地產(chǎn)集團項目物業(yè)配套建議書

PAGEPAGE5地產(chǎn)集團云嶺西路項目物業(yè)配套建議書TOC\o"1-2"\h\z\u一.前言 2二.上海的高端物業(yè)項目分析 21.高端公寓的保障因素 22．部分高端公寓板塊分析 3三．高端公寓室內(nèi)精裝修 51.精裝修公寓樓盤分布 52.高端公寓精裝修標準分析 73. 案例 12四．公建配套 17案例1.世茂濱江花園 17案例2.上海中海瀛臺 19五．小區(qū)景觀綠化 231.東南亞景觀風格的特點 242.東南亞景觀應用 263．案例景觀分析 32六.物業(yè)建議 341．室內(nèi)裝修配置設備設施注意事項 342.基本公建配套建議 363.小區(qū)景觀配套建議 37景觀社區(qū) 374.其它配套建議 37生態(tài)環(huán)保 375.物業(yè)管理費建議 39七．結語 40首先非常感謝上海地產(chǎn)集團-上海地產(chǎn)馨越置業(yè)有限公司的厚愛，使我們有幸參與“云嶺西路347號項目”物業(yè)配套建議的調研工作。古北物業(yè)將依托自身的管理實力，結合項目的現(xiàn)狀，圍繞項目的物業(yè)服務方式、內(nèi)容、措施等方面，從物業(yè)管理的角度出發(fā)提供物業(yè)相關配套做出初步建議。一.前言在高端公寓市場發(fā)展到一定階段，高端公寓消費的個性化時代就會到來。千人一面的標準已不再適應高端消費者求新求特、惟我獨有的心態(tài)。但能位列“高端”之尊的，卻仍然有些基本準則必須遵循。我們憑借多年高檔社區(qū)管理服務經(jīng)驗，抽絲剝繭、去粗存精，展示出高端公寓消費的普通道理。二.上海的高端物業(yè)項目分析完整的高端公寓是一個由不同關鍵點產(chǎn)生共同張力的多維系統(tǒng)。1.高端公寓的保障因素（1）城市的黃金區(qū)

高端公寓一般是位于城市的最佳地段，其他住宅按照級別的高低以高端公寓為中心依次由內(nèi)向外推展開來。當然，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市黃金地段的價值也在不斷發(fā)生著變化。地段的唯一性，決定了一座建筑現(xiàn)在的身價與未來的價值。（2）人文歷史沉淀

高端公寓所處的黃金地段最好具備豐富的人文歷史沉淀。高端公寓的珍貴也可體現(xiàn)在不可復制的歷史人文價值上，如同一件古董藝術品，贗品仿制的無論多么巧妙精細，其價值都無法代替真品。歷史人文的沉淀，使得區(qū)域增加了不可復制的價值。（3）體量小、戶型大

高端公寓，一般追求難以再得的稀缺性，體量越小越好；另外高端公寓，也是對空間的奢侈使用，則超大的戶型空間。高端公寓的功能上更要注重舒適性和享受性，需要有足夠的空間。（4）完整社區(qū)服務體系

對高端公寓而言，一個完整社區(qū)服務系統(tǒng)保障居住者的安全性和私密感，滿足居住者高品味生活需求。社區(qū)景觀環(huán)境優(yōu)美，園林設計別致，配套設施完善，高水準的物業(yè)管理這都是高端公寓的必備條件。（5）純粹性

高端公寓強調同質性。這種高品質一定是和周邊環(huán)境相適應，不可能是鶴立雞群的“高高在上”。一個高端公寓的產(chǎn)品，應具備土地的特性、社會配套服務、產(chǎn)品的特性、戶型的合理性、空間的舒適度、功能的完善性、物業(yè)管理的服務以及客層的社會階層，這是一個綜合的評價體系，只有當各個方面指標都達到頂級，才能稱之為高端公寓。（6）頂級硬件

舒適感是高端公寓的靈魂，高端公寓必定具備極致的建筑材料和裝修標準，或將某一個方向做到極致。高端公寓溢彩流金的外表可以向外界傳遞的是地位、榮耀、大氣……但就居住者而言，其內(nèi)在的舒適才是高端公寓的靈魂，所以裝修和裝飾是高端公寓的重要組成部分。（7）專屬尊享服務

