建筑龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)工程全程營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案2008年2月26日目錄第一局部龍口市宏觀環(huán)境分析龍口市概況龍口市自然資源狀況經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r龍口市人民生活水平狀況龍口港—龍口市經(jīng)濟(jì)未來(lái)支柱第二局部龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展格局地區(qū)開(kāi)展?fàn)顩r戶型狀況營(yíng)銷(xiāo)狀況龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展特點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析第三局部工程賣(mài)點(diǎn)薈萃及SWOT分析工程概況工程簡(jiǎn)介工程宗地狀況工程賣(mài)點(diǎn)薈萃工程SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)分析工程劣勢(shì)分析工程時(shí)機(jī)分析工程威脅分析第四局部目標(biāo)客戶群定位分析第一局部龍口市宏觀環(huán)境分析地緣遼闊，資源豐富；經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，潛力巨大；居民生活水平、消費(fèi)水平逐年提高；港口建設(shè)日臻完善，業(yè)務(wù)范圍普及全球；龍口市概況龍口市(原黃縣)地處膠東半島西北部，渤海灣南岸，是一座新興的沿海開(kāi)放港口城市，東臨煙臺(tái)，南接青島，西與濰坊毗鄰，東北與天津、大連、秦皇島、北戴河等名城以及朝鮮半島隔海相望，是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中最具開(kāi)展活力的地區(qū)之一。全市總面積893平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)〔區(qū)、街〕，海岸線長(zhǎng)68.4公里，62萬(wàn)人口。

龍口市地勢(shì)南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。境內(nèi)年平均氣溫11.7℃，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。龍口市自然資源狀況境內(nèi)已探明煤炭?jī)?chǔ)量26億噸，建有全國(guó)唯一的大型海濱煤炭基地，年產(chǎn)量700多萬(wàn)噸。沿海大陸架儲(chǔ)藏著豐富的石油和天然氣，屬“富集型〞油區(qū)，在渤海灣中部發(fā)現(xiàn)的PL19-3油田屬于特大型整裝油田，距龍口僅48海里，已探明地質(zhì)儲(chǔ)量為10億噸，可開(kāi)采儲(chǔ)量約為6億噸；距龍口48.6海里的渤南油氣田位于渤海灣南部，已探明天然氣儲(chǔ)量225億立方米，可開(kāi)采儲(chǔ)量為108億立方米。南部山區(qū)盛產(chǎn)黃金，花崗巖、石灰石、鉛鋅、螢石、石英砂等礦產(chǎn)資源的儲(chǔ)量也相當(dāng)豐富。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r1991年跨入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣行列，居第60位；1992年躍居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第21位，2005年前移至第16位。2006年全市初步核實(shí)地區(qū)生產(chǎn)總值401億元，比上年增長(zhǎng)18.1%，一二三產(chǎn)比重為5.5：64.3：30.2；實(shí)現(xiàn)國(guó)地稅收入39.6億元，其中地方財(cái)政收入16億元，分別增長(zhǎng)46%和33.3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資240億元，增長(zhǎng)20%；實(shí)際外商直接投資2.25億美元，出口創(chuàng)匯6.4億美元，分別增長(zhǎng)16.3%和39.9%。2006年6月，獲得“全省縣域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展先進(jìn)單位〞稱(chēng)號(hào)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略順利實(shí)施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，有效拓寬了農(nóng)民增收渠道。先后被確定為“全國(guó)創(chuàng)立無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品〔水果〕生產(chǎn)示范基地縣〞、“國(guó)家級(jí)無(wú)規(guī)定動(dòng)物疫病區(qū)示范區(qū)〞、“全國(guó)工藝產(chǎn)品出口示范區(qū)〞、山東省“生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣〞、“農(nóng)藥無(wú)殘毒、放心果示范縣〞，獲得了全省“農(nóng)民增收先進(jìn)市〞和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)市〞等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。2006年，全市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入到達(dá)700億元；高值田開(kāi)展到8.5萬(wàn)畝，果品總產(chǎn)量40萬(wàn)噸，水產(chǎn)品總量24.2萬(wàn)噸；有62種產(chǎn)品獲得綠色食品證書(shū)；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)開(kāi)展到210處，建有總庫(kù)容達(dá)27萬(wàn)噸的北方最大的冷風(fēng)庫(kù)、氣調(diào)庫(kù)群。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近4000家，其中規(guī)模以上企業(yè)339家，形成了能源、鋁制品、汽車(chē)零部件、食品、紡織皮革、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)集群，培育出一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的骨干企業(yè)。2006年，全市年銷(xiāo)售收入過(guò)億元的企業(yè)到達(dá)90家；納稅過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè)到達(dá)19家，最高的南山集團(tuán)到達(dá)4.2億元。大力實(shí)施名牌帶動(dòng)戰(zhàn)略，擁有省級(jí)以上名牌29個(gè)，其中中國(guó)名牌產(chǎn)品3個(gè)，山東省著名商標(biāo)24個(gè)，中國(guó)著名商標(biāo)4個(gè)。2006年，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1020億元，利潤(rùn)90億元，分別增長(zhǎng)27.5%和20%。2006年，全市初步核實(shí)第三產(chǎn)業(yè)增加值121億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額79.6億元。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅猛。全市個(gè)體工商戶開(kāi)展到1.1萬(wàn)戶，私營(yíng)企業(yè)到達(dá)2689戶，2006年個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)稅收占全市地方財(cái)政收入的比重到達(dá)32.1%。

目前，已有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在龍口投資，累計(jì)舉辦各類(lèi)合資合作工程848個(gè)，實(shí)際利用外資16.4億美元。年出口創(chuàng)匯過(guò)1000萬(wàn)美元的企業(yè)到達(dá)15家，其中最高的東海貿(mào)易公司出口額到達(dá)1.28億美元。

龍口市城鎮(zhèn)開(kāi)展堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原那么，按照“東城西城相融、南山北海照應(yīng)、新區(qū)居中、組團(tuán)式開(kāi)展〞的思路，全面加快城市建設(shè)步伐，城市功能進(jìn)一步完善。目前，全市公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)1331公里，通車(chē)公路密度達(dá)149公里/百平方公里。國(guó)家一級(jí)對(duì)外開(kāi)放口岸—龍口港現(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)以上泊位11個(gè)，2006年貨物吞吐量到達(dá)2053萬(wàn)噸。圍繞推進(jìn)城市綠化，實(shí)施了一大批精品工程，2006年新增城鎮(zhèn)綠化面積381萬(wàn)平方米，森林覆蓋率到達(dá)50%。加快鎮(zhèn)駐地改造，重點(diǎn)抓好北馬、諸由觀、石良等3個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)。全市城市化水平到達(dá)54.6%。

