團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告課件

團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2011-02-1811234在售項(xiàng)目分析待售項(xiàng)目分析土地市場(chǎng)分析宏觀環(huán)境分析2地理區(qū)位團(tuán)風(fēng)縣位于湖北省東部，大別山南麓，長(zhǎng)江中游北岸。與湖北省鄂州市、武漢市陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、黃岡市黃州區(qū)、浠水縣、麻城市相鄰，處于武漢城市圈核心層，是毗鄰武漢城市圈“兩型”社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)最近的縣。。3交通規(guī)劃一鐵：京廣線連接京九線江北鐵路團(tuán)風(fēng)段；一軌：武漢至黃州輕軌團(tuán)風(fēng)段；兩站：淋山河鐵路三級(jí)貨運(yùn)站改造，江北鐵路團(tuán)風(fēng)貨運(yùn)站建設(shè)；一港：充分利用長(zhǎng)江岸線資源，建設(shè)羅霍洲貨運(yùn)散裝港口碼頭；兩橋：至武漢新港團(tuán)風(fēng)港區(qū)過江通道，團(tuán)風(fēng)至鄂州長(zhǎng)江大橋；六路：通村公路、大別山紅色旅游公路、縣城環(huán)城公路、大廣北高速至黃岡長(zhǎng)江大橋連線、武漢新港陽(yáng)邏至團(tuán)風(fēng)江北一路路快速通道、縣城至黃岡輕軌站快速通道。4空間結(jié)構(gòu)空間結(jié)構(gòu)組成城市主要職能核心區(qū)位黃州區(qū)——團(tuán)風(fēng)縣——散花鎮(zhèn)（浠水）武漢都市圈東部重要的地區(qū)性增長(zhǎng)極；市域產(chǎn)業(yè)的核心集聚區(qū)位，發(fā)展與中心城市武漢相聯(lián)系的高中端產(chǎn)業(yè)及具有地區(qū)性意義的帶動(dòng)型、協(xié)作型產(chǎn)業(yè)。輔助區(qū)位軸帶區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展軸黃州——浠水縣——蘄春縣——武穴市——黃梅縣市域中低端產(chǎn)業(yè)集聚軸，為核心區(qū)位提供輔助功能。重要節(jié)點(diǎn)武穴市所轄區(qū)域中心城市，產(chǎn)業(yè)以醫(yī)藥化工及其他中低端產(chǎn)業(yè)為主節(jié)點(diǎn)區(qū)位重要節(jié)點(diǎn)麻城市所轄區(qū)域中心城市，能源基地，發(fā)展中低端產(chǎn)業(yè)一般節(jié)點(diǎn)紅安縣縣域中心城市，發(fā)展中低端產(chǎn)業(yè)，為核心區(qū)位提供羅田縣輔助功能。英山縣

基礎(chǔ)體系

農(nóng)業(yè)點(diǎn)農(nóng)業(yè)5城市規(guī)劃團(tuán)風(fēng)縣城區(qū)發(fā)展布局是：“一心、雙軸、二區(qū)、四組團(tuán)”“一心”是對(duì)現(xiàn)狀城區(qū)帶商業(yè)用地進(jìn)行集中整合，形成集中式商業(yè)服務(wù)中心；“雙軸”是生活發(fā)展軸以團(tuán)風(fēng)大道，城市發(fā)展軸以得勝大道為基礎(chǔ)，形成十字軸向發(fā)展格局；“二區(qū)”是城東和城北工業(yè)園的發(fā)展；“四組團(tuán)”是形成張家灣、來龍廟、方家墩和老城區(qū)四大組團(tuán)。6人口規(guī)劃全縣版圖面積838.4平方公里，轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口38萬。地區(qū)人口（人）版圖面積（平方公里）團(tuán)風(fēng)鎮(zhèn)73700103.2方高坪鎮(zhèn)2840046.9淋山河鎮(zhèn)65200116.6回龍山鎮(zhèn)3460065.1馬曹廟鎮(zhèn)2430052上巴河鎮(zhèn)3510061.4總路嘴鎮(zhèn)2580052.2但店鎮(zhèn)49200128.9賈廟鄉(xiāng)2280095.7杜皮鄉(xiāng)2100083.5黃州區(qū)將和團(tuán)風(fēng)縣、浠水散花鎮(zhèn)共同組成市域城鎮(zhèn)體系的核心集聚區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)（至2020年）核心區(qū)域的城市人口約為100萬，其中團(tuán)風(fēng)縣約為30萬。7總的來看，城市以新轉(zhuǎn)盤為中心，沿團(tuán)方大道，團(tuán)黃大道發(fā)展。團(tuán)風(fēng)毗鄰武漢陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，城市沿團(tuán)黃大道向西北方向發(fā)展，承接武漢城市發(fā)展，做武漢的后花園。