處理開放的復(fù)舞雜巨系統(tǒng)的方雅法論，是解決箏復(fù)雜問題的有夢效途徑。經(jīng)濟(jì)啄系統(tǒng)是開放的榨復(fù)雜巨系統(tǒng)，坊宏觀經(jīng)濟(jì)決策彎是最復(fù)雜的問霜題之一。該項(xiàng)民目將在深入研首究綜合集成理其論及體系結(jié)構(gòu)敏的基礎(chǔ)上，完療成支持宏觀經(jīng)幕濟(jì)決策的人機(jī)持結(jié)合綜合集成免體系雛形的建扮設(shè)。這是該重壇大基金項(xiàng)目的妹實(shí)際落腳點(diǎn)，絞是綜合集成法星理論和實(shí)際的抗結(jié)合點(diǎn)，具有各理論和實(shí)際的拉雙重意義。棒2障.迷房地產(chǎn)投資射清華大學(xué)房地迅產(chǎn)研究所劉洪拔玉教授對房地狹產(chǎn)投資進(jìn)行研子究，與李寧衍訊共同拒在簡199膜4捧年慰第盈2鞋期的《建筑學(xué)贏報(bào)》上發(fā)表了辨《房地產(chǎn)開發(fā)席中的投資評估敗分析》的論文帝，主要論述了貧商業(yè)地產(chǎn)投資旦評估的分析方萍法。頁3發(fā).源住宅市場一體脅化降20祖02番年走5駝月軌,掛上海房地產(chǎn)企垂業(yè)家協(xié)會秘書燦長董純飛教授證在上?，F(xiàn)代住言宅發(fā)展合理化掛的研討會發(fā)言退中提出了住宅言市場一體化概廊念。他認(rèn)為，朋住宅市場是一肚個(gè)開放的復(fù)雜決巨系統(tǒng)，是按阿系統(tǒng)工程觀點(diǎn)優(yōu)將眾多相關(guān)產(chǎn)圈業(yè)、部門、企遠(yuǎn)業(yè)進(jìn)行整合，流由諸多階段環(huán)歇節(jié)、過程有序傅串連，構(gòu)建成恥的一個(gè)復(fù)雜巨疑系統(tǒng)。系統(tǒng)工塔程在設(shè)置目標(biāo)太、正確定位、增優(yōu)化組合，構(gòu)襪建成整體系統(tǒng)盞后，運(yùn)行時(shí)追嚼求的是系統(tǒng)的在一致性、有效觸性和持續(xù)性。膛而既與國際市導(dǎo)場接軌又適合意我國國民經(jīng)濟(jì)朝發(fā)展和廣大居深民需求，具有怎中國特色的住紡宅市場一體化掏運(yùn)行模式，其位運(yùn)行一體化的陵內(nèi)容有：開發(fā)費(fèi)一體化、管理練一體化、多位忠一體化的中介貍服務(wù)鏈。遺筆者認(rèn)為商業(yè)鹿地產(chǎn)開發(fā)比住塌宅開發(fā)還要復(fù)參雜，商業(yè)地產(chǎn)礙需要依靠商業(yè)讓經(jīng)營來提升價(jià)全值。因此，商極業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)禽與金融密切相航關(guān)的復(fù)雜巨系書統(tǒng)。苗二、商業(yè)房地晌產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營畏是典型的開放鉛的復(fù)雜巨系統(tǒng)絮199霧0冷年汁，聰7咱9派歲的錢學(xué)森發(fā)煙表了《一個(gè)科棵學(xué)新領(lǐng)記域文—暈—吐開放的復(fù)雜的紫巨系統(tǒng)及其方擇法論》的論文宴，總結(jié)了系統(tǒng)請學(xué)和信息技術(shù)侍的最新發(fā)展成宋果，提煉出開結(jié)放的復(fù)雜巨系橋統(tǒng)的新概念，筍并提出了從定杠性到定量綜合智集成法的方法艦論，實(shí)現(xiàn)了還曬原論、整體論括的辯證統(tǒng)一。梯圖討5趁-鵝2培虹錢學(xué)森提出開匙放的復(fù)雜巨系梳統(tǒng)學(xué)術(shù)思想菠復(fù)雜巨系統(tǒng)具儉有跨學(xué)科、跨深領(lǐng)域、跨層次存的鮮明特點(diǎn)。累對于開放的復(fù)疼雜巨系統(tǒng)，錢津?qū)W森挖在很199想0灑年巧10蟻月稀16武日系統(tǒng)學(xué)討論廣班上的發(fā)言中夏，指出了它的渡四個(gè)特征：羅（煉1音）系統(tǒng)本身與澇系統(tǒng)周圍的環(huán)箭境有物質(zhì)交換跌、能量交換和醋信息交換；韻（擺2接）系統(tǒng)所包含篩的子系統(tǒng)很多蒜，有成千上萬愈個(gè)，甚至上億博萬個(gè)；噴（長3凡）子系統(tǒng)的種駁類繁多，有幾甩十種、幾百種抖甚至幾千種；純（傲4臺）從整系統(tǒng)到江子系統(tǒng)的層次減很多，中間的振層次又不認(rèn)識繁，甚至連有幾戒個(gè)層次也不清蘋楚。這里所謂渴的層次是指已眠經(jīng)認(rèn)識得比較另清楚的子系統(tǒng)櫻到可以宏觀觀背測的整個(gè)系統(tǒng)肌之間和系統(tǒng)結(jié)醒構(gòu)的層次。檢錢老蠅給珠“凡開放若的葵”停賦予了新的內(nèi)瞇涵啄。鞏“盲開放竊的責(zé)”娃不僅意味著系浙統(tǒng)一般地與環(huán)沖境進(jìn)行物質(zhì)、悠能量、信息的運(yùn)交換辱,仇接受環(huán)境的輸醋入和擾動(dòng)，向峽環(huán)境提供輸出世，而且還具有關(guān)主動(dòng)適應(yīng)和進(jìn)鹿化的含義?；虡I(yè)房地產(chǎn)開哈發(fā)涉及商業(yè)經(jīng)弊營、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)暫、建筑規(guī)劃、吊建筑設(shè)計(jì)、室倡內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀鴿設(shè)計(jì)、建筑施凝工、房地產(chǎn)金中融等多個(gè)學(xué)科府；商業(yè)房地產(chǎn)哈經(jīng)營涉及城市藝規(guī)劃、商業(yè)政擠策、稅收政策配、居民消費(fèi)等袍多個(gè)領(lǐng)域。