社會(huì)事業(yè)開(kāi)展迅速。1996年，在全國(guó)科技實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣評(píng)比中列第12位；1997年，被原國(guó)家科委確定為全國(guó)兩個(gè)“全國(guó)科技進(jìn)步示范區(qū)〞之一；1998年，被確定為山東省唯一的“全國(guó)持續(xù)高效農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與示范工程示范區(qū)〞；2005年，獲得“全國(guó)科技進(jìn)步市〞稱(chēng)號(hào)。目前，全市已累計(jì)實(shí)施省級(jí)以上“火炬〞方案121項(xiàng)，申報(bào)專(zhuān)利3374件，創(chuàng)省級(jí)高新技術(shù)企業(yè)57家，開(kāi)發(fā)國(guó)家級(jí)新產(chǎn)品133個(gè)。到目前，全市中小學(xué)和職業(yè)學(xué)校到達(dá)165所，在校學(xué)生8.5萬(wàn)人；2006年向全國(guó)高等院校輸送學(xué)員3716人。擁有國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的民辦大學(xué)—煙臺(tái)南山學(xué)院，初步形成了幼教、普教、高教、成教全面協(xié)調(diào)開(kāi)展的教育體系。同時(shí)，文化、環(huán)保、衛(wèi)生、民政、民兵預(yù)備役等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)也得到了長(zhǎng)足開(kāi)展。先后獲得全國(guó)教育、文化、科技進(jìn)步先進(jìn)市等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。龍口市人民生活水平狀況牢固樹(shù)立以人為本的執(zhí)政理念，積極維護(hù)和實(shí)現(xiàn)好群眾利益，在多渠道抓好群眾增收的同時(shí)，不斷加大對(duì)困難群體的救助和幫扶力度，扎實(shí)搞好就業(yè)再就業(yè)工作，健全完善社會(huì)保障體系，城鄉(xiāng)居民生活水平有了新的提高。2006年，全市農(nóng)民人均純收入6941元，增長(zhǎng)12.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14086元，增長(zhǎng)14%。全市固定普及率達(dá)31部/百人，普及率到達(dá)75部/百人。2006年末，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額到達(dá)145.4億元，比年初增加12.7億元，人均2.3萬(wàn)元。5、龍口港—龍口市未來(lái)經(jīng)濟(jì)支柱龍

口

港

資

源

優(yōu)

勢(shì)地理

位置

優(yōu)越國(guó)家一級(jí)對(duì)外開(kāi)放港口---龍口港位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，與遼東半島、天津市、大連市隔海相望。其經(jīng)濟(jì)腹地包括龍口市、周邊縣市區(qū)及濰坊、東營(yíng)、德州、惠民等五地區(qū)三十幾個(gè)縣市，大萊龍鐵路建成后，腹地將擴(kuò)展至西北、華北等地。港口

規(guī)模

龐大龍口港是山東渤海南岸最大的開(kāi)放商港，規(guī)模居全國(guó)地方港口之首，現(xiàn)有碼頭岸線2782米，生產(chǎn)泊位19個(gè)〔2萬(wàn)噸級(jí)2個(gè)，萬(wàn)噸級(jí)5個(gè)，5000噸級(jí)6個(gè)〕，年貨物吞吐量突破1000萬(wàn)噸，客運(yùn)量30多萬(wàn)人次；港口航道水深-12米，底寬100米；庫(kù)場(chǎng)面積1.34萬(wàn)平方米；液體與散雜疏運(yùn)管線9518米；機(jī)械設(shè)備600余臺(tái)，通訊導(dǎo)航、水電設(shè)施配套齊全。業(yè)務(wù)

種類(lèi)

繁多港口經(jīng)營(yíng)水泥、煤炭、黃沙、原鹽、糧食、木材、雜貨、干鮮水果、蔬菜等貨物運(yùn)輸及國(guó)際集裝箱的裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸業(yè)務(wù)。其轄設(shè)的公司負(fù)責(zé)港口裝卸生產(chǎn)、貨物組織、儲(chǔ)運(yùn)、機(jī)械加工制造、滾裝客貨運(yùn)輸、水電暖安裝、物資供給、港務(wù)工程、生活效勞、外輪代理及內(nèi)外輪理貨業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)

范圍

廣泛龍口港擁有五十多條國(guó)內(nèi)外航線，與世界三十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口有運(yùn)輸往來(lái)，從此啟航可直達(dá)全國(guó)各港口及俄羅斯、日本、美國(guó)西海岸、香港、西歐等地，業(yè)務(wù)普及全球。開(kāi)展規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)中港區(qū)，在此可建萬(wàn)噸級(jí)以上泊位30至40個(gè)；擬建集裝箱、鋼材、鹽、水泥等專(zhuān)用泊位7個(gè)，使港口吞吐能力達(dá)2000萬(wàn)噸以上；在西港區(qū)規(guī)劃建設(shè)10萬(wàn)噸級(jí)以上的大宗散貨碼頭、石油化工碼頭，從而形成東港區(qū)、中港區(qū)、西港區(qū)三局部各具特色，協(xié)調(diào)開(kāi)展的港口陸域布局。合資合作領(lǐng)域

