濱江項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃案

**半島

全程營(yíng)銷籌劃案1今年是：28

我們認(rèn)為創(chuàng)新是籌劃的生命力，雖然很難，但我們赴盡全力！

2寫在前面的話我們?yōu)?*半島所做的基礎(chǔ)功課查閱政府相關(guān)資料向建設(shè)局了解**概況及房地產(chǎn)市場(chǎng)供給通過(guò)市調(diào)解讀**地產(chǎn)形勢(shì)及城市演進(jìn)趨向研討工程營(yíng)銷戰(zhàn)略與成都設(shè)計(jì)師就工程廣告推廣進(jìn)行商議很多很多內(nèi)部討論3第一局部分析篇市場(chǎng)情況分析消費(fèi)者購(gòu)置行為分析工程分析競(jìng)爭(zhēng)工程分析第一局部分析篇4市場(chǎng)情況分析5**新城-凱東新城-工業(yè)區(qū)以多層為輔，高層為主宏觀引導(dǎo)07年開發(fā)量約為30萬(wàn)平米，整體銷售進(jìn)度約為80%供求分析08年開發(fā)量約為50萬(wàn)平米；市場(chǎng)供求平衡市場(chǎng)預(yù)期城市規(guī)劃宏觀環(huán)境6專業(yè)性：逐漸引進(jìn)專業(yè)性營(yíng)銷公司，開始注重工程品牌樹立和差異化營(yíng)銷。營(yíng)銷水平：與二級(jí)城市仍有一定差距。銷售人員整體素質(zhì)、售房部裝修、廣告宣傳都較為落后，銷售模式比較單調(diào)。工程情況：在售樓盤和入市的工程約10個(gè)。多數(shù)工程為電梯或多層+電梯的綜合性工程。市場(chǎng)價(jià)格：多層價(jià)格1700-2100元/㎡，電梯價(jià)格2000-2500元/㎡，市場(chǎng)認(rèn)同此價(jià)格水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)7競(jìng)爭(zhēng)工程分析8**新城當(dāng)前總拍賣土地352畝，拍賣價(jià)格在80-90萬(wàn)/畝，最高達(dá)120萬(wàn)/畝。07年底報(bào)批的工程有7個(gè)，總體面積到達(dá)50萬(wàn)平方米以上。工程名稱##春天##小鎮(zhèn)**帝景開發(fā)規(guī)模37000㎡75520㎡產(chǎn)品類型全多層全多層+商業(yè)多層+電梯戶型面積80-130㎡110-120㎡為主開盤時(shí)間預(yù)計(jì)08年5月待定工程風(fēng)格原生態(tài)、花園社區(qū)北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格工程賣點(diǎn)原生態(tài)、全多層；花園社區(qū)、寬景陽(yáng)臺(tái)；繼光實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁；風(fēng)格大盤；全多層；配套齊全；區(qū)域位置好；豪宅；產(chǎn)品類型豐富銷售動(dòng)態(tài)正進(jìn)行入會(huì)活動(dòng)進(jìn)行客戶儲(chǔ)藏客戶咨詢準(zhǔn)備中客戶咨詢，售房部正在裝修中9從規(guī)?？?，以中小型規(guī)模為主產(chǎn)品風(fēng)格，還不能完全滿足人們對(duì)住房的美好期待產(chǎn)品類型，供給的產(chǎn)品以多層為主，電梯為輔工程賣點(diǎn)，以**新城的整體規(guī)劃為基礎(chǔ)，輔以產(chǎn)品本身入市時(shí)間，各工程入市和開盤時(shí)間不沖突，均避開時(shí)間上的直接競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)工程分析小結(jié)10消費(fèi)者購(gòu)置行為分析11以下分析依據(jù)出自200份市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查,20個(gè)訪談?dòng)涗浤壳芭c父母同住和租房的占41％，其中首次購(gòu)房的占60％，二次購(gòu)房的占38％左右，潛在購(gòu)房群體相當(dāng)巨大有購(gòu)房意向的占74％，其中在一年內(nèi)有購(gòu)房意向的占15％左右，市場(chǎng)需求是十分巨大的，目前供給的體量是能夠被充分消化的。