房地產開發(fā)企業(yè)所得稅

房地產開發(fā)企業(yè)所得稅寧波中瑞稅務師事務所李忠爾地址：寧波中山西路11號四樓電話：內容1.房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述2.房地產企業(yè)所得稅主要政策規(guī)定3.房地產企業(yè)所得稅主要變動4.執(zhí)行房地產企業(yè)所得稅政策的若干建議房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述一.房地產開發(fā)企業(yè)所得稅政策演變（一）內資房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅（；按一般企業(yè)征稅）→國稅發(fā)[2003]83號（2003年7.1；預售收入按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，并入當期應納稅所得額，完工后將差額并入當期應納稅所得額）→國稅發(fā)[2006]31號（將預計營業(yè)利潤額改為預計毛利額，方法類似）→國稅函[2008]299號（；※又將預計毛利額改回預計利潤額，沒區(qū)分內外資，事實上失效）→國稅發(fā)[2009]31號（；統(tǒng)一了內外資企業(yè)房地產企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述（二）外資房地產開發(fā)企業(yè)外資企業(yè)所得稅法（；按一般外資企業(yè)征稅）→國稅發(fā)[1995]153號（明確房地產企業(yè)不屬生產性企業(yè)；預售房地產收入可預計應納稅所得額預征所得稅，銷售收入實現后，計算應退補稅額；寧波規(guī)定預計利潤為10%，實際執(zhí)行為7%）→國稅發(fā)［1999］第242號（；向境外代銷、包銷企業(yè)支付傭金等，按要求并不得超過房地產銷售收入的１０％）→國稅發(fā)[2001]142號（文到之日，發(fā)文2001.12.20；強調并進一步規(guī)范國稅發(fā)[1995]153號；寧波05年起規(guī)定預計利潤調整為10%）→國稅發(fā)[2009]31號（；統(tǒng)一了內外資企業(yè)房地產企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性）房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述二.房地產開發(fā)企業(yè)所得稅是企業(yè)所得稅法特殊適用（一）政策規(guī)定、計稅原理和征收方法適用基本的稅法規(guī)定1.征收方法：查賬征收和核定征收2.計稅原理（查賬征收企業(yè)）（1）按年征收、分期預繳、匯算清繳、多退（或抵）少補（2）年應稅額=年應納稅所得額×適用稅率—減免稅額—抵免稅額（3）應納稅所得額=應稅收入（總收入—不征稅收入—免稅收入）—扣除項目金額（包括應稅收入相關的成本、費用、稅金和損失，也包括虧損彌補和加計扣除）=利潤總額+納稅調整增加額—納稅調整減少額房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述3.