房已地產(chǎn)開發(fā)涉及序的多個(gè)層次中鞋的投資開發(fā)決撇策是最高層次杏，商業(yè)經(jīng)營與體物業(yè)管理是最真低層次。商業(yè)裹房開發(fā)與經(jīng)營謙是復(fù)雜的開放怒巨系統(tǒng)嫩，場70詠%慕的內(nèi)容要與外且界進(jìn)行信息交望換俗，電30溝%濱左右的內(nèi)容在驕企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作屯。雅信息時(shí)代地產(chǎn)獻(xiàn)經(jīng)營的法則是剛：具備準(zhǔn)確而閉又快速?zèng)Q策的刪競爭能問力卷冒，建立基于知聚識的動(dòng)態(tài)投資絹決策模型作為座正確決策的基蠅礎(chǔ)。學(xué)過去采用單一器技術(shù)手段建立浪的計(jì)算機(jī)輔助敬地產(chǎn)投資決策丙系統(tǒng)大都失敗防了，原因是：脊（歉1爪）商業(yè)房地產(chǎn)雨投資決策涉及也多門學(xué)科，是認(rèn)復(fù)雜的巨系統(tǒng)褲，采用單一的紐數(shù)學(xué)手段難以意準(zhǔn)確模擬地產(chǎn)己投資經(jīng)營?？龋ㄍ?銹）商業(yè)房地產(chǎn)貝投資決策與時(shí)杏間機(jī)會密切相桌關(guān)，失去時(shí)機(jī)板的決策導(dǎo)致模廉?dāng)M失真，例如某按照平均地價(jià)鍬并不一定能按塔照自己的期望量獲取合適地段食的土地。膝（撐3嫁）沒有考慮無憤形資產(chǎn)的投入賄產(chǎn)出，對于企射業(yè)無形資產(chǎn)與暗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目身經(jīng)營缺乏定量表分析。莫（葉4貨）商業(yè)地產(chǎn)決逗策涉及形象思群維，沒有有效佩模擬形象思維旨的方法。菜2歷0進(jìn)世竟紀(jì)廟8闖0耽年代末，錢學(xué)嚼森提煉出處理波開放的復(fù)雜巨券系統(tǒng)的方法論鈴是漏“居從定性到定量妄綜合集成方章法妖”雨，將創(chuàng)造性工漂作交給人腦去肢處理，以人為股主，將事務(wù)性趁與重復(fù)性工作神交給計(jì)算機(jī)處輕理，采用人機(jī)線結(jié)合方法處理捎房地產(chǎn)經(jīng)營系寬統(tǒng)模型。劑追爬這種方法的實(shí)冰質(zhì)是將專家體盾系、數(shù)據(jù)庫和超信息體系以及求計(jì)算機(jī)體系結(jié)憲合起來，構(gòu)成替一個(gè)高度智能創(chuàng)化的人機(jī)結(jié)合洪系統(tǒng)。這個(gè)方皂法的成功應(yīng)用掠，就在于發(fā)揮鉤了這個(gè)系統(tǒng)的路綜合優(yōu)勢、整屋體優(yōu)勢和智能滴優(yōu)勢。它把人因的思維、思維的的成果、人的耐經(jīng)驗(yàn)、知識、損智慧以及各種衛(wèi)情報(bào)資料和信禿息通通集成起跡來，從多方面蒸定性認(rèn)識上升叉到定量認(rèn)識，狐錢學(xué)森將此方臭法稱為大成智穿慧工程。干鼻藍(lán)結(jié)合系統(tǒng)學(xué)理驗(yàn)論與人工智能盼技術(shù)的發(fā)展嶄，梅199堂2揮年錢學(xué)森又提啞出針“杠綜合集成研討冒廳體騙系向”品的構(gòu)想，這是雁綜合集成方法咱運(yùn)用的實(shí)踐形酷式和組織形式瓣，具體應(yīng)用定越性與定量方法聲，采用專家經(jīng)搖驗(yàn)與數(shù)學(xué)模型掛等綜合方法解護(hù)決房地產(chǎn)投資游決策知識模型皂問題。睜吩洲鑒于商業(yè)地產(chǎn)騎的復(fù)雜性，需菠要用開放的巨曉系統(tǒng)解決商業(yè)菜地產(chǎn)問題，因淋此新摩爾注意椅整合全球商業(yè)超資源，首先是種整合亞洲商業(yè)司經(jīng)營資源、世攔界主要發(fā)達(dá)國田家百貨以及大嶄賣場資源、次舌主力店資源；胳其次是根據(jù)我綱國商業(yè)地產(chǎn)特倍點(diǎn)，集中引進(jìn)謀購物中心開發(fā)軌與運(yùn)營流程，掀積極開發(fā)購物亭中心開發(fā)與經(jīng)徐營決策專家系朋統(tǒng)。堂三、商業(yè)房地喂產(chǎn)投資決策相豪關(guān)因素分析膜商業(yè)房地產(chǎn)投荷資決策相關(guān)因扁素重大，我們幟從財(cái)務(wù)指標(biāo)分姥析入手。供1彼.志靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)煙（跑1券）投資回收期老投資回收期就狐是從商業(yè)房地竊產(chǎn)項(xiàng)目投建之占日起，用項(xiàng)目屢各年的凈收益舉將全部投資收扁回所需的年限脖。全商業(yè)物業(yè)開發(fā)精通過三種方法萌回收投資：租縮金收益、商業(yè)羽經(jīng)營收益和商套鋪銷售收入。爹（紗2披）投資收益率屠投資收益率就磁是房地產(chǎn)項(xiàng)目瞞在正常年份的形凈收益與投資糕總額的比值。希其表達(dá)式為生R=NB/K館年利潤總額＝閃年產(chǎn)品銷售收竹入－年產(chǎn)品銷協(xié)售稅金及附加犧－年總成本費(fèi)返用釣2.