1、以BOT方式開(kāi)發(fā)、建設(shè)港口、碼頭；

2、以其他合資、合作方式進(jìn)行航線開(kāi)通、泊位、碼頭建設(shè)等業(yè)務(wù)；

3、利用港口優(yōu)勢(shì)搞“大進(jìn)大出〞的工程和工程。第二局部龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r分析龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展格局地區(qū)開(kāi)展?fàn)顩r龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)主要有兩大局部構(gòu)成：北部沿海板塊和市中心板塊。北部沿海板塊具有先天的地理?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)，擁有美麗的海濱風(fēng)光，空氣清新，氣候宜人，因此該板塊地產(chǎn)銷(xiāo)售主要以外銷(xiāo)為主，客戶購(gòu)置房產(chǎn)的主要目的是投資及度假。板塊內(nèi)樓盤(pán)以90㎡以上中、大戶型為主，建筑形式多為多層，多數(shù)由龍口市本地房地產(chǎn)企業(yè)—南山地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售狀況較好。目前該板塊內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的沿海土地已經(jīng)呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢(shì)。市中心板塊近年來(lái)涌現(xiàn)出較多的房地產(chǎn)樓盤(pán)，因其處于市中心地段，生活配套相當(dāng)齊備，所以銷(xiāo)售狀況均表現(xiàn)較好，但是從07年下半年開(kāi)始，該板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)供給出現(xiàn)斷層，市場(chǎng)可售工程較少，且有幾個(gè)工程因?yàn)楦鞣矫嬖蜾N(xiāo)售中斷。根據(jù)龍口市政府招商信息，在今后的兩年內(nèi)，將陸續(xù)引進(jìn)造船、石油、天然氣等大企業(yè)進(jìn)駐，給龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)近60萬(wàn)外來(lái)人口，因此該板塊房地產(chǎn)將迎來(lái)新的開(kāi)展契機(jī)。戶型狀況龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)落后，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不夠合理，目前在售及近期售罄的樓盤(pán)均以90㎡以上中、大戶型為主，且120㎡以上大戶型均設(shè)置2個(gè)衛(wèi)生間，建筑形式方面多以5+1多層住宅為主。從目前調(diào)研反映情況來(lái)看，龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給在90㎡以下中小戶型存在較大的缺口，因此本案在市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品規(guī)劃方面可以充分抓住這局部市場(chǎng)空間，一舉占領(lǐng)市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)狀況一方面，龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)飛速開(kāi)展，城市化進(jìn)程、外地人口流入速度加快，城鎮(zhèn)居民人均收入大幅提高，市場(chǎng)需求量較大；另一方面，該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)落后，供給結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)供給量缺乏。在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)大于供給量的情況下，龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)個(gè)板塊銷(xiāo)售表現(xiàn)都比擬好，同時(shí)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升。龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展特點(diǎn)商品房剛剛起步。市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段，從以往的單純追求居住功能過(guò)渡到對(duì)房屋的環(huán)境配套品質(zhì)及升值潛質(zhì)的追求。在品質(zhì)上，均價(jià)在1800元～2300元左右樓盤(pán)消費(fèi)者完全可以接受，但是價(jià)位在2800元～3800元的商品房的目標(biāo)客戶群范圍較小。市場(chǎng)供給與需求比擬均衡現(xiàn)有市場(chǎng)供給與需求比擬均衡，大局部消費(fèi)者使用住房屬于拆遷或者單位提供的住宅。但是目前對(duì)高檔物業(yè)還有局部需求。商品房?jī)r(jià)格飛漲價(jià)格飛漲，主導(dǎo)樓盤(pán)平均價(jià)格從近幾年的1300元～1600元左右上升到了1800元～2500元，個(gè)別樓盤(pán)有繼續(xù)攀升的跡象。市場(chǎng)整體均價(jià)漲幅高達(dá)20%～25%。往西區(qū)〔新城區(qū)〕開(kāi)展是當(dāng)前主旋律。隨著新市政府的西遷，往西區(qū)〔新城區(qū)〕開(kāi)展是當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)展主旋律。但是新區(qū)周?chē)貕K以農(nóng)地為主，現(xiàn)階段仍比擬偏僻，政府對(duì)新城區(qū)進(jìn)行了周詳細(xì)致的規(guī)劃，但實(shí)施期限為二十一年，能否按照規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行開(kāi)展和實(shí)際開(kāi)發(fā)水平需觀望。商品房無(wú)特色，暫時(shí)無(wú)外來(lái)的實(shí)力雄厚開(kāi)發(fā)商介入松嵐小區(qū)的一枝獨(dú)秀很是說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題，建委全力打造的超大規(guī)模根本控制了當(dāng)前市場(chǎng)，銷(xiāo)售情況良好根本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析第三局部工程賣(mài)點(diǎn)薈萃及SWOT分析工程概況工程簡(jiǎn)介本案地處龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路，距行政、商業(yè)、金融繁華地段--“市中心〞近在咫尺，交通興旺，購(gòu)物方便，周邊公共、生活設(shè)施較齊全，分布中小學(xué)、幼兒園等教育機(jī)構(gòu)，區(qū)位條件較優(yōu)越。地塊主要技術(shù)指標(biāo)：本案區(qū)位圖：工程宗地概況工程宗地位置：本地塊位于龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)市中心東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路。工程宗地四至：工程向東：龍港路工程向西：逄牟路工程向南：漁港路工程向北：步行街地塊形狀：根本呈正方形，地勢(shì)較為平坦。地塊現(xiàn)狀：目前仍有居民居住，尚未動(dòng)遷，主要以平房為主，景觀資源較差。工程賣(mài)點(diǎn)薈萃地段優(yōu)勢(shì)：西鄰繁華商業(yè)、金融中心，生活配套設(shè)施完善，大環(huán)境成熟；交通優(yōu)勢(shì)：周邊臨近四條市區(qū)主干道—龍港路、漁港路、步行街、逄牟路；教育配套：周邊分布中小學(xué)、幼兒園；環(huán)境優(yōu)勢(shì)：遠(yuǎn)離龍口港及工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)良，無(wú)污染；建筑風(fēng)格：純粹歐陸建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，體驗(yàn)歐陸貴族生活；園林規(guī)劃：歐式風(fēng)格主題園林，輔助適合老人、兒童休閑健身的建筑小品；戶型設(shè)計(jì)：四明〔明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)〕陽(yáng)光戶型，以70-100㎡中小戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備，為市場(chǎng)上的供不應(yīng)求產(chǎn)品；總價(jià)低：17萬(wàn)元--25萬(wàn)元之間的總價(jià)范圍為消費(fèi)者市場(chǎng)的主流需求；物業(yè)管理：24小時(shí)封閉式管理，24小時(shí)保安巡邏，可視對(duì)講系統(tǒng)；工程SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)：西鄰繁華商業(yè)、金融中心，生活配套設(shè)施完善；交通優(yōu)勢(shì)：三條市區(qū)主干道〔漁港路、步行街、龍港路〕環(huán)繞小區(qū)，交通興旺、出行方便，同時(shí)小區(qū)距市中心繁華地段僅800米。