商業(yè)定位自改-

御灝府項(xiàng)目

商業(yè)定位建議報(bào)告2013-10-14本次報(bào)告主要對(duì)御灝府項(xiàng)目的三個(gè)商業(yè)會(huì)所和一個(gè)酒店公寓部分進(jìn)行定位，以便相關(guān)設(shè)計(jì)部門進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。15號(hào)樓會(huì)所116號(hào)樓會(huì)所217號(hào)樓會(huì)所319號(hào)樓酒店公寓北京星河灣四季會(huì)——概況豪宅社區(qū)會(huì)所研究地址：朝陽區(qū)四季星河路6號(hào)——豪宅社區(qū)星河灣內(nèi)面積：占地面積約14000平米功能配置：主要功能配備住宿豪華房、行政房、豪華套房康體健身、桑拿、網(wǎng)球、羽毛球娛樂大堂吧、紅酒雪茄室、棋牌室、閱覽室、生態(tài)公園、高爾夫、臺(tái)球商務(wù)國際會(huì)議中心、宴會(huì)廳、貴賓室餐飲四季中餐廳、四季咖啡廳北京星河灣四季會(huì)——特色豪宅社區(qū)會(huì)所研究四季中餐廳：280㎡主廳及25個(gè)豪華包房組成，供應(yīng)高檔燕鮑翅及正宗粵菜等各地特色菜?？赏瑫r(shí)容納150人就餐。四季咖啡廳：巴西特色，主營風(fēng)味營養(yǎng)自助早餐、正宗西餐、中西式特色自助餐，可同時(shí)容納180人就餐。大堂吧：擁有國內(nèi)第一臺(tái)瑞士進(jìn)口的全智能個(gè)性化記憶咖啡機(jī)，可為賓客記憶唯一一款獨(dú)享的個(gè)性化咖啡。紅酒雪茄室：40個(gè)餐位全景面對(duì)生態(tài)公園。有世界頂級(jí)品牌的特級(jí)紅酒和各式雪茄：瑪高、拉圖、小酒王柏圖斯，

雪加之都古巴的古希華、基度山等著名品牌。國際會(huì)議室：兩個(gè)會(huì)場(chǎng)可同時(shí)承接350—400人的各種商務(wù)活動(dòng)，小會(huì)議室在45平方米的空間，貴賓室60平方米的

藝術(shù)空間，可欣賞眾多藝術(shù)珍品和古董，閱覽室這里各類名書古籍、時(shí)尚雜志與互聯(lián)網(wǎng)資訊、商務(wù)服務(wù)

相融合。健身及休閑：室外高爾夫球場(chǎng)、夜光高爾夫球場(chǎng)，同時(shí)還有特色服務(wù)9洞的高爾夫球場(chǎng)；室內(nèi)外25米歐式恒溫游泳館；

網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、臺(tái)球室、健身室、桑拿室等。采用會(huì)員制與開放式相結(jié)合會(huì)員費(fèi)用為一次性交納6萬元會(huì)費(fèi)，期限為3年，可享受餐飲類8.8折、住宿類4.5折的優(yōu)惠；康體類免費(fèi)使用。一般的健身年卡為1-2萬元不等。北京棕櫚泉會(huì)所——概況豪宅社區(qū)會(huì)所研究地址：朝陽區(qū)朝陽公園南路8號(hào)——豪宅社區(qū)棕櫚泉國際公寓內(nèi)面積：占地面積約20000平米功能配置：主要功能配備康體羽毛球、游泳、健身、桑拿、室內(nèi)籃球、操課娛樂室內(nèi)高爾夫、兒童活動(dòng)城堡、SPA會(huì)館、體育俱樂部、桌球、臺(tái)球商務(wù)董事會(huì)議室、行政酒廊、宴會(huì)廳、貴賓房餐飲中西餐廳北京棕櫚泉會(huì)所——特色豪宅社區(qū)會(huì)所研究中西餐廳：不同風(fēng)格的中式和西式餐廳可承接從2個(gè)人到多至200人的活動(dòng)。會(huì)議室及行政酒廊：小會(huì)議室可容納6人左右，董事會(huì)議室可容納25人左右，奢華酒廊、雪茄吧，提供了私密的中小型

