五礦萬科如園開盤分享

開盤分享項目簡介項目背景2010年11月15日，土地市場最受關注的西北旺C1、C3兩地塊招標轉(zhuǎn)讓，合計有15家企業(yè)出價熱捧，其中CI地塊最終由北京五礦萬科以37.44億出價最高拍得，折合樓面價19998.1元/平方米如園來歷如園——原屬圓明園建筑景觀，位于長春園，仿照明代大將徐達的瞻園建置。五礦萬科如園借鑒了其宮廷園林的對稱美學，力求詮釋中國傳統(tǒng)的人文精神！整體社區(qū)定位高端，主打現(xiàn)代建筑詮釋中國傳統(tǒng)人文精神，主力產(chǎn)品為270-300㎡大戶型。項目基礎情況項目名稱萬科如園項目地址海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐路與后廠村路交界東南角開發(fā)商北京五礦萬科置業(yè)有限公司物管服務萬科物業(yè)總占地面積12萬平米建筑形態(tài)平層官邸項目具體數(shù)據(jù)總建筑面積26萬平米容積率住宅容積率為2.2綠地率綠地率30%梯戶比2梯2戶車位1:1面積區(qū)間270m2－500m2開盤時間2011年12月9日銷售價格45000元/平米；入住時間2013年底項目信息區(qū)域交通輻射中關村、上地核心區(qū)域項目位置：海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐路與后廠村路交界東南角交通條件：距離上地國際科技創(chuàng)業(yè)園5公里，距中關村核心商圈8公里，車程15分鐘臨近地鐵4號線安河橋站、13號線上地站。公交303、330、333內(nèi)、333外、346、375等西北旺站下車。上地中關村五礦萬科如園西區(qū)19棟樓，東區(qū)7棟樓，東區(qū)北側(cè)為教育用地；一期首推東區(qū)項目規(guī)劃東區(qū)7棟樓教育用地2314567西區(qū)19棟樓占地面積12萬㎡，建筑面積26萬㎡。分東西兩區(qū)，共26棟樓教育用地：目前已經(jīng)確定引進首師大附中國際部高中，初中待定項目配套成熟的本體及區(qū)域配套

，緊鄰西山“三山五園”，盡享上風上水的自然資源

教育購物娛樂醫(yī)療本體配套會所:內(nèi)部分為地下和地上各一層，其中地下將設有游泳池，地上會培有健身房、SPA等娛樂會館，豐富住戶的業(yè)余生活教育：首師大附中國際部區(qū)域配套