對(duì)本案目標(biāo)客源有相當(dāng)大的吸引力，也為這個(gè)區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁華提供了先決條件。教育配套優(yōu)勢(shì)：周邊分布中小學(xué)、幼兒園，既方便學(xué)生上學(xué)，又方便學(xué)生家長(zhǎng)接送；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：倡導(dǎo)歐陸風(fēng)格，張揚(yáng)奢華主義小區(qū)整體采用歐陸建筑風(fēng)格，輔助歐式主題園林，竭力展現(xiàn)奢華的貴族氣質(zhì)，充分迎合現(xiàn)代人對(duì)美好生活的要求；戶型設(shè)計(jì)合理，符合市場(chǎng)主流消費(fèi)需求小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)四明〔明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)〕陽(yáng)光戶型，以70-100㎡中小戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備。人車(chē)分流，平安放心小區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車(chē)道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)到達(dá)有效的人車(chē)分流，確保平安。社區(qū)配套齊備，成熟高尚小區(qū)集商業(yè)、休閑娛樂(lè)為一體，表達(dá)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時(shí)也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。工程劣勢(shì)分析期房對(duì)客戶的購(gòu)置信心有一定的抗性龍口開(kāi)發(fā)區(qū)目前市場(chǎng)上供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品多為現(xiàn)房，這樣對(duì)后期的銷(xiāo)售促進(jìn)作用很大，而本案規(guī)劃為大型住宅社區(qū)，如果后續(xù)資金缺乏，期房銷(xiāo)售，客戶引導(dǎo)起來(lái)相對(duì)困難。地塊面臨拆遷、會(huì)前問(wèn)題，給工程帶來(lái)一定的不確定因素市區(qū)上半年推盤(pán)量上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大龍口開(kāi)發(fā)區(qū)4月份會(huì)有陽(yáng)光康城等工程陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售階段，將會(huì)對(duì)我們形成最直接的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本案的客源將會(huì)有很大的截流，對(duì)后期銷(xiāo)售會(huì)構(gòu)成一定的壓力。工程時(shí)機(jī)分析政府大刀闊斧招商，房地產(chǎn)迎來(lái)新的契機(jī)龍口市近年來(lái)傾力促進(jìn)招商引資工作，目前已經(jīng)收到成效，造船、石油、天然氣等工業(yè)巨頭兩年內(nèi)即將在龍口安家落戶，給龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)近60萬(wàn)外來(lái)人口，龍口開(kāi)發(fā)區(qū)市區(qū)即將大范圍膨脹，給龍口的房地產(chǎn)帶來(lái)大而新的開(kāi)展的時(shí)機(jī)。以高品質(zhì)的安置房打造工程名片本案一期工程主要是原有村民的安置房。通過(guò)安置房的建設(shè)，率先給龍口市民展現(xiàn)良好的建筑形式、建筑質(zhì)量以及小區(qū)園林景觀，創(chuàng)造自己最有說(shuō)服力的名片，以口碑效應(yīng)擴(kuò)大工程知名度，以此促進(jìn)后期住宅銷(xiāo)售工作。以歐陸風(fēng)格，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化目前龍口開(kāi)發(fā)區(qū)住宅工程的建筑形式依然是傳統(tǒng)的中式建筑，不過(guò)通過(guò)新型建材、大視野外窗的使用，增加了建筑的現(xiàn)代感，但是卻沒(méi)有任何一個(gè)工程采用歐陸建筑風(fēng)格，所以在本案的產(chǎn)品規(guī)劃中，我們將采用歐陸建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)給龍口市民一個(gè)極具歐陸色彩、機(jī)具現(xiàn)代感的高檔樓盤(pán)。工程威脅分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的存在隨著龍口經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展、政府招商工作穩(wěn)定、有效的進(jìn)行，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商看到了龍口房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的新時(shí)機(jī)，在本案開(kāi)發(fā)過(guò)程中將會(huì)涌現(xiàn)出一批新的樓盤(pán)，同時(shí)還有現(xiàn)有樓盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)，這些都會(huì)對(duì)本案的銷(xiāo)售構(gòu)成不小的壓力。國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策的影響07年是我國(guó)的房地產(chǎn)政策年，08年初的美國(guó)次貸危機(jī)給了我們一個(gè)非常大的教訓(xùn)，為了促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的開(kāi)展，國(guó)家開(kāi)始加緊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，各大金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始緊縮銀根，減少對(duì)居民放貸的發(fā)放，另一方面，通過(guò)提高利率增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，這些都對(duì)08年以及以后的房地產(chǎn)帶來(lái)眾多的不利因素。第四局部工程客戶群定位分析目標(biāo)客戶群總體描述總體特征他們處于城市社會(huì)形態(tài)的中堅(jiān)階層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會(huì)的大方向，他們是在既定的社會(huì)大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社會(huì)的平衡層，他們承當(dāng)?shù)氖莵?lái)自社會(huì)、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。收入構(gòu)成：顯然，這一人群在整個(gè)社會(huì)的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者〞，而是中堅(jiān)層，因?yàn)?0-30萬(wàn)左右的房款，也“要求〞他們有每年有一定的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。年齡構(gòu)成：目標(biāo)人群應(yīng)以30-45歲年齡段人群為主要群體，也有少局部的20-30歲，45歲以上年齡段人群。家庭構(gòu)成：這一人群的特殊歷史開(kāi)展背景，使其家庭結(jié)構(gòu)也帶有明顯的時(shí)代特色。在其自身成長(zhǎng)的家庭中，以多子女的大家庭為主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭為主。