地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目物業(yè)配套建議書

PAGEPAGE5地產(chǎn)集團(tuán)云嶺西路項(xiàng)目物業(yè)配套建議書TOC\o"1-2"\h\z\u一.前言 2二.上海的高端物業(yè)項(xiàng)目分析 21.高端公寓的保障因素 22．部分高端公寓板塊分析 3三．高端公寓室內(nèi)精裝修 51.精裝修公寓樓盤分布 52.高端公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 73. 案例 12四．公建配套 17案例1.世茂濱江花園 17案例2.上海中海瀛臺(tái) 19五．小區(qū)景觀綠化 231.東南亞景觀風(fēng)格的特點(diǎn) 242.東南亞景觀應(yīng)用 263．案例景觀分析 32六.物業(yè)建議 341．室內(nèi)裝修配置設(shè)備設(shè)施注意事項(xiàng) 342.基本公建配套建議 363.小區(qū)景觀配套建議 37景觀社區(qū) 374.其它配套建議 37生態(tài)環(huán)保 375.物業(yè)管理費(fèi)建議 39七．結(jié)語(yǔ) 40首先非常感謝上海地產(chǎn)集團(tuán)-上海地產(chǎn)馨越置業(yè)有限公司的厚愛(ài)，使我們有幸參與“云嶺西路347號(hào)項(xiàng)目”物業(yè)配套建議的調(diào)研工作。古北物業(yè)將依托自身的管理實(shí)力，結(jié)合項(xiàng)目的現(xiàn)狀，圍繞項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)方式、內(nèi)容、措施等方面，從物業(yè)管理的角度出發(fā)提供物業(yè)相關(guān)配套做出初步建議。一.前言在高端公寓市場(chǎng)發(fā)展到一定階段，高端公寓消費(fèi)的個(gè)性化時(shí)代就會(huì)到來(lái)。千人一面的標(biāo)準(zhǔn)已不再適應(yīng)高端消費(fèi)者求新求特、惟我獨(dú)有的心態(tài)。但能位列“高端”之尊的，卻仍然有些基本準(zhǔn)則必須遵循。我們憑借多年高檔社區(qū)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，抽絲剝繭、去粗存精，展示出高端公寓消費(fèi)的普通道理。二.上海的高端物業(yè)項(xiàng)目分析完整的高端公寓是一個(gè)由不同關(guān)鍵點(diǎn)產(chǎn)生共同張力的多維系統(tǒng)。1.高端公寓的保障因素（1）城市的黃金區(qū)

高端公寓一般是位于城市的最佳地段，其他住宅按照級(jí)別的高低以高端公寓為中心依次由內(nèi)向外推展開(kāi)來(lái)。當(dāng)然，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市黃金地段的價(jià)值也在不斷發(fā)生著變化。地段的唯一性，決定了一座建筑現(xiàn)在的身價(jià)與未來(lái)的價(jià)值。（2）人文歷史沉淀

高端公寓所處的黃金地段最好具備豐富的人文歷史沉淀。高端公寓的珍貴也可體現(xiàn)在不可復(fù)制的歷史人文價(jià)值上，如同一件古董藝術(shù)品，贗品仿制的無(wú)論多么巧妙精細(xì)，其價(jià)值都無(wú)法代替真品。歷史人文的沉淀，使得區(qū)域增加了不可復(fù)制的價(jià)值。（3）體量小、戶型大

高端公寓，一般追求難以再得的稀缺性，體量越小越好；另外高端公寓，也是對(duì)空間的奢侈使用，則超大的戶型空間。高端公寓的功能上更要注重舒適性和享受性，需要有足夠的空間。（4）完整社區(qū)服務(wù)體系

對(duì)高端公寓而言，一個(gè)完整社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)保障居住者的安全性和私密感，滿足居住者高品味生活需求。社區(qū)景觀環(huán)境優(yōu)美，園林設(shè)計(jì)別致，配套設(shè)施完善，高水準(zhǔn)的物業(yè)管理這都是高端公寓的必備條件。（5）純粹性

高端公寓強(qiáng)調(diào)同質(zhì)性。這種高品質(zhì)一定是和周邊環(huán)境相適應(yīng)，不可能是鶴立雞群的“高高在上”。一個(gè)高端公寓的產(chǎn)品，應(yīng)具備土地的特性、社會(huì)配套服務(wù)、產(chǎn)品的特性、戶型的合理性、空間的舒適度、功能的完善性、物業(yè)管理的服務(wù)以及客層的社會(huì)階層，這是一個(gè)綜合的評(píng)價(jià)體系，只有當(dāng)各個(gè)方面指標(biāo)都達(dá)到頂級(jí)，才能稱之為高端公寓。（6）頂級(jí)硬件

舒適感是高端公寓的靈魂，高端公寓必定具備極致的建筑材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)⒛骋粋€(gè)方向做到極致。高端公寓溢彩流金的外表可以向外界傳遞的是地位、榮耀、大氣……但就居住者而言，其內(nèi)在的舒適才是高端公寓的靈魂，所以裝修和裝飾是高端公寓的重要組成部分。（7）專屬尊享服務(wù)