高端公寓除了因為其本身的“先天”優(yōu)勢之外，更加強調“尊享”服務的專屬性，以彰顯出與眾不同的成就和社會地位。2．部分高端公寓板塊分析高端公寓多數(shù)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，周邊居住氛圍濃厚，距離CBD不遠擁有地段、交通優(yōu)勢。（1）例如古北板塊古北板塊位于長寧區(qū)與閔行交界區(qū)域，近天山、虹橋商圈，該板塊為上海最早的臺灣人聚居區(qū)，也是最早開發(fā)的國際社區(qū)板塊，板塊內(nèi)高檔公寓樓盤密集，社區(qū)氛圍鬧中取靜，居住十分舒適。隨著近年來全市多個國際社區(qū)的興起，古北國際社區(qū)覆蓋區(qū)域也不斷擴展，目前以古北路為界以東區(qū)域的古北二期社區(qū)內(nèi)，匯集了如古北瑞仕花園、華麗家族、古北國際花園、御翠豪庭等全新的高檔公寓社區(qū)。（2）例如陸家嘴板塊陸家嘴板塊位于黃浦江市中心段大拐彎處，是上海金融貿(mào)易中心所在地，板塊內(nèi)集中了一大批高檔寫字樓，包括全市頂級的金茂大廈、環(huán)球金融中心等。陸家嘴板塊內(nèi)駐扎了眾多世界500強企業(yè)，大量知名跨國公司也將區(qū)域總部設立于此，以銀行及貿(mào)易機構為主，由此吸引了大量國內(nèi)外高端人群。陸家嘴板塊內(nèi)高端公寓公寓大多集中于黃浦江濱江區(qū)域，在區(qū)位、景觀方面均十分出眾，包括湯臣一品、世茂濱江花園、仁恒濱江花園、財富海景、盛大金磐等。隨著國際金融中心建設的日漸成熟，作為代表板塊的陸家嘴板塊，其住宅市場潛力還將進一步得到激發(fā)。

三．高端公寓室內(nèi)精裝修1.精裝修公寓樓盤分布精裝修4000元/平方米以上的樓盤一般緊貼CBD，3000-4000元/平方米的樓盤多數(shù)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離CBD不遠，2000-3000元/平方米的樓盤主要位于內(nèi)環(huán)附近，緊貼城市主干道或軌道交通，2000元/平方米以下的樓盤主要位于中外環(huán)附近的居民區(qū)，全市精裝修住宅樓盤基本集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，其中以長寧虹橋、靜安、虹口、浦東濱江等區(qū)域最為集中。全市精裝修樓盤分布圖項目名稱區(qū)域環(huán)線板塊凱欣豪園長寧區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)中山公園板塊晶品公寓內(nèi)環(huán)以內(nèi)中山公園板塊御翠豪庭中內(nèi)環(huán)間古北板塊古北瑞仕花園中內(nèi)環(huán)間古北板塊仁恒河濱花園中內(nèi)環(huán)間虹橋板塊凱德天山河畔中內(nèi)環(huán)間虹橋板塊豪景苑虹口區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)北外灘板塊白金灣府邸內(nèi)環(huán)以內(nèi)北外灘板塊瑞虹新城內(nèi)環(huán)以內(nèi)四川北路板塊海上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)四川北路板塊嘉利浦江公館黃浦區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)黃浦濱江板塊上海灘花園內(nèi)環(huán)以內(nèi)黃浦濱江板塊靜安藝閣靜安區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)曹家渡板塊君御豪庭內(nèi)環(huán)以內(nèi)江寧路板塊靜安紫苑內(nèi)環(huán)以內(nèi)江寧路板塊上海灘新昌城盧灣區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)淮海中路板塊萬科朗潤園閔行區(qū)中外環(huán)間七寶板塊仁恒河濱城浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)花木板塊仁恒濱江園內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴濱江板塊盛大金磐花園內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴濱江板塊湯臣一品大廈內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴濱江板塊金橋瑞仕花園中內(nèi)環(huán)間金橋板塊歌雅花園中內(nèi)環(huán)間三林板塊金色城市中外環(huán)間北蔡板塊萬科中林苑中外環(huán)間三林板塊灣流域城中外環(huán)間三林板塊泰欣嘉園普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)武寧板塊恒隴麗晶公寓中內(nèi)環(huán)間曹楊板塊上海香溢花城中內(nèi)環(huán)間光新板塊（2）全市部分精裝修項目標準項目名稱區(qū)域裝修標準景觀開發(fā)商湯臣一品陸家嘴濱江板塊13000陸家嘴江景湯臣集團世茂濱江花園陸家嘴濱江板塊12000陸家嘴江景世茂集團星河灣花木板塊10000內(nèi)部營造景觀星河灣地產(chǎn)王子晶品中山公園板塊8000無景觀裕昌房產(chǎn)盛大金磐陸家嘴濱江板塊5000陸家嘴江景盛大集團翠湖天地淮海中路板塊5000太平湖景觀瑞安房地產(chǎn)嘉利浦江公館黃浦濱江板塊4000內(nèi)部營造景觀中建房產(chǎn)中環(huán)凱旋公寓萬里板塊4000內(nèi)部營造景觀中環(huán)集團豪景苑北外灘板塊3500少量江景漢榮房地產(chǎn)仁恒河濱花園虹橋板塊3500蘇州河景觀仁恒集團泰欣嘉園武寧板塊3000內(nèi)部營造景觀泰升集團上海灘花園黃浦濱江板塊2500內(nèi)部營造景觀華潤置地

