房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)手冊

房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊（二）

Alelau一、地產(chǎn)基本術(shù)語-續(xù)小康型住宅解困房

是指為實(shí)施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。指在實(shí)施"安居工程"之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。實(shí)施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。

土地使用年期一次性付款

凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。這是在賣方市場時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。智能化大廈宗地圖

又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。結(jié)構(gòu)面積房房地產(chǎn)交易

住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。地產(chǎn)抵押貸款所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)保險(xiǎn)房屋所有權(quán)

房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。物業(yè)管理房改房

建設(shè)部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對(duì)象是單位在冊職工。住宅主的開先間謠購房淺面積在住饅宅設(shè)乎計(jì)中父，住敞宅的衣寬度環(huán)是指揚(yáng)一間齊房屋胳內(nèi)墻綢皮到迅另一徒面墻心皮之樹間的蔑實(shí)際塌距離訓(xùn)。因盛為是種就一鳴自然泳間的雁寬度伯而言蚊，故寨又稱疤開間拳。住誕宅的緊開間仔在住致宅設(shè)裹計(jì)上排有嚴(yán)鋒格的兆規(guī)定予。根蛙據(jù)19料87年發(fā)辭布的《住宅董建筑棕模數(shù)具協(xié)調(diào)再標(biāo)準(zhǔn)》，磚墓混結(jié)簡構(gòu)住定宅建石筑的質(zhì)開間拳常采鏟用下坐列參胳數(shù)：2.酒1米、2.稻4米、3.乎0米、3.怕3米、3.猴6米、3.匪9米、4.凳2米。商品呼房與屬其他言商品察有一射點(diǎn)是股很不誘相同弄的，罪它在竊使用悉中一棄般不嘆可能作完全酸獨(dú)立款，套巖與套膛之間海、套零與整置體環(huán)隱境之知間常勵(lì)常是姨緊密睡相聯(lián)閃、互眼為依怠存的橋。除青獨(dú)立究使用隆的空脖間外盈，公影用部棉位、訂公用躁設(shè)施壘、公峰共用踏房等乏也是億其重泳要組準(zhǔn)成部膽分，盒因此察，按"套"或"單元"銷售液的商失品房繪面積簽應(yīng)為著套內(nèi)?；騿涡g(shù)元內(nèi)國建筑染面積異與應(yīng)想分?jǐn)倓P的公授用建艇筑面衰積兩盾部分桂之和掀。即唯商品言房銷適售面閉積=套內(nèi)證建筑班面積+分?jǐn)傆傻墓Q用建惑筑面占積。嫩套內(nèi)駁建筑曬面積鳴由以哈下三個(gè)部分稀組成齡：套另內(nèi)的蝦使用柴面積皆、套白內(nèi)墻既體面寬積、畏陽臺(tái)虧建筑壯面積府。躍層殿式住找宅這類塔住宅暗的特次點(diǎn)是數(shù)：住憑戶占砌有上蹲下兩去層樓斥面，煮臥室滲、起肚居室吹、客歐廳、激衛(wèi)生器間、政廚房漏有其共它輔擔(dān)助用午房可幅以分勉層布擇置，丙上下州層之聞間的性交通醬不通亞過公測共樓姐梯，砌而采從用戶閥內(nèi)獨(dú)陶用小會(huì)樓梯宇聯(lián)接唉。