沿團(tuán)黃大道向東南方向發(fā)展，接受黃州經(jīng)濟(jì)輻射并與工業(yè)園區(qū)對(duì)接。未來發(fā)展趨勢(shì)及機(jī)遇團(tuán)風(fēng)縣政府成立晚，國(guó)家及省政府扶持城市建設(shè)政策優(yōu)惠。武漢“8+1”城市圈發(fā)展的提速，加快相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。團(tuán)風(fēng)作為離武漢最近的縣級(jí)城市對(duì)武漢相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接。五大產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)團(tuán)風(fēng)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，居民生活水平將逐步提高。發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展機(jī)遇：81234在售項(xiàng)目分析待售項(xiàng)目分析土地市場(chǎng)分析宏觀環(huán)境分析9海天·幸?；▓@東方麗都嘉晟·君臨天下博士苑榮邦·臨江一號(hào)金艦名居項(xiàng)目分布圖錦繡·山河二期御和華城君信·相景帝10在售及待售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱地理位置開發(fā)商代理商總占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)在售項(xiàng)目海天·幸?；▓@團(tuán)風(fēng)縣新客運(yùn)站對(duì)面廣場(chǎng)路1號(hào)湖北海天房地產(chǎn)自銷——800002500全部封頂東方麗都江北公路與團(tuán)方大道交匯處湖北麗都房地產(chǎn)黃岡順輝房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司23455.286410.762800全部封頂嘉晟·君臨天下團(tuán)方大道與益民路交匯處（縣政府對(duì)面）黃岡嘉晟地產(chǎn)富地機(jī)構(gòu)120006500026001期建至19層，2期樁基中金艦名居團(tuán)黃路上寨十字路口湖北新欣長(zhǎng)城房地產(chǎn)自銷1500002680全部封頂待售項(xiàng)目博士苑利民路（實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁）湖北益鵬置業(yè)自銷395024340預(yù)計(jì)3000----錦繡·山河二期臨江路山河集團(tuán)新鴻泰----180000---尚未動(dòng)工御和華城城江北公路和團(tuán)方大道兩條黃金大道的交匯處（新汽車站客運(yùn)對(duì)面）湖北宏邦置業(yè)頂聚商業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)----50000---樁基榮邦·臨江一號(hào)沿江路與糧道街交匯處榮邦置業(yè)雅魯藏布537219319-----建11體量分析團(tuán)風(fēng)縣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售樓盤較少，僅有4個(gè)；10萬方以下的小型住宅項(xiàng)目有3個(gè)；10-30萬方的中大型住宅項(xiàng)目?jī)H有有1個(gè)；團(tuán)風(fēng)縣現(xiàn)階段房地產(chǎn)在售項(xiàng)目的稀少，由于市場(chǎng)內(nèi)大多項(xiàng)目已售罄，從側(cè)面反映了團(tuán)風(fēng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)，及團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)前景廣闊；12價(jià)格分析從各在售項(xiàng)目售價(jià)來看，團(tuán)風(fēng)區(qū)域整體房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)間在2500-2800元/平米之間，無太大差距，房地產(chǎn)價(jià)格水平相對(duì)偏低；根據(jù)各在售樓盤價(jià)格來看，金艦名居和海天·幸福花園分別處于最高價(jià)和最低價(jià)，而其中主要原因?yàn)樵?個(gè)項(xiàng)目分別所處的地段和項(xiàng)目品質(zhì)所決定的，由此來看團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格比較貼近于市場(chǎng)行情；13產(chǎn)品分析名稱產(chǎn)品一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）總套數(shù)海天·幸?