中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告概述

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔www要點(diǎn)提示★一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢頭，但受到土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的影響，3月份“國房景氣指數(shù)”低于去年同月水平?！锓康禺a(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面?！?004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年。究其原因主要有兩方面：一是去年“121號”文件之后，銀行信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)必須在銀行信貸之外尋找新的資金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具備上市條件的企業(yè)走程序的時(shí)間一般都在2年左右，2004年正好是這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)?！铩?8號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，沉寂多時(shí)的股票市場將重新回暖，投資者可以重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)板塊中的龍頭企業(yè)，如深萬科、招商局、金地集團(tuán)等。目錄Ⅰ基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺 2一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2二、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 2三、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 3四、各地區(qū)商品住宅銷售增長情況 4五、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況 6六、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況 7Ⅱ行業(yè)運(yùn)行狀況 9一、“國房景氣指數(shù)”小幅回落 9二、35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲 13三、百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大 17四、行業(yè)遭遇政策緊縮企業(yè)面臨資金壓力 19Ⅲ發(fā)展趨勢預(yù)測 21一、房地產(chǎn)投資在二季度開始回落 21二、主要城市地價(jià)仍將保持上升勢頭 21三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整 23四、2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年 24Ⅳ投資價(jià)值分析 27一、市場需求旺盛行業(yè)前景看好 27二、不同物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合分析 29三、股市漸趨回暖板塊輪動醞釀機(jī)會 32四、上市公司研究（深萬科） 36Ⅰ基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%主要指標(biāo)自年初累計(jì)實(shí)際完成投資比去年同期增長比重（以投資總額為100）自年初累計(jì)去年同期投資完成額其中：國有經(jīng)濟(jì)控股商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資1820.40439.931241.05103.0341.158.639.837.9100.024.268.25.7100.021.568.85.8一、按工程用途分：住宅其中：經(jīng)濟(jì)適用房1203.0270.0235.95.466.13.868.65.2辦公樓94.2768.05.24.3商業(yè)營業(yè)用房228.8861.012.611.0其他294.2242.716.216.0二、按構(gòu)成分：建筑工程1109.440.260.961.3安裝工程73.84設(shè)備工器具購置25.6978.01.41.1其他費(fèi)用其中：土地購置費(fèi)611.47383.0940.845.233.621.033.720.5計(jì)劃總投資30549.6436.7本年計(jì)劃投資8705.1936.5新增固定資產(chǎn)725.7547.8二、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元主要指標(biāo)實(shí)際完成比去年同期增減自年初累計(jì)去年同期絕對數(shù)±％一、土地開發(fā)與購置情況本年購置土地面積7166.715380.051786.6633.2完成開發(fā)土地面積3724.062891.06833.0028.8本年土地成交價(jià)款(萬元)435.58二、商品房建筑、銷售面積施工面積70072.8652748.9317323.9332.8其中：新開工面積12899.5410528.532371.0122.5竣工面積3680.623034.86645.7621.3銷售建筑面積4271.163155.071116.0935.4三、商品房竣工價(jià)值527.51449.5977.9217.3四、商品房銷售額1143.34791.74351.6044.4其中：銷售給個(gè)人1053.39702.45350.9450.0三、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國總計(jì)1820.401203.0270.0一、東部地區(qū)1333.30894.3638.0740.433.6-5.2北京165.9076.575.2140.616.0-25.8天津39.7720.204.1530.4-18.5-67.1河北29.5020.315.3443.074.6123.4遼寧32.6619.650.1758.326.00.5上海188.05145.1034.533.50.0江蘇226.12164.489.1172.366.626.7浙江222.54170.065.8447.055.584.9福建76.3252.131.6338.051.5151.1山東94.0866.043.9764.163.611.3廣東252.35154.982.2114.0-1.3-28.4海南6.024.840.3883.867.489.2二、中部地區(qū)228.68149.9316.2362.266.742.5山西7.383.550.6131.921.1-38.1吉林0.150.1222.54.3黑龍江1.560.770.0739.513.7-27.3安徽57.1240.161.5669.570.8-35.6江西35.5821.002.5861.876.951.8河南35.5224.842.7464.055.342.8湖北40.2727.441.5076.262.455.9湖南51.1132.077.1750.678.5116.8三、西部地區(qū)258.41158.7415.7229.625.95.4內(nèi)蒙古1.850.810.01129.9227.80.0廣西29.8117.920.3053.241.1-10.8重慶63.3934.023.4045.046.037.5四川87.9660.862.987.711.28.3貴州20.6710.991.5533.722.068.7云南19.9712.262.6338.925.83.8西藏0.310.180.13陜西23.2115.763.1842.332.4-32.7甘肅4.762.900.6147.484.5107.7青海1.450.830.1718.5-9.0-53.5寧夏2.541.560.2536.430.1255.0新疆2.490.660.51111.2-16.613.8四、各地區(qū)商品住宅銷售增長情況單位：萬平方米，億元，%地區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長銷售給個(gè)人銷售面積銷售額銷售給個(gè)人全國總計(jì)3836.45951.65904.5736.345.148.2一、東部地區(qū)2390.66739.90700.1131.942.245.6北京248.57108.38105.313.50.310.2天津123.1434.3132.9233.448.343.4河北97.2212.5912.13112.886.095.8遼寧77.9120.8119.88-7.4-0.8-1.7上海310.04160.77144.6137.769.760.2江蘇425.6794.7692.0180.499.399.9浙江293.5275.7374.8912.036.237.3福建164.9539.9138.2242.348.842.9山東206.5135.0932.9140.835.651.5廣東432.41154.74144.4220.740.751.0海南10.742.812.8178.6190.5190.5二、中部地區(qū)592.3885.9081.4847.669.469.9山西25.193.743.6997.6107.9128.2吉林7.401.621.6220.531.331.3黑龍江25.194.444.4134.620.526.7安徽156.3919.7019.0081.778.779.3江西65.396.518.0河南96.7113.1110.7031.037.922.3湖北107.6418.5018.0389.2129.5133.2湖南108.4418.2217.7828.781.492.2三、西部地區(qū)853.43125.84123.0041.948.550.8內(nèi)蒙古5.600.650.65-51.1-50.0-50.0廣西106.4919.9419.9153.666.667.3重慶143.8720.4319.5730.732.228.4四川266.1934.9234.1525.427.528.0貴州71.787.797.6819.530.929.6云南89.9314.5114.3493.861.972.8西藏0.540.110.11陜西67.0011.2410.9929.947.860.0甘肅24.934.293.6871.5167.5179.3青海3.230.650.6573.660.70.0寧夏33.065.385.34248.2231.0229.2新疆40.815.935.93187.7139.2144.5五、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況單位：萬平方米，億元，%地區(qū)土地購置費(fèi)本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積比去年同期增長土地購置費(fèi)本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積全國總計(jì)383.097166.713724.06一、東部地區(qū)290.634087.092328.2149.351.430.2北京32.4861.2136.9465.2-43.7-52.1天津7.1883.59121.9280.0-61.3-42.1河北4.78183.4251.3811.025.4-33.2遼寧6.9199.1235.43118.912.5-29.8上海23.1780.0655.47154.934.0109.7江蘇57.751213.19575.0435.3120.2143.7浙江83.34526.67326.6347.91.942.9福建14.66352.74286.4075.149.0114.3山東21.52554.23360.5094.936.956.8廣東38.81932.65458.518.9154.1-11.7海南0.020