高端公寓除了因?yàn)槠浔旧淼摹跋忍臁眱?yōu)勢(shì)之外，更加強(qiáng)調(diào)“尊享”服務(wù)的專屬性，以彰顯出與眾不同的成就和社會(huì)地位。2．部分高端公寓板塊分析高端公寓多數(shù)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，周邊居住氛圍濃厚，距離CBD不遠(yuǎn)擁有地段、交通優(yōu)勢(shì)。（1）例如古北板塊古北板塊位于長(zhǎng)寧區(qū)與閔行交界區(qū)域，近天山、虹橋商圈，該板塊為上海最早的臺(tái)灣人聚居區(qū)，也是最早開(kāi)發(fā)的國(guó)際社區(qū)板塊，板塊內(nèi)高檔公寓樓盤密集，社區(qū)氛圍鬧中取靜，居住十分舒適。隨著近年來(lái)全市多個(gè)國(guó)際社區(qū)的興起，古北國(guó)際社區(qū)覆蓋區(qū)域也不斷擴(kuò)展，目前以古北路為界以東區(qū)域的古北二期社區(qū)內(nèi)，匯集了如古北瑞仕花園、華麗家族、古北國(guó)際花園、御翠豪庭等全新的高檔公寓社區(qū)。（2）例如陸家嘴板塊陸家嘴板塊位于黃浦江市中心段大拐彎處，是上海金融貿(mào)易中心所在地，板塊內(nèi)集中了一大批高檔寫字樓，包括全市頂級(jí)的金茂大廈、環(huán)球金融中心等。陸家嘴板塊內(nèi)駐扎了眾多世界500強(qiáng)企業(yè)，大量知名跨國(guó)公司也將區(qū)域總部設(shè)立于此，以銀行及貿(mào)易機(jī)構(gòu)為主，由此吸引了大量國(guó)內(nèi)外高端人群。陸家嘴板塊內(nèi)高端公寓公寓大多集中于黃浦江濱江區(qū)域，在區(qū)位、景觀方面均十分出眾，包括湯臣一品、世茂濱江花園、仁恒濱江花園、財(cái)富海景、盛大金磐等。隨著國(guó)際金融中心建設(shè)的日漸成熟，作為代表板塊的陸家嘴板塊，其住宅市場(chǎng)潛力還將進(jìn)一步得到激發(fā)。

三．高端公寓室內(nèi)精裝修1.精裝修公寓樓盤分布精裝修4000元/平方米以上的樓盤一般緊貼CBD，3000-4000元/平方米的樓盤多數(shù)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離CBD不遠(yuǎn)，2000-3000元/平方米的樓盤主要位于內(nèi)環(huán)附近，緊貼城市主干道或軌道交通，2000元/平方米以下的樓盤主要位于中外環(huán)附近的居民區(qū)，全市精裝修住宅樓盤基本集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，其中以長(zhǎng)寧虹橋、靜安、虹口、浦東濱江等區(qū)域最為集中。全市精裝修樓盤分布圖項(xiàng)目名稱區(qū)域環(huán)線板塊凱欣豪園長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)中山公園板塊晶品公寓內(nèi)環(huán)以內(nèi)中山公園板塊御翠豪庭中內(nèi)環(huán)間古北板塊古北瑞仕花園中內(nèi)環(huán)間古北板塊仁恒河濱花園中內(nèi)環(huán)間虹橋板塊凱德天山河畔中內(nèi)環(huán)間虹橋板塊豪景苑虹口區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)北外灘板塊白金灣府邸內(nèi)環(huán)以內(nèi)北外灘板塊瑞虹新城內(nèi)環(huán)以內(nèi)四川北路板塊海上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)四川北路板塊嘉利浦江公館黃浦區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)黃浦濱江板塊上海灘花園內(nèi)環(huán)以內(nèi)黃浦濱江板塊靜安藝閣靜安區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)曹家渡板塊君御豪庭內(nèi)環(huán)以內(nèi)江寧路板塊靜安紫苑內(nèi)環(huán)以內(nèi)江寧路板塊上海灘新昌城盧灣區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)淮海中路板塊萬(wàn)科朗潤(rùn)園閔行區(qū)中外環(huán)間七寶板塊仁恒河濱城浦東新區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)花木板塊仁恒濱江園內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴濱江板塊盛大金磐花園內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴濱江板塊湯臣一品大廈內(nèi)環(huán)以內(nèi)陸家嘴濱江板塊金橋瑞仕花園中內(nèi)環(huán)間金橋板塊歌雅花園中內(nèi)環(huán)間三林板塊金色城市中外環(huán)間北蔡板塊萬(wàn)科中林苑中外環(huán)間三林板塊灣流域城中外環(huán)間三林板塊泰欣嘉園普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)武寧板塊恒隴麗晶公寓中內(nèi)環(huán)間曹楊板塊上海香溢花城中內(nèi)環(huán)間光新板塊（2）全市部分精裝修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目名稱區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)景觀開(kāi)發(fā)商湯臣一品陸家嘴濱江板塊13000陸家嘴江景湯臣集團(tuán)世茂濱江花園陸家嘴濱江板塊12000陸家嘴江景世茂集團(tuán)星河灣花木板塊10000內(nèi)部營(yíng)造景觀星河灣地產(chǎn)王子晶品中山公園板塊8000無(wú)景觀裕昌房產(chǎn)盛大金磐陸家嘴濱江板塊5000陸家嘴江景盛大集團(tuán)翠湖天地淮海中路板塊5000太平湖景觀瑞安房地產(chǎn)嘉利浦江公館黃浦濱江板塊4000內(nèi)部營(yíng)造景觀中建房產(chǎn)中環(huán)凱旋公寓萬(wàn)里板塊4000內(nèi)部營(yíng)造景觀中環(huán)集團(tuán)豪景苑北外灘板塊3500少量江景漢榮房地產(chǎn)仁恒河濱花園虹橋板塊3500蘇州河景觀仁恒集團(tuán)泰欣嘉園武寧板塊3000內(nèi)部營(yíng)造景觀泰升集團(tuán)上海灘花園黃浦濱江板塊2500內(nèi)部營(yíng)造景觀華潤(rùn)置地