躍損層式畫住宅勢的優(yōu)筒點(diǎn)是城每戶址都有搏較大粒的采苗光面嘆；通巧風(fēng)較度好，剛戶內(nèi)送居住滾面積躬和輔僵助面垂積較騙大，猴布局安緊湊慢，功框能明名確；膝相互堅(jiān)干擾擁較小銷。在馳高層艇建筑納中，銹由于釘每兩槍層才除設(shè)電雕梯平鏟臺(tái)，繁可縮術(shù)小電圣梯公抓共平拾臺(tái)面農(nóng)積，撥提高童空間缺使用乳效率溪。但驕這類居住宅結(jié)也有雞不足規(guī)之處巖，戶寶內(nèi)樓逢梯要敢占去豈一定緞的使媽用面腰積，月同時(shí)濃由于脈二層聯(lián)只有每一個(gè)徹出口等，發(fā)餐生火蠅災(zāi)時(shí)纏，人贈(zèng)員不譯易疏盜散，犧消防淘人員惜也不禿易迅奮速進(jìn)明入。搖這類詳住宅困的內(nèi)植部空身間因工為是秋借鑒腥了歐弊美小酷二層殼樓獨(dú)耗院住邁宅的零設(shè)計(jì)聲手法眾，近殿年來掉在全晝國各捐城市歐的一振些高管級(jí)住高宅設(shè)怨計(jì)中橋得到凡廣泛恭推廣懼。微利腔房巴三通鼠一平指房相地產(chǎn)喉開發(fā)膀商修琴建的上利潤抄極低雞的一泊類商莫品房材，面斜向社養(yǎng)會(huì)銷拉售。仆這類蹤蝶房屋液不帶睜有政富府行稍為，絮只是蟻開發(fā)桿商為伸了促伏銷，圓對(duì)自再己在壺城市恥遠(yuǎn)郊豈修建毯的交鋸?fù)ú粨媳愕馁澤唐纷穹繉?shí)律行低恒價(jià)銷醬售。啟此類錦房屋泉價(jià)格坊誘人窩，隨廊著城議市規(guī)卷模的譽(yù)擴(kuò)大恩、城少市道污路的機(jī)延伸新、商慢業(yè)口化岸的沸形成創(chuàng)，此蒼類房扁屋有擱升值件潛力照。指房夾地產(chǎn)鳳綜合炮開發(fā)狗施工疲結(jié)構(gòu)奔的基這礎(chǔ)工氏程要頌求，淡內(nèi)容細(xì)包含鎮(zhèn)水通誼、電椒通、徹路通扁和平鴨整場頭地，能是房涌地產(chǎn)搜基礎(chǔ)偉用地叔開發(fā)遼的最明低法李定要迫求。銀行牢按揭紀(jì)抵塊押貸管款方肥式銀行鉗按揭族的正鈴確名窄稱是棒購房棍抵押毅貸款薯，是嶼購房咽者以更所購視房屋灶之產(chǎn)羽權(quán)作亭為抵饞押，引由銀貿(mào)行先側(cè)行支桿房款灘給發(fā)片展商野，以趟后購洲房者慨按月猛向銀掃行分周期支逼付本迅息，懷銀行朝按揭牢的成筍數(shù)通軍常由董五成蝦到九蠢成不盈等，胳期限窯由5年到20年不早等，竊在國版外還英有長堵達(dá)30年的企。銀膜行按勞揭業(yè)柄務(wù)在表國內(nèi)策才開雕始不都久，散不但譽(yù)發(fā)展臺(tái)非常繡訊速態(tài)，這悄是因斗為它鞏符合旗工薪銳階層街的支隸付能訊力，鴿使得碧市場館潛在征需求菠能夠課迅速棚轉(zhuǎn)化典為有褲效需淋求。私銀行睛按揭購是促濫進(jìn)房走地產(chǎn)現(xiàn)市場?；钴S衛(wèi)的最酬有效錯(cuò)的手垂段。抵押夜貸款償方式職指貸則款行得以借光款人閱或者陽第三罰人提輔供的適符合款規(guī)定無條件纖的房巖地產(chǎn)惕作為控抵押側(cè)物而怖向借鄰款人輛發(fā)放飼貸款歉的方望式。質(zhì)押鞋貸款做方式礎(chǔ)保證夠貸款悉方式質(zhì)押些貸款碗方式刺指借變款人最或者壩第三賴人將項(xiàng)憑證爪式國郊庫券胡、國滔家重睡點(diǎn)建禍設(shè)債鹿券、勤金融戒債券附、AA畫A級(jí)企擾業(yè)債猾券、現(xiàn)銀行態(tài)存單垃等有悟價(jià)證各券交治由貸機(jī)款行毀占有厘，貸旁款行乓以上比述權(quán)捉利憑始證作反為貸閃款的臉擔(dān)保栽而向?qū)⒔杩钚税l(fā)冒放貸頌款的害方式榜。保證剃貸款梨方式和指貸油款行濁以借朽款人岡提供布的具找有代型為清培償能劣力的默企業(yè)狡法人悄單位簽作為許保證灰人而博向其糊發(fā)放壇貸款賓的方迎式互。建筑枕面積建筑顆面積版是指把建筑燒物外漠墻外迷圍所癥圍成唯空間恩的水戶平面稿積。樂它包紋含了持房屋靈居住頭的可調(diào)用面鴿積、尺墻體出柱體段占地偶面積屬、樓拌梯走屈道面狗積、猛其他候公攤丹面積褲等。而“旅建筑銷面積糟”扣看除公由共分磁攤面縱積后藥的余威額就撞得出育一個(gè)蒜“實(shí)浸得建違筑面堂積”靈，就輩是我霧們平韻時(shí)所匙講的烏“套權(quán)內(nèi)面盲積”故。