.2020.00-95.2-95.2二、中部地區(qū)50.831756.05672.8370.721.77.1山西1.3945.5115.8275.816.7-35.8吉林黑龍江0.254.271.50262.4-23.5安徽15.32415.79135.0898.366.19.0江西8.94278.96153.1065.60.941.9河南9.32303.4564.5510742.217.9湖北6.70281.72120.14117.967.157.7湖南8.92426.36182.638.9-13.3-23.5三、西部地區(qū)41.631323.57723.025.87.052.4內(nèi)蒙古0.3118.514.92-30.529.7廣西4.09173.02161.7935.252.264.3重慶7.36243.88251.8125.18.0127.2四川18.62389.2166.84-15.1-28.1-13.8貴州3.52161.6875.18106.337.827.0云南3.96167.8180.1375.278.1-1.3西藏0.33陜西2.2263.0555.51-8.0-4.6233.3甘肅0.6933.2914.32-22.7-7.7-13.4青海0.2310.338.33-53.4-34.9-29.9寧夏0.2214.719.3201.9新疆0.4248.073.85六、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況單位：萬平方米，%地區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長施工面積竣工面積新開工面積新開工面積全國總計(jì)70072.8612899.543680.6232.822.521.3一、東部地區(qū)46284.417972.12306.9528.925.611.3北京5361.37337.65228.3622.10.522.3天津1125.10229.5591.3111.97.821.1河北1071.52304.9770.1331.019.295.4遼寧1175.32200.1032.1328.5-7.6-42.1上海6012.07752.34220.8829.49.632.3江蘇6773.901845.87419.4074.9102.277.0浙江8339.141283.04305.4234.918.8-2.7福建3588.68460.73202.9419.18.515.2山東3759.36945.38128.2136.416.2-0.1廣東8718.051598.52601.677.718.8-12.9海南359.9013.956.5079.0-78.024.3二、中部地區(qū)9347.442078.71568.7449.530.250.5山西355.6866.1217.3426.9-18.6118.6吉林3.103.10黑龍江138.6118.6312.911.4安徽2100.39482.17145.9452.546.526.0江西1511.63364.0179.2162.65.318.2河南1938.70353.0697.4248.157.339.7湖北1537.31404.8075.2053.864.366.0湖南1762.02389.91150.5342.710.3112.1三、西部地區(qū)14441.012848.73804.9336.310.337.6內(nèi)蒙古130.2935.193.37廣西1612.69346.42136.8581.572.840.2重慶3666.95513.75163.8616.3-24.535.7四川4238.16849.75293.4124.3-15.122.4貴州1552.89369.1172.4935.178.996.8云南830.62264.1948.1535.593.513.2西藏1.01陜西1217.72198.7744.4564.215.9151.1甘肅709.72153.9528.01210.874.0270.4青海107.8031.1910.3-25.5寧夏249.1260.288.3371.6152.137.5新疆124.0426.136.018.2110.4-63.1注：從2004年起，東、中、西部劃分范圍按新規(guī)定執(zhí)行，即將原劃入東部地區(qū)的廣西和中部地區(qū)的內(nèi)蒙古劃入西部地區(qū)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局Ⅱ行業(yè)運(yùn)行狀況一、“國房景氣指數(shù)”小幅回落（一）房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平國家統(tǒng)計(jì)局編制的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：今年前3個(gè)月，“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)保持在較高水平，但隨著完成投資等主要指標(biāo)增幅的回落，3月份，“國房景氣指數(shù)”為106.20，比上月下降1.46點(diǎn)，比去年同月下降1.13點(diǎn)。表明一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢頭，但受土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的影響，3月份“國房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速發(fā)展的主要因素為：一是充裕的資金和相對寬松的土地供應(yīng)，是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁增長的重要?jiǎng)恿?；二是市場需求旺盛，商品房銷售面積大于竣工面積，平均銷售價(jià)格漲幅加大，銷售額中個(gè)人所占比重高于去年同期，達(dá)到92.1%。圖2-1：2003-2004年3月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（二）主要分類指數(shù)走勢分析1、本年資金來源分類指數(shù)。3月份，本年資金來源分類指數(shù)為107.51，比上月下降3.16點(diǎn)，比去年同月上升2.87點(diǎn)。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計(jì)達(dá)到3595億元，同比增長53.2%。其中，國內(nèi)貸款875億元，同比增長30.7%，增幅比去年同期回落20.7個(gè)百分點(diǎn)，表明央行采取的緊縮房貸政策作用開始體現(xiàn)；企業(yè)自籌資金1225億元，同比增長61.5%，增幅比去年同期提高14.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)付款1194億元，同比增長64.5%；利用外資57億元，同比增長1.05倍。分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增速明顯低于中、西部地區(qū)。圖2-2：2004年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為108.28，比上月下降1.79點(diǎn)，比去年同月上升1.14點(diǎn)。一季度，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1820億元，同比增長41.1%，增幅比去年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，但比今年前2個(gè)月回落了9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，完成住宅投資1203億元，同比增長35.9%，占全部投資的比重為66.1%，比去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資94億元，同比增長68%，所占比重為5.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資229億元，增長61%，所占比重為12.6%。圖2-3：2004年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫3、商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)。3月份，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)為98.28，比2月份上升2.36點(diǎn)，比去年同月上升0.92點(diǎn)。一季度，全國商品房完成銷售面積達(dá)到4271萬平方米，同比增長35.4%；商品房銷售額累計(jì)完成1143億元，同比增長44.4%；商品房平均銷售價(jià)格為2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2481元/平方米，提高6.5%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格分別上漲了24.8%和9.1%。中部8個(gè)省份的商品房平均銷售價(jià)格同比提高16.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均上漲水平。圖2-4：2003-2004年一季度商品房銷售額及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫4、商品房空置面積分類指數(shù)。3月份，商品房空置面積分類指數(shù)為92.68，比2月份上升0.70點(diǎn)，比去年同月下降1.78點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。一季度，全國商品房空置面積為9008萬平方米，同比增長5.3%，增幅盡管低于去年同期水平，但明顯高于2003年增長2.2%的水平。其中，空置一到三年的商品房面積為3883萬平方米，占全部空置面積的比重為43.1%；空置三年以上的商品房面積為1138萬平方米，所占比重是12.6%。分地區(qū)看，全國有18個(gè)省份空置面積增幅超過10%。中、西部地區(qū)商品房空置面積增幅明顯快于東部地區(qū)。5、竣工面積分類指數(shù)。3月份，竣工面積分類指數(shù)為104.63，比2月份下降3.37點(diǎn)，比去年同月下降8.13點(diǎn)，是影響“國房景氣指數(shù)”整體水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全國累計(jì)完成竣工面積3681萬平方米，同比增長21.3%，增幅比去年同期減少24.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積為2981萬平方米，同比增長19.5%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別增長了28.2%和30.2%。圖2-5：2003-2004年一季度商品房竣工面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫6、土地開發(fā)面積分類指數(shù)。3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)達(dá)到114.21，比2月份下降4.06點(diǎn)，比去年同月下降9.41點(diǎn)，是8個(gè)分類指數(shù)中下降幅度最大的分類指數(shù)。一季度，全國完成開發(fā)土地面積3724萬平方米，同比增長28.8%，增幅比去年同期回落37.8個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積2328萬平方米，同比增長30.2%；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積673萬平方米，同比增長7.1%；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面積723萬平方米，同比增長52.4%。