95％的以自住為購(gòu)房目的，其中改善居住環(huán)境和增加居住面積的占54％，說(shuō)明人們對(duì)目前的居住環(huán)境不是很滿意，有改善居住環(huán)境的需求。愿意選擇**新城置業(yè)的占50％，市中心占41％，可以看出人們對(duì)**新城和市區(qū)中心的接受度差異很小，**作為政府打造的居住區(qū)域已得到了消費(fèi)者的基本認(rèn)同。獲得購(gòu)房信息的渠道：親朋好友的介紹、戶外廣告，目前尚無(wú)為群眾熟知的媒體12選擇多層占65％，11-17層電梯的占25％，由于**中青年出外務(wù)工返鄉(xiāng)人員較多，能夠接受電梯公寓產(chǎn)品類型。選擇兩室住房的占31％，三室的占54％，四室的占14％，說(shuō)明兩室至三室住房的需求是最大的喜歡寬景陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)花園的占64％，說(shuō)明人們對(duì)住房品質(zhì)越來(lái)越看重，此類戶型很受購(gòu)房者的青睞。多數(shù)被調(diào)查者對(duì)自然環(huán)境優(yōu)美、小區(qū)綠化及內(nèi)部配套、小區(qū)安全有序三個(gè)方面最為關(guān)心，物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化是**目前缺少的。價(jià)格、位置、周邊環(huán)境這三個(gè)因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房決策的影響最大，其中也有相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房者看重開發(fā)商信譽(yù)。13目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶研究——全面審視，深入挖掘他們是這個(gè)城市的中堅(jiān)力量公務(wù)員、國(guó)企職工、教師、醫(yī)生、個(gè)體私營(yíng)老板出外務(wù)工回鄉(xiāng)的成功者周邊郊縣富裕的農(nóng)業(yè)工作者在外地創(chuàng)業(yè)的成功人士他們是迅速向城市靠攏的人14目標(biāo)客戶描述預(yù)期客戶比例15群體類型原來(lái)居住條件原居所滿意度原因/動(dòng)機(jī)政府公務(wù)員單位房或市區(qū)舊房缺乏滿足感/成就感表達(dá)身份財(cái)產(chǎn)增值歸鄉(xiāng)人員農(nóng)村房沒(méi)歸屬感/榮譽(yù)感城市落戶把父母接來(lái)養(yǎng)老首次置業(yè)者大家庭居住，租房、單位房面積小，擁擠環(huán)境嘈雜從大家庭獨(dú)立建立小家為結(jié)婚準(zhǔn)備二次置業(yè)者已買商品房空氣/環(huán)境普通住宅密度大/擁擠提升房子檔次，改善居住環(huán)境他們?yōu)槭裁促I房子？16追求美好生活;實(shí)現(xiàn)價(jià)值歸屬購(gòu)一套房子實(shí)現(xiàn)一個(gè)夢(mèng)，無(wú)論是首次置業(yè)還是屢次置業(yè)，無(wú)論是市區(qū)置業(yè)還是郊區(qū)置業(yè)，每一次購(gòu)房都是一次對(duì)于更高生活層次的追求。房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)不只是一件冰冷的建筑作品，而是一個(gè)充滿了愛和溫情，讓他們盡情享受生活和家庭溫馨的棲居空間與環(huán)境。洞察：購(gòu)房對(duì)他們意味著什么17工程分析18**政府2007年開始重點(diǎn)打造和推廣的城市居住新區(qū)直接代表**城市的開展以及**房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展未來(lái)3-5年主導(dǎo)**房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展方向?qū)⒊蔀?*人居環(huán)境的典范**新城**新城核心位置，最具規(guī)模工程緊鄰政府傾力打造的凱江沿岸市政景觀帶最靠近凱江擁有較為獨(dú)立的江景資源建筑體量大，包容性強(qiáng)，產(chǎn)品涵蓋廣泛**半島19**半島最大優(yōu)勢(shì)**新城核心位置**新城最具規(guī)模工程獨(dú)占江景、自然、市政景觀資源放大宣揚(yáng)江景的稀缺性，制造江景房市場(chǎng)熱銷形式。