商業(yè)定位自改-

御灝府項目

商業(yè)定位建議報告2013-10-14本次報告主要對御灝府項目的三個商業(yè)會所和一個酒店公寓部分進(jìn)行定位，以便相關(guān)設(shè)計部門進(jìn)行建筑設(shè)計。15號樓會所116號樓會所217號樓會所319號樓酒店公寓北京星河灣四季會——概況豪宅社區(qū)會所研究地址：朝陽區(qū)四季星河路6號——豪宅社區(qū)星河灣內(nèi)面積：占地面積約14000平米功能配置：主要功能配備住宿豪華房、行政房、豪華套房康體健身、桑拿、網(wǎng)球、羽毛球娛樂大堂吧、紅酒雪茄室、棋牌室、閱覽室、生態(tài)公園、高爾夫、臺球商務(wù)國際會議中心、宴會廳、貴賓室餐飲四季中餐廳、四季咖啡廳北京星河灣四季會——特色豪宅社區(qū)會所研究四季中餐廳：280㎡主廳及25個豪華包房組成，供應(yīng)高檔燕鮑翅及正宗粵菜等各地特色菜?？赏瑫r容納150人就餐。四季咖啡廳：巴西特色，主營風(fēng)味營養(yǎng)自助早餐、正宗西餐、中西式特色自助餐，可同時容納180人就餐。大堂吧：擁有國內(nèi)第一臺瑞士進(jìn)口的全智能個性化記憶咖啡機(jī)，可為賓客記憶唯一一款獨享的個性化咖啡。紅酒雪茄室：40個餐位全景面對生態(tài)公園。有世界頂級品牌的特級紅酒和各式雪茄：瑪高、拉圖、小酒王柏圖斯，

雪加之都古巴的古希華、基度山等著名品牌。國際會議室：兩個會場可同時承接350—400人的各種商務(wù)活動，小會議室在45平方米的空間，貴賓室60平方米的

藝術(shù)空間，可欣賞眾多藝術(shù)珍品和古董，閱覽室這里各類名書古籍、時尚雜志與互聯(lián)網(wǎng)資訊、商務(wù)服務(wù)

相融合。健身及休閑：室外高爾夫球場、夜光高爾夫球場，同時還有特色服務(wù)9洞的高爾夫球場；室內(nèi)外25米歐式恒溫游泳館；

網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、臺球室、健身室、桑拿室等。采用會員制與開放式相結(jié)合會員費用為一次性交納6萬元會費，期限為3年，可享受餐飲類8.8折、住宿類4.5折的優(yōu)惠；康體類免費使用。一般的健身年卡為1-2萬元不等。北京棕櫚泉會所——概況豪宅社區(qū)會所研究地址：朝陽區(qū)朝陽公園南路8號——豪宅社區(qū)棕櫚泉國際公寓內(nèi)面積：占地面積約20000平米功能配置：主要功能配備康體羽毛球、游泳、健身、桑拿、室內(nèi)籃球、操課娛樂室內(nèi)高爾夫、兒童活動城堡、SPA會館、體育俱樂部、桌球、臺球商務(wù)董事會議室、行政酒廊、宴會廳、貴賓房餐飲中西餐廳北京棕櫚泉會所——特色豪宅社區(qū)會所研究中西餐廳：不同風(fēng)格的中式和西式餐廳可承接從2個人到多至200人的活動。會議室及行政酒廊：小會議室可容納6人左右，董事會議室可容納25人左右，奢華酒廊、雪茄吧，提供了私密的中小型

聚會或會議空間。棕櫚泉spa會館：是最豪華最舒適的水療中心之一，其中包括不同形式的身體按摩、專業(yè)皮膚護(hù)理、傳統(tǒng)護(hù)理項目。陽光溫泉泳池：55米全天候室內(nèi)溫泉游泳池，浴室內(nèi)配備桑拿房和水按摩池。兩種桑拿房，還有兩個大的按摩水尺，可

以同時容納4人。1、會員制優(yōu)惠：終身享受SPA的會員價格；終身免費瑜伽、體操、舞蹈等課程、室內(nèi)高爾夫球室、乒乓球室、桌球室、

羽毛球場、籃球場及兒童活動城堡。使用俱樂部餐飲設(shè)施將免收15%服務(wù)費。以家庭為單位可以繼承和轉(zhuǎn)讓。

住戶終身會籍：32萬元人民幣；享受免費的早餐、咖啡和茶；（商務(wù)終身會籍包括持卡者本人及配偶和兩名21歲

以下的子女使用。）運動終身會籍：25萬元人民幣（運動終身會籍包括持卡者本人及配偶和兩名21歲以下的子女使用。）家庭年度會籍：2.8萬元人民幣（家庭年度會籍包括持卡者本人及配偶和一名21歲以下的子女使用。）個人年度會籍：2萬元人民幣（個人年度會籍只限持卡者本人使用）2、儲值卡：儲值卡可以在俱樂部除珠寶中心以外的任何地方消費，享受SPA的會員價格。使用俱樂部餐飲設(shè)施將免收

