鳳凰國際可行性

鳳凰國際可行性分析一、項目概況鳳凰國際位于大同市中心區(qū)――城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀小區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整個項目地塊基本呈一長方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標賀占地歉面積欣26墾10附1平母方米鞋總建批筑面蓋積購14佳20壤00朗平方行米糖住宅姓面積睜11惕00妻00鍵平方旅米吳商業(yè)等面積鵝70強00灣平方噸米腿會所蓋面積兩30練00贊平方念米詳可銷隱售面方積干11低70伶00約平方鑄米當(dāng)配套沙公建婦含地首下部劣分及盆地下筒車庫且22膛00兇0平缸方米徹容積天率圾4.哨5齡綠化奉面積露10匪00常0平覽方米艷綠化拍率杏38字%拔總戶嬸數(shù)持55色0-千60賄0戶兄居住倦人口愈22慚00鳥戶均妖面積絨19衰0平悠方米屢人均吩居住袖面積沿50慈平方視米帶主力燕面積瘦20讓0平衰方米柔主力康戶型干三室營兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對項目的社會、經(jīng)濟效益進行評估，判斷項目經(jīng)濟上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟和社會效益。2、投資分析的依據(jù)市場調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標，如項目產(chǎn)品定位、價格、銷售計劃等；本項目的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標；項目開發(fā)建設(shè)方案（項目開發(fā)周期，資金投入情況）；行業(yè)一般獲利能力；國家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標等資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費標準。匙3畫、投睛資分作析的戴條件側(cè)和范石圍忠條件悠：肚本報渣告按渾照全版部資翁金來喉源為色自有旬資金盯的情碌況進貫行計許算，健不考比慮自幅有資給金的簽機會魚成本堂。齊范圍錫：香本報秀告研歐究的股范圍貴主要晉側(cè)重配于項袍目的拐成本嗓測算大和簡隨單財沃務(wù)效黑益指秧標等敬內(nèi)容噸。濾三、佳建設(shè)儉方案隨1、敘方案興設(shè)想燒總體弓設(shè)想免本項分目的訓(xùn)開發(fā)夏建設(shè)妻應(yīng)充繁分考均慮區(qū)白域市飄場的斤特點矛及發(fā)冶展商憐自身戚情況礎(chǔ)，汲酒取其媽他項邊目的紡成功值經(jīng)驗卵，以將較高屠的性狂能價乘格比柄吸引廁客戶健，樹暈立物限業(yè)的挖品牌干形象挑。遣建設(shè)結(jié)經(jīng)營必期塌本項瞧目開棚發(fā)建巴設(shè)經(jīng)錘營期謹為3購年，章即2戴00康4.裹2年百—鎮(zhèn)20穗07來.2愚年。規(guī)開發(fā)后方案自本項豐目以記滾動味開發(fā)炒方式狹，映建設(shè)炊工期辭為2華4個更月；似銷售里進度唱方案挎于開寬工6牢個月沈后（善20璃04定年8誦月）孤開始打正式抵銷售傻，銷樂售周慘期為秘20寇-2驚1個活月，字住宅藝結(jié)構(gòu)客封頂徐前，腔完成著銷售考總住廳宅面懲積的犁35舒%（葛約盈38虹50斑0平覽方米攀），郊住宅愚交付暴使用錯時，釘完成啊銷售給總住膊宅面松積的江40樣-4勁5%在（約誘44響00珠0貍-4請95箱00旱平方紹米引）。汗四、陽投資搜估算家1、廈土地滅成本這A、紡拆遷湖成本香序號嫩項目挎面積評及造震價潛1迷教委齡回遷嘩住戶濃面積銅87將50漆平方相米焦2當(dāng)教委滑其余網(wǎng)住宅址面積蟲62畏50慚平方滾米究3薯教委碎辦公雁樓面腔積刊10晨00呈平方滔米狐4羅教委府商業(yè)滲面積唇50盡00屈平方曲米樸5腿可銷嘴售價提格堡23望12南50削00挎元解6也住宅吧15紫00憐0M濫2棒造價市13浙50豎00宴00喇元素7趁辦公祝樓飼10釋00脂M2獲造價象10扔00南00現(xiàn)0元效8財商業(yè)泉50糕00擱M2院造價樸60莖00賢00肆0元先9賠總經(jīng)要濟造千價爬26貸25黨00燒0元附B、怨土地挖成本耐分析帽以地干上建尤筑面步積約鼠12以06慘00曠平方吉米軟計算三（其逢中住田宅面單積約派11脹00奏00株平方牙米拐，會郊所面階積約路30肌00兄平方響米強，商溉業(yè)面剃積約寺70除00跨平方居米筋，非項配套棒公建白60躺0平柿方米下），痛可銷裁售面關(guān)積為偽11挖70湖00收平方璃米君，土條地成虎本5怎50舌00跪00偵0元時，平森均每吉平方纖米分壟攤地末價4恭70女元。系2、滲住宅笨建安示成本威（參淋考北杠京方漫南家床園建榮安成壘本）融方南盆家園憑工程霜概況汽：享該工跳程為師方南謙家園頓為兩棕棟塔叫式住弟宅樓霸，位買于北跨京市暫豐臺減區(qū)東見鐵匠郵營橫瞇七條總44暗號；垂該項杰目平石均售旁價6紅00瓶0元寇/平碎方米慨；密工程抱總建圈筑面丸積生54里83輸0.匠92書M盒2稠；杜結(jié)構(gòu)康形式炒為現(xiàn)案澆剪然力墻搭結(jié)構(gòu)殿其中敗一棟戚住宅負樓為予地下抱二層勞，地墳上2唐3層濟，建夏筑面泥積存27譽78動3.床43佩M2查；。到買亡我們脆就以托方南集家園厭這棟檔樓為票例，窩其建學(xué)安成概本分此析如剛下：糖方南男家園辦5#救樓建汗安成薄本估墻算素序號霉項目峽名稱忙單方絕造價缸（元客）奮1兇土建古工程隸67據(jù)2.賺56帖2六裝飾魯工程叉41蒸3.伯15肚3竊電氣彎工程攏13矛6.智87顛4捉管道澤工程渠13刃3.兆67撞5歉通風(fēng)肚工程檔8.像13揉6印合計傳13賞64撫.3刊8莫注：位此建股安成植本費碎用中喚不包茅括電客梯及酒安裝辱費。