圖2-6：2003-2004年一季度全國完成開發(fā)土地面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫二、35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局對35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，一季度房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲7.7%，土地交易價(jià)格上漲7.5%，房屋租賃價(jià)格上漲0.6%。表2-1：2004年一季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表（以去年同期價(jià)格為100）地區(qū)房屋銷售價(jià)格土地交易價(jià)格房屋租賃價(jià)格全國北京天津14.218.1-0.4石家莊2.20.00.1太原4.40.0-1.2呼和浩特1.42.4-0.9沈陽19.611.00.4大連3.411.8-2.7長春-哈爾濱1.10.00.3上海28.322.64.8南京杭州10.551.310.0寧波11.912.34.9合肥福州2.42.0-0.9廈門8.06.2-4.3南昌濟(jì)南青島16.01.7-1.3鄭州2.00.0-1.8武漢長沙廣州1.30.00.5深圳3.40.6-0.4南寧2.60.00.6?？?.91.7-3.1成都5.516.32.6貴陽昆明0.10.00.3重慶14.54.04.7西安蘭州4.40.0-4.9西寧銀川烏魯木齊0.30.0-0.5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1、房屋銷售價(jià)格快速上漲。一季度，伴隨著房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長，房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲7.7%，漲幅比去年四季度增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，35個(gè)大中城市中有9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。分別是上海漲幅為28.3%，沈陽19.6%，青島16.0%，重慶14.5%，天津14.2%，南京12.1%，寧波11.9%，杭州10.5%，濟(jì)南10.2%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價(jià)格與去年同期基本走平，而長春房屋銷售價(jià)格則下降2.5%。分類別看，在商品房銷售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲7.6%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅銷售價(jià)格分別上漲5.2%和7.7%，豪華住宅銷售價(jià)格上漲7.9%。非住宅用房銷售價(jià)格上漲7.4%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分別上漲7.8%和8.2%，其他用房銷售價(jià)格上漲1.1%。2、土地交易價(jià)格漲幅減小。一季度全國土地交易價(jià)格比去年同期上漲7.5%，漲幅比去年四季度低1.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，35個(gè)大中城市中，有7個(gè)城市漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)，分別是，杭州漲幅為51.3%、上海22.6%、天津18.1%，成都16.3%，寧波12.3%，大連11.8%，沈陽11.0%。廣州、昆明、哈爾濱和蘭州土地交易價(jià)格與去年同期均持平。分類別看，在土地交易價(jià)格中，居民住宅用地交易價(jià)格上漲8.7%。其中，豪華住宅用地價(jià)格上漲7.0%，普通住宅用地價(jià)格上漲8.8%；商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格上漲4.7%；工業(yè)用地交易價(jià)格上漲2.8%；其他用地交易價(jià)格上漲0.7%。除豪華住宅用地和工業(yè)用地價(jià)格漲幅較去年四季度增加外，其他各種用地價(jià)格漲幅均有所減小。圖2-7：2003-2004年一季度全國土地交易價(jià)格指數(shù)對比情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫3、房屋租賃價(jià)格略有上漲。一季度房屋租賃價(jià)格比去年同期上漲0.6%，漲幅比去年四季度低1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅租賃價(jià)格上漲3.4%，漲幅比去年四季度減小11.1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)用房租賃價(jià)格微漲0.2%，辦公用房和廠房倉庫租賃價(jià)格則分別下降0.7%和0.1%。圖2-8：2002-2004年一季度全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)變動情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫三、百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布了2004年“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”成果。從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的描述性統(tǒng)計(jì)分析來看，呈現(xiàn)四大特征：第一，房地產(chǎn)百強(qiáng)在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大地影響了百強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域分布。華北地區(qū)、華東地區(qū)和華南地區(qū)，占有100強(qiáng)總數(shù)的88%；而中西部地區(qū)和東北地區(qū)分別只占有100強(qiáng)的9%和3%。第二，百強(qiáng)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大，兩極端化明顯。從經(jīng)營業(yè)績來看，截止到2003年銷售額超過20億元的有17家，在10-20億元之間的有19家，在10億元以下的百強(qiáng)企業(yè)有65家；從開發(fā)規(guī)模看，40%的企業(yè)開復(fù)工面積集中在20-50萬平方米，開復(fù)工面積超過200萬平方米的百強(qiáng)企業(yè)只有3家。圖2-9：不同銷售額的企業(yè)占百強(qiáng)總數(shù)的比例數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組第三，從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)品的平均檔次較高，均價(jià)6171元／平方米，是全國房地產(chǎn)均價(jià)的2.69倍；市場主導(dǎo)地位的仍是以開發(fā)中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)。第四，以“房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔”的多元化經(jīng)營模式已經(jīng)形成。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，從事純房地產(chǎn)開發(fā)的百強(qiáng)企業(yè)占45家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占55家。除房地產(chǎn)開發(fā)外，物業(yè)經(jīng)營、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾也分別吸引了40%、15%和24%的百強(qiáng)企業(yè)。圖2-10：百強(qiáng)企業(yè)涉足關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)數(shù)量（單位：家）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究表明，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)能在激烈的市場競爭中脫穎而出，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，作為行業(yè)龍頭的萬科企業(yè)股份有限公司和上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司，在全國銷售額和銷售面積的市場占有率不足1%。但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)。以北京為例，百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~的41%和30.8%。從企業(yè)信用度上看，由于長期注重經(jīng)營管理，百強(qiáng)企業(yè)信用度遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。其中具有一級開發(fā)資質(zhì)的占41%，二級資質(zhì)的企業(yè)占44%，95%的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入了《中國房地產(chǎn)信用檔案》的信用披露制度。從品牌效應(yīng)上看，品牌資源成為百強(qiáng)企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)，已形成一定品牌效應(yīng)的企業(yè)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行大盤操作和品牌復(fù)制。

四、行業(yè)遭遇政策緊縮企業(yè)面臨資金壓力自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相繼推出一系列緊縮性政策。特別是在今年2月份，國務(wù)院副總理曾培炎明確強(qiáng)調(diào)，要制止鋼材、水泥、電解鋁行業(yè)的過度投資，隨后中國銀監(jiān)會又宣布要對銀行信貸中用于鋼材、水泥、電解鋁及房地產(chǎn)、汽車五大行業(yè)的投資情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。建設(shè)部長汪光燾在年初召開的全國建設(shè)工作會議上也指出，要切實(shí)防止局部存在的過熱苗頭演變?yōu)槿中詥栴}，以保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。2月10日，北京市政府出臺了有關(guān)停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“4號令”，提高了開發(fā)企業(yè)的拿地門檻。同時(shí)，又提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)要從以往的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高科技等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω蟮漠a(chǎn)業(yè)。（一）政策推出十分謹(jǐn)慎據(jù)中國人民銀行研究局的有關(guān)專家透露，銀監(jiān)會此次政策是經(jīng)過審慎研究后推出的。