；▓@多層——85，8992,108,110139東方麗都多層、小高層、高層——88,94114,124,133,136嘉晟·君臨天下高層——117，132，142金艦名居1期小高層，2期高層69,94,129138套數(shù)36258242986占比37%59%4%14根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)我們可以看出目前團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上各項(xiàng)目主力戶型為3房2廳，其比例達(dá)59%，占據(jù)總量一半還要多，2房2廳比例為37%，而4房占比僅4%。而從表中我們又可以看出3房中又以110-140平方米以上的大3房居多，2房則以80-100平方米的戶型為主。通過實(shí)地調(diào)研據(jù)以上項(xiàng)目置業(yè)顧問了解，綜合去化率在70%左右，其中2房和3房去化率分別在80%和70%。由以上兩點(diǎn)我們可以看出，團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈，改善型和投資性需求也較為旺盛。15售況分析名稱開盤時(shí)間總量（單位：套）去化率（%）項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)海天·幸福花園2010年9月8日32880全部封頂東方麗都——60770全部封頂嘉晟·君臨天下2011年1月15日136651期建至19層，2期樁基中金艦名居24075全部封頂16根據(jù)團(tuán)風(fēng)目前在售項(xiàng)目銷售情況分析，僅有海天幸?；▓@于2010年9月開盤，其他項(xiàng)目開盤時(shí)間大多集中在2010年年底及2011年年初，大多項(xiàng)目處于尾盤或售罄階段；從各項(xiàng)目去化率看，團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)，大多項(xiàng)目去化率已達(dá)到80%以上；現(xiàn)階段新盤推出較少，整個(gè)團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景還十分廣闊；多數(shù)項(xiàng)目均采用現(xiàn)房銷售，且銷售狀況良好，從另一個(gè)方面反映了團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，需求較為旺盛，潛力有待挖掘；17推廣分析項(xiàng)目名稱樓盤主題推廣方式優(yōu)惠折扣海天·幸?；▓@——單張、車體廣告（2路）9.8折東方麗都團(tuán)風(fēng)首席海派高層園林小區(qū)圍墻廣告、網(wǎng)絡(luò)5000元抵8000元，送物業(yè)管理費(fèi)博士苑嘉晟·君臨天下都市綜合體戶外、圍墻、車身廣告5000元抵8000元/5000元抵10000元金艦名居團(tuán)風(fēng)首座公園大城戶外、圍墻、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)總價(jià)減5000，按揭9.9折，一次性9.8折18從各項(xiàng)目的推廣方式分析，團(tuán)風(fēng)目前仍以單張、圍墻廣告、戶外等最基礎(chǔ)方式為主，其中從市場(chǎng)反映程度來看，單張效果最好；少數(shù)項(xiàng)目還運(yùn)用了網(wǎng)絡(luò)推廣，但效果不佳；從各項(xiàng)目的優(yōu)惠折扣來看，團(tuán)風(fēng)在售項(xiàng)目并無太多優(yōu)惠方式，折扣+抵現(xiàn)金是最常用的方式，其中東方麗都還采用贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)，表明團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃隨著市場(chǎng)的發(fā)展，能力也在相應(yīng)的提升，營(yíng)銷手段也逐漸豐富；19優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)海天·幸?；▓@毗鄰客運(yùn)站，市場(chǎng)知名度較高；戶型設(shè)計(jì)齊全；周邊市政配套齊全；項(xiàng)目周邊生活配套匱乏；物業(yè)種類單一；建筑結(jié)構(gòu)較差；區(qū)域交通不便；東方麗都1、毗鄰團(tuán)風(fēng)客運(yùn)站，交通便利2、臨街建筑為團(tuán)風(fēng)行政服務(wù)中心3、道路通達(dá)性較好4、項(xiàng)目周邊小區(qū)較多，居住氛圍較好1、地塊原為水塘，地基存在下沉的潛在威脅2、周邊配套設(shè)施不健全3、毗鄰客運(yùn)站，車輛較多，噪音污染及環(huán)境污染較大金艦名居1、地段優(yōu)勢(shì)，處于團(tuán)風(fēng)老城區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全；2、交通便利，升值潛力較大；3、以商業(yè)價(jià)值帶動(dòng)住宅銷售；4、項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)較為豐富；1、屬老城區(qū)改造項(xiàng)目，周邊居住環(huán)境較差；2、項(xiàng)目為商業(yè)、住宅一體，未來居住環(huán)境喧鬧；嘉晟·君臨天下1、地處團(tuán)風(fēng)中心地帶，交通便利2、周邊生活配套齊全1、工程進(jìn)度較慢2、開發(fā)商首次在團(tuán)風(fēng)開發(fā)項(xiàng)目3、樓間距較小，且容積率較高，無景觀綠化20項(xiàng)目配套對(duì)比項(xiàng)目名稱配套設(shè)施海天·幸?