房地產(chǎn)的商業(yè)模式馮侖

1房地產(chǎn)的商業(yè)模式萬通集團的董事主席馮侖主持人：下面要為我們進行講解的是萬通集團的董事主席馮侖先生。馮侖先生畢業(yè)于西北大學(xué)，并獲得西北大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位，1984天他畢業(yè)于中國中央黨校，獲法學(xué)士學(xué)位，那么他是萬通實業(yè)集團董事局主席。下面有請馮總就房地產(chǎn)收購與重組進行講解。馮侖：剛剛我走到門口，聽到介紹，這個介紹就像我來找同方大廈一樣，很難找到的，而這個介紹也是曲里拐彎大家都不知道我是干什么的。然后我發(fā)現(xiàn)這個介紹也是歷史轉(zhuǎn)型時候特殊的介紹方法，要是在二十年以前肯定說我是貧農(nóng)，二十年以后介紹就是辦過什么企業(yè)，所以我覺得這個很有意思。今天是跟大家一起分享一下我們的一個研究心得，這個心得和剛剛的介紹也有點不一樣，我不是講企業(yè)重組這些事情，是重點介紹一下我們最近的一個研究，就是關(guān)于房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式。為什么要講這個商業(yè)模式呢？大家會理解，地產(chǎn)公司中，大家談到最多的一個行為方式呢，大概是三個詞，第一是時機，這有一塊地，這時機好，中國這偉大，那偉大，然后這個也漲價，那個又遷政府，新區(qū)又挪到哪兒，這兒又怎么著。第二個詞就是關(guān)系，我和市長什么姑又有什么關(guān)系，他們甚至還有什么曖昧關(guān)系，所以這一定能搞定。第三個事就是搞定然后就是利益。那么我們試想在中國目前的地產(chǎn)公司，根本上內(nèi)心世界都是這樣運作和想事情，那么這樣是一個什么東西呢？接下來的價值觀就是盜賊心態(tài)不是陽光心態(tài)。因為你首先想到的是時機，時機是公共的，但是關(guān)系是私人的，是曖昧的，然后搞定，是不能拿到臺面上來的，于是搞定以后的結(jié)果，你所掙的錢又沒有方法和大家說的，于是外人就認(rèn)為你道德上有問題，叫做比方說包工頭行賄，房地產(chǎn)公司都很黑有暴利，因為你說不清楚你收益額是多少，你凈資產(chǎn)是多少，收益率多高，都說不清楚，也不敢說，那么你和誰有什么關(guān)系，搞定什么，那么你也不敢說，私下里可以說，那么公開說就把人家賣了，那么公司的價值觀就出現(xiàn)了問題。職匹尖那么暖這件淚事情雁又不英可以親拷貝獵，換廣一個涉人就張不對霧了，甩時機筒是公立開的煙，關(guān)浙系可窮是私鋒人的灰，而甚要把辟這個專關(guān)系閱由生渾人變耍成熟信人，舅你才挖能做竹后面帝的交扣易，公所以瓦在中閑國熟俗人之生間才似做交茅易，緣生人遼是不游作，批親人醒之間康才不益能分泄你我子。所膽以人待家現(xiàn)壘在開廚玩笑育說理賠想和偏米盧驢是零競距離稼心靈捆對話鞏，那闖么零皺距離班怎么劫心靈般對話見，那獎么就皇叫做尊負(fù)距氧離心先靈對運話，目那么形就是寨說非創(chuàng)常親孝密才袍有心賊靈對永話，栗那么掀心靈疤對話亡是包金括利吊益的休交換耕。所派以跨召地區(qū)記就得盯死，僑這件憐事情巴今天文這個口人在駛的時離候，事時機彈是相瓣同的盛，關(guān)犬系不亭同了慢，你竭這個柔公司牧又死禿了，降于是寇我們歡才會增出現(xiàn)津這么呈多公掠司最捉后公悄司很役難做質(zhì)大，刪然后便很多潔公司癥就陷懇入爛帆市里尸面不搭可自驅(qū)拔，妹然后羞今天視這個智進去巴了，共明天穩(wěn)那個馳出來校，然仁后放性人的濟撈人溉的，牙就做閱這個深事，誓今天姜誰又始被查魯了，詠所以紹這就業(yè)是我巴們目歲前出箏現(xiàn)的考現(xiàn)象航。寄嚇蛇在房愿地產(chǎn)借公司屑里面攔講得候最多飲的是團時機元、關(guān)暈系、指搞定故。然盾后在雹IT牢行業(yè)柴講得肆最多隆的是寬商業(yè)碑模式抬、管靜理團竟隊，城還有否鼓勵爽機制芽什么物期權(quán)討，你口會發(fā)灑現(xiàn)這膛兩件舊事情案為什漠么這房么大糾差異芽呢？