經(jīng)營(yíng)與管理講義

287/287第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)【考情分析】■本章分值穩(wěn)定，一般在8分左右索甘單項(xiàng)選擇題厚多項(xiàng)選擇題窗判斷題屢計(jì)算題薪合計(jì)薯201燕1灌年貸3希題漏3移分矮1隸題蟲(chóng)2肢分紫1遣題慣1歡分胳－艙5振題嗎6捆分辭201貓0栗年鋪4鏈題杜4僻分態(tài)1瓦題嚼2就分遍2蠶題付2軌分泡－裁7糧題涉8命分啦200拍9易年遵4螞題纖4究分貸1囑題踩2蠟分爸2投題狂2環(huán)分岔－而7哈題巾8嘆分脅200懇8厘年皮4漸題北4奶分吵1受題貝2燈分坐2踐題告2顆分谷－宿7頸題破8專分近四年考試各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與投資組合第一節(jié)投資與房地產(chǎn)投資1.投資的概念2.投資的分類3.投資的特性4.投資的作用5.房地產(chǎn)投資的概念6.房地產(chǎn)投資的分類7.房地產(chǎn)投資的特性8.房地產(chǎn)投資的作用1.投資的概念■概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來(lái)資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為?！隼斫猓ㄈ齻€(gè)角度）通俗角度——投資就是用錢來(lái)獲取更多的錢。金融角度——投資是購(gòu)買金融資產(chǎn)以期獲得未來(lái)收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。經(jīng)濟(jì)角度——投資是利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為。2.投資的分類（四種分類）【2010年真題】一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)[答疑編號(hào)5573010101]【正確答案】C【答案解析】一般來(lái)說(shuō)，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率較低。長(zhǎng)期投資回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但盈利能力強(qiáng)。參見(jiàn)教材P1。3.投資的特性（四特性）■投資是一種經(jīng)濟(jì)行為■投資具有時(shí)間性（犧牲即期消費(fèi)獲得將來(lái)消費(fèi)）■投資的目的是獲取收益■投資具有風(fēng)險(xiǎn)性4.投資的作用（四作用）■投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力■投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)■投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高■投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往5.房地產(chǎn)投資的概念■經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為?！?006年真題】投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B.獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益C.直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D.間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)[答疑編號(hào)5573010102]【正確答案】B【答案解析】投資是為了獲取未來(lái)收益而犧牲當(dāng)期收益。參見(jiàn)教材P3。6.房地產(chǎn)投資的分類（三種分類）【重點(diǎn)難點(diǎn)不同投資主體的投資目的顯著差異】■政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資注重資產(chǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益■企業(yè)投資和個(gè)人投資更注重經(jīng)濟(jì)效益【2011年真題】下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）。A.居住物業(yè)投資B.商業(yè)物業(yè)投資C.土地開(kāi)發(fā)投資D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資[答疑編號(hào)5573010103]【正確答案】CDE【答案解析】參見(jiàn)教材P4。【2011年真題】商品房開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資。無(wú)論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。（）[答疑編號(hào)5573010104]【正確答案】×【答案解析】不同投資主體的投資目的有顯著的差異。保障性住房的目的不是為了營(yíng)利，而是社會(huì)效益。參見(jiàn)教材P4。6.1居住物業(yè)投資愧內(nèi)涵矮主要類型睛特點(diǎn)濃供人們生活居長(zhǎng)住的房地產(chǎn)吵■段公共住房

呀◆發(fā)廉租住房（低霉收入家庭出租星）

辦◆挽經(jīng)濟(jì)適用住房唯（低收入家庭捐出售）

鼠◆森限價(jià)商品住房圖（中等收入家要庭出售

壩◆顧公共租賃住房遮（中等收入家掘庭出租）

納■騎商品住房

眾◆憑普通住宅

拆◆捉高檔住宅

并◆輸公寓

碌◆屯別墅訴自用或出租，猛投資風(fēng)險(xiǎn)小6.2商業(yè)物業(yè)投資獲內(nèi)涵蛛主要類型到特點(diǎn)虧指能出租經(jīng)營(yíng)園，為投資者帶遣來(lái)經(jīng)常性現(xiàn)金介流收入的房地挽產(chǎn)鉤■秋寫(xiě)字樓

寇■歇零售商業(yè)用房

允■砍出租公寓廁1蔬.動(dòng)開(kāi)傅發(fā)朝—版—穗出售的模式越頑來(lái)越缺乏生命猴力，而溉開(kāi)貿(mào)發(fā)屆—棒—扣持有或整體出株售給機(jī)構(gòu)投資創(chuàng)者統(tǒng)一持有經(jīng)飛營(yíng)模式檔成為趨勢(shì)。

躲2獵.耐收益多來(lái)自經(jīng)垮營(yíng)收入和物業(yè)共資產(chǎn)升值，適就合長(zhǎng)期投資。招收益水平與投世資者管理者的歌管理能力密切飾相關(guān)。

融3箱.苦商用物業(yè)交易譯涉及資金量大躁，常在機(jī)構(gòu)投計(jì)資者之間進(jìn)行脹。

即4貨.線位置對(duì)此類物柜業(yè)有特殊的重獲要性?！?010年真題】商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。（）怠摟[咐答疑編想號(hào)故557301轉(zhuǎn)0105]豈【正確答霜案散】綱×椅【答案解析】宜商業(yè)物業(yè)投資帶的收益主要來(lái)坦自物業(yè)的出租宋經(jīng)營(yíng)收入和物挎業(yè)資產(chǎn)升值，過(guò)且收益水平與伶投資者管理商滾用物業(yè)的能力云密切相關(guān)。參能見(jiàn)教渠材剩P腳5眨。脆混僑【醫(yī)200船8豪年真題】鈴下列關(guān)于描商業(yè)物業(yè)的表陽(yáng)述中，正確的畝有（）。臭僑叨A早.素能為投資者帶俊來(lái)經(jīng)常性的收賣入現(xiàn)金流歐慚教B勺.狼分割產(chǎn)權(quán)銷售換已經(jīng)成為最受助歡迎的經(jīng)營(yíng)模俗式燈御工C局.乖適合于長(zhǎng)期投稍資竹室傾D駝.乒常在機(jī)構(gòu)投資煙者之間進(jìn)行交封易王置幼E敞.組位置對(duì)其有著應(yīng)特殊的重要性號(hào)勉[奪答疑編濫號(hào)怨557301童0106]懷【正確答原案團(tuán)】印ACDE能【答案解過(guò)析】整體銷售經(jīng)成為趨勢(shì)，所椅以蜓B瞇分割銷售少。靜參見(jiàn)教賤材礎(chǔ)P看5辜。孕肌測(cè)活6.后3澆工業(yè)物業(yè)投資旱內(nèi)涵株主要類型侵特點(diǎn)筆為人類生產(chǎn)活叉動(dòng)提供空間頸■尤工業(yè)廠房

驢■滲倉(cāng)儲(chǔ)用房

求■死高技術(shù)產(chǎn)業(yè)用腐房

擇■峽研究與發(fā)展用石房耗1肢.蟲(chóng)可開(kāi)扭發(fā)樂(lè)-莊銷售，也可開(kāi)躍發(fā)狡-憂持有出租經(jīng)營(yíng)

語(yǔ)2泄.泄重工業(yè)廠房設(shè)達(dá)計(jì)特殊，不容重易轉(zhuǎn)手交易

惑3哲.飯高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)役與研發(fā)用房適符應(yīng)性較強(qiáng)

紀(jì)4治.窯輕工業(yè)廠房介菠于兩者之間零位磚6.愈4享酒店和休閑娛倦樂(lè)設(shè)施投資炎內(nèi)涵冊(cè)主要類型冬特點(diǎn)怨為商務(wù)或公務(wù)禾旅行、會(huì)議、況旅游、休閑、弟康體娛樂(lè)活動(dòng)緩提供空間的投掌資個(gè)■顏酒店

舊■極休閑度假中心

蔑■炎康體中心

廳■域賽馬場(chǎng)

芬■津高爾夫球場(chǎng)

攻1起.首本質(zhì)上屬于商爹業(yè)物業(yè)投資。

旁2棚.且運(yùn)營(yíng)管理很重調(diào)要，所以在開(kāi)蟻發(fā)階段，未來(lái)送運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)第隊(duì)就會(huì)介入。秩惠保6.5鋪港特殊物業(yè)投資鎖內(nèi)涵忍■稱種類宅特點(diǎn)沉指物業(yè)空間內(nèi)妹的顯經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要倚得到政府特殊訓(xùn)許可川的房地產(chǎn)兵■飛加油站

撕■賞飛機(jī)場(chǎng)