吧工程彈三材咸匯總功表并序號始工程鋪名稱輩鋼材啦（t粉）穿其中淚：鋼闖筋樓木材芽（m蓮3硬）憤水泥通（t無）劫1歲土建哀工程張10勻86沖.1透8啞18賤60房.1贊8床0.盯00貴49銳71喊.9血3固2下裝飾忠工程展5.據(jù)09倍5.返04續(xù)0.昏39斤17物93踢.4昨4厲3嫁電氣酬工程雹8.漆97以1.誤50劉4在管道辯工程荒6.俊70墳6.嚴70攏5機通風(fēng)蜜空調(diào)燥1.欣53揪6慚合計嶼18劇82案.4須7把18煉65吩.2姻2撿0.學(xué)39性67版73鐵.5歐7知說明殊：活土建仍工程表土建搜工程洲內(nèi)容莫：玻土建施工程箭造價沒：鈴序號事子目茅名稱滲人工吹費（補元）花材料征費（君元）信合計束1阿土石今方工趙程冊71逢45揮7啟43桌63膛2束43戲63盞2硬2訴砌筑武工程泰12震54洪0謠44乒62盈1蛇58鋤20搬2鉗3帶現(xiàn)場無攪拌蓋混凝由土工廈程肌37珍95共87報27纖42奴66聚3徑34蝦04森86散3及4粥鋼筋且工程險32處10河44奮48赤45霉00糖2狐51碼74誼37策9樣5轎構(gòu)建殲工程謙27竄6義88都37卻44裙6款其他城工程羽60盟57末30沖60妨57斥30棋7散構(gòu)建渣制作惹安裝帥工程張40黎23閃66更21胞9它71鎖49惠5驢8就屋面塔工程艘11送22聞2漫74精37膠4珍88丟25砍3束9涼防水淺工程葡51繼26日6合44撇16蒙87蠶50破06比87柔10窮非實況體消鵝耗量垮14截53氧01英8蠢18朽49族52超1芝42能36些63醫(yī)8娘合計射23稱04裙43步4宵10怒71宣36府09鍛14拘76架65冒89調(diào)綜合犁上述除工程抬內(nèi)容啊后單構(gòu)方造接價為笛67德2.伯56多元這/平熔方米糧。照裝飾虎工程坦部分齡：舞裝飾矛工程疾內(nèi)容畏：修序號競子目狀名稱喊1蘭樓地招面麻2束天棚魄3宇墻面狼外墻銜裝修含底層份為花騾崗巖邀，餃中部速以上方使用勤涂料腔內(nèi)墻隙裝修蛛涂睬料鏡4槍隔墻政、隔靠斷和脹保溫餃板式準隔墻論隔斷抗墻蘆體保預(yù)溫飛保溫床墻面僅外臉輕內(nèi)疊保溫勸墻面寬5飯門窗淘：塑野鋼及僻鋁合挖金門幅窗，規(guī)單層陽及雙仔層玻億璃。僻6參欄桿救、欄晶板、如扶手傍7漏裝飾循線條模歐式陷裝飾宏線煤外掛宏檐口尖板內(nèi)8報建筑紹配件拾9秩油漆腔廁所決隔墻輩鋼板擾網(wǎng)通擁風(fēng)道垂箅子害屋面拿出氣謎孔腦排水貴溝、貿(mào)水泥橋面腥10躍非實犯體消殲耗量甲裝飾拖工程缸造價給：饅序號登子目歐名稱懷人工搖費（如元）繩材料濫費（帥元）敏合計襯1這樓地序面疫22坊84物62草50泰33他86株77路57柴48殿2陪天棚味21價32許56余17筒76胳60傍40經(jīng)58鬧28撥3俊墻面怕68頓92置14隸13沉83派05拉1態(tài)21槍62布99薦3爬4恢隔墻蹤、隔宋斷和貢保溫信15硬11拌17名12垮11轟34尊1挪14瘦04夢13乞3另5竿門窗磚17避98規(guī)92鍬31雨60酬30飄4雞34榴66來48繼8南6強欄桿松、欄焰板、而扶手枕15邪21棋9滅91脫52塘6貸11攏09料44喬7詳裝飾垮線條臟78淺42析16竄97鴨47尚18彈52瞞82鋸8肯建筑限配件瓦37聰62叨42蓬94設(shè)82鑒99貨9拒油漆慌41鉆6誓50仰5訊94最8嚴10板非實呈體消趁耗量累44藥29吐90濱合計現(xiàn)16缺41刪02盾1滅67次68絲83殃3硬90味30篇67壁1讓綜合館上述鏈裝飾袋工程吳內(nèi)容檔后單焰方造熊價為扣41掃3.斯15繁元碌/平臘方米魚。掙電氣除工程繪、管憲道工姻程、漸通風(fēng)喝工程道部分勵：卵電氣違工程嶄、管螞道工伙程、尖通風(fēng)罷工程規(guī)內(nèi)容外：餅子目池名稱旋電氣也工程站電氣薯部分炮其他兇部分瓦管道每工程領(lǐng)（給嬌排水貴、采樣暖）濁雨水?dāng)[排水如給水勇消防口采暖源刷漆法、保償溫給通風(fēng)財工程需薄鋼節(jié)板通搭風(fēng)管茅道及豐附件腥調(diào)節(jié)車閥獅風(fēng)口及消聲庸裝置膛設(shè)備繞及支蹦架團地下乳人防聲通風(fēng)辛刷漆證、保廁溫匯電氣朋工程貝、管厘道工壤程、舟通風(fēng)稀工程晉造價幟：狡序號廢子目投名稱層人工璃費（榆元）任材料仍費（象元）跌合計么1溝電氣輛工程敏54標61傭40鉛22鏡64照95脊8臂28介77核34架4搖綜合省上述臭電氣刺工程剪內(nèi)容倚后單出方造僑價為蓬13負6.器87躲元顛/平什方米噸。插2螺管道論工程盤46崇84貓56狹19君74瞇13納3垂25龜24液43盆7談綜合辱上述座管道滴工程蹈內(nèi)容扔后單慨方造坡價為霧13借3.沾67多元舞/平悉方米教。疫3甩通風(fēng)皮工程紀23叉34舟7搬13栽73房25熄17谷04直93搏綜合抄上述行通風(fēng)傅工程觸內(nèi)容降后單千方造栗價為妹8.皆13往元/陷平方杯米。兇鳳凰漢國際黃總建焰安成廁本估始算霞項目括面積磁單方虜造價擱總造淋價另住宅葡11岡00償00潑12府15傳13谷36華50吼00蓮0遍商業(yè)古1堵30邪00浩90活0非27結(jié)00曉00要0偽商業(yè)脂2匙40惹00罪12播00末48繩00切00紐0燒會所繞30奶00抓25閉00戶75激00意00尾0絮車庫伍20屢00松0淡11盜00荒22旨00卡00抱00暫合計柄17屆06羊50押00腿0識說明箱：值由于狠北京閉建筑默材料猛和人碎工費決用普壘遍高壞于大油同地稱區(qū)1進0-壓15掛%，全因此蛇，按構(gòu)照大滑同本術(shù)地市含場情蓋況，場以方沃南家笛園的法建安伏標準驢，鳳減凰國婆際的土建安裁單方臂造價慰約為鄭10液91騎-1不16鹿0元惜；宇每棟暫樓配販備兩依部電繩梯，鄰共1雞2部顧電梯拔，以郊每部蔽50報萬計萍，共努需6雕00炒00圣00漫元，肚折合輩每平浮方米沒住宅要建安扭成本色增加窗55次元；鵲我們遺取住目宅單撇方造納價較遭高值概11挨60傅+5站5元鑰/平吼方米杏，以丈住宅保總面肝積獻11益00貿(mào)00詳平方路米乘計算韻，則妹住宅結(jié)建安胞總造斯價為洗1.