籃也就促是說眼為什目么在耳IT額行業(yè)梁會出傘現(xiàn)一蓋種完佛全靠疏自己揭就能銀夠拿除到很土多錢糞，一銳個商鐵業(yè)計松劃書痕就可漠以拿際到很式多錢糕，而芽且掙帆了錢鹽，田設(shè)素寧徐掙的縣錢都而是陽軌光狀釣態(tài)，泰他靠縱的錢宰都是梯公開列的掙亭，那布么網(wǎng)名易有死多少士錢，態(tài)張朝到陽有范多少傳錢，半王志優(yōu)東有虛多少障錢，止那么怒大家咬都知輩道。泛那么價最近卷我們折工商旁局查斤中國蜻的首雞富，剪都是特搞房異地產(chǎn)閃的，雹得出潤一個份很不濁愉快移的結(jié)涼論，解個人抓都不萌交稅辱。于這是有受關(guān)領(lǐng)拴導(dǎo)就賞說這透件事對情，豪首富藏里面漸10林0家戰(zhàn)有2經(jīng)5家熟是做魯房地嚴(yán)產(chǎn)的攝，甚伏至有顏一些備間接童做的原還更航多，毫那也聯(lián)就是蔬說，袋有很迎多是槳不陽腿光的葛事情腰。所橡以，劫現(xiàn)在針我們霞才看腦出來古這樣喘一個久問題武，也灰就是茅說我兩們目膜前房蜂地產(chǎn)懲公司侄的營珍銷方舟式是鉗不可誕能把椒公司企做到榜，你謠想盜余賊能之成為急億萬頓富翁般嗎？練能成去為國押際性糖企業(yè)身嘛，轟那么我別人喪都不伶能模廟仿和欄拷貝挨的事懼情能給連續(xù)混成長珍嗎？解成長婆不了懷，所襖以這碼些企懸業(yè)做堂不大壞，所隱以這舌些企靈業(yè)一罵個錯烈誤犯男了，不結(jié)果炸用第徑二個緒錯誤跳掩蓋錫，比插如說權(quán)工程預(yù)套牢合了，圖已經(jīng)第錯了塵，然霧后就儲上市劉公司漂，然背后上廢市公毒司編餃個假化故事幣圈錢贈，然腫后這忍個錯鞋誤不仙行了司，然寨后上彎市公俯司賣認(rèn)給別炕人，徹再去庫騙一敢道?？偞鎻d我最憂后親嘩身經(jīng)咬歷過脈有一扔個朋航友這素樣的崇故事闊，所裂以在橡一個海企業(yè)偉當(dāng)中晶，我育認(rèn)為姐房地嚴(yán)產(chǎn)公隸司，兼商業(yè)寫模式鞠是一階個非姿常重夫要的腳問題妥，返如果魯你不潤能有耕一個冰清晰絡(luò)、健爸康、立成長檢、陽收光的紙商業(yè)索模式蘆，你咽這個壩企業(yè)悉不可頑能成衛(wèi)長，定而這哪個企圖業(yè)一被定就細(xì)像現(xiàn)肺在這晨樣，銜很多仙故事哀沒有樸意義霜，就理是說暑個人句快活詞了，讓社會棒也看玻不到廟一個鎖很好物的企成業(yè)，帝所以厚我今曾天跟策大家遮要分嚇享，族就是躬我們召花了并一年好多時傅間，臘包括素和清侄華大賄家做他研究鎮(zhèn)的時避候，鮮還有疤國外徒很多伐大的友研究揚機構(gòu)疤一塊憑研究孝的一愧個商愉業(yè)模惕式的折問題杏。那勁么，敲時間什關(guān)系手，我虹都是請簡單啦提示豐一下午。言秀非商業(yè)胃模式鴿大概碰分成絨兩類條，一索類叫擾做開蝕發(fā)的盞模式塞，一熊類就立是非榴開發(fā)顯模式踩，那摧么開誤發(fā)的筑模式再呢，擊有分礙成三捏種，那那么舅我先理說一憐下，錯大家茂誰能業(yè)答復(fù)頂清楚宅，什魔么叫溉房地虛產(chǎn)開國發(fā)？華這五席個字指，我截想所掉有人做想一好句話撈說清跟楚這亮件事果情是滴說不正清楚漏，但嫂是世喝界上顛恰好飯很有瓜意思勾，湖最好舅的公盾司必大須是州自己肝一句鮮話說移清楚奪，別棒人一咸眼看棟得懂搬，但舉是用煎我這頸個話轉(zhuǎn)來衡惠量全法世界伏的公酷司就爐是，申聯(lián)想魚是一掀句話眠就說豈清楚伶，別紫人都查看得薯懂，欄可口證可樂怠誰不數(shù)懂嗎孔？如廟果說賞難得副，穆禾隨中跪做的式公司融，那蝴么他疊做了升半天恢沒有折說清好楚，唐那么體別人騾也看康不懂朋。那氧么房猜地產(chǎn)撒公司源大家景知道矮的是典時機鋤、關(guān)濕系他議們搞粘定了刮，那段么這京些東隨西等冊于你閘不可錢能有獵好公畢司出祖現(xiàn)。嚷澇鈔那么派從文擊字上賀來看碎，房鄭地產(chǎn)位開發(fā)康，房甩產(chǎn)還誕是地漿產(chǎn)？饅你也猾不知宣道，駐方正蝦是房找中有創(chuàng)地，霸地中案有房綁，房道離不禮開地槍，地籠中長岸房子冤。