城發(fā)貴棉年度營銷策略提報

2021-2022城發(fā)貴棉項目營銷提報天下大勢政

策

環(huán)

境

/

土

地

市

場

/

市

場

小

結(jié)超越期待區(qū)

域

市

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競

品

分

析

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營

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策

略01一02二03三AGENDA

此次城發(fā)公司與南投集團共同開放項目，是貴州市南明區(qū)首個舊改項目，是深耕貴陽的重要標(biāo)志。如何在中心區(qū)域區(qū)域?qū)崿F(xiàn)品牌沉淀，持續(xù)提高企業(yè)品牌形象？承擔(dān)著對外提升企業(yè)品牌形象的使命！開發(fā)目標(biāo)舊改項目開發(fā)投資金額大、收益周期長，價值鏈橫跨住宅與商業(yè)板塊，開發(fā)戰(zhàn)線長、跨度大。如何保證快速回籠現(xiàn)金流是舊改項目成功的基礎(chǔ)。更多免費方案資料加微信：chuangshiji02承擔(dān)著快速回籠現(xiàn)金流的重任

！開發(fā)目標(biāo)的競爭，項目在產(chǎn)品打造方面重點針對性地根據(jù)客戶需求提高產(chǎn)品力，

加值，提升產(chǎn)品溢價能力，進而?？焖倩噩F(xiàn)的目標(biāo)實現(xiàn)，最終實現(xiàn)的樹立和升華。

打造溢價產(chǎn)品保證項目快

速去面對市場上著眼于如何

增加產(chǎn)品附

證快速去化、

企業(yè)品牌形象開發(fā)目標(biāo)化！PART-01壹·政策環(huán)境貳·土地市場

叁·市場小結(jié)天下大勢1、建設(shè)多彩貴州旅游強省的意見；1、西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目；1、協(xié)同推進旅游化產(chǎn)業(yè)；1、商務(wù)廳支持實施“強省會”五2、認(rèn)定批特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集；2、進一步降低物流成本；年行動工作；3、實現(xiàn)工業(yè)大突破相關(guān)意見；2、《圍繞“四新”助推“四化”4、推進開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展；實施方案》；3、擴大有效投資攻堅行動方案；4、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群；1、加快推進成品住宅建設(shè)；1、啟動住房公積金流動性風(fēng)險三級相應(yīng)；

2、成品住宅室內(nèi)全裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；3、直住房公積金流動性風(fēng)險管理暫行辦法；1、城市更新行動實施方案；2、加快發(fā)展保障性租賃住房1、明確專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；政策環(huán)境——房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展主基調(diào)不變產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策樓市相關(guān)政策政策環(huán)境——房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展主基調(diào)不變省級方面，在成品住宅和公積金方面政策上有所要求。政策環(huán)境——房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展主基調(diào)不變市級方面，雖然有出臺適度收緊政策，但對市場實際影響有限。2021年土地市場供應(yīng)大幅上漲，為6年最高值，受整體市場環(huán)境影響，成交下滑，流拍率攀至高點。含低效用地總供應(yīng)9293畝，成交6114畝，地價為4080元/㎡。?供求情況：2021年受國家政策影響，大量低效用地入市，截止2021年土地綜合樓地價上升至4080元/㎡。?流拍情況：貴陽市場總土地流拍30宗，流拍率為31%，流拍率攀至高點。土地市場——供應(yīng)量上升，成交量下滑?2021年經(jīng)營性用地除了烏當(dāng)區(qū)以外均有土地成交，集中在南明、云巖、白云區(qū)；?從價格上看，經(jīng)營性用地樓面價為3466元/㎡，低效用地樓面價為4055元/㎡。土地市場——南明、云巖、白云區(qū)為供地主力區(qū)域2021年南明、云巖、白云區(qū)為供地主力區(qū)域；低效用地則主要集中在南明、花溪和云巖。?2021年貴陽七城區(qū)累計成交6114畝用地，其中住宅用地累計出讓2520畝，占總比例41%；?其中，住宅體量累計成交1107萬㎡，商辦體量累計成交244萬㎡，商辦物業(yè)下跌至18.13%。土地市場——住宅用地出讓持平，商辦用地出讓下跌2021年住宅用地占總成交土地的41%；低效用地占比攀升至52%，總體商辦率為18.13%。土地市場——市場土地成交區(qū)域變化中心板塊成交價最高，花溪老城板塊成交宗數(shù)最多。l宏觀環(huán)境及政策u

“強省會”初年，地方政府不斷在經(jīng)濟和人口增長方面發(fā)力，但地方增長動力不足，經(jīng)濟不容樂觀；u地方政策來看，緊緊圍繞“強省會”目標(biāo)發(fā)力，出臺政策主要以長遠(yuǎn)戰(zhàn)略為主；樓市方面，對公積金方面適度收縮，以及對成品住宅進行規(guī)范，此外并無其他收緊政策，整體依然是寬松狀態(tài)。l土地市場u2021年貴陽土地市場供應(yīng)大幅上漲為近6年最高值，但流拍率攀升至制高點，主要拿地方式以產(chǎn)業(yè)勾地、低效用地為主，政府平臺公司兜底現(xiàn)象加重，

市場活力不足；u南明、云巖、白云為供地主力區(qū)域，品牌房企加速布局。

“強省會”初年，樓市方面，整體政策環(huán)境依然是寬松狀態(tài)；

土地市場供應(yīng)大幅上漲為近6年最高值，房企看好后續(xù)樓市。 政策/土地市場總結(jié)新增供應(yīng)732萬㎡庫存1226萬㎡新增預(yù)售證180個成交735萬㎡l