艱33姐65墊億元眉；油其他宵項目電建安塑成本姿仍按際原來苦的計徹算方深式，豎合計頌總建真安費勝用為遍1.態(tài)70汁65鳥億元談。鳴3、蛾其他選費用賠4、玉總成熄本造怠價緒項目塑費用墻土地像成本敢55點00甩00區(qū)00獎建安畫成本圍17橫06沫50促00茅0斤其他角72看54狀00救00徐合計販29據(jù)81慶90話00起0麥5、寄可銷印售面頃積（燒住宅防及商攤業(yè)）冤建筑肆平米敵造價可銷售面積總投資額=建筑平米造價護律綿依榴騎馬局注可銷售面積總投資額=建筑平米造價烘鳳凰游國際糊建筑尺平米急造價紙為：117000117000298190000=2548.63奶五、修高檔弊住宅哥價格追分析織1、暑大同繳房地箱產(chǎn)市貓場發(fā)股展步咐伐加弱快，撿住宅紐價格屋每年楊以1遭5%外-2龜0%揪的速境度增浸長，蘇而且宮需求仁旺盛華；河2、牲預(yù)計峰未來寸幾年穴，隨殖著城婚市改刮造與優(yōu)經(jīng)濟用發(fā)展我，城多市中頸心區(qū)曲地價費與房王價會輛有更暑大幅處度的適提升富；隊3、伍以目飄前市售區(qū)內(nèi)懼多層技宅價獻格最厭高價勿21奸00獵元計攏算，蝕預(yù)計墨未來蒜兩年孕價格沈可達伙到2狗50渠0-僵26占00阻元；獎4、職豪宅蓬產(chǎn)品器附加送值與課普通也住宅團不可胡同日揪而語攜，產(chǎn)悲品品縣質(zhì)與燙物業(yè)患形象眾極其始高檔葬，因粒此，壩以每濱平方牙米高低出普攤通多綱層住風(fēng)宅8匠00寶-1洋00五0元際的價征格銷蝴售豪艦宅項黨目，鴨市場陸前景宜比較扮樂觀補。腥5、測鳳凰紡國際箱為大遙同市織第一寬個超東高層逃豪宅鴿項目維，其峰規(guī)模走與檔諒次均餅高于捆現(xiàn)有躁其他林住宅差項目鴉，以廢物業(yè)周自身捎建筑灑成本閥以及行未來舍幾年蜜大同腰房地百產(chǎn)市穗場發(fā)城展來姨看，謠我們利認為弊本項柱目平解均售滾價3程00躁0-戀32案50睜/平尸方米夸最為干合理村。叫六、召利潤旬分析都1、踐利潤領(lǐng)分析瞧說明翻本項徑目利焦?jié)櫡终鍪撬雇ㄟ^肚對北轉(zhuǎn)京市封房地尚產(chǎn)同報類型促項目手的投拋資調(diào)給查，言并參增照大棄同地筒區(qū)目爹前住伴宅工繡程的聰費用胸水平核和市泄政府簽有關(guān)數(shù)管理頑部門沃的收炮費標豆準價條格水在平的哈基礎(chǔ)秤上做渴出的魂。勻本項柔目開粱發(fā)建窮設(shè)的繳住宅鳥全部船采取淚出售自經(jīng)營竊方式阻，其芒投資限回報巧分析抵按照嚇開發(fā)再項目寒全部村出售破做出應(yīng)。凡2、斯利潤用統(tǒng)計位表醫(yī)總投束資額朽29頂81憐90預(yù)00志0元河總銷緒售額裙38范93瘡10噴00堆0元悠營業(yè)扶稅（糾5.遇6%懷）寄21歪80慘13詳60秩元煙銷售類傭金觀(3彈%)護11唯67虹93安00限元蓬毛收案入么57立63請93測40杜元駱所得客稅(畜33季%)壁19料02慧09亦82男元榮純收蠻入咳38縮61布83柿58遠元豎投資斯回報量12壞.9酸5%登說明色：徐在土屯地成宅本、掩各項那稅費嘉固定輝的情復(fù)況下醉，我賭們只豈能通嘴過節(jié)享約建展安費凈用降影低成員本，超以獲牽取更司多的般利潤均；牌本項霜目總抬投資獲額為羊2.省98怒19罷億元鳥，銷貞售率個達到睜10鳳0%川，總進銷售證額為洋3.宴89規(guī)31城億元頭，以訴開發(fā)暴周期羨3年查計算貸，項子目毛譜利潤番為0暮.5烤76輩4億肌元；朋扣除悟33聽%的畏所得斗稅，緞凈利食潤可異達到早0.熔38名62命億元義，投限資回填報率焦為1坦2.故95轎%。埋七、天項目燃分析劍1、棒產(chǎn)品殃定位潮A、信產(chǎn)品路定位奉、設(shè)祖計、腫概念抓空間箏大。賴產(chǎn)品趁定位跟：高拿層、那高密碰度、堆高容裙積、嚼高檔霞住宅脈項目螞；夫規(guī)劃暑與建大筑設(shè)察計特蜻色：瘦戶型蹲大、信豪華逮、歐套陸風(fēng)撕情；河產(chǎn)品蝦概念去：國喪際化不豪宅芹概念旅，國辦際社蒸區(qū)，游居住爹文化違先進午性、紋生活濃舒適螺性。爽B、梢市場夜稀缺廚性與疤唯一蹄性絨目前瞞大同彼市場陡缺少簽真正威意義志的豪驕宅項榴目；拳城市洪建設(shè)樹需要蠢標志鈔性住教宅項德目；放富有折人群詳需要撞高品前質(zhì)居將住生織活，宜心理珠上樂袋于期坑待極啄具特子色的雅豪宅頑項目涌；墳針對楚本項抬目建暗筑規(guī)刃劃和世定位攝，我雨們認住為，央本項它目在罵一定灶時間剪內(nèi)具梁有唯篩一性驚和不俯可模沒仿性坡。茫C、介項目悟目前裕實際梅情況鞭和開驗發(fā)條罷件艷項目殼尚處標圖紙達設(shè)計暈階段洽，建劍筑方猾案仍碧在修焰改細朝化當(dāng)割中，崖估計延需時汪至少婆1個軌月才小能基攝本完貝成；綁在辦魚理相光關(guān)法處律文店件方醉面，倆建筑用方案齊報批典修改萄，申戶請開彎工許撒可證務(wù)等均脂需要員一些沉?xí)r間常（此喬部分纏在建鍛筑方識案落煩實以暑后可躁與其柔他工倘作同涉步進順行）幟；秀目前洋土地壽并未能拆遷鑒，樂蔽觀估憐計需獨要1牲個月惕，希荷望在朋20如04津年5付月能品順利貫開工腫；如包括殼銷售停中心帝和樣釣板間殿在內(nèi)須的地檢盤包暈裝工峰作必托須在怠4擔(dān)月同與時開睡工，舟施工慢時間軍需要鬼2個群月；誦由于勝市場上競爭噴激烈嗎，建贈議發(fā)近展商剖在項均目銷央售前鈴至少谷要有拼2個牧月的像宣傳勵鋪墊遍工作墓，以液便市循場充志分了皂解項騾目情充況，艷同時替有利販于將圈聲勢駕造大崇；適銷售孕策略稱和銷茫售工軋具是籍項目女開售希的必塌備條獸件，墓銷售局工具茅的制為作可允在建蘿筑方蚊案基爭本確然定時裂立即畏開始扁，估析計需繳時3暴個月到；聞其他維相關(guān)感工作暖視重笛要程春度依爭次在堤公開笑發(fā)售昏前陸挖續(xù)完廚成。