15%服務(wù)費。按照購卡額度的價值不同，贈送和享受的優(yōu)惠也不同，儲值金額從2萬—50萬不等。香港一號銀海會所——概況豪宅社區(qū)會所研究設(shè)計：著名設(shè)計師赫西貝德納總公司面積：7400平米功能配置：主要功能配備康體室內(nèi)外游泳池、兒童游泳池、多功能運動場、乒乓球室、健身房、舞蹈室、娛樂桌球室、音樂室、鋼琴室、KTV室、麻將室、SPA室、兒童游樂場、兒童游戲室、電腦室、圖書室、商務(wù)宴會廳餐飲備餐室香港一號銀海會所——特色豪宅社區(qū)會所研究男士區(qū)、女士區(qū)、兒童區(qū)分區(qū)細(xì)致：例如男士區(qū)的桌球室放置紅酒、雪茄、看球賽的大型屏幕等。服務(wù)人員管理：保潔人員不會出現(xiàn)在客戶面前，有客戶時回避；保安對任何人都彬彬有禮，客戶看樣板房不用鞋套，以

客戶為尊，任何崗位職員看到客戶主動問好。人車分流功能總結(jié)豪宅社區(qū)會所研究通過對比分析，豪宅會所基本具備以下功能：主要功能配備康體恒溫游泳池、健身房、多功能運動場、網(wǎng)球娛樂桌球室、SPA室、兒童游戲室、圖書室、紅酒雪茄室商務(wù)宴會廳、會議室、貴賓室餐飲中餐、西餐、咖啡部分特殊功能：主要功能配備居住豪華公寓娛樂室內(nèi)高爾夫、小型KTV社區(qū)蔬配套怪商業(yè)常研究商業(yè)類型商業(yè)面積/住宅面積人均商業(yè)面積主力業(yè)態(tài)所處區(qū)域性質(zhì)交通條件外向型5%～10%〉2㎡大型超市、餐飲、休閑商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)良好偏外向型2%～5%1㎡～2㎡中型超市、餐飲、休閑、配套服務(wù)商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)較好內(nèi)向型<2%<1㎡小型超市、餐飲、配套服務(wù)住宅密集區(qū)一般按人晝均商泥業(yè)占租比分瞇類商業(yè)類型項目區(qū)位商鋪面積主力業(yè)態(tài)所處區(qū)域性質(zhì)交通條件商業(yè)街住宅區(qū)入口、外圍50-200㎡餐飲、零售、配套服務(wù)商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)良好商業(yè)中心與住宅區(qū)有明顯區(qū)隔50-3000㎡大型超市、餐飲、休閑、酒店等非商業(yè)區(qū)住宅密集區(qū)較好按物忠業(yè)建廊筑形代態(tài)分負(fù)類社區(qū)搞商業(yè)驗類型社區(qū)脾配套忙商業(yè)盒研究業(yè)態(tài)組餡成特夾點以上妖根據(jù)蒜常規(guī)辭情況堅歸納份，具鋼體則粱需根桑據(jù)項撞目實洪際情嘩況落昏位調(diào)吸整。業(yè)態(tài)業(yè)種物業(yè)需求特點餐飲休閑餐飲、快餐需求面積約50-200㎡商業(yè)街或沿街底層商業(yè)大型餐飲需求面積約500-1000㎡商業(yè)中心或獨棟物業(yè)生活購物大型超市需求面積約20000㎡中小超市、其它生活零售需求面積約30-500㎡商業(yè)街或沿街底層商業(yè)休閑娛樂美容美發(fā)、瘦身、足浴等需求面積約200-1000㎡商業(yè)街或商業(yè)中心二層以上KTV、網(wǎng)吧等需求面積約1000-3000㎡商業(yè)中心二層以上品牌零售服裝、家具家居、兒童購物等需求面積約30-500㎡商業(yè)街或商業(yè)中心一二層文化教育書店、嬰幼兒教育、青少年培訓(xùn)、成人外語、舞蹈等需求面積約200-1000㎡商業(yè)中心二層以上金融銀行、交易中心等/生活配套藥店、干洗店、寵物店等需求面積約20-300㎡商業(yè)街或沿街底層商業(yè)近住宅區(qū)門口區(qū)位縫分析御灝鳴府主商痰圈主干恩道御灝溜府項婚目位號于高系新開帥發(fā)區(qū)仔的兩堵大主哥干道廉天山打大街殊和珠欲江大匪道交堤界口沉。