觀山湖區(qū)取證積極，取證數(shù)占比29%，l

南明區(qū)供應(yīng)份額達到25%，l

觀山湖區(qū)成交份額達到33%，l

南明區(qū)存量份額約33%，商品房市場——大數(shù)據(jù)l

住宅供應(yīng)約579萬㎡，占比約79%。

ll

花溪區(qū)及烏當(dāng)區(qū)為取證數(shù)最末位。l

住宅存量約662萬㎡。住宅成交量約564萬㎡。去化周期約20個月同比下降20%同比下降11%同比下降5%l

新增量：2021年新增供應(yīng)量732萬㎡，同比下降20%；l

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：住宅為絕對供貨主力，占整體供

應(yīng)市場79%份額。商品房市場——供應(yīng)同比下降20%，住宅依然是供貨主力2021年商品房供應(yīng)減少，同比下降20%；住宅依然是供貨主力，非住宅市場占據(jù)2成左右份額。l

成交量：2021年商品房成交735萬㎡，同比下降5%；l

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：住宅占比77%份額，較去年下降6%，觀山湖區(qū)為絕對主力，其次為南明區(qū)。商品房市場——成交同比下降20%，住宅依然是成交主力2021年成交量同比下降20%；住宅依然是成交主力，非住宅市場占據(jù)2成左右份額，商業(yè)小幅度上升。l

2021年全市商品房供銷比100/100，住宅產(chǎn)品供銷平衡，商業(yè)及公寓受多個項目集中備案及部分項目降價促銷，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求；l

區(qū)域方面南明區(qū)供大于求明顯，供貨比最高，其次為云巖區(qū)；觀山湖區(qū)市場供不應(yīng)求，供銷比最低。目前全市供求基本平衡；2021年受個別項目供貨影響，辦公供銷比過高；其中，觀山湖供不應(yīng)求明顯，南明區(qū)供銷比為各區(qū)最高。商品房市場——供銷基本平衡l

庫存量：截止2021年年底，存量共計1226萬㎡，同比

去年小幅下降，但去化周期依舊保持在20個月；l

存量結(jié)構(gòu)：住宅持續(xù)為存量主力，去化周期14個月，去

化周期較為健康，非住宅產(chǎn)品保持高庫存高去化壓力l

區(qū)域結(jié)構(gòu)：南明區(qū)2021年多個項目供貨，區(qū)域存量及去

化周期為各區(qū)最高。商品房市場——商品房存量去化周期20個月去化周期表現(xiàn)良好商品房存量去化周期20個月；住宅為存量主力，但去化周期表現(xiàn)良好；非住宅市場去化壓力嚴(yán)峻。普通住宅市場——保持供求平衡，去化周期為13個月2021年普通住宅保持供求平衡；環(huán)比去年市場呈現(xiàn)量價齊跌趨勢，去化周期為13個月。l

觀山湖區(qū)持續(xù)為成交主力，其他區(qū)域份額相當(dāng)，基本占據(jù)

15%左右，烏當(dāng)區(qū)受個案影響，市場份額縮減明顯；l

南明區(qū)多個項目供貨，為供應(yīng)量TOP1，白云區(qū)本年度表

現(xiàn)亮眼，供求平衡，成交沖進第二位；l

從存量上看，南明區(qū)及烏當(dāng)區(qū)庫存去化壓力最高，去化周

期超過2年；觀山湖缺貨明顯，去化周期僅6個月。普通住宅市場——區(qū)域結(jié)構(gòu)|觀山湖區(qū)持續(xù)為成交主力2021年普通住宅保持供求平衡；環(huán)比去年市場呈現(xiàn)量價齊跌趨勢，去化周期為13個月。普通住宅市場——面積段|成交主力面積段為100-120㎡成交主力面積段為100-120㎡，總價段為80-120萬。從庫存來看，80㎡以下及160㎡以上去化周期高。普通住宅市場的雙核心：中心板塊及觀山湖行政中心及會展金融板塊價格最高，其他板塊價格與雙中心距離為依據(jù)逐漸遞減；從排名來看，萬科翡翠公園排名第一，TOP10市場份額僅占據(jù)27%。普通住宅市場——板塊表現(xiàn)及市場排名洋房市場——供銷|量價齊升，成交量同比上漲2021年洋房市場量價齊升，成交量同比上漲16%，成交表現(xiàn)亮眼，去化周期為17個月，庫存下降明顯。l

觀山湖區(qū)與云巖區(qū)為絕對主力，占據(jù)市場近5成份額；l觀山湖區(qū)為價格TOP，均價突破14000元/㎡，表現(xiàn)佳；l

從存量來看，除了觀山湖與云巖區(qū)去化壓力較小，其他區(qū)域庫存壓力較大。洋房市場——結(jié)構(gòu)區(qū)間|觀山湖區(qū)與云巖區(qū)為絕對主力觀山湖區(qū)量價居全市第一，云巖區(qū)成交份額大幅上升。近年成交主力面積為120-160㎡，2021年100-120㎡產(chǎn)品明顯增加，總價區(qū)間跨度大；從庫存結(jié)構(gòu)來看，大于160㎡產(chǎn)品去化周期較高。洋房市場——面積段|成交主力面積為120-160㎡作為主城區(qū)位數(shù)不多供應(yīng)洋房的方舟板塊、城西板塊價格最高，萬科翡翠公園占據(jù)TOP榜首。洋房市場——板塊表現(xiàn)及市場排名l

