政策解讀 90平方米

關(guān)于90m2住宅政策和市場的研究政策解讀90平方米

提綱：有關(guān)政策的情況政策變化帶來的問題與情況９０m2的研究９０m2市場情況下的行業(yè)發(fā)展結(jié)語政策解讀90平方米一、有關(guān)政策的情況政策解讀90平方米《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》國辦發(fā)[2006]37號文:2006.5.29

“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

政策解讀90平方米《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》建住房[2006]165號文

2006.7.6

城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)當對擬新建或改造住房建設(shè)項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標，指標的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。

套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。經(jīng)濟適用住房建設(shè)要嚴格執(zhí)行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，有計劃有步驟地解決低收入家庭的住房困難。政策解讀90平方米妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。嚴肅查處違法違規(guī)行為。加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度。政策解讀90平方米北京市細則：《北京市規(guī)劃委員會關(guān)于貫徹落實宏觀調(diào)控政策加強住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知》

2006-9-6

2006年6月1日前已經(jīng)取得相關(guān)批準文件，但未取得施工許可證的商品住房項目，應(yīng)按照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規(guī)定，配合市有關(guān)部門做好清理工作。

我委從2006年9月1日起對新審批的住房項目執(zhí)行新的審批流程。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃審批，嚴格限制對低密度、大套型住房項目的規(guī)劃審批。積極配合經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房項目的規(guī)劃審批工作。

政策解讀90平方米銀行方面:

2006.8.18央行宣布提高存貸款利率，其中一年期存貸款利率調(diào)升0.27個百分點；五年期存款利率提高0.54個百分點，五年期以上貸款利率提高0.45個百分點。政策解讀90平方米《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理緊急通知》2006.5.30國土資源部公布：遏制一些地方違法違規(guī)占用土地，充分發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作用。政策解讀90平方米《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》2006.9.5一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。三、加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六、加強金融監(jiān)管。政策解讀90平方米七、切實整頓和規(guī)范市場秩序。八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。

政策解讀90平方米建設(shè)部相關(guān)課題研究已開始:

政策解讀90平方米二、政策變化帶來的問題與情況政策解讀90平方米９０m2

概念的理解與實施概念的理解：１．《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》國辦發(fā)[2006]37號文中的相關(guān)規(guī)定：“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。政策解讀90平方米２．《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》建住房[2006]165號文中套型建筑面積的定義明確了套型建筑面積的概念，套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。政策解讀90平方米３．2006年8月1日建設(shè)部決定舉辦全國住宅競賽通知中套型建筑面積的定義建設(shè)部2006全國面積型90平方米住宅設(shè)計競賽定義：套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標準層使用面積系數(shù)，標準層面積使用系數(shù)等于標準層使用面積除以標準層建筑面積。政策解讀90平方米４．《住宅設(shè)計規(guī)范》中有關(guān)套型建筑面積的相關(guān)定義：

（1）第3.5.2條中：套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標準層的使用面積系數(shù)。標準層使用面積系數(shù)等于標準層使用面積除以標準層建筑面積。（2）第3.5.4條中：陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。政策解讀90平方米５．北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標計算規(guī)則》的通知市規(guī)發(fā)[2006]851號文件中的相關(guān)定義：