扣動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)紐動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)距不僅考慮了資柿金的時(shí)間價(jià)值榨，而且考慮了年商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)憶目在整個(gè)壽命熟期內(nèi)收入與支乎出的全部經(jīng)濟(jì)鞠數(shù)據(jù)。犧（信1戒）商業(yè)經(jīng)營利鵝潤預(yù)測治由商業(yè)專家根鴉據(jù)在該區(qū)域的耽經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，通棍過計(jì)算周邊人拿口收入、消費(fèi)攪能力和消費(fèi)偏趙好，預(yù)測商業(yè)奧經(jīng)營銷售額和頁利潤。通過商判業(yè)利潤的預(yù)測密，才能制定正蔑確的租金基準(zhǔn)晌。策略是根據(jù)怖不同業(yè)態(tài)方案犧分析不同租金陪結(jié)果。盲可以預(yù)先確定誰基本租金與浮驕動(dòng)租金，其中胸浮動(dòng)租金與主崖力商家銷售額喬掛鉤。通過租角金數(shù)據(jù)和周邊觀商鋪銷售情況裕，才能最終做啦出商鋪銷售定挨價(jià)方案，因此甲，商業(yè)經(jīng)營預(yù)禁測是商業(yè)物業(yè)鄉(xiāng)動(dòng)態(tài)評價(jià)的基兩礎(chǔ)。姻（償2三）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值烈（曲NP話V淘）裂北評凈現(xiàn)值是指按鐮設(shè)定的折現(xiàn)率杰，將項(xiàng)目壽命稈期內(nèi)每年發(fā)生駕的現(xiàn)金流量折論現(xiàn)到建設(shè)期初涉現(xiàn)值之和。凈后現(xiàn)值是對項(xiàng)目杜進(jìn)行動(dòng)態(tài)評價(jià)愧的最重要指標(biāo)磨之一，其表達(dá)忙式為：瞧式中病CI形為現(xiàn)金流入量區(qū)，僅CO豈為現(xiàn)金流出量逝，浪i仍c嬸為基準(zhǔn)折現(xiàn)率擇，撫n博為開發(fā)經(jīng)營期懂，切t詢是第幾期的意轉(zhuǎn)思。艙判別準(zhǔn)則：多召方案比較時(shí)，蠢凈現(xiàn)值越郊大犧,礎(chǔ)方案相對越優(yōu)役。對單一項(xiàng)目脊方案而言，若例凈現(xiàn)值廚NPV謙≥久0字,舉則項(xiàng)目應(yīng)予接壟受；若縣NPV稠＜濕0掉,夢則項(xiàng)目應(yīng)予拒輕絕。偽鉛弓如果幾個(gè)投資悟方案閉NPV精都大于零，但駕投資規(guī)模相差芽較大?？梢杂冒麅衄F(xiàn)值指數(shù)來材衡量。晌NPVI=N送PV虜/毫K坊p據(jù)其中，項(xiàng)目投沖資總額現(xiàn)值面K蹤p店計(jì)算公式為：姜基準(zhǔn)折現(xiàn)率是勒經(jīng)濟(jì)評價(jià)中一予個(gè)最重要的參蕉數(shù)，是投資者炎對資金時(shí)間價(jià)枯值的最低期望污值。它不僅取更決于資金來源岸的構(gòu)成，而且美還取決于項(xiàng)目戒未來風(fēng)險(xiǎn)的大貍小和通貨膨脹紹率的高繪低納(習(xí)見懇表醒5峽-婦1恭)駕。襪表民5豐-斗1躬絮基準(zhǔn)折現(xiàn)率影真響因素表咱序號板名稱封含義歇1遠(yuǎn)加權(quán)平均資本綁成本罷r月1悔（螺1欣）加權(quán)平均資滾本成本是項(xiàng)目雖從各種渠道所緒得到的資金所答平均付出的代穩(wěn)價(jià)。其大小取座決于資金來源儉的構(gòu)成及其各辱種籌資渠道的汪資本成本浸加權(quán)平均資本糕成本親r宣1滅=劑自有資金比例戚×特資金成本＋葬借款比例牛×赴資金成本＋債衣券比贏例正×梢資金成本六（拆2劑）賭投資的機(jī)會成較本是指投資者俘可籌集到的有暑限資金如果不瀉用于擬建項(xiàng)目捆，而用于其他穿最佳投資機(jī)會劣所能獲得的贏輩利訂結(jié)論：基準(zhǔn)折璃現(xiàn)率不能低于乎投資的機(jī)會成蛇本奏2適風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率艙r辰2體風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率就輪是對可能發(fā)生宗風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償終3及年通貨膨彎脹愈狡率蔬r童3棵基準(zhǔn)折現(xiàn)率州ic眨=(1+迅r感1壺)(1+銷r典2板)(1+燕r伏3撒)對－鎮(zhèn)1相添驅(qū)從基準(zhǔn)折現(xiàn)率涂的上述含義可異知，所謂妹NPV臘就是項(xiàng)目資金辣的贏利超出最浴低期望贏利的異超額凈收益。測（多3標(biāo)）內(nèi)部收益率斬（伙IRR佛）學(xué)內(nèi)部收益率就完是凈現(xiàn)值為零鞭時(shí)的折現(xiàn)率。進(jìn)計(jì)算公式如下亡：羞內(nèi)部收益率表纏示項(xiàng)目所能承濤受的最大貸款酷利率，所以應(yīng)槐將計(jì)算得出的尚項(xiàng)目內(nèi)部收益嚼率與目前資本群市場的實(shí)際資籍金成本進(jìn)行比圣較，從而確定獎(jiǎng)項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)資院本市場背景下慢的可行性。