突出山水對(duì)城市居住文化的升華。高姿態(tài)入市，打造**建筑標(biāo)桿，使得后續(xù)樓盤難以逾越。20**半島最大劣勢(shì)生活成熟度缺乏，缺少完整的生活配套工程周邊市政公交有待完善縮小強(qiáng)調(diào)政府著力打造**新城的大氣候、該片區(qū)的強(qiáng)勁開展。強(qiáng)調(diào)本案及周邊所有工程均設(shè)有底層商業(yè)，建成后將為業(yè)主提供娛樂(lè)、休閑空間，滿足居民就近購(gòu)物的需要。21**半島最大時(shí)機(jī)**新城開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，政策引導(dǎo)及支持，整個(gè)片區(qū)必將吸引公眾的眼球。利用組織媒體結(jié)合政府進(jìn)行整個(gè)片區(qū)以及本工程炒作，樹立**新城是全城領(lǐng)航者地位，樹立本工程是**新城的樣板社區(qū)，是領(lǐng)航者中的領(lǐng)航者，拔高工程的市場(chǎng)形象，獲得更大的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。22**半島最大威脅同期入市工程多，位置集中，客戶分流嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈

措施爭(zhēng)取時(shí)間迅速入市，在競(jìng)爭(zhēng)樓盤開始銷售時(shí)采取相應(yīng)措施攔截局部目標(biāo)客戶。分期分組團(tuán)開發(fā)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)工程以及整個(gè)地塊的開展，根據(jù)市場(chǎng)變化運(yùn)用價(jià)格策略逐步表達(dá)工程的升值空間。23從產(chǎn)品本身著眼，工程的體量以及獨(dú)享先天的江景資源、市政景觀，為樹立城市地標(biāo)、引領(lǐng)居住潮流創(chuàng)造了客觀條件。不能無(wú)視**新城作為新興開發(fā)區(qū)的兩面性，巨大開發(fā)體量蘊(yùn)藏的契機(jī)與潛在風(fēng)險(xiǎn)。24全新的營(yíng)銷組織方式標(biāo)桿性的工程形象準(zhǔn)確的把握客戶消費(fèi)心理工程成功的關(guān)鍵因素優(yōu)秀的產(chǎn)品與服務(wù)體系25第二局部營(yíng)銷篇26我們處在怎樣一個(gè)形式下?**市場(chǎng)樓盤定位參差不齊,產(chǎn)品賣點(diǎn)、主題沒(méi)有實(shí)質(zhì)性差異，各個(gè)工程在產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)上趨于雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，供給量急速增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈政府的舉措不確定，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步的開展趨勢(shì)尚不明確，國(guó)家政策將會(huì)直接影響整個(gè)市場(chǎng)的走向

銀行房貸利率和貸款門檻的提高直接增加購(gòu)房者的付款壓力，影響購(gòu)房者的購(gòu)房心理，導(dǎo)致目前消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。

宏觀調(diào)控銀根緊縮市場(chǎng)同質(zhì)化27**半島面臨什么樣的問(wèn)題？**新城入市工程已經(jīng)有原生坡地景觀住宅的代言、有品質(zhì)居住的代言、有生活理想的倡導(dǎo)。**新城的建設(shè)是城市開展戰(zhàn)略，只是大背景，當(dāng)前不能產(chǎn)生可感知的利益。我們?nèi)绾蝸?lái)利用新區(qū)開發(fā)的時(shí)機(jī)？區(qū)域品牌資源、開發(fā)商品牌資源和客戶資源………我們的工程突破口在哪里？如何躲避新區(qū)開發(fā)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)？