目標(biāo)客戶群構(gòu)成情況目標(biāo)一：私營(yíng)企業(yè)主群體特征：不注重價(jià)格，但注重品牌消費(fèi)，局部人文化較高，由于工作壓力大，向往健康生活，熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)，但苦于沒(méi)有時(shí)間；虛榮心重，攀比心理極強(qiáng)，較顯性化、講求尊貴感，但同時(shí)非常精明；購(gòu)置行為屬于個(gè)人購(gòu)置，二次置業(yè)為主，主要目的為享受生活、為父母置業(yè)〔怡養(yǎng)天年〕、為子女置業(yè)。在購(gòu)置方向上特別注重，樓盤(pán)的質(zhì)量，開(kāi)展商品牌和良好的人居環(huán)境及物業(yè)價(jià)值；也注重考慮生活配套，兒女教育問(wèn)題。目標(biāo)二：個(gè)體工商戶大多數(shù)屬于近年新興經(jīng)濟(jì)的個(gè)體商人，文化修養(yǎng)大局部偏低，但頭腦精明，消費(fèi)較為理智，注重性價(jià)比的追求。購(gòu)置方向上，更加注重樓盤(pán)的整體檔次和品牌，在價(jià)格上往往會(huì)計(jì)較得失，對(duì)樓盤(pán)綜合質(zhì)量認(rèn)識(shí)不深。購(gòu)置行為多數(shù)屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，目的為了改善居住環(huán)境，享受生活；購(gòu)置方向上注重樓盤(pán)的性價(jià)比，對(duì)區(qū)位選擇的敏感度不強(qiáng)，主要是想離所經(jīng)營(yíng)的鋪面近一點(diǎn)。目標(biāo)三：科、教、衛(wèi)系統(tǒng)從業(yè)人員主要從事醫(yī)生、專(zhuān)業(yè)教師、律師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)型人才，有較豐厚的收入或福利保障，有較多的積蓄。屬于高文化、高素質(zhì)，同時(shí)靠專(zhuān)業(yè)知識(shí)賺取較高收入者；虛榮心并不十分強(qiáng)烈，但眼光較為挑剔，容易接受新事物；購(gòu)置行為上屬于首次或二次置業(yè)，主要目的為改善居住環(huán)境或?yàn)閮号?、父母置業(yè)。購(gòu)置方向上，更多地關(guān)注樓盤(pán)的綜合素質(zhì)，環(huán)境及社區(qū)的文化氣氛，生活方式；由于有車(chē)人士不多，其大多關(guān)注交通問(wèn)題，會(huì)選擇交通較為便利的區(qū)位。目標(biāo)四：政府工作人員欲改善居住條件，但對(duì)價(jià)格和區(qū)位較為注重，希望取得兩者的平衡，文化水平中等或以上；心理行為較為保守，表現(xiàn)在置業(yè)上的慎重，貨比三家；購(gòu)置行為多數(shù)為個(gè)人置業(yè)，二次或首次置業(yè)，會(huì)選擇按揭付款，其首次置業(yè)指已有一套福利分房；在購(gòu)置方向上講求實(shí)用性，注重性價(jià)比，希望價(jià)格實(shí)惠，其關(guān)注更多的住宅單位的實(shí)用與質(zhì)量；對(duì)區(qū)位選擇上，希望置業(yè)地點(diǎn)離上班地點(diǎn)不太遠(yuǎn)，要求高效價(jià)廉的交通配套；關(guān)注兒女升學(xué)問(wèn)題和生活配套齊備與否。目標(biāo)五：企事業(yè)單位管理人員文化較高，注重價(jià)格、消費(fèi)會(huì)較理性，不會(huì)輕易為主題打動(dòng)，但會(huì)關(guān)注性價(jià)比和區(qū)域開(kāi)展前景；有一定的虛榮心和攀比觀念，但不會(huì)十清楚顯；購(gòu)置行為屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，首次置業(yè)指在有福利房的根底上，為改善生活而置業(yè)，選擇按揭付款。購(gòu)置方向上，注重性價(jià)比的同時(shí)，關(guān)注小區(qū)的人文氣氛；對(duì)交通配套關(guān)注，對(duì)兒女升學(xué)問(wèn)題重視，希望居所離工作不遠(yuǎn)。目標(biāo)七：區(qū)域拆遷戶由于區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃而導(dǎo)致的拆遷，此局部拆遷戶由于在本區(qū)域長(zhǎng)期生活，對(duì)區(qū)域相當(dāng)認(rèn)同，同時(shí)由于拆遷補(bǔ)助，大多手頭持有一定量的資金，大多項(xiàng)選擇擇一次性付款，購(gòu)置行為大多屬于首次置業(yè)，目的是為了解決居住問(wèn)題；購(gòu)置方向上比擬注重價(jià)格，對(duì)工程產(chǎn)品、內(nèi)部配套要求不高。目標(biāo)八：外地潛在購(gòu)置人群消費(fèi)心理和行為特征分析：近年來(lái)，龍口開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，政府招商引資工作穩(wěn)步進(jìn)行，目前已經(jīng)確定在未來(lái)兩年內(nèi)將會(huì)有造船、石化、天然氣等大型企業(yè)進(jìn)駐，將會(huì)給龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)近60萬(wàn)的外來(lái)人口。由于該類(lèi)企業(yè)員工薪金待遇相對(duì)較高，所以其中有很大一局部選擇在當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)。此類(lèi)人群文化水平較高，注重價(jià)格，消費(fèi)比擬理性，接受新事物較快，更加關(guān)注區(qū)域開(kāi)展?jié)摿托詢r(jià)比。他們比擬關(guān)注交通狀況，希望離工作地不遠(yuǎn)。目標(biāo)九：投資人群該類(lèi)人群選擇置業(yè)目的主要是為了投資，或者將原有物業(yè)作為投資。其消費(fèi)心理及行為特征與以上群體大體一致?？偨Y(jié)：從上面的分析我們可以看出，工程一期主要目標(biāo)客戶群消費(fèi)共性：欲改善居住環(huán)境，注重社區(qū)環(huán)境，消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求社區(qū)的成熟度高，消費(fèi)較為慎重，注重性價(jià)比因素；首先會(huì)關(guān)注工程的生活、教育、交通配套等實(shí)際問(wèn)題；屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，其中首次置業(yè)占相當(dāng)局部；在解決實(shí)際居住問(wèn)題后，也表現(xiàn)出向往享受生活的傾向。對(duì)于此局部客戶，他們需求的以中檔為主，而在性價(jià)比優(yōu)良的前提下，他們中的相當(dāng)局部會(huì)選擇中高檔盤(pán)。第四局部工程定位與工程規(guī)劃準(zhǔn)確的定位是指導(dǎo)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵。在此提供營(yíng)銷(xiāo)方案中的定位思想，對(duì)前期營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)一步完善，作為指導(dǎo)工程營(yíng)銷(xiāo)的綱領(lǐng)。工程定位業(yè)內(nèi)有句俗話：“沒(méi)有不好的市場(chǎng)，只有不適合消費(fèi)者的產(chǎn)品〞，這就是說(shuō)無(wú)論任何產(chǎn)品都必須首先在市場(chǎng)上找到自己的位置，找到一個(gè)時(shí)機(jī)空間。定位思路對(duì)于工程的定位，有一句名言是：“不要想觀眾愛(ài)看什么電影，而要想觀眾還沒(méi)有看過(guò)什么電影。〞這是工程定位的鑰匙。作為一個(gè)有責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商，如何面對(duì)以下問(wèn)題成為定位的關(guān)鍵。要提倡一種什么樣的生活態(tài)度？要倡導(dǎo)一種什么樣的生活方式？要營(yíng)造一種什么樣的生活狀態(tài)？在現(xiàn)實(shí)生活中，一個(gè)人的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過(guò)生活狀態(tài)表達(dá)出來(lái)。在解決了以上問(wèn)題后，還須解決以下核心問(wèn)題：工程提供給消費(fèi)者的核心利益是什么？如何確立社區(qū)的核心價(jià)值觀？如何培養(yǎng)工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力？工程的終極目標(biāo)是什么?工程的核心特色是什么？如何構(gòu)建小區(qū)特有的文化？明確這些核心問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上是明確工程在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何建立自己獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并明確定位。