目前倘區(qū)域坐主商碼業(yè)圈疑位于甘天山勺大街染長江技大道晶的天更山海當(dāng)世界質(zhì)，本乓項目撿周邊濫未來悲以住聾宅為永主。目前撓項目腫周邊評商業(yè)佩以低池檔次撫生活醬配套么商業(yè)跑為主材。本項滿目規(guī)株劃中改有三殲個商停業(yè)區(qū)疾，主夾要服細(xì)務(wù)于占小區(qū)炎未來浙約15饞00戶、50攻00位居搬民的遙商業(yè)諷需求昆。商業(yè)眉功能目定位15號樓小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)主出入口19號樓16號樓17號樓御灝府總平面示意圖藝術(shù)展覽館社區(qū)裝外部喉商業(yè)揉：15號樓樓層-辰4F地上鑄建面–衰80歲00平方岸米地下晌建面–鉆70晚00平方革米16號樓樓層–鄙2F地上輔建面–詢30誓00平方迷米地下半建面–宗20乓00平方禽米19號樓樓層–己31鉤F地上蓋建面–昨26罪36運6平方胸米地下趴建面-旺17絹00平方筒米社區(qū)稈內(nèi)部商業(yè)：17號樓樓層–2F地上孝建面–23源00平方莫米幼兒孔園商業(yè)捐功能絲式定位15號樓小區(qū)添出入凡口小區(qū)楚出入深口小區(qū)總主出碑入口19號樓16號樓17號樓御灝燦府總戰(zhàn)平面香示意閣圖藝術(shù)躲展覽哪館面積難最大鳳、區(qū)姓位最宏好、緊社區(qū)候主要統(tǒng)對外魯商業(yè)負(fù)擔(dān)良的功贏能：宴會唐接待拖、居深民休繩閑娛緣瑞樂、議展覽次館領(lǐng)亮導(dǎo)接稻待宴疊請、居民歌生活次購物區(qū)位茄到達(dá)電性較藏差的央對外皇商業(yè)負(fù)擔(dān)炒的功枝能：社區(qū)胖居民轎目的融性較費強(qiáng)的嬸生活惕娛樂社區(qū)點中心私位置宋的對些內(nèi)商銹業(yè)負(fù)擔(dān)撇的功長能：社區(qū)患居民掛主要仆的生或活休掉閑場她所社區(qū)版中心惡位置綁的對垃內(nèi)商恥業(yè)負(fù)擔(dān)完的功晌能：訪客肝接待隱、單農(nóng)身青鏡年人紗居住商業(yè)鏡功能盾定位樓層分層業(yè)態(tài)(單位：平方米)屋頂露臺高爾夫球游戲場（800-1000）、綠化景觀（800-1000）四層主題精品酒店（1500-2000）三層會議室（300-500）、貴賓室（200-300）、咖啡廳（200-300）、藝術(shù)會所（200-500）、酒吧（200-300）、雪茄吧（100-200）二層大型餐飲（500-1000）、健身房（800-1000）一層挑空大堂（200-300）、西餐（300-500）、多功能宴會廳（500-800）、銀行（100-200）地下一層洗浴中心（2000-3000）、游泳池（500-800）地下二層停車場（2500-3000）、設(shè)備間（500-800）15號樓定伯位建進(jìn)議——高端簡會所孟配套爭（15桶00腿0平方魄米）主要功能配備餐飲大型餐飲、咖啡廳商務(wù)會議室、貴賓室、藝術(shù)會所、酒吧、雪茄、多功能宴會廳金融銀行康體洗浴中心、游泳池、健身房由于嗚前期鵲未進(jìn)愛行預(yù)香招商遺，以釋上面蠻積為岸預(yù)估面積財，僅以供參肉考，請楚設(shè)計曬時予艷以靈憤活考慮.商業(yè)匪功能置定位樓層分層業(yè)態(tài)(單位：平方米)屋頂露臺兒童游樂場（300-500）、綠化景觀（500-600）二層小型影院（100-500）、圖書館（100-200）、閱讀室（50-100）、親子活動室（100-300）一層挑空大堂（100-200）、西餐（50-200）、咖啡廳（50-100）、桌球室（100-300）、乒乓室（100-300）16號樓歸定位草建議——（50冬00平方例米）主要功能配備休閑、娛樂圖書館、閱讀室、桌球室、乒乓室、親子活動室、兒童游樂場、小型影院餐飲咖啡廳、西餐由于動前期波未進(jìn)神行預(yù)決招商碑，以謀上面嚴(yán)積為浸預(yù)估面積畏，僅宇供參怎考，請維設(shè)計弱時予賊以靈籠