禮■伴車站

賴■亦橋梁

霧■艦碼頭

泄■勝公路識(shí)1瘡.慘這類房地產(chǎn)害交易少，多屬巡長(zhǎng)期投資。

乞2馬.艱靠算經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收益手回收投資并獲誼利奪。仁殼【機(jī)200暈8肢年真題】重下列物業(yè)誓中，屬于特殊衡物業(yè)的是（恩）。痕澡恢A網(wǎng).芳在建工程貞公喉B各.漠車站廢損犁C腰.段購(gòu)物中心流惑股D作.慌科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)割亮[煙答疑編燦號(hào)爆557301暖0107]唐【正確答扣案學(xué)】四B抗【答案解斜析】物殊物業(yè)揉的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需稻要得到政府的御特殊許可。參言見(jiàn)教水材衰P鋤6嬸。滋軟【典型例蒙題】久特殊物業(yè)鳳是指設(shè)計(jì)比較亮特殊，具有特返殊使用功能的捧物業(yè)（）。娛課[制答疑編方號(hào)閘557301新0108]餃【正確答向案援】成×也【答案解椒析】物殊物業(yè)相不是指設(shè)計(jì)或撕功能特殊，而塞是其里面的經(jīng)妻營(yíng)活動(dòng)的性質(zhì)覽特殊，必須得妨到政府的許可遠(yuǎn)。參見(jiàn)教灶材姜P稱6單。輛燃冰徑7翼.乘房地產(chǎn)投資的師特性末（幻8往大特點(diǎn)）帥童慧7.仆1緒區(qū)位選擇異常息重要晚荒錦7.送2謝適于進(jìn)行長(zhǎng)期稱投資飼討普7.斑3照需要適時(shí)的更找新改造投資河間道7.烏4掘易產(chǎn)生資本價(jià)釘值風(fēng)險(xiǎn)煌拌臨7.諸5快變現(xiàn)性差洗探虛7.廢6撲易受政策影響小款鑄7.私7序依賴專業(yè)管理喜蒸語(yǔ)7.叢8俗存在效益外溢籮和轉(zhuǎn)移澇努料7.斤1冷區(qū)位選擇異常光重要羨搭咸■掙房地產(chǎn)的不可兄移動(dòng)性，決定原了其區(qū)位的重情要性君片備■頑區(qū)位包括具體耀位置和宏觀區(qū)贊位（決定其收扎益水平和升值堤潛力）皂襲寄7.愚2斤適于進(jìn)行長(zhǎng)期女投資（兩個(gè)壽化命）肌土地不會(huì)漸毀損，建筑物飲具有耐久性，奪所以適合作為庫(kù)長(zhǎng)期投資。士盡【重點(diǎn)難制點(diǎn)】禁自然壽命與經(jīng)克濟(jì)壽命的關(guān)系沙脈圈■覽一般自然壽命容要比經(jīng)濟(jì)壽命越長(zhǎng)（有空置的婚情況）脊嫂迎■擁可以通過(guò)對(duì)建蜜筑進(jìn)行更新改唉造，延長(zhǎng)其自懲然壽命，從而克獲得幾個(gè)經(jīng)濟(jì)葡壽命貌疏陶■膽房地產(chǎn)投資追卵求項(xiàng)目的全壽蠶命周期利益最消大化舉更【托200技9謝年真題】對(duì)于蒼收益性房地產(chǎn)斃來(lái)說(shuō)，從建筑捆物竣工之日算幟起，在正常市直場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)傘狀態(tài)下，凈收傲益大于零的持馳續(xù)時(shí)間稱為（賭）。梯永供A何.曲設(shè)計(jì)壽命特剝惡B河.碑經(jīng)濟(jì)壽命鈔辨食C監(jiān).提法定壽命貓?jiān)L鬧D市.移自然壽命壺移[仍答疑編筑號(hào)屑557301謀0109]縱【正確答塘案蠶】隙B墨【答案解愉析】自然壽命涉是指直到不能價(jià)用了，而經(jīng)濟(jì)幕壽命截止到用棚起來(lái)不劃算的娛時(shí)點(diǎn)了。參見(jiàn)溜教歉材什P采7扔。嶺漠怪【茂201隸1肉年真題】靠房地產(chǎn)投澡資適合作為一馳種長(zhǎng)期投資。庫(kù)關(guān)于其原因分懸析，錯(cuò)誤的是亦（）。解謹(jǐn)害A萍.但土地不會(huì)毀損機(jī)率割B甜.肌地上建筑物有蒙耐久性怖鮮革C握.身變現(xiàn)性差可雨抗D茶.嘴土地使用期年蒙限較長(zhǎng)開(kāi)暢[住答疑編古號(hào)震557301岸0110]翠【正確答婆案晶】懂C沾【答案解析陽(yáng)】暗C速變現(xiàn)性差是房普地產(chǎn)的特征之包一，但不是房策地產(chǎn)是長(zhǎng)期投甚資的原因。本職題屬于典型的舞文不對(duì)題。參傭見(jiàn)教顛材鈔P希7式。躁雄虎易7.3黎復(fù)需要適時(shí)的更惹新改造投資（搬適應(yīng)性）傭柱塘■貫投資者通過(guò)適振時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)伏的使用功能，絨或更新改造，倘使之適合市場(chǎng)逗的需求，才能陸在競(jìng)爭(zhēng)中處于配有利的地位統(tǒng)揪悟■齊如寫(xiě)字樓增加叔網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)認(rèn)艙爪■基購(gòu)物中心改善嗓環(huán)境，增加商躺品展示空間住版欄■料公寓內(nèi)增加洗筋衣房嫌舅【學(xué)200哀6迎年真題】藏投資者對(duì)影房地產(chǎn)內(nèi)部使輛用功能的變動(dòng)覺(jué)（例如，在公淹寓內(nèi)設(shè)置自助烈洗衣房提供洗勾衣服務(wù)等），曲體現(xiàn)了投資者濁對(duì)房地產(chǎn)投資庭（）的重視具。拾弄法A脊.覺(jué)各異性梳辰擱B畏.揭適應(yīng)性續(xù)剩僵C灌.眠相互影響性太健附D們.灰專業(yè)管理依賴狗充[滑答疑編播號(hào)鞭557301腳0111]轉(zhuǎn)【正確答坐案痛】批B控【答案解錄析】適應(yīng)性是燈指適時(shí)的更新斤改造以適應(yīng)市岸場(chǎng)的需求。參飼見(jiàn)教渾材姓P閃7屬。唐鞋慕兆7.4磁剪易產(chǎn)生資本價(jià)怠值風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)值旺難以判斷）咳距斗■共沒(méi)有兩宗完全熄相同的房地產(chǎn)曉餓懷■腦異質(zhì)性導(dǎo)白致每宗房地產(chǎn)豪的價(jià)值不可能銷一致泄奶顛■夜對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)慌價(jià)值和投資價(jià)綠值的判斷是困院難的遮【重點(diǎn)難值點(diǎn)】菌由于投資者眼質(zhì)光、能力和經(jīng)抹驗(yàn)的不同，導(dǎo)蜻致相同市場(chǎng)價(jià)慕值的房地產(chǎn)有節(jié)著因人而異的赴投資價(jià)值。兄洪【婆201毯0味年真題】剝同區(qū)域、扮同類型、同檔冊(cè)次的不同房地厘產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值源不同，主要是此因?yàn)榉康禺a(chǎn)市認(rèn)場(chǎng)具有（）笨。凝孫考A謎.值保值性朝膏魚(yú)B魔.盛增值性襪屋摘C元.虛異質(zhì)性鋪亮藝D占.浸弱流動(dòng)性逃漁[掛答疑編檢號(hào)碑557301楚0112]蛾【正確答費(fèi)案佛】它C場(chǎng)【答案解析】功參見(jiàn)教勸材征P律8椒。岸索變派7.5菊沿變現(xiàn)性差（也處稱為流動(dòng)性差靈）龍爭(zhēng)溪■像由于房地產(chǎn)異兔質(zhì)性、價(jià)值量劃大，市場(chǎng)交易式分散、信息不鄰?fù)陚涞仍?，身?dǎo)致房地產(chǎn)在概短期內(nèi)無(wú)損變巾現(xiàn)的能力差。仗欣【真200穗7擊年真題】買賣柔雙方要經(jīng)過(guò)多印次搜尋或長(zhǎng)時(shí)瑞間議價(jià)才能完貌成房地產(chǎn)交易地，這個(gè)過(guò)程反頃映了房地產(chǎn)的科（）。司覺(jué)嗚A元.嘩不可移動(dòng)性冤屢等B僑.位適應(yīng)性麥懇住C噴.凝弱流動(dòng)性嘗毯晶D溪.潤(rùn)相互影響性驅(qū)貪[城答疑編悉號(hào)搖557301閃0113]刻【正確答晉案鞋】牧C負(fù)【答案解糞析】弱流動(dòng)性付就是指不容易系轉(zhuǎn)手或變現(xiàn)。猛參見(jiàn)教建材貨P鎮(zhèn)8雷。聯(lián)仰憑扎7.6奶節(jié)易受政策影響幣襪找■扁房地產(chǎn)容易受蜻到政府宏觀調(diào)學(xué)控和市場(chǎng)干預(yù)構(gòu)政策的影響證炸伶7.7冰繼依賴專業(yè)管理術(shù)宵卷■福開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)明營(yíng)環(huán)節(jié)均需專沈業(yè)技術(shù)與服務(wù)話仁污7.8隔匙存在效益外溢出和轉(zhuǎn)移（外部障性影響）般戰(zhàn)喝■智房地產(chǎn)投資收忍益狀況受其周造邊物業(yè)、城市跳基礎(chǔ)設(shè)施與市引政公用設(shè)施和劑環(huán)境變化的影醒響。哀毛蔬■中地鐵的建設(shè)引打起周邊樓盤價(jià)克格上漲丙顫孝■塊小區(qū)旁建造紙蹲廠使房產(chǎn)跌價(jià)瞞漸【片200算9臨年真題】霜地鐵站的滔建成使周邊寫(xiě)傘字樓的租金顯鴉著提高，這說(shuō)尸明房地產(chǎn)投資充具有（）的吧特性?？撇绕稟匪.購(gòu)變現(xiàn)性差閣螞鬧B弱.專易受政策影響炎擋糞C蠻.條依賴專業(yè)管理?yè)?dān)扶海D獻(xiàn).愁效益外溢和轉(zhuǎn)羅移奶禾[擇答疑編飲號(hào)堅(jiān)557301矛0114]厚【正確答彎案敬】非D聾【答案解所析】房地產(chǎn)不幸僅受自身情況紡的影響，還受發(fā)周邊情況和其而它因素的影響套，或者會(huì)影響深別人。參見(jiàn)教兼材字P毀9吸。獎(jiǎng)拌麻【混201館1陡年真題】歸關(guān)于房地霉產(chǎn)投資特性的色說(shuō)法，錯(cuò)誤的提是（）。吃沿所A淘.末區(qū)位選擇異常辱重要淋貧B價(jià).確不易產(chǎn)生資本迅價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)暮享貌C對(duì).黑存在效益外溢牛濾呢D睜.火易受政策影響般坊[葡答疑編哨號(hào)念557301藝0115]鐘【正確答艇案沿】總B沙【答案解析】責(zé)房地產(chǎn)的異質(zhì)寫(xiě)性，導(dǎo)致每宗盲房地產(chǎn)在市場(chǎng)峰上的地位和價(jià)衰值不可能一致輩，這就為房地株產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和貌投資價(jià)值和投題資價(jià)值的判斷妻帶來(lái)了許多困郊難，這就使投渣資者面臨著資崗本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。住參見(jiàn)教插材態(tài)P蟻8批。象蹈建萄8翠.任房地產(chǎn)投資的賠作用監(jiān)毫架■廁從社會(huì)的角度將毀?！瓌?dòng)經(jīng)余濟(jì)肆GDP想母仿■乳從投資者的角汗度程遙甘·導(dǎo)具有收益、保使值、增值、消右費(fèi)的多重功能熄第二節(jié)房地厘產(chǎn)投資的形式段與利弊躲諸戲1肢.覽房地產(chǎn)投資的步分類度杠槐2亮.籌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投棚資項(xiàng)租芹3晌.玉房地產(chǎn)置業(yè)投攔資肢掙津4煙.省投資房地產(chǎn)企綢業(yè)股票或債券昨鍋筒5污.土投資房地產(chǎn)投閃資信托基金附輕摔6向.切購(gòu)買住房抵押不支持證券息田靜7亡.梢房地產(chǎn)投資的氣優(yōu)勢(shì)不捏額8鬧.英房地產(chǎn)投資的奧弊端旱綠飯1柳.竊房地產(chǎn)投資的豐分類芬顆菌【猴201戰(zhàn)0質(zhì)年真題】針下列房地壞產(chǎn)投資方式中肝，屬于直接投腰資形式的是（禾）。塌米搜A線.戰(zhàn)購(gòu)買房地產(chǎn)股幟票述棍膀B殃.款購(gòu)買商鋪起傷哥C騾.并購(gòu)買房地產(chǎn)債扒券廢猶蹦D飼.押購(gòu)買住房抵押匆支持證券續(xù)旬[先答疑編北號(hào)必557301書(shū)0201]檔【正確答頌案串】侵B征【答案解析】市參見(jiàn)教巡材籮P1送0丈。斗催秩【含200獵8峽年真題】定下列投資球行為中，屬于蓬房地產(chǎn)間接投蔽資的是（）鉆。危竄騰A雜.綱購(gòu)買房地產(chǎn)公構(gòu)司股票星繩銹B絡(luò).付購(gòu)買土地使用槍權(quán)損談援C連.確購(gòu)買新建商品桂住房朽脖肅D蜓.天購(gòu)買存量商品叉住房糕析[鴉答疑編賴號(hào)交557301知0202]問(wèn)【正確答樸案波】揀A誓【答案解析】不間接投資是指值將資金投入與補(bǔ)房地產(chǎn)相關(guān)的拳權(quán)益或證券市憤場(chǎng)，不直接參宇與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。細(xì)參見(jiàn)教肢材糠P1瘦1釣。復(fù)礎(chǔ)崇【差200海5兩年真題】嚼房地產(chǎn)間否接投資的形式趴主要有（）初。明常零A扣.瓦投資房地產(chǎn)信天托彩壯廚B攝.囑購(gòu)買住房抵押鍋支持證券傲易軌C評(píng).騾購(gòu)買房地產(chǎn)企斧業(yè)債券盤帶稼D鬧.幣購(gòu)買物業(yè)用于逮出租經(jīng)營(yíng)使謹(jǐn)岔E策.答購(gòu)買土地進(jìn)行翁開(kāi)發(fā)率削[瞧答疑編撞號(hào)慶557301蹲0203]生【正確答疼案遍】蘋(píng)ABC肌【答案解析】圓房地產(chǎn)間接投俊資的三種形式姨。參見(jiàn)教微材拆P1虎1伴。皮昆來(lái)預(yù)2歸.餃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投塑資宮碑?dāng)U■觸概念療是指投資扭者溪從購(gòu)買土地使蓬用權(quán)開(kāi)始君，通過(guò)在土地拜進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)世和工程建設(shè)等須過(guò)程，建成可問(wèn)以滿足人們某衣種需要的房地愛(ài)產(chǎn)產(chǎn)品，然后紋將其進(jìn)行銷售您，轉(zhuǎn)讓給新的襯投資者或使用汁者，并通過(guò)這盟個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收步回投資，獲得迷開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)棗程。咱主杰■饑性質(zhì)瘦屬于仁中短期投資限，形成房地產(chǎn)忽市場(chǎng)上的掌增量供給。床縫角■域具體種類拳土地開(kāi)發(fā)置投臟資斑—鎖—熊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)鉗為主完商品房建渠設(shè)投停資面—幫—尸建房屋夜袍【扒201睡1賞年真題】黑房地產(chǎn)開(kāi)答發(fā)投資形成的祝供給是房地產(chǎn)喜市場(chǎng)上的（插）。碧繁野A喘.殿增量供給辜筑把兼B筍.剖存量供給距膚峽C贈(zèng).袖潛在供給僅畫(huà)像嗚D睛.足總量供給蔬低[倡答疑編共號(hào)杯557301號(hào)0204]違【正確答孔案蛾】瓦A決【答案解析】朽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投粱資指從事商品鴿房和土地開(kāi)發(fā)揉經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投彩資，屬于中短斥期投資，形成火了市場(chǎng)上的增莖量供給。參見(jiàn)優(yōu)教拒材宴P1腐0堂。甲軋光鞠3回.她房地產(chǎn)置業(yè)投怖資持填追媽■忌概念怕向已具備方了使用條件或柴正在使用中的魄房地產(chǎn)進(jìn)行投享資，以獲取房蛛地產(chǎn)所有權(quán)或考使用權(quán)為目的扒的投資。塞可以是增畏量房地產(chǎn)（新糟房），也可以朋是存量房地產(chǎn)段（舊房）。椅刮潛■剝目的（三個(gè)）倘：旨自用洲經(jīng)營(yíng)出租扇獲得經(jīng)常性收盞入貴還可以獲鐮得轉(zhuǎn)售收益武擊【云201摧0岸年真題】榨相對(duì)于房愈地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資談，關(guān)于房地產(chǎn)困置業(yè)投資的說(shuō)勉法，正確的有質(zhì)（）。捧嘗準(zhǔn)A損.昂置業(yè)投資是面樂(lè)向已具備了使顯用條件或正在福使用中的房地泳產(chǎn)功柳勿B(yǎng)名.民置業(yè)投資包括斯進(jìn)行場(chǎng)地平整味及道路等基礎(chǔ)斷設(shè)施建設(shè)的投肌資甚筐輩C麻.撲置業(yè)投資對(duì)象統(tǒng)可以是市場(chǎng)上潮存量房地產(chǎn)乒扮宣D銳.毀置業(yè)投資可以戶是將購(gòu)入的房強(qiáng)地產(chǎn)用于自身扁居住或生產(chǎn)經(jīng)蹤營(yíng)品獸藝E忠.奇置業(yè)投資可以霜是將購(gòu)入的房趴地產(chǎn)出租給最易終使用者影燈[繪答疑編毯號(hào)槍557301辣0205]雄【正確答評(píng)案廣】性ACDE域【答案解析】獻(xiàn)參見(jiàn)教門材斃P10-1縱1待。顏?lái)?xiàng)禽【事200沈7奧年真題】渠當(dāng)房地產(chǎn)他開(kāi)發(fā)商將建成篇后的物業(yè)用于挎出租或（）筆時(shí)，短期開(kāi)發(fā)駱投資就轉(zhuǎn)變成體了長(zhǎng)期置業(yè)投頑資。穿蔽里A狠.逢出售合嬌B杜.趁抵押劇枝帖C先.刷轉(zhuǎn)讓底股D劇.把經(jīng)營(yíng)彈奉[籮答疑編潑號(hào)絲557301降0206]內(nèi)【正確答挖案睛】趨D值【答案解析】追置業(yè)主要用于德經(jīng)營(yíng)，即出租師或自營(yíng)。如出蔬售或轉(zhuǎn)讓，就康不是長(zhǎng)期置業(yè)宇投資了。參見(jiàn)蝕教卻材挖P1并1獅。捧陜【重點(diǎn)難杠點(diǎn)】造機(jī)構(gòu)投資者的蒼置業(yè)投資選擇透機(jī)構(gòu)投資者類減型偵置業(yè)投資對(duì)象愧投資特點(diǎn)債缺乏投資經(jīng)驗(yàn)銹又具有低風(fēng)險(xiǎn)夜偏好的投資者假購(gòu)買黃金地段恨的優(yōu)質(zhì)成熟物峰業(yè)顆■滾購(gòu)買價(jià)格高

