地產(chǎn)物業(yè)公司收費管理內(nèi)部審計報告

1地產(chǎn)物業(yè)公司收費治理內(nèi)部審計報告依據(jù)工作安排，審計監(jiān)察部對物業(yè)公司所轄的A、B、C、D工程42023年度物業(yè)收入治理狀況進展了審計，內(nèi)容如下：一、根本狀況物業(yè)公司的主要收費工程包含物業(yè)治理費、水電費〔代收代42023年度各類收2,782萬元。具體狀況見下表：單位：萬元物業(yè)物業(yè)治理費車位租金〔含臨停費〕特約效勞收入其他收入合計A工程5061038166783B工程24751734339C工程20576151333D工程12177513221327合計2175305292732782二、審計覺察〔一〕制度不健全，減免條件未明確；授權(quán)不當，越權(quán)減免普遍；確認收入方式不合理、掌握缺乏；1、物業(yè)公司未在制度中明確減免的適用范圍、條件、參照標準和審批權(quán)限，導致減免費用的申請和審批缺少標準和依據(jù)。2、各物業(yè)中心車輛租賃費減免均未報物業(yè)公司審批、備案，違反分權(quán)手冊規(guī)定，越權(quán)減免普遍。3、物業(yè)中心將權(quán)限下放，導致基層包辦業(yè)務，執(zhí)行中缺少掌握與監(jiān)視。A工程、B工程、D3個小區(qū)的車輛進出授權(quán)辦理流程中，開單、收款、系統(tǒng)授權(quán)車輛進出等關(guān)鍵節(jié)點均由前臺客服經(jīng)辦，未遵守內(nèi)部掌握不相容崗位職責分別的根本原則。〔二〕業(yè)務治理不善、財務復核不到位，存在臨時停車收費流失的狀況。1、車位租賃、臨停業(yè)務治理混亂，違規(guī)減免時有發(fā)生，導致收入流失。202331萬元。2023年A工程物業(yè)中心違規(guī)免收車輛租賃費合計約18萬元，D工程物業(yè)中心違規(guī)免收約13萬元，具體數(shù)據(jù)如下表： 元工程A工程B工程C工程工程A工程B工程C工程D工程合計租賃費減免2.851.413.5713.2931.11授權(quán)車輛進消滅場治理混亂，缺少監(jiān)管，應計收入難以確認。授權(quán)車輛停放數(shù)量不受車位數(shù)量限制。如：C工程系統(tǒng)存在同一車位號重復授權(quán)或空號授權(quán)；A工程露天車位無編號，未限制可授權(quán)車輛數(shù)量；D404張臨時卡，銷毀時無第三方監(jiān)銷，但2030年。A工程、D工程對別墅業(yè)主申請停車數(shù)量實行的復核方式僅為管家觀看申請車輛是否停放業(yè)主花園內(nèi)，而非確認車主與業(yè)主關(guān)系，且臺賬未準確記錄申請數(shù)量。C工程給工程、客服、安全治理、客戶經(jīng)營等多位員工辦理1至922419張系統(tǒng)35張磨損系統(tǒng)不能讀取數(shù)據(jù)的壞卡，11張無法現(xiàn)場供給，存在轉(zhuǎn)給他人使用的可能。C工程、D工程一輛車辦多張卡、一租位配多輛車現(xiàn)象普遍，未堅持一車、一位、一卡的配套治理，致使車、卡、位治理混亂，應計收入難以確認。2、臨停收入繳納機制存在漏洞，缺乏復核監(jiān)視，消滅臨停收入流失，因相關(guān)書面記錄不完整，無法獲得具體數(shù)據(jù)。財務對臨時停車費收入是以保安隊上繳客服金額及發(fā)放發(fā)票數(shù)量來確認，業(yè)務部門對此未執(zhí)行復核監(jiān)視，財務亦未按制度要求進展稽查。經(jīng)抽查A工程保安門崗每日登記特別收款狀況〔主要為收費不給票局部〕并隨收入一同交給隊長，作為隊長收款憑據(jù)，但隊長收款后當天即銷毀該憑據(jù)，流失金額無法統(tǒng)計。C6、7月臺賬記錄，67710元〔不含特別放行局部〕，其中55751700元，71萬多元不知去向。C工程2023年6、7月臨停收費業(yè)務統(tǒng)計： 單位：元月份領(lǐng)發(fā)票額臺賬收款額實際交回額無發(fā)票額差異6月1,7007,7101,7005,575-6,0107月6,2008,9734,4501,898-4,523合計7,90016,6836,1507,473-10,5333、財務治理職能未充分發(fā)揮，導致收入數(shù)據(jù)的完整性、真實性、準確性、準時性難以確認。車位租賃收入僅依據(jù)科耐或NC系統(tǒng)數(shù)據(jù)確認的方式不合理，實際造成的收入流失難以統(tǒng)計。