處2、繩客群訴市場湖A、絨大同春市貧賣富分基化現(xiàn)文象突坑出，稈社會侵經(jīng)濟卵環(huán)境屋不斷矩造就率新的蜜富有沾人群對，成僻為社雞會人血群的專金字歌塔塔袖尖的免部分憲；幫B、就富有戒人群條對居哈住品思質(zhì)需披求不白斷提梯高，惑現(xiàn)有賠住宅枯品質(zhì)酸不能須滿足盈要求均，出匆現(xiàn)高奏檔住要宅的杰市場艙需求彎；叉C總、最隔富有饞人群凈需要卷城市渣豪宅圈，雖討然豪逮宅市右場客里群少改，但飾卻有羅很大眠的市后場需撕求。李3、念風(fēng)險湯分析豎A、乎價格捎風(fēng)險群對于恐鳳凰塊國際珍來說欣，最維大的征風(fēng)險淹就來泊自于喘建筑丙規(guī)劃肝成本責(zé)過高枯導(dǎo)致霜銷售涂價格悠過高擁。根就據(jù)我呢們的騾成本數(shù)核算榆，每瘡平米雜的綜偷合成益本為機25左00偵多，觀要達擋到1井5%釘?shù)睦m潤率逢，我皇們的萍住宅評平均震售價仔應(yīng)達非到3仿00駛0元紐以上歌，這晨對于厲目前蒸平均危售價理為1旦80萬0元叔的市份場來幕講，違價格悉顯然權(quán)是比弱較高籠的。棄侮勺降低站價格舉風(fēng)險燃，在煮項目或土地畏成本論、各恥項稅潮費固淚定的鮮情況的下，研在保法證項準目品烤質(zhì)的構(gòu)前提至下，極只有畝通過養(yǎng)降低蘋建安牙成本針造價姥，避怖免不掙必要佛的浪比費，水增加燥市場汽競爭評力，鹿以獲棗得最愁大的惕利潤擇空間膛；另鬧一方委面，驚在營滴銷上保，我料們要隔通過嘴運用薄各種場營銷貓手段法與價希格策撈略，晴在未漁來激繳烈的孟市場湊競爭包中戰(zhàn)妖勝對跪手，絞占領(lǐng)其市場疊。蒸B戚、競稈爭風(fēng)言險辣我們遮的項葛目基臉本定脈位是疑大同意的豪筋宅，當(dāng)是住致宅的欠高端讓產(chǎn)品婆，相凱對于煩消費街市場欲的金嬸字塔姨，其斥購買棍客戶效是極拾其有躺限的宜，相捐同、治相似擁產(chǎn)品瞧出現(xiàn)匙是市袍場運肌做的五必然陽結(jié)果葬，戴我們陰知道飽，現(xiàn)干在已怠同時宵有好醒幾個市開發(fā)懸商準旁備開傍發(fā)高濕層住使宅項心目，盼只因朱擔(dān)心開風(fēng)險稻，遲貢遲不環(huán)敢有圈所動榨作，鏡他們吉一旦獅看到鑰我們賀出現(xiàn)雁好的曠銷售張情況萍，便穩(wěn)會將晉項目竟立即懸上馬究，這嗓樣顯葵然會餅增加純我們冬的壓些力。岸如何慢控制津好項只目自溪身的置競爭期范圍聰很重潛要，概把握櫻先機葡、遇餃見市勒場競矩爭的狂可能植性，右前進額規(guī)避厲風(fēng)險蕩，避扒免在檔產(chǎn)品國上不歌可改刪變的歉劣勢困，及蘭時進燥行市猾場反全饋及瓜產(chǎn)品芽的調(diào)鉗整，輕不斷飾創(chuàng)新災(zāi)，提給高服類務(wù)。蔽因此茅，我飲們也炎是在款跟時粱間賽祥跑，眼避免獨正面州沖突著與競示爭、咱爭取妹更多朵的時結(jié)間、節(jié)搶占扣有限酷的市革場是性我們柜的最征重要祥的面盯對競才爭的撈手段守。后歪來者伶要想理取得券好的作成績靠，自痕然要賤付出革加倍味的努殖力和字代價糾。懸C、鈔工期爐風(fēng)險劇我們電從項策目開扎工到上房屋袋交用畢大概日要持帝續(xù)兩捏年的溉時間距，工史期較閘長，蠅影響弄到銷堤售時么間響晝應(yīng)較榜長，巴市場瞇可變貿(mào)因素壯和不果可預(yù)調(diào)見的線因素勒都非賓常多漢，我穩(wěn)們要桃做好跪打翻“完持久籮戰(zhàn)鉆”馬的準肺備，刑并達冊到銷腦售的露可持關(guān)續(xù)性摔，是惠我們脆所要晶面臨姨的大務(wù)問題襖，只跟有進康行準驚確的拒市場箭預(yù)測川、超建前的反產(chǎn)品狗規(guī)劃憤、豐勵富多扇彩的音推廣敢手段懼以及秋即使銅進行孫產(chǎn)品虹調(diào)整忍，才環(huán)能是遙我們燦的項課目在免較長祥銷售親時間慮中、刻激烈以的市谷場競僚爭中坡始終途立于捷不敗杯之地季。帆D、盟品質(zhì)拋風(fēng)險花濫鳥在未言來的執(zhí)銷售中過程巴中，堤無論披我們以推出閘多么幣新穎愉的宣瓦傳廣線告，巖采取若多么容眼花圈繚亂既的銷愛售手框段，尚告訴滲人們兆我們璃的項腰目如寸何好閘，如嗚何高侄檔，栽但如產(chǎn)果沒捉有極補高產(chǎn)劇品品商質(zhì)，練都不稻足以購支撐概如此掛高的撓價位橡。艘一位悔著名盒的經(jīng)色濟學(xué)猾家說舍過：淋沒有蝴賣不臨出去磚的價蠢格，松只有炸賣不吼出去虎的產(chǎn)鞋品。盈就是車說，絕商品配的價后格并昆不是榮最重?zé)耐?，重逼要的搖是產(chǎn)縮品的貍品質(zhì)蠟是否紐能真合正滿成足消癢費者低。因盯此，憑產(chǎn)品饑品質(zhì)譯的塑海造是青項目剩成功鵲與否監(jiān)的根鄭本，懸是整綱個項葵目獲歸取收怖益的摟最重狼要的嶼前提靠條件歪。拌腸冊超高片層豪掌宅產(chǎn)虧品無朝論對隊于開寫發(fā)商搬、建潮筑設(shè)話計方妹、承掙建部跨門，燦還是隊當(dāng)?shù)丶{規(guī)劃吳管理博、土液地管聚理等珍政府五部門航都缺兄乏一爐定的米開發(fā)羊經(jīng)驗咐與管骨理經(jīng)澆驗，蜻因此凍在產(chǎn)階品品推質(zhì)的展塑造兵上有慌一定架的風(fēng)勉險性蝴。因弄此，出我們軟要引痛進和匆學(xué)習(xí)驕外來巷先進膏的建必筑設(shè)底計理背念和稅施工井管理差方式題，比堤如選靈用選貍擇信勇譽良憂好，女技術(shù)奉水平顏過硬揀、經(jīng)足驗豐差富的小施工幸單位扮承建會；聘啦請規(guī)嶄劃設(shè)晉計方趁面的型專家狐學(xué)者最為顧鍬問，符協(xié)助箱我們映的建她筑設(shè)陶計人榮員；緣嚴格企把好蜓物業(yè)纖質(zhì)量久關(guān)，愈聘用孤把關(guān)客嚴格坐的施們工監(jiān)欲理公閱司進侵行監(jiān)早理；寇由著筑名的聞園林舞設(shè)計存與施棒工公緣司進坦行園糕林綠番化等脫。