此次將房地產(chǎn)業(yè)、汽車業(yè)列入信貸專項(xiàng)檢查名單，而未放入嚴(yán)控行業(yè)名單內(nèi)，主要是考慮房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度、價(jià)格上漲幅度雖然比較大，但前三個(gè)產(chǎn)業(yè)的上漲幅度更為突出，而且與房地產(chǎn)業(yè)不同，鋼材、水泥、電解鋁均屬高能耗產(chǎn)業(yè)，大多為國家立項(xiàng)的大規(guī)模項(xiàng)目，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響比較大。另一個(gè)原因就是，央行在去年已針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸問題頒布了“121號文件”，同時(shí)，土地的新開發(fā)量是影響房地產(chǎn)的主要因素。自年初起國土資源部也已經(jīng)在開發(fā)性用地的供給和管理上出臺了一系列政策，在土地使用上有所限制。（二）正確理解政策導(dǎo)向可以說，央行“121號”文件與國務(wù)院“18號”文的出臺，給房地產(chǎn)業(yè)帶來“一冷一暖”，實(shí)際代表了兩種不同意見的“博弈”結(jié)果，而今年在國務(wù)院精神指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)土地管理、信貸檢查政策的出臺，表明決策層對房地產(chǎn)業(yè)非泡沫說的全面否定。對此，我們認(rèn)為，政府的調(diào)控政策是必要的，并不矛盾。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)存在局部過熱苗頭的壓力，但對房地產(chǎn)市場應(yīng)該有客觀的判斷，對新政策有正確的理解。首先，在基本建設(shè)投資規(guī)模中，目前，商品房的投資只占17%-18%，另80%以上的投資是由工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)拉動的。而工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)多和新一輪政府追求政績的行政行為有關(guān)，它與由市場化決定的商品房投資是完全不同的兩個(gè)概念。其次，從需求層面上看，消費(fèi)需求與投資需求的比例為90%：10%，盡管杭州、上海、溫州個(gè)別城市出現(xiàn)了一定數(shù)量的炒房投資，但不能看作是全國的情況。目前，全國商品房價(jià)格漲幅為4.9%，北京房價(jià)以1997年到現(xiàn)在穩(wěn)中有降。對房地產(chǎn)市場是否過熱一般有兩種評判：一是盲目型過熱。即由行政命令擴(kuò)大開發(fā)，因政府行為使市場結(jié)構(gòu)不合理而造成空置量增加；另一種是泡沫型過熱。表現(xiàn)為房價(jià)飆升，賣得比蓋得快，投機(jī)炒房比例增大。因此，從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體情況來看，各區(qū)域發(fā)展不均衡，雖然存在局部過熱苗頭的隱患，但總體仍然是健康的。（三）房價(jià)要看土地供給房價(jià)的變化與開發(fā)成本密切相關(guān)，尤其是在成本中所占比重較大的土地成本。開發(fā)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，其成本中，土地成本大概占35%-45%、建筑安裝工程成本占據(jù)25%-35%、稅費(fèi)占30%-35%。在一系列調(diào)控政策出臺后，各界人士對房價(jià)的漲、跌出現(xiàn)了全然相背的判斷。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性很強(qiáng)，房價(jià)是否會上漲要做具體分析。房價(jià)取決于市場的供需關(guān)系。需求主要由消費(fèi)需求和投資需求共同拉動。供應(yīng)量由材料和土地決定。目前房地產(chǎn)上游產(chǎn)品鋼材、水泥價(jià)格的上漲對房價(jià)影響不大，而土地會因供量的失度和不規(guī)范的轉(zhuǎn)讓方式而影響到房價(jià)。政府在土地方面做出調(diào)控是必要的。保持地價(jià)平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅(jiān)持公平、公開、公正的市場化轉(zhuǎn)讓方式，是穩(wěn)定房價(jià)，使房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的關(guān)鍵。Ⅲ發(fā)展趨勢預(yù)測一、房地產(chǎn)投資在二季度開始回落今年1-2月份，我國投資增長之快出乎意料，但進(jìn)入二季度以后，經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢有望出現(xiàn)溫和降溫的趨勢。因?yàn)閺耐顿Y情況看，盡管投資大幅增長令人擔(dān)心，但也不可就一、兩個(gè)月的情況得出投資已全面過熱，或投資過快增長會延續(xù)到全年的結(jié)論。相反，前兩個(gè)月投資的過快增長主要是受短期因素的作用，二季度有望逐步降溫，主要原因有兩方面：一方面，1-2月份的投資占全年的比重不超過5%，不能以此研判全年的趨勢。隨著上一年宏觀調(diào)控政策及央行措施效果的顯現(xiàn)和今年新政策、措施的出臺，局部行業(yè)和區(qū)域過熱的現(xiàn)象也將得到有效控制。預(yù)計(jì)今年全年的固定資產(chǎn)投資增長比上年將有一定的放慢，增長幅度在18%-20%之間。另一方面，房地產(chǎn)投資正在出現(xiàn)自發(fā)性的調(diào)整趨勢，今年1-2月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到43.6%，盡管增幅比去年同期加快了6.6個(gè)百分點(diǎn)，但與整個(gè)固定資產(chǎn)投資額增長相比，卻放慢了近10個(gè)百分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)投資增幅的回落，將會帶來鋼鐵、建材等行業(yè)投資放慢，因此預(yù)計(jì)可能會出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)投資在二季度開始明顯回落，直接和間接帶動投資增長出現(xiàn)明顯回落，再加上國家加大了對部分投資過熱行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，因此，二季度固定資產(chǎn)投資增幅回落可期。與此同時(shí)，價(jià)格方面引發(fā)新一輪通貨膨脹的可能性也較小。原因在于，一是總體供大于求的局面將制約價(jià)格全面上漲，從而抑制通貨膨脹；二是核心通脹率沒有出現(xiàn)持續(xù)快速上漲的趨勢，因此，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的跡象并不十分明顯；三是本輪價(jià)格上漲的主要因素——糧食價(jià)格上漲屬于周期性反彈，價(jià)格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)供求，價(jià)格持續(xù)性上漲的可能性不大。短期看，由于供求關(guān)系的決定，國際市場上生產(chǎn)資料和糧食價(jià)格還存在上漲的空間，但從長期趨勢看，價(jià)格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)者擴(kuò)大供給。二、主要城市地價(jià)仍將保持上升勢頭（一）地價(jià)仍將保持上升勢頭，但變化趨勢平穩(wěn)2004年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，GDP預(yù)計(jì)增長7％，城鎮(zhèn)化速度將進(jìn)一步加快，城市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會得到進(jìn)一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會受到嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動土地價(jià)格的上漲。但從1999年到2003年地價(jià)監(jiān)測的情況看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價(jià)在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。2003年地價(jià)漲幅較大的長江三角洲地區(qū)平均地價(jià)上漲幅度只有7.43％，基本符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場的需求。部分高地價(jià)的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預(yù)示2004年地價(jià)增長幅度不會過大，會保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。圖4-1：2003年全國及部分城市地價(jià)增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率的比較數(shù)據(jù)來源：國土資源部（二）地價(jià)的市場形成機(jī)制和環(huán)境將得到進(jìn)一步改善2004年，國土資源部將進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)管理和土地市場治理整頓力度，嚴(yán)格落實(shí)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第２１號），嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格堅(jiān)持土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，公平、公正、公開的土地市場運(yùn)行環(huán)境將進(jìn)一步改善，土地價(jià)格的市場形成機(jī)制將進(jìn)一步得到發(fā)揮，土地市場價(jià)格得以充分顯化，防止了人為干預(yù)地價(jià)的形成，避免了很多開發(fā)商將有關(guān)前期費(fèi)用甚至將公關(guān)費(fèi)用列入土地購置成本的暗箱操作行為造成的土地價(jià)格扭曲，使房地產(chǎn)開發(fā)過程公開化，有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。（三）市場中存在的一些問題需要重視和解決目前在土地市場和房地產(chǎn)市場中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房價(jià)、地價(jià)階段性增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導(dǎo)致工業(yè)用地利用效益不高，競相壓低地價(jià)；個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價(jià)泡沫，造成地價(jià)非理性上漲。不僅干擾了地價(jià)形成的正常市場環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。因此，2004年度應(yīng)繼續(xù)加大土地市場秩序治理整頓的力度，加強(qiáng)建設(shè)用地的供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量，繼續(xù)推行土地資源市場配置的供地政策，加大土地市場地價(jià)變化情況的監(jiān)測力度，充分發(fā)揮地價(jià)的“晴雨表”作用和杠桿作用，適時(shí)適度進(jìn)行調(diào)控，確保地價(jià)水平穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整（一）第三輪土地規(guī)劃將正式啟動國家五部委聯(lián)合派出的10個(gè)督察組在全國進(jìn)行的土地核查工作已于2003年年底結(jié)束。