目前車位租賃收入依據(jù)NC系統(tǒng)〔2023年上半年為科耐系統(tǒng)〕數(shù)據(jù)進展確認，系統(tǒng)數(shù)據(jù)由客服錄入。但客服或工程有權(quán)在未錄入系統(tǒng)的狀況下，直接在車輛出入治理系統(tǒng)中授權(quán)開卡。兩個系統(tǒng)之間很多據(jù)直接傳輸?shù)慕涌冢囕v出入治理系統(tǒng)不支持數(shù)據(jù)導出且歷史數(shù)據(jù)可隨便刪除，由于財務未執(zhí)行強制性核對機制，兩系統(tǒng)數(shù)據(jù)是否存在差異及其大小從未被關(guān)注過，實際造成的收入流失難以統(tǒng)計。對收費治理的內(nèi)部掌握與監(jiān)視不完善，滯納金形同虛設(shè)。由于未收樓或未入住等緣由，業(yè)主拖欠物業(yè)治理費現(xiàn)象普遍。物業(yè)公司對欠繳物業(yè)費無有效催收措施，未強制收取滯納金，滯納金未能發(fā)揮應有作用。202328.9萬，下半年更換系統(tǒng)后未有計算滯納金功能。但全年收取滯納金為1.054%，具體數(shù)據(jù)如下表：時間A工程B工程D工程合計實收實收比例2023上半年2.6萬0.3萬26萬28.9萬1.05萬4%減免臺賬治理不善，導致應計未計，削減責任制收入。物業(yè)公司贈送減免臺賬存在漏記、金額誤記、減免時間段與審批文件或與系統(tǒng)不全都等現(xiàn)象,導致減免臺賬數(shù)據(jù)與系統(tǒng)數(shù)據(jù)存在差異。C2023～20235.5萬元，但30萬元,24.5萬元。〔三〕代收代繳費用問題長期無妥當解決。各小區(qū)因未分表到戶而產(chǎn)生大量欠繳代墊費用，抄表核算增加人力、物力，且誤差率高。例如，D7-83個工作日才能完成抄表核算。202366萬元。各樓盤明細如下表： 單位：萬元樓盤樓盤2023年每月累計墊支合計平均每月資金占用A工程229.0619.09B工程123.0810.26C工程17.781.48D工程417.3634.78合計787.2865.61〔四〕信息系統(tǒng)在功能使用及數(shù)據(jù)治理等存在缺乏。1、應用軟件缺少必要的根本功能，數(shù)據(jù)貯藏量小、牢靠性較差，不能滿足業(yè)務需求。車輛出入系統(tǒng)普遍的問題是版本老舊、穩(wěn)定性差、歷史數(shù)據(jù)不能導出。A工程的車輛出入治理系統(tǒng)最為落后，無法導出授權(quán)、臨停各種關(guān)鍵確認收入的信息數(shù)據(jù)；B工程與D工程無法導出臨停收費信息，導出的授權(quán)車輛信息數(shù)據(jù)不全，存在喪失狀況；C工程“車輛進出刷卡記錄”不能設(shè)置參數(shù)進展篩選等。2、系統(tǒng)使用掌握缺乏，維護不準時，信息缺乏完整性、牢靠性。〔1〕系統(tǒng)缺少明確的用戶操作職責和必要的輸出、刪改數(shù)據(jù)掌握。物業(yè)公司并未規(guī)定系統(tǒng)數(shù)據(jù)的保存范圍和周期，物業(yè)中心可隨便刪除系統(tǒng)歷史數(shù)據(jù)?！?〕20237月更換NC業(yè)務系統(tǒng)后，舊系統(tǒng)對減免的賬務處理方式不全都,且在轉(zhuǎn)換系統(tǒng)中未能準確連接,無法準確導出減免數(shù)據(jù)。NC系統(tǒng)報表取數(shù)口徑繁多，報表種類簡單且混亂，由于數(shù)據(jù)未準時維護,導致報表數(shù)據(jù)缺失或重復，缺乏準確性。系統(tǒng)中局部房產(chǎn)單元狀態(tài)為空，入伙登記單未準時錄入及審批，物業(yè)面積未錄入等，直接影響收費數(shù)據(jù)的準確性?！?〕車輛出入治理系統(tǒng)信息數(shù)據(jù)缺乏完整性和真實性。根底信息錄入缺少業(yè)主姓名、智能卡號、車牌、房號等。業(yè)主辦理繼租、退租或報失補辦手續(xù)時，前臺客服或工程部均可直接從系統(tǒng)中掩蓋或刪除歷史數(shù)據(jù)。因客服手工臺帳信息不完整，或無法供給原卡號、或工程部未按客服供給信息進展變更，大量壞卡或報失卡號在系統(tǒng)中照舊有效。三、審計建議1、責成物業(yè)公司成立專項整改小組，認真檢討，并馬上對上述小區(qū)車輛進出治理系統(tǒng)的授權(quán)數(shù)據(jù)進展核查，全面清理違規(guī)授權(quán)狀況2023120237月臨停收入損失狀況及存在的問2023915日前形成專項報告提交集團。2、評估現(xiàn)有IT系統(tǒng)功能，制