政策規(guī)定基本的政策規(guī)定與稅法規(guī)定一致收入分為應稅收入、不征稅收入、免稅收入扣除項目的相關、真實、合理、權責發(fā)生制和劃分收益性支出和資本性支出等原則具體的扣除項目，凡沒有行業(yè)特點的（也即國稅發(fā)[2009]31號未提及或雖規(guī)定不沖突）按稅法規(guī)定：如不允許扣除項目；捐贈、招待費、廣告和宣傳費、利息支出、工資附加費、資產稅務處理等稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計扣除）房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述（二）根據行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法1.征收方法（1）查賬征收是基本的征收方法（2）核定征收方法企業(yè)出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形（因賬務設置或核算無法確定收入、成本或費用），稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述2.行業(yè)特殊的政策（1）未完工預售收入預計預計毛利額并計納稅；完工后及時結算實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，差額并計納稅（注：通過納稅調整方法解決，也即差額為正時補繳或彌補虧損；差額為負時，只能抵繳其他所得或加大虧損額，不因預計毛利額而退稅）（2）對共用部位和設施設備的維修；配套設施的處理；郵電通訊、學校、醫(yī)療等相關設施處理作出規(guī)定（3）境外傭金作出限制規(guī)定（4）合作和合資作了明確（5）明確了預提費用的范圍及限度（6）按行業(yè)特點對收入和成本的稅務處理作出具體規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)所得稅概述預售調增調減主要紛政策胳規(guī)定一.島區(qū)分員完工政和未養(yǎng)完工痛開發(fā)恭產品凡分別恐征稅就企策業(yè)而檢言分滴為完匪工和訪未完滾工二部刺分計算丘所得石納稅篇；就蘆開發(fā)彎產品勢而言監(jiān)分為躺未完獄工和柳完工尸后二個板階段納稅（一陶）完畫工開愚發(fā)產源品按一割般制位造業(yè)專產品疊規(guī)定探，分赴別確嫩定計銜算收爛入、燙扣除掙項目完，計犁算應逐納稅深所得壺額完工劉的標衛(wèi)志（除廢土地需開發(fā)投之外賴）為宅下列條件姐之一：1.洞開發(fā)接產品剝竣工丙證明恨材料跑已報絲式房地奔產管根理部彈門備腔案2.埋開崗發(fā)產貨品已澇開始牌投入道使用3.爸開發(fā)涉產品撓已取靜得了春初始焰產權商證明主要纏政策必規(guī)定（二辣）未斷完工乳開發(fā)蠢產品我（包沈括辦助理房徒地產燭初始嘉登記鉗、取餓得產敏權證灶前）1.濟用于伶銷售（1寫）企泄業(yè)銷售別未完披工開發(fā)初產品賣取得瞇的收蝴入，龜應先鐵按預藝計計艷稅毛頂利率蹄分季繩（或瘋月）耳計算埋出預計鴨毛利償額，計入謀當期應納撐稅所冤得額（2叛）開攝發(fā)產即品完工債后，企榴業(yè)應肚及時兇結算涉其計勻稅成掩本并醬計算寸此前愚銷售原收入質的實鹿際毛元利額農，同吹時將弓其實蚊際毛溜利額拘與其竊對應豬的預韻計毛角利額鞋之間攪的差額無，計嚷入當匆年度企業(yè)遙本項旗目與跡其他非項目鑒合并猜計算饑的應野納稅馳所得渾額（3順）在船年度羽納稅科申報良時，誤企業(yè)譽須出哀具對叉該項鴿開發(fā)孩產品加實際坦毛利報額與周預計番毛利江額之寧間差宮異調整拒情況誤的報忌告以及說稅務棗機關許需要帽的其寨他相武關資石料主要抵政策編規(guī)定計稅臭毛利盡率由各陽省、丈自治編、直恢轄市雀國家引稅務乘局、騙地方碌稅務飄局按萌下列常規(guī)定雄進行場確定稱：1.進開發(fā)律項目哀位于寄省、吳自治接區(qū)、掉直轄籮市和鎖計劃訴單列吹市人識民政階府所孤在地負城市炸城區(qū)縣和郊侄區(qū)的巖，不疫得低剝于15句％2.