腫（票4葵）動(dòng)態(tài)投資回?cái)∈掌诶鐒?dòng)態(tài)投資回收置期考慮了資金真的時(shí)間價(jià)值。似計(jì)算公式如下冊：絮判別規(guī)則：若特多方案間比較環(huán)，應(yīng)該優(yōu)選動(dòng)淚態(tài)投資回收期世短的方案，若事大于基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)漠投資回收期，教則項(xiàng)目可以被撤接受。主3私．對財(cái)務(wù)評價(jià)吹指標(biāo)根據(jù)物價(jià)艇變動(dòng)情況進(jìn)行匹相應(yīng)的調(diào)整渾患在房地產(chǎn)開發(fā)饞過程中，房地尼產(chǎn)項(xiàng)目所涉及愛的物價(jià)因素是滋不斷變化的，享傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)評們價(jià)是在假設(shè)物瞇價(jià)沒有變動(dòng)或利不考慮物價(jià)變筆動(dòng)情況下做出恨的。因此，傳錯(cuò)統(tǒng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評影價(jià)與實(shí)際相差燙甚遠(yuǎn)，因此應(yīng)牢該根據(jù)物價(jià)變駕化條件對財(cái)務(wù)躍評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行襯相應(yīng)調(diào)整。游（悟1抓）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值湖（賊FNPV卻）算式中，（暗Ci冤c捧－冷Co捧c禮）京—四—倍物價(jià)變動(dòng)條件術(shù)下的第財(cái)t升年凈現(xiàn)金流量夏；部n古—沿—滑建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算鍛期；約i竟c避—思—么物價(jià)變動(dòng)因素辨調(diào)整后的行業(yè)脊基準(zhǔn)收益率棟（裁2看）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值樣率段（屯FNPV移R出）縱FNPV合R蹲＝戰(zhàn)FNPV愛÷榴I正c聰式中架I籠c擦是投資現(xiàn)值。換（綿3收）財(cái)務(wù)內(nèi)部收狗益率積（棉FIR飄R挺）籃式中定FIRR枝—腸—給物價(jià)變動(dòng)條件恥下計(jì)算確定的蒜財(cái)務(wù)內(nèi)部收益王率。衫（煤4宅）動(dòng)態(tài)投資回梢收期（并Pc東）堵資Pc立撥=針（累計(jì)折現(xiàn)凈證現(xiàn)金流量出現(xiàn)日正值的年份鍬-譯1瓣）幸+映（出現(xiàn)正值年軋份累計(jì)折現(xiàn)凈賽現(xiàn)金流量絕對弄值／出現(xiàn)正值乞年份當(dāng)年折現(xiàn)蓬凈現(xiàn)金流量）猾四、住宅投資君決策模型研究灑通過對深圳蔚纏藍(lán)海岸等數(shù)個(gè)貍住宅樓盤研究諷，我們提煉出恭住宅投資決策存的基本模型（暢見果圖缸5晃-慘3蔑）。投資成本住宅會所投入入綠化投入投資成本住宅會所投入入綠化投入建筑主體投入地價(jià)投入給排水投入營銷費(fèi)用投入投入企業(yè)無形資產(chǎn)企業(yè)有形資產(chǎn)住宅投資決策米圖罷5算-活3神婚住宅投入產(chǎn)出楚模型舅幫恥投資比例和數(shù)燒額與現(xiàn)代房地華產(chǎn)經(jīng)營思想密仆切相關(guān)，因此麗，投資決策不病僅要應(yīng)用數(shù)學(xué)這模型，更重要楚的是應(yīng)用先進(jìn)梅的管理理論，市綜合考慮有形據(jù)資產(chǎn)和無形資兵產(chǎn)的增值。傍1.曲飯小區(qū)會所設(shè)計(jì)鑒規(guī)模的確定列（什1枯）推算法。通保過小區(qū)總戶數(shù)炒，推算出總?cè)送？冢鶕?jù)使用情人數(shù)預(yù)測，計(jì)系算出會所各種書設(shè)施與總體規(guī)趁模，考慮到周四邊社區(qū)可能使梳用本小區(qū)會所棄，一般大于預(yù)貸測需鍋求魂10浴%委就可以了。眨（方2扁）經(jīng)驗(yàn)法。實(shí)房際調(diào)查同樣規(guī)他模的小區(qū)的五寺個(gè)會所的使用袋情況，根據(jù)經(jīng)戒驗(yàn)值加權(quán)求平著均值，修正本戶小區(qū)會所的設(shè)筒計(jì)。閘2哪.鞭綠地面積的確粉定痕大于國家優(yōu)秀粥住宅小糕區(qū)目2呀%趙以上的綠化面良積是理想的綠稼化面積。過大撿的綠化面積造蝕成投資加大，斯過小的面積無霸法評選國家優(yōu)御秀住宅小區(qū)，安不利于今后營茶造小區(qū)良好的茅生態(tài)環(huán)境品質(zhì)櫻，影響住宅小嬌區(qū)的品牌形象符。份3且.仗設(shè)計(jì)單位的選研擇與設(shè)計(jì)費(fèi)用默規(guī)劃與建筑設(shè)蛙計(jì)費(fèi)用是住宅件中重要的支出尖。設(shè)計(jì)水平的檢高低直接關(guān)系膛到整個(gè)項(xiàng)目的心投資。對于較攀小投資規(guī)模的撞小區(qū)，可以選翅擇中等的設(shè)計(jì)考單位；對于需說要?jiǎng)?chuàng)建知名品緞牌的小區(qū)，可丈以選擇國際知斬名的設(shè)計(jì)師，賞例如香榭里花可園聘吉請笑RTK競L族設(shè)計(jì)師事務(wù)所葉，花費(fèi)的投資犁是普通國內(nèi)設(shè)餡計(jì)公司的七倍熔。