住宅項(xiàng)目定價(jià)方案

住宅項(xiàng)目定價(jià)方案一、概述

在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有以下幾種方式，本方案重點(diǎn)分析的是實(shí)用性較強(qiáng)的類比量化定價(jià)法1、成本加成定價(jià)法：它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為P=C×(1+η)[1],但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)；2、差別定價(jià)法：它指房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常根據(jù)顧客、房屋形式或形象、時(shí)間、地點(diǎn)的差異來(lái)制定不同的價(jià)格；差別定價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)商按兩種或兩種以上的價(jià)格來(lái)銷售住宅，而這些價(jià)格不一定完全反映成本費(fèi)用上的差異，這種定價(jià)方法沒(méi)有很好地反映市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，特別是根據(jù)顧客差異、房屋形象差異來(lái)定價(jià)更像是一種促銷手段；3、競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法：它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法它考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡，這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過(guò)于籠統(tǒng)，沒(méi)有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，這種定價(jià)方法使得消費(fèi)者感覺(jué)到開發(fā)商是在認(rèn)真定價(jià)，讓消費(fèi)者有占到便宜的感覺(jué)。整數(shù)定價(jià)法主要對(duì)高檔住宅，如別墅，其目的是為了體現(xiàn)消費(fèi)者身份和地位。在本案中，主要分析一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，姑且稱之為類比量化定價(jià)法。二、類比量化定價(jià)法

該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過(guò)所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過(guò)調(diào)查對(duì)比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。三、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定

筆者共列出了12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。表1住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值[2]四、權(quán)重的確定

運(yùn)用價(jià)值工程中的0～9評(píng)分法來(lái)確定權(quán)重，當(dāng)然也可以用層次分析法或者經(jīng)驗(yàn)值法來(lái)確定權(quán)重，其計(jì)算過(guò)程見表2。表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（0～9評(píng)分法）[3]五、項(xiàng)目均價(jià)的確定

通過(guò)表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式得出各項(xiàng)目的總分，其中n表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計(jì)算如表3。表3類比量化定價(jià)法計(jì)算表然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS[4]，其中P為項(xiàng)目均價(jià)，S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。

六、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià)

上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。

1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)

項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表4所示。

駝表4星項(xiàng)韻目位乞置價(jià)紗格調(diào)磨整系呆數(shù)表乎蒜樓珍棟號(hào)渴A留B六C綢D即……斧樓宇息位置插價(jià)格逆系數(shù)肯＋m泥＋k照－k筑－m捐……珠備注襯：西其中友m、育k一倦般在紐5％裂以內(nèi)珍，如舒果位番置差曠異特肺別大寺，可酸取更褲大的瓦系數(shù)哨，但壯一般會(huì)不超皇過(guò)1懼5％饅2、阻項(xiàng)目腎樓層全價(jià)格資調(diào)整井系數(shù)

俗痕項(xiàng)目膀樓層勁價(jià)格鄭調(diào)整筍系數(shù)仙是指嶼根據(jù)茂居民艇的生稍活習(xí)笨慣、重樓層太高低稅所體唉現(xiàn)的洲通風(fēng)蹤采光捧、視檔野等張差異燥來(lái)調(diào)掙整的器樓宇醉價(jià)格下。在今我國(guó)港，如汽果是爐六層軋多層刪住宅梢，一瘋般是突一、居六層龜較便嫌宜、樂(lè)二、失五樓部層居澡中，票三、耽四層剩最貴慮；而補(bǔ)對(duì)高泡層住勺宅，抓一般蛇是越姓高越城貴。柜針對(duì)覺(jué)不同幣樓層傳其價(jià)媽格調(diào)走整系順數(shù)見睜表5麻。泊表5隊(duì)項(xiàng)理目樓躍層價(jià)有格調(diào)渡整系閱數(shù)表宋[5羅]莊倍住宅恭形式脫樓層矛數(shù)籠二層余樓瓜三層呀樓栽四層辟樓樓五層驕樓晝六層晃樓頌七層拴樓護(hù)高層絲樓窗1F港-1協(xié)%獨(dú)-2液%裁-2肆%敘-3曬%欄-3鑼%弱-2請(qǐng)%線-(宋N/地2)謙m住2F頑0習(xí)+2蟻%乘+2售%領(lǐng)+1斷%觀+1炭%天+1貫%忙-(村N/尖2-只1)曾m止3F排0渣+3粒%佛+4司%課+3暴%敗+3運(yùn)%率-(笛N/糧2-時(shí)2)皺m綱4F充-3扛%疲+2允%吉+4買%儀+4瘋%挽-(槍N/燒2-支3)馬m陷5F規(guī)-4景%組0稍+1炭%張-(網(wǎng)N/慮2-屋4)趙m閣6F獅-5齒%訓(xùn)-2足%鏟-(檢N/骨2-栗5)哪m崇7F電-5濱%煙-(仿N/境2-擦6)逐m值(n笑/2只-1筑)F儀-m規(guī)(N頑/2濟(jì))F程0嬸(N識(shí)/2群+1沸)F施+m對(duì)(N隱-2尤)F染+(壁N/猶2-特2)肆m涼(N仰-1毒)F愧+(求n/意2-箭1)榆M俗NF濫+N療/煌2m委備注軌：嫩（1這）、矩m圈=k介/N瓶，其哨中k參為不獸同樓列層系石數(shù)之釘最大磚值，凝一般扎取1彎0％犧～1被5；睜（2宴）、躁如擦果有鞏另樓位遮擋歉本樓住，則進(jìn)在另巨樓的臨最高躬層處掘上下贈(zèng)，本術(shù)樓的買樓層朗系數(shù)槳會(huì)有陵一個(gè)杜較大唉的跳怨躍。象根據(jù)紐項(xiàng)目摔位置本價(jià)格法調(diào)整希系數(shù)米和項(xiàng)丙目樓蝕層價(jià)猛格調(diào)防整系嗓數(shù)，于利用敘公式銳類比辛量化悶法的劍樓宇逗均價(jià)棋×蛇（1或+項(xiàng)坑目位嶄置價(jià)祥格調(diào)巷整系班數(shù)）鐘×纏（1艇+項(xiàng)瑞目樓鏡層價(jià)警格調(diào)邪整系活數(shù)）意得出矛各棟放樓各折層的建均價(jià)暫，筆蠢者將基此價(jià)腐格稱奏之為晴樓層杠均價(jià)冬?？?、爭(zhēng)項(xiàng)目百水平同價(jià)格鄰調(diào)整喊系數(shù)墾（1抖）、咬項(xiàng)目望區(qū)位難價(jià)格秧調(diào)整步系數(shù)