中學：人大附中西山學校、清華附中、北大附中

大學：北京大學、清華大學、農(nóng)業(yè)大學、中央黨校商場：上地華聯(lián)商廈、金源SHOPPINGMALL

銀行：中行、建行、農(nóng)行、招行、中信、工行

醫(yī)院：解放軍309醫(yī)院、海淀醫(yī)院、上地醫(yī)院

休閑娛樂：百望山森林公園、藥用植物園、稻香湖公園、萬柳高爾夫、香山國際高爾夫、天一高爾夫

餐飲：藥膳、便宜坊烤鴨、肯德基、吉野家建筑風格新中式的建筑風格，外立面講究對稱，以石材為主；引入一座300年的老祠堂，將古代建筑元素與現(xiàn)代居住方式相結合，打造中國式的現(xiàn)代建筑新中式元素與現(xiàn)代生活完美融合如園運用現(xiàn)代建筑語言詮釋祠堂與院落文化，墻面以石材為主，墻面平整，強調(diào)墻體的平整感與雕塑感，頂層的大屋檐強化了水平延伸感，使建筑更加穩(wěn)重；底層院落的圍墻成為院落的基座，界定了建筑的空間；出挑的屋頂強調(diào)了建筑的水平向，勾勒出建筑完美的天際線。產(chǎn)品屑戶型項目時主打27身0-釀30饒0平米怠四居百，其津中28悄0平米戶型訴最受天關注主力戶型分析戶型面積戶型格局優(yōu)勢劣勢280㎡4室2廳3衛(wèi)戶型設計上講究私密性，玄關設計使入戶與客廳有一個空間可以過渡；客廳配有大尺度陽臺，可一覽百望山景象；主次臥采光優(yōu)越，主臥配有獨立衛(wèi)生間，起居便利；明廚明衛(wèi)保證空氣流通；室內(nèi)動靜分離，動區(qū)均位于戶型的北側(cè)，休息區(qū)位于戶型的南側(cè)，營造互不干擾的環(huán)境。電梯和步行梯分離，并且全部為暗空間，一旦發(fā)生火災或電梯故障，人無法從電梯直接進入步行梯，只能穿越自家的傭人通道繞行，存在安全隱患四室霞兩廳昌三衛(wèi)27你0㎡四室亡兩廳燦三衛(wèi)28竭0㎡四室各兩廳純兩廚暑四衛(wèi)30錢0㎡開盤漢情況開盤穩(wěn)時間柔軸11月12日11月19日12月3日12月9日正式售樓處開放樣板間開放辦卡升級開盤臨時售樓處開放8月27日辦卡50組蓄客50嫁0余組開始蓄客5月中拍旬客戶柿情況5月份皺開始甜蓄客術，共勇積累吹客戶50積0組，其階中辦餐卡客充戶50余組閣（交災納10萬誠敵意金鴨），80區(qū)%為35怠-4揀5歲，以鈴西部歸片區(qū)沉的部隊羨、政靜府官鄰員及幫清華擠北大思教授為主盤，西部企業(yè)掛主及待東部嘩片區(qū)閉客戶較少辦卡英客戶列多為關系券客戶，千那萬級喪的豪處宅產(chǎn)隙品認傭購僅爛需交緣瑞納10萬元浴誠意鑼金，門檻冠較低房源燦情況本次取開盤均推售1、2、3#樓，戶餃型主要為27破0-街30懲0平米的四液居產(chǎn)濕品，踐共93套房源，總競貨值11北.7億東區(qū)緣瑞：首啦推27挽0-松30知0㎡戶型樓座戶型推售面積推售套數(shù)銷售均價1#四居5566.88㎡20438882#四居14505.34㎡53457023#四居5566.88㎡2047869總計25639.1㎡93套45600231房源榮情況本次倒開盤偏推售筆的產(chǎn)品我以26辣0-是28壟0平米戶型巾為主侵，占粗比44忽%；且克以總筑價12弱00竄-1現(xiàn)30神0萬的房鐘源居球多，絨占比56執(zhí)%總面積區(qū)間（平米）套數(shù)總貨源占比200以下11%200-22078%220-24044%240-26022%260-2804144%280-3003740%300以上11%總價區(qū)間（萬）套數(shù)總貨源占比800以下11%800-90066%900-100033%1000-110000%1100-120022%1200-13005256%1300-14001213%1400-15001617%1500以上11%按戶滲型總面割積盤點艦：按戶酒型總價盤點道：折扣糟情況客戶春可享握受最盈高8個點身的優(yōu)掠惠，軍折后獄均價扎為44項60南0元/平米辦卡：2個點付款款方式節(jié)：一次孩性5個點、按流揭3個點老業(yè)附主購誰房：1個點優(yōu)惠分期聾：采忠用3-萌7的分尖期方司式，20幕13年交框房前鉆付清開盤攻流程由于點客戶述量小概，基副本保蠟證1戶1房，釘個別絮沖突途房源巧在前除期已呀完成獸調(diào)配擱，開孩盤前已鎖他定房雁號，當籍天只竄是完渠成換取是認購貧書手續(xù)樹?？蛻魸灥礁鶕?jù)眉到訪僅順序鎖領號選房毅區(qū)選啄房認購網(wǎng)區(qū)簽莫署認盜購書選房叛等候盯區(qū)等稱候領取裝禮品離開開盤偏結果本次賺開盤巷共推遍出93套房狹源。蠟開盤陣當日認購39套，梨去化抄率為42格%；1#樓由于淺總價拳低，蛾認購菠情況斤最好省，去撥化率怕達到65搭%；39名認淋購客冒戶中籌，9名為分市場您客戶，其鋤余均帝為關怕系客胃戶；沒有掉集中鬧開盤盡活動幫，當呢天只味是去換取笑認購泡書，客山戶隨務到隨壇簽，詳直到穿下午既還有題客戶習到訪如園凱項目相年內(nèi)澤的目棵標是認購40套、簽約20套，從涌當天東的開絕盤情癥況看怎，已輛經(jīng)基膏本完沸成了換目標身。營銷茫分析線上柴推廣推廣廣費用有限棟，戶外類廣告投放旁量較值少，主孝要線上府推廣電渠道犯為網(wǎng)絡（開辮盤前握）、爆短信份及新京聞類近炒作。推罪廣訴咽求以主打濤中式元素稿。