蛛■攜收益水平低

動(dòng)■遠(yuǎn)風(fēng)險(xiǎn)小瘋具備投資管理徑經(jīng)驗(yàn)的投資者墾購(gòu)買處于優(yōu)良陰區(qū)位的新竣工拿甚至尚未竣工鹿的物業(yè)耐■緊初始價(jià)值和初球始收益水平低

史■剛增值潛力大

癥■蝦轉(zhuǎn)售收益大杜侄緩4尊.佩投資房地產(chǎn)企茂業(yè)股票或債券電股票－所責(zé)有權(quán)關(guān)系并債券－債田權(quán)債務(wù)關(guān)系糖捕憶5鴿.廚投資房地產(chǎn)投搞資信托基金蚊投資者將劣資金交由信托芬基金，基金由吧專業(yè)人士進(jìn)行主投資組合，將析資金投入房地筐產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)采構(gòu)將收益再分切配給投資人，楊是一種基于信鑰任的委托投資防關(guān)系。啄房地產(chǎn)信隨托的收入現(xiàn)金珍流的主要部分鎖分配給作為投披資者的股東。編【重點(diǎn)難蹲點(diǎn)布】杯REIT描S陳的優(yōu)勢(shì)與類型坑優(yōu)勢(shì)臟內(nèi)涵隨收益相對(duì)穩(wěn)定蹈■銀收益主要來(lái)源陜于所擁有的物矩業(yè)的經(jīng)常性租艷金收入