這些工作是為出臺新的土地政策做鋪墊。呼吁已久的《土地利用規(guī)劃條例》正抓緊籌備，并已在包括上海、浙江在內(nèi)的全國14個(gè)地市、12個(gè)縣開始調(diào)研和試點(diǎn)；《土地管理法》將重新修訂；國土資源管理體系將實(shí)行垂直管理也正在被政府考慮。一切都在顯示土地政策將有重大調(diào)整。第三輪全國土地總體規(guī)劃將修編至2020年的土地規(guī)劃，重點(diǎn)將解決兩個(gè)問題：一是要符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，二是對超規(guī)模開發(fā)進(jìn)行壓縮和控制。關(guān)鍵是要研究如何處理社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地保護(hù)的關(guān)系。在立法方面，《土地管理法》將進(jìn)行修改，調(diào)整重點(diǎn)是市場條件下如何合理利用以及土地征用過程中如何保證被征用者的利益。（二）前兩輪土地規(guī)劃的教訓(xùn)起始于1987年及1997年的兩輪土地規(guī)劃，事實(shí)上并未得到有效的執(zhí)行。土地出讓成為地方政府獲取財(cái)政收入的重要渠道，隨之而來的代價(jià)就是耕地的減少和一些地方當(dāng)政者的尋租行為。第一輪土地規(guī)劃是伴隨著國土資源部的成立而出臺的。1986年國家制定了第一部《土地法》，成立了國土資源部，隨后出現(xiàn)了第一輪用地?zé)幔⒂纱水a(chǎn)生了土地管理的需要。國土資源部成立后的第一件大事就是編制土地利用總體規(guī)劃以及1990年到2000年的土地規(guī)劃。但這一輪土地規(guī)劃沒有起到實(shí)際作用，基本沒有實(shí)施。北京、江西和西藏等地區(qū)則根本沒有編制土地規(guī)劃。1997年國家開始第二輪土地規(guī)劃工作，編制到2010年的總體規(guī)劃，并明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)人口在50萬人以上的城市，其規(guī)劃都要經(jīng)過國務(wù)院審批。但是這一輪工作中各地發(fā)展水平參差不齊。在第二輪規(guī)劃中北京各區(qū)縣用地規(guī)劃實(shí)質(zhì)大多沒有獲批。尤其是自2000年開始的圈地?zé)岢敝校憬?、上海、江蘇、山東等沿海省市全面突破規(guī)劃。截至2002年底，山東已經(jīng)使用規(guī)劃用地的80%，浙江甚至超過99%，一些地區(qū)5年就用完了10年的指標(biāo)。造成“寅吃卯糧”現(xiàn)象的直接原因在于國土規(guī)劃管理的機(jī)制問題。土地利用問題原則上由中央政府掌控，但實(shí)際由地方具體操作。對一些地方政府在“經(jīng)營城市”的口號下的“賣地風(fēng)”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，如果是一個(gè)或者幾個(gè)城市在“土地經(jīng)營”方面出現(xiàn)問題，那可能是這幾個(gè)城市的經(jīng)營理念和運(yùn)作的問題。如果是在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)這種問題，那么，這必然是制度性的問題。四、2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年年初，繼上海復(fù)地股份成功在香港交易所掛牌，珠海華發(fā)在上海證交所掛牌上市后，北京首創(chuàng)置業(yè)也開始實(shí)施其在內(nèi)地發(fā)行12億A股的計(jì)劃。此外，SOHO中國、上海仲盛、天津順馳、廣州保利、深圳華僑城等一批優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在謀求赴香港主板和國內(nèi)主板上市，種種跡象表明，房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起新一輪上市熱潮。（一）三大需求助推房企上市央行“121號”文件的出臺，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。前不久發(fā)布的央行2003年貨幣政策報(bào)告也特別強(qiáng)調(diào)了在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，將配合有關(guān)部門為開發(fā)商開辟多種融資方式，特別是通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。目前，我國2.5萬家房地產(chǎn)企業(yè)僅有不到100家實(shí)現(xiàn)了證券市場融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過資本市場融資或再融資，可從容化解“121號”新房貸政策所帶來的影響，緩解來自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。上市融資便成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首選。一是融資的需求。在最近舉行的第三屆“中國房地產(chǎn)年會”上，建設(shè)部房地產(chǎn)與住宅研究會副會長張?jiān)酥赋觯骸澳壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)一個(gè)很突出的現(xiàn)象，就是以投資為目的的購房行為表現(xiàn)十分積極，相當(dāng)一部分購房者買房是用來投資的。所以說，2004年，是房地產(chǎn)的投資年。”他的發(fā)言受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)老總的熱捧。購房者的投資熱，必將拉動開發(fā)投資增長，進(jìn)而加大開發(fā)商的融資需求。二是房企改制的需求。同其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場化面前，也面臨著改制的巨大壓力，特別是國有企業(yè)。而2004年將是這些國企能否繼續(xù)生存的關(guān)鍵一年。因此，從某種意義講，上市對國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著深刻的影響。上市不僅可以擺脫“121號”文件帶來的融資困境，而且為國有房企構(gòu)筑現(xiàn)代企業(yè)制度提供了一個(gè)可靠的保證。三是品牌建設(shè)的需求。股市對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有雙重意義：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要融資，通過股市做大做強(qiáng)，增強(qiáng)跨地域擴(kuò)張的動力；另一方面，由于股市所具有的公眾效應(yīng)，上市后能對公司的品牌形成一個(gè)良好的宣傳效果，提高公司的知名度，這將有助于全國性企業(yè)品牌的形成，同時(shí)還比較容易培養(yǎng)公眾的認(rèn)同感和形成較為穩(wěn)定的消費(fèi)群體。（二）股市的空間到底有多大？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國介入房地產(chǎn)概念的上市公司已超過200家，但大多數(shù)是通過借殼上市或上市后公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，許多公司并非專一做房地產(chǎn)，因此，真正意義上的房地產(chǎn)上市公司并不多。而在2003年發(fā)行的63只新股中，與房地產(chǎn)有關(guān)的只有“新疆城建”1家?？梢灶A(yù)言，2004年將是房地產(chǎn)企業(yè)的股市年，房地產(chǎn)企業(yè)上市肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，但空間到底有多大還不能做出準(zhǔn)確判斷。而且在上市過程中，開發(fā)企業(yè)需要跨越三大關(guān)卡：首先是政策關(guān)。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今也依然嚴(yán)格控制。其次是企業(yè)自身?xiàng)l件，土地儲備規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、管理制度等。另外還有市場關(guān)，發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市很大程度上要依賴于政府推動。從目前總部在北京的幾家上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，幾乎都是在政府的推動下上市的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)謀求上市還需防范上市所帶來的成本壓力以及上市后的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，證監(jiān)會要求公司業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定持續(xù)性的收益，因此房地產(chǎn)公司的股票往往不被機(jī)構(gòu)投資者看好。另一方面，在風(fēng)險(xiǎn)提示上，證監(jiān)會也要求上市企業(yè)的信息透明、公開化，比如非常詳盡細(xì)致的投資計(jì)劃和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估等；特殊資產(chǎn)方面還要求披露儲備土地項(xiàng)目的名稱、位置、占地面積、用途及相關(guān)法律手續(xù)等。同時(shí)每年還要面臨分紅的壓力。但是，在沒有更好的融資渠道的情況下，仍然會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對股市融資樂此不疲。Ⅳ投資價(jià)值分析一、市場需求旺盛行業(yè)前景看好（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將增加市場需求1998年以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在800萬-1000萬人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照發(fā)展規(guī)劃，到2005年城市化水平將達(dá)到40%以上。每年將增加0.8%-1.0%，5年將增加4%-5%。據(jù)預(yù)測，到2020年，我國城市化水平將達(dá)到52%左右。城市化水平的持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。主要反映在兩個(gè)方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積22平方米的住房發(fā)展目標(biāo)，每年新增人口的住房需求將在2億平方米左右；二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。表4-1：城市化水平預(yù)測及市鎮(zhèn)人口比重單位：%市鎮(zhèn)人口占全國人口的比重城市化水平預(yù)測1978年17.922005年38.31980年19.392010年42.71990年26.232015年47.22001年36.092020年51.8數(shù)據(jù)來源:建設(shè)部“十五”課題組（二）保值增值理念促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求在經(jīng)歷了15個(gè)月的通縮之后，中國經(jīng)濟(jì)在2003年初恢復(fù)正數(shù)通脹，近來通脹速度更開始加快，2003年11月的年通脹率達(dá)到3%，為近7年來的最大升幅。我國已經(jīng)走出了通貨緊縮，步入溫和通脹時(shí)期，在通脹的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，由于單位貨幣購買力的下降，即貨幣貶值，人們進(jìn)行儲蓄的意愿將大大降低。