關于河北師大舊校區(qū)利用策劃報告

關于河北師范大學舊校區(qū)利用策劃分析報告河北國大房地產(chǎn)經(jīng)紀2023.5.11目錄朝項目迅概況舒……硬……唇……艱……蒼……芹……犧……窗……宿……壤……霞…溫..凍1貍地塊棋分析水……貢……鳴……迅……森……田……仁……論…亡……疤……誘……促..稠2兵產(chǎn)品緩定位蜓……號……太……?！汀邸J……哄…桃……澡……第……否…彼..尿3航本項飾目招喂商策買劃方驚案麗……果……熟……炸……魄……策……團……?！?.鼓4萍招商纏原則現(xiàn)……波……導……找……寧……屋……壇……過……致……指..都5騙招商供策略焦……高……題……診……劍……熄……腐……冶……蝶……血..咐6病項目剝形象賤定位真……且……戲……噸……命……肝……濕……漁……岸..狂7岔實施戰(zhàn)方案庫……安……賄……滋……叉……修……庸……簽……懸……慚..躍8此物業(yè)岸功能鴉區(qū)域添布局畝……鳴……隨……董……毯……俱……擇……毀..概9滔物業(yè)甘項目破租金屠預測嚴……補……敵……是……框……這……牲……容.1瘦0距本物裁業(yè)項欄目預愚期租呼金收亮益三……販……殘……朵……襪……門…腎..拐11蹄商業(yè)攤招商鍋策略鉆……拌……奮……暢……耕……殊……差……勵……口……艱…畝..境12章項目權地概衰括：到河北債師范堪大學滑是一察所具蜜有百缺年歷鼓史和飛光榮矛傳統(tǒng)青的省辯屬重四點大講學。餃學校撒起源嘉于1罵90左2年洽創(chuàng)建孕于卸北京棗的山順天免府學驗堂和泡19輛06蚊年創(chuàng)萬建于爸天津爬的滋北洋踏女師伍范學仍堂。景19須96脖年6為月，同原河荒北師前范大麗學、奏河北傍師范疑學院勝與創(chuàng)聽建于榆19靜52達年的蘇河北錘教育五學院勝、創(chuàng)悅建于耕19或84調年的壤河北敢職業(yè)忍技術扁師范尚學院懼合并跌，組女建成戚新的琴河北毯師范御大學倚，是忌我國宜較早此建立躁、目干前規(guī)鹽模較敵大的妻高等沫師范柏院校纏之一晝。樣河北瘡師范騎大學執(zhí)整體完搬遷漠后保爺留了污部分永舊校彎區(qū)，狼該地標塊位饒于裕榜華路鉤以北逼，方守北路如以南斧，體禾育大摔街以旱西，梅育才墨街以嚼東，亭東西辨寬3抖75舅米，駝南北滑長3儀40摩米，掀占地山面積脖12墳.7缸萬多今平米邪?，F(xiàn)悉存各盯類地玻上建竟筑3輕2棟仔，包梁括辦蹈公樓徹，學末生公搞寓，霧招待糊所，逆圖書攝館，殊體育呀館，激超級秤市場松，餐毛飲中韻心，姐校醫(yī)祝院等別設施鳥，總說建筑低面積譽14密.0魂7萬父平米世。疏本項彈目地座距先披天下異購物化商圈膽1公用里，桿北國山商圈斤2.莊5公居里，中懷特跳商圈絡2公殺里。駝地塊尿分析傘1、們優(yōu)否勢：洞園林藍式校摔區(qū)，啞面掃積大詠、規(guī)閑劃布靜局合挑理，氧適合塔做成血酒店敘、商迷業(yè)、漁住宅浴、餐沖飲、收娛樂盟、寫劫字樓甲、廣勾場為盛一體勢的城押市綜柱合體獅。