房地產(chǎn)城市研究 -從化城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱（2020-2035）

從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)(決策征求意見稿)資源局從化區(qū)分局從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)I 從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)2第一章總則以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記對廣州重要指示批示精神和中央城市工作按照從化區(qū)“兩區(qū)兩谷雙提升”發(fā)展思路，有效引導(dǎo)和統(tǒng)籌謀市城市更新專項(xiàng)總體規(guī)劃，建設(shè)人與自然和諧共生的活力城市，打造綠色生態(tài)的美麗鄉(xiāng)村，推動(dòng)從化區(qū)城鄉(xiāng)融合高質(zhì)量發(fā)展，全力打造美麗灣區(qū)新樣板、全國全省鄉(xiāng)村振興示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)宜居宜業(yè)宜游生活圈，開展從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱編制工作。1.《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》(廳字〔2021〕36號)2.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于科學(xué)綠化的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)3.《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》4.《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)3止大拆大建問題的通知》(建科〔2021〕63號)5.《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)6.《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》(粵國土資規(guī)字〔2018〕3號)7.《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(粵府〔2019〕71號)8.《廣州市城市更新辦法》(廣州市人民政府令第1349.《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》(穗府規(guī)〔2017〕6號)10.《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則的通知》(穗府辦規(guī)〔2019〕5號)11.《中共廣州市委廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》(穗字〔2020〕10號)12.《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳印發(fā)廣州市關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的實(shí)施意見的通知》(穗辦〔2021〕10號)13.《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳印發(fā)14.《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳印發(fā)廣州市關(guān)于在城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的實(shí)施意見從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)4(試行)的通知》(穗辦〔2021〕12號)15.《廣州市從化區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年16.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年修訂版)17.《中華人民共和國土地管理法》(2019年修訂版)18.《城市規(guī)劃用地分類與城市用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-19.《中華人民共和國文物保護(hù)法》(2017修正版)20.《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》(2018年)22.《廣州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》(2014年)23.《廣州市城市環(huán)境總體規(guī)劃(2014-2030年)》24.《廣州市國土空間規(guī)劃(2018-2035)》(送審稿)25.《廣州市城市更新專項(xiàng)總體規(guī)劃(2018-2035年)》26.《廣州市從化區(qū)國土空間總體規(guī)劃(2020-2035年)》(草案)規(guī)劃研究范圍為從化區(qū)行政轄區(qū)范圍，總用地面積約管理委員會(huì)。規(guī)劃對象為2020年上半年從化區(qū)標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)庫動(dòng)態(tài)調(diào)整成果，三舊圖斑用地面積約42平方公里，占全市“三舊”從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)5圖斑用地規(guī)模的7%。其中舊村圖斑用地面積約23平方公里，作為指導(dǎo)和部署全區(qū)城市更新工作的綱領(lǐng)性文件，作為區(qū)城市更新相關(guān)政策制定的重要基礎(chǔ)和依據(jù)，作為區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、更新方案編制的重要依據(jù)。