但千是實輔際上睡我們巾很多享房地鵲產(chǎn)開豪發(fā)公礦司大測量的留利潤泛根本櫻是來俘自于蔬房子跪，大柿量的膝利潤兵是搞綁定和采利用羊土地示制度清的缺驅(qū)陷，飼拿到較的，搞比方株說這普塊地功現(xiàn)在副是協(xié)謝議轉(zhuǎn)焦讓，滾你又批認(rèn)識乘某領(lǐng)姨導(dǎo)，念現(xiàn)在解地價看比擬形廉價鴿，你順交一坑點錢音，然艷后占顧住了瘋，然尖后耗宴了三爭年沒岡開發(fā)結(jié)，土衣地增起值了坑，要驢么你限賣給狗下面泛炒家斬，然畢后你扔自己巨開發(fā)塌賺稅短收，獎那么用實際臨上你叉最后寺賺了畢是地災(zāi)錢，絲你一絞沒有謀品牌弟，二訂沒有庸固定棕客戶鍵，房約子是鴿沒有煌增值處的，孩而且消建安茅本錢耀大家堆是固膠定的娘，差美距就汗是在鈴?fù)恋鼐镜睦紳櫳仙］p絡(luò)犁現(xiàn)在失土地賠的制廳度是迫國家玻所有惹、單棍位支跌配、扇臺下嫌交易廁，那捆么基狂本上伐臺下復(fù)交易谷就是漸解決摩利潤惹的問哥題，嬸所以僚你的禮利潤喘大量務(wù)的來舌自于平地，朝所以皇所謂汽房地攏產(chǎn)開翁發(fā)實蒜際上需就是裙一個王公關(guān)蝕公司戶去拿仆土地幫就能腫賺錢好。冠撈障那么滑什么供叫開假設(shè)發(fā)呢鑰？誰勵用一坦句話央可以桂說清振楚何債為開奸發(fā)？牛問世榆間何他為開匠發(fā)，跡直叫沸人生喇死相受許，窄大家鍛都天照天開偶發(fā)，幼大到急西部跌開發(fā)晚，小臣到科壁研開坊發(fā)，云什么房腦力噴開發(fā)壩，實慕際上斗開發(fā)惰也是丈個含甲糊的肆概念抬，開鎮(zhèn)發(fā)不柔是制壓造，蔥制造郊是按價照一濱種固施定的溉流程提、標(biāo)找準(zhǔn)的稼尺寸凱重復(fù)老拷貝慚，連降續(xù)成兆為，香大規(guī)揀模成肌為，怖所以突批量亞越大滲，單雕價越奏低，藝那么顫開發(fā)燙是什果么呢次？西勺部大奮開發(fā)支，美乏國中艦部開蟲發(fā)，汽現(xiàn)在小中國矛西部蛾開發(fā)竊，開叛發(fā)就軟是由裁無值廟到有桿值的堅驚險碧跳躍崇，由設(shè)無到關(guān)有，仙由未陣知到果口，現(xiàn)問在開畝發(fā)房巧地產(chǎn)炎的現(xiàn)況狀都朝是由打無知巖到有母知，霜就是易賭博較，老羅百姓悅簡單夾理解岸就是絹開發(fā)泡，所物以房超地產(chǎn)退開發(fā)駁本身五商業(yè)介模式慨這5陸個字斯就注銜定了敏你自詞己是爆糊里堂糊涂倦的事泥，每判件事判都瞎烘賭，推那么叛在這噸里面紙我們滅細(xì)分悅看出跌規(guī)律撓來，本我們冠就看教出有經(jīng)三種墻模式咱，把叨它看濾得清鏡楚一房點：顏第一窗種模表式就暈是沃贊爾瑪贏的模偏式，啊就是被在城揚鄉(xiāng)結(jié)見合部爬標(biāo)準(zhǔn)餅化的抵拷貝未、作岡業(yè)、努擴張故，這貓個我珍估計帥昨天術(shù)王石鳴王總愁不知肉道講鮮的什堵么話珠題，蜜大家尸我想回萬科固就是貿(mào)這種接模式禁，所及以也不可以桃叫萬懶科模姑式。行大家奸仔細(xì)糊看，粘萬科啦差不慧多走袋了1怪9年名的歷嗎史，溜萬科束地產(chǎn)飼的歷布史是哪第一闊階段摸跟咱碼們在江座現(xiàn)墨在很宜多公傻司一賭樣，漿叫做感全國添、全勢方位杏、各族品種殲全面關(guān)開發(fā)進，有勒寫字圾樓、獅有商絕場，濾錦州批有、芳北海述有、愈上海冊有，蕩一共漁14煙個城已市，閃北京溉有，磁然后曉有寫吹字樓技、有賞賓館屑、有陡住宅預(yù)，這繩是第碗一階震段。竭這一悶階段鉆，后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貧外銀抹行不崗要逼師你，性剩下繼的事懂你就枝每天許睡覺貍，土殘地增閣值，但你就找在地敲上種垃莊稼戀、養(yǎng)勻牲口疊，不缸影響旁你土紐地價搶值，售規(guī)劃巧只要扭是明磨確的注，其是實管緣理很改簡單師，對鄙于這膀些沒擦有管前理耐病心的箏人來纖說，色其實吸土地哈是非代常好北的生游意。愿你要惠定位店成開讓發(fā)公庭司，姿你又補是地慎又是虛房，持你想和你公謙司管腰理非蹤常復(fù)值雜，鼓所以母這是集第二棄種非躍傳統(tǒng)張的開括發(fā)公從司模鐵式。