列■撥一般高于股票像收益擇流動(dòng)性好寶■偶可以在證券交怕易所交易忽【重點(diǎn)難損點(diǎn)】旺REIT蠻S頸的類型最（三大類）肚權(quán)益型基泛金品抵押型基歸金傷混合型基陰金燃狹【解200聲9示年真題】慨房地產(chǎn)投測(cè)資信托基金股權(quán)票的收益通常陳高于一般股票每的收益，因此膚往往成為大型饒機(jī)構(gòu)投資者直膊接投資房地產(chǎn)禁的重要工具。扇（）持派[歡答疑編蓬號(hào)乓557301矛0207]榴【正確答餡案聞】頓×咬【答案解析】曬信托是間接投赤資。參見(jiàn)教膠材即P1兔2珍。漢錦槐【洪200濫7唇年真題】布房地產(chǎn)投硬資信托基金的逼投資收益主要剃來(lái)源于其擁有準(zhǔn)物業(yè)的（）娛。醒池碎A等.伐銷售收入蘭閃B睛.箭轉(zhuǎn)讓收入另刮寇C走.在租金收入立鎖D究.墓利息收入便截[歷答疑編狂號(hào)難557301鏈0208]緩【正確答息案識(shí)】癢C沫【答案解析】削用基金籌集起陣來(lái)的錢用來(lái)置沈業(yè)投資，長(zhǎng)期班持有，出租經(jīng)光營(yíng)，獲得長(zhǎng)期腎穩(wěn)定回報(bào)，作似為對(duì)投資人的繭回報(bào)。參見(jiàn)教瓶材扎P1弓2核。辛待擺【惹200屈6叛年真題】端下列關(guān)于屈房地產(chǎn)投資信六托基金脈（嗎REIT柏s以）特征的表達(dá)匙中，不正確的張是（）。胖閱紹A販.米有專業(yè)投資管友理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)增管理朵這灑B諸.許收入現(xiàn)金流的石主要部分配給眠了股東汪棄鑰C腰.授分為權(quán)益型和極抵押型兩種形狠式毫須左D肢.用投資流動(dòng)性好墓術(shù)[繼答疑編絕號(hào)箱557301輝0209]塊【正確答禁案?！烤瓹摧【答案解析】街分為權(quán)益型、能抵押型和混合掃型三種形式。茫參見(jiàn)教歇材鋒P1與2抄。糊竟擺墓6膜.劇購(gòu)買住房抵押牽支持證券探忠丸■慣把金融機(jī)構(gòu)所件持有的個(gè)人住擊房抵押貸款債轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為可供香投資者持有的館住房抵押支持糧證券，以達(dá)到憑籌措資金，分景散風(fēng)險(xiǎn)的目的富。標(biāo)仿對(duì)■捎銀行將所持有搖的個(gè)人住房抵周押貸款債權(quán)，部出售給專門設(shè)嫂立的特殊目的委公司，該公司溫再將債權(quán)轉(zhuǎn)化執(zhí)為證券出售給掉投資者。軋系枝■溝購(gòu)買抵押支持慘證券的投資者疤可以間接地獲柄取房地產(chǎn)投資木收益。式盞枕7軋.悲房地產(chǎn)投資的途優(yōu)勢(shì)（四利）譯喪臣■構(gòu)相對(duì)較高的收傭益水平（高于證儲(chǔ)蓄、股票、臟債券）榴惠律■專易于獲得金融峰機(jī)構(gòu)的支持（欣房地產(chǎn)是可靠念的抵押物）救桃財(cái)■票能抵消通貨膨四脹的影響（房突地產(chǎn)年價(jià)格增惑漲率超過(guò)年通羅貨膨脹率）據(jù)息去■喬提高投資者的冤資信等級(jí)（擁妹有房地產(chǎn)是實(shí)謎力的最好證明步）祥劃【色200村8攪年真題】枕房地產(chǎn)投駛資相對(duì)于股票徐投資，往往具洪有較低的收益扶水平。（）始創(chuàng)[聰答疑編竄號(hào)勉557301企0210]鄉(xiāng)【正確答般案電】嚴(yán)×應(yīng)【答案解析】出房地產(chǎn)投資收色益水平較高，稻這是他的有利墳之一。參見(jiàn)教搜材璃P1副3閑。潛薄斧【授200冒6民年真題】敲房地產(chǎn)投榴資不能有效抵壇消預(yù)期通貨膨穗脹的影響。（晶）播攀[所答疑編做號(hào)躁557301威0211]隙【正確答挺案污】撿×并【答案解析】文房地產(chǎn)年價(jià)格灑增漲率超過(guò)年昏通貨膨脹率，偉可以抵消通貨澇膨脹的影響。運(yùn)參見(jiàn)教琴材輕P1纖4騙。露徑冷向8閉.蓮房地產(chǎn)投資的盾弊端斯某腳■濱投資數(shù)額巨大悶瞎隊(duì)■也投資回收期較穩(wěn)長(zhǎng)君問(wèn)蜜■滑需要專門的知極識(shí)和經(jīng)驗(yàn)伏第三節(jié)房地蜂產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)療乎閑1培.躁風(fēng)險(xiǎn)的度量忙羨盼2夠.燕房地產(chǎn)系統(tǒng)投湯資風(fēng)險(xiǎn)胖潔口3須.伶房地產(chǎn)投資個(gè)瀉別風(fēng)險(xiǎn)櫻逗鋤4悟.吧風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)膝投資的影響妖顯掀1陪.盼風(fēng)險(xiǎn)的度量蛛風(fēng)險(xiǎn)是未翅來(lái)獲得預(yù)期收直益可能性的大炸小奶法【解題思憶與方法】如何武比較風(fēng)險(xiǎn)的大拆小守第一步，減計(jì)算出兩物業(yè)定的價(jià)值的期望胃值。（加權(quán)平貨均值）定第二步，圍計(jì)算出兩物業(yè)缸的標(biāo)準(zhǔn)差。慈第三步，奏如兩物業(yè)期望舊值相同，則直喂接比標(biāo)準(zhǔn)差即姓可，標(biāo)準(zhǔn)差小兩的風(fēng)險(xiǎn)小。獎(jiǎng)第四步，雀如兩物業(yè)期望廉值不同，需計(jì)狼算標(biāo)準(zhǔn)差與期茅望值之比，該沿比值小的那個(gè)圓風(fēng)險(xiǎn)小。暗夠【啊200妙9登年真題】當(dāng)甲、乙物抄業(yè)桑200淺8摩年兄1妖0著月的價(jià)值均拳為殘110憂0聾萬(wàn)元。預(yù)沉計(jì)校200使9嘉年轟1波0狀月甲物業(yè)的價(jià)葬值兼為痕120誦0約萬(wàn)元度和委100劃0俯萬(wàn)元的可能性凡均滑為陽(yáng)50野%爭(zhēng)，乙物業(yè)的價(jià)讀值干為倚130放0縣萬(wàn)元隔和味90挨0滅萬(wàn)元的可能性慰也均玉為嫁50泥%士。甲、乙物業(yè)啞投資風(fēng)險(xiǎn)比較犬的結(jié)果是（筍）。蛇算紗A品.貿(mào)甲物業(yè)投資風(fēng)吐險(xiǎn)大渣滅煩B筐.垮乙物業(yè)投資風(fēng)辭險(xiǎn)大琴透炸C異.議甲、乙物業(yè)的完投資風(fēng)險(xiǎn)相同巴閘類D憶.板難以判斷甲、樣乙物業(yè)的投資私風(fēng)險(xiǎn)大小胸兼[闖答疑編旨號(hào)棒557301劫0301]衛(wèi)【正確答義案性】拳B沃【答案解析】設(shè)第一步：計(jì)算波兩物業(yè)的期望傷值（加權(quán)平均席值）打甲物業(yè)的磁期望值接＝改1200×5惠0御%渣＋沖1000×5齒0蘇%判＝坊1100障乙物業(yè)的壩期望值鳴＝伏1300×5謀0統(tǒng)%基＋大900×50叼%敬＝哭1100壯第二步：留計(jì)算兩物業(yè)的綢標(biāo)準(zhǔn)差超學(xué)另一種解木法：帶有技術(shù)駛含量的定性分醒析鑒天雁120探0貼和畜100撥0楚與幟110刺0罷的偏差，一定跳比月130剩0予和朝90棋0闊比懇110償0向的偏離程序小棄，所以計(jì)算出羊的標(biāo)準(zhǔn)差一定屈前者小，所以寄前者風(fēng)險(xiǎn)小沫。其晴【重點(diǎn)難凍點(diǎn)】?jī)煞N決策予藏腐■憶風(fēng)險(xiǎn)決策叫（情況不確定罷，但發(fā)生的概蝴率確定）熔姓青·早決策準(zhǔn)則是最而大期望收益書(shū)告絮·個(gè)一般使用決策趣樹(shù)法或決策表個(gè)法侄役睬■塌不確定性的決復(fù)策方法既（情況及發(fā)生身的概率均不確渠定）峰爬秋·遙小中取大法－齒悲觀看法績(jī)拉透·嚴(yán)大中取大法－候樂(lè)觀看法綁滲士·速最小最大后悔齡值法－后悔最開(kāi)小勝夢(mèng)騙2夸.矛房地產(chǎn)投資風(fēng)袋險(xiǎn)（四方面）伶愿?！瞿耐度胭Y金的安桶全性絲腿快■唉期望收益的可怎靠性賭生論■痛投資項(xiàng)目的變囑現(xiàn)性熄川警■岔資產(chǎn)管理的復(fù)齊雜性融【重點(diǎn)難禮點(diǎn)】風(fēng)險(xiǎn)的分膀類廢（秋8+古6念）綢劣處長(zhǎng)2.正房地產(chǎn)投資系曾統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)遇巡繭2.然1呼通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)密較掌2.她2脫市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)鐘嚇段2.悟3釘周期風(fēng)險(xiǎn)棚浙賞2.愈4戲變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)撤饒輕2.季5畝利率風(fēng)險(xiǎn)謙薦甜2.授6怎政策風(fēng)險(xiǎn)蘋(píng)膨增2.檔7編政治風(fēng)險(xiǎn)申清根2.喘8鋸或然損失風(fēng)險(xiǎn)嘗場(chǎng)【罰200哲7靈年真題】通系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)槍是指?jìng)€(gè)別投資疫風(fēng)險(xiǎn)中可以在匆投資組合內(nèi)部拼被分散和抵消槳的那部分風(fēng)險(xiǎn)參。（）奴鍵[陜答疑編耕號(hào)有557301漂0302]險(xiǎn)【正確答默案攪】退×帽【答案解析】鐮是不可以在投走資組合內(nèi)部被罷分散和抵消的歲風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教潤(rùn)材如P1尾7睬。侄饑危萍2.旁1橫通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)稻（購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)誤，窯CP水I唯，錢毛了）醬禽炸■邊通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)候是指投資完成礙后所收回的資峰金與初始投入珠的資金相比，孫購(gòu)買力降低給川投資者帶來(lái)的繭風(fēng)險(xiǎn)煎筑鞏■索其實(shí)質(zhì)蠢是通貨膨脹導(dǎo)緞致未來(lái)收益的覺(jué)價(jià)值下降葛復(fù)造3取3腹年前四川有個(gè)賠湯老太，到銀陸行存困了至40杯0案元錢。當(dāng)你時(shí)掠40伍0兔元可買一間房繭、躍181剛8泉斤面粉忽、匆40學(xué)0壯斤豬肉陡、陪72楚7釘盒中華香煙炎、該5濕0磨瓶茅臺(tái)酒?，F(xiàn)租在連本帶利取坑出來(lái)杠共摧835.8限2傷元。夠買不足曉一平米房嘴、匹42敘0第斤面粉冷、葵6孕9齡斤豬肉鑒、野2即0村盒中華煙踩或泰1敵瓶茅臺(tái)酒。甘援職2.顆1煮通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)膀（續(xù)）樓濕短■膝以固定租金方詳式出租物業(yè)的圣租期越長(zhǎng)，投葡資者所承擔(dān)的壓購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)越怒大，實(shí)際上承樓擔(dān)了本應(yīng)由承勒租人承擔(dān)的風(fēng)授險(xiǎn)請(qǐng)符奶■要通過(guò)適當(dāng)調(diào)整零其要求的最低閃收益率來(lái)降低匆風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收頂益率的影響程恩度（調(diào)高）欲嘆技2.念2財(cái)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)瓜魚(yú)賢■廚供求關(guān)系的變握化會(huì)造成房地圣產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)屢與租金水平的住變化。勒師熟■桃房地產(chǎn)市場(chǎng)是爸地區(qū)性市場(chǎng)，遣當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境玻變化的影響比眨整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)頓環(huán)境條件變化輝的影響要大的獨(dú)多。值【典型例遠(yuǎn)題】悄整個(gè)國(guó)家于市場(chǎng)環(huán)境條件隸變化對(duì)房地產(chǎn)柔市場(chǎng)的影響，威要比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水環(huán)境變化造成筍的影響大。（軍）疾排[察答疑編奇號(hào)顛557301繭0303]型【正確答扔案迎】宇×脂【答案解析】飲房地產(chǎn)市場(chǎng)是館地區(qū)性市場(chǎng)，外當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境打變化的影響要桑比整個(gè)國(guó)家市距場(chǎng)環(huán)境變化的復(fù)影響大。參見(jiàn)疲教桃材泰P1追7客。勇壤極蕩2.鋪3需周期風(fēng)險(xiǎn)我顧截■精房地產(chǎn)市場(chǎng)的瓣周期波動(dòng)給投缸資者帶來(lái)的風(fēng)潑險(xiǎn)領(lǐng)枯五■創(chuàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周己期波動(dòng)分月為復(fù)蘇與發(fā)展抽、繁榮、危機(jī)兵與衰退、蕭條隊(duì)四個(gè)階段辨?zhèn)鋺{■舟美國(guó)房地產(chǎn)市片場(chǎng)周期糧為配1刑8拳－膊2循0責(zé)年醬離龍■隆香港房地產(chǎn)市贈(zèng)場(chǎng)周期負(fù)為娛7輛－撲8經(jīng)年訊遙鄰■劍日本房地產(chǎn)市稠場(chǎng)周期集為灘7邪年栗告寬2.挎4高變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（跳雞樓價(jià)的損失）扶敬斥■膀指急于將房地評(píng)產(chǎn)兌換為現(xiàn)金雕時(shí)由于折價(jià)而刮導(dǎo)致資金損失匯的風(fēng)險(xiǎn)征描杠2.5喪裙利率風(fēng)險(xiǎn)厲竹癥■哲利率調(diào)升對(duì)房歌地產(chǎn)投資的影俗響秘（三方面）：襲格趣·存折現(xiàn)率提高，魯折現(xiàn)后的價(jià)值辭變小，導(dǎo)致房匆地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值義的折損互，陰V爆＝圾A/凝Y榨。尊機(jī)稀·困加大投資者的傾債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)蠶致還貸困難。倉(cāng)智啞·扯還會(huì)抵制房地效產(chǎn)需求，導(dǎo)致距價(jià)格下降。盛灌朱■倦固定利率貸款蕩流耕·稱實(shí)質(zhì)上是把利扭率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給仁金融機(jī)構(gòu)?？p謹(jǐn)【冰200摘9冠年真題】下列誠(chéng)風(fēng)險(xiǎn)中，屬于境房地產(chǎn)投資系摸統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（新）。鑒從憲A術(shù).純市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)兵廳捏B幻.芬變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)蜘艙填C午.三利率風(fēng)險(xiǎn)噴資組D慧.欠時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)愈攀云E柳.溜資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)椒重[宵答疑編貫號(hào)奔557301說(shuō)0304]苗【正確答謹(jǐn)案全】并ABC月【答案解析】哥記鎮(zhèn)清揚(yáng)8+果6拴。參見(jiàn)教巾材標(biāo)1做7彎－閃2耍1糟。蒼斬杏【哲200棍6臉年真題】半提高貸款城利率對(duì)房地產(chǎn)所市場(chǎng)的影響主等要有（）。燈碎疏A最.溪導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)歲際價(jià)值下降謹(jǐn)雖況B贈(zèng).綱導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)伯際價(jià)值上升皆跌肥C施.服加大投資者債毀務(wù)負(fù)擔(dān)蔽怨戴D優(yōu).蜻抑制房地產(chǎn)市羅場(chǎng)需求扣資瓣E戒.嶄增加房地產(chǎn)市辣場(chǎng)需求復(fù)盼[綁答疑編殊號(hào)粘557301廁0305]浸【正確答易案較】嫁ACD敏【答案解析】嗚參見(jiàn)教奸材玻P1族8覽。潔印端【祥200瀉7尺年真題】組下列風(fēng)險(xiǎn)俯中屬于系統(tǒng)風(fēng)注險(xiǎn)的是（）山。售命起A遭.刑比較風(fēng)險(xiǎn)珠答著B(niǎo)容.椅市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)顯厭肌C器.計(jì)未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用亮風(fēng)險(xiǎn)披斷強(qiáng)D妙.桿持有期風(fēng)險(xiǎn)岔娃[可答疑編淡號(hào)隔557301冒0306]爽【正確答軋案掘】心B羅【答案解析】遲八大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)桃。參見(jiàn)教津材殼P18-2子0鈴。肥伯慚鼻2.怠6瞞政策風(fēng)險(xiǎn)誘玉具2.劃7辛政治風(fēng)險(xiǎn)鷹藝護(hù)2.覺(jué)8胳或然損失風(fēng)險(xiǎn)住鷹姓■德指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)拖等其它偶然發(fā)脂生的自然災(zāi)害稍引起的置業(yè)投煎資損失燙拆搭■馬可以通過(guò)保險(xiǎn)夢(mèng)將風(fēng)險(xiǎn)部分轉(zhuǎn)奸移給保險(xiǎn)公司季植膏■盯可以通過(guò)租約飼將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)戴移給承租人無(wú)筆摧3逮.僵房地產(chǎn)投資的惕個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)罵（盛6側(cè)類）音誼體3.醒1女收益現(xiàn)金流風(fēng)辜險(xiǎn)（收入低了共）媽聾欄3.恢2縣未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用援風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高憲了）背累勉3.策3游資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)割（折現(xiàn)率或報(bào)潤(rùn)酬率變化）蝕梢罵3.怨4兼機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)仇（機(jī)會(huì)成本）動(dòng)胸宰3.辜5行時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)六機(jī)與時(shí)間）祥階雅3.啞6炮持有期風(fēng)險(xiǎn)（盆持有時(shí)間）少遠(yuǎn)玻3.墊1熄收益現(xiàn)金流風(fēng)歇險(xiǎn)（收入低了便）誼涌匹■念項(xiàng)目的實(shí)際收艦益現(xiàn)金流未達(dá)爛到預(yù)期目標(biāo)要烤求的風(fēng)險(xiǎn)宿片偶3.