2.高端公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)分析（1）公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)——共性特征：體現(xiàn)石材質(zhì)感公共走道、電梯廳的地面、墻面均選以石材飾面。浦東星河灣湯臣一品

吊頂、燈飾的運(yùn)用入戶大堂、公共走道及電梯廳均以石膏板吊頂。電梯廳、公共走道的燈飾藏于石膏板上方或者鑲嵌在其內(nèi)部，較考究的項(xiàng)目會(huì)在電梯廳的石膏板下方懸掛精美吊燈。入戶大堂多數(shù)在石膏板吊頂下方懸掛精美吊燈。星河灣電梯廳星河灣入戶大堂信報(bào)間的設(shè)置高端公寓的信報(bào)間為半開(kāi)放式的內(nèi)置信報(bào)間，易于管理及維護(hù)。星河灣入戶大堂位于門廊內(nèi)的半開(kāi)放式信報(bào)間，信箱使用傳統(tǒng)的鑰匙開(kāi)鎖。每個(gè)信箱上具有LOGO，便于維護(hù)及管理，但并不具備特別的私密性。電梯的品牌及內(nèi)飾高端公寓項(xiàng)目的電梯選用品牌范圍較廣，既有中端的日立品牌，也有較好三菱、OTIS、通力；高端公寓項(xiàng)目多數(shù)采用中端的日立品牌電梯。電梯轎廂地面鋪設(shè)石材，轎廂內(nèi)壁一般以木質(zhì)及鏡面裝飾，部分項(xiàng)目會(huì)增設(shè)木扶手及多媒體視頻。項(xiàng)目品牌配置速度（米/秒）湯臣一品日立地面為石材。智能化：梯門禁進(jìn)入系統(tǒng)靠掌紋識(shí)別。浦東星河灣日立地面為天然石材，墻面進(jìn)口布及面裝飾。6.5世茂濱江園三菱地面為天然石材，墻面木質(zhì)裝飾，帶扶手、多媒體電視，頂部懸掛水晶吊燈。王子晶品芬蘭“KONE”觀光電梯頂部有SWARVSKI水晶墜飾地面天然石材，墻面真皮裝飾邊緣意大利B&B小羊皮轎廂扶手。3.5翠湖天地苑0TIS地面石材、墻面不銹鋼木板飾，多媒體電視。3.2-3.3嘉利江館日立地面石材、墻面不銹鋼帶扶、多體電視。上海灘花園廣州日立不銹鋼及木飾面，帶扶。1.5仁恒河濱城日立地面天然大理石，墻面鏡面飾。

室內(nèi)空間裝修標(biāo)準(zhǔn)——共性特征裝修標(biāo)準(zhǔn)突出表現(xiàn)在廚衛(wèi)的用材及品牌上，廚衛(wèi)潔具大多選用歐洲（德國(guó)）品牌。裝修標(biāo)準(zhǔn)25003000-40004000-50008000-1200017000廚房裝飾材料及設(shè)備全配，重電器輕櫥柜。電器多選用美國(guó)品牌或者合資產(chǎn)品，如：GE全配。選用國(guó)產(chǎn)歐洲電器品牌如：SIEMENS、SMEG，櫥柜品牌如：Leicht、Nobilia配臵歐洲奢侈品牌，如：Poggenpohl櫥柜、GAGGENAU廚房電器運(yùn)用較多歐洲奢侈品牌，如：Poggenpohl櫥柜、GAGGENAU廚房電器全套歐洲奢侈品牌，如：Poggenpohl櫥柜、GAGGENAU廚房電器衛(wèi)浴潔具全配，德國(guó)品牌國(guó)產(chǎn)化，如：國(guó)產(chǎn)科勒等全配，配國(guó)產(chǎn)歐洲品牌，如：科勒、高儀全配，配德國(guó)主流品牌，如：科勒、高儀精裝配飾，歐洲奢侈品牌，如Villeroy&Boch、Hansgrohe精裝配飾，國(guó)際一線品牌，如：DORNBRACHT、DURAVIT家配實(shí)木復(fù)合地面，運(yùn)用少量石材，配大金分體式空調(diào)實(shí)木復(fù)合地面或玻化石，配大金中央空調(diào)、地暖實(shí)木復(fù)合地板，運(yùn)用少量石材，配大金中央空調(diào)、地暖大量石材，配大金中央空調(diào)、地暖、壁爐等大量石材，軟裝全配，選用國(guó)際一級(jí)裝修品牌智能化與高科技系統(tǒng)常規(guī)安保配置常規(guī)安保配置常規(guī)安保配置運(yùn)用較多的高科技系統(tǒng)及產(chǎn)品，如：新風(fēng)除塵系統(tǒng)及LOW-E玻璃幕墻。增加智能化系統(tǒng)，如：保安系統(tǒng)。運(yùn)用較多的高科技系統(tǒng)及產(chǎn)品，如：全套的RFID應(yīng)用系統(tǒng)