此第三轉(zhuǎn)種就連是房里屋制穴造公青司，何也就炒是房阿屋供丸應(yīng)商貞這種嫁模式籃，那寫么就至我剛緒才說創(chuàng)的，翠有一呀種公哥司的繞商業(yè)哪模式坑就只哥做房箏屋，甜地我對不管稠，這購種模坡式在亭日本瓜的制救造業(yè)皂里頭折，像眉大和狹房屋朽、基胸水，石現(xiàn)在敲包括拋日本寸鋼鐵速都做凝了，假現(xiàn)在蠻日本岸鋼鐵園做了糖很多災(zāi)鋼結(jié)跑構(gòu)很懂好的移房子乏，現(xiàn)昂在和源北新悼建材使合作庸，那肥么北軍新建臭材就勁是只曉做房吉屋，脂大陸賠還有戰(zhàn)什么膚德盛剪洋房砌。那剪么在壩美國際也是鉆，在遍澳洲寺、加構(gòu)拿大忙很多某這樣律的公東司，穗所以槳我們糾原來址不知幸道，扔都說掠房熄地產(chǎn)吼交流破，一侍去看沈，你更們那蠻事我強都不蛇懂，抹我就碧是弄系房子碑的，拐我就潛做房鼻子，模我就羊在那化兒買圣5塊斤地蓋滋三棟士房子僻賣給寫人家桑，反降正地革都規(guī)年劃好紗了，型掛著恰牌子目，我枝覺得懸這地唯好，忽買一悟塊，放然后奔我覺船得好簡就買踩兩塊喪，然肉后蓋怒完了妄就賣鬼掉。毒那么廚日本陜大和涉就是酬我給因你做豐房子競，那箱么至避于那友個地掘和我蓮沒關(guān)晝系，館你自襪己找漲。所勸以這曾種模倉式大釋和一泄個獨笨立住雨宅的游產(chǎn)品嫌，一伴年的末銷售蟻額3僻00撞多億灰人民購幣，上他是三跟可稠口可器樂一用樣工鴨業(yè)化摧生產(chǎn)采，所總以這臺也是寫一種于商業(yè)更模式吼，而蹈這種蔬商業(yè)春模式阿我覺務(wù)得未萄來大誤陸像勝北新毒建材劇現(xiàn)在鄭走的深這個牽路子隊也可炕能成創(chuàng)功，帥也簡仙單，匹就做蠟房子道，所濃謂商掩業(yè)模立式實稻際上價答復(fù)閣起來較非常假設(shè)簡單裙，你脹要回淹答的桂問題版就是抵是什背么，煙干什幣么，毛怎么行干，沒就是憤這些津根本素問題占，你訂說我騎是房貫子，膨房屋墓供給鎮(zhèn)商，秋我做渠哪個集檔次艦的房駁屋，衫是獨另立式壟的，成還是鵲復(fù)合渡式的奮，如器果我勵用機虹器做喉還是芬用網(wǎng)重絡(luò)營斧銷，匹還是手我現(xiàn)株場試攪作業(yè)粒等等枯，等絮等你包無非湯答復(fù)忍這些層問題斧，最練后成能本是傍多少艦，營坊銷怎貧么控晃制，集團隊騙怎么捧配合甲，把射這種寨營銷友模式災(zāi)捋一膚下。袖那么皂第三巖種模勸式就堡是房泡屋供洽應(yīng)商葛模式絲，就膛做房歡屋供報應(yīng)商朽品之妥。第四種模式就是專業(yè)投資公司模式，專業(yè)投資公司模式也就是美國有一家現(xiàn)在上市的最近表現(xiàn)很好的一個房地產(chǎn)的公司，就是專業(yè)投資公司，上面是一個投資控股公司，下面有散狀的有三個系統(tǒng)，一個系統(tǒng)是公寓的投資和經(jīng)營出租，另外一個系統(tǒng)是寫字樓的投資和出租，他有370多幢寫字樓，第三個有配合前兩個系統(tǒng)的營銷、效勞整個的這樣一套機構(gòu)，那么他一年的營業(yè)額是25億美金，在全世界算是最大的上市的地產(chǎn)公司了，在美國，那么這種模式非常清晰，他是投資公司，母公司這局部是個投資主體不是利潤公司，他跟房子沒關(guān)系，他只是在選擇我投在哪兒個產(chǎn)品上，但是他投資的領(lǐng)域不會投到金融、飲料、保健品，他只在房有關(guān)的領(lǐng)域，所以他開發(fā)很小，他也做一點開發(fā)，但是做得很小，主要就是投資、物業(yè)經(jīng)營和出租，桐然后絡(luò)他股界票漲桑得很兵好，練他一鋪年租晨金也游將近陶5億糊美金話，他稱的總脾收入化是2返5醫(yī)侍，所仁以這航樣一祥個公蜓司，烏那么款就叫推做投董資公直司，獸這種杜投資概公司貝到亞爛洲以倍后，礙我也恭看到駛一些腐投資社的公膽司，幫比方醫(yī)說我松認(rèn)識娛一個界臺灣他著名郵的老鋤板，椒他這廊個投慢資更辨瀟灑鮮，他辱是私偷人家形族投縣資公己司，竿但是摟他只米投資械在房誰地產(chǎn)塵領(lǐng)域往，跟玩我說搭公眾抄的上卻市投廢資公柔司還澡不一噸樣，張他每胳天主歐要的照工作爪是聽扒歌劇伶，與相世界僵主要不領(lǐng)袖泳聊天側(cè)，然縣后世軟界政社治經(jīng)游濟專仔家分籃析世燥界形蔑勢，憲開始毯我們正老不桂懂，拒說你償做房語地產(chǎn)賢天天睜這么揭轉(zhuǎn)悠稍，那吐么怎環(huán)么做志呀？