痰開發(fā)注項目獎位于跨地及粗地級選市城甜區(qū)及閑郊區(qū)息的，園不得拌低于10裳%3.敗開發(fā)臂項目女位于榆其他斥地區(qū)球的，喜不得逗低于5％4.鹿屬于經濟拼適用火房、杜限價妨房和復危改鮮房的，袖不得毫低于3%主要救政策岔規(guī)定2.充用于疤出租與承挎租人捎簽訂鍋租賃沃預約驕協(xié)議煩的，臘自開跡發(fā)產蒜品交抄付承圈租人牧使用岡之日竟起，繼出租救方取清得的澡預租增價款峰按租果金確鐵認收偉入的位實現蓄（展屬于筑其他債業(yè)務腿收入鎮(zhèn)，計瘡算稅端費、貨結轉徒成本東費用贈，計煉算應沃納稅熔所得胖額）主要呆變動結內容項目新政策原內資原外資征稅方法預售并計，完工調整預售并計，完工調整預售預售，完工結算完工條件竣工報備、投入使用或初始產權證明之一竣工備案、投入使用或初始產權證明之一合格證明、首筆使用權交付之日、首筆產權轉讓手續(xù)較早者預計毛利（利潤）率（省級定）所處位置不同規(guī)定不低于5%-20%三種房不低于3%所處位置不同規(guī)定不低于5%-15%經濟適用房不低于3%預計利潤率

出租限未完工限未完工不限未完工（折舊）主要閱政策蘇規(guī)定二.抬完工美開發(fā)拼產品敲收入（一來）收秘入的嘗范圍1.賄銷售廢開發(fā)轟產品瀉過程摔中取選得的全部奇價款，包可括現剩金、逃現金酸等價拒物及癢其他蹤蝶經濟假利益2.游代有跳關部麥門、義單位案和企喚業(yè)收循取的瞞各種罩基金畫、費漢用和藏附加凡納般入開佩發(fā)產塘品價內或由頁企業(yè)開具陷發(fā)票的，為應按疼規(guī)定起全部艘確認扣為銷傭售收負入未納沸入開鑰發(fā)產砍品價伏內并由企披業(yè)之雨外的顫其他匪收取滲部門懇、單軌位開我具發(fā)救票的喜，可糕作為代收逐代繳況款項進行含管理注:與營六業(yè)稅揭和土獎地增規(guī)值稅怠規(guī)定而不一倦致代收允盡可截能避祖免、住算清褲負擔棄、物戒業(yè)公鴉司收狡取等買一祝贈一矛（國涌稅函蜜【2纖00守8】據87棟5號炊）主要鐵政策訓規(guī)定（二剛）收蠅入的捏實現通過正式墊簽訂《房拳地產范銷售債合同嘉》或曲《房謊地產奏預售崖合同酒》所因取得裳的收擾入，候應確笛認為汪銷售妄收入侵的實丘現1.谷直接戀銷售收款方式實現時間一次性全額收款實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日分期收款按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日；付款方提前付款的，在實際付款日銀行按揭

按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額。首付款于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現（假按揭的收入和利息）主要新政策奔規(guī)定2.階委托殊銷售錯方式代銷方式收入額實現時間支付手續(xù)費方式

合同或協(xié)議中約定的價款收到已銷開發(fā)產品清單之日視同買斷方式

企業(yè)與購買方或企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂銷售合同或協(xié)議

高于買斷價格按銷售合同或協(xié)議中約定的價格收到已銷開發(fā)產品清單之日低于買斷價格按買斷價格收到已銷開發(fā)產品清單之日受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議按買斷價格收到已銷開發(fā)產品清單之日主要傘政策缸規(guī)定2.猾委托圈銷售詠方式代銷方式收入額實現時間基價并超基價分成企業(yè)與購買方或企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂銷售合同或協(xié)議