綜合以上所述，本案的開(kāi)發(fā)思路定為：①高品質(zhì)的中高檔樓盤(pán)為其市場(chǎng)定位；②以優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新的建筑、園林設(shè)計(jì)為其主力訴求點(diǎn),以居住的舒適性與方便性為其輔訴求,以周邊配套設(shè)施為其支撐；③同時(shí)提高產(chǎn)品品質(zhì),以品質(zhì)優(yōu)勢(shì)提升工程的競(jìng)爭(zhēng)力；工程市場(chǎng)定位樓市的整體開(kāi)展趨勢(shì)是具有潮流性、時(shí)尚性和突破性的。其中工程引發(fā)的城市高品質(zhì)住宅和郊區(qū)大型優(yōu)美環(huán)境的小區(qū)住宅潮流，可謂各自精彩。其實(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上每個(gè)樓盤(pán)都在力求創(chuàng)造和突出自己的個(gè)性，其中有成功的也有失敗的個(gè)案。因此亦引發(fā)了敝人一連串的反思——要在蕓蕓眾生中脫穎而出，能否成功塑造樓盤(pán)的品牌就十分關(guān)鍵，同時(shí)僅停留在平面園林和單一概念的樓盤(pán)形象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。敝人認(rèn)為：唯有品質(zhì)獨(dú)特而且真正迎合、倡導(dǎo)和引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的樓盤(pán)才能在競(jìng)爭(zhēng)中引爆市場(chǎng)。定位依據(jù)：房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群,文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和,而亞文化群那么是在特定的區(qū)域具有相類(lèi)似的文化、興趣、愛(ài)好、習(xí)俗等生活方式的人群。都市繁華的負(fù)面效應(yīng),使大局部人有回歸自然意愿,其田園時(shí)代的藝術(shù)感和精神提升感被“物質(zhì)化〞和“家園化〞?？梢哉f(shuō),“健康文明家園情節(jié)〞亞文化正是房地產(chǎn)賴(lài)以生存和開(kāi)展的社會(huì)根底和文化根底。按照馬斯洛的“需求理論〞,現(xiàn)在的龍口市開(kāi)發(fā)區(qū)大局部房地產(chǎn)社區(qū),實(shí)際上是滿足人們最根本的第一層需求,充其量是跨出缺乏性需求向?qū)ψ陨砥桨驳谋Ｗo(hù)、身體健康和豐富性需求開(kāi)展。因此，可以預(yù)見(jiàn)的是，以更具前瞻性的開(kāi)發(fā)理念,采取面向更高層次的需求開(kāi)展,將是“羅馬尚城〞穩(wěn)立于全局高度上，走差異化開(kāi)發(fā)之路的強(qiáng)勢(shì)戰(zhàn)略思路！人類(lèi)對(duì)城市的依戀和對(duì)繁華的追逐從來(lái)都沒(méi)有中斷過(guò)，即使在物質(zhì)主義塵囂日上的日子里，在人們潮水般的涌向郊區(qū)的時(shí)候，回歸都市的聲音也依然不絕于耳。然而，回歸都市不是簡(jiǎn)單的輪回，回歸應(yīng)該以一種嶄新的姿態(tài)，回歸的應(yīng)該是一個(gè)新都市、一種新生活，回歸應(yīng)該是一個(gè)新的方向……理想的居住形態(tài)首先要有一個(gè)理想的居住大環(huán)境，龍口開(kāi)發(fā)區(qū)作為龍口市未來(lái)的主城區(qū)，近兩年隨著第三產(chǎn)業(yè)的迅速開(kāi)展，無(wú)論是商業(yè)氣氛還是人居環(huán)境都取得了長(zhǎng)足的開(kāi)展，是新都市主義滋生的肥沃土壤。新都市主義又要求住宅不僅在硬件上，比方地段、配套等方面要有所突破；在軟件上，也要有所突破，表現(xiàn)為同類(lèi)人群的聚合、新生活方式的倡導(dǎo)等方面。本地塊開(kāi)發(fā)不僅具有得天獨(dú)厚的區(qū)位、配套優(yōu)勢(shì)，建筑、園林優(yōu)勢(shì)，軟硬兼施，無(wú)疑代表了新都市、新生活的新方向。那么，理想的居住形態(tài)是什么樣的呢？理想的居家之所應(yīng)該和繁華保持不即不離的狀態(tài)，要有區(qū)別于郊區(qū)住宅實(shí)實(shí)在在的東西存在。正因?yàn)槿藗儗?duì)郊區(qū)樓盤(pán)的失望之處在于其割斷了人與城市的臍帶聯(lián)系。代表了新都市生活新方向的本工程正是雄踞于一中旁，無(wú)論從地段還是配套方面，其優(yōu)勢(shì)都無(wú)可挑剔，是居住氣氛較濃、配套成熟的市區(qū)樓盤(pán)。作為城市人生活載體的都市，原來(lái)可以使生活更加豐富多彩、更加繁華便利，我們根本不必逃離都市，而更應(yīng)該投入都市的懷抱，感受新興城市生活。為此敝人認(rèn)為本案所處位置剛好與繁華市中心保持假設(shè)即假設(shè)離的狀態(tài)，同時(shí)兼顧豐富的生活配套，考慮到本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格，建議把工程定位為：歐陸·陽(yáng)光·高尚生活特區(qū)！闡釋?zhuān)骸皻W陸·陽(yáng)光·高尚生活特區(qū)〞，集中表達(dá)了新都市主義的特征，優(yōu)越的地段、人文、教育、交通、生活配套，同時(shí)擁有機(jī)具歐陸色彩的風(fēng)情建筑，是理想的居住形態(tài)之首先，而“特區(qū)〞代表著工程將成為龍口開(kāi)發(fā)區(qū)新都市、新生活的領(lǐng)跑者與典范，就像當(dāng)年的深圳一樣。其最終目的也是最大限度地突出和表達(dá)耳目一新的工程特點(diǎn)。正因?yàn)槿绱?，工程所呈現(xiàn)的狀態(tài)才富有現(xiàn)代活力、都市魅力、時(shí)尚色彩，才是現(xiàn)代都市人群推崇的主流生活方式。這種生活方式適度超前的研究、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之中形成一種全方位的生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、時(shí)尚的生活。為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。“歐陸·陽(yáng)光·高尚生活特區(qū)〞的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比擬新穎，市場(chǎng)差異性明顯。核心價(jià)值體系的提煉工程概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)籌劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。換言之，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷(xiāo)籌劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。主概念對(duì)營(yíng)銷(xiāo)籌劃的指導(dǎo)意義：在于圍繞主體概念全程籌劃推廣；在于依托概念籌劃出獨(dú)占性的行銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)；在于推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣(mài)氣氛塑造；在于廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；在于市場(chǎng)籌劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性本案核心價(jià)值體系：羅馬尚城羅馬尚城歐陸·陽(yáng)光·高尚生活社區(qū)歐陸建筑風(fēng)格，四明陽(yáng)光戶型設(shè)計(jì)交通便捷，配套完善歐式園林，倡導(dǎo)健康、時(shí)尚生活中小學(xué)、幼兒園完美教育配套24小時(shí)封閉式管理，可視對(duì)講系統(tǒng)歐陸·陽(yáng)光歐陸·陽(yáng)光·高尚生活社區(qū)社區(qū)核心價(jià)值觀:充滿自信、追求成功、以獨(dú)特的人文為榮；工程核心競(jìng)爭(zhēng)力：文化、品位、尊榮、時(shí)尚；社區(qū)終極目標(biāo)：是文化的社區(qū)、是精神的社區(qū)、是品質(zhì)社區(qū)的旗幟；社區(qū)文化：積極、樂(lè)觀、熱情、融洽、和諧；社區(qū)核心特色：社區(qū)業(yè)主具有品位、文化、生活形態(tài)的同一性；核心價(jià)值體系的提煉依據(jù)產(chǎn)品定位：歐陸風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃的室內(nèi)空間、5+1多層的建筑形態(tài)、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營(yíng)造的品質(zhì)社區(qū)。購(gòu)置群體：政府公務(wù)員、具有時(shí)代氣息的六安市市民等，塑造的產(chǎn)品品質(zhì)和引領(lǐng)六安的生活方式與之匹配。大盤(pán)特性：70萬(wàn)平米的建筑面積，營(yíng)銷(xiāo)周期長(zhǎng)，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。