供應(yīng)套數(shù)：3142套(約44萬㎡)l

成交套數(shù)：3217套(約45萬㎡)l

庫存套數(shù)：4422套(約66萬㎡)l

去化周期：17個月l

全年均價：11997元/㎡l

成交特性：主力成交區(qū)域為觀山湖和云巖區(qū)；主力面積在120-160㎡，主力總價在100-200萬元。l

供應(yīng)套數(shù)：46219套(約521萬㎡)l

成交套數(shù)：44893套(約507萬㎡)l

庫存套數(shù)：49485套(約567萬㎡)l

去化周期：13個月l

全年均價：10108元/㎡l

成交特性：主力成交區(qū)域為觀山湖和白云區(qū)；主力面積在80-120㎡，主力總價在80-120萬元。l

供應(yīng)套數(shù)：854套(約14萬㎡)l

成交套數(shù)：635套(約11萬㎡)l

庫存套數(shù)：1442套(約29萬㎡)l

去化周期：31個月l

全年均價：20679元/㎡l

成交特性：主力成交區(qū)域為觀山湖和烏當(dāng)區(qū)；主力面積在100-200㎡，主力總價在200-400萬元。住宅市場各物業(yè)市場表現(xiàn)——匯總商辦市場——大數(shù)據(jù)201年非住宅產(chǎn)品供銷表現(xiàn)l

供應(yīng)：2021年貴陽市商業(yè)新增供應(yīng)62萬㎡，環(huán)比上升13%；l

成交：成交約81萬㎡，環(huán)比上升72%；2021年整體均價約12637元/㎡，環(huán)比下降26%；l

存量：當(dāng)前存量約361萬㎡，靜態(tài)去化周期約為4年半，庫存壓力較大。2021年商業(yè)供不應(yīng)求，均價受成交項目影響，波動較大；去化周期環(huán)比去年同期下降明顯；但去化風(fēng)險依然巨大。商辦市場——去化周期|環(huán)比下降明顯，但去化風(fēng)險依然巨大l

供應(yīng)：云巖區(qū)、觀山湖區(qū)為主力供應(yīng)區(qū)域，分別供貨份額占整體市場份額的26%；l

成交：觀山湖區(qū)為主力成交區(qū)域，占整體成交的39%，其次為南明區(qū)；l

存量：存量主要集中在觀山湖區(qū)與兩城區(qū)，其他區(qū)域存量較小，但各區(qū)去化壓力依然巨大。2021年觀山湖區(qū)、兩城區(qū)供小于求趨勢明顯，觀山湖區(qū)為主力成交首位度高，占據(jù)市場39%；外圍其他區(qū)域成交低迷。商辦市場——成交區(qū)域|觀山湖區(qū)為主力成交首位度高2021年集中商業(yè)供應(yīng)增多，超過總量半數(shù)，也是成交主力產(chǎn)品；商墅產(chǎn)品供應(yīng)量明顯減少；社區(qū)商業(yè)供銷平衡，價格方面高于集中商業(yè)；存量方面，集中商業(yè)和商業(yè)商業(yè)基本相當(dāng)，存量較高。商辦市場——產(chǎn)品供應(yīng)|集中商業(yè)供應(yīng)增多l(xiāng)

TOP5累計成交超集中商業(yè)成交總量的80%；l

TOP5項目基本為現(xiàn)房或已投入使用，且多為政府收購或與

大型運營機構(gòu)合作；l

該分類市場集中度高度統(tǒng)一，且售賣方式以大客戶為主。lTOP5累計成交占社區(qū)商業(yè)的35%；l

TOP5項目基本為大型居住社區(qū)，自身商業(yè)氛圍良好；l

該分類市場集中度略低于集中商業(yè)，售賣以散戶為主，但成交不樂觀。商辦市場——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)|集中商業(yè)量表現(xiàn)略優(yōu)于社區(qū)商業(yè)2021年集中商業(yè)量占總商業(yè)成交53%，表現(xiàn)略優(yōu)于社區(qū)商業(yè)，貴州金融城在商業(yè)成交上表現(xiàn)亮眼，集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)均列成交第二。商辦市場——成交TOP10排名LOFT公寓l

供銷量以觀山湖為主，市場份額基本超60%；l

觀山湖區(qū)受碧桂園西南上城和恒大項目影響，價格有所下滑，除花溪區(qū)外各區(qū)價格相差不大；SOHO公寓l

供銷量以觀山湖為主，市場份額基本在60%；l受市場和大客戶購買或集中拼客售賣行為影響，SOHO價格在各區(qū)域表現(xiàn)不佳；SOHO存量及去化周期明顯高于LOFT，SOHO存量主要集中在觀山湖區(qū)、兩城區(qū)和白云區(qū)，而LOFT則主要在觀山湖區(qū)和南明區(qū)，去化周期均在2年左右。商辦市場——去化周期|SOHO存量及去化周期明顯高于LOFTSOHO公寓l

2021年月均供應(yīng)1.70萬㎡，月均成交2.49萬㎡；l

整體均價6142元/㎡，環(huán)比下降12%；l以居住為主要銷售方向，部分作為酒店返租，表現(xiàn)不如LOFT。LOFT公寓l

2021年月均供應(yīng)1.86萬㎡，月均成交2.36萬㎡；l

整體均價7125元/㎡，環(huán)比下降14%，價格下滑明顯；l

成交疲軟，以價換量依然未取得明顯的效果。2021年在供銷量上，LOFT和SOHO基本相當(dāng)，價格方面LOFT優(yōu)于SOHO產(chǎn)品，但價差持續(xù)拉低，同時LOFT價格下探幅度更高，價格搏殺激烈。商辦市場——供銷去化|LOFT優(yōu)于SOHO產(chǎn)品但價差持續(xù)拉低SOHO存量及去化周期明顯高于LOFT，SOHO存量主要集中在觀山湖區(qū)、兩城區(qū)和白云區(qū)，而LOFT則主要在觀山湖區(qū)和南明區(qū)，去化周期均在2年左右。商辦市場——存量周期|SOHO存量及去化周期明顯高于LOFTLOFT和SOHO面向投資客戶，低總監(jiān)門檻是關(guān)鍵，LOFT產(chǎn)品總價不超過50萬，

SOHO不超過30萬。商辦市場——公寓區(qū)間段與總價段分析l

商品住宅市場u2021年市場低位運行，供銷均呈不同程度下降，供應(yīng)同比下降23%，成交同比下降13%；u市場供求基本平衡，價格基本保持平穩(wěn)，庫存小幅上漲；u普通住宅和別墅銷量同比均出現(xiàn)不同程度下降，洋房表現(xiàn)亮眼，同比上升16%。l