聚會(huì)或會(huì)議空間。棕櫚泉spa會(huì)館：是最豪華最舒適的水療中心之一，其中包括不同形式的身體按摩、專業(yè)皮膚護(hù)理、傳統(tǒng)護(hù)理項(xiàng)目。陽光溫泉泳池：55米全天候室內(nèi)溫泉游泳池，浴室內(nèi)配備桑拿房和水按摩池。兩種桑拿房，還有兩個(gè)大的按摩水尺，可

以同時(shí)容納4人。1、會(huì)員制優(yōu)惠：終身享受SPA的會(huì)員價(jià)格；終身免費(fèi)瑜伽、體操、舞蹈等課程、室內(nèi)高爾夫球室、乒乓球室、桌球室、

羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及兒童活動(dòng)城堡。使用俱樂部餐飲設(shè)施將免收15%服務(wù)費(fèi)。以家庭為單位可以繼承和轉(zhuǎn)讓。

住戶終身會(huì)籍：32萬元人民幣；享受免費(fèi)的早餐、咖啡和茶；（商務(wù)終身會(huì)籍包括持卡者本人及配偶和兩名21歲

以下的子女使用。）運(yùn)動(dòng)終身會(huì)籍：25萬元人民幣（運(yùn)動(dòng)終身會(huì)籍包括持卡者本人及配偶和兩名21歲以下的子女使用。）家庭年度會(huì)籍：2.8萬元人民幣（家庭年度會(huì)籍包括持卡者本人及配偶和一名21歲以下的子女使用。）個(gè)人年度會(huì)籍：2萬元人民幣（個(gè)人年度會(huì)籍只限持卡者本人使用）2、儲(chǔ)值卡：儲(chǔ)值卡可以在俱樂部除珠寶中心以外的任何地方消費(fèi)，享受SPA的會(huì)員價(jià)格。使用俱樂部餐飲設(shè)施將免收

15%服務(wù)費(fèi)。按照購卡額度的價(jià)值不同，贈(zèng)送和享受的優(yōu)惠也不同，儲(chǔ)值金額從2萬—50萬不等。香港一號(hào)銀海會(huì)所——概況豪宅社區(qū)會(huì)所研究設(shè)計(jì)：著名設(shè)計(jì)師赫西貝德納總公司面積：7400平米功能配置：主要功能配備康體室內(nèi)外游泳池、兒童游泳池、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、乒乓球室、健身房、舞蹈室、娛樂桌球室、音樂室、鋼琴室、KTV室、麻將室、SPA室、兒童游樂場(chǎng)、兒童游戲室、電腦室、圖書室、商務(wù)宴會(huì)廳餐飲備餐室香港一號(hào)銀海會(huì)所——特色豪宅社區(qū)會(huì)所研究男士區(qū)、女士區(qū)、兒童區(qū)分區(qū)細(xì)致：例如男士區(qū)的桌球室放置紅酒、雪茄、看球賽的大型屏幕等。服務(wù)人員管理：保潔人員不會(huì)出現(xiàn)在客戶面前，有客戶時(shí)回避；保安對(duì)任何人都彬彬有禮，客戶看樣板房不用鞋套，以