欄2毫未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用泉風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高美了）筒柜病■當(dāng)物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)店費(fèi)用支出超過(guò)澤預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用蓋而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)政陰保3.斥3有資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)賣（折現(xiàn)率或報(bào)響酬率變化）破梯村■先即使收益和運(yùn)找營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)門生變化，資本肌價(jià)值也會(huì)隨著塘收益率的變化藥而變余化鋤V名＝恥A/Y敞【重點(diǎn)難禮點(diǎn)】注意利息底風(fēng)險(xiǎn)和資本價(jià)溝值風(fēng)險(xiǎn)頑容騙■哀利息是收益率喝的重要決定因厭素，但不是唯繡一仗叨勉■窗利息風(fēng)險(xiǎn)是系急統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，資本罰價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)澇別風(fēng)險(xiǎn)線瞇報(bào)3.扁4吸機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)孕（機(jī)會(huì)成本）婆君仿■偵也稱比較風(fēng)險(xiǎn)苦，投資該項(xiàng)目奪而失去了其他插投資機(jī)會(huì)，失番去了相應(yīng)的收炭益的風(fēng)險(xiǎn)促吵棄3.圈5避時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)渠機(jī)與時(shí)間）耕兇躍■夸房地產(chǎn)投資中屬與時(shí)間和時(shí)機(jī)頃選擇因素相關(guān)溜的風(fēng)險(xiǎn)。不僅獄表現(xiàn)為選擇合冰適的時(shí)機(jī)進(jìn)入扁市場(chǎng)，還表現(xiàn)汗為物業(yè)持有時(shí)夏間的長(zhǎng)短，物水業(yè)持有過(guò)程中頌對(duì)物業(yè)重新進(jìn)悅行裝修或更新東改造時(shí)機(jī)的選仁擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售周時(shí)機(jī)的選擇以禮及轉(zhuǎn)售過(guò)程所肝需要時(shí)間的長(zhǎng)綱短。報(bào)塑【志200熄5邀年真題】扎房地產(chǎn)投臂資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)緊是指選擇合適控的時(shí)機(jī)進(jìn)入市肺場(chǎng)。（）晉隨[詢答疑編趨號(hào)扮557301嚇0307]堪【正確答等案哄】貍×強(qiáng)【答案解析】蘇不僅表現(xiàn)為選皇擇合適的時(shí)機(jī)慢進(jìn)入市場(chǎng)，還赤表現(xiàn)為物業(yè)持創(chuàng)有時(shí)間的長(zhǎng)短括，物業(yè)持有過(guò)變程中對(duì)物業(yè)重腎新進(jìn)行裝修或釀更新改造時(shí)機(jī)披的選擇，物業(yè)灌轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選參擇以及轉(zhuǎn)售過(guò)搏程所需要時(shí)間腰的長(zhǎng)短。參見(jiàn)思教酬材轉(zhuǎn)P2秋1霉。勢(shì)失展排3.坦6賭持有期風(fēng)險(xiǎn)（招持有時(shí)間）和畫(huà)英■頁(yè)房地產(chǎn)投資持檔有時(shí)間相關(guān)的排風(fēng)險(xiǎn)，壽命周品期越長(zhǎng)，持有菠期風(fēng)險(xiǎn)越大竟迷【愿200善8虧年真題】贈(zèng)下列房地焦產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中味，屬于房地產(chǎn)逝投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)離的是（）。拿退槳A鬼.吹變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)帽樸驗(yàn)B豬.速時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)妨排兩C乞.孫或然損失風(fēng)險(xiǎn)半咳晝D吊.貓通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)燃爽[稀答疑編惱號(hào)趙557301塘0308]崖【正確答仗案乖】市B脈【答案解析】麻六類個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)敞與八類系統(tǒng)風(fēng)遷險(xiǎn)。參見(jiàn)教場(chǎng)材汗P18-2舞1嚷。碼也厚測(cè)4篇.希風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)謹(jǐn)投資決策的影囑響（兩方面影雞響）淡勁厭■嘉投資者根據(jù)不削同類型房地產(chǎn)攀投資風(fēng)險(xiǎn)的大甩小，確定相應(yīng)乏的目標(biāo)投資收禮益水平（類型秩不同，收益標(biāo)撐準(zhǔn)不同）威磁投資者特點(diǎn)可投資目的膠投資對(duì)象式收益型邁承受低風(fēng)險(xiǎn)低蠻收益水平的長(zhǎng)失期投資者痰獲得穩(wěn)定租金已收益并進(jìn)入穩(wěn)定期的外收益性物業(yè)達(dá)收益加增值型控能承受中等風(fēng)族險(xiǎn)和收益水平刃物業(yè)租金收益樸＋物業(yè)增值收紡益儀未進(jìn)入穩(wěn)定期擔(dān)或剛剛竣工的畢收益性物業(yè)荒機(jī)會(huì)型案承受較大投資迷風(fēng)險(xiǎn)，期望獲村得高收益槍組便賀梳■飽投資者盡可能神規(guī)避、控制或抗轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)糖第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)相與投資組合孫壘朵1銳.詠投資組合理論史哥籌2慌.之資本資產(chǎn)定價(jià)夠模型沉傾質(zhì)1與.妄投資組合理論趴通過(guò)投資翻組合理論，可好將習(xí)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)成因素減少甚至批近于完全抵消敞，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)齊仍然存在。蹈舊紋【叮201狂0陸年真題】敲關(guān)于投資義組合理論的說(shuō)疼法，正確的是孩（）。除酷姥A自.雹投資者應(yīng)選擇齒毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投疲資組合邀煮送B吼.殺投資者應(yīng)選擇置投資項(xiàng)目間有劉一個(gè)正協(xié)方差菌的投資組合壇節(jié)蒼C焦.拾投資者可以將店系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素惜減少甚至完全昨抵消彩融勞D經(jīng).卻投資者可以將獻(xiàn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素鐵減少甚至完全舉抵消寨超[詞答疑編賠號(hào)鋤557301謠0309]到【正確答端案多】摘D供【答案解析】著通過(guò)投資組合跟理論，可以將豈個(gè)別因素減少候甚至近于完全慨抵銷，但系統(tǒng)柔風(fēng)險(xiǎn)因素仍然廊存在。參見(jiàn)教右材閉P2喂5碌。氧找補(bǔ)【也201求0巾年真題】齊投資組合袋理論認(rèn)為，對(duì)芳于相同的宏觀復(fù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化股，不同投資項(xiàng)殃目的收益會(huì)有榨不同的反應(yīng)。沙（）獅底[吳答疑編累號(hào)檢557301郊0310]喝【正確答式案炭】腐√潛【答案解析】今參見(jiàn)教應(yīng)材辛P2浪3讓。集社首【棗200池8席年真題】貍投資組合時(shí)理論認(rèn)為，把糾適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)扇目組合起來(lái)，哀可以（）。權(quán)燃充A謀.沾提高投資收益冠宣俗B打.才降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)由疲發(fā)C除.改降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)金亮相D墻.開(kāi)使投資毫無(wú)風(fēng)粉險(xiǎn)肺壤[翅答疑編麥號(hào)辦557301極0311]軌【正確答陸案交】給C追【答案解析】粘過(guò)投資組合理森論，可將個(gè)別唇風(fēng)險(xiǎn)因素減少頭甚至近于完全廊抵消，但系統(tǒng)睬風(fēng)險(xiǎn)仍然存在冶。參見(jiàn)教菌材油P2環(huán)3鑼。彈需【重點(diǎn)難芽點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)臭系數(shù)及預(yù)期投佳資收益率祥醬資產(chǎn)預(yù)期收益粥率北注＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)耗收益率＋風(fēng)險(xiǎn)糧系材數(shù)素×幫（平均收益率努－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)摧收益率）奔無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收迅益率睬一般為國(guó)債的減收益率或銀行傷存款利率愁【重點(diǎn)難炸點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)梢系數(shù)及預(yù)期投罵資收益率災(zāi)捕蹲資產(chǎn)預(yù)期突收益率－無(wú)風(fēng)殊險(xiǎn)資產(chǎn)收益率疲樹(shù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)渾＝蜻——————裹——————矛——————毅寒挪擺片市場(chǎng)整體平均夾收益率－無(wú)風(fēng)乳險(xiǎn)資產(chǎn)收益率晴求當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期持收益率＝市場(chǎng)損的整體平均收碌益率時(shí)，市場(chǎng)盟風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)濤＝伍1扁摧【墓200騾8瑞年真題】礦某投資項(xiàng)速目的預(yù)期收益扶率與市場(chǎng)平均邊收益率的變化淡幅度相同，則鼠該項(xiàng)目的系統(tǒng)走性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系賞數(shù)明為權(quán)1展。（）必班[嫌答疑編草號(hào)頂557301開(kāi)0312]關(guān)【正確答滅案班】阻×昌【答案解析】竿當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期稀收益率＝市場(chǎng)訂的整體平均收段益率時(shí)，市場(chǎng)財(cái)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)壁＝納1膨，不是變化幅俗度相同時(shí)。參近見(jiàn)教宣材墨P2序5即。罪膛絡(luò)【濫200慨6濟(jì)年真題】僵假設(shè)銀行背一年期存款利緩率流為躬2.28猛%旁，貸款利率命為焰5.85舅%也，投資市場(chǎng)的袍平均收益率孟為宗12蠶%跪，房地產(chǎn)投資怕市場(chǎng)的系統(tǒng)性嘉市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)渾為鳥(niǎo)0.撇6即，則房地產(chǎn)投果資的預(yù)期收益島率為（）。弟列姑A.4.42賭%落沉肅B.8.11泥%邪膝際C.8.13右%永拿桑D.9.54嶼%殘車可[昂答疑編乳號(hào)財(cái)557301第0313]蒜【正確答矛案言】寫(xiě)B(tài)憶【答案解析】能注意無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收繁益率在我國(guó)為較一年期存款利扒率，在國(guó)外一互般指國(guó)債收益奉。參見(jiàn)教延材甚P2到5癥。傭資產(chǎn)預(yù)期憑收益率松＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)催資產(chǎn)收益率＋陜風(fēng)險(xiǎn)系腦數(shù)餅×票（平均收益率件－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)凈收益率）柏濟(jì)飽2.28%+啞0.6舉×傻（盆12楊%拒－越2.28秩%制）迎＝散8.112%壇再慈【往200低5籮年真題】稅假設(shè)某段宇時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)悔業(yè)的預(yù)期收益晉率愁為宏15炊%蒸，國(guó)債的投資泄收益率罪為眨10搖%尋，市場(chǎng)整體的平平均收益率替為誠(chéng)20籃%穴，則房地產(chǎn)業(yè)溪的系統(tǒng)性市場(chǎng)項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（抱）峰。撓謙控瓜A.0.25擔(dān)膽五B.盆0.50販壤軋C.1.5箭筆趙D.2.00扭壟[墳答疑編遍號(hào)翠557301拘0314]搖【正確答片案伍】龜B狡【答案解析】孝公式的變換?？鎱⒁?jiàn)教甜材兄P2廈5狹。無(wú)資產(chǎn)預(yù)期彩收益率＝無(wú)風(fēng)員險(xiǎn)資產(chǎn)收益率脈＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系蹄數(shù)極禽叢疏（市場(chǎng)整體平遠(yuǎn)均收益率－無(wú)施風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益慶率）放暑別汗穴資產(chǎn)預(yù)期收益違率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資太產(chǎn)收益率漢市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)似系數(shù)主＝貼——————差——————抗——————超——覺(jué)繼垮此肌市場(chǎng)整體平均壽收益率－無(wú)風(fēng)債險(xiǎn)資產(chǎn)收益率齒采＝丟滴示挑2焰.像資本資產(chǎn)定價(jià)睬模瀉型螞偽一個(gè)投資飛的預(yù)期收益率改等于市場(chǎng)上無(wú)銅風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目正的收益率再加任上投資項(xiàng)目的術(shù)系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)撿險(xiǎn)系數(shù)乘以該餅項(xiàng)目的市場(chǎng)整睡體平均收益率疤與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資鬼項(xiàng)目收益率之醋差濤折現(xiàn)率＝獲資金的機(jī)會(huì)成抬本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)敗險(xiǎn)調(diào)整值＝無(wú)膛風(fēng)險(xiǎn)投資收益流率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暖系數(shù)（市場(chǎng)的早平均收益率－慣無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收育益率）輪柔【經(jīng)200腔9壇年真題】妥如果整個(gè)僻投資市場(chǎng)的平詢均收益率霜為熔15堡%跑，國(guó)債收益率祥為列9堅(jiān)%閥，房地產(chǎn)投資獸市場(chǎng)相對(duì)于整潛個(gè)投資市場(chǎng)的袍系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)貸險(xiǎn)系數(shù)凳為拔0.2漲3帥，則按資本資騎產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)迎算出的房地產(chǎn)鏟投資折現(xiàn)率是最（）。忍攤歐A.10.3初8僵%掠持震B(yǎng).11.0配7%灘手旱C.12.4凡5答%愧休友D.13.6沸2%施淡[客答疑編劈號(hào)冬557301閱0315]博【正確答擇案費(fèi)】炊A驅(qū)【答案解析】鏟參見(jiàn)教亭材簽P2洗7占?？谜郜F(xiàn)率＝砌無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收襪益率＋市場(chǎng)風(fēng)哥險(xiǎn)系數(shù)（市場(chǎng)斧的平均收益率分－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資疏收益率）物＝案9邁%營(yíng)＋甚0.2墾3耍（奏15感%吸－嘆9智%跟）綁＝四10.38%令翅【典型例伙題】離如果整個(gè)描投資市場(chǎng)的平墳均收益率蔑為比20怠%珍，國(guó)家債券的起收益率鍛為碼10嘩%陳，而房地產(chǎn)投狼資市場(chǎng)相對(duì)于蒜整個(gè)投資市場(chǎng)伏的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系價(jià)數(shù)蜘為針0.系4飯，則房地產(chǎn)投鍛資評(píng)估模型中慣所用的折現(xiàn)率采為（）。喪沾默A.8%筆己膏B.4%秋滋胖C.14%布衡方D.12%丹埋[巷答疑編姨號(hào)勺557301蒙0316]火【正確答沃案矮】叛C蠢【答案解析】雕方法一：輩公式作法諷折現(xiàn)率＝渠無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收魄益率＋市場(chǎng)風(fēng)尖險(xiǎn)系數(shù)（市場(chǎng)鍋的平均收益率哥－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資圈收益率）刮＝縣10宜%控＋續(xù)0.遼4匙（式20秒%騾－尺10莫%岸）載＝香14%不方法二：插帶有技術(shù)含量態(tài)的排除法陽(yáng)該折現(xiàn)率造一定大于無(wú)風(fēng)舟險(xiǎn)投資收益率翁，即大帆于比10型%逐，百A豈B望可立即排除的。卸儲(chǔ)第二章房地挺產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)節(jié)運(yùn)行神【考情分析鷹】鐮歷年考分丘一般藏在跡8濕分左右，具有懲一定的難度暴銹單項(xiàng)選擇題慚多項(xiàng)選擇題譯判斷題棕計(jì)算題糞合計(jì)杏201壯1幻年迫3思題倉(cāng)3丸分瓣2斷題矩4店分克－瞞－鄭5粘題密7姑分條201駁0藍(lán)年控3億題勢(shì)3閘分涌2植題潮4襖分?jǐn)?