商業(yè)商辦市場u商業(yè)物業(yè)供銷兩旺，價格下降，庫存同比數(shù)量變化不大，去化周期由8年縮短為4年半；u辦公物業(yè)供應(yīng)激增，大宗成交較多，均價下滑，去化周期約3年；u公寓市場以價換量效果顯著，近幾年內(nèi)首次成交量高過供應(yīng)量，價格下滑明顯，

去化周期拉回2年內(nèi)。市場低位運行，供銷均呈不同程度下降，洋房表現(xiàn)亮眼，同比上升；

商業(yè)物業(yè)供銷兩旺，公寓市場以價換量效果顯著。 住宅/商業(yè)市場總結(jié)PART-02壹·區(qū)域市場貳·競品分析

叁·產(chǎn)品對比超越期待區(qū)域市場表現(xiàn)——大貴陽各區(qū)住宅量價南明區(qū)為絕對供銷主力，觀山湖區(qū)受供貨不足影響，成交份額下降，外圍市場方面，量價表現(xiàn)不佳，各區(qū)供銷價均在向下波動，僅貴安新區(qū)均價穩(wěn)中有漲。區(qū)域市場表現(xiàn)——大貴陽各區(qū)域表現(xiàn)2021年南明區(qū)為絕對供應(yīng)主力，住宅供應(yīng)11188套，占據(jù)市場份額17%，環(huán)比上升33%；2021年南明區(qū)為絕對銷售主力，住宅銷售7008套，占據(jù)市場份額10%，環(huán)比上升54%；區(qū)域市場表現(xiàn)——南明區(qū)住宅表現(xiàn)區(qū)域市場表現(xiàn)——南明區(qū)重點項目分析(一)區(qū)域市場表現(xiàn)——南明區(qū)重點項目分析(二)區(qū)域市場表現(xiàn)——南明區(qū)重點項目分析(三)區(qū)域市場表現(xiàn)——南明區(qū)重點項目分析(四)l

2021年度南明區(qū)二手房住宅均價約為9423元/㎡，沿省委、大南門、都司路等核心區(qū)商圈價格約為13882元/㎡，二手房價值明顯；成熟區(qū)域軍區(qū)、貴鋼等板塊略微下降，次級板塊火車站、花果園片區(qū)等二手房價松動明顯。區(qū)域市場表現(xiàn)——南明區(qū)二手房市場基本情況項目位置南明區(qū)瑞金南路85號(河濱公園旁)開發(fā)商貴州恒豐偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積、建筑面積占地面積：66000平方米建筑面積：780000平方米產(chǎn)品信息1#寫字樓；2#樓汽車入戶高級住宅；3#/4#樓高級住宅；5#/6#樓loft公寓，均價：20000-26000元/平。物業(yè)公司廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司花溪分公司物業(yè)費6元/㎡·月容積率、綠化率容積率：9.66綠化率：25%車位數(shù)、總戶數(shù)車位數(shù)：1300個總戶數(shù)：1300戶內(nèi)部配套西南新奢shopping-mail、寫字樓外部配套附近有醫(yī)院貴州省人民醫(yī)院、貴州省中醫(yī)附屬醫(yī)院、貴陽市第一人民

醫(yī)院、貴陽市紅十字醫(yī)院、貴陽市婦幼保健院、貴陽市兒童醫(yī)院"等綜合評價：優(yōu)勢：中心地段，商務(wù)地標(biāo)；天際停機坪、屋頂花園，泳池+汽車入戶、全玻璃幕墻等；劣勢：高容積率，居住不純粹，玻璃幕墻無贈送。區(qū)域競品分析——碧桂園·貴陽中心貴州樣本，78萬方全玻璃幕墻、LEED認(rèn)證、蒂森克虜伯電梯?；厩闆r項目位置南明區(qū)人民大道與解放路交匯處(原省體育館)開發(fā)商貴陽潤澤置業(yè)有限公司占地面積、建筑面積占地面積：87915.5平方米建筑面積：479258.54平方米產(chǎn)品信息項目共12棟樓躍層均價：14000元/㎡~17000元/㎡大平層均價：18000元/㎡~20000元/㎡物業(yè)公司暫無資料物業(yè)費暫無資料容積率、綠化率容積率：4.00綠化率：35%車位數(shù)、總戶數(shù)車位數(shù)：2000個總戶數(shù)：1500戶內(nèi)部配套華潤萬象城外部配套貴陽市第二幼兒園、貴陽市第十三幼兒園、南明區(qū)第三實驗小學(xué)、火車站商圈各市場、花果園購物中心、貴陽市第四人民醫(yī)院等綜合評價：優(yōu)勢：央企華潤品牌，自帶華潤萬象城商業(yè)配套，地鐵1、2號線出行，雙軌道換乘；劣勢：高容積率，超高層，單價高+總價高。區(qū)域競品分析——華潤置地·九悅執(zhí)掌繁華動脈集萃一城精華。基本情況項目位置南明區(qū)解放路330號開發(fā)商貴州融創(chuàng)展揚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積、建筑面積占地面積：250000平方米建筑面積：1370000平方米產(chǎn)品信息項目為高層,超高層板塔結(jié)合在售戶型有：110平-143平3居-4居均價：13500-15000元/㎡物業(yè)公司融創(chuàng)物業(yè)物業(yè)費2.8元/㎡·月容積率、綠化率容積率：4.98綠化率：35%車位數(shù)、總戶數(shù)車位數(shù)：1180個總戶數(shù)：5347戶內(nèi)部配套自身配套商業(yè)+配建教育外部配套6所中學(xué)，16所小學(xué)(含項目自身配建教育)