客戶為尊，任何崗位職員看到客戶主動(dòng)問好。人車分流功能總結(jié)豪宅社區(qū)會(huì)所研究通過對(duì)比分析，豪宅會(huì)所基本具備以下功能：主要功能配備康體恒溫游泳池、健身房、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、網(wǎng)球娛樂桌球室、SPA室、兒童游戲室、圖書室、紅酒雪茄室商務(wù)宴會(huì)廳、會(huì)議室、貴賓室餐飲中餐、西餐、咖啡部分特殊功能：主要功能配備居住豪華公寓娛樂室內(nèi)高爾夫、小型KTV社區(qū)蔬配套怪商業(yè)常研究商業(yè)類型商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積主力業(yè)態(tài)所處區(qū)域性質(zhì)交通條件外向型5%～10%〉2㎡大型超市、餐飲、休閑商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)良好偏外向型2%～5%1㎡～2㎡中型超市、餐飲、休閑、配套服務(wù)商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)較好內(nèi)向型<2%<1㎡小型超市、餐飲、配套服務(wù)住宅密集區(qū)一般按人晝均商泥業(yè)占租比分瞇類商業(yè)類型項(xiàng)目區(qū)位商鋪面積主力業(yè)態(tài)所處區(qū)域性質(zhì)交通條件商業(yè)街住宅區(qū)入口、外圍50-200㎡餐飲、零售、配套服務(wù)商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)良好商業(yè)中心與住宅區(qū)有明顯區(qū)隔50-3000㎡大型超市、餐飲、休閑、酒店等非商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)較好按物忠業(yè)建廊筑形代態(tài)分負(fù)類社區(qū)搞商業(yè)驗(yàn)類型社區(qū)脾配套忙商業(yè)盒研究業(yè)態(tài)組餡成特夾點(diǎn)以上妖根據(jù)蒜常規(guī)辭情況堅(jiān)歸納份，具鋼體則粱需根桑據(jù)項(xiàng)撞目實(shí)洪際情嘩況落昏位調(diào)吸整。業(yè)態(tài)業(yè)種物業(yè)需求特點(diǎn)餐飲休閑餐飲、快餐需求面積約50-200㎡商業(yè)街或沿街底層商業(yè)大型餐飲需求面積約500-1000㎡商業(yè)中心或獨(dú)棟物業(yè)生活購物大型超市需求面積約20000㎡中小超市、其它生活零售需求面積約30-500㎡商業(yè)街或沿街底層商業(yè)休閑娛樂美容美發(fā)、瘦身、足浴等需求面積約200-1000㎡商業(yè)街或商業(yè)中心二層以上KTV、網(wǎng)吧等需求面積約1000-3000㎡商業(yè)中心二層以上品牌零售服裝、家具家居、兒童購物等需求面積約30-500㎡商業(yè)街或商業(yè)中心一二層文化教育書店、嬰幼兒教育、青少年培訓(xùn)、成人外語、舞蹈等需求面積約200-1000㎡商業(yè)中心二層以上金融銀行、交易中心等/生活配套藥店、干洗店、寵物店等需求面積約20-300㎡商業(yè)街或沿街底層商業(yè)近住宅區(qū)門口區(qū)位縫分析御灝鳴府主商痰圈主干恩道御灝溜府項(xiàng)婚目位號(hào)于高系新開帥發(fā)區(qū)仔的兩堵大主哥干道廉天山打大街殊和珠欲江大匪道交堤界口沉。目前倘區(qū)域坐主商碼業(yè)圈疑位于甘天山勺大街染長江技大道晶的天更山海當(dāng)世界質(zhì)，本乓項(xiàng)目撿周邊濫未來悲以住聾宅為永主。目前撓項(xiàng)目腫周邊評(píng)商業(yè)佩以低池檔次撫生活醬配套么商業(yè)跑為主材。本項(xiàng)滿目規(guī)株劃中改有三殲個(gè)商停業(yè)區(qū)疾，主夾要服細(xì)務(wù)于占小區(qū)炎未來浙約15饞00戶、50攻00位居搬民的遙商業(yè)諷需求昆。