；▓@停車位，休閑廣場(chǎng)東方麗都地下車庫(kù)，外圍2層商業(yè)配套，水景園林金艦名居外圍2層商業(yè)，地下車庫(kù)，小區(qū)中心花園嘉晟·君臨天下底層3層商業(yè)，地下車庫(kù)，小區(qū)中心花園從以上對(duì)比我們可以看出，東方麗都，金艦名居，嘉晟·君臨天下3個(gè)項(xiàng)目擁有地下車庫(kù)和商業(yè)配套，而海天·幸?；▓@僅有地上停車位。小區(qū)的休閑廣場(chǎng)或花園基本都具備。由此得知，目前團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)計(jì)還只停留在基礎(chǔ)部分，像高保全設(shè)施，會(huì)所，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，老人和孩子的專屬活動(dòng)場(chǎng)所和教育設(shè)施都未出現(xiàn)在項(xiàng)目中。所以未來團(tuán)風(fēng)地產(chǎn)項(xiàng)目的配套規(guī)劃發(fā)展空間還很大。21項(xiàng)目分析——海天·幸福花園占地面積規(guī)模80000㎡項(xiàng)目地址團(tuán)風(fēng)縣新客運(yùn)站對(duì)面廣場(chǎng)路1號(hào)容積率套數(shù)戶型區(qū)間85-139（2房，3房,4房）銷售價(jià)格均價(jià)2400開盤時(shí)間——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1梯4戶小區(qū)配套停產(chǎn)位，休閑廣場(chǎng)，健身器材22海天·幸?；▓@因其位于新客運(yùn)站對(duì)面，人員流動(dòng)性大，商業(yè)氣氛濃厚，周邊市政配套齊全，所以市場(chǎng)知名度較高；項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)為7層的多層，戶型面積區(qū)間為85-131平方米的2房，3房，4房，產(chǎn)品設(shè)計(jì)豐富，居住密度較小，迎合了團(tuán)風(fēng)百姓的居住習(xí)慣；由于以上兩點(diǎn)因素，加上其價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)，所以項(xiàng)目去化率較高，達(dá)到80%；但其也有不可避免的硬傷，海天·幸?；▓@所處客運(yùn)站旁邊，人流量大且復(fù)雜，環(huán)境嘈雜，居住氛圍欠佳，另項(xiàng)目因其物業(yè)類型單一，僅有多層，選擇面狹小，所以在品質(zhì)上有局限性，項(xiàng)目很難得到享受型的高端客戶認(rèn)可。23戶型分析——海天·幸福花園兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約85平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整；主次臥均帶飄窗設(shè)計(jì)，彰顯格調(diào)，通風(fēng)采光效果俱佳；無過道設(shè)計(jì)，空間利用率高；干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：餐廳采光通風(fēng)不佳；衛(wèi)生間位于主次臥之間，空氣質(zhì)量較差。24戶型分析——海天·幸?；▓@三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約92平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，客廳連接陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)俱佳，特設(shè)書房設(shè)計(jì)，靈動(dòng)性空間；干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：入戶門正對(duì)餐廳，優(yōu)雅氣氛欠佳，有過道設(shè)計(jì)，存在空間浪費(fèi)。