應(yīng)他說簡我們架這就尿是生抗意，小他有波一段現(xiàn)想收蹲購我績們?nèi)f嗚通，果他說犯你萬藍(lán)通有動多少磁人？瓣我說戒整個常我們識是1臨50真多人獎，那滾么他爭說你近這么石多人屑？我擱15蹤個人廈就能宴做。猜他說事我所進謂的宗總公謎司投生資主汗體就菠是十?dāng)_幾個丸人，忽我是框投資炭公司股，我繳是私傾人，五我也界不需臉要出緊名，銷比方斤說柬艷埔寨鑰紅森張當(dāng)權(quán)紙了，朋戰(zhàn)爭河結(jié)束襲和平息之前披，我肢已經(jīng)礦分析鹿了亞添洲形電勢，貴我要嚇判斷劑這個盤和平鋤是持胖久的畫繁榮少和平節(jié)，還焦是暫找時的絕軍政展府過擱兩天社又要主政變廁？如再果他底是長是期所屆有專掠家告繪訴我網(wǎng)，這剩個政蹦權(quán)可觀以支除撐比今如說歪5鬧—救10橫年，潤經(jīng)濟忽會繁者榮、耽會復(fù)可蘇，夠我就觀知道將，我螺就到負(fù)金邊想買一砌塊地收，為放什么濱？這壯個時侄候沒絮人敢渠去，駐對紅菠森的族長期雷預(yù)期輕不清默楚，晴他說濟我買崇塊地?fù)u，買開塊地里以后域我就桑玩去績了，本然后通弄兩是個規(guī)映劃師許做產(chǎn)歇品研普究的似，做任規(guī)劃姥，他區(qū)就慢樸慢規(guī)罷劃著逆，規(guī)蔽劃到泊什么功時候懸呢？號規(guī)劃側(cè)到柬崖埔寨領(lǐng)經(jīng)濟撲開始掌繁榮方了，位他說喚我這切兒已域經(jīng)產(chǎn)吸品研脫究了腹兩三套年了喉，很管細(xì)了傅，土株地也政增值娃了，饞這個鋒時候爐我就砌把房旗子賣伶了，友賣了心我就劃走了漸，他渾說第爺二輪薪我不捉會做岔了，絕因為嚷第二適輪高戶了。模他就漁是說輔我在癥一個載周期徐的低拜點價懷格低休價買賓到一祥個土悔地，撕然后勵我做絹詳細(xì)浮的產(chǎn)畜品研刪究，盒最后絨繁榮騙的高額位把乞他賣附出去剝，然嗚后他擱說這扮時候產(chǎn)，比惕如說砍科索轎沃要星打仗炮了，球我再杠看看罵這個茶地方繡有沒忙有機重會，出沒有蠢時機打他要拾打一學(xué)陣我硬就不翠玩了宅，然宿后發(fā)豐現(xiàn)9廳7要套回歸糊了，核他就頓說告贊訴我閉，他代說他男發(fā)現(xiàn)筐97擦回歸鬧以后乒，深臉圳和遼香港布怎么麻樣，產(chǎn)然后碰馬上油在深諸圳買尿了塊抹地，迷所以幫這一泰輪最擦好的鐘時候績深圳促繁榮格的時觀候就惡賣完疊了，許又走晚了，退那么住第二蓬輪他處再弄微就是矛高價衡買地很了。開那么說他說耗我就風(fēng)在全裹世界爭這么汽玩根總本不備累，林然后魄他搞搶經(jīng)濟層政治哀學(xué)家登然后藥給他滅分析丙，經(jīng)壽濟政卻治穩(wěn)攏不穩(wěn)口定，增他每偏個地葬方做斤一件員事，馬然后累就走但，而清且很逐利索跡，然債后他斤不需燦要很豐多的辦人，綁然后毅我這盒十幾灘個人遠(yuǎn)就幫爛我安胸排投潮資籌懼錢，踐然后忘現(xiàn)金振少了昂我少貍投點唱，多便了我考多投擊點，湖然后桃我全永世界矩找規(guī)尖劃師凡、建細(xì)筑師晌，比賴如說怠柬埔湯寨東風(fēng)南亞武熱帶西誰做扎得好駐，我常也知榴道，假找一項個人左幫著棒規(guī)劃努就完催了，活產(chǎn)品狗也不巨太差至，然蒙后我鉗就這回么玩懸，這袍個人典是美定國波父特利香的研你究生矮畢業(yè)掙的，雨他是序典型紋的私精人家塘族，灶但是字是一奉個投患資公均司，殲一點蓄都不羽累，確他也屈不是員一個臟國際恩上很寄大的廳公司棟，然攪后品錦牌什沖么的秋，他爪也不林需要很品牌挑，他康說我涉壓得嫩住，惹實在賺不行芬我擱段在那牙兒，熔除非怎革命汽了，衫把我鋼沒收慕了，淋我就棵認(rèn)倒閱霉，悼只要虧正常榆法律蒙成認(rèn)朝我的蟲財產(chǎn)級，我家根本季上就趕是這惹樣，賣他說鄙他前頃幾年捎根本鈴上不喝去共艙產(chǎn)黨篇國家元，那須么他橡說因裂為老泛革命司沒收沸了，惜最后蹤不承控認(rèn)是蠻我的奔。那悅么他瘋買不知買郊忽區(qū)地殿，買加黃金圍地段呼，因筆為土熟地放冶在哪跨兒總女會增椅值。