我們?nèi)绾芜M(jìn)行資源整合?28如何在眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出，塑立特有性，短時(shí)間內(nèi)獲得市場(chǎng)的關(guān)注？思考如何以一種高姿態(tài)入市引動(dòng)市場(chǎng)，利用江景建立工程在**新城乃至全城的領(lǐng)航者地位？思考29傳統(tǒng)營(yíng)銷方向產(chǎn)品入市以區(qū)域優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)產(chǎn)品戶型特點(diǎn)園林景觀銷售節(jié)點(diǎn)促銷針對(duì)性營(yíng)銷產(chǎn)品賣點(diǎn)深入挖掘南加州建筑風(fēng)情**新城的南加州風(fēng)情社區(qū)30工程核心價(jià)值如何表達(dá)？？傳統(tǒng)營(yíng)銷問(wèn)題與其他工程同質(zhì)化嚴(yán)重，如何區(qū)隔市場(chǎng)？概念傳播緩慢，不便于溝通，如何樹立鮮明獨(dú)特的工程形象？傳統(tǒng)營(yíng)銷方向31那么？如何解決工程難度？工程以何做為總體營(yíng)銷的指導(dǎo)思想？以什么為核心點(diǎn)組織營(yíng)銷？？32二個(gè)指導(dǎo)思想三大戰(zhàn)略五個(gè)營(yíng)銷核心點(diǎn)總體營(yíng)銷規(guī)劃33二個(gè)指導(dǎo)思想建立領(lǐng)導(dǎo)性品牌形象通過(guò)個(gè)性化的定位以及針對(duì)性的推廣宣傳使項(xiàng)目在眾多項(xiàng)目中脫穎而出?！皹s耀”的概念植入在形象建立中表現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)城市的貢獻(xiàn)并使購(gòu)房者感受到居住于此的榮譽(yù)感。**至少3年內(nèi)的NO.1**新城的代言工程**的城市榮耀購(gòu)置者以此為榮34訴求點(diǎn)釋義**半島是**新城的代表！是**的代表！我們的品牌價(jià)值就是“領(lǐng)導(dǎo)性〞，“我和他們沒(méi)有可比性〞讓消費(fèi)者認(rèn)為在**半島置業(yè)是榮耀的表達(dá)、成就的表達(dá)、生活的終極歸屬我們的工程是行業(yè)效仿的典范，是引導(dǎo)市場(chǎng)而非迎合市場(chǎng)35三大戰(zhàn)略1.城市戰(zhàn)略2.工程戰(zhàn)略3.產(chǎn)品戰(zhàn)略借勢(shì)城市開展的大趨勢(shì)立身樹立工程自身形象做事強(qiáng)化工程內(nèi)涵36城市戰(zhàn)略給她在城市中的身份項(xiàng)目總體定位**中堅(jiān)領(lǐng)地，復(fù)合江景社區(qū)讓購(gòu)房者者體會(huì)到居住在此的優(yōu)越感、榮耀感表達(dá)本案景觀稀缺性，體量震撼性，產(chǎn)品豐富性，具有領(lǐng)先當(dāng)前市場(chǎng)的氣質(zhì)。定位釋義37工程形象定位：工程以何種形象面對(duì)受眾？從城市開展趨勢(shì)看，配合政府打造**新區(qū)的開展戰(zhàn)略，站在城市開展的高度上，結(jié)合工程自身特點(diǎn)，進(jìn)行形象定位。工程戰(zhàn)略給她一個(gè)動(dòng)人的故事38**半島——代言一座城市的開展榮耀城市生活，締造居住文明——?jiǎng)?chuàng)造高享受、高舒適度、高歸屬感的理想棲居地城市向北，生活向**半島——到**新城去，到**半島去，到**最有希望的地方地去39江景資源、品味建筑、園林景觀、創(chuàng)新戶型產(chǎn)品戰(zhàn)略內(nèi)在與妝扮同樣重要生活在此理想在此居住的升華榮耀城市生活第一層面形象達(dá)成第二層面產(chǎn)品賣點(diǎn)第三層面生活認(rèn)同40**半島是全城首個(gè)大規(guī)模江景生活樣板社區(qū)，是一個(gè)承載著榮耀感、歸屬感、成就感江景居住模本。我們期望客戶的購(gòu)置行為是對(duì)工程的認(rèn)同，與客戶基于對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同互為增益，以防止工程缺少實(shí)際利益點(diǎn)的支撐。