、逸天城、鴻通城、貴州之光及大南門等商業(yè)綜合體、貴陽市925醫(yī)院、南明區(qū)醫(yī)院等綜合評價：優(yōu)勢：100萬方超大社區(qū)，全國品牌開發(fā)商；劣勢：高容積率，超高層、單價高+總價高。區(qū)域競品分析——融創(chuàng)·國賓道城市封面之上難得一席國賓。項目面積段房間數(shù)贈送面積實用性整體布局戶型特點碧桂園貴陽中心127㎡三房無較大贈送面積帶入戶玄關(guān)+生活陽臺動靜不分區(qū)橫廳設(shè)計融創(chuàng)·國賓道125㎡三房7米超寬陽臺雙陽臺設(shè)計動靜分區(qū)全明戶型區(qū)域競品分析——120-130㎡戶型分析超寬陽臺+玄關(guān)設(shè)計戶型亮點：項目面積段房間數(shù)贈送面積實用性整體布局戶型特點融創(chuàng)·國賓道143㎡四房L型陽臺帶入戶玄關(guān)+超大陽臺動靜分區(qū)橫廳設(shè)計華潤置地·九悅143㎡3+1房超寬陽臺帶入戶玄關(guān)+超大陽臺躍式設(shè)計躍式設(shè)計區(qū)域競品分析——140-150㎡四房戶型分析L型陽臺+復(fù)式設(shè)計戶型亮點：項目面積段房間數(shù)贈送面積實用性整體布局戶型特點碧桂園貴陽中心160㎡四房入戶花園帶生活陽臺+全明戶型動靜分區(qū)南北通透華潤置地·九悅178㎡五房超寬陽臺雙套房+超大陽臺動靜不分區(qū)雙套房設(shè)計區(qū)域競品分析——160-180㎡房戶型分析入戶花園+雙套房設(shè)計戶型亮點：?預(yù)計本項目入市時期，區(qū)域競品約4000套，由于項目所處位置板塊，所以區(qū)域產(chǎn)品以洋房和大平層為主；?項目入市后存在較大競爭，一級競品和二級競品中，品牌、產(chǎn)品、配套、地段等優(yōu)勢，是客戶選擇的關(guān)鍵。碧桂園貴州中心：2#棟，約2.54萬方華潤置地·九悅：1#/2#棟，約6.78萬方佳源·貴陽印象：全新項目，約15萬方(2022年)貴州文化廣場：在售余貨約15萬方(全部拿證)融創(chuàng)·國賓道：A1#/A2#棟，約6.4萬方首鋼貴州之光：9#地塊，約3.35萬方恒立南岳大院(三期未拆遷)區(qū)域競品分析——入市環(huán)境分析2023年1月2022年11月2022年5月2022年7月2022年9月2022年3月2022年1月潛在競品一級競品二級競品區(qū)域競品小結(jié)區(qū)域在售主要競品約6個，在售剩余貨量約4000套，區(qū)域競爭較為激烈。

本案入市情況分析：本案預(yù)計2022年年中入市，入市時區(qū)域內(nèi)在售產(chǎn)品以洋房/大平層為主，

剛需住宅產(chǎn)品體量較少，核心區(qū)域內(nèi)以洋房/大平層競爭為主。

未來市場競爭預(yù)測：2022年下半年，區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)洋房/大平層產(chǎn)品庫存壓力明顯，可考慮差異化營銷，以高層剛需為主導(dǎo)方向，吸引剛需客戶，加速產(chǎn)品去化。

PART-03壹·本體分析貳·產(chǎn)品建議

叁·營銷策略傳奇歸來經(jīng)濟指標(biāo)：1、項目整體分為GD(21)061一期與GD(21)034二期；2、整體地塊呈“7”字型，且地塊不規(guī)則；3、地塊整體容積率4.63，不適合開發(fā)低密度產(chǎn)品。項目本體分析——經(jīng)濟指標(biāo)項目地塊需要拆遷，周邊為成熟城區(qū)，其中青云路、興關(guān)路與解放路為主干道。項目本體分析——項目四至興關(guān)路小區(qū)鴻通城購物中心城市方舟項目地塊北東西南青云路本案興關(guān)路地鐵一號線花溪大道解放路項目地塊位于青云路與興關(guān)路交匯的十字路口處，區(qū)域整體交通“三橫兩縱”，通達性好，項目本體分析——路網(wǎng)分析瑞金南路本案都司路新華路人民大道本案一期地塊由東、西兩個地塊，其中西地塊為保險大廈所在地塊，東地塊為青云都匯所在地塊；東、西地塊靠近青云路及東地塊靠近興關(guān)路具有較強的昭示性，商業(yè)價值最高。東、西地塊靠近義尚路與義尚北路商業(yè)價值次之。西地塊靠近南明河，部分高層建筑可以看到部分河景，作為住宅性質(zhì)產(chǎn)品，景觀價值較高。項目本體分析——地塊價值分析l一期地塊二期地塊由南、北兩個地塊，其中北地塊為貴棉社區(qū)所在地塊，南地塊為衛(wèi)生服務(wù)中心所在地塊；南、北地塊靠近興關(guān)路具有較強的昭示性，商業(yè)價值最高。北地塊靠近義尚路商業(yè)價值次之。南、北地塊東面靠近貴州江浙市場，整體居住

環(huán)境較為嘈雜，較難打造高端產(chǎn)品。結(jié)論：一期地塊價值大于二期地塊。項目本體分析——地塊價值分析l二期地塊1、市中心主城區(qū)位置，擁有絕版地段優(yōu)勢；2、最近位置距南明河直線距離約100m，擁有

稀缺江景資源；3、鄰河濱公園、人民廣場，市政配套占優(yōu)；4、項目位于青云路與興關(guān)路交匯處，周邊交通配套完善；5、周邊學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)配套資源相對豐富。1、項目無品牌開發(fā)商加持；