第五種跟這個接近的，叫做金融投資模式，就是我剛剛說的投資公司模式還是專業(yè)性的，那么現(xiàn)在還有一種模式是金融投資性質(zhì)的，就是說對于這個產(chǎn)品離得更遠(yuǎn)，他就是說投資于共同基金，比方說房地產(chǎn)基金，然后把自己公司按照一種基金管理的模式，比方說相當(dāng)于我們現(xiàn)在說你是個房地產(chǎn)專業(yè)基金，然后這個基金管理了很多錢，同時你又從全社會找到了一個相當(dāng)好的團隊，把你這個工程這個錢投在不同的工程上，既不投萬通也不投萬科，可能投得很短，你也有，我也有，可能在中國投20個工程，涉及到很多的公司，然后這種就叫做金融投資，而且這些人不投在具體的工程，而是投在基金里，然后基金上市，可以賣掉，所以國外很多的養(yǎng)老基金、投資基金，像國外的像高盛、所羅門都有一些基金，那么這種基金又是一種金融模式，所以這是基金的投資模式。那么最后還有一種模式，就是跟物業(yè)相關(guān)的效勞模式。就是圍繞不動產(chǎn)的專業(yè)效勞公司，這也是可選擇的一種模式，當(dāng)然這個效勞不是我們窄意的物業(yè)管理、保潔，實際上是和物業(yè)相關(guān)的增值效勞，像美國有一個公司，和中華南安在合作，他管理車庫、管理賓館的后勤系統(tǒng)，管理軍隊大院等等，那么這是和物業(yè)相關(guān)的增值系統(tǒng)，那么他管的醫(yī)院最多，全美國大約三分之二的醫(yī)院都是他管理的，因為普通的物業(yè)管理都是不賺錢的，你不敢賺錢，你從私人的口袋里拿錢，僅次于占領(lǐng)他的貞操，你僅從私人的口袋里扣錢，一家一戶賺不了錢，而且你老是強調(diào)，我是給你制造幸福的，但是你最后發(fā)現(xiàn)我是從自己的口袋里拿錢制造幸福，我幸福什么，我自己拿錢。那么世界上沒有純物業(yè)公司小區(qū)里面增值賺錢的，沒有。那么比方說大型建筑物里面最難管的是物業(yè)能源這個系統(tǒng)，比方說電力照明大量的消耗能源，如果這個管得好就有增值效勞，比方說我們的大廈我們的一年能源費三百多萬，有一家美國的公司他說他來管，他說我一年150萬就可以了，那么這就增值了，所以你必須給他50—70萬的利潤，所以這種公司純粹的非常專業(yè)的叫和物業(yè)相關(guān)的效勞，不是簡單的物業(yè)管理，創(chuàng)造增值效勞的，這中商業(yè)模式也是可以存在下去的。我講了開發(fā)當(dāng)中我們盡可能的可以看到的三種模式，非開發(fā)的簡單的說還有六種模式，一共簡單介紹九種房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式。那么，這個課題我們還在研究，未來我們可能還能覺察出更多的商業(yè)模式。但是不管怎么樣，大家可以去看有一本書叫做IT行業(yè)有77種商業(yè)模式，我現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)我們現(xiàn)在作的初步研究不到10種，希望大家奉獻(xiàn)，我們共同討論，能夠覺察出很多的商業(yè)模式，一旦覺察出這些商業(yè)模式，我相信你只要選擇一款適合你自己的，你一定能夠使你的企業(yè)不再走關(guān)系搞定這樣一種惡性循環(huán)，而成為一種很好的陽光下的公司，擁有陽光價值表達(dá)，那么使你公司能夠健康的成長，我上午就簡單說這些，如果大家還有什么問題，簡單的留點時間可以和大家聊一下。講到新城國際如何挑戰(zhàn)競爭劇烈的CBD？這個是這樣，整個競爭我們現(xiàn)在認(rèn)為非常有條件在于第一這個工程拿這個本錢比擬低，就是時間長，我6年前買的這個工程，擱了2個億，然后一直放到現(xiàn)在，所以本錢不是很高，這是按照傳統(tǒng)的開發(fā)我們來算。第二個我們認(rèn)為產(chǎn)品環(huán)節(jié)是非常好的，為什么好呢？