硬性藏廣告/網(wǎng)絡擁廣告存在艇問題矛：推廣遺方面茄一直忍主打易產(chǎn)品看的“涉?zhèn)鹘y(tǒng)頂中式蒸”，量但卻弊忽略捉了“釀西山悔”價孫值，窮唯一搭提到竄的到暮了百肆望山臘，力變度明漠顯不甜足。線上源推廣新聞濕炒作嬸：聯(lián)準合媒闖體及宴政府遣，炒青作第二輛中關圍村概念供，意紫圖吸畢引中著關村袖高端酸客戶線下鳥推廣巡展猶活動嗓：走進頸萬科永老社嚼區(qū)，舉為老鈴業(yè)主篇釋放頂項目誓信息圈層興活動瞎：論壇腿類、攜講座恩類活前動為妥主芝加延哥大吹學布則斯商虎學院金交流課宴會中國枯投資漠協(xié)會桐晚宴線下軌推廣圓方式裂主要趟為巡展和活動（公密益類基、圈犬層類拴、媒歲體類富、結施點類娃）線下奏推廣媒體壞活動鮮：針對腥新京荒報、甘北京斯晚報允、北扯京青端年報瓜、參厲考消腫息、江新浪桂網(wǎng)、冷搜房豪網(wǎng)、填焦點弊網(wǎng)、疊愛房看網(wǎng)等梨主流尼媒體束組織歉專項對的媒王體交固流活梨動，慢深化跟合作酸關系詳，促粒成媒絨體方廟面持猜續(xù)關儉注。公益仁活動京：嫁接闊政府斃資源桑，組糞織公懷益活扁動，皮制造酒新聞蜘事件墾，吸蕉引公竟眾視云線線下取推廣結點你活動躲：針對泉售樓趴處開黑放、頑展示單區(qū)開所放、川開盤綱等重鑄要營分銷結懷點，框組織毀帶有繳中國吩傳統(tǒng)買元素的的現(xiàn)藏場活健動。現(xiàn)場下包裝——示范冶區(qū)示范靜區(qū)包鬼裝更蠟偏向蓬于山壘西地京區(qū)傳脾統(tǒng)中弱式院民落，瓣與北方京地縮慧區(qū)的羊傳統(tǒng)旬中式漁建筑趁出入閘較大屠。整絲式體外城展場鍛過于彎強調(diào)報文藝脂氣息蒙，顯推得空曠社蕭瑟霸、沒暖有人切氣。正門老宅售樓覽處山西集大院北京容四合朱院現(xiàn)場從包裝——售樓法處接待仙前臺水吧榮服務感區(qū)沙盤夢區(qū)萬科肺陽光斗宣言嘉展示鴉區(qū)財務遭區(qū)銀行君工作溪區(qū)多功項能區(qū)洗手敏間區(qū)域穩(wěn)電子貌沙盤銷控燦及洽行談區(qū)證件筐展示困區(qū)門崗洽談慈區(qū)整體城比較空曠，售培樓處北給人丟冷清喇的感棉覺，作為訊豪宅撞項目術，洽談版區(qū)與澡沙盤錄演示銹區(qū)混刮在一示起，托且洽彈談區(qū)測均為駕開敞漸式，商沒有添任何五隔斷芽阻隔御，私密礦性不鑰強?，F(xiàn)場雁包裝——售樓礦處售樓延處內(nèi)罷部裝賣修呈哄現(xiàn)出混搭市新中拍式風婆格，整膽體硬教裝偏談現(xiàn)代戴簡約腿，以騎中式生傳統(tǒng)電桌椅萍、屏損風、熔配飾虹做點休綴。帽整體帥包裝文藝努氣息鞠十足，但仿受眾窗人群破可能娛會有蠅所局奶限。現(xiàn)場艱包裝——樣板攏間樣板品間風刪格為掙新中禍式，件門廊兵的一悅鍵式推開關符、廚石房刀促具抽減屜鎖生等細詳節(jié)設計技人性萄化，但腰整體聞裝修品質(zhì)筒感不軋強，新港中式馳的風冰格不狼夠純悼粹，支沒有祥眼前跨一亮腳的感龜覺。南向食主臥餐廳書房北向災主臥接待桃流程整體杠流程賣動線閉較為曠順暢拿，但外場婆導示黑不夠困明顯，第光一次耕開車洲前往量不容杰易找雨到大門墳保安攝確認厲身份，對揀講機殃通知昌銷售車場伏保安談導引車輛入園銷售貫人員構售樓兩處門抵口迎頓客區(qū)域沙盤宣講解本體將沙盤妨講解園林黎樣板在展示文區(qū)講灑解樣板謀間工逮法展示情區(qū)講解樣板憐間講蓬解回售甜樓處半詳談送客驚戶出斧售樓良處，歷客戶畝自行療離場營銷丹總結亮點蜻：推廣違費用慘總共顏花費40期0余萬劇元，街達到攤蓄客50技0組、渡辦卡50余組次、認特購39套的乒效果銜，從貌結果幕來看碼費效辮比相胖對較躬低；營銷溉發(fā)力調(diào)點在扭線下糕推廣嘴，以仇舉辦框新聞直炒作浩、巡蒜展及釋公益豆類、蹲圈層癢類、似媒體庫類、賀節(jié)點撒類的代活動膠為主金，制薪造新區(qū)聞事鞋件適間時釋秧放項墊目信提息，釀從而菊吸引仇圈層俯客戶凱眼球主打晝現(xiàn)代虧與傳幣統(tǒng)中視式結販合，忠整體普現(xiàn)場看包裝滴文藝刻氣息睬濃郁鉗，在姓西部疊片區(qū)疾內(nèi)展繼現(xiàn)獨之樹一嫩幟的取產(chǎn)品金風格宏，實誕現(xiàn)自及身差眾異化茂。營銷揀總結不足眼：推廣薦中忽劫略了麻“西恩山”絞資源賞，而腸主打凡“百瀉望山激”，朵無形危中價啊值點歇被縮領?。恍麄魃嬲Z為椒“原賽來如特此中辯國”染，而疏推廣振風格塑為現(xiàn)賢代與飽中式破混搭芬，訴初求與救實現(xiàn)降相矛群盾，園自說遍自話齊；現(xiàn)場績包裝漿過于法追求獄文藝渾氣質(zhì)修，不能管是暈外場惕設計統(tǒng)還是晌售樓響處的撕布置網(wǎng)，都耗使環(huán)島境略凝顯空沉曠蕭臨瑟，拿給客扯戶以屢冷清餐的感縣覺；售樓伙處內(nèi)藝洽談精區(qū)私幅密性候較差丟；外穗場導溝示不緊足競品規(guī)對比區(qū)域狠內(nèi)產(chǎn)品很對比如園互項目糧核心引競品者為西山料壹號慣院五礦萬科如園上地MOMA百旺.杏林灣領袖新硅谷橡樹灣保利.西山林語項目名稱物業(yè)類型主力戶型銷售均價西山壹號院普通住宅三居180-280㎡，四居235-313㎡48000五礦萬科如園普通住宅四居280㎡-295㎡45000橡樹灣普通住宅、花園洋房100㎡兩居、163㎡三居32000百旺.杏林灣普通住宅二居120㎡，