無論是理論分析還是國際經(jīng)驗(yàn)均表明，為了避免損失，人們會傾向于增加當(dāng)期消費(fèi)，或從銀行抽出長期定期存款，轉(zhuǎn)而進(jìn)行其他保值增值的投資，如按揭貸款購買房地產(chǎn)或其他固定資產(chǎn)等。房地產(chǎn)本身具有保值增值特點(diǎn)，在通脹下，房地產(chǎn)的價(jià)格將上升，而且上升速度與幅度將大大高于通脹水平。（三）改善性住房將增加市場需求從國家統(tǒng)計(jì)局2000年公布的城鎮(zhèn)居民家庭住房現(xiàn)狀調(diào)查的數(shù)字分析，全國平均使用面積為52平方米，還有不同比例的家庭是低于這個(gè)平均水平，與他們所期望的住房水平，還有較大的差距。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。而隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購一套住房的趨勢在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。另外，由于近幾年各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，也將使這部分需求保持穩(wěn)定的增長。圖4-1：全國城鎮(zhèn)居民家庭住房現(xiàn)狀調(diào)查圖圖4-2：城鎮(zhèn)居民期望的住房面積二、不同物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合分析（一）普通住宅市場供應(yīng)量將不斷擴(kuò)大2003年，各主要城市住宅竣工面積高速增加，強(qiáng)勁的住房需求增長仍無法消化當(dāng)年的竣工量，竣工面積普遍高于銷售面積，致使大部分城市當(dāng)年空置面積增加。高檔住宅供過于求現(xiàn)象突出，普通住宅市場供需基本平衡。2003年國家政策明顯向增加普通商品房供應(yīng)傾斜，普通商品房用地供應(yīng)亦相應(yīng)增加，這一趨勢將主導(dǎo)未來的住宅市場。分析認(rèn)為，2004年，普通住宅市場供應(yīng)量將不斷擴(kuò)大，同時(shí)需求也將持續(xù)增加，因此價(jià)格上升將會成為全國的普遍現(xiàn)象。受城市市政設(shè)施逐漸完善等利好因素的推動，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場升溫日益明顯，相應(yīng)地住宅價(jià)格也將加速上漲。圖4-3：2002-2004年一季度全國普通住宅銷售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫（二）高檔公寓價(jià)格將與2003年持平高檔公寓供求關(guān)系將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，在部分一線城市的供應(yīng)量甚至?xí)兴陆?，如北京、上海，由于前幾年過量供應(yīng)，未來需求增長速度亦開始趨緩；而二線城市則處于消化期，短期難以呈現(xiàn)上升趨勢。高檔公寓價(jià)格經(jīng)過了前幾年的高速攀升之后，目前已進(jìn)入了一個(gè)較高的平臺，未來大幅上漲的可能性不大。2004年，高檔公寓總體價(jià)格將與2003年持平。（三）別墅價(jià)格將穩(wěn)步上升別墅市場總體上將受到國家暫停別墅用地審批政策的較大影響。但由于之前很多發(fā)展商已儲備了不少的別墅開發(fā)用地，市場供應(yīng)量在一定時(shí)期內(nèi)不會減少，甚至?xí)兴糯?，同時(shí)需求量也會增加，故而各地市場均前景樂觀。預(yù)計(jì)2004年別墅價(jià)格將會繼續(xù)穩(wěn)步上升，一些一線城市的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目也同樣十分受歡迎，價(jià)格將直追近郊或城市邊緣區(qū)的同類產(chǎn)品，甚至?xí)幸恍┐笮晚?xiàng)目出現(xiàn)；而在二線城市，現(xiàn)有別墅的空置現(xiàn)象預(yù)計(jì)將會減少，而價(jià)格則會相對趨穩(wěn)。（四）寫字樓市場需求將快速增長2003年，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，全國寫字樓市場發(fā)展迅速。全國主要城市寫字樓供應(yīng)普遍增加，北京、深圳寫字樓新增供應(yīng)強(qiáng)勁。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，外來投資的迅速增加，以及CEPA協(xié)議簽署，內(nèi)外資企業(yè)辦公需求旺盛，促使北京、上海、重慶、深圳等城市辦公需求正在快速增長。分析認(rèn)為，2004年，當(dāng)前國內(nèi)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為寫字樓物業(yè)市場提供了健康的發(fā)展預(yù)期，北京、上海、廣州、深圳等地的甲級寫字樓需求更趨旺盛。但是，部分城市甲級寫字樓空置率居高不下，供過于求的現(xiàn)象依然較為嚴(yán)重，租金的上升空間將受限制，包括北京、廣州等一線城市，二線城市如濟(jì)南，大連。2004年，預(yù)計(jì)這種現(xiàn)象短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。但上海的甲級寫字樓市場相比之下卻一枝獨(dú)秀。持續(xù)旺盛的市場需求，相對平穩(wěn)的新增供應(yīng)，使得甲級寫字樓的租金一直保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。圖4-4：2002-2004年一季度全國高檔寫字樓銷售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫（五）商鋪投資增長強(qiáng)勁，管理日趨專業(yè)化2003年，全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。展望2004年，因商鋪投資的高收益性，預(yù)計(jì)商業(yè)營業(yè)用房市場仍將呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭。一些處于調(diào)整期和蟄伏期的城市將呈現(xiàn)出較大的市場潛力，如大連、天津等。但在城市地域空間上，商鋪發(fā)展仍有一定局限性，未來仍將依存于其他形態(tài)的房地產(chǎn)而發(fā)展。商鋪投資因其投資回報(bào)率高，帶來市場需求的旺盛，投資人群的多樣化，從而對商鋪管理的要求也相應(yīng)提高。一些城市如北京，已經(jīng)引進(jìn)了外資商業(yè)管理公司來管理商鋪，專業(yè)化管理的趨勢將日益明顯。在租金方面，預(yù)計(jì)一線城市將持續(xù)上漲，如廣州；二線城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)完善的基礎(chǔ)上，情況也較為樂觀，如沈陽依托社區(qū)發(fā)展的商業(yè)房產(chǎn)，珠海市核心商圈內(nèi)的項(xiàng)目等等。商業(yè)中心、綜合超市等大型商業(yè)項(xiàng)目在各地發(fā)展將最為迅速，未來前景也較為樂觀。然而，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場的快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。圖4-5：2002-2004年一季度商業(yè)用房銷售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫三、股市漸趨回暖板塊輪動醞釀機(jī)會（一）房地產(chǎn)股重新受到市場資金關(guān)注統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在2003年中國十大盈利行業(yè)排名中，房地產(chǎn)行業(yè)高居榜首，緊隨其后的是汽車、網(wǎng)絡(luò)游戲、物流等行業(yè)。但從隸屬這些行業(yè)的上市公司市場表現(xiàn)來看，汽車、網(wǎng)絡(luò)游戲、物流類上市公司2003年以來均有出色表現(xiàn)，唯獨(dú)房地產(chǎn)類上市公司的市場表現(xiàn)差強(qiáng)人意，遠(yuǎn)弱于同期大盤，與行業(yè)基本面出現(xiàn)較大背離，進(jìn)入2004年以后，這種情況開始發(fā)生改變，伴隨著行業(yè)景氣度的整體提升，地產(chǎn)類上市公司將整體走強(qiáng)。分析認(rèn)為，房地產(chǎn)股重新受到市場資金關(guān)注，主要有以下幾方面原因：1、對人民幣升值預(yù)期日趨強(qiáng)烈。由于中國還未對人民幣放開管制，人民幣還不是一個(gè)可以自由兌換的國際貨幣，國外資金就想通過各種渠道持有人民幣資產(chǎn)，而目前，土地是一項(xiàng)重要的人民幣資產(chǎn)，持有了土地就相當(dāng)于持有了大量的人民幣，這也是近期國內(nèi)土地價(jià)格一直上漲的動因之一，國內(nèi)目前的房地產(chǎn)上市公司前期通過從二級市場融資，將募集到的資金絕大部分用來購進(jìn)土地，進(jìn)行土地儲備。人民幣的升值將對擁有大量土地儲備的上市公司獲得了比較客觀的潛在收益，與此同時(shí)，國際資本將大量通過公開渠道購買房地產(chǎn)上市公司的股票，重新評價(jià)房地產(chǎn)上市公司的未來價(jià)值。2、行業(yè)增長快速，前景看好。在我國城市化進(jìn)程加快及消費(fèi)升級的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)保持了快速持續(xù)增長勢頭。從行業(yè)發(fā)展前景看，個(gè)人購房比例大幅上升、住房金融得到較快發(fā)展以及土地儲備制度普遍建立，都意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)已基本實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作機(jī)制。其中，土地作為一種重要的資源更有挖掘的空間。如銀基發(fā)展、招商局等公司均存在著明顯土地資源溢價(jià)現(xiàn)象，這類公司擁有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備，這些土地儲備的市場價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了帳面價(jià)值，具有非常明顯的投資價(jià)值。目前人們的視野也逐步從基礎(chǔ)原材料價(jià)格上漲帶來的投資機(jī)會轉(zhuǎn)向關(guān)注消費(fèi)升級帶來的價(jià)值發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會。3、當(dāng)前對土地市場的整治對于上市公司而言，有兩方面的積極影響。首先，土地出讓日益規(guī)范，暗箱操作的概率大為降低，從而為房地產(chǎn)上市公司在日后取得土地儲備打下了基礎(chǔ)。如果土地市場不規(guī)范，受到公眾矚目的房地產(chǎn)類上市公司往往難以與一些不規(guī)范的房產(chǎn)商競爭。因此，整頓土地市場之后，地產(chǎn)類上市公司的經(jīng)營環(huán)境會得到根本性的改善。其次，整頓土地市場對一些土地儲備較多的地產(chǎn)類上市公司自然是福音。因?yàn)樵谡D之際可能會使得一些不具備實(shí)力的地產(chǎn)商陷于無米下鍋的困境，但對于房地產(chǎn)上市公司而言，由于資金實(shí)力雄厚，大多有土地儲備。如招商局、金一集團(tuán)、萬科等。4、項(xiàng)目竣工有望大幅提高公司利潤水平。經(jīng)過持續(xù)的經(jīng)營之后，部分地產(chǎn)類上市公司的樓盤進(jìn)入了銷售期、從而有望將前兩年儲備的利潤計(jì)入到2003年的年報(bào)或2004年的半年報(bào)甚至是2004年報(bào)，進(jìn)而提升相關(guān)上市公司的投資價(jià)值。