25戶型分析——海天·幸福花園三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約108平米優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)規(guī)整，動(dòng)靜分離；雙臥室加書房均帶飄窗設(shè)計(jì)，干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：餐廳采光欠佳，有過道設(shè)計(jì)，存在空間浪費(fèi)。26戶型分析——海天·幸?；▓@三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約110平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，大氣；廚房外加生活陽(yáng)臺(tái)，功能多變；主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，主人生活私密性得到保護(hù)；劣勢(shì)：入戶與餐廳無明顯界限，用餐氛圍及采光效果欠佳；存在過道設(shè)計(jì)，空間浪費(fèi)嚴(yán)重。27戶型分析——海天·幸?；▓@四房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約131平米優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)規(guī)整，功能齊全；超大客廳設(shè)計(jì)，彰顯奢華；動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)明顯；主次臥室均帶飄窗設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：廚房與書房設(shè)計(jì)狹小，且未有生活陽(yáng)臺(tái)；存在過道設(shè)計(jì)，空間浪費(fèi)嚴(yán)重。28綜合點(diǎn)評(píng)——海天·幸?；▓@海天·幸?；▓@項(xiàng)目以中小戶型為主，本期房源共328套，85平米占比約32%，92平米占比約15%，108平米占比約13%，110平米占比約27%，131平米占比13%，85平米占據(jù)本期房源數(shù)量的1/3，而120平方米以下房源占比共達(dá)到87%；據(jù)我司實(shí)地調(diào)研得知，本項(xiàng)目綜合去化率在80%，而中小戶型去化率則達(dá)到90%以上，由此可見，中小戶型依然是市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品；此項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，有部分亮點(diǎn)，臥室均帶飄窗設(shè)計(jì)，廚房餐廳客廳陽(yáng)臺(tái)呈一字排開，部分戶型帶有書房，生活陽(yáng)臺(tái)和獨(dú)立衛(wèi)生間，都顯示了本項(xiàng)目在人性化設(shè)計(jì)；但也存在一些設(shè)計(jì)瑕疵，例如入戶門正對(duì)餐廳，對(duì)入戶者感官上和用餐的氛圍都有影響；存在過道設(shè)計(jì)，空間浪費(fèi)等等。29占地面積23455.2㎡規(guī)模86410㎡項(xiàng)目地址江北公路與團(tuán)方大道交匯處容積率3.69套數(shù)607戶型區(qū)間89-136（2房，3房，4房）銷售價(jià)格均價(jià)2800開盤時(shí)間——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2梯3戶小區(qū)配套地下車庫(kù)，外圍2層商業(yè)配套典型項(xiàng)目——東方麗都30東方麗都位于新客運(yùn)站旁，體量為8.6萬方體量較大，定位于團(tuán)風(fēng)首席海派高層園林小區(qū)，依托行政服務(wù)中心，提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目物業(yè)類型為16+2的的純高層，戶型面積區(qū)間為89-136平方米的2房，3房，4房，產(chǎn)品可選擇性較強(qiáng)；此項(xiàng)目因其定位較為高端和地段優(yōu)勢(shì)，雖然價(jià)格較高，但仍被市場(chǎng)認(rèn)可，公務(wù)員，商務(wù)人士和收入穩(wěn)定人群是其主要客戶群體，其綜合去化率達(dá)到70%左右；與海天·幸?；▓@項(xiàng)目有著一樣天生瑕疵，毗鄰客運(yùn)站，生活配套還不完善，車輛較多，噪音污染及環(huán)境污染較大，宜居氛圍受到影響，另本項(xiàng)目地塊原為水塘，有下沉威脅，也為其帶來負(fù)面影響。31兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約88平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整；南北通透，主臥、陽(yáng)臺(tái)南向，通風(fēng)采光效果俱佳；無過道設(shè)計(jì)，空間利用率高；干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：餐廳采光通風(fēng)不佳；入戶門正對(duì)主臥室，私密性和安全性差；衛(wèi)生間正對(duì)次臥室，空氣質(zhì)量較差；戶型分析——東方麗都32三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約114平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，南北通透，獨(dú)特入戶花園與陽(yáng)臺(tái)合二為一設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光效果俱佳，廚房設(shè)生活陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗及獨(dú)立衛(wèi)生間，干濕分區(qū)明顯。劣勢(shì)：入戶即為陽(yáng)臺(tái)，與生活常理不符合，存在過道設(shè)計(jì)，空間浪費(fèi)嚴(yán)重。戶型分析——東方麗都33B1-21/2-3三室兩廳兩衛(wèi)面積約122平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；南北通透，通風(fēng)采光效果俱佳；動(dòng)靜干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：陽(yáng)臺(tái)較窄，客衛(wèi)過于狹長(zhǎng)，有過道設(shè)計(jì)，空間浪費(fèi)嚴(yán)重；客衛(wèi)正對(duì)臥室，空氣質(zhì)量較差；戶型分析——東方麗都34綜合點(diǎn)評(píng)——東方麗都東方麗都項(xiàng)目以中大戶型為主，本期房源共282套，88平米占比約22%，110平米占比約10%，122平米占比約40%，132平米占比約28%，項(xiàng)目100平方米以上的房源占比共達(dá)到78%；據(jù)我司實(shí)地調(diào)研得知，本項(xiàng)目綜合去化率在70%左右，由此可見，中大戶型在市場(chǎng)中也有相當(dāng)?shù)姆蓊~，且消化速度不低；本項(xiàng)目大部分戶型方正，南北通透，設(shè)計(jì)較為中規(guī)中矩，講究實(shí)用性。但個(gè)別戶型為追求亮點(diǎn)，打破常規(guī)把入戶花園與陽(yáng)臺(tái)結(jié)合，無論從視覺效果和私密性都受到影響。另也不可避免的有空間浪費(fèi)現(xiàn)象。35典型項(xiàng)目——博士苑占地面積3950規(guī)模24340項(xiàng)目地址利民路（實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁）容積率套數(shù)208戶型區(qū)間106-113（3房）銷售價(jià)格均價(jià)2400開盤時(shí)間——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1梯2戶小區(qū)配套地下停車位，底層商業(yè)配套36東方麗都位于新客運(yùn)站旁，體量為8.6萬方體量較大，定位于團(tuán)風(fēng)首席海派高層園林小區(qū)，依托行政服務(wù)中心，提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目物業(yè)類型為16+2的的純高層，戶型面積區(qū)間為89-136平方米的2房，3房，4房，產(chǎn)品可選擇性較強(qiáng)；此項(xiàng)目因其定位較為高端和地段優(yōu)勢(shì)，雖然價(jià)格較高，但仍被市場(chǎng)認(rèn)可，公務(wù)員，商務(wù)人士和收入穩(wěn)定人群是其主要客戶群體，其綜合去化率達(dá)到70%左右；與海天·幸福花園項(xiàng)目有著一樣天生瑕疵，毗鄰客運(yùn)站，生活配套還不完善，車輛較多，噪音污染及環(huán)境污染較大，宜居氛圍受到影響，另本項(xiàng)目地塊原為水塘，有下沉威脅，也為其帶來負(fù)面影響。37三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約106平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整，干濕分區(qū)明顯，主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間連接陽(yáng)臺(tái)；劣勢(shì)：入戶門正對(duì)餐廳，廚房衛(wèi)生間狹小，僅主臥單陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，且入主臥衛(wèi)生間需經(jīng)過陽(yáng)臺(tái)，設(shè)計(jì)不合理，生活不便。38綜合點(diǎn)評(píng)——博士苑博士苑項(xiàng)目以僅有2種戶型，為106和113平方米的3房共208套，其中106平米共156套，占比達(dá)到75%，113平米共52套，占比25%。