房?jī)r(jià)持續(xù)攀升對(duì)金融市場(chǎng)的沖擊及對(duì)策

房?jī)r(jià)持續(xù)攀升對(duì)金融市場(chǎng)的沖擊及對(duì)策

內(nèi)容摘要：本文從金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互影響出發(fā)，分析了目前我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升對(duì)金融市場(chǎng)的沖擊，并就此問題提出了政策建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)攀升金融市場(chǎng)沖擊及對(duì)策

金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、住房貨幣化、城市舊城改造、城市化等原因，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給剛性，通過價(jià)格和需求變動(dòng)出清市場(chǎng)。金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相互影響如圖1所示。金融市場(chǎng)的發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求，提升了房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格的上漲又“倒逼”資金供給，沖擊金融市場(chǎng)穩(wěn)定和金融政策連貫性。

房?jī)r(jià)持續(xù)攀升對(duì)金融市場(chǎng)的沖擊

房?jī)r(jià)攀升增加銀行體系風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金來源主要是銀行信貸。商業(yè)銀行通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式，參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升和房地產(chǎn)業(yè)銀行信貸資金的增加，銀行信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)程度也在加大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)的資金都是直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。同時(shí)，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額也從1998年的億元上升至2005后11月的18177億元，占個(gè)人消費(fèi)貸款余額的％。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)信貸市場(chǎng)的過分依賴使得風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行。一旦房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。

房?jī)r(jià)攀升沖擊外匯市場(chǎng)穩(wěn)定

房?jī)r(jià)上漲吸引國(guó)際熱錢流入，加大人民幣升值壓力，不利于人民幣幣值穩(wěn)定。2004年，我國(guó)2067億美元的新增外匯儲(chǔ)備中，貿(mào)易順差320億美元，外商直接投資606億美元，新增外債350億美元，余下的797億美元扣除正常的非貿(mào)易及個(gè)人往來200億，余下的約600億美元即是“熱錢”。反過來，國(guó)際熱錢流入房市對(duì)房?jī)r(jià)也產(chǎn)生較大沖擊。海外熱錢大部分用來購(gòu)置市中心的高價(jià)房，這直接推動(dòng)北京、上海、廣州等大都市的房?jī)r(jià)上漲，這又帶動(dòng)其他城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，最終推動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲?？梢姡谌嗣駧派殿A(yù)期的前提下，熱錢很容易催生泡沫，一旦泡沫破裂，熱錢撤出，風(fēng)險(xiǎn)只能由國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

房?jī)r(jià)攀升沖減金融政策效果

2003年以來，為實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，央行連續(xù)運(yùn)用各種貨幣政策工具，通過各種渠道，收縮市場(chǎng)過高的流動(dòng)性。然而，房地產(chǎn)價(jià)格仍然節(jié)節(jié)攀升，2003~2004年第3季度房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)分別高達(dá)、105、、、、和。2004年1~7月，外商參股公司、外商獨(dú)資企業(yè)、外商合作企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長(zhǎng)%、%、%，遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總體增長(zhǎng)速度。除此之外，還有大量資金通過其他渠道進(jìn)入中國(guó)。大量資金流入中國(guó)使得外匯占款增長(zhǎng)過快。2003年外匯占款增加額已經(jīng)達(dá)到基礎(chǔ)貨幣增加額的倍，2004年這一比例又進(jìn)一步提高。基礎(chǔ)貨幣大量投放又助長(zhǎng)了通貨膨脹壓力，為此，中央銀行已經(jīng)連續(xù)兩年通過大量發(fā)行中央銀行票據(jù)的方式吸收市場(chǎng)流動(dòng)性，進(jìn)行對(duì)沖操作，貨幣政策操作的成本和難度都在提高。許多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，長(zhǎng)期對(duì)沖操作會(huì)推高貨幣市場(chǎng)利率，進(jìn)一步助長(zhǎng)外資流入，降低對(duì)沖效力。貨幣政策的主動(dòng)性和有效性降低。