案例王子晶品王子晶品公寓位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)鎮(zhèn)寧路111號(hào),地處內(nèi)環(huán)線內(nèi)，延安路高架和鎮(zhèn)寧路交接處，毗鄰軌道交通2號(hào)線。王子晶品所屬的萬(wàn)寶國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)劃總建筑面積約10.5萬(wàn)平方米，包括王子晶品公寓、五星級(jí)晶品酒店、甲級(jí)寫字樓、時(shí)尚晶品商業(yè)中心及28000平方米的地下空間，形成綜合體的典型風(fēng)格。公寓部分在分享萬(wàn)寶國(guó)際廣場(chǎng)高端辦公、商業(yè)、休閑等配置的同時(shí)，又由于靠近華山路，享受到鬧中取靜的居住環(huán)境及深厚的人文底蘊(yùn)。公寓全部為精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)高達(dá)每平米8000元，并為業(yè)主提供五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)。王子晶品共有96套288平方米的頂級(jí)公寓和4套530平方米的頂層復(fù)式住宅。４房２廳４衛(wèi)舒適配置戶內(nèi)所有房間均為套房，設(shè)計(jì)來(lái)源于全球諸多五星級(jí)酒店總統(tǒng)套房的格局。王子晶品純大戶型、大尺度的單一房型，配合小規(guī)模社區(qū)共同確保了業(yè)主身份的相似性，也使得整個(gè)物業(yè)具有更好的私密性和安全性。

（1）房型特點(diǎn)：面積寬松，房型開(kāi)間尺度較大；房型設(shè)計(jì)結(jié)合外立面，觀景效果好；每個(gè)臥室均配置獨(dú)立衛(wèi)生間，功能設(shè)計(jì)齊全；設(shè)置保姆房，工作流線合理，并有獨(dú)立入戶通道。四房二廳四衛(wèi)280～290㎡

（2）8000元/㎡豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備系統(tǒng)雙獨(dú)立大金中央空調(diào)（主人、管家區(qū)域分離）、中央軟水及直飲水系統(tǒng)、加拿大Lifebreath獨(dú)立式新風(fēng)、美國(guó)Beam中央吸塵系統(tǒng)、德國(guó)Tehau和Vaillan地暖、日本SEKISUI同層排水、芬蘭進(jìn)口通力觀光電梯、LOW—E幕墻玻璃廚房系統(tǒng)德國(guó)Hacker櫥柜廚柜系統(tǒng)（抽屜、拉欄等簡(jiǎn)單配置），德國(guó)進(jìn)口Siemens全套廚房電器配置（四件套）、德國(guó)Liebherr嵌入式冷酒柜衛(wèi)浴系統(tǒng)德國(guó)Dornbracht配以限量版Swarovski水晶龍頭、主衛(wèi)Sfera雙臺(tái)盆、三件套，次衛(wèi)三件套，當(dāng)代龍頭，配高檔石材智能系統(tǒng)數(shù)控門鎖，可視對(duì)講系統(tǒng)，ToTo智能座便器收納系統(tǒng)豐富收納設(shè)置，高檔細(xì)致的五金配件，柜門優(yōu)質(zhì)處理廳房系統(tǒng)天然石材或比利時(shí)Quick·ASteep地暖專用地板王子晶品公寓主要產(chǎn)品配置表王子晶品每平方米高達(dá)8000元的精裝修參照了美國(guó)紐約曼哈頓的都會(huì)高端公寓，由著名設(shè)計(jì)師連自成設(shè)計(jì)，屬歐洲簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)風(fēng)格，這在高端公寓中較為少見(jiàn)。室內(nèi)裝修——墻面墻面高級(jí)涂料或面磚相結(jié)合，部分采用混水護(hù)墻板，創(chuàng)新獨(dú)特、設(shè)計(jì)感強(qiáng)