市場(chǎng)接受：概念應(yīng)易于表達(dá)、易于接受、易于二次聯(lián)想，兼具磅礴的氣勢(shì)的同時(shí)，易被市場(chǎng)接受。產(chǎn)品概念塑造金字塔模型概念概念的支撐—產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)歐陸·陽(yáng)光·高尚生活特區(qū)居住生活的升華歐陸風(fēng)情社區(qū)陽(yáng)光生活地帶配套、交通、陽(yáng)光戶型設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀等賣(mài)點(diǎn)支持概念的塑造—次概念概念的升華—主概念工程規(guī)劃總體規(guī)劃布局及空間布局分析小區(qū)設(shè)一個(gè)主出入口，兩個(gè)副出入口，道路系統(tǒng)明晰，并做到人車(chē)分流，方便居民出入。整個(gè)小區(qū)規(guī)劃全為多層，有利于小區(qū)采光、通風(fēng)等需要，歐陸風(fēng)格更增加其富貴感?？臻g整體性強(qiáng)，有利于環(huán)境塑造。小區(qū)景觀及建筑效果圖小區(qū)建筑立面效果圖小區(qū)東側(cè)正門(mén)小區(qū)中心花園示范戶型分析面積范圍〔㎡〕戶型戶型配比60-90兩室一廳40%兩室兩廳兩室一書(shū)兩廳90-120兩室兩廳40%兩室一書(shū)兩廳三室兩廳120-160三室兩廳20%三室一書(shū)兩廳以上分析可以看出，本工程主力戶型面積分布集中，如果將近期面市和即將面市的工程主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為90-120平方米之間，而本工程主力戶型顯示兩點(diǎn)：1、與競(jìng)爭(zhēng)工程形成較大的差異化；2、順應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣，將90-120㎡戶型設(shè)置為主力戶型之一，同時(shí)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，增加60-90㎡為主力戶型；3、本工程為中高檔住宅樓盤(pán)，工程開(kāi)發(fā)前期，開(kāi)發(fā)一局部120-160㎡大戶型，以此提高整體工程形象；(1)、戶型設(shè)計(jì)建議：小戶型目前在相對(duì)成熟的市場(chǎng)上已經(jīng)擁有相當(dāng)成熟的設(shè)計(jì)手法，本工程在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)該博采眾長(zhǎng)，并且加以強(qiáng)化。在小戶型的設(shè)計(jì)中，由于單套面積較小，應(yīng)著重考慮以下幾點(diǎn)：其一，使用功能上的合理性。戶型內(nèi)各功能區(qū)不能相互干擾；其二，良好的采光與通風(fēng)。明亮而通透的小戶型同樣能給人良好的居住享受；其三，更大的室內(nèi)外過(guò)渡空間。設(shè)大凸窗、大陽(yáng)臺(tái)，使小戶型同樣能擁有開(kāi)闊過(guò)渡空間的極佳視野。當(dāng)?shù)氐淖≌瑯潜P(pán)多是以90平米以上戶型作為主力戶型，其設(shè)計(jì)手法大同小異，為了突出我工程差異化，中大戶型應(yīng)注重以下幾點(diǎn)：第一，增加露臺(tái)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)凹凸感，增加多角度視野，充分感受花園景觀；第二，一層花園入戶，客廳接露臺(tái)，餐廳接花園。花園洋房，增強(qiáng)舒適感；150㎡左右120㎡左右(2)、景觀設(shè)計(jì)建議:整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開(kāi)發(fā)的階段性結(jié)合，利于景觀的分期建設(shè)與開(kāi)發(fā)的分期建設(shè)一致，效勞于營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)場(chǎng)環(huán)境的制造，到達(dá)景觀先行的效果。強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺(jué)均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實(shí)用性，表達(dá)以人為本。景觀配套設(shè)計(jì)的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果到達(dá)舒適、雅致。景觀配套設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式多樣化，動(dòng)靜結(jié)合，外部形式做到精致，注意細(xì)部考慮。景觀配套設(shè)計(jì)有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需要。整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對(duì)低耗、節(jié)能、高效的要求。整體景觀配套設(shè)計(jì)應(yīng)以“健康休閑〞主題文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑、人文的三方面的關(guān)系，形成自然環(huán)境與人居活動(dòng)融合協(xié)調(diào)、居住環(huán)境園林化的自然環(huán)境。具有建筑空間與景觀環(huán)境相和諧的建筑環(huán)境。營(yíng)造出人與人之間和諧交往、家庭親情、鄰里友情、社區(qū)情感共存共融、具有溫馨融洽社區(qū)氣氛的人文環(huán)境戶外硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)要求：雕塑小品：雕塑小品須結(jié)合歐陸風(fēng)格、綠化設(shè)計(jì)景觀布置，并闡述該景點(diǎn)的主題立意，融合細(xì)膩的藝術(shù)情感表現(xiàn)，表達(dá)小區(qū)溫馨主題的延伸。寓情于景，到達(dá)小區(qū)溫馨情感文化通過(guò)人與景的交流而表達(dá)。路面：路面設(shè)計(jì)形式富有變化，路面利用綠化輔助到達(dá)軟硬結(jié)合及功能與景觀的結(jié)合〔如停車(chē)〕，硬地路面設(shè)計(jì)在建造中可參加小區(qū)形象標(biāo)志。信息設(shè)施：書(shū)報(bào)欄等作為小區(qū)的效勞設(shè)施到達(dá)地點(diǎn)布置的合理性及效勞方便。小區(qū)市政公建配套：如排污井、垃圾箱〔站〕、建筑附屬設(shè)施〔圍墻、護(hù)欄〕等應(yīng)服從與整體的景觀風(fēng)格，到達(dá)配套的景觀化設(shè)計(jì)原那么。營(yíng)銷(xiāo)景觀設(shè)計(jì)：將營(yíng)銷(xiāo)中心的外部環(huán)境，包括營(yíng)銷(xiāo)中心的立面外觀設(shè)計(jì)，作為小區(qū)整體景觀設(shè)計(jì)布置內(nèi)容來(lái)整體考慮，與整體景觀風(fēng)格或小區(qū)風(fēng)格相一致。第五局部?jī)r(jià)格定位及策略一、價(jià)格策略1、定價(jià)原那么與方法本案價(jià)格策略的運(yùn)用采用“低開(kāi)高走〞穩(wěn)步獲利的價(jià)格策略模式，主要由5個(gè)階段的價(jià)值穩(wěn)步提升?！?〕定價(jià)原那么：鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，為取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，并于入市時(shí)較易獲得市場(chǎng)接受，到達(dá)快速搶占市場(chǎng)的目的。建議采取分期定價(jià)、循序漸進(jìn)的價(jià)格策略，根本定價(jià)的原那么：①“低開(kāi)高走〞策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤(pán)熱銷(xiāo)效果的方法。低開(kāi)高走，分期、分階段定價(jià)，可利用位置上客觀存在的差異來(lái)實(shí)現(xiàn)。②入市時(shí)為市場(chǎng)留出一定的升值空間，吸引投資者入市，并使購(gòu)置者獲得心理滿足。③有競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)價(jià)格，整體售價(jià)充分表達(dá)市場(chǎng)行情，表達(dá)業(yè)主級(jí)數(shù)。〔2〕定價(jià)方法：本工程主要依據(jù)需求導(dǎo)向，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向、本錢(qián)導(dǎo)向而確定。均價(jià)：根據(jù)以上定價(jià)方法最終確定一期市場(chǎng)均價(jià)為：2600元/㎡左右。在一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，推出10-20套以2300—2400元/㎡低價(jià)入市?！?〕付款方式和進(jìn)度各種付款方式列表付款方式原那么：各種付款方式現(xiàn)值相等。