淺議建立軍隊住房貸款制度

淺議建立軍隊住房貸款制度【摘要】軍隊住房補貼制度對于提高軍人住房水平起到了一定的保障作用，但現行政策規(guī)定軍人只有在退出現役時才能支取。本文從商業(yè)貸款的角度試論建立軍隊住房貸款制度，建立軍隊與銀行之間的合作機制，軍隊向銀行提供軍人信用和貸款擔保降低銀行貸款風險，銀行則向軍人提供一定的優(yōu)惠政策，實現雙方的共贏，并建立完善的配套措施確保貸款制度的正常運行。

【關鍵詞】軍隊住房貸款制度住房經濟

軍隊實行住房補貼制度，結束了我軍福利分房的歷史，住房保障方式逐步向貨幣化分配制度轉變，這有利地維護了官兵的切身利益，提高了軍隊人員住房保障水平。但是我們也要看到，住房補貼制度目前還只是在解決轉業(yè)復員人員住房問題上發(fā)揮了作用，而在職人員的住房困難仍得不到有效解決。為了推進軍隊人員住房保障社會化，應當借助社會力量多渠道解決住房問題，本文建議通過建立軍隊住房貸款制度，使軍隊人員住房經濟補償更加普及化、科學化。

一、建立軍隊住房貸款制度的必要性

從現階段軍隊人員實際住房情況看，供需矛盾較為突出，尤其在省會以上的大中城市，在職人員不能及時按職級住用相應建筑面積標準的公寓房，有的單位部分干部根本沒房住。分析其原因，主要有以下幾點。一是1999年以前轉業(yè)復員的人員未享受到住房補貼，到地方后，既分不到住房又沒錢購買住房，這就造成安置在駐地的轉業(yè)復員人員不能及時騰退軍產住房。二是在大部分地區(qū)租住軍隊公寓住房和在地方相比，不僅價格比較低，而且生活條件和安全性都比地方要好，因此造成轉業(yè)復員人員離隊后，能買起住房的也不愿購買，仍然住用軍隊公寓住房。三是在職干部退休后，不能及時得到妥善安置，仍住用公寓房。

軍隊實行住房補貼制度后，提高了轉業(yè)復員人員的個人購房經濟實力，尤其是轉業(yè)復員到中小城市的人員基本能用自己的住房補貼購買到一套合適的住房，這樣就有效地促進了軍產住房的騰退工作，為緩解軍隊住房矛盾起到了一定的促進作用。就在職人員住房問題而言，要進一步打開“出口”，促進軍隊住房制度改革，就應當尋求其他途徑，通過建立軍隊個人住房貸款制度來解決問題。

二、建立軍隊住房貸款制度的可行性

1、外軍成功的經驗做法

外軍在建立軍隊住房貸款制度方面已經有了成功的做法。美國有專門為退伍軍人提供住房抵押擔保的退伍軍人管理局。退伍軍人管理局對達到規(guī)定服役時間的退伍軍人提供住房抵押貸款擔保，擔保金額可達60%。退伍軍人不需支付擔保費用，政府承擔全部擔保費用，該項貸款不僅使許多中低收入軍人家庭有能力獲得住房抵押貸款，而且解除了金融機構發(fā)放住房抵押貸款的不安全感。法國軍官退休前，絕大多數都有一套私人住房，他們的住房主要靠個人修建、購買或租賃，確有困難的可向政府申請優(yōu)惠貸款。

2、我軍住房貸款制度的建設構想

我軍住房貸款如果由國家或軍隊為軍人提供擔保，既可以吸引眾多金融機構加入軍人住房抵押貸款市場，又可以充分利用社會資金，減輕軍隊負擔。我國目前的金融行業(yè)正在日益完善，軍人通過向地方金融機構融資來解決自身住房問題，不僅可以刺激我國的住房消費，而且可以推進我國市場經濟的快速發(fā)展。軍隊應與國家有關部門和銀行協商，為軍隊在職人員建立個人購房抵押貸款制度。在保證銀行利潤收益的前提下，要充分考慮到軍人職業(yè)的特殊性，給予特殊的優(yōu)惠照顧，爭取做到花最少的錢住最合意的房子。