估4喂.秒營銷費(fèi)蹄用即切根據(jù)深圳住宅背項(xiàng)目的調(diào)查，廚投放廣告過多秀的房地產(chǎn)企業(yè)墓，盡管營銷效洞果不錯(cuò)，但是廢從根本上來講型，客戶滿意度趟不高，不利于殺企業(yè)無形資產(chǎn)律的增值，特別飼不利于企業(yè)長伐期穩(wěn)健發(fā)展。易比較合理的營田銷費(fèi)用盡量控司制在項(xiàng)目總銷望售額唉的之2飼％以癥內(nèi)縱夫。暑五、商業(yè)房地鴉產(chǎn)投資決策模發(fā)型研究水與住宅地產(chǎn)相勒比，商業(yè)地產(chǎn)瓶需要做出幾個(gè)大重要的決策：脾（瓦1抗）總體商業(yè)定管位和業(yè)態(tài)決策聞、招商決況策姻是；扁（槳2政）確定建筑形濱態(tài)，即采用何津種建筑形態(tài)最擺能發(fā)揮商業(yè)定鐮位的優(yōu)勢；疲（張3銷）商業(yè)設(shè)施決雪策，采用何種截空調(diào)、暖氣、慌電梯等設(shè)備，攝設(shè)計(jì)多大規(guī)模庭的停車場，停洗車模式是采用標(biāo)地面停車、地物下停車、還是?？紤]采用空中搜停車以及立體篩停車庫等；拖（鞏4諒）經(jīng)營管理決封策，究竟采用它出租模式還是蔑出租與自營模鹽式相結(jié)合。綱茄勇商業(yè)地產(chǎn)的決槽策關(guān)系項(xiàng)目成淺敗，許多關(guān)鍵臥環(huán)節(jié)決策直接霸關(guān)系項(xiàng)目建成凳后的贏利能力古。下面從不同纏購物中心案例郊說明商業(yè)地產(chǎn)菌相關(guān)決策的規(guī)右律：予（一）美國拉恭斯維加斯凱撒竹宮古羅馬廣場向購物中心案例芬主題：羅馬文津化主題購物中捕心。雨決策思路：旅散游與購物相結(jié)拜合。疏決策前提：拉緒斯維加斯是旅赤游區(qū)。鞋圖蘆5-4揭凡羅馬風(fēng)格公共余空濕間歷—賤—紐電腦控制的天炮空施主題策劃是決邁策的重要內(nèi)容證，選擇何種主趙題以及這種主鎮(zhèn)題對消費(fèi)者的皆吸引力大小決撐定項(xiàng)目開發(fā)的頓成敗。誘美國拉斯維加歪斯凱撒宮古羅訓(xùn)馬廣場購物中幫心讓我們的思綿考一個(gè)問題：藥到底哪些人有打可能參與該項(xiàng)騎目的主題策劃拒？答案是：發(fā)撒展商與商業(yè)策嚷劃公司。吃主題實(shí)施：發(fā)決展商、建筑設(shè)軟計(jì)公司和室內(nèi)診設(shè)計(jì)公司。探裝飾實(shí)施：設(shè)憐計(jì)師、藝術(shù)家聲和工匠。孕凱撒宮古羅馬擦廣場購物中心弄的環(huán)境藝術(shù)設(shè)熔計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)室極其復(fù)雜，施拆工難度較大，完主要體現(xiàn)在如糾何突出羅馬主依題的藝術(shù)表現(xiàn)搖力上。然該購物中心開弱業(yè)后不僅達(dá)到息了預(yù)期效果，躍而且創(chuàng)造銷售沫價(jià)格每平方斑米持1291敢7襖美元的坪效記縣錄。凱撒宮古遺羅馬廣場的成怪功告訴我們：曉只有在購物中遮心主題策劃上抖投入精力和財(cái)晝力精心構(gòu)思，優(yōu)才能取得預(yù)期劑的經(jīng)營效果。希在神州大地，巨不能開發(fā)一批郵沒有主題、沒堤有吸引力的垃餓圾建筑，真正傅的購物中心是均具有生命活力循的復(fù)合商業(yè)區(qū)座。只有注入文異化藝術(shù)的內(nèi)涵惑，中國的購物恭中心開發(fā)才能市提高成功率。炮圖枝5-兼5嘗古羅馬風(fēng)格裝幕飾炸圖宴5-些6預(yù)娛樂式陳列范深圳濱海購物僵中心決策案例粉性質(zhì)：濱海地破鐵商業(yè)物業(yè)。西決策目標(biāo)：企偏業(yè)價(jià)值最大化記，追求商業(yè)地猴產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展垮。繞策劃階段：通服過數(shù)月的調(diào)研縮分析，我們摸箭清了深圳商圈諷的全部數(shù)據(jù)，貿(mào)并通過長期的定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)暖與運(yùn)營實(shí)踐，蛋判斷出能夠創(chuàng)車造最大價(jià)值的少環(huán)節(jié)就是業(yè)態(tài)藍(lán)設(shè)計(jì)和購物中抹心主題策劃，趕并通過最佳的鐵建筑形式體現(xiàn)下，這就是商業(yè)坦地產(chǎn)決策的本摟質(zhì)。浮深圳濱海購物透中心，我們就表提出多種業(yè)態(tài)濫方案，如浩表殃5茫-術(shù)2狂、睛表歇5臟-雙3俯所示。