高于基價

按銷售合同或協(xié)議中約定的價格（不減分成額）收到已銷開發(fā)產品清單之日低于基價按基價計算的價款收到已銷開發(fā)產品清單之日受托方與購買方直接簽訂銷售合同的基價加上取得的分成額收到已銷開發(fā)產品清單之日包銷包銷期內

按相關的約定參照前述包銷期滿后

包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現主要冤政策聰規(guī)定3.斷視同熱銷售（1農）視岔同銷釘售情淹形將開跨發(fā)產滔品用娘于捐朽贈、聞贊助攔、職千工福塔利、幕獎勵蒜、對盞外投獨資、昆分配辰給股鋤東或烏投資匠人、彈抵償韻債務稅、換嚇取其聾他企暴事業(yè)會單位兔和個絨人的護非貨深幣性副資產陰等行艷為（2旦）實付現時槽間于開蜻發(fā)產明品所彎有權害或使津用權慕轉移押，或啦于實寒際取瞧得利疊益權晌利時押確認巾收入漠（或抹利潤偶）的非實現（3渴）收支入額況確認腸的方寶法和順序A.械按本織企業(yè)睜近期控或本濱年度群最近恥月份撤同類即開發(fā)傅產品傾市場歪銷售孟價格惑確定辜；B.亡由主明管稅斷務機茫關參燙照當扭地同刺類開繁發(fā)產筋品市謹場公運允價予值確陪定C.順按開庫發(fā)產柔品的嗚成本勿利潤垮率確攤定。房誠開發(fā)紹產品已的成島本利屆潤率曠不得標低于15些%，具好體比體例由銷主管累稅務蘿機關層確定主要丸變動雹內容一.迅與原號內資紛比較基本道內容村相同丑，主箱要變態(tài)化有平：1.術視同醉銷售迎中，通不再萬包括開發(fā)料產品浸轉作盯固定櫻資產2.布刪除種了開繩發(fā)產床品先椅出租泛后銷事售的跪規(guī)定夜，是徒否按處轉作貿固定算資產匆及銷撲售固講定資懲產處丘理，異改為瓶視實土際使哨用時械間累通計是否堪超過浩12嘗個月3.群刪除神以月宮或季紛為結卻算期魯，定漸期進算行結翼算，徒按規(guī)彼定期攪限申倒報繳壞納稅舌款的江規(guī)定二.彩與原雖外資色比較增加脾了大辯量原潛外資容沒有斬規(guī)定劃的銷頁售方配式、惑收入框實現寶時間但及收饅入額鏈的確拔定內嗽容主要愈政策肥規(guī)定三.播扣除庫原理（一叮）應銀解決每二層狼次六竄種扣燦除問始題能否扣除項目不能扣除與扣除原則相悖、與政策規(guī)定不符、違法支出無沒有合法有效憑據（稅法列舉不全）如何扣除按實扣除除不能扣除和其他扣除外限額扣除工資附加費、非金融借款利息、業(yè)務招待費、廣告和宣傳費、公益性捐贈、補充保險、保障基金、傭金等結轉扣除職工教育費、廣告和宣傳費、投資損失和虧損彌補附加扣除研究開發(fā)費、安置殘疾人員工資和其他分期扣除固定（生物）資產、無形資產、長期待攤費用主要啄政策精規(guī)定（二斜）稅悲前扣辟除原勻則1.度真實沉性原要則2.魂相關青性原助則3.組合理溝性原蜓則4.腔權責鍬發(fā)生嫩制原蟲則5.境區(qū)分附權益儉性支斷出和憐資本藏性支浮出原疏則其中政，費攻用主黃要判架斷能素否扣跪除及惕扣除立標準固定庭（生接物）芽資產時、無逮形資憶產和友長期錘待攤托費用醒主要喜解決德攤銷窮（可挎折舊姐）額表在稅牽前扣罪除成本垃主要上解決番已銷昌產品駝（已高發(fā)生說勞務泥）成振本結睜轉制造同業(yè)成秒本：室支出斃→在們產品早成本外→完握工產邪品成毒本→稠銷售殘產品錄成本火（解竿決支臭出或恢成本驕的歸叨集和站分配根）主要克政策姿規(guī)定（三紫）房塌地產追企業(yè)蜜的稅胳前扣閑除基章本原嘩則1.匆企業(yè)碑所得訴稅法公共警性的規(guī)扒定按蒜稅法赴規(guī)定群（即惹沒有尚提及達并不肉相抵盼觸的雷規(guī)定描）2.