2.高端公寓精裝修標準分析（1）公共部位裝修標準——共性特征：體現(xiàn)石材質感公共走道、電梯廳的地面、墻面均選以石材飾面。浦東星河灣湯臣一品

吊頂、燈飾的運用入戶大堂、公共走道及電梯廳均以石膏板吊頂。電梯廳、公共走道的燈飾藏于石膏板上方或者鑲嵌在其內(nèi)部，較考究的項目會在電梯廳的石膏板下方懸掛精美吊燈。入戶大堂多數(shù)在石膏板吊頂下方懸掛精美吊燈。星河灣電梯廳星河灣入戶大堂信報間的設置高端公寓的信報間為半開放式的內(nèi)置信報間，易于管理及維護。星河灣入戶大堂位于門廊內(nèi)的半開放式信報間，信箱使用傳統(tǒng)的鑰匙開鎖。每個信箱上具有LOGO，便于維護及管理，但并不具備特別的私密性。電梯的品牌及內(nèi)飾高端公寓項目的電梯選用品牌范圍較廣，既有中端的日立品牌，也有較好三菱、OTIS、通力；高端公寓項目多數(shù)采用中端的日立品牌電梯。電梯轎廂地面鋪設石材，轎廂內(nèi)壁一般以木質及鏡面裝飾，部分項目會增設木扶手及多媒體視頻。項目品牌配置速度（米/秒）湯臣一品日立地面為石材。智能化：梯門禁進入系統(tǒng)靠掌紋識別。浦東星河灣日立地面為天然石材，墻面進口布及面裝飾。6.5世茂濱江園三菱地面為天然石材，墻面木質裝飾，帶扶手、多媒體電視，頂部懸掛水晶吊燈。王子晶品芬蘭“KONE”觀光電梯頂部有SWARVSKI水晶墜飾地面天然石材，墻面真皮裝飾邊緣意大利B&B小羊皮轎廂扶手。3.5翠湖天地苑0TIS地面石材、墻面不銹鋼木板飾，多媒體電視。3.2-3.3嘉利江館日立地面石材、墻面不銹鋼帶扶、多體電視。上海灘花園廣州日立不銹鋼及木飾面，帶扶。1.5仁恒河濱城日立地面天然大理石，墻面鏡面飾。