測校區(qū)捷位于吼裕華司路景真觀大室道與酬體育駁大街墳交叉丈口，籮交通鞭便捷胃，有冬6路笨、3房4路勻、3嚷2路段等十這余條撥公交禽干線拾直達師。言商圈使優(yōu)勢鉛：周篩圍有畢文化況廣場懶商圈茫、先在天下課廣場革商圈禾、海昨鮮城梁及多伏種大糧型休霧閑娛烏樂餐棋飲場滴所，瘡商業(yè)窗文化泳氛圍屢十分林濃厚帆。發(fā)鼠展前充景十掌分可脾觀。懂物業(yè)城管理企優(yōu)勢殼：聘螺用金盼牌物漿業(yè)管職理集雹團，田擔綱溪物業(yè)尼管理環(huán)工作骨，享待受先懷進的維物業(yè)遙理念隸。脊發(fā)展謙優(yōu)勢泡：本購區(qū)域繩是中馬心城月區(qū)，句集聚珠了大牛量的麗商業(yè)疤、文億化資鉛源優(yōu)防勢，臥人文菌環(huán)境感非常材優(yōu)越仿。發(fā)槳展前渴景良爸好。磨2、莫上劣都勢：等原有刷產(chǎn)品爛結構脖較為硬老式赴，形糠式比疲較單侄一，薯對改訂造有顫一定辯的難修度。買利用滴現(xiàn)有貨建筑古進行浙規(guī)劃留招商駱具有腿一定泉的局圣限性曲。津3繞、機軋會沾：同對現(xiàn)牛有建院筑進纖行裝呼修改訪建，毀總體涉施工乓成本辦較低陽。位足夠除的廣杰告預缸算支者持廣純告及鞏公關公活動慮。撥市政撐府政拴策的排有利夸傾斜夠。譯周圍耗高檔攝的固計定消唉費群姐體。摧周圍棕已經(jīng)俱形成濃大型跟飲食振、娛脫樂的園消費茶商圈旦。扒周圍趣有寫恩字樓岡固定學的消鼓費群撤體。甘4、甜威脅借：獲周邊蜂方北斃臨街跡商業(yè)登已經(jīng)哄營3輔年較因為成謎熟，款方北柔、萬眼隆國銀際等質寫字勸樓已智搶先訴入市聞。敵產(chǎn)品寇定位骨通過扒對市山場的亭調查素研究舍，對郵該地綢塊的匹客觀鼓評價磨，以危開拓搖創(chuàng)新叔的思羊想，部以獨植特斯的眼竿光看軌問題封，解濃決問咱題，悉建議摧采取歷綜合童開發(fā)湯的方堡式開貴發(fā)本遮項目喝。高本項膽目可能做成允集悉酒店駕、商肺業(yè)、改住宅摟、餐傻飲、悼娛樂叛、寫奪字樓會、廣碌場為圣一體盲豪布抖斯卡閃（H瘦OP漆SC使A）獨。掙注：容（潮集酒禿店（供HO斗TE葵L）秒＋辦炊公（教OF火FI稀CE鹽）＋曲停車往場（肌PA喝RK納IN浙G）箭＋大州型綜芬合購見物中捐心（勻SH學OP敏PI享NG磚M挖AL慢L為）＋挖娛樂且空間舒（C項ON數(shù)VE克NT梢IO醉N）盜＋中石央公衡寓（絕AP唱AR搶TM閑EN渣T）掌于一教體的既復合盟性大鞭型地街產(chǎn)項翅目復谷合體立賴）娛本項棒目戰(zhàn)偵略定罷位為暑：差仍異性宰稀秧缺性額唯斤一性亂綜三合性僑定位甜闡述辱：掏豪布山斯卡腫是一龜個全遣新的壺生活尋系統(tǒng)梯，為離滿足梯人們聯(lián)休閑搏、娛展樂、夕餐飲裁、購詠物、糊居住認、商墻務、圓旅游販、社魚交、樂文化田等各鞭種形黑態(tài)的瓶高品申質生欺活需猛求而久專業(yè)速打造闖，是批集假遵日酒剛店、洪公寓例、大猾型?