房?jī)r(jià)攀升沖擊金融市場(chǎng)整體運(yùn)行效率

首先，隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資增加，投資效率將逐步降低。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度控制在GDP增長(zhǎng)速度的兩倍以內(nèi)比較適宜，而近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率是平均GDP增長(zhǎng)率的三倍左右。這種增長(zhǎng)一方面大量消耗資源，另一方面資本產(chǎn)出比例進(jìn)一步下降。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)率逐年上升，但與房地產(chǎn)開發(fā)投資自2000年以來年均20%的增長(zhǎng)率相比，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率卻沒有呈現(xiàn)出相應(yīng)的增長(zhǎng)。雖然如此，在房?jī)r(jià)不斷高漲的推動(dòng)下，大量信貸資金仍源源不斷地涌入房地產(chǎn)行業(yè)。如2004年，在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下，上海市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，占各項(xiàng)貸款新增額的比例高達(dá)76%。信貸資金過分向房地產(chǎn)市場(chǎng)集中，降低了金融市場(chǎng)配置資源的效率。其次，房地產(chǎn)價(jià)格高漲使得大量剩余資金流入該行業(yè)內(nèi)，其中有相當(dāng)一部分含有投資甚至投機(jī)的成分，使得真正需要住房的人買不起房，而不需要住房的人手中卻有很多房，社會(huì)資源利用嚴(yán)重不合理。一旦價(jià)格下跌，投機(jī)性套利機(jī)會(huì)消失，必將引爆泡沫并造成金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。再次，不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格容易引起鋼鐵、水泥等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低水平重復(fù)建設(shè)，阻礙我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，帶來重要原材料和煤電油運(yùn)的全面緊張，從而降低整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效率。高漲的房地產(chǎn)價(jià)格吸納過多社會(huì)資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)總的來說不是科技含量很高的產(chǎn)業(yè)，因此吸納過多社會(huì)資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)會(huì)阻礙社會(huì)科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，從而使得經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步虛擬化。

金融市場(chǎng)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的政策建議

多渠道拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)、房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)、房地產(chǎn)證券市場(chǎng)、房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)等共同構(gòu)成，上述專業(yè)市場(chǎng)大體由三類金融機(jī)構(gòu)組成：專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)；非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)；向住房房地產(chǎn)融資提供保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融主要由第二類非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，信貸是房地產(chǎn)金融的主體。有必要加快金融房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，分散金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中于商業(yè)銀行的現(xiàn)狀。一是加快房地產(chǎn)信托投資的發(fā)展；二是加快房地產(chǎn)抵押貸款證券的發(fā)展，提高抵押貸款資金的流動(dòng)性，把由銀行單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)通過證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為由社會(huì)投資者共同負(fù)擔(dān)；三是密切關(guān)注信貸集中度，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，引導(dǎo)各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務(wù)。

嚴(yán)格限制國(guó)際熱錢沖擊我國(guó)房市

目前，海外資本已經(jīng)極大地滲入了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了較為深刻的潛在影響。2004年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資超過全國(guó)利用外資總額的1/3，同比增幅高達(dá)%；2005年1~2月，上海市境外居民購(gòu)房規(guī)模超過40億元人民幣，較上年同期增加倍。雖然外資帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但我們要高度重視短期游資對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能一次性承受較大的人民幣升值，政府只能根據(jù)漸進(jìn)的原則，采用逐步升值的辦法，這實(shí)際上強(qiáng)化了人民幣持續(xù)升值的預(yù)期。因此，短、中期內(nèi)極有可能引發(fā)外資進(jìn)一步流入中國(guó)并等待后續(xù)升值。從而進(jìn)一步?jīng)_擊我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫可能加大。因此我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)政策措施提高外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻，嚴(yán)格限制境外居民投機(jī)性購(gòu)房。

積極運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是由經(jīng)濟(jì)基本面和投機(jī)因素共同驅(qū)動(dòng)的，因此房?jī)r(jià)上漲既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反映，也含有泡沫成分。央行應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，保證房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲。中央銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，選擇具有可操作性的房地產(chǎn)貸款占銀行貸款余額的比重、房地產(chǎn)商利潤(rùn)率與社會(huì)平均利潤(rùn)率之比、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率等檢測(cè)預(yù)警指標(biāo)，提前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況作出判斷；通過變動(dòng)房地產(chǎn)信貸政策，有效控制信貸規(guī)模