三居140-150㎡23000上地MOMA普通住宅63-86㎡一居25000領袖新硅谷公寓、花園洋房二居95㎡，

三居140-220㎡，四居230㎡25000保利西山林語公寓一居43-50㎡，二居90㎡，三居90㎡-95㎡23000西山衣壹號施院與西糞山壹廟號院映點對漆點分屬析兩項沿目質(zhì)季素基慘本相諸同，精裝屆修是如議園的斷優(yōu)勢距，以殿均價45粘00惡0入市慶，在敘價格過方面擠相比璃西山從壹號遍院具駛有一著定競叛爭優(yōu)城勢。項目類別五礦萬科如園西山壹號院開發(fā)商品牌萬科融創(chuàng)規(guī)劃總占地面積120000平方米202000平方米總建筑面積260000平方米429000平方米規(guī)劃戶數(shù)8001000容積率2.21.47綠化率30%45%本體配套會所、學校會所產(chǎn)品主力戶型270-300㎡四居三居180-280㎡，四居235-313㎡裝修狀況精裝毛坯服務物業(yè)公司北京萬科物業(yè)有限公司高力國際物業(yè)費6.9元/平米.月7.8元/平米.月價格均價45000元/平米48000元/平米作為珍千萬螞豪宅企項目探，容槽積率頭偏高采用捆萬科A+級裝漢修標屈準，窩人性侍化設紀計是泊最大櫻亮點與西恥山壹性號院痰點對存點