因為我們現(xiàn)在叫學(xué)先進、傍大款、走正道，我們現(xiàn)在是傍大款，就是香港置地在香港有52％的物業(yè)，那么110年的歷史，那么在這種情況下我們整個物業(yè)的形式、經(jīng)營和品質(zhì)是我們在CBD里面少見的認(rèn)真和踏實，大家想很多人做大樓，什么機電這一塊都自己找一個公司都包出去做，現(xiàn)在我們整個在產(chǎn)品打造上光中介效勞，包括機電參謀、包括物業(yè)的開展參謀，這些中介機構(gòu)付出的錢將近一個億，香港就是根據(jù)他說這個房子要做就做到品質(zhì)上無可挑剔，這不是一句話的愿望，每個人結(jié)婚都想幸福，但是還是不幸婚史為多，為什么呢？你不注意每天日子上的那些細(xì)節(jié)，所以現(xiàn)在他正好我們現(xiàn)在的問題是，你新婚之際你不知道日子中可能碰到的細(xì)節(jié)，你得磨合個十年八年，現(xiàn)在我們等于和置地合作，我占60％，他占40％，他把我們每個細(xì)節(jié)的磨合他告訴我們怎么做，我相信這個產(chǎn)品，因為現(xiàn)在認(rèn)購的非常好，品質(zhì)上特別是底下商鋪這局部，他們有在香港和其他地方投資的很多經(jīng)驗，我們也請了上海新天地的規(guī)劃師和他們一起，所以這局部的物業(yè)經(jīng)營將來收租是非?？捎^的。所以品質(zhì)上萬通的說服力缺乏以和大家比，為什么？我也就10年，你們也10年，我也犯了很多錯誤，你們也犯過錯誤，所以都是半斤八兩，但是我想有這樣一個有長期經(jīng)營經(jīng)驗的人來和我們合作，是品質(zhì)保證的一個非常重要的。這是第二個。第三個就是財務(wù)保證，這么大的工程總投資要5個億，財務(wù)要保證，很多CBD的工程，我相信都是小馬拉大車的，都是辦喜事的沒有辦過喪事，也就是房地產(chǎn)周期我講的是反周期的安排，實際上現(xiàn)在是繁榮周期，看不出毛病來，簫條以后水落石出，那么現(xiàn)在這一段房子賣得出去，銀行給你貸款，店商給你融資，那么現(xiàn)在毛病看不出來。那么現(xiàn)在大家知道，我們現(xiàn)在這個公司放到上市公司去了，放到負(fù)債率不到10％的上市公司，而這個上市公司現(xiàn)在帳上有幾億現(xiàn)金，這個已經(jīng)披露了，大家也可以去看。那么我們可能接下來就會更名，然后我們馬上今年會增發(fā)，所以的話我們已經(jīng)做好準(zhǔn)備，就是這個工程我們和置地的想法，就是我們把它全部蓋起來，我們也要有這個財務(wù)安排，所以置地這邊他們確實是100多年的家族也就是錢多，當(dāng)然也會理財，人家不會理財哪來那么的錢。所以我們根本上預(yù)售我們怎么把它建起來，預(yù)售到三分之一我們怎么把它建起來，預(yù)售到二分之一我們怎么把它建起來，甚至不預(yù)售我們怎么把它建起來。現(xiàn)在我們這個上市公司已經(jīng)理干凈了，只有這一個工程，所以負(fù)債率很低，還有大量的現(xiàn)金，我們今年還準(zhǔn)備增發(fā)，所以整個的都已經(jīng)踏實了，所以這是我們把這件事情都弄得很有競爭性，當(dāng)然還說一些其他的競爭性虛的，什么品牌亂七八糟的，這些東西信也可不信也可?，F(xiàn)在我們分析CBD的競爭對手大局部都是財務(wù)壓力，沒有什么可說的，只要市場不好，那么大局部都出局，所以我們重點把理財放在第一位，所以我們相信我們是有競爭性的。提問：您剛剛講的咱們房地產(chǎn)細(xì)化那塊有一塊專業(yè)化的公司代理這種，在房地產(chǎn)效勞機構(gòu)下面有一些代理行的情況，您對專業(yè)化營銷代理機構(gòu)代理行的代理前景的看法？第二個在開發(fā)商這塊比擬關(guān)心地皮的情況，您對如何選擇適宜時機購地是什么樣的看法？第三個就是談一下伯奧論壇的事情？就這三個問題答復(fù)一下。答復(fù)：代理行我介紹幾個模式你們研究一下，一個是臺灣信義的模式，他是新有理念，新有價值觀，然后建立模式，然后培訓(xùn)，然后做了前7年賠錢，地產(chǎn)市場很好他都賠錢，然后地產(chǎn)市場不好，他開始賺錢第8年，一直賺錢賺到現(xiàn)在，就做這么一件事，然后到第19年上市，這是代理行業(yè)華人地區(qū)最好的臺灣心意公司，心意模式，你有興趣我們有一些他們的資料，可以給你參考。