（二）板塊輪動醞釀機(jī)會從2001年開始的股市大調(diào)整，使一些房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)嚴(yán)重超跌。一些新上市的房地產(chǎn)股如金地集團(tuán)、中恒集團(tuán)、天鴻寶業(yè)的最低價(jià)格只及上市開盤價(jià)的零頭，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的跌幅比二市綜合指數(shù)的跌幅高25%，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)結(jié)算制度具有厚積薄發(fā)的特性。已收未結(jié)算金額由于不能及時(shí)進(jìn)入每股收益使一些房產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)相對低估，如年初世貿(mào)股份發(fā)布公告其世貿(mào)濱江花園進(jìn)入交房期，每股收益大增2500%，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)公司特有的成長性。上海房地產(chǎn)公司如中華企業(yè)、天宸股份隨著洋山深水港的建設(shè)其低價(jià)購置的洋山港區(qū)域的地塊具有極大的增值潛力。深圳房地產(chǎn)公司如深深房、深天地隨著深圳市政府出讓控制權(quán)、內(nèi)部整合重組、引進(jìn)外資等不同方式的分階段實(shí)施具有極大的重組潛力。而從行業(yè)成長周期的角度來看，進(jìn)入2004年，原有的市場主流板塊將會出現(xiàn)分化，部分行業(yè)板塊將會被主力用新的市場熱點(diǎn)取代。由于受國家宏觀政策如“18號”文件、CEPA協(xié)議等所推動，加上市場“游戲”規(guī)則的轉(zhuǎn)變，極有可能使地產(chǎn)板塊成為新的市場熱點(diǎn)。（三）京、滬、深三地房產(chǎn)本地股值得關(guān)注目前我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢良好，根據(jù)2003年新開工情況和土地購置與開發(fā)情況看，2004年上半年的投資仍將保持超過18%以上的快速增長。在目前兩市房地產(chǎn)上市公司中，深圳、上海、北京三地占有重要地位，且各有特色和亮點(diǎn)。1、深圳房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了長達(dá)五年之久的調(diào)整后，在“深圳重定位+深港加強(qiáng)合作”的積極影響下，隨著國資改革的深入和宏觀政策經(jīng)濟(jì)面的明顯改觀，深圳本地地產(chǎn)上市公司業(yè)績有望取得突破性增長。2、上海房地產(chǎn)市場2010年世博會在上海舉辦，從產(chǎn)業(yè)推動角度分析，上海將在今后幾年加快產(chǎn)業(yè)更新，推動房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。3、北京房地產(chǎn)市場2008年奧運(yùn)會將在北京舉行，在近兩年中，伴隨著北京各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的全面展開和順利推進(jìn)，北京市整體投資環(huán)境有了質(zhì)的提高，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對北京房地產(chǎn)市場的拉動作用開始逐步顯現(xiàn)，觸發(fā)了京城房地產(chǎn)市場尤其是奧運(yùn)圈附近樓盤的火爆、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對北京房地產(chǎn)市場的拉動作用將繼續(xù)增強(qiáng)。表4-2：房地產(chǎn)股地域分布一覽表證券代碼股票名稱主營行業(yè)地域600895600823600696600675600663600648600641600639600638600606600603張江高科世貿(mào)股份利嘉股份中華企業(yè)陸家嘴外高橋中遠(yuǎn)發(fā)展浦東金橋新黃浦金豐投資ST興業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市600376000931000402天鴻寶業(yè)中關(guān)村金融街房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營北京市北京市北京市

600383000049000046000042000031000029000014000011000006000005000002金地集團(tuán)ST萬山光彩建設(shè)深長城A深寶恒A深深房A沙河股份ST深物業(yè)深振業(yè)AST星源萬科A房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳600393000573600684東華實(shí)業(yè)粵宏遠(yuǎn)A珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營廣東省廣東省廣東省600322000897天房發(fā)展津?yàn)I發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)天津市天津市600215600670長春經(jīng)開ST高斯開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營吉林省吉林省600193000632000526創(chuàng)興科技三木集團(tuán)好時(shí)光房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營福建省福建省福建省600133東湖高新開發(fā)區(qū)湖北省600095哈高科開發(fā)區(qū)黑龍江省600064600533600736南京高科棲霞建設(shè)蘇州高新開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)江蘇省江蘇省江蘇省600051寧波聯(lián)合開發(fā)區(qū)浙江省000558000769萊菌置業(yè)菲菲農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營遼寧省遼寧省000608陽光股份房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營廣西000540世紀(jì)中天房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貴州省000514渝開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重慶市000505000502000572ST珠江恒大房產(chǎn)ST金盤房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營海南省海南省海南省數(shù)據(jù)來源：2004年3月29日《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》四、上市公司研究（深萬科）（一）公司概述深圳萬科（000002）是最早上市的房地產(chǎn)公司，1998年公司開始介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，是國內(nèi)較早從事住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。公司于1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，并將居民住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)方向。2001年，集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓萬佳股權(quán)，全面完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略。目前總股本151,496.67萬股，其中流通A股105,044.66萬股，流通B股24,351.03萬股。圖4-6：深圳萬科最新股本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：深萬科個(gè)股檔案萬科企業(yè)股份有限公司是我國首批股票上市公司和中國房地產(chǎn)業(yè)最著名的企業(yè)之一。2003年，集團(tuán)積極開拓以深圳為核心的珠江三角洲市場、以上海為核心的長江三角洲市場以及以沈陽為核心的東北市場，并形成深圳、上海和沈陽區(qū)域管理中心。集團(tuán)新增項(xiàng)目資源儲備建筑面積276萬平方米，主要分布在深圳、廣州、中山、上海、南京、成都、沈陽、長春、大連和鞍山。在深圳區(qū)域，集團(tuán)先后進(jìn)入中山和廣州市場；在沈陽區(qū)域，集團(tuán)進(jìn)入大連和鞍山市場；在上海區(qū)域，集團(tuán)積極尋求在蘇南區(qū)域的合作機(jī)會。截至2003年末，公司已在15個(gè)城市擁有項(xiàng)目資源，待開發(fā)項(xiàng)目資源建筑面積744萬平方米，為未來三年的穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)。2004年集團(tuán)將繼續(xù)增加在現(xiàn)有市場的開發(fā)規(guī)模，重點(diǎn)加大在長江三角洲的投資力度，形成長江三角洲的戰(zhàn)略布局。此外，公司將加大對現(xiàn)有重點(diǎn)城市的投資，特別是在北京和成都增加項(xiàng)目資源儲備，以確保該公司的擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展。公司還將嘗試進(jìn)入上述區(qū)域外有潛力的二線城市，尋找新的投資機(jī)會。2004年集團(tuán)主要開發(fā)項(xiàng)目33個(gè)，開工面積和竣工面積預(yù)計(jì)分別為178萬平方米和154萬平方米。（二）收入及利潤構(gòu)成1、房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)增勢強(qiáng)勁2004年一季度，萬科受益于結(jié)算項(xiàng)目的毛利率增長以及結(jié)算面積和結(jié)算收入的相對增加，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.31億元，凈利潤10,493萬元，結(jié)算面積17.5萬平方米，分別比去年同期增長32.16%、156.39%、13.64%。上海蘭喬圣菲、深圳金域藍(lán)灣、深圳東海岸等項(xiàng)目獲得良好收益。此外，天津水晶城、南昌四季花城等項(xiàng)目均有良好銷售表現(xiàn)。報(bào)告期末，集團(tuán)尚有5.5萬平方米預(yù)售面積尚未竣工結(jié)算。期內(nèi)，集團(tuán)先后取得深圳威宏、昆山陽澄湖、無錫濱湖新城等項(xiàng)目資源，其建筑面積合計(jì)約達(dá)192萬平方米，并已籍此初步形成了在長江三角洲的戰(zhàn)略布局。表4-3：2004年一季度利潤分配表單位：萬元變動時(shí)間2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31變動原因季報(bào)年報(bào)季報(bào)中報(bào)季報(bào)主營業(yè)務(wù)收入103,058.60638,006.04326,465.53219,069.5177,979.42主營業(yè)務(wù)利潤30,235.77139,100.2572,231.4650,794.5517,122.31營業(yè)利潤16,532.7382,339.9837,886.9128,719.796,225.82利潤總額16,535.1983,036.6737,728.6228,426.676,030.51凈利潤10,493.4554,227.0727,291.9520,681.534,092.80可分配利潤35,204.0968,073.5228,518.9221,908.495,319.77供股東分配利潤35,204.0959,939.4628,518.9221,908.495,319.77未分配利潤35,204.0924,710.6427,600.4120,989.995,319.24數(shù)據(jù)來源：深萬科2004年一季報(bào)近幾年來，萬科的主營業(yè)務(wù)收入即房地產(chǎn)收入一直在高速上升，房地產(chǎn)收入占營業(yè)收入的比重也一直保持著上升趨勢。特別是2003年，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入高速增長期，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣高達(dá)63.8億元，比2002年增長39.47%，其占營業(yè)收入的比例高達(dá)97.48%。2003年萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤為5.44億元，比2002年增長42.4%，占其凈利潤總額的100%，以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及過去三年不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障公司業(yè)績獲得快速增長的主要因素，同時(shí)也顯示出萬科的專業(yè)化程度不斷提高。此外，萬科也是國內(nèi)唯一以全國為范圍計(jì)算市場占有率的房地產(chǎn)公司，萬科的銷售金額在全國商品住宅市場的份額逐年上升。