2、項目地塊不規(guī)則，需要配建兩所學(xué)校；3、項目有限高要求(住宅不超過140米)，無法打造超高層；

4、興關(guān)路社區(qū)為老舊小區(qū)，貴州江浙市場環(huán)境雜亂，客戶現(xiàn)場體驗差。1、項目暫未入市，項目附加值、產(chǎn)品等維度仍存在優(yōu)化空間；2、項目入市前，可以通過商業(yè)打造，有效支撐住宅配套價值；3、項目在售期間，片區(qū)內(nèi)持續(xù)有就改拆遷，存在一定的市場機會。1、整體市場下行，普宅競爭激烈，豪宅去化難，促銷政策層出不窮；

2、項目周邊在售項目較多，產(chǎn)品持續(xù)加推，易形成客戶分流；

3、項目需要承擔(dān)部分回遷戶的回遷房，影響整體品質(zhì)。項目本體分析——SWOT分析S

WO

Tü品牌價值的實現(xiàn)：實現(xiàn)城發(fā)公司+南投集團品牌在中心城區(qū)的知名度及認(rèn)可度ü片區(qū)價值的實現(xiàn)：領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)發(fā)展邁進新的臺階，提升片區(qū)新價值ü項目價值的實現(xiàn)：實現(xiàn)片區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)桿，成為片區(qū)高品質(zhì)社區(qū)的標(biāo)桿城發(fā)公司+南投集團——核心區(qū)域智能優(yōu)享的高品質(zhì)社區(qū)締造者項目本體分析——項目定位1.住宅產(chǎn)品問題——住宅產(chǎn)品的設(shè)計，普宅產(chǎn)品OR豪宅產(chǎn)品？2.商業(yè)產(chǎn)品問題——商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計，傳統(tǒng)商業(yè)OR創(chuàng)新商業(yè)？

3.去化速度問題——普宅產(chǎn)品回籠資金OR創(chuàng)新產(chǎn)品追求溢價？產(chǎn)品設(shè)計難點分析難點DIFFICULT整體產(chǎn)品策略：l

住宅產(chǎn)品多樣化打造，通過普宅產(chǎn)品入市，低開高走，快速回籠資金；l

產(chǎn)品價值上采取多元化，除學(xué)校及商業(yè)配套外，增加醫(yī)療、科技、第四代建筑等；l

商業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新化，結(jié)合全國案例，打造街區(qū)商業(yè)/大平層，最大可能減少自持；一期西地塊，展示面較好，但地塊不方正，建議規(guī)劃純商業(yè)，

靠尚義路部分規(guī)劃一期地塊學(xué)校；二期南地塊，周邊環(huán)境嘈雜，且地塊不方正，建議規(guī)劃回遷房部分及二期地塊學(xué)校；一期東地塊，展示面較好，但地塊不方正，建議規(guī)劃高端產(chǎn)品，二期北地塊，展示面較好，且地塊方正，建議打普宅產(chǎn)品；項目產(chǎn)品策略——板塊分區(qū)老城區(qū)項目華潤九悅及云巖吾悅廣場，主打性價比邏輯，以價換量，分別實現(xiàn)月均去化49套及23套；其他目成

疲軟，月均成交均在個位數(shù)，價格天花板已顯。市中心項目，是否打造普宅，這是一個十分揪心的問題，打造普宅，就意味著利潤降低，但打造普宅卻可以實現(xiàn)開門紅+現(xiàn)金流。商圈林立政府駐地三甲醫(yī)院優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)項目產(chǎn)品策略——普宅的重要性普宅產(chǎn)品區(qū)域建議：l

項目二期北地塊，緊鄰興關(guān)路，整體展示面較好，且地塊方正，但地塊東面緊鄰貴州江浙市場，環(huán)境較為嘈雜

，不適合規(guī)劃高端住宅產(chǎn)品。l

在二期北地塊規(guī)劃普宅產(chǎn)品，契合市場去化最為火爆的100-140㎡面積段，實現(xiàn)熱銷。二期北地塊，展示面較好，且地塊方正，建議打普宅產(chǎn)品；項目產(chǎn)品策略——普宅產(chǎn)品區(qū)域建議中間戶產(chǎn)品建議：1、為最大限度匹配容積率，建議打造兩梯四戶產(chǎn)品；2、中間戶-純-南向設(shè)計，產(chǎn)品打造雙陽臺；邊位產(chǎn)品建議：1、為最大限度匹配容積率，建議打造兩梯四戶產(chǎn)品；項目產(chǎn)品策略——普宅產(chǎn)品戶型建議2、邊戶南北通透設(shè)計，打造超寬陽臺及飄窗，增大實用率；市中心項目，是否打造普宅，這是一個不容置疑的問題，打造豪宅，就意味著溢價空間，但豪宅的打造不能盲目跟風(fēng)。n

目前競爭壓力大，市場產(chǎn)品線豐富，洋房不再是高低配高溢價產(chǎn)品最優(yōu)選擇，溢價持續(xù)下探。項目產(chǎn)品策略——豪宅的前瞻性價

差從全市高價項目量價表現(xiàn)來看，其中中鐵閱山湖云著項目在市場表現(xiàn)搶眼；豪宅項目依然需要做到大而全，不僅僅依靠單一資源就能實現(xiàn)高流。項目產(chǎn)品策略——豪宅的前瞻性一期東地塊，展示面較好，但地塊不方正，建議規(guī)劃高端產(chǎn)品，豪宅產(chǎn)品區(qū)域建議：l