胳行業(yè)特有仙規(guī)定，按葵本政油策規(guī)哀定（急即與塔稅法芝相抵滔觸的礎；稅能法中路沒有叮規(guī)定吸）在進嫌行成低本、的費用幕的核胃算與制扣除慎時，冬區(qū)分長期間總費用翼和開購發(fā)產子品計傅稅成坡本、印已銷摩開發(fā)燙產品疏計稅賀成本漿與未錢銷開周發(fā)產塑品計債稅成導本企業(yè)鞏發(fā)生聞的期縮慧間費配用、慕已銷條開發(fā)北產品編計稅銜成本趴、營編業(yè)稅霜金及孫附加馬、土禁地增顧值稅差準予所當期號按規(guī)腹定扣叔除主要務政策伙規(guī)定四.柜費用膨、稅柴金和伯損失（一郵）期害間費踩用1.近維修阿費用隸或基雀金（1艘）維貫修費牧用：乏對尚嚴未出造售的災已完鄰工開致發(fā)產萌品和祝按照覺有關窗法律雪、法潮規(guī)或爺合同嚇規(guī)定高對已全售開企發(fā)產次品（谷包括蓬共用型部位耕、共散用設序施設您備）知進行言日常蘭維護傘、保賤養(yǎng)、羊修理惡等實憑際發(fā)悶生的昨維修牛費用萄，準臣予在春當期溪據實短扣除（2惡）維坊修基簽金：侵將已絹計入忘銷售屠收入快的共撇用部楊位、吩共用金設施蓮設備茅維修閣基金敢按規(guī)貴定移夕交給茫有關紀部門唯、單航位的拍，應膜于移糟交時蜓扣除主要箱政策禍規(guī)定2.顧境外銳機構窗傭金委托境外院機構銷售嘉開發(fā)干產品校的，亞其支語付境披外機計構的蛋銷售門費用皮（含借傭金報或手戒續(xù)費昆）不昂超過指委托堡銷售左收入10例%的部孫分，約準予其據實思扣除注：豈境內娃傭金黃按財混稅[談20貿09巾]2蕩9號陵執(zhí)行3.脾轉作火自用嶼計提享折舊開發(fā)徒產品英轉為島自用僑的，瞞其實憑際使協(xié)用時料間累丙計未超過遼12沙個月思又銷犯售的，不奪得在康稅前零扣除繼折舊叉費用主要惑政策謀規(guī)定4.押利息船支出（1那）企英業(yè)為擔建造婚開發(fā)愚產品仰借入時資金坐而發(fā)失生的夏符合薄稅收粉規(guī)定京的借單款費端用，捷可按點企業(yè)凡會計屑準則智的規(guī)婆定進格行歸蹦集和死分配躬，其饞中屬群于財抬務費社用性城質的軍借款寨費用釘，可語直接叼在稅惕前扣婆除按借芬款用呢途決趴定是怕否資頑本化企業(yè)展在生敲產經稱營活遵動中秀發(fā)生雖的合理窩的不搜需要乖資本史化的借索款費例用（靈即開毀發(fā)完躺工后咸），積準予飾扣除企業(yè)鈔為購尚置、壟建造繪固定遲資產申、無椒形資奮產和戲經過蛛12齊個月姻以上處的建臭造才憤能達土到預香定可幕銷售描狀態(tài)曬的存鹿貨發(fā)條生借件款的刮，在饒有關何資產購置籃、建月造期僅間（即開拿發(fā)期訂間）華發(fā)生贊的合蹦理的隊借款賊費用摟，應腹當作懶為資本威性支星出計入毯有關少資產襯的成否本，羽并依榨照規(guī)擋定扣鄰除主要洞政策橋規(guī)定按借忙款渠芒道確宣定扣茄除標部準向金融蹤蝶企業(yè)借款繳利息珍,準另予扣捷除向非金篇融企腦業(yè)借款憲利息狠,不唱高于劍同期獅貸款陣利率毅部分饅,準赤予扣像除經批準典發(fā)行的債笑券利農息,杠準予很扣除（2善）關毛聯方斷的借帽款利嘉息支輔出實際喉支付威給關挽聯方健的利聞息支圖出，在接受錯關聯貝方債患權性娃投資跟與其騾權益追性投傲資比廳例不超闖過規(guī)定窩比例暮和有馬關規(guī)括定計嗽算的頸部分暗，準晉予扣戶除，超過采的部昨分不得釣在發(fā)蛙生當唐期和尊以后餅年度騎扣除幼，其犬他企構業(yè)（摔包括級房地黨產開檢發(fā)企猴業(yè)）祥：2：司1主要姥政策截規(guī)定企業(yè)抵集團兼或其忌成員床企業(yè)召統(tǒng)一燥向金壘融機候構借役款分穩(wěn)攤集葬團內辜部其胞他成管員企豆業(yè)使柱用的泡，借橫入方拐凡能出出具邊從金研融機果構取蜘得借展款的鄙證明矮文件裙，可呢以在哲使用慮借款啊的企宣業(yè)間寨合理向的分浩攤利硬息費桑用，損使用悟借款弓的企兆業(yè)分懷攤的霞合理婦利息碗準予觀在稅藝前扣屯除主要篩政策芳規(guī)定（二公）稅扎金（已雪銷開冰發(fā)產牛品）晃營業(yè)購稅金績及附汗加、圾土地武增值燥稅準蒙予當筍期按貫規(guī)定嬸扣除（三瓶）損洲失1.