計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。政策解讀90平方米對于概念的相關(guān)建議：關(guān)于90平方米的定義建議按《住宅設(shè)計規(guī)范》的定義來確定：（1）套型建筑面積90平方米以下（含90平方米）陽臺面積不計入套型建筑面積中，但容積率計算中含陽臺面積。（2）套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標準層的使用面積系數(shù)。（3）標準層使用面積系數(shù)等于標準層使用面積除以標準層建筑面積。（4）套型建筑面積不含陽臺面積。（5）關(guān)于3：7的比例，分子是指90平方米以下的住宅，分母是指地上住宅總面積（6）在擁護國家相關(guān)政策的前提下，參考現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范，建議在確定該定義時兼顧地區(qū)差異和住區(qū)性質(zhì)等因素，使其更具有針對性。政策解讀90平方米實施情況：１．南北地區(qū)差異？２．多高層區(qū)別？３．深圳目前的管理辦法政策解讀90平方米新老項目的審批情況１．已批３０００萬（老項目）２．從土地上算：８０００萬政策解讀90平方米９０m2帶來的問題１．戶數(shù)２．停車３．配套指標４．密度５．成本．．．．．政策解讀90平方米三、９０m2的研究政策解讀90平方米１．關(guān)于“北京市住房建設(shè)規(guī)劃（２００６－２０１０年）住宅建設(shè)標準專題研究”的內(nèi)容政策解讀90平方米規(guī)劃方案各項指標比較：本部分研究以某居住區(qū)項目為例，比較分析了新政前后，隨著容積率的變化，居住戶數(shù)、人口數(shù)、停車數(shù)、住宅套凈(毛)密度以及住宅建筑面積凈(毛)密度和配套面積的變化。政策解讀90平方米規(guī)劃方案各項指標比較：政策解讀90平方米規(guī)劃方案各項指標比較：政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：本部分的研究以具體項目為例，以一梯兩戶、一梯三戶、一梯四戶和塔樓為例，分析了交通核、外保溫面積以及套型建筑面積（不含保溫）占單元面積的比例。列出了屋頂機房和門廳的公攤面積范圍，樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化的范圍。對比了各種住宅單元中各個指標之間的變化關(guān)系，并進行了優(yōu)選比較。政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型舉例

1.一梯兩戶：（三居+兩居）無電梯政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型舉例

2.一梯兩戶：（三居+兩居）一部電梯政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型舉例

3.一梯四戶：（一居+兩居）兩部電梯政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型舉例

4.一梯四戶：（兩居+兩居）兩部電梯政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型舉例

5.塔樓：一梯八戶（一居室）政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型舉例

6.塔樓：一梯十戶（兩居室）政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型單元面積組成分析：

圖示可見，在一梯兩戶板式單元中，交通核所占單元面積比例為：8.52%-17.35%，外保溫面積所占單元面積比例為：2.21%-2.35%，屋頂機房和門廳的公攤面積為：22.50m2-61.40m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化：1.43m2-3.69m2，大多數(shù)在2m2左右。政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型單元面積組成分析：

圖示可見，在一梯三戶、一梯四戶板式單元中，交通核所占單元面積比例為:8.81%-18.25%，外保溫面積占單元面積比例為：1.98%-2.31%。屋頂機房和門廳的公攤面積為：54.66m2-89.10m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積隨著樓層的不同而變化：1.19m2-3.15m2，大多數(shù)在1.5m2左右。政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型單元面積組成分析：

圖示可見，在塔式單元中，交通核所占單元面積比例為：14.96%-17.96%，外保溫面積占單元面積比例為：1.59%-2.12%屋頂機房和門廳的公攤面積為：117.30m2-145.78m2。樓宇內(nèi)每戶公攤面積（按20層計）：

0.68m2-0.91m2。政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型單元面積組成分析：

圖示列舉出：一梯兩戶（無電梯），一梯兩戶（兩部電梯），一梯十戶（三部電梯）和一梯四戶（兩部電梯）四種戶型單元。圖中可見交通核和外保溫及套型建筑面積占單元建筑面積的比例關(guān)系：1.外保溫面積所占比例相差不大;2.交通核面積所占比例以一梯兩戶（無電梯）的戶型為最少，以一梯兩戶（兩部電梯）為最多，一梯四戶和塔樓居前兩者之中。政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型單元面積組成分析：

圖示可見：在一梯兩戶板式戶型單元中，隨著電梯數(shù)量的增多，交通核所占的比例明顯增大；在一梯三戶、一梯四戶單元中，標準層面積越小，交通核所占比例越大；在塔樓單元中，以一梯八戶（三部電梯，一居為主）的戶型所占比例為最大。政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型單元面積組成分析：

圖示可見，各種不同類型的戶型外保溫面積所占比例相差不大，但隨著標準層面積的增大，其所占比例有下降的趨勢。政策解讀90平方米住宅單元優(yōu)選比較：戶型單元面積組成分析：