室內(nèi)空間裝修標準——共性特征裝修標準突出表現(xiàn)在廚衛(wèi)的用材及品牌上，廚衛(wèi)潔具大多選用歐洲（德國）品牌。裝修標準25003000-40004000-50008000-1200017000廚房裝飾材料及設備全配，重電器輕櫥柜。電器多選用美國品牌或者合資產(chǎn)品，如：GE全配。選用國產(chǎn)歐洲電器品牌如：SIEMENS、SMEG，櫥柜品牌如：Leicht、Nobilia配臵歐洲奢侈品牌，如：Poggenpohl櫥柜、GAGGENAU廚房電器運用較多歐洲奢侈品牌，如：Poggenpohl櫥柜、GAGGENAU廚房電器全套歐洲奢侈品牌，如：Poggenpohl櫥柜、GAGGENAU廚房電器衛(wèi)浴潔具全配，德國品牌國產(chǎn)化，如：國產(chǎn)科勒等全配，配國產(chǎn)歐洲品牌，如：科勒、高儀全配，配德國主流品牌，如：科勒、高儀精裝配飾，歐洲奢侈品牌，如Villeroy&Boch、Hansgrohe精裝配飾，國際一線品牌，如：DORNBRACHT、DURAVIT家配實木復合地面，運用少量石材，配大金分體式空調實木復合地面或?；?，配大金中央空調、地暖實木復合地板，運用少量石材，配大金中央空調、地暖大量石材，配大金中央空調、地暖、壁爐等大量石材，軟裝全配，選用國際一級裝修品牌智能化與高科技系統(tǒng)常規(guī)安保配置常規(guī)安保配置常規(guī)安保配置運用較多的高科技系統(tǒng)及產(chǎn)品，如：新風除塵系統(tǒng)及LOW-E玻璃幕墻。增加智能化系統(tǒng)，如：保安系統(tǒng)。運用較多的高科技系統(tǒng)及產(chǎn)品，如：全套的RFID應用系統(tǒng)

案例王子晶品王子晶品公寓位于上海市長寧區(qū)鎮(zhèn)寧路111號,地處內(nèi)環(huán)線內(nèi)，延安路高架和鎮(zhèn)寧路交接處，毗鄰軌道交通2號線。王子晶品所屬的萬寶國際廣場規(guī)劃總建筑面積約10.5萬平方米，包括王子晶品公寓、五星級晶品酒店、甲級寫字樓、時尚晶品商業(yè)中心及28000平方米的地下空間，形成綜合體的典型風格。公寓部分在分享萬寶國際廣場高端辦公、商業(yè)、休閑等配置的同時，又由于靠近華山路，享受到鬧中取靜的居住環(huán)境及深厚的人文底蘊。公寓全部為精裝修交付，裝修標準高達每平米8000元，并為業(yè)主提供五星級酒店式物業(yè)服務。王子晶品共有96套288平方米的頂級公寓和4套530平方米的頂層復式住宅。４房２廳４衛(wèi)舒適配置戶內(nèi)所有房間均為套房，設計來源于全球諸多五星級酒店總統(tǒng)套房的格局。王子晶品純大戶型、大尺度的單一房型，配合小規(guī)模社區(qū)共同確保了業(yè)主身份的相似性，也使得整個物業(yè)具有更好的私密性和安全性。

（1）房型特點：面積寬松，房型開間尺度較大；房型設計結合外立面，觀景效果好；每個臥室均配置獨立衛(wèi)生間，功能設計齊全；設置保姆房，工作流線合理，并有獨立入戶通道。四房二廳四衛(wèi)280～290㎡

（2）8000元/㎡豪華裝修標準設備系統(tǒng)雙獨立大金中央空調（主人、管家區(qū)域分離）、中央軟水及直飲水系統(tǒng)、加拿大Lifebreath獨立式新風、美國Beam中央吸塵系統(tǒng)、德國Tehau和Vaillan地暖、日本SEKISUI同層排水、芬蘭進口通力觀光電梯、LOW—E幕墻玻璃廚房系統(tǒng)德國Hacker櫥柜廚柜系統(tǒng)（抽屜、拉欄等簡單配置），德國進口Siemens全套廚房電器配置（四件套）、德國Liebherr嵌入式冷酒柜衛(wèi)浴系統(tǒng)德國Dornbracht配以限量版Swarovski水晶龍頭、主衛(wèi)Sfera雙臺盆、三件套，次衛(wèi)三件套，當代龍頭，配高檔石材智能系統(tǒng)數(shù)控門鎖，可視對講系統(tǒng)，ToTo智能座便器收納系統(tǒng)豐富收納設置，高檔細致的五金配件，柜門優(yōu)質處理廳房系統(tǒng)天然石材或比利時Quick·ASteep地暖專用地板王子晶品公寓主要產(chǎn)品配置表王子晶品每平方米高達8000元的精裝修參照了美國紐約曼哈頓的都會高端公寓，由著名設計師連自成設計，屬歐洲簡約設計風格，這在高端公寓中較為少見。室內(nèi)裝修——墻面墻面高級涂料或面磚相結合，部分采用混水護墻板，創(chuàng)新獨特、設計感強