權(quán)我們小要在蓬項目扶前期眼規(guī)劃脈與設(shè)店計過借程中偏，杜寄絕一蒸切可航能存復(fù)在的療缺陷例；在肺建筑韻材料損選定厘與合崖作單裕位的徹選擇掘上，什嚴格隙篩選筑，事產(chǎn)無巨瓶細，折要落學(xué)實于憂文字特，減染少不紛可遇放見因努素；罪在建士筑過哥程中似，在魄保證桃品質(zhì)完的前炊提下炎，嚴圾格控帳制建膠安成統(tǒng)本，盾節(jié)約緩開支慣；在銹銷售腫過程階中，總根據(jù)紐市場粘反饋壞情況災(zāi)，及娛時進拘行產(chǎn)戲品調(diào)丸整，喬將產(chǎn)徹品品慚質(zhì)所滲帶來墻的風(fēng)歉險降愈到最漸小。藥總之務(wù)，在要項目出開發(fā)役與銷墓售過瞎程中灰，是捷具衣有一脊定市必場風(fēng)展險，吩這些鴨風(fēng)險營通過渾我們情成功靜的操傲作是動完全瘦可以秋避免寫的，義它取雀決于抓產(chǎn)品獸品質(zhì)木和銷移售推嶺廣手系段，垮我們薦對其歌開發(fā)沙的前經(jīng)景持研有樂陽觀的魂態(tài)度舅。順八、非成功訂執(zhí)行善分析歇1、梳產(chǎn)品牛品質(zhì)蘿A、鋤建筑慶風(fēng)格并仍建疾議采蘋用原董有建祥筑風(fēng)培格建粗議，鍛采用挪歐陸譜風(fēng)格術(shù)的新個古典厲主義釣建筑汁；嶄減少盒整個丹樓體廈在建怕筑裝偷飾上污的部堡分，榜只在愁建筑芒的底缺座部策分進洗行部房分修賴飾，厲如雕彩花、嚷廊柱侮、券吧拱等絨，在績建筑完中部蟻和頂京部仍粉采用粱仿石珍漆涂昂料，逼以節(jié)躲約成瓦本。鍋B、丈建筑奉形式泊采用己蝶型窗塔樓卡或板翁塔結(jié)復(fù)合的財建筑病形式講，追重求采漆光的絮均好水性，連最大蘿限度辯地擴算大每笛戶的俱采光撓時間濱。加繩大南刷向窗和戶及寧陽臺蔽面積摔，單較向外靠窗使清用雙孤層綠陽色玻采璃，縱外部悠有陽殊臺的薄窗戶相使用確單層和玻璃奧即可失。候C、活戶型損設(shè)計攀由于盯項目芽自身半的品保質(zhì)定迷位和聰高層暴塔樓霸使用嫌率較撥低的旺特點泊，建總議將歷本項汪目主視力戶刺型設(shè)頂計為孩20饅0但-2染20島平方蟻米粱的三鞭室兩潔廳兩厲衛(wèi)和懼三室欣兩廳州三衛(wèi)介，此晉類戶凳型面賊積占毯項目列住宅諷總面榮積的邀50緒%；近室內(nèi)良功能倉設(shè)計佩中增爐加客面廳、真主臥糾、衛(wèi)驚生間省的面蒜積與蘿功能旬（如寶在主壺臥室差中設(shè)悠計出瑞6西-7孤平方羨米鳴的步蠢入式即衣帽膜間，奴在入騙口設(shè)襖計3架-5漸平方暗米荒的玄蟲關(guān)等摔）；尤在主承臥和初次主繡臥中咬設(shè)計獵飄窗陪以突殃出項雹目的泄檔次女感；晴20反0平貪方米低以上叉的戶稅型中印設(shè)計眼多功吧能室娃和工躍人房膚，面僵積以封8-翻10炎平方較米為南宜。粗（具耽體詳朗見附堂件《念鳳凰兼國際店戶型閣面積場建議疾表》縫）絕D、闊建筑役材料跟及設(shè)商備選叢擇歡建議葬選擇鑒質(zhì)量索優(yōu)良窮、價疤格合宋理的描合資幻品牌迎的產(chǎn)槽品，凍同時接注意脂環(huán)保奮建材翼的選彈擇，古具體巴建議鞭如下奴：外墻錯由于窗大同塔氣候宇較冷槐，建窗筑外趕部及纏內(nèi)部畫墻體位必須百使用待保溫玩材料穿；憂注重拾樓體損外力追面效幟果，者五層蹈以下扔使用洽石材注，并卡進行殿部分駱歐式槽建筑現(xiàn)藝術(shù)塞修飾挖；敬五層百以上共部分鑒使用納仿石席漆涂籃料，笑一方謝面節(jié)蛛約建坑筑成胞本，維另一怕方面屬比較巴安全珍，便浙于粉秋刷和精維修姻，同絹時也載可縮忠短建勻設(shè)工享期；博天際縱線的咱歐式笨裝飾晴效果捆，注劑意樓耀體夜法間燈贊光效蜜果的團使用春；門窗悔弧型統(tǒng)陽臺饑及飄蟻窗設(shè)妖計，吉外部艷使用女歐式點鐵藝撇雕花相欄桿彼裝飾到；牙高檔娛鋁合除金門裂窗，式平開滿或推幫拉門村，部交分窗叫戶使海用雙鴉層玻蝶璃；桌三防役或四平防安缸全戶率門，敞合資潛品牌富，配按門鏡書；悟高級捕五金訊件；卷、閉凈門器齊等；竄祥入口過大堂份住宅卵入口巾及大貝堂的紅設(shè)計秘（住缸宅大每堂伸15裳0平跡方米專左右判為宜傭，大嶄理石托或花贏崗巖步地面碎、墻鞏面裝葬飾，控擺放映雕塑督小品菜和小橋型噴龍泉，岸開辟掠50槍平方冷米矛休息瞎區(qū)，掛設(shè)5兩-1福0人翅坐椅蘇，入督口處歇安排聽門童濟一名蛇為住酸戶服膊務(wù)兼毛保安深之職怖?；碾娞菹燃半娖蓍g皆電梯盯間鋪臟設(shè)高山級墻耳面磚隆和地開面磚挑，電孔梯選壟用合華資品枕牌產(chǎn)思品，澡高速輝、靜欣音。器樓訪梯間憐水泥額地面筑，墻姜面為她涂料槐，樓浸梯兩所側(cè)安柿裝扶睬手，姓轉(zhuǎn)角舊處設(shè)固腳燈緊和聲裹控頂丟燈。孫室內(nèi)楚裝修錢羅侮均為勵毛坯趴房，柿廚房桑、衛(wèi)考生間嗽做防杜水處畢理。里注：導(dǎo)鳳凰勒國際棒按此罪裝修錢標準娃建設(shè)犁，每習(xí)平方鼓米裝抖修費毯用約池為5葉50惱-6掌00捐元。烈E、偉智能慧化系倆統(tǒng)勢想鍋參考攝北京脈某高膊檔小割區(qū)的錦智能邪化系告統(tǒng)，切我們文在本箱項目坡中進介行取趨舍：下綜合構(gòu)布線寺系統(tǒng)扛智能勤小區(qū)律以結(jié)維構(gòu)化彎綜合宣布線咳系統(tǒng)禮為基坡礎(chǔ)，爆以五鵝類雙葬絞線踢或光折纖作忙為傳翁輸?shù)囊平橘|(zhì)暴，將扣各樓頸宇連銀接起融來，宇開成最建筑串群的散子系骨統(tǒng)?？孔u樓分央管理圾間使葵整個是智能汗化小鑼區(qū)更糖便于景管理租，維桂護及訊升級狗靈活延、方購便。尸智能前化小篇區(qū)可錢根據(jù)啄用戶屢使用朝的需芽求在買水平工區(qū)子遼系統(tǒng)皮分別士采用愉五類忌系統(tǒng)僑或全外五類煙系統(tǒng)照，使坐小區(qū)菊可支久持速松率達粘10絞0M賺b/瓦s沿的應(yīng)察用。伏在智鞏能化睛小區(qū)蠻中每蹄個家太庭均犯應(yīng)配徐備多暗個信灰息出移口，毅以滿惹足每而個家絲庭內(nèi)擾部的惜語音鏈、計門算機壽網(wǎng)絡(luò)姥、斷IN村TE伴RN蹈ET或?qū)＞€幣以及艦小區(qū)根物業(yè)嘩管理裙等多繞項功梁能。旦計算抗機網(wǎng)效絡(luò)系鼻統(tǒng)耳小區(qū)耀局域閉網(wǎng)與說IN捉TE照RN滔ET扛要實棚現(xiàn)互摸聯(lián)，若使每完一個貼住戶伶均可撕通過昆局域套網(wǎng)訪彈問朽IN薯TE械RN勞ET朗，可輝為每眾一個煤用戶愛提供螺電子狼郵件擠（備Em然ai湊）服梨務(wù)和糞We抗b上代理葉訪問師。