；能噲鲎?、休別閑娛巴樂餐繼飲購熔物街章區(qū)、才會所喜、廣暈場、里公園裝于一霞體的寄城市千建筑罷群和海一站優(yōu)式多歌元化畜情景常化的車優(yōu)質辨生活聰空間戚。稀豪布其斯卡宮更是踏一種往全新爺?shù)纳鷾\活觀提，多憲元的衣文化鼠，開誰放的桂心態(tài)擺，閑混暇的陰生活掃，引姿領人皆們走樂進國默際化血休閑魯新時狐代。漁豪布辜斯卡餐（H眼OP禾SC檢A售）選算址與扔建筑舅的要且求和仙標準玩。視首先備，豪弟布斯掃卡（贊HO欄PS思CA擺）屬牌于綜切合性鄙物業(yè)鄰，由絲于對婦其建遙筑密抗度及世容積古率有亞特定凍的要測求，掘所以喇豪布放斯卡摘（H僵OP科SC伏A）扎一般猶分布認于城戀市次脅中心萬，這賓樣才腎能使復得豪緩布斯象卡（脆HO赤PS礙CA訊）建岡筑密義度降毯低，薪以保皮證有顆足夠議的空眨間實舅現(xiàn)低吼密度解的建睛筑模甲式；厘同時島，作落為豪悄布斯泉卡（漏HO范PS建CA否）必秘須有煎大面川積的俱綠化綿作為央其營好造園糞林景倚觀的盾基礎礙；信此外訓，H夫OP桃SC史A豪聚布斯?jié)O卡與鋤城市塘的經(jīng)乳濟有磨著密踩切的膊聯(lián)系凡，這奔一切拔都需蝴要豪恨布斯帝卡（廟HO晴PS估CA例）與永城市荷之間芒必須達有快雷速便來捷的脈交通擱網(wǎng)絡祥做紐鄰帶，爐保證皮在豪確布斯瞧卡（中HO球PS爺CA藥）社專區(qū)內緒的人扛員的舅便利歪性。覆本項行目招扇商策肉劃方溫案摧招商話原則凳巧妙返利用培逆向恐思維尚，懸準念傳羽播的軋各類烈異手鄙法，終讓本滿次招熟商跳版出其塘他類縣型物稻業(yè)招彈商日佛趨同生質化瓣的怪斤圈。護這樣鞏既可終傳播消與眾周不同掘的招紡商訊映息，半又可拾在瞬調間達北到樹劃立品烤牌概隊念的蘆“追一石婆二鳥惹”鑼的多柜元效成果賢招商胞策略淘物業(yè)響功能著區(qū)劃簡按照究承租暮商的硬經(jīng)營霞互動枕原則惹，進籃行局寒部科固學規(guī)廢律整請合。誓嚴格爹控制致招商罪品牌炕的層晌次，固利用晌自身痕優(yōu)勢鈔吸納務有影踢響力毒的承搬租商靈，這寄是保貼證麗鑼勞整及體層喜面上司檔次搭的雅先決箏條件鄰。界物業(yè)合采用涉定價檔租賃凈制，慶運用星靈活輸?shù)亩寖r機鐵制來先滿足貿(mào)不同宅類型遲的承蝶租商閱。良與政葵府相樣關部埋門合脅作，蛛推出圾公益講事業(yè)聰系列豈文化丘活動顆，為咽本物頑業(yè)聚誤集人萌氣，黨培育醒本商乏圈目獲標受狂眾的制習慣勤性消咬費行眾為，嘉為承潑租商課提供腫經(jīng)營錫成功暴的有盲利保諷障，墨為樹肯立品協(xié)牌形什象打云造宣怎傳基恩點。暫物業(yè)訓形象魔定位北鑒于煎本慮項目施地原乘有的冠文化導內涵豪和其黑建筑駁物的腸功能虹性，棵可定桐位為到以體孟育健亮身、架養(yǎng)生煎休閑煎為主弟題的欲形象暮，千突出耗本項柳目的離社會坊性、角公益勇性。定實施秀方案眨（分刪片出右租）必地段嫌決定點原則拌。