(一)規(guī)劃先行，區(qū)域統(tǒng)籌在市委市政府對編制工作要求基礎(chǔ)上，結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，有效落實(shí)傳導(dǎo)國土空間總體規(guī)劃管控要求，銜接相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，堅(jiān)持規(guī)劃先行、更新區(qū)域統(tǒng)籌實(shí)施原則，強(qiáng)化更新規(guī)劃協(xié)調(diào)性(二)分區(qū)分類，全域聯(lián)動(dòng)兼顧從化區(qū)城市更新與鄉(xiāng)村振興發(fā)展需求，結(jié)合存量用地立從化區(qū)全域土地資源聯(lián)動(dòng)整合工作機(jī)制，扎實(shí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查與從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)9分析，有效盤整各類存量用地，探索多元更新的實(shí)施路徑。(三)合理計(jì)劃，穩(wěn)妥推進(jìn)與更新改造，實(shí)現(xiàn)有序有效的可持續(xù)更新。第二章更新戰(zhàn)略與目標(biāo)現(xiàn)歷史文化保護(hù)、鄉(xiāng)村振興與生態(tài)環(huán)境修復(fù)，推動(dòng)重點(diǎn)功能平共服務(wù)水平，高水平建設(shè)“幸福美麗生態(tài)之城”。規(guī)劃提出“以城市更新結(jié)合全域土地綜合整治推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展”的總體更新戰(zhàn)略，探索全域聯(lián)動(dòng)、多元整備的可持續(xù)一體化高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高水平治理。舊村莊穩(wěn)步漸進(jìn)更新，舊廠房有序盤活增效，舊城鎮(zhèn)有機(jī)從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)7活化提質(zhì)，突出城市更新工作抓手，形成“一心兩軸”總體更新戰(zhàn)略布局。第九條更新總體策略近期統(tǒng)籌推進(jìn)從化區(qū)地鐵14號線等主要交通走廊沿線的城市更新，中遠(yuǎn)期穩(wěn)步推進(jìn)全區(qū)重點(diǎn)功能區(qū)域的城市更新。第十條更新規(guī)模預(yù)測落實(shí)廣州市城市更新專項(xiàng)總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃對從化區(qū)更新目標(biāo)規(guī)模要求，結(jié)合全區(qū)實(shí)際情況，規(guī)劃預(yù)測至2035年)推進(jìn)實(shí)第三章更新策略分區(qū)第十一條更新策略分區(qū)與管控指引銜接廣州市城市更新專項(xiàng)總體規(guī)劃分區(qū)、分類推動(dòng)更新實(shí)施的工作思路，落實(shí)廣州市國土空間總體規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求，根據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定分類更新區(qū)和保護(hù)更新區(qū)兩類更新策略一級分區(qū)。(一)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以內(nèi)分類更新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以內(nèi)分類更新區(qū)包括國土空間總體規(guī)劃確從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)8定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以內(nèi)的歷史文化保護(hù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、重點(diǎn)平臺(tái)發(fā)展區(qū)、軌道站點(diǎn)綜合開發(fā)區(qū)、公共服務(wù)完善區(qū)及一般更分類更新區(qū)系統(tǒng)推進(jìn)城市更新，落實(shí)重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌推進(jìn)軌道樞紐等區(qū)域重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施落地為六類更新策略二級分區(qū)：1.歷史文化保護(hù)區(qū)歷史文化保護(hù)區(qū)為《廣州市歷史文化名城保護(hù)條例》《廣州歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》確定的傳統(tǒng)村落或歷史風(fēng)貌區(qū)的保護(hù)范圍。分區(qū)面積約2平方公里，其中標(biāo)圖建庫圖斑面積約0.7平方公里。分區(qū)內(nèi)城市更新改造應(yīng)重點(diǎn)保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌格局等微改造實(shí)施路徑。2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)為《廣州市工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊劃定》確定的城鎮(zhèn)開應(yīng)符合國土空間總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃管控要求，以產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)為主導(dǎo)方向。鼓勵(lì)政府收儲(chǔ)與更新改造相結(jié)合，探索9市場自主更新與產(chǎn)業(yè)活化。3.重點(diǎn)平臺(tái)發(fā)展區(qū)重點(diǎn)平臺(tái)發(fā)展區(qū)為從化區(qū)重點(diǎn)功能平臺(tái)規(guī)劃范圍。分區(qū)面分區(qū)內(nèi)城市更新改造應(yīng)遵循重點(diǎn)平臺(tái)發(fā)展規(guī)劃與功能安排，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、整體謀劃實(shí)施更新。4.軌道站點(diǎn)綜合開發(fā)區(qū)區(qū)面積約7平方公里，其中標(biāo)圖建庫圖斑面積約1.5平方公土地集約、投資強(qiáng)度較高的開發(fā)建設(shè)；鼓勵(lì)強(qiáng)化公共基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)建設(shè)，連片提升周邊人居環(huán)境品質(zhì)、建設(shè)完整社區(qū)。5.公共服務(wù)完善區(qū)公共服務(wù)完善區(qū)為規(guī)劃建設(shè)公共服務(wù)中心或重要公共服務(wù)設(shè)施范圍。分區(qū)面積約34平方公里，其中標(biāo)圖建庫圖斑面積約14.5平方公里。