陪目前準，與渡IN勇TE停RN澆ET以互聯(lián)湯有如賺下幾濤種方名式：四DD底N近專線影倦版它的備傳輸律速率裹是番64蝴K醬-2膠M汁不等課，它犧按速倦率等拉級劃慣分價四格，狠如按宵包月恨算，竿不高政于芬64捕K飯的每煙月費鋼用為貧1櫻萬元聽，不撒高于票12枯8K打的為枝2賴萬多傻元，院與其魂它連宵接方竭式相眾比價舊格偏刊高。銀可視惱對講奪及門牽禁智喪能系露統(tǒng)店艦可視裹對講啟系統(tǒng)幕是集適小區(qū)鈴門禁剩、住時宅管號理、辰緊急籮報警血于一裹體的妹綜合判管理秀系統(tǒng)最?？缮褚曢T趟禁系帥統(tǒng)主給要由死門口就可視珍主機構(gòu)、管損理中劣收、克室內(nèi)賤分機賊三部導(dǎo)分組鍵成，蟲可實架現(xiàn)訪絞客、鐮管理昌中心武、住轎戶三硬方通南話?？彝庋繖C采汪用帶慶攝像專頭的陶訪客播對講成主機病，訪趨客來霜訪時年，可謝通過歷管理巴中收集確認式且與稻住戶雷通話攀，經(jīng)霉住戶榆許可毫后方教可進用入樓躲內(nèi)。潑同時鼠系統(tǒng)閣帶有廁緊急第警按云鈕，嫁若有眼意外炕發(fā)生錘，管法理中置心將卸立刻殼準確迅得知畫哪間括住戶越有緊駝急情仙況，堵給住膜戶以慈最大仿的安敘全保爭證。寒同時它，可班視對米講系必統(tǒng)還菜應(yīng)具心備住怨戶與數(shù)管理師中心虹通訊電功能洽、住詢戶間助通訊差功能蝶，且踢住戶糖間通艦話具夸有保蛇密功務(wù)能，瘋第三月個住窩戶及依管理肉中心券不可驅(qū)能實友現(xiàn)監(jiān)士聽。孤住戶吼出入拾憑借豈IC蘆卡可呢自由愧通過腫門禁待。箏自動階抄收蓄系統(tǒng)葉根據(jù)耳國家減建設(shè)雕部提鍬出的俘小康鐮住宅系小區(qū)虜規(guī)劃令要求能，今汁后要輔對新俘建和季改建視的住設(shè)宅統(tǒng)槳一規(guī)兼劃，貢逐步喂衽水柴、電智、氣槐三表揉出戶泳統(tǒng)一賭管理不，實遲現(xiàn)微沫機自災(zāi)動檢順測、首計量非收費舊。住算宅耗敬能自節(jié)動抄針收系柄統(tǒng)，胖將計惹算機括技術(shù)蠢與數(shù)河字通炊訊技救術(shù)完房美結(jié)重合，押該系淡統(tǒng)徹驚底改丑變了麻傳統(tǒng)醫(yī)的居休民住文宅水狡、電月、煤亦氣等踏生活鬼能耗六逐月噴入戶瓜驗表號收費逃方式盲，解榨決了酬城市旋住宅慢耗能肺管理懸的離鞋散性毛和耗謊能數(shù)獻據(jù)人憑工處禽理的速煩瑣績過程煉，從旺而節(jié)她約了腫大量莫人力日，且惜避免瓣了入輩戶驗亮表對勺居民疲生活份的干柳擾。波水、北電、想煤氣潮的自房動抄還表計色費也廢是物停業(yè)管剖理的敵一個熱重要點組成法部分駱，實榴行電頃腦網(wǎng)嚴絡(luò)管難理下義的水奶電煤婚氣的械自動衣抄表敵計費茅可以鴿減少神中間良環(huán)節(jié)職，解蕉決入更戶抄萌表的浩低效稻率、藝干擾擋性和得不安忘全因勸素，苦提高食工作潑效益湖。在喘智能駁小區(qū)駐中，攀設(shè)置懷于住伸戶的率自動葵水、否電、侵煤氣趕表與供數(shù)據(jù)立采樣妙器通菌過接襲入家尿庭配敘線中謹心，有家庭映配線怕中心舅通過粱垂直育主干魂與小壯區(qū)管嘆理電久腦連蔽接，哀這樣掉小區(qū)協(xié)中心噴管理賤電腦陸能定日期、藝自動勾采集陰小區(qū)艇內(nèi)各弦住戶煩家中壺的水怒表、呼電表跪及煤倘氣表智讀數(shù)災(zāi)并進默行計疏費，宅定期穿與各脆專業(yè)泛公司秧進行皆數(shù)據(jù)習(xí)交換棗結(jié)算柏、銀驕行自馳動劃舅賬。熟周界丹報警曾及中才央監(jiān)稅控系榨統(tǒng)換周界舊報警潤探測圈器主皮要考防慮設(shè)附在小親區(qū)周阻界住訂戶入妄戶門椅窗處使，防本止不史法分差子非徑法侵副入小毫區(qū)及塘住戶秧家中板，若顧有該嶺類狀搏況發(fā)幕生，下物業(yè)去中心盾或住糠戶會蛾及時和得到達預(yù)警儲，及蔬時防診范處郊理。陵在主羽要公盡共場頃所（值臺公攏寓大部堂、榨電梯貼、停委車場糧等）毅設(shè)有雞攝像躬控探皮頭，關(guān)可以姻采集厘視頻類資料憑，物方業(yè)中貧心對表公共京場所消進行夾監(jiān)控健，以票保障冬住戶鄰安全淋。黑泊車留管理束及消篩費一襯卡通畜系統(tǒng)花封閉怨式管伍理的甘現(xiàn)代集化住譯宅區(qū)騙一般素設(shè)有照大型興集中懶停車何場（刺地上散或地竊下）拜需要氧在每辨一入禿口處液安裝臂自動吹柵欄驗機，伴要求偉地出置入口酸進行趨智能膠管理習(xí)，對州持卡昌人進桃行識斃別。正發(fā)生蒸車輛積進出瓣后，滑要把頌有關(guān)睬信息捕記錄諷備案續(xù)。同響時小半?yún)^(qū)具映備自椅己的害消費甩設(shè)施白需要勿與停煤車場蛙系統(tǒng)丹實現(xiàn)災(zāi)“偵一卡搜通示”消式的穩(wěn)統(tǒng)一盤管理匠。憑去借這蕉張智耐能卡巖，用傅戶進結(jié)出停歡車場格無須輔下車尤，自丟動感祖應(yīng)器仆在鑒竊別用文戶身中份后墳自動澆打開屢道閘怎，系搭統(tǒng)自四動記匠錄用舒戶進播入時澤間。航憑借末這張階智能梳卡，樓用戶棋可以視不帶特分文章，隨策心所亭欲的拘使用口小區(qū)翁內(nèi)所回有的蒸消費劉和需米用現(xiàn)偷金結(jié)深算的磚服務(wù)釀，在封小區(qū)懂內(nèi)做績到無哀現(xiàn)金躍消費貞。當(dāng)漁然購鑄物開綠銷會激一分掠不少禽地人興用戶尚卡上擠扣除置，卡批上金暖額用災(zāi)盡，待還可磚繼續(xù)怎增加下，如糕若丟月失，院可以逢掛失狡，避腿免損滿失。樓有線室電視走分配胡系統(tǒng)勇電纜照電視萄系統(tǒng)驕（總CA漂TV溫）上志當(dāng)今岔現(xiàn)代權(quán)化住趣宅樓義接收忙電視燭節(jié)目榮的最拒普遍剝方法絹。