谷題莖1愚分玩－故6絡(luò)題布8具分覺(jué)200葉9尿年圈4暈題鍛4琴分撇2患題訴4勵(lì)分腿1泄題走1驗(yàn)分辮－舟7粘題艱9獄分甲200鴉8誤年乒4聞?lì)}售4副分眠1歌題閘2顯分市2汪題農(nóng)2旺分董－船7趴題獨(dú)8揪分日近四年考騰試各章分值分坡析傾樣【內(nèi)容框鴉架】莊第一只節(jié)息直房地產(chǎn)市場(chǎng)概否述勺第二架節(jié)優(yōu)蜓房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)賄構(gòu)與指標(biāo)耽第三姓節(jié)渣照房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)特性與功能互第四愁節(jié)腰腎房地產(chǎn)市場(chǎng)的傲運(yùn)行規(guī)律姨第五堵節(jié)貼威房地產(chǎn)市場(chǎng)的澤政府干預(yù)懸【考試重馳點(diǎn)】扮屋邀1筍.鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)分行環(huán)境曬區(qū)衡2墻.吵房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)蟲(chóng)構(gòu)揭漁掃3仍.慮房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)篩分頓息貧4腳.株重要的房地產(chǎn)碌市場(chǎng)指標(biāo)凳談皺5擊.紀(jì)房地產(chǎn)空間市以場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)洞晉貪6落.尿房地產(chǎn)市場(chǎng)自悶然周期謝歡忽7無(wú).標(biāo)自然周期與投何資周期的關(guān)系嫌債慣8湖.開(kāi)房地產(chǎn)泡沫與挪過(guò)度開(kāi)發(fā)倡簽交第一節(jié)房地胞產(chǎn)市場(chǎng)概述命斃居1警.潛房地產(chǎn)市場(chǎng)的斧概念剩褲贈(zèng)2賭.煎房地產(chǎn)市場(chǎng)的烈運(yùn)行環(huán)境編泰伙3碗.慮影響房地產(chǎn)市沈場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)摔經(jīng)濟(jì)力量鼻漢挽4棕.圈房地產(chǎn)市場(chǎng)的畢參與者厘銅就1具.療房地產(chǎn)市場(chǎng)的曠概念原一般的定住義腫指從事房雖地產(chǎn)交易活動(dòng)邊的場(chǎng)所，以及仔交易的途徑與民形式峽經(jīng)濟(jì)學(xué)的哭定義內(nèi)指當(dāng)前潛帽在的房地產(chǎn)買粒者和賣者，以將及當(dāng)前的房地吵產(chǎn)交易活動(dòng)側(cè)房地產(chǎn)市填場(chǎng)體系包括柿交易當(dāng)事擴(kuò)人－主體罪作為交易侍對(duì)象的房地產(chǎn)夢(mèng)資產(chǎn)－客體捷交易制度盛－制度炭促進(jìn)交易禁的組織機(jī)構(gòu)－唯中介餅頭茶2擦.疏房地產(chǎn)市場(chǎng)的閱運(yùn)行環(huán)境（八移類，三基本因拔素）光社會(huì)環(huán)遵境輛﹡無(wú)政治環(huán)溝境淡﹡懂經(jīng)濟(jì)環(huán)壁境顧﹡爹金融環(huán)境栗法律制度玻環(huán)境復(fù)技術(shù)環(huán)境劫資源環(huán)境園國(guó)際環(huán)境暮【重點(diǎn)難檢點(diǎn)】區(qū)別社會(huì)陵因素和經(jīng)濟(jì)因魔素鷹統(tǒng)盜【勞200四8俊年真題】卷政府的土愉地供應(yīng)政策會(huì)且直接影響房地輕產(chǎn)開(kāi)發(fā)的（導(dǎo)）。案兔冰A個(gè).冒產(chǎn)品質(zhì)量俱越丟B喊.蛾產(chǎn)品性價(jià)比敗秀宜C鮮.捎規(guī)模和結(jié)構(gòu)嶺出虜D羊.酸產(chǎn)品檔次叛他[甚答疑編仗號(hào)型557302犯0101]卻【正確答餃案異】黃C記【答案解戚析】土地政策自影響供給的規(guī)餡模和結(jié)構(gòu)。如濃供應(yīng)的別墅用楊地多，則市場(chǎng)昏上的別墅項(xiàng)目梁的規(guī)劃多，所詞占的比重大。援萍【輔200早6稍年真題】左下列影響固房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)忠行環(huán)境的因素欄中，屬于經(jīng)濟(jì)傍環(huán)境的因素是碎（）。雨須竄A脾.看城市或區(qū)域產(chǎn)口業(yè)結(jié)構(gòu)與布局迅宅沉B吊.段人口數(shù)量結(jié)構(gòu)若也怨C妙.挺土地資源狀況梯誼恒D模.飄建筑技術(shù)進(jìn)步提驕[殃答疑編羞號(hào)陽(yáng)557302雖0102]歸【正確答犯案叼】愁A(yù)億【答案解昌析碰】俯B菜社會(huì)因素燕，室C吵資源環(huán)境嘆，意D誠(chéng)技術(shù)環(huán)境。參這見(jiàn)教廣材確P3上0變。嘉蹈秩3吸.他影響房地產(chǎn)市渠場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)過(guò)經(jīng)濟(jì)力量（六累大力量）強(qiáng)金融業(yè)的冊(cè)發(fā)展律信息通訊期技術(shù)水平的提或高和交通條件董的改善梳生產(chǎn)和工姨作方式的轉(zhuǎn)變哥人文環(huán)境錄的變化壁自然環(huán)境模的變化甲政治制度嗽的變遷姿逼棄4那.史房地產(chǎn)市場(chǎng)的固參與者（七類觀參與者）挪扁陷4.扎1框土地所有者或香當(dāng)前的土地使柔用者李編柴4.闖2腰開(kāi)發(fā)商紙起攔4.費(fèi)3敲政府及政府機(jī)敏構(gòu)迷恐狼4.濁4流金融機(jī)構(gòu)數(shù)影廈4.炒5冠建筑承包商隙嚷基4.管6叉消費(fèi)者或買家叉學(xué)屆4.火7野專業(yè)顧計(jì)問(wèn)陳猶州刑4.東1蛾土地所有者或督當(dāng)前的土地使碌用者拘城市土地刊屬于國(guó)家，所皺以地方政府壟庫(kù)斷了國(guó)有土地鋸使用權(quán)出讓市個(gè)場(chǎng)。征當(dāng)前土地抖使用者的影響槐主要是在土地潛征收和土地開(kāi)脫發(fā)過(guò)程中（釘猛子戶）。疾遇尊4.話2懂開(kāi)發(fā)商屑分為開(kāi)發(fā)辦投資和置業(yè)投頸資兩大類（銷亦售或者持有）新開(kāi)發(fā)商根周據(jù)自己的特點(diǎn)闖、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)違，經(jīng)營(yíng)方針有眠很大的差別，洋經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格瞎也有較大差異鼓享臭4.躬3掏政府及政府機(jī)孟構(gòu)防政府可以侄制定規(guī)則，又徹有監(jiān)督、管理摩和服務(wù)的職能咐房地產(chǎn)業(yè)蹈被政府用敬作收“純經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)等器麗”蔑，可以加速或流制富動(dòng)花?毛蝕副4.俗4姻金融機(jī)構(gòu)究提供用于聞支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用毒的中短期資金滿或建設(shè)貸款（呆開(kāi)發(fā)貸）呈提供項(xiàng)目壤建成消費(fèi)者購(gòu)偉買房地產(chǎn)的長(zhǎng)誕期資金或抵押創(chuàng)貸款（消費(fèi)貸落）德瓶窮4.席5戶建筑承包商相完成施工咱建設(shè)刮同時(shí)可能繞會(huì)承擔(dān)一部分玩開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)省宗蠻4.甲6故消費(fèi)者或買家窩自用型購(gòu)灑買者－購(gòu)買能尼力是約束條件猶投資型購(gòu)珠買者－物業(yè)所鬧能獲得的收益樣是關(guān)鍵因素取袋滑4.艱7盤專業(yè)顧問(wèn)（七按師一人）猜建筑師祖工程師仔會(huì)計(jì)師誰(shuí)造價(jià)工程鴿師疾經(jīng)濟(jì)師抹房地產(chǎn)估物價(jià)師及房地產(chǎn)竿紀(jì)紀(jì)人佳律師構(gòu)紛護(hù)第二節(jié)房地裹產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與約指標(biāo)凡洽旨1百.立房地產(chǎn)市場(chǎng)的畫(huà)壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系嚴(yán)科喚2揮.眾房地產(chǎn)市場(chǎng)的吩數(shù)量比例關(guān)系吳籠槐3描.你房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)名分她默蘇4煙.銷房地產(chǎn)市場(chǎng)指款標(biāo)煙閥挺1扮.參房地產(chǎn)市場(chǎng)的央壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系永（四類）君類型甚特點(diǎn)串完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)體競(jìng)爭(zhēng)最為充分睬壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)貌即競(jìng)爭(zhēng)和壟斷悄并存，并以競(jìng)糖爭(zhēng)為主的市場(chǎng)迫寡頭壟斷市場(chǎng)穩(wěn)競(jìng)爭(zhēng)與壟斷并帽存，并以壟斷鐵為主的市場(chǎng)枝完全壟斷市場(chǎng)享不存在競(jìng)爭(zhēng)踐【重點(diǎn)難布點(diǎn)】房地產(chǎn)的已市場(chǎng)結(jié)構(gòu)油具有明顯遷的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特線征，即壟斷與掃競(jìng)爭(zhēng)并存，以降競(jìng)爭(zhēng)為主所存量市場(chǎng)貧－交易雙方為架分散的家庭，嬸所以競(jìng)爭(zhēng)多于樓壟斷（二手房赴市場(chǎng)）翼增量市場(chǎng)果－市場(chǎng)供應(yīng)者疲是開(kāi)發(fā)商，壟龜斷多于競(jìng)爭(zhēng)（原一手房市場(chǎng)）哀建【蘭201燥1歉年真題】嘩商品房開(kāi)案發(fā)市場(chǎng)通常是六典型的（）域市場(chǎng)。僵導(dǎo)擴(kuò)A辣.鼠完全競(jìng)爭(zhēng)釀穿遷蝦B導(dǎo).究壟斷競(jìng)爭(zhēng)粘場(chǎng)集C枝.虹寡頭壟斷掃盾紋績(jī)D藏.跪完全壟斷蔽傲[沸答疑編連號(hào)郵557302關(guān)0103]粘【正確答欣案亞】憶B市【答案解似析】房地產(chǎn)市鞏場(chǎng)具有明顯的怠壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)井特征。在商品因房存量市場(chǎng)中特，競(jìng)爭(zhēng)多于壟府?dāng)?，在商品房村開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，卸一般壟斷多于宅競(jìng)爭(zhēng)。參見(jiàn)教開(kāi)材煙P3距6阻。揭淋距2.鑒房地產(chǎn)市場(chǎng)的直數(shù)量比例關(guān)系闊（六大結(jié)構(gòu)）瑞總量結(jié)貓構(gòu)沒(méi)—其—駕總量（開(kāi)發(fā)與撫銷售總量，供臺(tái)給與需求總量餐比例）賤區(qū)域結(jié)各構(gòu)睛—坑—抵不同地區(qū)的差樂(lè)異暫產(chǎn)品結(jié)丙構(gòu)澇—演—末不同產(chǎn)品的差腔異守供求結(jié)看構(gòu)嶼—禮—氧同一物業(yè)類型山不同檔次的供不求關(guān)系（供給扭檔次與需求之侄間的關(guān)系）刺投資結(jié)仆構(gòu)盆—誰(shuí)—謙不同投資目的丸和方式兔租買結(jié)遍構(gòu)垂—螞—掉租賃和購(gòu)買的康比例關(guān)系價(jià)【重點(diǎn)難喊點(diǎn)】租買結(jié)構(gòu)事的影響因素伐租金和售魄價(jià)的關(guān)系捐人們對(duì)所肚有權(quán)的偏好聰可供出租塵數(shù)量只經(jīng)濟(jì)發(fā)展情水平質(zhì)三【劇200想9動(dòng)年真題】對(duì)房權(quán)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)桶進(jìn)行分析，除靜了要分析供求痰結(jié)構(gòu)，通常還魂應(yīng)分析（）存。冶彎匹A因.塑價(jià)格結(jié)構(gòu)釣旋扯B庸.控總量結(jié)構(gòu)赴腔蒸C虎.鄰檔次結(jié)構(gòu)醫(yī)妙榴D需.龍投資結(jié)構(gòu)膽徒盈E渾.傲租買結(jié)構(gòu)論鳳[揀答疑編素號(hào)助557302悉0104]集【正確答讓案鬧】塘BDE碌【答案解座析】請(qǐng)記清六挖結(jié)構(gòu)的名稱。親該題幾乎就榜是晌0插5第年原題。參見(jiàn)宮教倒材截P3醒6忍。誰(shuí)擱【村200手5繁年真題】從宏限觀上說(shuō)，在進(jìn)倚行房地產(chǎn)市場(chǎng)乖結(jié)構(gòu)分析時(shí)，催除了要分析總富量結(jié)構(gòu)，通常求還應(yīng)分析（鼠）。雞旗權(quán)A瘡.秩價(jià)格結(jié)構(gòu)躲逐馳B于.劉區(qū)域結(jié)避構(gòu)街譽(yù)隆鼓C打.際產(chǎn)品結(jié)構(gòu)碧杜尋D怎.呢供求結(jié)構(gòu)離詢御E冷.恭投資結(jié)構(gòu)鴉短[駁答疑編承號(hào)詳557302敵0105]完【正確答局案課】菌BCDE聲【答案解濱析】請(qǐng)記清六閘結(jié)構(gòu)的名稱。驗(yàn)價(jià)格結(jié)構(gòu)有很簽大的迷惑性。焦參見(jiàn)教冠材綠P3幻6濟(jì)。。蘇理【翻200準(zhǔn)8四年真題】測(cè)某城市住逼宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)釀果顯示，該城耍市住宅的總需傅求與總供給基柔本平衡，但同僵時(shí)顯示，套型咱建筑面豪積侍12訴0觀㎡以上的住宅符供過(guò)于求額，違7影0誠(chéng)㎡以下的住宅賣供不應(yīng)求，則扁該城市的住宅鄙市場(chǎng)處于（轎）狀態(tài)。烏銷耽A合.惑均衡昏獄撫B索.礙周期性失衡搜妹某C旗.開(kāi)結(jié)構(gòu)性失衡備黎峰D火.野區(qū)域性失衡奴戶[對(duì)答疑編凡號(hào)行557302娘0106]浸【正確答重案冒】把C麻【答案解顏析】供給檔次策與需求之間處毒于錯(cuò)位狀態(tài)，穿這屬于供求結(jié)住構(gòu)失衡。參見(jiàn)狹教渴材桶P3聽(tīng)6想。秒裹變3褲.搖房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)址分（五種分類厘）夢(mèng)愈轉(zhuǎn)3.無(wú)1擔(dān)按地域范圍細(xì)結(jié)分弟驗(yàn)勞3.廁2番按房地產(chǎn)用途混細(xì)分扛穩(wěn)擱3.見(jiàn)3蔥按增量存量細(xì)踐分條捉豬3.店4陣按交易形式細(xì)工分暈婦嚴(yán)3.直5護(hù)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)絨分纖垃盞3.瞎1仙按地域范圍細(xì)濁分（區(qū)域性市柴場(chǎng)）飄按城市劃被分湊按城市內(nèi)晴的某一具體區(qū)藥域劃分落按省或自限治區(qū)劃分杯按大片區(qū)租進(jìn)行劃分思瓦然3.年2震按房地產(chǎn)用途從細(xì)分交居住物業(yè)棒市場(chǎng)誠(chéng)商業(yè)特業(yè)棚市場(chǎng)詳工業(yè)物業(yè)縮市場(chǎng)器特殊物業(yè)霜市場(chǎng)完土地市場(chǎng)歸厭不同類型房地乞產(chǎn)在投資決策插、規(guī)劃設(shè)計(jì)、傳工程建設(shè)、產(chǎn)國(guó)品功能、面向眠客戶的類型等囑方面均存在較監(jiān)大的差異，因宅此可以按照房館地產(chǎn)的用途、謝將其分解為若蕩干子市場(chǎng)賢。蟲(chóng)齊【值201趟0撿年真題】燈按房地產(chǎn)瘋用途可將房地潑產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為果若干子市場(chǎng)，盞這是因?yàn)椴煌阌猛镜姆康禺a(chǎn)罵在（）等方蜘面存在差異。娃公機(jī)A惠.排投資決策勉并曲B晃.囑規(guī)劃設(shè)計(jì)僅序江C諸.除工程建設(shè)兩膽瘋D叉.宵地域范圍睜薯渣E屋.豬產(chǎn)品功能念勞[茄答疑編凡號(hào)療557302鋪0107]返【正確答輛案驅(qū)】流ABCE耽【答案解錦析】由于不同誼類型房地產(chǎn)在公投資決策、規(guī)扁劃設(shè)計(jì)、工程其建設(shè)、產(chǎn)品功蒸能、面向客戶盾的類型等方面脾均存在較大的灣差異，因此可似以按照房地產(chǎn)績(jī)的用途、將其繞分解為若干子旬市場(chǎng)。參見(jiàn)教輸材柏P3坊7腳?？椩跃?.烈3炭按增量存量細(xì)婆分之仗警介3.4螞榮按交易形式細(xì)雁分暮升【重點(diǎn)難概點(diǎn)】新建和存要量房地產(chǎn)交易授子市場(chǎng)的組成蠟的區(qū)別球終廢【匠200指7肢年真題】未房地產(chǎn)市懶場(chǎng)按市場(chǎng)交易虜形式細(xì)分時(shí)，忽新建成的房地脂產(chǎn)產(chǎn)品交易不炸包括（）子權(quán)市場(chǎng)。殖瑞革A立.示租賃醋粥B皮.卸銷售痕遍寺C這.討保險(xiǎn)膚踢D話.典抵押遵疾[雜答疑編劉號(hào)碰557302夠0108]好【正確答適案份】論C稍【答案解局析】存量房市拴場(chǎng)才包含保險(xiǎn)瞧子市場(chǎng)。參見(jiàn)溉教停材拐P3器8正。某籍桌3.蟻5視接目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)佩分魄粘蓋【獵200袍8土年真題】著煉澆“袖某城市別墅銷煌售市劍場(chǎng)棍”市這一市場(chǎng)細(xì)分拆的方式包含有怒（）。約裂費(fèi)A隊(duì).畜按地域范圍細(xì)痕分背蜜餐B慈.臘按房地產(chǎn)用途狠細(xì)分漸筑眼C摩.匪按增量存量細(xì)咸分晴惡更D構(gòu).改按交易形式細(xì)高分哪浙杯E書(shū).濟(jì)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)書(shū)分頓頓[代答疑編阻號(hào)談557302浙0109]壩【正確答序案氣】去ABD雙【答案解繡析】某市是按菊地域細(xì)分，別何墅是按用途細(xì)描分，銷售是按在交易形式細(xì)分怨。參見(jiàn)教叼材承P37-3口8哭。索損【籮200拐6亡年真題】棵在對(duì)某市蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)遇行細(xì)分時(shí)，劃碗分飼出隙“布某市甲級(jí)寫(xiě)字騙樓租賃市場(chǎng)痛，杏”做這種劃分所采柔用的市場(chǎng)細(xì)分泥標(biāo)準(zhǔn)有（）暢。爽豆罵A巴.桌按存量增量細(xì)朱分釀皂帝B鮮.術(shù)按交易形式細(xì)際分定雖終C弱.寫(xiě)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)麥分農(nóng)丙剖D妥.鋤按房地產(chǎn)用途猜細(xì)分戲縣蘇E御.腔按地域細(xì)分些懂[越答疑編料號(hào)收557302但0110]趕【正確答泄案桐】強(qiáng)BCDE歇【答案解矩析】某市－按衰地域劃分容甲級(jí)－按燦目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分趕寫(xiě)字樓－鹽用途男租賃－交劣易形式烤參見(jiàn)教占材灘P37-3結(jié)8梢。意賤劇4.渴殿房地產(chǎn)市場(chǎng)指嘩標(biāo)（四大椒類百4纖0墻小項(xiàng)）否4.1挑卷供給指標(biāo)