預本物錯業(yè)項冬目位主于文即化廣屈場商躬圈、拒先天燒下廣刃場商泥圈，化距北隔國商樂圈2五公里臥，，寄極雖其方憤便的疤城市勉交通收和大麗量的吊人流鑒使得呆本區(qū)花域具啟有一案定的孟商業(yè)負文化聚氛圍榜。給互補通原則餃由于蘇本項焦目屬恩于舊燃校區(qū)填改造接而來憐的一感個社毒區(qū)型加商業(yè)毒物業(yè)聞，和確其它督專業(yè)燭型的插商業(yè)典物業(yè)稻不同狐。因雖此，葡不能擴簡單丙的定侄位于礦單一雖類型墨的商溫業(yè)物親業(yè)。昆我們倉要做插綜合慧性的幅商業(yè)懇休閑帶文化欺消費竹中心盾，引暗進高傭端的稍專業(yè)挺餐飲藏品牌案店，散文化高娛樂寄休閑絞的專蜂業(yè)店寬及高薦檔的濤城市知會所抹是本溜物業(yè)含對市爬場的達互補暢。券業(yè)態(tài)罩演變錄原則痰隨著財人們喜生活呢水平爹的提角高詢和潤消費酷行為竭的轉直變，隸休閑之、娛蛛樂、喝餐飲萬、文喇化成竊為消哪費主葵流，互并且擔這樣聚潛在憂的消駐費群遷體規(guī)掌模會猜越來明越大陳。獅商圈丑擴大皂原則紗因為虛本項肺目的殃市場誘定位霸，俘只有艱擴大也服務慮半徑燈和商綱圈羽吸引留更多渣的優(yōu)式質消奸費群吃體，仗才能皺實現(xiàn)占本物需業(yè)的怖持續(xù)斗繁榮壘。瘋本項丙目業(yè)逆態(tài)分姿布：菠本物恰業(yè)布頌局按飛招商寧方案架暫定乘為：嶄住宿調區(qū)、白體育僵文化巴娛樂琴區(qū)、厚辦公兩區(qū)、旬餐飲沖區(qū)、抹小型本購物廚區(qū)等番區(qū)域遺。依鹿據(jù)本州項目直的原舍有建船筑和錯區(qū)域套劃分獸，大擦體可醒分為盤以下超幾個孟區(qū)域家：巷籃球帝場、罪羽毛核球場餡等體巖育場袍所刑可作晚為公灰益性與活動挺場所垃，對嚴外開碧放擊。蹦圖書窗館可遣根據(jù)屠內部它結構孫裝修勇為購青物廣飲場全，經(jīng)鄰營錫相對石應的醬產(chǎn)品久，頂諸層可下招租稼各大屈型健妻身中韻心加壇盟。執(zhí)對廉教學它樓進仗行包道裝改田建，呼招租晌有知狗名度閱的中屠高檔務餐飲會名店癢。碰宿舍圾樓可稈裝修組分割搶成精園裝小勸公寓湊，對孕外出序租。測中心注開放角式廣忠場，約可供勢市民交休閑價娛樂搶，加鉛以便畜民健執(zhí)身器雖材，洽提高鑄全民些健身謝意識恨。欠附圖臂：系本項論目物金業(yè)租勸金預交測繪1、躬周邊留文化梅辦公偵租金叮水平臨項目凈名稱彎租金遠水平岔（元和/平深方米曲/日丈項目識所在毅地址射項目沸定位節(jié)方北臭商務講樓暖0.營7~盤1.霞0蛛裕華飲路與眾體育遭大街天東南您角劇商住吼先天聰下寫襲字樓堪1.偷4~含2.石0紗中山敘路與怖育才挺街西傍南角您寫字瘋樓尿萬隆插國際蔑0.盒8~業(yè)1.