圖示可見：在一梯兩戶板式戶型單元中，套型面積占單元面積的比例，隨著電梯數(shù)量的增多，下降明顯；在一梯三戶、一梯四戶單元中，以一梯四戶（一部電梯，四戶兩居）的戶型的比例為最大；在塔樓單元中，隨著標準層戶數(shù)的增多，比例有所上升。其中，以一梯兩戶（無電梯）和一梯四戶（一部梯）最為經(jīng)濟實惠。政策解讀90平方米戶型優(yōu)選比較：本部分的研究以具體項目的一居、兩居、三居為例，分析了各種戶型與其使用系數(shù)和交通核面積之間的關(guān)系，套內(nèi)主要房間面積的變化關(guān)系，并進行了優(yōu)選比較。

政策解讀90平方米戶型優(yōu)選比較：

套型建筑面積小于90平方米（一居）

一梯3（1）一梯4（2）一梯8（3）一梯20（3）使用面積開間/進深使用面積開間/進深使用面積開間/進深使用面積開間/進深起居室14.373.4*4.514.303.4*4.98.963.35*3.1511.522.7*4.8主臥室12.403.0*4.510.002.9*3.713.102.7*4.37.592.4*3.4餐廳6.533.4*2.14.202.2*2.04.582.4*2.14.602.1*2.4廚房4.301.6*3.05.201.8*3.68.293.4*2.53.221.6*2.4主衛(wèi)生間3.803.0*2.13.102.1*1.755.202.3*2.52.731.6*2.3玄關(guān)2.201.6*1.52.881.5*2.03.201.3*2.52.311.15*2.3

使用面積43.62

39.60

43.16

39.09

套型面積59.7056.1064.6055.69一居使用系數(shù)0.730.710.670.70注：1，套型建筑面積相似的情況下，采用不同的戶型組合，使用系數(shù)差距很大。交通核面積越少，使用系數(shù)越大；2，套內(nèi)各個房間的面積由“起居室—臥室—餐廳—廚房（廚房—餐廳）—衛(wèi)生間—玄關(guān)”依次減少。起居室占整個功能空間30%以上；3，一居多以“塔”的形勢出現(xiàn)，也有“走廊式”的板樓。政策解讀90平方米戶型優(yōu)選比較：

注：1，二居的使用系數(shù)在0.72-0.82之間，由“多層—中高層—高層”依次降低；2，二居起居室的面積比一居高出4平米左右，主臥室比一居高出3平米左右。舒適性相比一居有所增加；3，二居起居室和主臥室相對一居所占套內(nèi)使用空間的比例降低5%左右政策解讀90平方米戶型優(yōu)選比較：

一梯2（0）一梯2（1）二梯6（4）使用面積開間/進深使用面積開間/進深使用面積開間/進深起居室13.693.8*3.7512.393.8*3.515.013.8*3.8主臥室13.553.5*4.2512.813.5*4.712.143.6*3.8次臥室110.683.9*3.99.893.4*3.28.922.7*3.8次臥室28.252.6*3.98.432.7*3.57.082.7*3.3餐廳6.623.8*1.87.162.5*3.06.632.7*2.6廚房5.622.1*3.05.051.8*3.25.021.8*3.1主衛(wèi)生間5.961.95*3.35.541.8*3.53.541.8*2.5玄關(guān)6.772.5*2.73.761.7*2.51.691.4*1.4

使用面積77.64

68.34

59.00

套型面積88.3088.2386.42三居使用系數(shù)0.880.770.68注：1，90平米的三居相較于兩居多了面積9平米左右的次臥室，少了面積為3平米左右的次衛(wèi)生間；2，三居相比兩居，起居室、次臥室、餐廳、廚房的面積均有所減少；3，起居室的開間由兩居的4.0米減為3.8米左右。政策解讀90平方米“現(xiàn)象—本質(zhì)—現(xiàn)象”的過程：對數(shù)據(jù)掌控：增強對中小戶型產(chǎn)品的了解（容積率2.8、人口毛密度800、公攤面積、保溫面積）

有規(guī)律可循：以指導(dǎo)中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計（單元戶數(shù)的經(jīng)濟性、開間進深的可能性、使用面積）品質(zhì)的把握：提高中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計水平（與當前生活水平相適應(yīng)、空間有效性、功能完善型）