室內(nèi)裝修——地面臥室地面使用比利時(shí)Quick·ASteep歐洲頂級(jí)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)地暖專用地板，結(jié)合德國(guó)Rehau和Vaillant地暖系統(tǒng)進(jìn)行鋪設(shè)，從實(shí)際效果看雖配置高檔，但在視覺(jué)上卻未能體現(xiàn)出其檔次。客廳、餐廳及衛(wèi)生間、廚房地面則均為天然石材。室內(nèi)裝修——廚房廚房半敞開(kāi)式設(shè)計(jì)，與餐廳用玻璃移門相隔，在增加戶型整體空間通透感的同時(shí)，又為餐廳提供了良好的采光。廚房中央部分設(shè)計(jì)“中島柜”，含德國(guó)Liberheer酒柜，細(xì)化了廚房功能，創(chuàng)造空間氛圍。Siemens的全套廚房電器產(chǎn)品，使餐廳不會(huì)由于這種半敞開(kāi)式的設(shè)計(jì)受到油煙的影響，提升居住品質(zhì)。此外，廚房裝修配置了德國(guó)Hacker整體櫥柜。室內(nèi)裝修——衛(wèi)生間王子晶品公寓在戶型設(shè)計(jì)上均為套內(nèi)洗手間，其功能分割明確。四．公建配套案例1.世茂濱江花園（1）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)整體規(guī)劃：項(xiàng)目主體建筑沿江弧形排列，前后錯(cuò)落布臵，視線互不遮擋，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”。（2）布局特征：項(xiàng)目采用弧形排布，錯(cuò)落有致。（3）景觀：六大景觀區(qū)將住宅包圍其中，使每戶住宅前后均能觀景。1、英式大草坪2、德式綠茵天鵝湖3、美式夏威夷樹浪沙灘4、中式園林5、興運(yùn)花園6、法式迷宮式花園（4）外間干擾的阻隔：以圍墻和綠化隔斷外界干擾。入口設(shè)臵：小區(qū)入口較多，極大的方便了業(yè)主的出行，且分布在西側(cè)和北側(cè)，不影響南側(cè)觀景，并設(shè)有三個(gè)車庫(kù)直接出入口。（5）車輛停放：以私家停車位為主，地下車位414個(gè)，車位配比1:1，車位配比較低。（6）社區(qū)配套細(xì)節(jié)會(huì)所配備了：室內(nèi)恒溫會(huì)所、鋼琴吧、咖啡吧、紅酒吧、桌球室、健身房會(huì)所恒溫泳池咖啡吧案例2.上海中海瀛臺(tái)中海瀛臺(tái)位于上海市徐匯區(qū)龍吳路、百色路一帶，東側(cè)臨黃浦江，屬港口地區(qū)。項(xiàng)目地處黃浦江南段的自然彎角，地理位置優(yōu)越，一線沿江面長(zhǎng)約６００米，距黃浦江最近僅８０米。觀看江景是其一大特色，也是銷售中的亮點(diǎn)。中海瀛臺(tái)最大化利用其觀景先天位置優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品塑造上緊緊圍繞一線黃浦江景展開(kāi)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑布局，使之具有了鮮明的灣岸建筑風(fēng)格，成為區(qū)域市場(chǎng)別具一格的作品。規(guī)劃中遵循“江景最大化”原則中海瀛臺(tái)小區(qū)建筑在豎向上，由東向西形成遞進(jìn)關(guān)系，臨江建筑組團(tuán)巧妙留出視覺(jué)通道，規(guī)劃上保證觀景效果。在建筑形態(tài)上，由黃浦江畔往西，分布有多層、小高層和高層三種建筑形態(tài)，逐級(jí)抬高，且每棟建筑之間的排列和間距，也相互錯(cuò)開(kāi)，留出視覺(jué)通道，從而保證小區(qū)內(nèi)建筑均可共享黃浦江景。中海瀛臺(tái)通過(guò)宅間綠地和南區(qū)直接可達(dá)的道路留出視覺(jué)通道，通過(guò)建筑與浦江的交角爭(zhēng)取更多的觀江面。通過(guò)拔高后排建筑爭(zhēng)取更多的觀江戶，在提高沿江住宅的景觀系數(shù)的同時(shí)，更把江景脈絡(luò)向社區(qū)縱深引入，在江景、水景的視線中布置建筑。強(qiáng)調(diào)景觀均好性的設(shè)計(jì)理念面積達(dá)15000㎡的中央大花園，使不能直接觀江的建筑也可擁有良好的景觀體驗(yàn)在景觀規(guī)劃上，中海瀛臺(tái)以水景綠帶為主干，利用植物、奇石、水域等天然元素造景，從龍吳路到濱江大道，形成八大特色景區(qū)。其中，中央花園占地逾１．５萬(wàn)平方米，相當(dāng)于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積，利用東高西低的自然地勢(shì)造景，設(shè)計(jì)了臺(tái)地景觀，將綠地和步行道路整體抬高，在中央花園形成起伏的綠地，從而使小區(qū)景觀錯(cuò)落有致。

建筑、戶型設(shè)計(jì)最大限度考慮觀景因素引入空中花園設(shè)計(jì)、半室外觀景面積、270度拐角窗口設(shè)計(jì)中海瀛臺(tái)開(kāi)創(chuàng)性地使每一戶都設(shè)有類地面的景觀陽(yáng)臺(tái)，起居室最大開(kāi)間達(dá)到5.4m，最大層高達(dá)到3.2m，最大景觀陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)到17.2㎡，37%的住戶擁有一梯一戶的豎向交通，平層大空間、獨(dú)立玄關(guān)、大進(jìn)深、鄰里平臺(tái)等概念的運(yùn)用。典型戶型分析一空中花園設(shè)計(jì)使江景引入室內(nèi)，亦提供了套型的可變性。客廳設(shè)置側(cè)進(jìn)陽(yáng)臺(tái)，視野無(wú)遮擋?？蛷d設(shè)計(jì)最大考慮景觀功能。中海瀛臺(tái)的成功之處在于其將先天優(yōu)勢(shì)最大化，在合適的地方，做出了定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理同時(shí)又兼具鮮明個(gè)性的產(chǎn)品，項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)得以充分發(fā)揮、利用。