另外一個就是香港中園這是代理模式，中園在香港的代理公司當(dāng)中，是一直不錯的，你也可以研究一下他怎么和網(wǎng)絡(luò)配合，怎么來提升他的附加值。總之代理公司、效勞公司一定要有增值效勞，否那么僅僅替人家跑個腿永遠(yuǎn)賺不了太多錢，因為這個錢可以算的，你必須增值效勞，客戶才可以在增值這一塊給你相當(dāng)?shù)睦麧?，你利潤才能提高。所以代理公司我覺得是這樣，當(dāng)然美國的經(jīng)紀(jì)人制度和我們又不一樣，所以我覺得華人地區(qū)你研究一下信義和中園應(yīng)該是很重要的。第二個是什么時候買地，我個人覺得簫條時候買土地，繁榮時候賣產(chǎn)品，假設(shè)你做加法，也就是說經(jīng)濟不景氣的時候，你應(yīng)該買地，然后繁榮的時候很旺盛你就把房子做出來賣掉，然后等下一次不景氣，因為你去研究一下香港中國海外的例子，他是反過來的，繁榮的時候買土地，簫條的時候賣房子，現(xiàn)在把香港賺的十幾年錢全賠完了，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到大陸。那么現(xiàn)在北京這幾年出現(xiàn)的所謂的很偉大的開發(fā)商，被媒體爆炒的都是簫條的時候買的房子，你仔細(xì)看他都是95年、96年買的地，然后99年開始賣房子那么一定要繁榮的時候辦產(chǎn)品，簫條的時候買土地，這是一個。第三個就是伯奧亞洲論壇是民間發(fā)起，但是政府支持的一個非政府的經(jīng)濟論壇，那么他所有的這些活動去年是籌備了江主席去了，今年朱總理會去，那么他是富有成效，而且他也是一個神話，這塊地是12年前買的，大家也知道也是簫條的時候擱了這么長時間，現(xiàn)在開始發(fā)揮了一點作用，也有一些投資商，包括小潘他們都去在那兒做，所以我覺得伯奧是一個故事，但是從經(jīng)濟論壇來說，現(xiàn)在是每年固定現(xiàn)在有兩個，一個是伯奧論壇，一個是亞伯利論壇，是中國企業(yè)家論壇，那么伯奧論壇有點政府色彩比擬的濃，那么亞伯利論壇是草根論壇，民間色彩比擬濃。根本上是這么一個變化。有人說開發(fā)商自有資金率達(dá)50％，我的看法？北京的積壓情況的評價？那么是這樣，開發(fā)商全世界來說，開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率，反過說說自有資金比率一般來說都50％以下，都比擬少，但是他的開發(fā)體制不同，風(fēng)險結(jié)構(gòu)不一樣，比方說在歐美，他的風(fēng)險和我們是不一樣，我們的自有資金又少，金融配合的這套制度不理性，在國外和地產(chǎn)相關(guān)的金融品種，有幾十種、上百種，我們現(xiàn)在也就是個按揭，開發(fā)商貸款有時候都不給你貸，所以這種情況下，自有資金一少，杠桿運用的很大，那么你要么占建商的廉價，摧殘建商，要么預(yù)售，把客戶的錢用來蓋房，然后晚結(jié)算，不交稅，這都是開發(fā)商常用的這些，你這樣子風(fēng)險很大，所以的話，應(yīng)該來說自有資金占到30—50％，配合完善的金融效勞和法制體系，我覺得風(fēng)險是可以控制的，如果沒有完善的法律體系和金融效勞，杠桿作用也是搏一次，那么這也就是為什么我們現(xiàn)在很多開發(fā)公司做幾年就死掉了，因為他買了幾百畝地賺了三千萬，第二次他又買幾百畝地，然后賺的錢壓在地上，然后周期變了他又套在那里，然后又賺了八千萬，那么又買地，那么市場周期又一變，他覺得又不夠。所以企業(yè)做多大不是由你的欲望決定的，是由你的資源邊界決定的，你想做大你的資源就這么多，你是做不大的。反過來企業(yè)死亡也是欲望導(dǎo)致的。我買一千畝地，你看大家都在圈地，我看市場上只有萬通在說不買地，我確實也不買地，明年我也不會買，可能我們會到上海去買，也不在這兒買，那么有的老總說我買了三千畝，多少畝，那么誰都知道，只交了押金而已，那么沒有財富你根本無力支付這個錢，因為萬科按指標(biāo)來拿地，因為現(xiàn)在是指標(biāo)控制土地，特別是郊區(qū)地。所以我覺得自有資金還是非常重要的。北京的積壓情況我認(rèn)為北京積壓還不是主題，積壓不是北京目前的主題。