若表粱5-2吼舒業(yè)態(tài)組合方賢案瑞1挽（配有酒店式教公寓）藏6刑層簡大型餐飲酒擋樓堅(jiān)500卸0塑平方米婚禮殿陸堂（兼娛樂演資藝中心刺）裂200獎(jiǎng)0甘平方米屢100桂0駱平方米休閑式司書店啦5糠層晝辦議公壽500封0沒平方米緒培訓(xùn)中宴心臟300票0捐平方米及咖啡擴(kuò)廳騾4詞層婚兒童主題百廳貨奉700畏0仿平方米浸休息區(qū)餐飲照區(qū)說100銜0駝平方米棟3投層里家樂吵福茶700總0釀平方米趁100馳0鄉(xiāng)平方米的特色瓣餐廳奮2滿層攻家樂備福疫500路0聚平方米軍設(shè)置二灰層旁300久0閱平方米停車場療1詞層坐精品步行街，潑旗艦品牌魯?shù)隄?jì)700景0瀉平方伍米浩100穗0椒平方米特色餐怕廳考負(fù)柴1逢層徹主題地鐵步行冰街白1500粗0袖平方腫米薦謹(jǐn)其逃中仆100殲0回平方米用于快鬧餐廳，引進(jìn)麥再當(dāng)勞及面點(diǎn)王史負(fù)亡2酬層唱運(yùn)動(dòng)休閑主題繭商仇場串500倍0徹平方米漏1000氧0肌平方米停車場絞負(fù)峽3鉛層管停車場遇1500躲0塊平方米停車場劃表巷5-3加雁業(yè)態(tài)組合方轎案料2段（配有酒店式界公寓）迅6令層季大型餐飲酒校樓貧500底0療平方米婚禮殿義堂（兼娛樂演吉藝中心務(wù)）劑200膨0艙平方米插100屋0我平方米休閑式繩書店朋5塞層繡辦魔公目500轉(zhuǎn)0夕平方米再4復(fù)層映生態(tài)型超捕市棋700捕0年平方米患休息區(qū)餐飲潑區(qū)圍100些0鼻平方米內(nèi)3連層斗美式兒童主題綠百更貨俗700后0據(jù)平方米莊100來0根平方米特色餐抱廳歉2旺層某太平洋百跟貨慌700天0賞平方米咬100撤0孫平方米特色餐尸廳撞1返層李精品步行街，柳旗艦品牌蠟店嶄800極0險(xiǎn)平方米綱100神0叔平方米特色餐掃廳坊負(fù)赤1廊層荒主題精品地鐵散步行隔街抄1200贊0觸平方米，其碧中尚100慧0抹平方米用于快加餐廳，引進(jìn)麥貿(mào)當(dāng)勞及面點(diǎn)王景300昨0代平方米停車場窮負(fù)饒2底層虧運(yùn)動(dòng)休閑主題撤商均場建1姥萬平方米腎500碰0在平方米大型停勾車場智負(fù)童3發(fā)層途停車場鍋15000巴平方米停車場馳地下停車面積魂：母2濃3麻，挪00濾0侵平方米；地面悅停車位看：近12烏0常個(gè)左右停車位膠。炭通過場地分析凍，我們從節(jié)約蒼土地以及方便而顧客角度出發(fā)校，在地面停車快特別少的前提悔下，決定采用列地下三層停車?yán)吓c立體停車相鉛結(jié)合的模式，賣為比較立體停熔車設(shè)備的優(yōu)劣毫，我們組團(tuán)到孝日本和韓國考尖察比較不同立移體停車設(shè)備的頁性能與價(jià)格。陣通過不同方案天的租金計(jì)算，招得出結(jié)論，并工選擇最優(yōu)方案墨。非購物中心主題近設(shè)計(jì)的依據(jù)：禾(1殿)醋滿足顧客需求龍，符合顧客消木費(fèi)心理需求和血文化習(xí)俗。呢(2免)雖參考相似地塊棚的購物中心主笨題。如(3鉆)暮提出數(shù)個(gè)基于獲海洋文化的創(chuàng)開意主題，最后景研討。研討基餃于兩個(gè)層次：命專家研討，聽載取專家意見；繭最后公司研討膏，確定主題。蓮主題決策需要串運(yùn)用大量形象朵思維的知識，劇而功能性決策牧主要運(yùn)用邏輯布思維知識。美⑴孕建筑策劃決策裝在十字路口采識取退讓方式，握拿出寶貴的空玩間做生態(tài)廣場程，以方便人流歇聚集停留。陽居光中庭直達(dá)地少下負(fù)二層商場晨，地鐵人流可忽以直接到濱?；辟徫镏行呢?fù)一啄層和負(fù)二層，火利用地鐵物業(yè)晴和濱海優(yōu)勢聚薦集人流，同時(shí)演方便市民出入羊地鐵。廊由于濱海購物這中心擁啄有醉6熟萬平方米酒店淹式公寓，建議肯該公寓做成高值科技節(jié)能公寓于，從設(shè)計(jì)角度爛和建筑材料角鉤度，均考慮與恐國外節(jié)能建筑蔑標(biāo)準(zhǔn)接軌?；趫D響5刷-禾7踏談濱海商業(yè)廣場奪概念設(shè)計(jì)效果竄圖林歐佩通過對香港太較古廣場的考察緒，我們擬定了昏購物中心與地痕鐵無縫銜接的適方案，不僅滿祝足地下空間人擔(dān)員的疏散要求河，而且方便進(jìn)消入購物中心優(yōu)通雅的公共空間獎(jiǎng)。丘丹鳥將購物中心的者中庭和生態(tài)廣問場室內(nèi)步行街顫作為公共空間頌，向市民開放工。沃圖那5劈-民8喬謎地鐵接口方案⑵招商決策憤我們將深圳濱粱海購物中心招刻商作為一個(gè)大會的項(xiàng)目來嚴(yán)密答管理，建立整肯個(gè)項(xiàng)目的知識卻框架體系，合搖理進(jìn)行作業(yè)分約解。農(nóng)總的策略：首挽先進(jìn)行娛樂主個(gè)力店招商，其幕次進(jìn)行零售主術(shù)力店招商，最掉后進(jìn)行零散品圾牌招商。箱決策優(yōu)點(diǎn)：通仇過資源的合理百運(yùn)用，采取最逃佳招商步驟，肥降低招商成本辟，提高招商成奶功率。炸⑶紀(jì)銷售決策：鑒虜于購物中心的軟經(jīng)營特點(diǎn)，我補(bǔ)們傾向于可持倆續(xù)經(jīng)營，經(jīng)營裳興旺以后再考妹慮整體出售，鈴將產(chǎn)權(quán)整體出受讓給大型企業(yè)立集團(tuán)或投資基障金。斤⑷統(tǒng)經(jīng)營決策：選饒擇的經(jīng)營方式片不同，企業(yè)獲堅(jiān)得的收益回報(bào)嗚也就不同。選信擇一個(gè)主力店睡自營，其他統(tǒng)悲一經(jīng)營，例如饑深圳金光華購精物中心就采取劉這種模式。全絡(luò)部物業(yè)統(tǒng)一出里租經(jīng)營，例如洽華潤萬象城采洽取此模式。基六、灰色理論框在投資決策中馳的應(yīng)用仰（一）灰色預(yù)朱測捎灰色系統(tǒng)預(yù)測運(yùn)按照房地產(chǎn)投奇資的固有特性霧，以對投資本悄金的安全性、仆流動(dòng)性、現(xiàn)期嘩收入、遠(yuǎn)期收浴入、通貨膨脹偷的防護(hù)等影響莖的顯著程度，羨根據(jù)先進(jìn)的灰臥色系統(tǒng)理論建懶立灰色關(guān)聯(lián)序醒模型，通過對繞關(guān)聯(lián)度的計(jì)算細(xì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開串發(fā)項(xiàng)目的前景抽預(yù)測和方案優(yōu)意選。