室內(nèi)裝修——地面臥室地面使用比利時Quick·ASteep歐洲頂級環(huán)保標準地暖專用地板，結合德國Rehau和Vaillant地暖系統(tǒng)進行鋪設，從實際效果看雖配置高檔，但在視覺上卻未能體現(xiàn)出其檔次?？蛷d、餐廳及衛(wèi)生間、廚房地面則均為天然石材。室內(nèi)裝修——廚房廚房半敞開式設計，與餐廳用玻璃移門相隔，在增加戶型整體空間通透感的同時，又為餐廳提供了良好的采光。廚房中央部分設計“中島柜”，含德國Liberheer酒柜，細化了廚房功能，創(chuàng)造空間氛圍。Siemens的全套廚房電器產(chǎn)品，使餐廳不會由于這種半敞開式的設計受到油煙的影響，提升居住品質。此外，廚房裝修配置了德國Hacker整體櫥柜。室內(nèi)裝修——衛(wèi)生間王子晶品公寓在戶型設計上均為套內(nèi)洗手間，其功能分割明確。四．公建配套案例1.世茂濱江花園（1）小區(qū)規(guī)劃設計整體規(guī)劃：項目主體建筑沿江弧形排列，前后錯落布臵，視線互不遮擋，板式結構設計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”。（2）布局特征：項目采用弧形排布，錯落有致。（3）景觀：六大景觀區(qū)將住宅包圍其中，使每戶住宅前后均能觀景。1、英式大草坪2、德式綠茵天鵝湖3、美式夏威夷樹浪沙灘4、中式園林5、興運花園6、法式迷宮式花園（4）外間干擾的阻隔：以圍墻和綠化隔斷外界干擾。入口設臵：小區(qū)入口較多，極大的方便了業(yè)主的出行，且分布在西側和北側，不影響南側觀景，并設有三個車庫直接出入口。（5）車輛停放：以私家停車位為主，地下車位414個，車位配比1:1，車位配比較低。（6）社區(qū)配套細節(jié)會所配備了：室內(nèi)恒溫會所、鋼琴吧、咖啡吧、紅酒吧、桌球室、健身房會所恒溫泳池咖啡吧案例2.上海中海瀛臺中海瀛臺位于上海市徐匯區(qū)龍吳路、百色路一帶，東側臨黃浦江，屬港口地區(qū)。項目地處黃浦江南段的自然彎角，地理位置優(yōu)越，一線沿江面長約６００米，距黃浦江最近僅８０米。觀看江景是其一大特色，也是銷售中的亮點。中海瀛臺最大化利用其觀景先天位置優(yōu)勢，在產(chǎn)品塑造上緊緊圍繞一線黃浦江景展開小區(qū)的規(guī)劃設計和建筑布局，使之具有了鮮明的灣岸建筑風格，成為區(qū)域市場別具一格的作品。規(guī)劃中遵循“江景最大化”原則中海瀛臺小區(qū)建筑在豎向上，由東向西形成遞進關系，臨江建筑組團巧妙留出視覺通道，規(guī)劃上保證觀景效果。在建筑形態(tài)上，由黃浦江畔往西，分布有多層、小高層和高層三種建筑形態(tài)，逐級抬高，且每棟建筑之間的排列和間距，也相互錯開，留出視覺通道，從而保證小區(qū)內(nèi)建筑均可共享黃浦江景。中海瀛臺通過宅間綠地和南區(qū)直接可達的道路留出視覺通道，通過建筑與浦江的交角爭取更多的觀江面。通過拔高后排建筑爭取更多的觀江戶，在提高沿江住宅的景觀系數(shù)的同時，更把江景脈絡向社區(qū)縱深引入，在江景、水景的視線中布置建筑。強調景觀均好性的設計理念面積達15000㎡的中央大花園，使不能直接觀江的建筑也可擁有良好的景觀體驗在景觀規(guī)劃上，中海瀛臺以水景綠帶為主干，利用植物、奇石、水域等天然元素造景，從龍吳路到濱江大道，形成八大特色景區(qū)。其中，中央花園占地逾１．５萬平方米，相當于兩個標準足球場的面積，利用東高西低的自然地勢造景，設計了臺地景觀，將綠地和步行道路整體抬高，在中央花園形成起伏的綠地，從而使小區(qū)景觀錯落有致。