分區(qū)內(nèi)城市更新改造應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)上位規(guī)劃對重大基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃布局和建設(shè)要求，結(jié)合區(qū)域內(nèi)城市更新項(xiàng)目部署落實(shí)。鼓勵(lì)參照生活圈居住區(qū)及完施升級完善。從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)6.一般更新區(qū)一般更新區(qū)為城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以內(nèi)除歷史文化保護(hù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、重點(diǎn)平臺(tái)發(fā)展區(qū)、軌道站點(diǎn)綜合開發(fā)區(qū)、公共服務(wù)完善區(qū)以外的其他區(qū)域。分區(qū)面積約68平方公里，其中標(biāo)圖建市場參與相結(jié)合的方式實(shí)施更新。(二)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外保護(hù)更新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外保護(hù)更新區(qū)包括國土空間總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外的區(qū)域，包含永久基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)及其他生態(tài)農(nóng)業(yè)空間等對開發(fā)建設(shè)活動(dòng)較為敏感的區(qū)域。分區(qū)總用保護(hù)更新區(qū)深入推進(jìn)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，堅(jiān)持城鄉(xiāng)融合發(fā)展，傳承鄉(xiāng)村文化。有效落實(shí)國土空間總體規(guī)劃管控與保護(hù)要求，制定負(fù)面清單嚴(yán)格管控更新與開發(fā)建設(shè)行為。鼓勵(lì)探索全第十二條更新負(fù)面清單管控原則屬于下列情形之一的，原則上不納入城市更新全面改造范1.不符合廣州市、從化區(qū)國土空間總體規(guī)劃“三區(qū)三線”從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)2.不符合廣州市城市更新專項(xiàng)總體規(guī)劃和廣州市城市更新“十四五”規(guī)劃管控要求的；3.不符合廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃、歷史文化街區(qū)和風(fēng)貌區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)和名村、歷史建筑保護(hù)規(guī)劃、傳統(tǒng)村落保護(hù)發(fā)展規(guī)劃等要求的；4.不符合廣州市城市環(huán)境總體規(guī)劃管控要求的；不符合生態(tài)廊道管控要求的；不符合廣州市各類自然保護(hù)地管控要求的；不符合飲用水源保護(hù)規(guī)劃要求的；5.其他不符合廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管控要求的。第四章更新片區(qū)劃定原則第十三條劃定目的為落實(shí)國土空間總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容及管控要求，支持重大基礎(chǔ)設(shè)施及重要公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃布局與落地建設(shè)，充分片區(qū)。第十四條劃定原則結(jié)合城市更新儲(chǔ)備庫項(xiàng)目改造用地范圍，以現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃管理單元為基礎(chǔ)，優(yōu)先保障市政基礎(chǔ)設(shè)施用地和公共服從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，符合城市更新片區(qū)劃定有關(guān)技術(shù)要求劃定城市更新片區(qū)。第五章更新實(shí)施保障第十五條更新實(shí)施保障(一)申請政策試點(diǎn)，完善實(shí)施細(xì)則點(diǎn)研究城市更新實(shí)施政策路徑，優(yōu)化集體土地入市流轉(zhuǎn)與既有城市更新政策接口，非標(biāo)圖建庫的零星存量用地統(tǒng)籌規(guī)劃納入更新改造范圍的操作指引，促進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)空間布局正向優(yōu)化和品質(zhì)提升的建設(shè)用地邊界優(yōu)化調(diào)整操作指引，以及城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中合法建筑面積認(rèn)定等細(xì)則，切實(shí)保障更新實(shí)。(二)創(chuàng)新機(jī)制研究，搭建調(diào)配平臺(tái)積極創(chuàng)新研究城市更新區(qū)域平衡機(jī)制，搭建城市更新資源平衡調(diào)配平臺(tái)，包括不同類型、不同區(qū)域、不同項(xiàng)目改造主體之間的容積率轉(zhuǎn)移獎(jiǎng)勵(lì)措施等多種渠道綜合效益平衡的實(shí)施市更新項(xiàng)目中區(qū)級公共資源保障實(shí)施指引，明確政府產(chǎn)業(yè)用房、人才保障性住房等貢獻(xiàn)指標(biāo)要求。從化區(qū)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱(2020-2035年)(三)智慧化管理部署，加強(qiáng)技術(shù)支撐健全從化區(qū)城市更新智慧化管理與技術(shù)支持體系，建設(shè)城市更新全生命周期智慧信息管理平臺(tái)，將全區(qū)城市更新資源的動(dòng)態(tài)調(diào)整和城市更新項(xiàng)目的計(jì)劃、規(guī)劃、申報(bào)、審批、實(shí)施、監(jiān)管納入一體化動(dòng)態(tài)管理，并與違建管控系統(tǒng)等核心數(shù)據(jù)庫進(jìn)行關(guān)聯(lián)，加強(qiáng)城市更新工作中各部門數(shù)據(jù)與信息資源的共享、技術(shù)協(xié)作與實(shí)施統(tǒng)籌。第十六條更新專項(xiàng)規(guī)劃大綱修改有下列情形之一的，區(qū)政