一次性付款：住宅優(yōu)惠折扣九八折，定金1萬(wàn)元/套。付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)7天內(nèi)付90%；3個(gè)月內(nèi)付剩余10%。銀行按揭付款：住宅優(yōu)惠折扣九九折，定金1萬(wàn)元/套。付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；7天內(nèi)付20%并簽署?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?，同時(shí)辦理6-7成最長(zhǎng)20年銀行按揭。2、優(yōu)惠條款優(yōu)惠條款列表1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期已下訂的前1—20位客戶，在正式開(kāi)盤(pán)時(shí)可享受10000元/套的購(gòu)房?jī)?yōu)惠；前21—50位客戶，在正式開(kāi)盤(pán)時(shí)可享受8000元/套的購(gòu)房?jī)?yōu)惠；前51-100位客戶，在正式開(kāi)盤(pán)時(shí)可享受6000元/套的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。3準(zhǔn)業(yè)主介紹新業(yè)主聯(lián)購(gòu)優(yōu)惠準(zhǔn)業(yè)主介紹新業(yè)主，兩人同時(shí)認(rèn)購(gòu)可同時(shí)享受折后優(yōu)惠1%-2%。準(zhǔn)業(yè)主每介紹一個(gè)新業(yè)主，可另外享受減免6個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。4老業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠老業(yè)主介紹新業(yè)主，老業(yè)主可享受1000－2000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主可另外享受減免1年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。5批量購(gòu)置優(yōu)惠三個(gè)以上客戶集體團(tuán)購(gòu)五套以上或同一客戶認(rèn)購(gòu)三套以上可享受折后優(yōu)惠2%-3%。3、樓層和方位差價(jià)〔１〕樓層差價(jià)，最高不宜超過(guò)10%即隨著樓層的變化，最低價(jià)與最高價(jià)之間的差距，一般不應(yīng)超過(guò)10%。本案主要為多層住宅，層差價(jià)格應(yīng)控制在100-150元/㎡〔與基準(zhǔn)層相比〕，而各層的價(jià)格差異可具體設(shè)定層差系數(shù)。〔２〕方位差價(jià)，5%左右水平差價(jià)主要考慮風(fēng)水朝向、采光、私密性、景觀與格局。風(fēng)水好，景觀好的單位的差價(jià)應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。4、房地產(chǎn)調(diào)價(jià)的根本技巧〔1〕樓宇位置系數(shù)樓宇位置系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，該樓宇的位置，坐向，臨街狀況，與其它樓宇的間距，與小區(qū)花園、公共建筑等配套效勞設(shè)施的距離，該建筑物的外觀等的綜合系數(shù)。一般地，南北坐向、不臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、每個(gè)樓梯間戶數(shù)少等的物業(yè)，要比東西坐向、臨街、較小的樓間距、離配套設(shè)施遠(yuǎn)、外觀不美、每個(gè)梯間戶數(shù)多的物業(yè)價(jià)格高?！?〕單元樓層系數(shù)單元樓層系數(shù)是指該單元所處的層數(shù)，樓房間距、光照時(shí)間、視野、景觀、電梯配置情況、居民生活習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。〔3〕單元朝向系數(shù)單元朝向系數(shù)是指該單元的朝向、通風(fēng)、采光、視野、景觀、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。一般地，正面朝向、視野寬闊、景觀優(yōu)美等的物業(yè)價(jià)格較高。二、價(jià)格分期策略1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格一期工程價(jià)格控制在2300-2600元/㎡范圍內(nèi)。2、入市價(jià)格入市價(jià)格控制均價(jià)在2500-2600元/㎡，價(jià)格控制在2400-2700元/㎡范圍內(nèi)。價(jià)格策略建議：價(jià)格是消費(fèi)者最為敏感的話題，是客戶選擇樓盤(pán)的重要參數(shù)，價(jià)格的上下和變動(dòng)會(huì)直接影響消費(fèi)者的購(gòu)置行為，更是開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在，因此樓盤(pán)價(jià)格策略應(yīng)根據(jù)樓盤(pán)銷(xiāo)售階段的市場(chǎng)狀況制定并修改，切忌“亂調(diào)價(jià)，虛調(diào)價(jià)〞，在調(diào)價(jià)之前一定要找到調(diào)價(jià)的支撐點(diǎn)。第六局部工程營(yíng)銷(xiāo)推廣策略整體推廣思路通過(guò)前幾局部對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)群研究、功能確立、產(chǎn)品打造、以及市場(chǎng)差異化定位，我們不難看出，本工程的歐陸品質(zhì)建筑和地段優(yōu)勢(shì)是購(gòu)置發(fā)生的主要因素，對(duì)于本工程來(lái)說(shuō)，在“整合資源，塑造品牌〞的營(yíng)銷(xiāo)思路下走“品質(zhì)生活+中高端產(chǎn)品〞之路，首要的是強(qiáng)效提升本工程認(rèn)知度，積累人氣，吸引、強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)品和環(huán)境的興趣和購(gòu)置欲望，同時(shí)實(shí)施突破性營(yíng)銷(xiāo)措施，建立可操作的鼓勵(lì)和約束機(jī)制，確保銷(xiāo)售條件的落實(shí)。在合理的價(jià)格體系下迅速消化，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金的良性循環(huán)。終極推廣目標(biāo)差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式打造龍口打造龍口形象明星樓盤(pán)打造龍口銷(xiāo)售明星樓盤(pán)打造龍口品牌明星樓盤(pán)提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)土地的最高值提升在龍口地區(qū)的品牌 戰(zhàn)略動(dòng)作搶推案時(shí)機(jī)·奪區(qū)域客源·占市場(chǎng)空隙·定差異定位搶·推案時(shí)機(jī)：市區(qū)2021年上半年將會(huì)有4個(gè)盤(pán)陸續(xù)上市，歸避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就要注重入市時(shí)機(jī)的把握，先開(kāi)盤(pán)就意味著強(qiáng)占了先機(jī)。奪·區(qū)域客源：能夠獲得區(qū)域客源的認(rèn)同，就等于成功的一半，也是我們塑造一中板塊NO.1物業(yè)形象的必需解決的籌劃動(dòng)作。占·市場(chǎng)空隙：知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。躲避同質(zhì)化產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，利用市場(chǎng)空隙進(jìn)行時(shí)間錯(cuò)位銷(xiāo)售，具有戰(zhàn)略性意義。定·差異定位：廣告籌劃的根本原那么就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在龍口市場(chǎng)脫穎而出，塑造權(quán)威。案名建議1、主推案名羅馬尚城羅馬尚城2、字面釋義“羅馬〞：中世紀(jì)時(shí)期的歐洲，羅馬教皇是當(dāng)時(shí)的精神統(tǒng)治者，為羅馬帝國(guó)出生入死的斗士被稱(chēng)為羅馬勇士；文藝復(fù)興時(shí)期，歐洲的建筑形式中誕生了古羅馬風(fēng)格，最著名的當(dāng)屬羅馬競(jìng)技場(chǎng)。因此“羅馬〞能夠給人帶來(lái)縱馬馳騁的快感、激情，同時(shí)也代表了一種文化，能夠給消費(fèi)者充分傳達(dá)本案的歐陸建筑風(fēng)格，給消費(fèi)者帶來(lái)一種新的生活方式?！吧楔暎焊呱?，向消費(fèi)者傳達(dá)本案中高端的工程定位。“城〞：具有很強(qiáng)的氣勢(shì)，能夠充分表達(dá)本案近70萬(wàn)平米的體量。3、主