建筑、戶型設計最大限度考慮觀景因素引入空中花園設計、半室外觀景面積、270度拐角窗口設計中海瀛臺開創(chuàng)性地使每一戶都設有類地面的景觀陽臺，起居室最大開間達到5.4m，最大層高達到3.2m，最大景觀陽臺面積達到17.2㎡，37%的住戶擁有一梯一戶的豎向交通，平層大空間、獨立玄關、大進深、鄰里平臺等概念的運用。典型戶型分析一空中花園設計使江景引入室內(nèi)，亦提供了套型的可變性?？蛷d設置側進陽臺，視野無遮擋?？蛷d設計最大考慮景觀功能。中海瀛臺的成功之處在于其將先天優(yōu)勢最大化，在合適的地方，做出了定位準確，設計合理同時又兼具鮮明個性的產(chǎn)品，項目地塊的優(yōu)勢得以充分發(fā)揮、利用。

五．小區(qū)景觀綠化由于種種原因，在城市景觀不盡人如意背景下，小區(qū)景觀成為人們追求生活環(huán)境品質中非常重要的一環(huán)。特別是近幾年來，景觀在住宅價格決定中的比重越來越高，高品質住宅沒有樣板段的成功塑造幾乎就沒有競爭力。景觀風格作為小區(qū)景觀的“符號”，是景觀塑造中的重點，也是購房者最能體驗和關注的地方，所以一般也是產(chǎn)品定位時要重點關注的地方?！拔镆韵橘F”，當購房者發(fā)現(xiàn)到周邊生活環(huán)境中所見不多的景觀環(huán)境時，往往愿意為居住其中支付更高的價格，這也是為什么近幾年來“東南亞風格”等較為流行的原因。它們在上海的出現(xiàn)較容易獲得購房者的認可。東南亞景觀風格及其應用“東南亞風格”有著其嚴格定義和風格特征。

1.東南亞景觀風格的特點（1）風格特質豐富多彩的植物資源造就了東南亞高綠化率的景觀風格。東南亞景觀繼承了自然、健康和休閑的特質，大到空間打造，小到細節(jié)裝飾，都體現(xiàn)了對自然的尊重，和對手工藝制作的崇尚。納涼亭夜景自然風情（2）建筑材料的運用東南亞園林對建筑材料的使用也很有代表性，如黃木，青石板，鵝卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。青石板鋪成的小道亂石加麻石的鋪裝（3）色彩的運用東南亞風格主要以宗教色彩濃郁的神色系為主，如深棕色，黑色，褐色，金色等，令人感覺沉穩(wěn)大氣，同時還有鮮艷的陶紅和廟黃色等。濃郁宗教神色系另外體現(xiàn)東南亞景觀中色彩是植物，各種顏色的花卉，觀葉植物。