目前市場上躍層以逐漸成為開發(fā)商選擇產(chǎn)品升級的主流產(chǎn)品，全市在售+待售躍層項目高達24個，分布在各區(qū)，

同質(zhì)化嚴(yán)重，溢價能力進一步降低；l

項目一期東地塊，位于青云路與興關(guān)路的交匯處，整體昭示

性良好，適合規(guī)劃高端住宅產(chǎn)品；l

結(jié)合目前市場現(xiàn)狀，建議項目一期東地塊打造120-160㎡的大平層產(chǎn)品，項目產(chǎn)品策略——豪宅產(chǎn)品區(qū)域建議項目產(chǎn)品策略——豪宅大平層產(chǎn)品戶型建議豪宅產(chǎn)品建議：1、兩梯兩戶板式設(shè)計，打造入戶花園、南北通透；2、四房-五房設(shè)計、雙套房、N+1、270°超大陽臺及轉(zhuǎn)角飄窗等附加值；本項目整體商住比22:78，一期地塊商住比33:67，簡單的社區(qū)底商已經(jīng)無法滿容積率；根據(jù)市場商業(yè)數(shù)據(jù)，商業(yè)去化風(fēng)險依然巨大，但集中商業(yè)表現(xiàn)略優(yōu)于社區(qū)商業(yè)，因此打造集中商業(yè)勢在必行。項目產(chǎn)品策略——商業(yè)的變現(xiàn)性商業(yè)產(chǎn)品區(qū)域建議：l

項目一期西地塊，緊鄰青云路，整體展示面較好，但地塊欠方正，建議因地制宜打造特色商業(yè)產(chǎn)品。l

在一期北地塊規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品有兩個方向，一個是打造特色商業(yè)，通過商業(yè)配套，提升住宅的價值；另外一個是打造大平層產(chǎn)品，提升產(chǎn)品變現(xiàn)能力。一期西地塊，展示面較好，但地塊不方正，建議規(guī)劃純商業(yè)，

靠尚義路部分規(guī)劃一期

地塊學(xué)校；項目產(chǎn)品策略——商業(yè)產(chǎn)品區(qū)域建議基本參數(shù)項目位置雨花長沙大道與白沙灣路交匯處西北角開發(fā)商湖南運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積12.3萬m2計容建筑面積66萬m2

(住宅區(qū)31萬㎡，綜合區(qū)35萬㎡)容積率4.8綠化率50%物業(yè)公司運達物業(yè)總戶數(shù)1079戶面積區(qū)間450-1320㎡產(chǎn)品綜合區(qū)包括兩大國際白金五星級酒店、大型國際名牌商場及超5A級寫字樓、頂級服務(wù)式公寓均價39800-53800元/㎡銷售情況開盤優(yōu)惠價36000元/㎡，當(dāng)天去化38套項目產(chǎn)品策略——商業(yè)大平層案例參考|長沙運達中央廣場(主推)項目定位為：運達中央廣場的壓軸之作，湖湘摩天人居的全新范本，共100套。大平層教育：幼兒園茂華萬嬰幼兒園、盛世華章晶晶幼兒園，中小學(xué)長塘里小學(xué)、花橋小學(xué)、楓樹山小學(xué)、廣益實驗中學(xué)，大學(xué)湖南工貿(mào)學(xué)院；綜合商場：運達美美、東城港、天恒超市；醫(yī)院：旺旺醫(yī)院；銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、郵政儲蓄銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政(古曲路郵政所)；內(nèi)部配套：會所項目產(chǎn)品策略——商業(yè)大平層案例參考|長沙運達中央廣場(主推)高端城市綜合體，六大頂級商業(yè)配套桂花里步行街項目產(chǎn)品策略——商業(yè)大平層案例參考|長沙運達中央廣場(主推)空中會客廳、紅酒雪茄吧、KTV、私人影院、25米無邊際空中泳池、空中健身房、健康咨詢中心、空中花園等超奢華酒店配套設(shè)施，足不出戶滿足健身、健康、休閑娛樂及商務(wù)會晤等全維度美好生活需求。項目產(chǎn)品策略——商業(yè)大平層案例參考|長沙運達中央廣場(主推)項目是一個融合文化遺產(chǎn)、創(chuàng)意時尚都市生活和可持續(xù)發(fā)展的綜合商業(yè)地標(biāo)項目。項目中與都市環(huán)境和文

化遺產(chǎn)緊密結(jié)合的廣場、街巷、庭園、店鋪、茶館等一系列空間與活動建立了一個多元化的可持續(xù)創(chuàng)意街區(qū)。項目整體規(guī)劃：甲級寫字樓+街區(qū)購物中心+

博舍酒店和服務(wù)式公寓。總建筑面積25.1萬㎡，其中寫字樓占比49%，整體以21億元的價格出售給深圳一家基金公司；購物中心遠(yuǎn)洋太古里、博舍酒店及服務(wù)式公寓，全部持有招商運營。博舍酒店項目產(chǎn)品策略——商業(yè)案例參考|成都太古匯(備選)睿東中心?整體定位：集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。?商業(yè)定位：文化+商業(yè)的城市中心新地標(biāo)?建筑定位：復(fù)古街區(qū)購物中心?經(jīng)營定位：中高檔時尚消費?業(yè)態(tài)定位：國際一流品牌旗艦店引領(lǐng)時代潮流，快慢生活相結(jié)合的體驗式消費聚集地項目產(chǎn)品策略——商業(yè)案例參考|成都太古匯(備選)地塊一期地塊種類商業(yè)產(chǎn)品酒店面積(㎡)10000備注2棟超高

商業(yè)大平層商業(yè)大平層41000商業(yè)街區(qū)6000社區(qū)底商10034.2兩層住宅住宅大平層136099.7限高140米小計——203133.9二期地塊商業(yè)社區(qū)底商31484.