喉擔保底損失企業(yè)鉆采取絨銀行曾按揭盾方式墳銷售銳開發(fā)剖產品否的，宵凡約槐定企蚊業(yè)為細購買研方的圍按揭捎貸款志提供暴擔保挎的，擾其銷冷售開蘇發(fā)產濱品時見向銀知行提稻供的保證睜金（差擔保輕金）不得震從銷突售收扛入中犯減除療，也秘不得雹作為閣費用洪在當論期稅績前扣律除，妙但實際坡發(fā)生扔損失時可蠻據實拖扣除主要斑政策與規(guī)定2.型財產共損失（1疑）企抹業(yè)因便國家無償收回銹土地濱使用構權而尿形成勉的損檔失，?？勺髯馂樨斆伯a損拾失按受有關腐規(guī)定欠在稅騰前扣挖除（2到）企這業(yè)開朗發(fā)產榮品（普以成困本對沉象為咸計量泥單位猜）整體報廢雄或毀雕損，涼其凈吧損失賴按有弄關規(guī)浪定審汗核確驢認后種準予肥在稅輕前扣悉除注：非整挎體損霞失系增刪大開幫發(fā)產嚇品成忽本主要焦變動辟內容項目新政策原內資原外資維修費用當期據實扣除當期扣除未提及設備維修基金移交時扣除移交時扣除，強調代收代繳和預提不得扣除未提及傭金區(qū)分境內外僅對境內，個人有限額僅境外轉自用折舊累計12月為限轉固定資產與否計折舊未提及利息支出1.按準則歸集分配；2.集團內證明并合理分攤；3.關聯借款按稅法1.完工前或前工后計成本或扣除；2.集團內證明可扣除3.關聯借款不超注冊資金50%未提及主要抬變動兼內容項目新政策原內資原外資稅金已銷售營業(yè)稅及附加、土地增值稅未單獨提及未提及擔保損失可以扣除可以扣除未提及土地閑置費未提及，收回作損失閑置費計成本，收回作損失未提及開發(fā)產品損失整體損失審核后準予扣除單項凈損失計入工程成本；整體凈損失按規(guī)定扣除未提及廣告、宣傳招待費未提及、按稅法強調預收不作基數；新辦三年結轉未提及成本宜費用恭歸集橋和分材配計入成本對象發(fā)生支出包括獵實際親發(fā)生共、預迎提和偵待攤貸費用期間費用直接成本間接成本共同成本能分清不能分清各成本計算對象已完工未完工未建造已銷固定資產未銷六原利則確范定四種奏方法六項蘇內容按可字售面糟積主要耐政策鼠規(guī)定五.板計稅廟成本（一桶）計皺稅成圖本對耕象1.往概念購和范惠圍成本終對象紋是指雪為歸炕集和杰分配妄開發(fā)租產品幸開發(fā)脾、建咐造過竊程中內的各貪項耗打費而卡確定幕的費系用承州擔項外目包括熟主要眼開發(fā)革產品貪、停行車場腔所頸、公制共配愧套設閱施和攏相關魂設施竊等2.餃計稅屠成本夕對象厘的確今定原耐則（1螺）可紹否銷娃售原話則開發(fā)頌產品轟能夠灑對外障經營小銷售鉤的，殲應作摸為獨扮立的否計稅跌成本務對象內進行疫成本余核算不能騾對外表經營泰銷售斯的，摔可先粥作為民過渡耳性成問本對央象進曠行歸摘集，旺然后氣再將稼其相劫關成撿本攤日入能奏夠對柳外經故營銷寬售的攀成本韻對象主要調政策甩規(guī)定（2漸）分即類歸漿集原汗則對同離一開子發(fā)地甩點、御竣工剩時間關相近蘆、產閱品結抓構類優(yōu)型沒將有明茫顯差葡異的爸群體茄開發(fā)蓄的項直目，壞可作頓為一把個成綢本對模象進律行核狂算（3番）功茅能區(qū)拌分原回則開發(fā)傲項目把某組已成部席分相煮對獨必立，央且具國有不訴同使無用功椒能時排，可治以作濫為獨贈立的暗成本序對象粒進行讀核算（4固）定村價差殿異原伶則開發(fā)柏產品稱因其狂產品苗類型限或功暈能不兆同等爐而導萌致其挎預期牧售價旬存在斧較大仁差異童的，邀應分蠻別作琴為成膛本對贏象進盼行核凡算主要省政策令規(guī)定（5渡）成惡本差謎異原尾則開發(fā)清產品吹因建天筑上幫存在概明顯啦差異灣可能衫導致努其建午造成碧本出踩現較還大差擱異的泥，要止分別宋作為食成本永對象遞進行境核算（6袋）權賊益區(qū)睛分原舉則開發(fā)貫項目馳屬于搬受托甜代建染的或束多方獵合作互開發(fā)較的，膝應結牽合上形述原戒則分準別劃班分成哨本對饅象進奧行核輔算3.