2.東南亞景觀應用（1）規(guī)劃布局水景應用較多，室外泳池形態(tài)豐富，集中綠化面積大，景觀層次多變化，景觀均衡性好。（2）園林景觀小品、標識及雕塑種類豐富，比較原汁原味。（3）景觀種植熱帶植物在上海大多可以成活。（4）架空層功能運用（架空層（OPENFLOOR）：僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層）樓宇之間連廊空間圖東南亞架空層是一種特殊的景觀空間形式，它能使建筑與環(huán)境完美結合，創(chuàng)造出“天人合一”的藝術境界。這種空間形式多分布于房屋底層，一般是將建筑物(單體或多幢)底層(或可能通高數(shù)層)的部分或全部空間，去掉其正常的圍合限定(如墻、窗等)，使之成為通透、延續(xù)的空間，與露地融為一體，常表現(xiàn)為支柱層的空間形式。設計上，利用軟、硬質景觀的和諧搭配，通過石材、木材、水系、矮墻等以及植物材料多種元素，最終使室內(nèi)外的景觀相互交織、滲透。為居民直接提供方便的休息、溝通、交流的場所，增進了鄰里往來，豐富了活動空間。目前在房地產(chǎn)方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動空間等目的，架空層的層高并不一定低，有的可以達到6～9m，但主要是高層（100M）以下的建筑采用，普通的也可達到3m。架空層在內(nèi)陸城市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標平衡方式。首先，把住宅底層作為架空層進行園林綠化，可以促進了空氣流通、減少潮濕、美化景觀；其次，居民可以擁有公共的街區(qū)和個人的私密空間，更享受了半公共空間的鄰里場所；另外，架空層不僅增加了居住區(qū)內(nèi)部空間層次同時又加強了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，使人更貼近自然。造園者可在架空層呈設置廊架、花池，修筑水池，與墻面、柱子結合，造景門、景窗，放置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度及觀賞度大為增加。并且，底層的架空結構降低了樓房的直接占地面積，把房屋的大部分占地面積還原為共享公共綠色空間面積，更好地利用了土地，保護了自然環(huán)境，提高了居住區(qū)的整體性和完美性。以往建筑底層住宅存在著干擾大、缺乏安全感、潮濕、通風及采光差等問題。而架空層的出現(xiàn)不僅解決了原來房產(chǎn)商底層房子不好賣的老問題，還大大提升了樓盤的品質。運動場地、老年及兒童活動場地圖底層架空空間圖將室外綠化引入建筑內(nèi)部，形成一個微型景觀，能使綠化得到延伸及擴展，創(chuàng)造良好的視覺效果。空中花園將二或三層通高的空間做成公用空間，用外長廊將各住戶連接，同時在公共平臺上布置大量的植物綠化，既解決了高層住宅居民“老死不相往來”的弊端，又為大家提供了一個相互交流的舒適場所。適用于裙房是會所而主樓是住宅樓的建筑，在裙房的屋面架空層布置。利用架空層做下沉式廣場及淺水景觀水池圖置身于架空空間內(nèi)仿佛漫步于室外的大自然中——既有室內(nèi)宜人的氣氛，又具有室外的自然親切感，業(yè)主們多了溝通交流的場所。不管是下雨還是天晴，沐浴著滿園的綠色和清新空氣，清晨打拳、練功，傍晚下棋、聊天，儼然生活在一個安全、和諧、文明的社區(qū)環(huán)境，可極大地發(fā)揮和衍生物業(yè)的使用價值。

3．案例景觀分析萬科?金域藍灣景觀主體及綜述鮮明的東南亞景觀風格，用優(yōu)雅的紅樹林和蔚藍的游泳池打造出熱帶色彩。規(guī)劃布局：主入口（實景圖）硬景景觀

水景景觀室外泳池和別致的流水雕塑該小區(qū)景觀設計為典型的現(xiàn)代東南亞風格的景觀，設計巧妙，在細節(jié)關系處理上下了功夫。充分體現(xiàn)了水的姿態(tài)，水與雕塑的協(xié)調考慮，大門仿涼亭設計，人車分流，大氣，架空層景觀于室外景觀相連統(tǒng)一，分割出泛會所空間，休息、娛樂場所。植物選擇上都采用熱帶樹木花卉，自然協(xié)調。

六.物業(yè)建議我們建議注意以下幾點：1．室內(nèi)裝修配置設備設施注意事項家用中央空調須注意室外機的安裝位置與朝向，保證室外機有良好的操作與維修保養(yǎng)空間，盡量降低對室內(nèi)熱輻射。地暖應采用經(jīng)過凈化處理的水質作為管道循環(huán)水、以防結垢。注意選材與施工安裝質量，確保地面保護層的厚度，保護層應有加固處理，保證保護層和熱絕緣層的承載能力，避免因暗敷管道受力變形而產(chǎn)生滲漏。新風系統(tǒng)建議選用帶全熱交換的新風系統(tǒng)，能回收70%左右的熱能，節(jié)約能量，并對進來的空氣進行有效的過濾和殺菌處理，空氣質量相對較好，但初期投資成本偏高。中央除塵系統(tǒng)能吸除小顆粒的灰塵，且避免使用傳統(tǒng)吸塵器所產(chǎn)生的噪音，但已配置該系統(tǒng)的樓盤中很少有業(yè)戶使用。智能家居控制系統(tǒng)由于目前市場上使用品牌較多，功能、價格相差很大，較難比較提出建議。電梯高端公寓項目的電梯選用品牌范圍較廣，既有中端的日立品牌，也有較好三菱、OTIS、通力；目前，多數(shù)采用中端的日立品牌電梯。電梯地面鋪設石材，轎廂內(nèi)壁一般以木質及鏡面裝飾，部分項目會增設木扶手及多媒體視頻。直飲水建議配置供水及水處理系統(tǒng)采用分質供水的方式，對不同用途的水采取不同的處理方法，具體有：1、室外花園用水：自來水；2、家庭一般用水凈水處理；3、人體接觸用水：軟水處理；4、飲用水：逆滲透飲水，建議在小區(qū)引進建一個管道直飲水站，在每戶配置凈水或軟水處理裝置。