7兩層住宅普宅193406.1限高140米小計——224890.8一期大平層按照兩梯兩戶、160㎡/套，3.2米層高設(shè)計，需要建9棟，42層的板樓；二期普宅按照兩題四戶、120㎡/套，3米高設(shè)計，需要建10棟超高層塔樓。項目強排方案——商業(yè)大平層+住宅一期地塊種類商業(yè)住宅酒店面積(㎡)10000集中商業(yè)配套公寓6000商業(yè)街區(qū)41000社區(qū)底商10034.2兩層大平層136099.7限高140米小計——203133.9二期地塊商業(yè)社區(qū)底商31484.7兩層住宅普宅193406.1限高140米小計——224890.8一期大平層按照兩梯兩戶、160㎡/套，3.2米層高設(shè)計，需要建10棟，42層的板樓；二期普宅按照兩題四戶、120㎡/套，3米高設(shè)計，需要建10棟超高層塔樓。項目強排方案——集中商業(yè)+住宅備注產(chǎn)品地塊大平層酒店招商

同步半層、整層、多層大客戶尋找首開地塊二普宅區(qū)域，10棟42層塔樓，約1700套推出地塊一豪宅區(qū)域，9棟42層板樓，約800套，通過2021年銷售TOP10作為參考，普宅前10位項目平均去化10萬㎡；洋房前十位項目平均去化5萬㎡，集中商業(yè)前十位項目平均去化萬㎡；預(yù)測項目整體銷售周期為3年(2022年6月-2025年6月)。推售社區(qū)商鋪，招商同步集中商業(yè)招商、大客戶尋找推售地塊一商業(yè)大平層，2棟45層板樓，約200套項目整體推售節(jié)奏住宅商業(yè)2024.62025.62022.62023.6樓盤華潤置地九悅首鋼貴州之光融創(chuàng)國賓道比較樓盤(元/平米)均價130001260012000比較樓盤取值1069198本案取值100100100本案比較后定價(元/平米)122641384612000比較樓盤對本案定價的權(quán)重40%30%30%權(quán)重價格(元/平米)490641543600本項目目前可定價12660市場比較法高層毛坯建議均價：

13000元/平米市場比較法得到本項目高層毛坯住宅價格對比項位置/地段成熟度

交通周邊配套片區(qū)規(guī)劃前景開發(fā)商品牌規(guī)模及綜合效應(yīng)

地塊環(huán)境及景觀資源外立面產(chǎn)品設(shè)計硬件配置華潤置地九悅221498121066910首鋼貴州之光1712788116598融創(chuàng)國賓道1813889126699項目銷售價格——高層權(quán)重201588810651010

本案比較后分值

說明：采用市場比較法確定基準(zhǔn)價格。1001069198對比項權(quán)重碧桂園貴陽中心貴州文化廣場云上綠舟位置/地段成熟度20222216交通15181813周邊配套810106片區(qū)規(guī)劃前景8886開發(fā)商品牌81087規(guī)模及綜合效應(yīng)108127地塊環(huán)境及景觀資源68810外立面5658產(chǎn)品設(shè)計1010912硬件配置1010129本案比較后分值10011011294樓盤碧桂園貴陽中心貴州文化廣場云上綠舟比較樓盤(元/平米)均價200002000019550比較樓盤取值11011294本案取值100100100本案比較后定價(元/平米)181821785720382比較樓盤對本案定價的權(quán)重40%40%20%權(quán)重價格(元/平米)727371434076本項目目前可定價18492市場比較法大平層毛坯建議均價：19000元/平米市場比較法得到本項目大平層毛坯住宅價格項目銷售價格——大平層說明：采用市場比較法確定基準(zhǔn)價格。地塊種類產(chǎn)品面積(㎡)單價(元/㎡)

總價(萬元)一期地塊商業(yè)酒店10000長期租賃——商業(yè)大平層4100030000123000商業(yè)街區(qū)60002500015000社區(qū)底商10034.22000020068.4住宅住宅大平層136099.

719000258589.43小計——203133.9————二期地塊商業(yè)社區(qū)底商31484.72000062969.4住宅普宅193406.113000251427.93小計——224890.8————總計——428024.7——731055.16備注：不含酒店租賃及車位銷售收益。項目整體貨值測算大盤思維整體營銷策略：l

低開高走：通過地塊二普宅毛坯產(chǎn)品低價入市、快速出貨，集中引爆市場；l

全面網(wǎng)客：后續(xù)推出住宅大平層為產(chǎn)品線補充，同步啟動社區(qū)商業(yè)銷售；l

商業(yè)溢價：商業(yè)前置招商，帶租約銷售，商業(yè)大平層精裝惜售，提升整體價值；100平米超大區(qū)域沙盤

大氣震撼，將地塊未來規(guī)劃呈現(xiàn)，給銷售充分的道具確定幼兒園品牌及一站式名校

自建小學(xué)并與品牌學(xué)校合作，讓孩子贏在起跑線網(wǎng)紅現(xiàn)象級展示區(qū)?主入口地塊，打造震撼的網(wǎng)紅展示區(qū)，城央大盤氣度彰顯項目展示：打造大盤標(biāo)桿產(chǎn)品力，強調(diào)配套及展示效果，強化大盤優(yōu)勢，增強現(xiàn)場打動力。配套區(qū)域展示

項目配套區(qū)域展示，未來品質(zhì)生活呈現(xiàn)在眼前大盤思維——展示突破配套項目重要程度說明外部配套配套學(xué)校配套商業(yè)自建小學(xué)生活購物高中客戶核心需求解決購物問題內(nèi)部配套安防系統(tǒng)8大安防體系中客戶安全需求健康系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)高營銷價值點直飲水系統(tǒng)高營銷價值點公共空間小孩游樂場高項目親子特色老人休閑區(qū)中滿足老人需求兒童天地高項目親子特色特色園林高項目親子特色物業(yè)服務(wù)兒童社區(qū)服務(wù)中客戶重點需求產(chǎn)品力：通過強化項目的產(chǎn)品力，增加項目營銷展示體驗和軟性服務(wù)，形成競爭區(qū)隔，成為標(biāo)桿項目。大盤思維——產(chǎn)品力突破階段第一階段第二階段第三階