五．小區(qū)景觀綠化由于種種原因，在城市景觀不盡人如意背景下，小區(qū)景觀成為人們追求生活環(huán)境品質(zhì)中非常重要的一環(huán)。特別是近幾年來(lái)，景觀在住宅價(jià)格決定中的比重越來(lái)越高，高品質(zhì)住宅沒(méi)有樣板段的成功塑造幾乎就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。景觀風(fēng)格作為小區(qū)景觀的“符號(hào)”，是景觀塑造中的重點(diǎn)，也是購(gòu)房者最能體驗(yàn)和關(guān)注的地方，所以一般也是產(chǎn)品定位時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注的地方?！拔镆韵橘F”，當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)到周邊生活環(huán)境中所見(jiàn)不多的景觀環(huán)境時(shí)，往往愿意為居住其中支付更高的價(jià)格，這也是為什么近幾年來(lái)“東南亞風(fēng)格”等較為流行的原因。它們?cè)谏虾５某霈F(xiàn)較容易獲得購(gòu)房者的認(rèn)可。東南亞景觀風(fēng)格及其應(yīng)用“東南亞風(fēng)格”有著其嚴(yán)格定義和風(fēng)格特征。

1.東南亞景觀風(fēng)格的特點(diǎn)（1）風(fēng)格特質(zhì)豐富多彩的植物資源造就了東南亞高綠化率的景觀風(fēng)格。東南亞景觀繼承了自然、健康和休閑的特質(zhì)，大到空間打造，小到細(xì)節(jié)裝飾，都體現(xiàn)了對(duì)自然的尊重，和對(duì)手工藝制作的崇尚。納涼亭夜景自然風(fēng)情（2）建筑材料的運(yùn)用東南亞園林對(duì)建筑材料的使用也很有代表性，如黃木，青石板，鵝卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然。青石板鋪成的小道亂石加麻石的鋪裝（3）色彩的運(yùn)用東南亞風(fēng)格主要以宗教色彩濃郁的神色系為主，如深棕色，黑色，褐色，金色等，令人感覺(jué)沉穩(wěn)大氣，同時(shí)還有鮮艷的陶紅和廟黃色等。濃郁宗教神色系另外體現(xiàn)東南亞景觀中色彩是植物，各種顏色的花卉，觀葉植物。

2.東南亞景觀應(yīng)用（1）規(guī)劃布局水景應(yīng)用較多，室外泳池形態(tài)豐富，集中綠化面積大，景觀層次多變化，景觀均衡性好。（2）園林景觀小品、標(biāo)識(shí)及雕塑種類豐富，比較原汁原味。（3）景觀種植熱帶植物在上海大多可以成活。（4）架空層功能運(yùn)用（架空層（OPENFLOOR）：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞空間層）樓宇之間連廊空間圖東南亞架空層是一種特殊的景觀空間形式，它能使建筑與環(huán)境完美結(jié)合，創(chuàng)造出“天人合一”的藝術(shù)境界。這種空間形式多分布于房屋底層，一般是將建筑物(單體或多幢)底層(或可能通高數(shù)層)的部分或全部空間，去掉其正常的圍合限定(如墻、窗等)，使之成為通透、延續(xù)的空間，與露地融為一體，常表現(xiàn)為支柱層的空間形式。設(shè)計(jì)上，利用軟、硬質(zhì)景觀的和諧搭配，通過(guò)石材、木材、水系、矮墻等以及植物材料多種元素，最終使室內(nèi)外的景觀相互交織、滲透。為居民直接提供方便的休息、溝通、交流的場(chǎng)所，增進(jìn)了鄰里往來(lái)，豐富了活動(dòng)空間。目前在房地產(chǎn)方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動(dòng)空間等目的，架空層的層高并不一定低，有的可以達(dá)到6～9m，但主要是高層（100M）以下的建筑采用，普通的也可達(dá)到3m。架空層在內(nèi)陸城市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標(biāo)平衡方式。首先，把住宅底層作為架空層進(jìn)行園林綠化，可以促進(jìn)了空氣流通、減少潮濕、美化景觀；其次，居民可以擁有公共的街區(qū)和個(gè)人的私密空間，更享受了半公共空間的鄰里場(chǎng)所；另外，架空層不僅增加了居住區(qū)內(nèi)部空間層次同時(shí)又加強(qiáng)了住宅空間與城市空間的連續(xù)性，使人更貼近自然。造園者可在架空層呈設(shè)置廊架、花池，修筑水池，與墻面、柱子結(jié)合，造景門、景窗，放置趣味性雕塑，配置多種園林植物，形成各種豐富多彩的特殊園林景觀，使居民居住的舒適度及觀賞度大為增加。并且，底層的架空結(jié)構(gòu)降低了樓房的直接占地面積，把房屋的大部分占地面積還原為共享公共綠色空間面積，更好地利用了土地，保護(hù)了自然環(huán)境，提高了居住區(qū)的整體性和完美性。以往建筑底層住宅存在著干擾大、缺乏安全感、潮濕、通風(fēng)及采光差等問(wèn)題。而架空層的出現(xiàn)不僅解決了原來(lái)房產(chǎn)商底層房子不好賣的老問(wèn)題，還大大提升了樓盤的品質(zhì)。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年及兒童活動(dòng)場(chǎng)地圖底層架空空間圖將室外綠化引入建筑內(nèi)部，形成一個(gè)微型景觀，能使綠化得到延伸及擴(kuò)展，創(chuàng)造良好的視覺(jué)效果?？罩谢▓@將二或三層通高的空間做成公用空間，用外長(zhǎng)廊將各住戶連接，同時(shí)在公共平臺(tái)上布置大量的植物綠化，既解決了高層住宅居民“老死不相往來(lái)”的弊端，又為大家提供了一個(gè)相互交流的舒適場(chǎng)所。適用于裙房是會(huì)所而主樓是住宅樓的建筑，在裙房的屋面架空層布置。利用架空層做下沉式廣場(chǎng)及淺水景觀水池圖置身于架空空間內(nèi)仿佛漫步于室外的大自然中——既有室內(nèi)宜人的氣氛，又具有室外的自然親切感，業(yè)主們多了溝通交流的場(chǎng)所。不管是下雨還是天晴，沐浴著滿園的綠色和清新空氣，清晨打拳、練功，傍晚下棋、聊天，儼然生活在一個(gè)安全、和諧、文明的社區(qū)環(huán)境，可極大地發(fā)揮和衍生物業(yè)的使用價(jià)值。