商業(yè)眉功能目定位15號(hào)樓小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)主出入口19號(hào)樓16號(hào)樓17號(hào)樓御灝府總平面示意圖藝術(shù)展覽館社區(qū)裝外部喉商業(yè)揉：15號(hào)樓樓層-辰4F地上鑄建面–衰80歲00平方岸米地下晌建面–鉆70晚00平方革米16號(hào)樓樓層–鄙2F地上輔建面–詢30誓00平方迷米地下半建面–宗20乓00平方禽米19號(hào)樓樓層–己31鉤F地上蓋建面–昨26罪36運(yùn)6平方胸米地下趴建面-旺17絹00平方筒米社區(qū)稈內(nèi)部商業(yè)：17號(hào)樓樓層–2F地上孝建面–23源00平方莫米幼兒孔園商業(yè)捐功能絲式定位15號(hào)樓小區(qū)添出入凡口小區(qū)楚出入深口小區(qū)總主出碑入口19號(hào)樓16號(hào)樓17號(hào)樓御灝燦府總戰(zhàn)平面香示意閣圖藝術(shù)躲展覽哪館面積難最大鳳、區(qū)姓位最宏好、緊社區(qū)候主要統(tǒng)對(duì)外魯商業(yè)負(fù)擔(dān)良的功贏能：宴會(huì)唐接待拖、居深民休繩閑娛緣瑞樂、議展覽次館領(lǐng)亮導(dǎo)接稻待宴疊請(qǐng)、居民歌生活次購物區(qū)位茄到達(dá)電性較藏差的央對(duì)外皇商業(yè)負(fù)擔(dān)炒的功枝能：社區(qū)胖居民轎目的融性較費(fèi)強(qiáng)的嬸生活惕娛樂社區(qū)點(diǎn)中心私位置宋的對(duì)些內(nèi)商銹業(yè)負(fù)擔(dān)撇的功長能：社區(qū)患居民掛主要仆的生或活休掉閑場(chǎng)她所社區(qū)版中心惡位置綁的對(duì)垃內(nèi)商恥業(yè)負(fù)擔(dān)完的功晌能：訪客肝接待隱、單農(nóng)身青鏡年人紗居住商業(yè)鏡功能盾定位樓層分層業(yè)態(tài)(單位：平方米)屋頂露臺(tái)高爾夫球游戲場(chǎng)（800-1000）、綠化景觀（800-1000）四層主題精品酒店（1500-2000）三層會(huì)議室（300-500）、貴賓室（200-300）、咖啡廳（200-300）、藝術(shù)會(huì)所（200-500）、酒吧（200-300）、雪茄吧（100-200）二層大型餐飲（500-1000）、健身房（800-1000）一層挑空大堂（200-300）、西餐（300-500）、多功能宴會(huì)廳（500-800）、銀行（100-200）地下一層洗浴中心（2000-3000）、游泳池（500-800）地下二層停車場(chǎng)（2500-3000）、設(shè)備間（500-800）15號(hào)樓定伯位建進(jìn)議——高端簡(jiǎn)會(huì)所孟配套爭(zhēng)（15桶00腿0平方魄米）主要功能配備餐飲大型餐飲、咖啡廳商務(wù)會(huì)議室、貴賓室、藝術(shù)會(huì)所、酒吧、雪茄、多功能宴會(huì)廳金融銀行康體洗浴中心、游泳池、健身房由于嗚前期鵲未進(jìn)愛行預(yù)香招商遺，以釋上面蠻積為岸預(yù)估面積財(cái)，僅以供參肉考，請(qǐng)楚設(shè)計(jì)曬時(shí)予艷以靈憤活考慮.商業(yè)匪功能置定位樓層分層業(yè)態(tài)(單位：平方米)屋頂露臺(tái)兒童游樂場(chǎng)（300-500）、綠化景觀（500-600）二層小型影院（100-500）、圖書館（100-200）、閱讀室（50-100）、親子活動(dòng)室（100-300）一層挑空大堂（100-200）、西餐（50-200）、咖啡廳（50-100）、桌球室（100-300）、乒乓室（100-300）16號(hào)樓歸定位草建議——（50冬00平方例米）主要功能配備休閑、娛樂圖書館、閱讀室、桌球室、乒乓室、親子活動(dòng)室、兒童游樂場(chǎng)、小型影院餐飲咖啡廳、西餐由于動(dòng)前期波未進(jìn)神行預(yù)決招商碑，以謀上面嚴(yán)積為浸預(yù)估面積畏，僅宇供參怎考，請(qǐng)維設(shè)計(jì)弱時(shí)予賊以靈籠