固丙區(qū)位易價(jià)格帳調(diào)整摧系數(shù)排指的偶是那資種靠非近電樓梯、耳過(guò)道訂的單貞元由立于易張受噪巖音干釀擾、計(jì)而此段位置努單元小不如枕遠(yuǎn)離兔電梯段、過(guò)征道的族單元賭所形算成的爛價(jià)格章調(diào)整楊系數(shù)慕，一蔑般此碌價(jià)格亡調(diào)整和系數(shù)舌上下悔不要襲超過(guò)劫1％帥。

瞎（2械）、經(jīng)戶型壯價(jià)格棒調(diào)整似系數(shù)

刃星寇戶型拋價(jià)格顛調(diào)整夏系數(shù)煉是指議從它使的功政能分貿(mào)區(qū)是摧否合乘理，縫采光喊通風(fēng)柴如何反，是靈否有忌暗房溉，是忍否有寺恰當(dāng)惹的面發(fā)積配軌合比歷等方嘆面來(lái)渡進(jìn)行孕價(jià)格嶄調(diào)整港的系川數(shù)。憂其價(jià)輪格調(diào)圈整系斜數(shù)一共般不辜要超洞過(guò)3折％。珠（3怨）、坐單元橡朝向撞價(jià)格菜調(diào)整顫系數(shù)

懲掙單元酒朝向甜價(jià)格毀調(diào)整窯系數(shù)邁是指春根據(jù)抹單元街的朝菠向、搭采光辨、平坦面不成局、場(chǎng)消費(fèi)然習(xí)慣扣等而弄進(jìn)行躲的價(jià)肢格調(diào)和整系確數(shù)。蓄朝向腳通常摧是指功客廳紫的朝蓋向，畜根據(jù)貓朝向搜的不鞋同，味其價(jià)斤格調(diào)堵整系炊數(shù)見姐表6抄。冊(cè)表6乖單催元朝宿向價(jià)急格調(diào)按整系下數(shù)表接單朝去向單棵元殿朝向器朝向作南輩朝向捧北亦朝向陵?yáng)|放朝向晉西胃單朝抵向單愚元調(diào)守整系震數(shù)忌+4在%袍-4腥%料+2畝%鏡-2蕩%展雙朝捐向單芬元LINKWord.Document.8I:\\住宅項(xiàng)目定價(jià)方法.docOLE_LINK1套\a衰\破r運(yùn)厲\*稻M望ER墓GE也FO山RM撇AT顛電朝向楚南北論向晉東西但向摧單朝夫向單擱元調(diào)璃整系呈數(shù)垂+3呢%肥-3頓%肅復(fù)雜劍朝向李單元LINKWord.Document.8I:\\住宅項(xiàng)目定價(jià)方法.docOLE_LINK1境\a帶\叢r斧損\*希M盛ER唱GE乞FO鄭RM互AT膀杏朝向嗚東南希西北覺(jué)東北被西北睛單朝朋向單寶元調(diào)冒整系譯數(shù)攏+4痕%燭+2蛛%造-2傘%潑-4竊%憲（4畝）景蚊觀價(jià)乎格調(diào)刺整系茄數(shù)讓景觀嶄對(duì)于曬住宅安購(gòu)買逼者而去言，呆常具絕有決書定性減的影挨響力聯(lián)，對(duì)接那種辣能夠唱臨望去公園雷、水其景、懇山景留、自過(guò)然或肢人造夜的景慣觀單永元，航通?；谙鄬?duì)炊沒(méi)有倚景觀芝的單脅元而職言，煮價(jià)格榮要高掛出許濕多。溜故景材觀價(jià)粱格調(diào)屬整系膝數(shù)就欣是指磨由于死不同疑單元裙的景注觀差額異所讀造成僅的價(jià)鍬格調(diào)號(hào)整系奪數(shù)。野其價(jià)儲(chǔ)格調(diào)襖整系語(yǔ)數(shù)一俘般不隸要超著過(guò)1摔5％違，對(duì)寨多面仆景觀雹也最胞多不俱要超印過(guò)2譽(yù)0％側(cè)。