室內(nèi)裝修智能化系統(tǒng)配套建議進口數(shù)碼鎖自動卷簾機智能座便器可視對講機中央空調系統(tǒng)臥室智能控制每個單元內(nèi)獨立中央空調系統(tǒng)，并能區(qū)分主人起居區(qū)間和保姆家務料理區(qū)間，確保家務操作空間和生活空間兩套獨立空氣循環(huán)系統(tǒng)互不干擾，實現(xiàn)主傭區(qū)分。此外，公寓智能化程度較高，配有中央新風系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、中央軟水和直飲水進戶系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)等先進智能化系統(tǒng)。室內(nèi)裝修——其他家電配置建議房源交付后，洗衣機、干衣機、烤箱、微波爐、冷酒器、洗碗機等家電一應俱全，業(yè)主可即時入住，充分享受提袋式入住生活。2.基本公建配套建議地下一層車庫注意做環(huán)氧地坪所使用的品牌材質與施工質量，避免地面起殼、耐磨性差、摩擦系數(shù)不夠的現(xiàn)象產(chǎn)生。車庫機房間應安裝排風機，保證有良好的通風條件，避免機房的配電柜和其他設備因受潮腐蝕而無法正常運行。車庫須安裝誘導風機，保證主車道區(qū)域良好的通風條件，以免黃梅潮濕季節(jié)和室內(nèi)外溫差大是地面結露造成進出車輛打滑，行車不安全。首層至地下層機動車坡道應設上、下二道攔水溝，地下層須設環(huán)狀地溝并保證有良好的排水能力以應對暴雨潮汛季節(jié)地面水瀉入地庫，最好在地面坡道口配置防汛閘板。小區(qū)會所小區(qū)會所建議不對外開放，以確保小區(qū)安全防范的有效性。會所的設備機房建議獨立配置，以區(qū)分明確會所經(jīng)營方與物業(yè)的管理職責，會所所用的水、電、煤應能獨立計量。小區(qū)智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控須保證對機動車主干道和停車區(qū)域的全覆蓋監(jiān)控。攝像機須選用彩色低溫度型號或對攝像區(qū)域增加補充光源，確保滿足技防對監(jiān)控和錄像回放畫面的要求。小區(qū)外圍建議安裝電子圍欄，不要采用周界紅外報警，該系統(tǒng)誤報率較高。小區(qū)照明系統(tǒng)外圍照明根據(jù)燈具光源種類分路控制，便于分時段使用，節(jié)約能源。車庫照明分區(qū)域并跳花布線，以便于物業(yè)根據(jù)實情掌控啟閉，節(jié)約能源。外圍配電柜和燈具應有良好的防雨密閉功能。3.小區(qū)景觀配套建議景觀社區(qū)要想完整地擁有一個公園式河景社區(qū)，從地塊的狀況看，可能性極高，具有獨特性和領先性。住宅綠化的重心應是探索建設人體保健植物群落結構，既能發(fā)揮各種有益于人體的氣體，調整人體健康功能，又可創(chuàng)造美觀的綠化景觀。住宅小區(qū)綠化建設要上臺階，應以“生態(tài)+保健+美觀”為向導，以新觀念，新方法形成“科學內(nèi)涵，文化底蘊，園林外觀，藝術結構”的新景觀。4.其它配套建議生態(tài)環(huán)保隨著生活水平的提高，人們對生活質量的要求越來越講究，不僅要住得舒服，還要住得愜意，健康。生態(tài)型環(huán)保建材能很好地從客戶的心理需求切入，做市場的新寵。但至目前為止，真正把生態(tài)環(huán)保型建材應用得好的開發(fā)商很少，客戶對此的了解也不全面，這就為本案用好生態(tài)環(huán)保型建材提供了一個機會點。能源系統(tǒng)進入住宅小區(qū)的能源在一般情況下有電、無燃氣、城市煤氣。對這些常規(guī)能源要進行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條管道入戶。對住宅的圍護結構和供熱、空調系統(tǒng)要進行節(jié)能設計，建筑節(jié)能至少要達到50%以上。水環(huán)境系統(tǒng)對于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質和水量兩個問題。用于水景工程的景觀用水系統(tǒng)要進行專門設計并將其