原成本懂對象餐確定憂和調絹整成本席對象貪由企克業(yè)在開工逗之前合理苦確定牌，并房誠報主仆管稅吐務機丈關備案成本代對象雀一經察確定嫌，不拆能隨洽意更貌改或飽相互烤混淆涉，如豬確需改變品成本恭對象的，應征備得主儀管稅級務機證關同性意主要裕政策帶規(guī)定4.靈特殊嘗項目魯的成鋼本對炸象確引定（1泄）配話套設恥施包括癥在開支發(fā)區(qū)擋內建洲造的沖會所嘗、物牢業(yè)管皮理場溉所、柜電站螞、熱去力站羅、水揉廠、辟文體探場館適、幼賞兒園遍等A.近屬于磁非營媽利性失且產柱權屬煉于全溫體業(yè)洗主的狐，或蝕無償呈贈與籌地方膨政府適、公頑用事案業(yè)單政位的鋪，可榮將其視為槐公共籌配套奴設施，其粗建造緣瑞費用狗按公疲共配烈套設孫施費舍的有尺關規(guī)棍定進錘行處部理B.午屬于題營利撒性的暢，或想產權性歸企特業(yè)所第有的歇，或絲式未明她確產掀權歸儀屬的護，或躁無償洋贈與屑地方姑政府棉、公蒼用事創(chuàng)業(yè)單市位以赴外其畜他單編位的怖，應悉當單獨荒核算控其成粉本。除福企業(yè)吸自用蝕應按幫建造刷固定屠資產呈進行恩處理耳外，閱其他末一律冶按建沙造開釣發(fā)產草品進蔑行處命理主要蓬政策脅規(guī)定（2樸）相勾關設煮施包括侍企業(yè)雨在開國發(fā)區(qū)默內建勝造的則郵電件通訊滅、學兵校、喇醫(yī)療替設施應單獨孤核算糊成本，其殲中，巴由企然業(yè)與蕩國家贈有關珠業(yè)務襲管理示部門景、單踏位合而資建嶼設，蠅完工烏后有爪償移橡交的添，國筒家有際關業(yè)必務管風理部喬門、濟單位剃給予亞的經濟兄補償可直機接抵與扣該燃項目潑的建居造成恭本，凱抵扣座后的晉差額敬應調濁整當嘉期應母納稅府所得撿額（3需）停姻車場柏所企業(yè)單獨戶建造的停眾車場鐮所，零應作干為成假本對稼象單出獨核純算利用地下睜基礎設施胖形成偽的停補車場鋒所，蛇作為如公共謝配套頭設施紋進行藏處理主要懲政策公規(guī)定（二痛）計繩稅成咱本支綱出的丹內容1.倦土地允征用瞇費及業(yè)拆遷蔑補償血費指為丸取得倒土地夾開發(fā)滴使用烘權（已或開懂發(fā)權伸）而旺發(fā)生辭的各蠻項費或用，禽主要墓包括吹土地歐買價計或出內讓金津、大凱市政侮配套腹費、泥契稅俊、耕筍地占贊用稅約、土徑地使拼用費太、土唐地閑茶置費說、土姥地變特更用趙途和栽超面成積補鄰交的嶼地價祖及相譽關稅牌費、鎮(zhèn)拆遷線補償菊支出脅、安掙置及紡動遷位支出殘、回原遷房漆建造蓮支出簡、農寺作物扶補償槳費、垃危房劇補償稍費等2.株前期廊工程天費指項侄目開怕發(fā)前急期發(fā)弟生的駝水文厚地質鴿勘察疫、測興繪、且規(guī)劃餅、設珍計、僚可行競性研擋究、浮籌建順、場慈地通裂平等歪前期木費用主要納政策株規(guī)定3.研建筑汪安裝圾工程然費指開歇發(fā)項決目開沫發(fā)過幫程中紗發(fā)生拳的各其項建酒筑安癥裝費涌用。彈主要薪包括瞎開發(fā)胖項目籌建筑調工程墾費和咳開發(fā)劇項目千安裝短工程鋸費等4.貞基礎伏設施橫建設繳費指開洽發(fā)項喉目在魂開發(fā)叢過程類中所救發(fā)生若的各少項基址礎設漿施支叔出，館主要莖包括辯開發(fā)若項目夏內道袍路、皇供水懂、供煙電、低供氣嘆、排唐污、讀排洪毒、通紋訊、丟照明接等社猴區(qū)管嫂網工血程費扎和環(huán)內境衛(wèi)彩生、塊園林略綠化狐等園徒林環(huán)秘境工咸程費主要揉政策淚規(guī)定5.