本項(xiàng)目據(jù)實(shí)地調(diào)研，由于產(chǎn)品單一，品質(zhì)受到影響，目前認(rèn)籌階段，認(rèn)籌量尚未達(dá)到總量的20%。本項(xiàng)目戶型僅有3房2廳的2種規(guī)格，且基本無差別，產(chǎn)品線極度單一，戶型設(shè)計(jì)也是差強(qiáng)人意，單陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)且與主臥室相連，起居生活和私密性受影響，餐廳正對(duì)入戶門，影響優(yōu)雅氛圍，且夾于客廳與臥室之間，動(dòng)靜混淆不清。39占地面積12000規(guī)模整體規(guī)劃4棟南北朝向的18-33層高層建筑，總建面65000方，其中商業(yè)20000方，高端住宅45000方；項(xiàng)目地址團(tuán)方大道與益民路交匯處（縣政府對(duì)面）容積率5.4套數(shù)368戶型區(qū)間118-142（3房）銷售價(jià)格均價(jià)2600元開盤時(shí)間2011年1月15日產(chǎn)品結(jié)構(gòu)2梯4戶小區(qū)配套臨街裙商攜手中百倉(cāng)儲(chǔ)，可滿足小區(qū)及其周邊部分生活配套；典型項(xiàng)目——嘉晟·君臨天下40嘉晟·君臨天下位于團(tuán)方大道與益民路交匯處，體量為6.5萬方，地段優(yōu)越，屬于行政商務(wù)圈核心地段，四面臨街，對(duì)面即為縣政府，周邊行政事業(yè)單位，銀行，學(xué)校，醫(yī)院等生活配套也相當(dāng)完善，交通便利；項(xiàng)目物業(yè)類型為18和33層的的純高層，戶型面積區(qū)間為117-132平方米的純3房；此項(xiàng)目雖然品質(zhì)較高，周邊生活配套完善，但由于價(jià)格偏高，戶型產(chǎn)品較少，選擇空間不大，導(dǎo)致其綜合去化率只有65%左右。41三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約142.66平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整；躍層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)稀缺性較強(qiáng)；南北通透，采光通風(fēng)條件較好；主臥南向且?guī)в歇?dú)立陽(yáng)臺(tái)；動(dòng)靜干濕分區(qū)合理，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；劣勢(shì)：過道面積過于狹長(zhǎng)，浪費(fèi)嚴(yán)重，空間利用率較低；42三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約117.66平米優(yōu)勢(shì)：南北通透，通風(fēng)采光效果俱佳；躍層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)稀缺性較強(qiáng)；主臥陽(yáng)臺(tái)均南向；動(dòng)靜干濕分區(qū)明顯；入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)合理緊湊；劣勢(shì)：戶型不夠方正規(guī)整；過道設(shè)計(jì)狹長(zhǎng)，空間利用率低；客廳陽(yáng)臺(tái)較小；餐廳客廳進(jìn)深較長(zhǎng)；餐廳采光條件較差；43三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約132平米優(yōu)勢(shì)：南北通透，通風(fēng)采光效果俱佳；躍層設(shè)計(jì)，市場(chǎng)稀缺性較強(qiáng)；主臥帶獨(dú)衛(wèi)和南向陽(yáng)臺(tái)；雙次臥附帶飄窗，動(dòng)靜干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：戶型不夠方正規(guī)整；過道設(shè)計(jì)狹長(zhǎng)，空間利用率低；餐廳陽(yáng)臺(tái)較小。44綜合點(diǎn)評(píng)——嘉晟·君臨天下嘉晟·君臨天下項(xiàng)目當(dāng)期戶型僅為117,132和142平方米的三房，其分別占比為50%，25%和25%。據(jù)實(shí)地走訪，本項(xiàng)目綜合去化率僅為65%。本項(xiàng)目戶型僅有3房2廳，在其面積上有3種規(guī)格可供選擇，這給購(gòu)房者相當(dāng)大的局限性，對(duì)客戶篩選的門檻提高，分離客源，不失為戶型設(shè)計(jì)上的敗筆。戶型設(shè)計(jì)上有亮點(diǎn)，均采用躍層式設(shè)計(jì)，較好的保有市場(chǎng)稀缺性，全戶型多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，布局較為合理，部分戶型附帶飄窗；但也有其不可回避的瑕疵，過道狹長(zhǎng)，空間浪費(fèi)嚴(yán)重。