隨航著通鉆訊技吵術(shù)的誤迅速部發(fā)展析，叨CA燕TV世系統(tǒng)爐不但鳥可以夢接受尋電視北塔發(fā)撫射的腹電視特節(jié)目亡，還勝可以的通過袍衛(wèi)星冊地面緞?wù)窘又招l(wèi)漲星電轎視節(jié)化目，釀可考榨慮光邊纖接墓入接洗疏地時方有餐線電刻視節(jié)膜目。碎利用會這套躲設(shè)備婦還可熔以實迅現(xiàn)貝VO掉D箭點播籮等多斜項功穗能。膏CA穴TV綠系統(tǒng)驢不僅液可以境改善澇電視五節(jié)目渾接收圣效果犁，還灑可以洋提供專各種似信息寧傳播生、電勸視教倍學(xué)、歌娛樂未等多光項服躁務(wù)，侄隨著拌物質(zhì)釘生活懷水平拔的不執(zhí)斷提肺高，攜CA侍TV耳系統(tǒng)挨已成嫩為人由們生均活必趟不可頓少的榆重要騰組成砍部分厲。悠F、默會所逐減延會所慶是高步檔社妄區(qū)的盯生活唉配套蠢的一董部分老，是慈住宅陸項目微開發(fā)角上檔糟次的趨重要旅表現(xiàn)送。而趙且，協(xié)本項趕目將跨是大承同市末第一再個擁孫有社常區(qū)會黎所的結(jié)住宅補項目野，它辮也是削本項旱目最矩大的永賣點櫻，所懸以會港所的趟建設(shè)介是必胡不可經(jīng)少、說極其落重要擁的。商蘿孕會所投的設(shè)露計風(fēng)妄格應(yīng)民與整知個社三區(qū)規(guī)飽劃風(fēng)茶格和足諧統(tǒng)劇一，灘建議朗會所邀采用光歐陸近風(fēng)情舅的新遙古典尸主義歪建筑國設(shè)計驕，在亭建筑桐外觀儀上充殺分體虎現(xiàn)氣扮派、扛高雅并，能雙夠充妨分顯律示使摔用人辭身份壘與地執(zhí)位。籠滿足農(nóng)高層帝次人角群追致求高責(zé)品位底享受鼓的居惱住心輕理。年考慮桶到會知所的鄭建設(shè)南成本販和日盜后的脂經(jīng)營報，我解們建崇議適邪當(dāng)縮鴿小會扇所面墊積（診25桐00碧-3認00擦0平扮方米腳），湊將會答所服槳務(wù)項晌目進員行調(diào)障整，怪如減蒜少某闊些活張動設(shè)盆施面稍積，步取消謊大型罪酒樓腸和餐揮廳等即，但旱原則餃上不長應(yīng)降警低檔劉次。照幕G、守園林選聘請赴專業(yè)賀的園男林公揚司進歷行本損項目中的園揮林設(shè)極計與團建設(shè)稠，與傘整個棕社區(qū)逢建筑精風(fēng)格唇相呼物應(yīng)，叨園林逝也要紗采用桂新古控典主恢義的時風(fēng)格禿設(shè)計訴，具驢體建低議參幟考我旱公司奪提供赴的《進總體鋪規(guī)劃師補充腎報告智》。栗2、志價格醫(yī)策略腦A、轉(zhuǎn)定價煌原則老保證雖銷售范率原誓則仙我們?nèi)A說過魂，高假檔項線目在臘大同決來講券是有窩一定輸?shù)南曩M市福場的尖，大廳同的六富有租人群押所擁博有的若財富燕并不勿比全訴國任戀何一刺個大肥中城神市低滔，他鵝們在莫北京慈、上掠海等睬城市倘買得紡起價裙格超膛過1順00賣萬元添的房荷子，吧30鉤00隆-3噴25頃0元蠶只相裂當(dāng)于奴北京默經(jīng)濟井適用圓房的芽價格現(xiàn)，但萍相對臨于平腐均售芝價在輪16末00負-1炎80織0元腰的大曉同的襪房地奸產(chǎn)住是宅市豪場，邪每平尤方米餓30舞00爆多元料的價朗格顯瘡然是蘇過高騎了。萌價格茫過高偷，超阻出人時們心豎理承貸受力些，勢左必影儀響到園項目激銷售顫；價協(xié)格過谷低，率又會芹損害暮我們千自身贏的經(jīng)怠濟利手益。馬無論脈定價房過高搶或過牲低，半都會挨造成股項目棵的開犁發(fā)風(fēng)模險。挺保證布利潤乒原則腿我們壽要實嘗現(xiàn)核看算出袍準確對的開業(yè)發(fā)成脆本和亦建筑戶周期箏，嚴王格控甜制項眾目開傅發(fā)建誓設(shè)的愁各項無費用餐，避聽免不冷必要項的浪威費，份只有上這樣亦，才縣能保壞證項后目的政利潤躍最大覺化。彼拉開躍不同強工期腳、不源同戶答型、鼠不同肌朝向敵單位芳差價催的原慈則芝根據(jù)而不同濃的工位期和酒銷售悉階段錄，制呼定不螺同的條房屋吩價格摩，采爽取不柄同的捐促銷滔手段箱；脫在建貢筑設(shè)預(yù)計時禮，制爭造少瞧部分肚豪宅士中的木豪宅甜，在波定價漁上拉巖開差采距，誤提高我項目黃平均彎價格獄；疊拉開鎮(zhèn)不同盾戶型耍、不渾同朝塞向、膏暢銷坊與滯差銷單糊位的悅差價盾；足在推版廣過敏程中免，以聲起價崗和均溝價同嶄時入技市，度避免學(xué)差價掃過大女，給苦客戶抄造成搜欺騙堵的感非覺。頂在不戰(zhàn)同的鞭銷售冠情況背下進膠行不智同的分價格贈調(diào)整值原則繭1.盯銷塑售情粥況良競好者價格通普遍銷調(diào)升首但不卷宜一暈時調(diào)搶升過蔬高，退可以拼通過游縮短臨每一環(huán)價格劇時間援，頻喉繁調(diào)退價，杰一方剝面可陸以促勿進尚覺處猶蒙豫階戴段的毀客戶搶迅速伙做出池決定宴，另躁一方龜面也理可以撤增加究利潤扶，使喝開發(fā)孩商獲代得巨屬大的煮收益促。述價格曬選擇呀性調(diào)屆升蝦對于衡暢銷恢戶型歷，加悼大調(diào)覺升力逃度，主對于導(dǎo)滯銷狂或銷頁售情慧況不輕好的味戶型驗，保排持價標格不宵便或嘗進行售略微概的調(diào)疤整。潛2.崖銷按售情腔況不裙好繡不可怪進行鬼直接刮降價皮，這高樣會贏對項規(guī)目形此象造業(yè)成較倚為不銷利的森影響崖，直蜜接降透價不給適合典高檔傅項目駱；躲可以評采取治增加繪優(yōu)惠設(shè)折扣取或贈殿送精耀裝修禁、贈扛送家鈔具、蔬家電云的促數(shù)銷手王段進化行變鳴相的以降價折，以陶促進瞧房屋意的順俘利銷無售。退B、圈影響鈴價格厚因素裳同一勸樓層撕中不瓦同單瓦位對拆價格冒的影凱響因棗素：犧按項矛目現(xiàn)坑有的雜規(guī)劃厘圖及母市場攪接受霧情況普考慮軍，我方公司假建議棉其影粒響因叔素及錫所占廢比例傻如下供：莖影響虹因素紀所占攻比例叫朝向諒30識%尺戶型避格局蕩15身%必景觀縣30啦%聯(lián)噪音濾10麥%絹不同刃樓層狡對單很位價未格的閣影響口因素紀：泳不同全樓體勉類型展，樓撫層的紋高低裹差異女所產(chǎn)艦生的賽價差丑也不室同，榜我公臂司建捐議如祝下：耽建筑須類型鄰樓層章差價曉（元袍/平罪方米兵）吧塔樓嗎15悠板樓貨10蜂（建譜議在毛實際迅銷售聯(lián)過程支中，羽取消巡4、于13齊、1屆4、染24線樓層巷，房道號也射響應(yīng)兼轉(zhuǎn)入召上一割樓層梅房號滴，如殿4層靜1號步房變指為5秒層1渣號，稍13沒層1島號變書為1因5層否1號刊，1苗4層和1號醬變?yōu)榍?6嫂層1蔽號；搖將6枝、8榴、9稀等這回類吉及利樓足層或撈房號捧適當(dāng)錦加價房。）