從房地產(chǎn)買賣合同發(fā)生糾紛析違約金

從房地產(chǎn)買賣合同發(fā)生糾紛析違約金在房地產(chǎn)買賣合同中，違約金是指賣方或買方發(fā)生違約時(shí)應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金。由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性和高風(fēng)險(xiǎn)性，買賣合同發(fā)生糾紛的情況并不少見(jiàn)。本文將重點(diǎn)闡述在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中，如何判斷和計(jì)算違約金。違約金的形成在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，買賣雙方往往會(huì)明確規(guī)定每一方對(duì)于合同履行的義務(wù)和責(zé)任，并約定對(duì)方違反合同協(xié)議的情況下應(yīng)該支付多少違約金。買賣雙方的違約金約定應(yīng)該以合同約定為準(zhǔn)。如果在買賣合同中沒(méi)有約定違約金，那么應(yīng)該按照法律規(guī)定以及雙方信用評(píng)價(jià)和交易過(guò)程中產(chǎn)生的實(shí)際損失來(lái)確定違約金的數(shù)額。此外，在實(shí)際操作中，買賣雙方也可以就違約金的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額另行協(xié)商，以達(dá)到更加合理的兌現(xiàn)效果。判斷違約在房地產(chǎn)買賣合同中，一般來(lái)說(shuō)，以下情況都被認(rèn)為是違約行為：1.交付款項(xiàng)違約如果賣家超過(guò)約定時(shí)間不交付房產(chǎn)或者買家超過(guò)約定時(shí)間不支付房款，那么就構(gòu)成了一方違約。2.交付房產(chǎn)違約如果賣家超過(guò)約定時(shí)間不交付房產(chǎn)或交付的房產(chǎn)不符合合同規(guī)定，那么就構(gòu)成了賣方違約。3.合同取消違約如果雙方中的任何一方在合同簽訂之后違反了合同約定，那么對(duì)方有權(quán)取消該合同。4.其他違約行為比如賣方夸大其詞或者隱瞞房產(chǎn)缺陷、買方惡意推遲房屋交付時(shí)間、交付時(shí)間、否認(rèn)合同約定等行為都被認(rèn)為是違約。計(jì)算違約金當(dāng)房地產(chǎn)買賣雙方出現(xiàn)違約行為時(shí)，該如何計(jì)算違約金呢？通常有以下兩種方法：1.合同約定數(shù)額如果在買賣合同中有約定違約金的數(shù)額，那么雙方應(yīng)按照約定數(shù)額來(lái)計(jì)算違約金。例如，在一份房地產(chǎn)買賣合同中，對(duì)于賣方未按照合同約定時(shí)間交付房產(chǎn)的情況，雙方已經(jīng)約定每日支付1000元人民幣的違約金，那么當(dāng)賣方違約時(shí)，每天需要向買方支付1000元人民幣的違約金。2.根據(jù)損失計(jì)算如果在買賣合同中沒(méi)有約定違約金的數(shù)額，或者合同約定的違約金數(shù)額與實(shí)際損失不相符，那么可以通過(guò)計(jì)算各方的實(shí)際損失來(lái)確定違約金的數(shù)額。計(jì)算違約金的具體方法如下：（1）賣方交付遲延如果賣方未能按照合同約定時(shí)間交付房產(chǎn)，那么對(duì)買方的經(jīng)濟(jì)損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是遲延交付的房款。一般情況下，遲延交付的房款每日應(yīng)支付遲延交付房款1%的違約金。（2）買方逾期付款如果買方在合同約定的時(shí)間沒(méi)有支付房款，那么對(duì)賣方的經(jīng)濟(jì)損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是逾期付款的1‰的每日違約金。（3）合同解除如果合同的解除主要責(zé)任在買方，那么應(yīng)按照合同價(jià)款的10%計(jì)算違約金；如果主要責(zé)任在賣方，那么應(yīng)按照合同價(jià)款的20%計(jì)算違約金?？偨Y(jié)在房地產(chǎn)買賣合同中，違約金是保障交易安全的重要保障措施，但其數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)需要在買賣雙方約定的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的確定。針對(duì)不同的違約