為此我們將對(duì)工程賣點(diǎn)進(jìn)行挖掘，使其足以支撐我們的營(yíng)銷方向41項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉工程事實(shí)賣點(diǎn)擁有相對(duì)獨(dú)立的外部景觀資源：江景、市政景觀工程開發(fā)商的綜合實(shí)力強(qiáng)，公眾信任度高獨(dú)特的南加州風(fēng)情建筑處于城市開發(fā)熱點(diǎn)**新城核心位置42項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉核心價(jià)值概念規(guī)劃設(shè)計(jì)賣點(diǎn)內(nèi)部景觀賣點(diǎn)運(yùn)動(dòng)健康賣點(diǎn)物業(yè)管理賣點(diǎn)投資收益賣點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)性的價(jià)值多元化產(chǎn)品設(shè)計(jì)城市景觀與內(nèi)部景觀完美結(jié)合健康設(shè)施的構(gòu)建，關(guān)心無(wú)處不在公仆式物業(yè)管理超低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定的投資43五個(gè)核心營(yíng)銷點(diǎn)3.超前產(chǎn)品規(guī)劃1.事件營(yíng)銷貫穿工程全程2.“核〞營(yíng)銷，口碑傳播4.完善的價(jià)格梯度與開發(fā)節(jié)奏5.高素質(zhì)營(yíng)銷服務(wù)體系44我們要讓受眾震撼并行動(dòng)：1、社會(huì)震驚：**有**，**有半島！2、購(gòu)房者動(dòng)心：**半島是居住的好地方。3、投資者擔(dān)憂：到底還能不能買得到？4、商家垂涎：是做生意的好地方。工程營(yíng)銷目標(biāo)任務(wù)—“一石激起千層浪！〞45事件營(yíng)銷用事件宣傳熱炒工程，同時(shí)標(biāo)高工程形象。通過(guò)不斷的事件點(diǎn)受眾傳遞新信息，使工程形象深入人心。46參考事件1：人間有情，愛在半島——幫助貧困兒童，捐助社會(huì)事業(yè)參考事件2：50年歷史回憶圖片展——回憶歷史總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再創(chuàng)輝煌造福百姓47核營(yíng)銷不僅僅是口碑傳播。其核心目的是營(yíng)銷意見領(lǐng)袖，建立“核心認(rèn)可團(tuán)隊(duì)〞“核〞營(yíng)銷縣級(jí)城市好的口碑是工程信息傳遞的重要方式，培養(yǎng)核心認(rèn)可團(tuán)隊(duì)，期望“突破一批人，感染一片人，影響全城人〞。48產(chǎn)品承諾確認(rèn)產(chǎn)品證明產(chǎn)品工程的擁護(hù)者：開發(fā)商、工程的忠實(shí)推介者、銷售人員業(yè)內(nèi)專家：行業(yè)雜志、知名人士、行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)受眾：與潛在客戶處于同等地位的親朋及已購(gòu)客戶49超前產(chǎn)品規(guī)劃做“好〞戶型，是贏得市場(chǎng)的首要前提新產(chǎn)品&新技術(shù)的應(yīng)用，創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域社區(qū)規(guī)劃與外立面設(shè)計(jì)，對(duì)營(yíng)銷提供有利支撐50產(chǎn)權(quán)面積：約98㎡實(shí)得面積：約114㎡實(shí)得率：約116%強(qiáng)調(diào)舒適性、觀景性、實(shí)用性，多運(yùn)用露臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)、可變空間等能過(guò)接近自然與陽(yáng)光的室外空間51新產(chǎn)品&新技術(shù)以新技術(shù)作為提升產(chǎn)品屬性的突破口，同時(shí)契合工程高端定位的內(nèi)涵，作為差異化賣點(diǎn)滿足購(gòu)房者提升居住品質(zhì)的需要。