僅謝（露1濕0縫項(xiàng)）召4.2附膀需求指標(biāo)

貼盈（司1徑1愧項(xiàng)）犯4.3雹子市場(chǎng)交易指標(biāo)題（干9扮項(xiàng)）賞4.4句蘆市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)感警指標(biāo)斷（饞1禽0孝項(xiàng)）足獅娘■非鈔新竣工量

毯率罩■派完滅失量

析內(nèi)陡■職津存量

珍役介■師抄空置量

濃陸也■慶透空置率

剩類擔(dān)■薄喉可供租售量

昏伴息■豬科房屋施工面積

現(xiàn)因輸■敵辦房屋新開(kāi)工面庫(kù)積

平鴉魄■葡含平均建設(shè)周期

往跌叉■娘邊竣工房屋價(jià)值寺租父■陳障國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

馬墨撓■湊僵人口數(shù)量

淡裳騰■通棗城市家庭人口和規(guī)模

舍章斧■懶宗就業(yè)人員數(shù)量

憤麻霉■競(jìng)紗就業(yè)分布

缺鄭戶■勝待城鎮(zhèn)登記失業(yè)近率

抵做獲■仔谷城市家庭可支鳥(niǎo)配收入

貌索劉■鍋蔥城市家庭總支鏟出

唉蠶酸■刊恒房屋空間使用自數(shù)量

嘉晃流■載猶商品零售價(jià)格輛指數(shù)

睜紐炕■溫鉗城市居民消費(fèi)灰價(jià)格指數(shù)繳甩耀■序投銷售量

約低凝■離鐮出租量

盜蒸符■吉縫吸納量

杰炊翅■括筍吸納率

惹憲瘋■炊就吸納周期

障驚漠■偶論預(yù)售面積

紀(jì)陽(yáng)狐■熊糖房地產(chǎn)價(jià)格

澇舞犧■藥列房地產(chǎn)租金

必炒句■魚(yú)噸房地產(chǎn)價(jià)格指架數(shù)統(tǒng)圾虎■泥布土地轉(zhuǎn)化率

具狡揭■虜央開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)

吉解壓■泉但開(kāi)發(fā)投資杠桿緒率

窯黃期■排素住房可支付性繁指數(shù)

結(jié)屈沾■神控住房?jī)r(jià)格合理祖性指數(shù)

座斷院■批研房?jī)r(jià)租金比

潔芽蓬■渠根量?jī)r(jià)彈性

弄碎夢(mèng)■種拿個(gè)人住房抵押怒貸款還款收入睡比

謙豬走■楚吊住房市場(chǎng)指數(shù)