謀不同庸樓體霧類型殊對單尖位價頃格的習(xí)影響免因素鐵：皺樓體鑼類型恢自身肚也是爭影響康因素滅，敝件司針府對本久項目濱建議璃如下班：幻建筑柄類型腿建筑赤類型遙評分渠數(shù)駁塔樓披0分暢板樓份1分條C、鋸價格鴿調(diào)整常建議難根據(jù)笨項目箱的成歷本核律算和堪利潤御核算屈，本茂項目太的成毅交均羽價為吹31笛21鋤元每鈴平方號米。叉化項目櫻整體仇均價鵝及各糠階段凍價格急調(diào)整懂建議啟價格栽盤升器具體嚼方案炊如下趨：飯銷售鑼率案提價統(tǒng)平均穩(wěn)單價寄0-饑10三%糞0言28殺00臥10膝-2照0%瞞80稀28蔑80歉20螞-3癢0%吃10溫0鉗29槽80累30她-4晌0%缸10搶0殘30齒80礦40穿-5置0%激10桶0粒31赤80合50盜-6見0%揀10保0務(wù)32晝80炕60犯-7獲0%旗80甲33局60該70嫂-8挽0%披50抱34痕10計合計巖61垃0錦31宋21零說明面：高銷售局率每類上升搬10國%，車價格耕隨即紹上調(diào)桿50娛-1搬00蠶元，狂共進悶行8賄次調(diào)技價，癢以銷踏售周行期2熱0-呈21剝個月懂計算釘，開章盤價擊與結(jié)壁案價端格差躍為6責(zé)10手元，魄即2伶0%獄?？玟N售悉率達岡到1誰0脫%錯前，累即開醉盤均佳價為卵2央80幟0元右/夢平方連米（格內(nèi)部鵲認購田起價滑24飛80尊/M裝2，送最高斬價3左18桶0/妙M2漸，樓巾層、刺朝向鏈最高涂差價病21逼.4雪3%哀）；風(fēng)銷售擋率達括到1豐0-構(gòu)20奸%商，每疊平米鍵提價哨80伏元，伶均價首為言28佛80泄元旦/擔(dān)平方爬米；預(yù)銷售禍率達爽到2草0-橫30喝%紐，每炎平米潮提價承10岡0元為，達劈到灑29載80迎元梨/小平方凍米；爪銷售扇率達霧到3揮0-鞠40報%判，每蓬平米佳提價窯10戀0元圖，達媽到緒30聚80駐元圈/純平方烈米；饒銷售蛙率達捉到4艷0斷-5緩0塔%徹，每疾平米滲提價惑10讓0元振，達階到宅游31適80護元啟/歇平方勉米；絞銷售鴿率達慮到5投0叨-6即0喉%圍，每流平米惠提價叮10腎0元撥，達齊到授艷32朗80尾元析/似平方物米；很銷售免率達痛到6顆0蝶-7蛇0貞%爛，每酬平米訴提價鋸80里元，貨達到亮轎33減60萬元絮/何平方狼米；慰銷售裹率達補到7鉤0障-8章0槽%軋，每贈平米奇提價流50屋元，德達到馬避34箱10眼元密/盯平方叉米；頭全盤揚均價需：棉31覽21央元/帽平方舟米。厚注：饅此方竿案之籃調(diào)價秩周期店以本問項目吼主力歐戶型券銷售歐進度淚作為搬依據(jù)燭；同醋時，矩可根戒據(jù)工齡程進蔑度及勤銷售仆情況需，對判提價乓幅度貢及周構(gòu)期進局行進煎一步途細化點調(diào)整喉；此沫外，恭應(yīng)考雄慮不拍同戶恢型在逗銷售然速度院上的哲差異惜，分僅別調(diào)塵整提很價幅魚度，竊避免拋“拌一刀狗切血”刺的作瓜法。睡3、宋各階爽段推祖廣策再略抖銷售抗前期村——披市場錘預(yù)熱扎期與竿開盤恒期換在這漂個階梨段，讀要通山過高近頻率嗓、大輝規(guī)模傘的宣隸傳攻掃勢，蠢形成拋項目撕高品仔質(zhì)、黎高素兇質(zhì)的樸物業(yè)蟲形象辛，使閃客戶擋產(chǎn)生耽極高儀的期款待和碗興趣起，并丘從心休理上絲認同棒我們伙的產(chǎn)慚品品腰質(zhì)與唐高于偵其他孫項目悲30態(tài)%的劑價格咐，認裹為我鹿們的宏項目吩確實擴物有決所值召。有目了市餐場和艙消費相者的飄認可析，我莫們就攻可以紡在內(nèi)撇部認棟購期腎和開窄盤期還進行盒極其辟優(yōu)惠梨的價憑格銷執(zhí)售策閘略，巴回報朵首批辣購房展客戶校，迅外速打值開市捷場、悅占領(lǐng)腥市場士。違在這購個階撞段，固我們氣的定懼價不懇可過梢高，冶這個豆階段混的銷赤售目吧的并歸不是羨賺取災(zāi)多大銅的商伏業(yè)利典潤，紐而是突能夠翼迅速傲打開逃市場能，確雁定市根場地著位。械銷售治中期碎——資市場的熱銷包期和蓄持續(xù)妖期鑰真正課的銷絹售黃腳金期釘，在逗這個冒階段股，項移目已廳經(jīng)具刑有一定定的祖知名草度，病項目關(guān)工程斧進展榮順利似，銷坦售硬械件、燃軟件奪逐步賄到位蒜，在京這個霜階段鞠要?；统执笠碌匿N古售勢牢能，泡換取單資金本回籠燒的速厲度，永同時琴要提究高定充價，們以獲約取巨琴大的新利潤貪率，宜但價陜格的丙調(diào)整棋一定估要經(jīng)茫過深醫(yī)思熟棒慮，巷更不壘可因規(guī)前期懼良好溉的銷刃售情錯況而潤頭腦蝦發(fā)熱磁，任暫意漲門價，蜓價格篇的調(diào)跟整猶患如爬熟山，唐上山障容易單下山主難，吐漲價舉容易茫降價暢難。帥銷售受后期慧——例尾房倉期柱在這速個階屈段，連銷售辟勢能蔑逐漸惕減弱獵，可件挑選忠房屋夜逐漸鍵減少幣，但撿房屋例已成租為現(xiàn)畫房，裁購買徑房屋許不存雷在任燙何風(fēng)殖險，蠢通過凳良好歪的社秤會口臂碑、牲到位凈的售曾后服愈務(wù)和閥物業(yè)及服務(wù)孩，客尾戶的阿購買本信心墳是最趟強的拳。對種于剩皆余不貌同戶協(xié)型進邁行價郊格的獨調(diào)整獅，銷耍售情仍況好危的樓蹦層、搞戶型俱可以凡繼續(xù)像漲價脫，而縱銷售芒情況禁不好底的戶扭型則翁采取溝一定類的促天銷手挎段進叨行銷矮售。閱4、事銷售半進度直與銷鐵售率揮A、素銷售胡統(tǒng)計艦總表剩（以劃住宅壓面積孫11旗萬平滿方米疫計算餐）伴類型蟻面積范（萬底平方虛米）爽銷售薄周期旁（月?。┩颁N售本率趨（%淋）善回收柜資金膽（億閘）汁期房鄉(xiāng)住宅腸7.興7-忘8.妙8老20屯-2愈1悟70僵-8弓0更2.汪40挑3-娛2.定74任6割商業(yè)常0.登7昨10吵0躺0.頸28蚊車庫勺2漢10置0覆0.消18賺現(xiàn)房謹住宅霜2.體2-阻3.誦3進20滅-3曉0玩0.捧68錢7