新風(fēng)系統(tǒng)同層排水電梯智能化52服務(wù)營(yíng)銷通過(guò)在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中向客戶提供專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，來(lái)提高客戶滿意度，促進(jìn)銷售，增加客戶介紹成交率建立起標(biāo)準(zhǔn)化的售前、售中營(yíng)銷服務(wù)流程，提高客戶滿意度，提供全方位的銷售服務(wù)：53第三局部開發(fā)篇54開發(fā)分期及價(jià)格策略工程整體分期示意圖一期:溫哥華森林二期:威尼斯花園三期:藍(lán)色布魯斯四期:綠雅香榭里注：各分期名稱需景觀配合55開發(fā)分期及價(jià)格策略溫哥華森林開發(fā)內(nèi)容及價(jià)格建議一期建筑面積約為36000㎡，其中多層局部約為33300㎡、252套住宅，疊拼別墅局部約為2700㎡、16套住宅。一期開發(fā)承擔(dān)著整個(gè)工程的形象建立、打造工程在市場(chǎng)中的知名度、培養(yǎng)核心購(gòu)置團(tuán)隊(duì)以及緩解開發(fā)商資金壓力的任務(wù)。一期建筑主要臨靠工程銷售中心和已建成的市政道路建議在一期整體開發(fā)的大節(jié)奏下分為3個(gè)組團(tuán)進(jìn)入市場(chǎng)一期多層采取低開高走價(jià)格策略，整體均價(jià)2200元/㎡,銷售回款約7000萬(wàn)元。56二組團(tuán)一組團(tuán)三組團(tuán)一期組團(tuán)細(xì)分57一組團(tuán)本組團(tuán)屬于工程一期開發(fā)單位中位置較差局部，并且是整個(gè)工程第一批次進(jìn)入市場(chǎng)的房源為了迅速被市場(chǎng)認(rèn)可、搶占市場(chǎng)，試探市場(chǎng)對(duì)價(jià)格接受度入市及價(jià)格策略結(jié)合相鄰競(jìng)爭(zhēng)工程可能的銷售價(jià)格〔北郡春天，預(yù)計(jì)價(jià)格在2000元/㎡〕本組團(tuán)房源以均價(jià)2000元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速占領(lǐng)市場(chǎng)、快速建立形象、快速消化三個(gè)目的本組團(tuán)房源約為120套，按照10%的成交比例本組團(tuán)的營(yíng)銷推廣需要吸引1200組客戶到訪58入市及價(jià)格策略本組團(tuán)屬于工程一期開發(fā)單位中位置較好局部，同時(shí)接近凱江以及市政景觀帶經(jīng)過(guò)一組團(tuán)銷售試探，市場(chǎng)初步接受工程，工程具有一定市場(chǎng)知名度在一組團(tuán)銷售70%的時(shí)間節(jié)點(diǎn)開始推廣，本組團(tuán)房源約132套，結(jié)合上一組團(tuán)未消化客戶，本組團(tuán)需要營(yíng)銷推廣提供1000組到訪客戶支持銷售本組團(tuán)房源以均價(jià)2300元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)表達(dá)低開高走的整體價(jià)格策略，同時(shí)與一組團(tuán)產(chǎn)生價(jià)格比照，促使一組團(tuán)盡快銷售完畢二組團(tuán)59入市及價(jià)格策略本組團(tuán)屬于工程唯一的疊拼別墅物業(yè)，同時(shí)組團(tuán)位于整個(gè)工程的中心位置此類物業(yè)品質(zhì)較高，受眾面窄，受體量限制并非工程主要利潤(rùn)來(lái)源鑒于本組團(tuán)物業(yè)在市場(chǎng)上的稀缺性，在一期實(shí)景呈現(xiàn)后，采取標(biāo)桿性價(jià)格策略入市本組團(tuán)房源以均價(jià)4000元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)鑒于別墅物業(yè)的特殊性，可放緩銷售速度，待工程實(shí)景完全呈現(xiàn)后著力突破本組團(tuán)的特殊意義在于提升整個(gè)工程的品質(zhì)，豐富工程的產(chǎn)品內(nèi)涵三組團(tuán)60威尼斯花園開發(fā)內(nèi)容及價(jià)格建議開發(fā)分期及價(jià)格策略二期開發(fā)銷售面積約54000㎡：多層48套，18層電梯公寓360套。二期房源主要以工程的新物業(yè)類型電梯公寓入市，為了快速被市場(chǎng)認(rèn)可以及消化一期剩余意向性客戶二期房源因?yàn)槲恢迷驔](méi)有市政景觀以及江景的支撐，景觀優(yōu)勢(shì)不充足二期物業(yè)以多層2200元/㎡、電梯公寓以2