政策解讀90平方米２．關(guān)于“９０平方米以下戶型住宅層數(shù)影響的對比分析”研究的內(nèi)容主要從使用系數(shù)、土地使用、能源消耗、舒適度及節(jié)約性等幾方面進行多層和高層住宅的比對研究，參考了國家和建設(shè)部、北京市規(guī)劃委員會等部門的相關(guān)政策文件。政策解讀90平方米使用系數(shù)比較：表1.1多層住宅和中高層住宅使用系數(shù)對比表

表1.2高層住宅（單元式和塔式）使用系數(shù)對比表注：按照90m2/戶套型建筑面積計算（未含陽臺面積）

政策解讀90平方米使用系數(shù)比較小結(jié)：

綜上所述，套型建筑面積90平方米以下的住宅在各種不同的情況下，使用系數(shù)及使用面積不一樣：多層住宅，使用系數(shù)在82～85%左右；高層住宅（塔式），使用系數(shù)在78～80%左右；高層住宅（單元式），使用系數(shù)在75%左右；

從社會資源平衡、公平、合諧的角度考慮，根據(jù)所采用的住宅類型面積可適當上下調(diào)整，這也是土地綜合利用的一個措施。政策解讀90平方米土地使用比較：多層人均用地為20～28平方米/人，高層人均用地為17～26平方米/人；兩者相差近2～3平方米/人。如果以全北京市實有住宅建筑面積每年增加2500萬平方米這樣較為保守的數(shù)字進行測算，高層比多層住宅可節(jié)約建設(shè)用地近140～210公頃，效果是比較明顯的。高層居住區(qū)的土地利用呈現(xiàn)集約、綜合化，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公建服務(wù)半徑小，有利于社會資源的利用。根據(jù)國內(nèi)外城市建設(shè)經(jīng)驗，在土地資源緊張的大中城市的中心區(qū)，建設(shè)高層居住區(qū)是一條有效的解決途徑（排除歷史文化保護的因素）。政策解讀90平方米能源消耗比較：多層住宅比高層住宅熱損耗大10%以上；按照現(xiàn)行的《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》(DBJ01-602-2004)，住宅平均耗熱量控制在20.6w/m2，為相同的值；高層住宅比多層住宅，用電量高20%（高出部分主要用于電梯用電、消防用電、水暖系統(tǒng)分區(qū)用電等方面）。小結(jié)：高層住宅由于公共服務(wù)設(shè)施和配套公建的集約化設(shè)置，服務(wù)半徑合理，可以有效節(jié)約能源。政策解讀90平方米住宅層數(shù)影響的對比分析建議：為緩解北京人口過度聚集、持續(xù)膨脹，減少土地、住房、水資源等供需矛盾，推動首都經(jīng)濟、人口、資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，適度有序地興建高層住宅區(qū)是一種具體可行的道路。建議各地在確定發(fā)展多層、中高層、高層住宅方向時，應(yīng)兼顧地區(qū)差異（經(jīng)濟水平、技術(shù)能力、土地緊張程度）和居住區(qū)性質(zhì)、社會需求等因素，使其更具有針對性。政策解讀90平方米四、９０m2市場情況下的行業(yè)發(fā)展政策解讀90平方米各類競賽的出現(xiàn)

１．節(jié)能省地型住宅競賽－－１００m2２．建設(shè)報樓市－－創(chuàng)新９０３．學(xué)會計劃的９０m2設(shè)計競賽４．北京市勘察協(xié)會－－９０m2５．房地產(chǎn)．商會舉辦的競賽－－萬科政策解讀90平方米競賽評審后的思考：不足：

１．方案選擇方向不對外廊內(nèi)走道．躍層花園．天井大面寬．小進深多組之間的影響居住質(zhì)量下降政策解讀90平方米競賽評審后的思考：不足：

２．對創(chuàng)新的理解問題對原有經(jīng)典設(shè)計的再提升生活方式的改變．行為的調(diào)整．．．市場的需求對應(yīng)的情況：９０－２居－３居政策解讀90平方米競賽評審后的思考：優(yōu)點：

東西向的處理序列的組合和改變原有經(jīng)典戶型新標準下的設(shè)計政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽舉例：政策解讀90平方米競賽