帥2鴉裕華膊路與閃育才博街西過南角丑寫字鹿樓喝赤村斤嶺倆2墊、周略邊休哭閑娛猾樂租喇金水仁平貨項目族名稱素租金胖水平監(jiān)（元載/平削方米鏡/日眉）鹿項目殼所在籠地址塘項目菌定位咽方北漲商務交樓底供商各5~憐6陡裕華他路與寒體育得大街鞋東南朱角稠底商疏萬隆鮮國際宮底商頂6擋裕華區(qū)路與賓育才洞街西賊南角腹底商虛3、前周邊雅住宿立餐飲稿租金通水平日項目珍名稱刺租金搬水平橋（元纖/平壇方米顆/日率）蛋項目孔所在瓦地址指項目辱定位絡棉三方生活某區(qū)崇0.涂4~硬0.謹6耽中山計路與掠育才磁街東辭北角偷住宅膊方北闊小區(qū)友（多觀層、借高層變）娘0.擠3~墳0.溝5惕裕華擦路與成體育漁大街譜東南崗角棵住宅猾跡公寓鄙中型券餐飲或類連2.彈0~薯4.除0方主次邊干道險商次業(yè)門雁臉炭沿街逢感門臉蝦第七掘、本布物業(yè)往項目煌預期智租金薄收益夸本物喊業(yè)可涌利用藏出租及面積姑約討為榮14總.5伐萬平研米減1臂可利安用住孫宿面蓋積約光7.恰53聾萬平熟米，偽依據(jù)女調查狡周邊經(jīng)住宿這租金倆數(shù)據(jù)侍為0谷.3錯~0枕.6望元/冠平米額/日鞠。結容合本篩物業(yè)宵項目翻情況疏，按快0.名3蘇元/野平米艷/日癢計算刺，收股益大躍約為租82村5壘萬元穗/年白。疏2醫(yī)可利進用辦聚公面橡積約框2.猾3萬翅平米辰，依攀據(jù)調是查周值邊辦弊公租編金數(shù)勁據(jù)為唇0.進7~撲2.掘0元方/平靈米/允日。腹結合析本物奇業(yè)項虎目情均況，員按誤0.似7筐元/瓣平米朵/日叔計算紹，收但益大伙約為旺58貌8敢萬元摔/年題。素3韻可利傾用改款造為測餐飲舞娛樂女面積掛約4油.8笨2萬扇平米甜，依走據(jù)調址查周浴邊中朽型餐線飲娛育樂租座金數(shù)弦據(jù)為蹤2.魄0~焦6.閥0元姨/平駕米/橋日。橡結合捉本物蟲業(yè)項禁目情去況，蓄按潤2.展0鳥元/塌平米肆/日朋計算賺，收憂益大網(wǎng)約為蜓35齒19天萬元喪/年只。肅本物螺業(yè)預泛期年酬收益迅不包睡含其測他運儉營費棚用，浮僅指低租金弟收入衰為超49代32蝕萬元德/年瘦。城商業(yè)棟物業(yè)指招商彩策略旋第一團：招炒商原團則糧招商悅目標瘦的選頁擇桑企業(yè)向招商淺的目肌的是狹為了特吸引顧知名耀承租隱商，哭出租齒經(jīng)營俘場所車的使熊用權出，更集好的香提高訊項目薦的整腿體市廁場吸祖引力癥。因肉此招助商目染標的閉選擇后要根貌據(jù)項繞目定飄位和乖市場秒需求窄情況駁來確老定，欄具體專說應岸該考蠟慮以福下因雁素：錯項目律自身卡的市杏場定婚位；棒項目腹所在歡地的德消費麗狀況扮；帳投資哄商的廣自身挑資金到狀況井；到擬引也進商蹦家的狼市場制定位凡，發(fā)剖展戰(zhàn)剃略。藝招商捏談判捎原則敲的確喝定旦招商竹談判孔的目堅的在亞于使駁談判丟的商綢家能唐符合每招商達企業(yè)惡的目眉標和泡利益惡需要載。要缺達到就目的磨，招歇商談眠判必租須針罷對談侄判的悅特點桃，確零定一眨些基淡本原左則。慶招商備談判讀的特汪點歌1烘談判務對象尚的廣幕泛性咽，多誦樣性中和復奧雜性超2按談判采條件鑄的原股則性灰與靈幣活性趁3貫談判糠口徑所的一狗致性查（二壘）招擔商談避判的組原則午根