2、分地區(qū)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤呈現(xiàn)分散化趨勢深圳地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在萬科的收入構(gòu)成中一直占有較大比重，到2002年為止深圳還是萬科房地產(chǎn)收入來源最多的地方，但深圳的利潤貢獻(xiàn)卻在不斷下降。而上海市場在公司的盈利貢獻(xiàn)比例大幅提升并與深圳市場的貢獻(xiàn)旗鼓相當(dāng)。2003年，上海市場的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)占公司35.82%，首次超過深圳的34.63%；上海市場總的盈利貢獻(xiàn)占公司凈利潤的38.38%，深圳占37.43%；上海的營業(yè)收入比例占公司的27.73%，也超過了深圳的25.99%。從中我們可以清楚地看出深圳和上海兩地市場在公司中地位的變遷。這一變化主要基于過去三年萬科對上海市場的成功投資策略。隨著萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入來源在地域分布上呈現(xiàn)分散化趨勢，公司在二線城市的投資亦成為重要的利潤來源。表4-4：按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤及結(jié)算面積情況單位：萬元，萬平方米，%地區(qū)營業(yè)收入比例凈利潤比例結(jié)算面積比例上海172,42427.7320,74535.8234.925.59深圳161,65725.9920,05634.6322.416.42南京21,2213.414,1027.083.62.64成都32,6995.262,7614.7710.27.48沈陽50,6858.152,6104.5114.610.70南昌25,0284.022,394武漢29,7434.782,0483.5410.57.70長春20,1233.241,4742.546.84.98北京48,8257.859281.608.76.38天津58,8679.477971.3814.910.92其它6500.10-3,484**0.20.15總計(jì)621,922100.0054,428100.00136.4100.00數(shù)據(jù)來源：深萬科2003年年報(bào)（三）財(cái)務(wù)狀況分析1、盈利能力分析根據(jù)行業(yè)的地域性特點(diǎn)，受氣候影響，一季度銷售相對處于淡季；此外春節(jié)長假以及在部分地區(qū)冬季施工困難，安排竣工的項(xiàng)目相對較少，故一季度收入占全年的比例相對較小。公司本年第一季度實(shí)現(xiàn)的凈利潤同比獲得大幅增長，有結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性原因以及上年同期基數(shù)較低的因素。但與全年公司計(jì)劃相比，一季度盈利占集團(tuán)全年盈利的比例仍較低。表4-5：2004年一季度盈利情況單位：%年度2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31經(jīng)營凈利率10.188.508.369.445.25經(jīng)營毛利率29.3421.8022.1323.1921.96資產(chǎn)利潤率1.488.844.093.210.73資產(chǎn)凈利率0.945.782.962.340.50凈資產(chǎn)收益率1.9412.986.184.831.20稅前利潤增長率174.1959.6862.3562.7541.80凈資產(chǎn)收益率增長率61.841.979.4010.9223.50數(shù)據(jù)來源：深萬科2004年一季報(bào)回顧萬科1999-2003的年報(bào)可以看出，萬科A連續(xù)5年的凈資產(chǎn)收益率都保持在10%以上。2003年，萬科根據(jù)市場變化以及對未來市場的預(yù)期，適時(shí)調(diào)整銷售策略，提升售價(jià)，在鋼材、水泥等建材價(jià)格上調(diào)的背景下，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利不斷上升。每股收益和每股凈資產(chǎn)由于實(shí)施可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股而略有下降，但還是遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。2、償債能力分析2004年一季度，萬科的流動比率為1.99，與去年同期相比有所下降；速動比率為0.34，仍然偏低于去年同期。回顧2003年，流動比率為2.13，與2002年相比有所下降；速動比例為0.32，比2002年下降了將近一半，這主要源于經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，萬科的項(xiàng)目儲備增加，使得其短期借款、應(yīng)付賬款等流動負(fù)債增加。財(cái)務(wù)費(fèi)用連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，使得公司的利息支付倍數(shù)連續(xù)三年為負(fù)，從這一點(diǎn)看，公司的償債能力較強(qiáng)。表4-6：償債能力指標(biāo)數(shù)據(jù)單位：%年度2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31流動比率(<2偏低)1.992.132.012.162.51速動比率(<1偏低)0.340.320.270.470.40現(xiàn)金流動負(fù)債比(%)-23.86-30.83-26.66-5.03-17.73股東權(quán)益比(%)45.9844.5243.1245.2341.13流動負(fù)債率(%)91.5082.6784.2780.9864.61權(quán)益負(fù)債比(%)116.18123.38131.05120.22141.82數(shù)據(jù)來源：深萬科2004年一季報(bào)3、經(jīng)營效率分析由于萬科的土地儲備和項(xiàng)目儲備近兩年增長較快，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均有所下降，但與行業(yè)均值相比，萬科的經(jīng)營效率較高。特別值得一提的是，萬科2003年加大了應(yīng)收賬款催收力度，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高達(dá)22.3倍，較前幾年上升明顯，表明企業(yè)管理應(yīng)收賬款方面的能力較高。表4-7：經(jīng)營效率指標(biāo)數(shù)據(jù)單位：倍，%年度2004-03-312003-12-312003-09-302003-06-302003-03-31存貨周轉(zhuǎn)率(倍)0.070.630.330.240.09總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(倍)0.090.680.350.250.09應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率(倍)3.8622.3213.518.672.76主營成本比例(%)65.3772.7272.8671.9572.81營業(yè)費(fèi)用比例(%)4.173.304.113.814.89管理費(fèi)用比例(%)9.345.686.766.489.68財(cái)務(wù)費(fèi)用比例(%)-0.06-0.01-0.18-0.17-0.25數(shù)據(jù)來源：深萬科2004年一季報(bào)（四）競爭優(yōu)勢分析1、企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢

到2003年末，萬科的總資產(chǎn)已高達(dá)105.6億，凈資產(chǎn)為人民幣47億元，是國內(nèi)房地產(chǎn)公司中規(guī)模最大的。從萬科2004年的擴(kuò)張策略來看，其要實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域的集約化和核心城市的規(guī)?；l(fā)展，完成長三角和珠三角戰(zhàn)略布局，同時(shí)，萬科的足跡遍布國內(nèi)15個(gè)中心城市，這也是其它房地產(chǎn)公司難以媲美的。2、專業(yè)化經(jīng)營優(yōu)勢萬科已成為專業(yè)化經(jīng)營城市居民住宅開發(fā)的房地產(chǎn)公司。萬科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮年初在“萬科華南萬客會”成立的新聞發(fā)布會上表示，未來5-10年，萬科將做好房地產(chǎn)專業(yè)，不可能涉足其他行業(yè)，同時(shí)在住宅技術(shù)研究方面要擁有自己的研發(fā)中心。萬科地產(chǎn)將用5-10年的時(shí)間，完成住宅產(chǎn)業(yè)化之路。2003年，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營業(yè)收入的97.48%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤占公司凈利潤總額的100%。3、經(jīng)營管理能力優(yōu)勢萬科管理層具有很強(qiáng)的市場適應(yīng)能力，對市場變化趨勢的把握較準(zhǔn)。這集中反映在兩個(gè)方面：一是1995年后集中力量開發(fā)城市居民住宅，極大程度上回避了那些年寫字樓市場低迷的風(fēng)險(xiǎn)；二是1998年開始加大了房地產(chǎn)開發(fā)的力度，較早地把握住了這一輪國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升的機(jī)會，很好地抓住了機(jī)遇。同時(shí)，萬科的企業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍建設(shè)已經(jīng)取得一定的成績，形成了一支比較穩(wěn)定的企業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。特別值得一提的是萬科的董事長王石，其個(gè)人魅力可以說是萬科一筆不小的無形資產(chǎn)。2003年萬科獲選由亞洲財(cái)經(jīng)傳媒AssetBenchmark《財(cái)資》公司主辦