例腳如你產(chǎn)買了負(fù)一間12溜0平方裕米的堪房子城，這自個(gè)面粗積就細(xì)是由13分.7平方厭米的井公共眠分?jǐn)偳鹈娣e陜加上10講6.龜3平方蒸米的肢套內(nèi)抗面積溪得出死來的腫。容積課率在數(shù)攪值上漠等于擋所購顛物業(yè)都建筑自面積嶺。容米積率繩越高霸，則忠意味蝦著建許筑面鎮(zhèn)積越茅大，潮單位齡土地膠成本襯越低盡，房飼屋成革本越挽低。嘴同時(shí)薦也意除味著杯人均失占有肥綠地禁面積造減小榨，居蠶住環(huán)何境質(zhì)乓量下鴨降。斤建筑幼面積懸指讓建筑妖物的短水平億面積披，其帽計(jì)算欄公式屯為：肯建筑唇面積善＝套即內(nèi)建品筑面順積＋瓦應(yīng)分益攤的坡公共拉建筑戰(zhàn)面積差套內(nèi)元建筑童面積凍＝套量內(nèi)的源使用周面積撓（廳撇、臥裹、廚幅、衛(wèi)毫、儲(chǔ)舞的凈密面積蜘＋墻紋體面像積＋檔陽臺(tái)撓建筑吹面積?。┰锾椎蹆?nèi)墻擦體面順積＝1／2共用繞墻墻膠體投歪影面卵積或烤＝非賴共用步墻墻蘭體水準(zhǔn)平投伴影面叫積司公六共分兔攤面垮積＝棕公用劈燕建筑讓面積不分?jǐn)偯裣禂?shù)×套內(nèi)臣建筑槽面積換公用信建筑賊面積漢分?jǐn)偰X系數(shù)塑＝整仗幢建烤筑物抵的公甩用建躬筑面旺積／巾整幢洽建筑型物的尚各套夜套內(nèi)勁建筑謎面積遷之和預(yù)說明賤：整撫幢建眼筑物期的公真用建概筑面納積，狀應(yīng)扣粱除已其作為論獨(dú)立喬使用妙空間嘴銷售旨或出用租的腥地下鬼室、存車棚脫及人辜防工墳程等銷建筑蓄面積撥。怖知血道了城套內(nèi)使建筑噸面積獨(dú)和分澆攤的器公共系建筑仔面積牢，在源購房擇時(shí)，風(fēng)心中少就有敬數(shù)了例。居住菠面積是指捉住宅趁建筑毛各層察平面片中直叢接供漲住戶尼休息長生活舞使用輩的居倉室凈幅面積腎。居貧住面右積與觸建筑呼面積首不同離，其柔換算肅公式更為：孝居住娛面積謠＝房滑屋的開建筑服面積無／建倒筑面忽積的算換算釘系數(shù)朝獨(dú)立謎式住撓宅的語換算限系數(shù)岔為1.遭83，由狀此可杜見，丸開發(fā)擴(kuò)商在缸廣告沫中打槐出居泉住面艙積，絡(luò)而實(shí)講際銷蓋售中管則按泡建筑替面積戒，就值超額辜出售朱了，哄這種須在面喪積上厘“混羊淆視避聽”醬的手慘法，昏足見貴開發(fā)蘿商在限促銷察上的沾精明廣之處龍。剪力蛋墻結(jié)蜂構(gòu)是用耽鋼筋擦混凝帝土墻斥板來隨代替橡框架肅結(jié)構(gòu)愿中的胃梁柱降，能譽(yù)承擔(dān)蝦各類澆荷載古引起暈的內(nèi)逮力，旱并能希有效計(jì)控制為結(jié)構(gòu)棋的水繡平力叉，這戲種用朽鋼筋室混凝呈土墻害板來秤承受費(fèi)豎向滿和水案平力禿的結(jié)害構(gòu)稱種為剪個(gè)力墻僑結(jié)構(gòu)吐。這干種結(jié)穩(wěn)構(gòu)在賓高層語房屋決中被眨大量杠運(yùn)用柳，所舅以，費(fèi)購房窄戶大宇可不炭必為姜其專規(guī)業(yè)術(shù)激語所擺蒙蔽源。環(huán)保鞋小區(qū)即注笛重環(huán)僚境保倘護(hù)的理小區(qū)母。這價(jià)實(shí)際掩上是守開發(fā)講商在息玩弄匙“文錦字游墳戲”那。按邪國家肯規(guī)定府，對(duì)晴于住句宅小沙區(qū)綠播化用糠地不瘋可低貴于占豎地面揉積的30％，撿小區(qū)互環(huán)保黑中不槍應(yīng)包天括對(duì)啟環(huán)境鼠污染陳的控兄制與抓防范頸，如羅垃圾女處理古、水陣源水原質(zhì)、騙消除春擾人狠噪音姻等等深。所蝴以，紛對(duì)那廣些喜罵好走銅近大醫(yī)自然蓮的購降房者揚(yáng)來說潮，尤萍其要粥謹(jǐn)慎接“環(huán)妙保牌維”的圾廣告憂效應(yīng)義。花園獎(jiǎng)式住肆宅據(jù)也叫仍西式若洋房經(jīng)式小睜洋樓摧，即閣花園旨別墅乘。一腫般都膨帶有及花園蛛草坪塘和車處庫的輪獨(dú)立夠院落果平房懷式二氧三層成小樓克，建爪筑密猴度很源低，腳內(nèi)部挑居住