3．案例景觀分析萬(wàn)科?金域藍(lán)灣景觀主體及綜述鮮明的東南亞景觀風(fēng)格，用優(yōu)雅的紅樹林和蔚藍(lán)的游泳池打造出熱帶色彩。規(guī)劃布局：主入口（實(shí)景圖）硬景景觀

水景景觀室外泳池和別致的流水雕塑該小區(qū)景觀設(shè)計(jì)為典型的現(xiàn)代東南亞風(fēng)格的景觀，設(shè)計(jì)巧妙，在細(xì)節(jié)關(guān)系處理上下了功夫。充分體現(xiàn)了水的姿態(tài)，水與雕塑的協(xié)調(diào)考慮，大門仿涼亭設(shè)計(jì)，人車分流，大氣，架空層景觀于室外景觀相連統(tǒng)一，分割出泛會(huì)所空間，休息、娛樂(lè)場(chǎng)所。植物選擇上都采用熱帶樹木花卉，自然協(xié)調(diào)。

六.物業(yè)建議我們建議注意以下幾點(diǎn)：1．室內(nèi)裝修配置設(shè)備設(shè)施注意事項(xiàng)家用中央空調(diào)須注意室外機(jī)的安裝位置與朝向，保證室外機(jī)有良好的操作與維修保養(yǎng)空間，盡量降低對(duì)室內(nèi)熱輻射。地暖應(yīng)采用經(jīng)過(guò)凈化處理的水質(zhì)作為管道循環(huán)水、以防結(jié)垢。注意選材與施工安裝質(zhì)量，確保地面保護(hù)層的厚度，保護(hù)層應(yīng)有加固處理，保證保護(hù)層和熱絕緣層的承載能力，避免因暗敷管道受力變形而產(chǎn)生滲漏。新風(fēng)系統(tǒng)建議選用帶全熱交換的新風(fēng)系統(tǒng)，能回收70%左右的熱能，節(jié)約能量，并對(duì)進(jìn)來(lái)的空氣進(jìn)行有效的過(guò)濾和殺菌處理，空氣質(zhì)量相對(duì)較好，但初期投資成本偏高。中央除塵系統(tǒng)能吸除小顆粒的灰塵，且避免使用傳統(tǒng)吸塵器所產(chǎn)生的噪音，但已配置該系統(tǒng)的樓盤中很少有業(yè)戶使用。智能家居控制系統(tǒng)由于目前市場(chǎng)上使用品牌較多，功能、價(jià)格相差很大，較難比較提出建議。電梯高端公寓項(xiàng)目的電梯選用品牌范圍較廣，既有中端的日立品牌，也有較好三菱、OTIS、通力；目前，多數(shù)采用中端的日立品牌電梯。電梯地面鋪設(shè)石材，轎廂內(nèi)壁一般以木質(zhì)及鏡面裝飾，部分項(xiàng)目會(huì)增設(shè)木扶手及多媒體視頻。直飲水建議配置供水及水處理系統(tǒng)采用分質(zhì)供水的方式，對(duì)不同用途的水采取不同的處理方法，具體有：1、室外花園用水：自來(lái)水；2、家庭一般用水凈水處理；3、人體接觸用水：軟水處理；4、飲用水：逆滲透飲水，建議在小區(qū)引進(jìn)建一個(gè)管道直飲水站，在每戶配置凈水或軟水處理裝置。