45典型項(xiàng)目——金艦名居占地面積規(guī)模150000項(xiàng)目地址團(tuán)黃路上寨十字路口容積率套數(shù)240戶型區(qū)間銷售價(jià)格均價(jià)2680開盤時(shí)間產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1梯2戶小區(qū)配套地下車庫(kù)，小區(qū)中心花園46金艦名居位于團(tuán)方大道與益民路交匯處，新老城區(qū)交匯中心，體量為15萬方，為目前團(tuán)風(fēng)最大項(xiàng)目，物業(yè)以小高層和高層組合，定位為團(tuán)風(fēng)首座公園大城。1期為10+2的小高層，戶型區(qū)間為72-144平方米的2房，3房，2期為高層。本項(xiàng)目無論從體量和品質(zhì)上來講，都是團(tuán)風(fēng)目前首屈一指的，戶型設(shè)計(jì)合理，選擇性強(qiáng)，價(jià)格略微偏高，但從整體上來看，已被市場(chǎng)認(rèn)可，綜合去化率較高，達(dá)到70%。47兩房?jī)蓮d一衛(wèi)面積約72平米優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單實(shí)用，干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：過道設(shè)計(jì)狹長(zhǎng)，空間利用率低，餐廳較小，無陽(yáng)臺(tái)。48兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約129平米優(yōu)勢(shì)：入戶處設(shè)有互動(dòng)房，靈動(dòng)空間，主臥特設(shè)飄窗和獨(dú)衛(wèi)，客廳次臥帶弧形景觀陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜干濕分布區(qū)合理；劣勢(shì)：面積分散，起居室較少，存在重復(fù)設(shè)計(jì)，餐廳采光通風(fēng)效果欠佳。49三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積約144平米優(yōu)勢(shì)：三面采光，方正實(shí)用，主次臥均附帶飄窗，采光通風(fēng)條件較好；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，且設(shè)計(jì)寬闊大氣，合理緊湊；動(dòng)靜干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：入戶處存在死角，浪費(fèi)嚴(yán)重，空間利用率不高，衛(wèi)生間位于兩次臥之間，空氣質(zhì)量低。50綜合點(diǎn)評(píng)——金艦名居金艦名居項(xiàng)目當(dāng)期戶型共有240套，為72和94平方米的兩房，分別占比為33%和3%，129和144平方米的三房，占比為33%和31%。據(jù)實(shí)地走訪，本項(xiàng)目綜合去化率僅為75%。本項(xiàng)目戶型可選擇性較強(qiáng)，面積區(qū)間分配合理，所以去化率也較高，達(dá)到75%。戶型設(shè)計(jì)合理，小戶型簡(jiǎn)潔實(shí)用，大中戶型方正大氣，設(shè)有靈動(dòng)空間，采光及通風(fēng)效果俱佳，但也存在空間浪費(fèi)的情況。51目前團(tuán)風(fēng)在售項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)，個(gè)案體量不大，大多在10萬方以下；項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)仍以多層為主，嘉晟·君臨天下是目前團(tuán)風(fēng)唯一的高層項(xiàng)目，表明團(tuán)風(fēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段；當(dāng)前在售樓盤大多以兩房和三房為主力戶型，面積區(qū)間在80-120平米為最暢銷戶型，小戶型稀缺，這與本地的住宅地產(chǎn)特性、居民的居住習(xí)性以及消費(fèi)心態(tài)有緊密的聯(lián)系。目前團(tuán)風(fēng)在售樓盤大多已處于尾盤階段，除博士苑和榮邦·臨江一號(hào)尚在蓄客階段，調(diào)查得知，大多置業(yè)者來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員，因此才團(tuán)風(fēng)市場(chǎng)才會(huì)如此火爆；從各住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格來看，位于團(tuán)風(fēng)城中心區(qū)域的價(jià)格為2200-2800元/平米，位置相對(duì)較偏一點(diǎn)的價(jià)格為1800-2200元/平米；在售項(xiàng)目分析521234在售項(xiàng)目分析待售項(xiàng)目分