代（二）商業(yè)房吼地產(chǎn)可行性研瓦究分析測算蠶可行性研究測粘算根據(jù)國家政躲策、法規(guī)精確徐測算投資規(guī)模巴，包括土地出翻讓金、拆遷補(bǔ)沉償費(fèi)、業(yè)態(tài)設(shè)廢計(jì)與建筑策劃暮、招商策劃與鋪代理費(fèi)用、招誓商宣傳費(fèi)用、寺規(guī)劃設(shè)計(jì)與建母筑設(shè)計(jì)費(fèi)用、使前期工程費(fèi)、楚基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、爭建安工程費(fèi)、殿公共設(shè)施費(fèi)、盼不可預(yù)見費(fèi)等繞；同時(shí)通過資索金來源和資金濁運(yùn)用分析，完全成包括總投資幣、自有資金、帶甲方投資、乙刑方投資等的現(xiàn)僻金流量分析以俱及銷售收入、過經(jīng)營成本、土瓣地增值稅、企走業(yè)所得稅、稅資后利潤、償還釣貸款、財(cái)務(wù)平鳳衡分析等，評諸價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)超內(nèi)部收益率、付財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、茫投資回收期以昂及進(jìn)行盈虧平慕衡分析、敏感匪性分析、財(cái)務(wù)尖效益綜合評價(jià)攝和項(xiàng)目的抗風(fēng)法險(xiǎn)能力分析。哨（三）投資決憶策分析張商業(yè)地產(chǎn)決策研分析依據(jù)項(xiàng)目術(shù)前景預(yù)測，首挑先做出商業(yè)定霜位與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)貴決策。通過可蚊行性研究分析陸的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收統(tǒng)集和對期望收段益、標(biāo)準(zhǔn)離差福率的計(jì)算，實(shí)拿現(xiàn)對項(xiàng)目經(jīng)營遍風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)緊險(xiǎn)的評價(jià)；以遲樂觀法、悲觀溉法、后悔值法南、機(jī)會均等法膏對項(xiàng)目進(jìn)行不祝確定性分析，廟以最為科學(xué)、芬客觀的方法和畝程序?qū)崿F(xiàn)最為蕩理性的決策。趙將商業(yè)房地產(chǎn)山投資決策作為賀一個(gè)完整的動(dòng)抽態(tài)系統(tǒng)工程，還在實(shí)際選擇中乏采喘用慕“鉛滿意標(biāo)礎(chǔ)準(zhǔn)走”歇來比較各個(gè)方括案的優(yōu)劣，最券后確定具體的圣實(shí)施方案。艙說明：商業(yè)房且地產(chǎn)投資決策廁是一個(gè)完整的彩動(dòng)態(tài)系統(tǒng)工程見，屬于長期投透資決策范疇，獲投資資金的時(shí)籃間價(jià)值和資金鞭的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值至侍關(guān)重要。所以耕，針對于一個(gè)捎項(xiàng)目，有時(shí)要謠運(yùn)用現(xiàn)代模糊癥數(shù)學(xué)的理論，漁把總體的模糊還性轉(zhuǎn)化為局部話的精確性；把瞇定性分析的模熟糊性轉(zhuǎn)化為定侄量分析的精確系性；把質(zhì)和量尖統(tǒng)一起來，通班過其隸屬的量賓的差異比較，懇實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性決勉策。有時(shí)要運(yùn)創(chuàng)用現(xiàn)代系統(tǒng)論貿(mào)的理論，把低乘層次系統(tǒng)的不肌確定量置于高值層次系統(tǒng)來考霞察，使之變?yōu)榘W在較高層次可帥確定的量，充預(yù)分利用轉(zhuǎn)化的隨高層次系統(tǒng)的尼相對穩(wěn)定量尋壽求系統(tǒng)發(fā)展的狹規(guī)律，以實(shí)現(xiàn)棋不確定型決策烤。溝商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涼決策過程，形議象思維與定量疤分析并重愚易家方略機(jī)構(gòu)雁新摩爾商業(yè)管鎖理公司根據(jù)興堡平市的實(shí)際情島況，重點(diǎn)計(jì)算五了零售市場的押容量，同時(shí)細(xì)逃致考慮了商鋪棍銷售情況，最青終確定選潛擇組2.紫3震萬平方米的開垃發(fā)方案。眨圖盈5膏-衰9衣圍典型的縣級市居購物中份心更—升興平市么金城廣場努在興平購物中槽心項(xiàng)目決策過弱程中，楊寶民碑等牽頭的金城朝廣場項(xiàng)目組（秀簡稱金城廣場跪項(xiàng)目組）運(yùn)用巡形象思維方法題，借鑒了日本沙難波城項(xiàng)目的叢建筑設(shè)計(jì)思想宜，根據(jù)金城廣抱場位于縣城兩佛個(gè)繁華區(qū)域中彈間新區(qū)的實(shí)際庭情況，將項(xiàng)目骨打造成為興平攏的顧客目的地趣。肝通過借鑒與策喘劃，金城廣場馬項(xiàng)目組與甲方殃共同改變了原和來的火柴盒建段筑方案，形成照圖蒙5拔-吐9仇的建筑效果圖搶。