核犁箏■繩欠消費(fèi)者信心指雄數(shù)注【出題方準(zhǔn)式】壺區(qū)分具體杯指標(biāo)屬于哪一掃大類父重要指標(biāo)女的含義哲重要指標(biāo)甘的計(jì)算轎尚【悄201邀1里年真題】嚼下列房地舊產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中誓，屬于市場(chǎng)交搶易指標(biāo)的有（替）。蒜北敞A桑.清吸納量雪幫培B些.促新竣工量企劫倡C吹.如預(yù)售面積躁增妥D惱.圖可供租售量辱羞嶄E皇.邀房地產(chǎn)價(jià)格繳稱[縫答疑編格號(hào)害557302委0201]裝【正確答確案漿】唱ACE尿【答案解網(wǎng)析】參見(jiàn)教惑材束P4因1姥?？ü嘁?.1塑村房地產(chǎn)供給指滑標(biāo)事【指標(biāo)一確】新竣工量（妄竣工面積）閱指報(bào)告期珍內(nèi)房屋建筑按西照設(shè)計(jì)要求已下全部完工，達(dá)職到入住和使用花條件，經(jīng)驗(yàn)收泉鑒定合格，可訓(xùn)正式移交使用箭的各棟房屋建夕筑面積的總和外【指標(biāo)二鐵】滅失量惑指房屋存糧量在報(bào)告期期豬末由于各種原冰因滅失掉的部鐘分療【指標(biāo)三設(shè)】存量嫂指報(bào)告期厚期末已占用和融空置的物業(yè)空啦間總量際報(bào)告期存搏量＝上期存肝量袍+世報(bào)告期竣工量閑－報(bào)告期滅失孔量扁【指標(biāo)四喝】空置量逼指報(bào)告期柿末已竣工的可乖供銷售或出租曬的商品房屋建謹(jǐn)筑面積中，尚運(yùn)未銷售或出租琴的面積，包括夏以前年度竣工四和報(bào)告期竣工臺(tái)的面積，但不滅包括報(bào)告期已握竣工的拆遷還滴建、統(tǒng)建代建財(cái)、公共配套建歐筑、房地產(chǎn)公扇司自用及周轉(zhuǎn)灌房等不可銷售齊或出租的面積牢【指標(biāo)五征】空置率此指報(bào)告期損末空置房屋占資同期房屋存量么的比例中空置率＝岡空置房屋面批積繭/集同期房屋存量栗面積聲【指標(biāo)六水】可供租售量棕可供租售內(nèi)量＝上期可供獻(xiàn)租售數(shù)量－上西期吸納繞量脫+昆報(bào)告期新竣工敬量悟一般空置茅量大于該時(shí)點(diǎn)建的可供租售量汁鞠【粒200杰8打年真題】偏哈悟200盆7甩年末，某市住取房總量憤為益500唇0貌萬(wàn)㎡，其中經(jīng)拌濟(jì)適用住但房辮40建0舞萬(wàn)胞㎡投,巴商品住饒房飲375坦0正萬(wàn)㎡，同期住吊房空置量漲為培75脹0略萬(wàn)膨㎡投,蘇其中經(jīng)濟(jì)適用察住房空置量鳴為啟5她0鄙萬(wàn)㎡，商品住剪房空置時(shí)樂(lè)為拾45用0君萬(wàn)㎡，則該紙市交200收7啄年末的商品住受房空置率是（片）。向購(gòu)紙A.9資%茅舞包B.12逢%返烈扭密C.15櫻%安頌吊D.20%步涂[半答疑編扔號(hào)高557302鄭0202]填【正確答隊(duì)案棄】撥B岔【答案解朵析】空置率＝緩空置房框屋垮/捕同期房屋存量多＝犯450/37測(cè)5常0劉＝陷12啞%齡。參見(jiàn)教臉材船P3峽9郊。倒【指標(biāo)七甩】房屋施工面桶積霜房屋施工臺(tái)面積＝報(bào)告期橫新開(kāi)工面為積干+煎上期開(kāi)工跨入鏟報(bào)告期繼續(xù)施育工面癥積祖+烈上期已停建在竿報(bào)告期恢復(fù)施鎮(zhèn)工的面積筑【指標(biāo)八血】房屋新開(kāi)工灶面積葉在報(bào)告期田內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)由的面積嚇是房屋施露工面積三部分浮中的第一部分抄松【型201繞1動(dòng)年真題】早某城扯市帶201摟0乓年商品住房施睜工面積超為撈100征0造萬(wàn)平方米，其雞中停從來(lái)200翅9殲?zāi)昕缧讶胨?01恥0可年繼續(xù)施工的拼面積點(diǎn)為氣30襖0決萬(wàn)平方米，恢使復(fù)施工的面積聯(lián)為遺20砌0院萬(wàn)平方米。該復(fù)城繞市岸201得0匠年商品住房新改開(kāi)工面積是（疲）萬(wàn)平方米氧。脈傘蠶A.50沫0辛紅糞伶南B幕.700慧砌壽C.80唯0塑蛙序告掙D.1000催到[糧答疑編苗號(hào)餡557302曉0203]禁【正確答左案厚】肚A霉【答案解非析】房屋新開(kāi)咳工面積，指在牽報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)風(fēng)工建設(shè)的房屋阿面積，不包括誼上期跨入報(bào)告冬期繼續(xù)施工的股房屋面積和上乳期停緩建而在綁報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)塊施工的房屋面織積答。筒100芬0珠－戒30毯0敢－批20拌0芬＝疾50偉0拾（萬(wàn)平方米）來(lái)。參見(jiàn)教揀材慚P3旱9槳。怠盡【炭201偽0涂年真題】復(fù)關(guān)于房屋組施工面積的說(shuō)找法，正確的是頃（）。族窮縮A侄.蜂房屋施工面積舌不包括本期竣菌工的房屋建筑京面積熄燭濤B擺.吹房屋施工面積擇不包括正在施場(chǎng)工的非商品房厚建筑面積跡遭供C六.催房屋施工面積躲指報(bào)告期內(nèi)施蘆工的全部房屋塞建筑面積徐就嶺D粗.妥房屋施工面積任不包括報(bào)告期坦內(nèi)開(kāi)工后又停喊建、緩建的房虜屋建筑面積治偽[定答疑編城號(hào)導(dǎo)557302斑0204]遠(yuǎn)【正確答南案仙】械C有【答案解剖析】房屋施工即面積是指報(bào)告酬期內(nèi)施工的全屆部房屋建筑面譜積。包括報(bào)告窩期新開(kāi)工的面恨積和上期開(kāi)工豈跨入報(bào)告期繼漂續(xù)施工的房屋稿面積，以及上嗚期已停建在報(bào)蔬告期恢復(fù)施工遠(yuǎn)的房屋面積。氏報(bào)告期竣工和照?qǐng)?bào)告期施工后報(bào)又停建緩建的懇房屋面積仍包同括在施工面積促中，多層建筑敵應(yīng)為各層建筑漸面積之和。參構(gòu)見(jiàn)教銳材春P3駐9出。湖【指標(biāo)九砍】平均建設(shè)周看期儉指開(kāi)發(fā)項(xiàng)頁(yè)目從開(kāi)工到竣治工交付使用所餃占用的時(shí)間長(zhǎng)拼度禽平均建設(shè)讓周期＝房屋施音工面澤積她/汁新竣工面積循【指標(biāo)十扇】竣工房屋價(jià)拳值斜指在報(bào)告幟期內(nèi)竣工房屋原本身的建造價(jià)忍值街一般按工采程施工結(jié)算價(jià)何值計(jì)算翁垂經(jīng)4.2鄙啄需求指標(biāo)賊國(guó)內(nèi)生產(chǎn)亂總值晚人口數(shù)量孝城市家庭壺人口規(guī)模另就業(yè)人員吊數(shù)量壽就業(yè)分布個(gè)城鎮(zhèn)登記珍失業(yè)率黨城市家庭涌可支配收入場(chǎng)城市家庭賭總支出休房屋空間避使用數(shù)量魯商品零售紐價(jià)格指數(shù)須城市居民行消費(fèi)價(jià)格指數(shù)搜羞野4.3歪交易指標(biāo)菠【指標(biāo)一沿】銷售量酷報(bào)告期內(nèi)乘出售商品房屋桶的合同總面積胖銷售量＝捎現(xiàn)房銷售面久積創(chuàng)+捉期房銷售面積般【指標(biāo)二近】出租量盾報(bào)告期末豆房屋開(kāi)發(fā)單位饒出租的商品房鈴屋的全部面積蹈春【憂200姓7猴年真題】灶我國(guó)房地笨產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中商目前采用的銷鷹售面積指標(biāo)，影是指報(bào)告期已灰竣工的房屋面滴積中己正式交指付給購(gòu)房者或仍己簽訂（正式庫(kù)）銷售合同的克商品房屋面積姿。（）示升[巷答疑編敢號(hào)映557302焰0205]銹【正確答的案避】坡×憲【答案解敗析】我國(guó)統(tǒng)計(jì)梨中以簽訂合同束為準(zhǔn)，包括現(xiàn)擊房和期房?jī)蓚€(gè)懲部分，不考慮鞠是否竣工，是聯(lián)否交付使用。盒參見(jiàn)教孫材趟P4本1啟。晝【指標(biāo)三泉】吸納量間吸納量＝遍銷售昨量謝+吃出租量憲【指標(biāo)四霜】吸納率唇吸納率＝踐吸納肯量薪/午可供租售量巷豐【死200森9舒年真題】攀稅強(qiáng)200墻8槳年，某市可供趟租售房屋面堡積肥300破0考萬(wàn)平方米，其橫中可供銷售的喉住宅面積蜜為婚180城0翁萬(wàn)平方米，可聰供出租的住宅奔面積嚼為蒜45影0扔萬(wàn)平方米；當(dāng)梨年銷售和出租倉(cāng)的房屋總面積熔為黑275利0忌萬(wàn)平方米，其鹽中銷售的住宅調(diào)面積藥為騙168達(dá)0鞋萬(wàn)平方米，出匠租住宅面積錄為莊32革0愛(ài)萬(wàn)平方米。該慨市英200踐8貢年住宅市場(chǎng)吸亂納率為（）瓦。類暈錢A.71.1刪1鐵%母畏穗B.88.8磁9%揭樸村C.91.6夫7典%伯棍因D.93.3燈3%莖溪[柜答疑編山號(hào)的557302激0206]吐【正確答疼案戀】謀B精【答案解掃析酬】額200狠8稻年住宅市場(chǎng)吸才納率黎＝懶200鬧8唱年住宅吸納石量離/200植8耕年住宅可供租翁售量＝什（罰200攜8侄年住宅銷售掘量勵(lì)+200挖8篩年住宅出租量倚）尊/初（沿200齒8頭年可供銷售的刺住襖宅拴+200荷8熟年可供出租的技住宅）＝光（沿1680+3覽2礎(chǔ)0促）拘/蓄（滅1800+4存5平0慎）紅=88.89廳%爺。參見(jiàn)教縱材骨P4闖2北。押【指標(biāo)五努】吸納周期使指按報(bào)告毯期內(nèi)的吸納速禍度計(jì)算，同期捉可供租售量可址以全部被市場(chǎng)姓吸納所需要花史費(fèi)的時(shí)間纖吸納周期帽＝位1筒/寇吸納率貴【指標(biāo)六軟】預(yù)售面積暈指報(bào)告期首內(nèi)已正式簽訂殼商品房預(yù)售合置同的房屋建筑抱面積呼擱【肥201債0匪年真題】盟關(guān)于房地撒產(chǎn)市場(chǎng)吸納周毯期的說(shuō)法，錯(cuò)灣誤的是畫(huà)（貢粒）。竭際拆A蕉.燭吸納周期是把擔(dān)房屋從準(zhǔn)備租板售到租售完成淺所需的時(shí)間忽執(zhí)譜B溉.委吸納周期反映察可供租售量全并部被市場(chǎng)吸納煩所需的時(shí)間獎(jiǎng)牧霜C商.地在新建商品房準(zhǔn)銷售市場(chǎng)中，臭吸納周期又稱脆為銷售周期拍查厲D靜.俱吸納周期在數(shù)街值上等于吸納巡率的倒數(shù)距洗[瓶答疑編音號(hào)膚557302堂0207]策【正確答改案餡】金A慣【答案解灰析】吸納周期憐是指按報(bào)告期界內(nèi)的吸納速度寺計(jì)算，同期可孩供租售量可以疏全部被市場(chǎng)吸晃納所需要花費(fèi)公的時(shí)間，在數(shù)紫值上等于吸納皮率的倒數(shù)。在前新建商品房銷撲售市場(chǎng)，吸納綠周期又稱為銷兆售周期。參見(jiàn)挪教謎材侄P4縱2睜。銜匙【織200增9繪年真題】?jī)|某嘴市幸200椅8胖年存量商品住讓宅的吸納率纏為框50提%咸，該市同期存擱量商品住宅的騎吸納周期是（僻）。柳職呢A拍.岡半個(gè)月具胖城B.政2攪個(gè)月競(jìng)功鋸C雀.科半年射片殃D.已2鋒年鎮(zhèn)燃[璃答疑編治號(hào)切557302墊0208]呆【正確答今案瑞】謠D仍【答案解馬析】吸納周期練為吸納率的倒市數(shù)。按年計(jì)算隊(duì)。參見(jiàn)教慰材域P4尼2厲。喝現(xiàn)【汪200側(cè)8較年真題】樣吸納周期什在數(shù)值上等于條吸納量的倒數(shù)萬(wàn)。（）眠范[蠅答疑編給號(hào)錯(cuò)557302織0209]虎【正確答油案公】漏×粱【答案解悟析】等于吸納服率的倒數(shù)，而筒非吸納量。參棒見(jiàn)教火材今P4潤(rùn)2榨。進(jìn)獄【回200高7康年真題】某銷家售型住房市場(chǎng)眾年初的住房存返量齡為億10竭0糊萬(wàn)套，其中空誘置待售住烘房軌5債萬(wàn)套，本年新傾竣工住練房徹1遇3踐萬(wàn)套，銷售住肥房匯8港萬(wàn)揭套死.沿則吸納周期為喂（）年。球角旁A.0.6梅3濟(jì)傍按B.淺1.63甚票興C.2.2濱5嶄后裹D.12.5忍0辨對(duì)[肌答疑編叨號(hào)瘡557302芳0210]但【正確答交案況】載C衣【答案解逐析】參見(jiàn)教掩材而P4炕2慚。狼吸納周期怖＝可供租售炒量槳/騎吸納量振吸納量＝龜本期銷售＋本蜓期出租返＝濕8目萬(wàn)套隱可供租售準(zhǔn)量＝可銷售量暮＋本期新竣工乖量穿＝買5+13=1姿8疲吸納周期摧＝潔18/8=2市.25處【指標(biāo)七熟】房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)房地產(chǎn)市哲場(chǎng)中價(jià)格水平魯?shù)闹形粩?shù)或平權(quán)均柜【指標(biāo)八撈】房地產(chǎn)租金術(shù)房地產(chǎn)市裂場(chǎng)中租金水平銜的中位數(shù)或平攜均撥【指標(biāo)九租】房地產(chǎn)價(jià)格裁指數(shù)頃反映一定幟時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)蓮價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)姑和程序的相對(duì)彩數(shù)依包括房屋彎銷售價(jià)格指數(shù)滅、租賃價(jià)格指童數(shù)和土地交易頃價(jià)格指數(shù)堅(jiān)衰【堆200芳6導(dǎo)年真題】耽反映一定侮時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)相價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)脊和程度的相對(duì)蛛數(shù)為（）。帖乘富A.很膽房地產(chǎn)平均價(jià)植格豎頑梨恒攔槽B.囑泡房地產(chǎn)中位數(shù)圍價(jià)格揀怒邀C.專亂房地產(chǎn)價(jià)格指滿數(shù)披鍋怕?lián)褡mD.牛癥房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)侵格衛(wèi)執(zhí)[膨答疑編虹號(hào)匪557302倘0211]胃【正確答籮案葉】認(rèn)C叢【答案解烏析】?jī)r(jià)格指數(shù)疼的定義。參見(jiàn)崖教磨材患P4抵2腳。憑遮【外200源7氏年真題】療在下列房冒地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)叉中，屬于市場(chǎng)回交易指標(biāo)的有丸（）。路俱沉A從.茂空置量堅(jiān)哨橫B伍.隆房地產(chǎn)價(jià)格指房數(shù)永留握C誠(chéng).劍平均建設(shè)周期轟賓掃D暫.葬吸納率喚納忙E礎(chǔ).身失業(yè)率魔忙[輛答疑編膛號(hào)綱557302截0212]效【正確答堪案臉】菌BD濫【答案解祖析辣】?jī)葾勢(shì)屬于供給指標(biāo)再，源C板屬于供給指標(biāo)高，煉D帥屬于需求指標(biāo)約。參見(jiàn)教窮材傍P38-4彼2昌。載慚隊(duì)4.4高舅市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)絹警指標(biāo)符【指標(biāo)一糞】土地轉(zhuǎn)化率魯土地轉(zhuǎn)化艙率＝當(dāng)期土地動(dòng)出讓面旬積洞/寧當(dāng)期政府批準(zhǔn)閉新建商品房預(yù)亂售和銷售面積橋【指標(biāo)二櫻】土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)什度系數(shù)霧開(kāi)發(fā)強(qiáng)度襪系數(shù)＝房地產(chǎn)見(jiàn)開(kāi)發(fā)投預(yù)資聽(tīng)/GD利P尊或固定資產(chǎn)投賀資塵【指標(biāo)三院】開(kāi)發(fā)投資杠記桿率昆開(kāi)發(fā)投資鎖杠桿率＝自有到資金或權(quán)益資碑本紐/踩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投普資重【指標(biāo)四疊】住房可支付虛性指數(shù)筒住房可支撕付性指數(shù)＝家恢庭可承受房?jī)r(jià)據(jù)的上勿限偏/子實(shí)際住房中位焰數(shù)價(jià)格訂【指標(biāo)五敗】住房?jī)r(jià)格合姓理性指數(shù)罪從經(jīng)濟(jì)基靠本面可支撐住攀房?jī)r(jià)格的角度撇對(duì)當(dāng)前實(shí)際住鍵房?jī)r(jià)格合理性懸做出判斷微【指標(biāo)六權(quán)】房?jī)r(jià)租金比賞房?jī)r(jià)租金征比＝房爛價(jià)揉/岸租金紋【指標(biāo)七企】量?jī)r(jià)彈性廉量?jī)r(jià)彈性既＝過(guò)熔去勵(lì)6倡個(gè)月房地產(chǎn)交夕易量變化普率蠢/想過(guò)逝去磁6金個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)成格變化率貧【指標(biāo)八躬】個(gè)人住房抵端押貸款還款收屑入比幸個(gè)人住房嘗抵押貸款還款祥收入比＝抵押默貸款月還款吳額怪/串家庭收入尋某【逃200章9雪年真題