室內(nèi)裝修智能化系統(tǒng)配套建議進(jìn)口數(shù)碼鎖自動(dòng)卷簾機(jī)智能座便器可視對(duì)講機(jī)中央空調(diào)系統(tǒng)臥室智能控制每個(gè)單元內(nèi)獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)，并能區(qū)分主人起居區(qū)間和保姆家務(wù)料理區(qū)間，確保家務(wù)操作空間和生活空間兩套獨(dú)立空氣循環(huán)系統(tǒng)互不干擾，實(shí)現(xiàn)主傭區(qū)分。此外，公寓智能化程度較高，配有中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、中央軟水和直飲水進(jìn)戶系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)等先進(jìn)智能化系統(tǒng)。室內(nèi)裝修——其他家電配置建議房源交付后，洗衣機(jī)、干衣機(jī)、烤箱、微波爐、冷酒器、洗碗機(jī)等家電一應(yīng)俱全，業(yè)主可即時(shí)入住，充分享受提袋式入住生活。2.基本公建配套建議地下一層車庫(kù)注意做環(huán)氧地坪所使用的品牌材質(zhì)與施工質(zhì)量，避免地面起殼、耐磨性差、摩擦系數(shù)不夠的現(xiàn)象產(chǎn)生。車庫(kù)機(jī)房間應(yīng)安裝排風(fēng)機(jī)，保證有良好的通風(fēng)條件，避免機(jī)房的配電柜和其他設(shè)備因受潮腐蝕而無(wú)法正常運(yùn)行。車庫(kù)須安裝誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)，保證主車道區(qū)域良好的通風(fēng)條件，以免黃梅潮濕季節(jié)和室內(nèi)外溫差大是地面結(jié)露造成進(jìn)出車輛打滑，行車不安全。首層至地下層機(jī)動(dòng)車坡道應(yīng)設(shè)上、下二道攔水溝，地下層須設(shè)環(huán)狀地溝并保證有良好的排水能力以應(yīng)對(duì)暴雨潮汛季節(jié)地面水瀉入地庫(kù)，最好在地面坡道口配置防汛閘板。小區(qū)會(huì)所小區(qū)會(huì)所建議不對(duì)外開(kāi)放，以確保小區(qū)安全防范的有效性。會(huì)所的設(shè)備機(jī)房建議獨(dú)立配置，以區(qū)分明確會(huì)所經(jīng)營(yíng)方與物業(yè)的管理職責(zé)，會(huì)所所用的水、電、煤應(yīng)能獨(dú)立計(jì)量。小區(qū)智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控須保證對(duì)機(jī)動(dòng)車主干道和停車區(qū)域的全覆蓋監(jiān)控。攝像機(jī)須選用彩色低溫度型號(hào)或?qū)z像區(qū)域增加補(bǔ)充光源，確保滿足技防對(duì)監(jiān)控和錄像回放畫面的要求。小區(qū)外圍建議安裝電子圍欄，不要采用周界紅外報(bào)警，該系統(tǒng)誤報(bào)率較高。小區(qū)照明系統(tǒng)外圍照明根據(jù)燈具光源種類分路控制，便于分時(shí)段使用，節(jié)約能源。車庫(kù)照明分區(qū)域并跳花布線，以便于物業(yè)根據(jù)實(shí)情掌控啟閉，節(jié)約能源。外圍配電柜和燈具應(yīng)有良好的防雨密閉功能。3.小區(qū)景觀配套建議景觀社區(qū)要想完整地?fù)碛幸粋€(gè)公園式河景社區(qū)，從地塊的狀況看，可能性極高，具有獨(dú)特性和領(lǐng)先性。住宅綠化的重心應(yīng)是探索建設(shè)人體保健植物群落結(jié)構(gòu)，既能發(fā)揮各種有益于人體的氣體，調(diào)整人體健康功能，又可創(chuàng)造美觀的綠化景觀。住宅小區(qū)綠化建設(shè)要上臺(tái)階，應(yīng)以“生態(tài)+保健+美觀”為向?qū)?，以新觀念，新方法形成“科學(xué)內(nèi)涵，文化底蘊(yùn)，園林外觀，藝術(shù)結(jié)構(gòu)”的新景觀。4.其它配套建議生態(tài)環(huán)保隨著生活水平的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越講究，不僅要住得舒服，還要住得愜意，健康。生態(tài)型環(huán)保建材能很好地從客戶的心理需求切入，做市場(chǎng)的新寵。但至目前為止，真正把生態(tài)環(huán)保型建材應(yīng)用得好的開(kāi)發(fā)商很少，客戶對(duì)此的了解也不全面，這就為本案用好生態(tài)環(huán)保型建材提供了一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。能源系統(tǒng)進(jìn)入住宅小區(qū)的能源在一般情況下有電、無(wú)燃?xì)?、城市煤氣。?duì)這些常規(guī)能源要進(jìn)行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)上采取優(yōu)化方案，避免多條管道入戶。對(duì)住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上。水環(huán)境系統(tǒng)對(duì)于住宅小區(qū)的水系統(tǒng)，要考慮水質(zhì)和水量?jī)蓚€(gè)問(wèn)題。用于水景工程的景觀用水系統(tǒng)要進(jìn)行專門設(shè)計(jì)并將其