出敞綜合潑項(xiàng)目鋤的區(qū)述位價(jià)增格調(diào)敲整系寨數(shù)、崗戶型濁價(jià)格責(zé)調(diào)整埋系數(shù)租、單壘元朝企向價(jià)何格調(diào)陽(yáng)整系狐數(shù)、既景觀雨價(jià)格進(jìn)調(diào)整亡系數(shù)藝得出環(huán)項(xiàng)目酒水平阿價(jià)格招調(diào)整撇系數(shù)舊，如闖表7佩所示鴿?？v低表7孤項(xiàng)喇目水萍平價(jià)按格調(diào)瘦整系販數(shù)表般單元脆號(hào)材項(xiàng)目恰01慨02應(yīng)03絨……楊區(qū)位株戶型響朝向華景觀覆合計(jì)愉然后唇用每?jī)?yōu)棟樓訂的各打?qū)訕菨q的樓司層均爆價(jià)趁×待（1擴(kuò)+項(xiàng)渣目水嶺平價(jià)捆格調(diào)各整系范數(shù)）吵，即套得各剪單元?jiǎng)⒌某趼椴絻r(jià)椒格。斑七、療各單授元價(jià)年格的酸微調(diào)嚴(yán)上述蝴各單灘元的奔初步猶價(jià)格事×?xí)韵鄳?yīng)毀各單頸元的舟面積難之和冊(cè)得出腫整個(gè)斥項(xiàng)目艦的總梯價(jià)，郵用總斷價(jià)除頓以總袖面積崖所得醋的調(diào)概整后錯(cuò)均價(jià)預(yù)與我安們前牢面通熄過(guò)類橫比量餓化定哪價(jià)法奉所得尺出的五均價(jià)篩有一縮定的您出入半。我季們可猛以用水以下松方法漫進(jìn)行監(jiān)微調(diào)哭。

根1、搭當(dāng)裝調(diào)整扯后的廉均價(jià)摧大于玩通過(guò)覽類比燥量化刻定價(jià)仍法得灘出的息均價(jià)按時(shí)，競(jìng)一是左用每席套單志元均戚脆價(jià)除夸以系和數(shù)k航，其藏中系癢數(shù)k假＝調(diào)墻整后撿均價(jià)洽/類凍比量熊化定況價(jià)法普得出傳的均遮價(jià)。侄二是頃將那宿些條潮件差嘉的單持元價(jià)毫格再槍次調(diào)斜低，殿使最衡終得英出的遭調(diào)整橫后均松價(jià)與末通過(guò)暖類比攏量化座定價(jià)靠法得疼出的停均價(jià)抽大致專相符搖；鈴2、朱當(dāng)調(diào)餐整后油的均歇價(jià)小艷于通盲過(guò)類磁比量嬸化定哭價(jià)法攻得出坐的均外價(jià)時(shí)謝，一迎是用混每套讓單元黑均價(jià)鳥乘以稠系數(shù)排k，摟其中童系數(shù)仿k＝薄調(diào)整肚后均舅價(jià)/敏類比梳量化脊定價(jià)沈法得低出的就均價(jià)渠。二恥是將涌那些株條件慢好的蜂單元爐價(jià)格貿(mào)再次瘋調(diào)高融，使廊最終膽得出疾的調(diào)置整后鉤均價(jià)旁與通馳過(guò)類勞比量作化定握價(jià)法終得出題的均江價(jià)大稍致相柔符。斃八、書結(jié)論

說(shuō)營(yíng)住宅攏項(xiàng)目贏定價(jià)負(fù)是