整個(gè)項(xiàng)目的撞業(yè)態(tài)方案以百燦貨和電器商店核為主，頂層設(shè)撲置健身和餐飲是及娛樂業(yè)態(tài)，漫建筑形式與業(yè)杠態(tài)實(shí)現(xiàn)最佳匹跌配。旅辟咐通過溫金城廣場項(xiàng)目巴運(yùn)作，易家方根略機(jī)構(gòu)新摩爾夢商業(yè)管理公司周積累了運(yùn)作縣香級購物中心的個(gè)寶貴經(jīng)驗(yàn)。是我們不僅重視瘦數(shù)值計(jì)算為主誕的定量方法，隔也特別重視實(shí)山際經(jīng)驗(yàn)利用，旱特別是從世界嬸范圍選擇行業(yè)航項(xiàng)目標(biāo)桿，借掠鑒了日本購物胞中心開發(fā)經(jīng)驗(yàn)所。宰決策技術(shù)說明換：決策技術(shù)和仆方法可以把多算種行動(dòng)方案以窯及各個(gè)方案的千可能結(jié)果簡單簡明了地表示出里來，幫助決策褲者抓住事物的妖本質(zhì)、要害，訴分清項(xiàng)目決策描的主觀、客觀睛因素，更充分疏地發(fā)揮主觀能奉動(dòng)性和創(chuàng)造性傻，做出合理的所決策。一般說英來，決策要解叢決的問題不同額，即決策的類橫型不同，則所憑采用的決策技它術(shù)、決策方法揀也不同。圣1求.皺風(fēng)險(xiǎn)型決策分脊析泉商業(yè)房地熟產(chǎn)投資決策常傾常是在有風(fēng)險(xiǎn)混的情況下進(jìn)行尸的。也就是說脹，在投資決策菊中對未來事件遺進(jìn)行預(yù)測時(shí)，霧可能存在多種晌結(jié)果，這種未倍來結(jié)果的不確巖定性就意味著告存在風(fēng)險(xiǎn)。病洽（苦1刃）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辯衡量曠在存在風(fēng)險(xiǎn)的營情況下，需要叛通過一定的方耳法來衡量風(fēng)險(xiǎn)攻程度的大小。蒙投資可行性研板究分析中敏感紐性分析雖然指鏟出了各種不確洪定因素對投資凍項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果祝的影響程度，產(chǎn)但是不能指出潑這些因素出現(xiàn)箱的可能性有多替大，以及給投放資項(xiàng)目造成的故風(fēng)險(xiǎn)大到什么其程度等定量的與結(jié)論。翁在商業(yè)房地產(chǎn)霸經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)度量芝中，我們通常呀要計(jì)算不同經(jīng)無營方式的最大播利潤，同時(shí)也吼要計(jì)算可以承僅受的最大經(jīng)濟(jì)谷損失，并將可俗能造成的不同童損失詳細(xì)列出磁，例如自營損峰失、商家選擇鍵不當(dāng)?shù)淖饨饟p工失等。穴衡量投資棄企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)細(xì)通常采用定性際和定量相結(jié)合攤的方法，將情宗況的分析判斷崗和數(shù)據(jù)的整理基計(jì)算結(jié)合起來宅。由于風(fēng)險(xiǎn)和家概率有著直接黨的聯(lián)系，所以搞常用概率方法宰衡量風(fēng)險(xiǎn)的程辟度。癥（科2鼓）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的弟衡量瓦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的衡魄量就是在有風(fēng)腸險(xiǎn)的狀況下，姨解決投資報(bào)酬瞎率的計(jì)算。投累資企業(yè)因籌措玩資金而帶來財(cái)格務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在投弟資企業(yè)資金全釘部自有而不存晃在借入資金的膀情況下，投資物企業(yè)只有經(jīng)營械風(fēng)險(xiǎn)而無財(cái)務(wù)佛風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)投資埋企業(yè)全部資金染中包含借入資悉金時(shí)，投資企鞏業(yè)除經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高外，還要外加懷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。滴衡量財(cái)務(wù)蹈風(fēng)險(xiǎn)可以通過去計(jì)算自有資金姜利潤率及其方幻差和標(biāo)準(zhǔn)差來宅進(jìn)行，根據(jù)標(biāo)臟準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)離武差率判斷風(fēng)險(xiǎn)計(jì)程度。頑根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)桐的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，湊我們設(shè)計(jì)出能豈夠有效管理風(fēng)捐險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)幼開發(fā)贏利模式償。在前期策劃捏階段就計(jì)算出價(jià)不同融資模式消的成本，同時(shí)頸計(jì)算資金回收番的期限與可行毅性，充分利用莖企業(yè)無形資產(chǎn)悶，例如，企業(yè)芝自身知名度不充