銀行要給予優(yōu)惠貸款政策。在貸款利率上相比地方商業(yè)住房貸款利率要相應調低；首次付款額要依據房價而定，就目前來看，軍隊在職人員的首次付款額可定在房價的20%～30%之間；每月還款額確定要保證軍隊人員在扣除之后能維持基本的生活水平，最高不超過軍隊在職人員月工資的60%。

軍隊有關部門要給予貸款擔保。在進行貸款擔保前，各部門要做好前期準備工作，如干部或軍務部門要對貸款人員進行資格審查，主要面向那些工作穩(wěn)定，愿意在駐地長期服役的人員。財務部門要向銀行說明軍隊現行的住房補貼制度及貸款人員的個人住房資金賬戶累積情況；營房部門要對其住房狀況進行全面跟蹤調查；最終要各部門共同出具書面擔保，使銀行向軍隊在職人員貸款時無后顧之憂。

軍隊財務部門要與銀行達成還款協議。軍隊人員有時由于工作原因，不能按月定期還款，軍隊財務部門應與銀行方面達成書面還款協議，在每月發(fā)工資時直接扣除，統一繳納。有什么問題時由軍隊財務部門出面交涉，這樣省去了軍隊貸款人員的很多麻煩，使他們能夠有更多時間投入到部隊的建設。

軍隊貸款人員要和銀行簽訂住房還款抵押協議，對確實不能按時還款的人員，經軍隊相關部門核實后，銀行有權利收回住房并拍賣處理。

三、建立軍人住房貸款制度的配套措施

1、建立軍隊住房貸款的法規(guī)

依靠行政手段難以實現對軍人合法權益的有效保障，要更好地保障軍人權益，就必須建立軍人住房貸款法規(guī)，明確軍人在住房消費方面應該享有的權利，通過法律的手段從制度上保護軍人住房消費權利，特別要使住房貸款人員的“貸款消費”建立在法律保護之下，防止發(fā)生司法糾紛，以保持軍隊的穩(wěn)定，增強部隊的凝聚力和戰(zhàn)斗力。

2、完善軍隊住房貸款的機構

通過合理設置和完善軍人住房貸款的機構，為軍人購房打開方便之門。金融保障方面，國有商業(yè)銀行可下設專門負責軍人住房貸款管理的部門，負責執(zhí)行住房貸款審核、發(fā)放、管理工作，落實各項優(yōu)惠政策。購房保障方面，積極參與規(guī)范的房地產交易市場，簡化軍人在地方購房手續(xù)，成立相應的代辦機構，盡量滿足軍人的購房愿望，同時加強對房地產經營的監(jiān)督，切實保證軍人在地方購房的公平和公正。房地產流通方面，依托一定的中介機構，可通過有償服務等形式為軍隊人員提供住房出售和對換服務，為解決已購房人員因崗位變動等需要進行調整的拓寬渠道。住房保險方面，實行住房貨幣后，住房消費的主體家庭化，住房風險成了家庭主要風險之一，如果遭受地震、火災等損失，個人和家庭都難以承擔，因此應鼓勵軍人在商業(yè)保險機構積極參加住房保險，提高軍人及其家庭的心理承受能力，使軍人住房消費權益切實得到保障。

3、建立軍隊人員住房貸款信息檔案

住房檔案是記載軍人享受住房補貼信息的重要依據，可形象地比喻為“源頭”。對軍隊人員的住房貸款情況我們也要在“源頭”把關，在軍隊人員住房檔案中相應地加上有關住房貸款信息內容的記錄，包括首付金額、月供金額、貸款年限、還款進度、享受的優(yōu)惠等，方便貸款人員和軍隊財務部門了解查詢，并且定期和銀行部門就貸款信息進行核對。

4、加大宣傳力度，提高思想認識

要真正從解決問題入手，做好住房貸款制度的宣傳工作。一是要使廣大官兵了解住房貸款制度的具體操作規(guī)范和管理要求，讓他們知道申請貸款、審批發(fā)放、按揭還款要經過哪些手續(xù)，金額怎么計算。自己享受的優(yōu)惠政策做到人人皆知，人人會算，以便使他們真正地參與到住房貸款制度管理中來。二是要重視實施過程中的信息反饋。重視廣大官兵對住房貸款制度實施過程中的好建議、