俊公共閘配套似設施謠費指開鋼發(fā)項較目內丹發(fā)生班的、雜獨立明的、啦非營鍵利性榨的，畏且產切權屬檔于全杯體業(yè)區(qū)主的繭，或嗚無償灑贈與角地方吃政府仁、政圾府公瓣用事鑄業(yè)單矮位的光公共澡配套速設施顯支出6.翅開發(fā)綁間接多費指企閣業(yè)為量直接甲組織片和管件理開役發(fā)項蝕目所扒發(fā)生遠的，益且不烤能將血其歸霉屬于光特定飲成本報對象歉的成取本費死用性啞支出歪。主沙要包滾括管舍理人慈員工革資、搜職工猾福利征費、悲折舊燃費、倒修理奇費、局辦公袖費、顛水電遷費、擦勞動籍保護更費、業(yè)工程種管理膛費、縣周轉釣房攤彈銷以如及項遇目營就銷設昂施建把造費問等主要虧政策歪規(guī)定（三尼）計斤稅成仿本的億要求1.熊按實獅際發(fā)屬生的堤支出窩作為然計稅殼成本副的基死本構匙成各項腐支出既都應蔑按實翻際發(fā)棋生額右作為恢計稅征基礎（1包）非寶貨幣鳴交易檢方式繩取得從土地石使用昌權A.墳企業(yè)啦、單恐位以換取次開發(fā)域產品兄為目塊的，土閱地使園用權麗的投里資a.鄉(xiāng)豐換取脹的開料發(fā)產跌品如為該媽項土若地開縮慧發(fā)、擺建造的，繩接受覺投資辭的企燒業(yè)在笨接受鄭土地儉使用兆權時暫不袋確認其成捉本，紫待首次景分出開發(fā)糞產品裹時，密再按鎖應分出開發(fā)頓產品斑（包劉括首掏次分碎出的珍和以度后應宏分出棚的）際的市況場公傭允價幻玉值和儀土地北使用周權轉絡移過啄程中刪應支傲付的神相關蹄稅費袍計算迎確認暖該項既土地屬使用封權的照成本評。如涉及辰補價，土剖地使醋用權首的取菌得成偽本還窗應加保上應獲支付討的補協(xié)價款覽或減漆除應凱收到鑰的補徐價款主要每政策沾規(guī)定b.誕換取耀的開號發(fā)產意品如把為其他隔土地裝開發(fā)華、建束造的，農接受汽投資僚的企菊業(yè)在伙投資交易革發(fā)生時，奸按應付籃出開發(fā)巨產品蘆市場設公允腐價值壟和土宮地使學用權未轉移愿過程動中應抓支付偶的相景關稅躲費計賞算確陷認該源項土探地使材用權碧的成丘本。蝦如涉及基補價，土岔地使史用權取的取鼠得成蠢本還踢應加宰上應槳支付悠的補燈價款逮或減拐除應嘗收到圈的補乞價款B.纏企業(yè)眨、單新位以股權嫁的形習式，將花土地掉使用蔬權投卷資企到業(yè)的遠，接洽受投魔資的喚企業(yè)煤應在弦投資交易姜發(fā)生時，遵按該項董土地梢使用捉權的市興場公登允價嫩值和悼土地蜂使用酸權轉謎移過簡程中吹應支久付的錦相關雨稅費億計算兼確認賠該項快土地暗使用障權的靠取得柔成本濫。如涉及造補價，土都地使夕用權培的取畢得成慰本還烤應加嶼上應事支付腥的補殘價款勿或減秒除應腦收到烈的補隊價款主。主要放政策堤規(guī)定（2冰）預枝提（牙應付方）費材用A.蓬出包辟工程錄未最嘗終辦吧理結朱算而律未取常得全桶額發(fā)氧票的襪，在證明宣資料銷充分的前謀提下楚，其敬發(fā)票濾不足腳金額寒可以判預提質，但推最高昆不得夸超過派合同資總金欣額的10領％B.公共貞配套臣設施尚未鋼建造綿或尚熊未完賠工的愧，可位按預售算造疫價合繪理預摘提建逐造費鴨用。血此類丹公共勸配套謠設施懸必須符合已在渡售房僑合同贊、協(xié)葉議或摸廣告繡、模脅型中瞇明確征承諾涉建造盲且不庫可撤聾銷，虹或按局照法挺律法潮規(guī)規(guī)士定必始須配描套建園造的條件C.范應向政畏府上游交但尚奪未上弓交的安報批庫報建爺費用劃、物校業(yè)完創(chuàng)善費打用可鋼以按渠規(guī)定良預提趁。物收業(yè)完臺善費哨用是槍指按霞規(guī)定踐應由扣企業(yè)賊承擔欲的物宰業(yè)管次理基巖金、墾公建世維修虹基金逗或其歷他專轎項基價金。主要賊政策淺規(guī)定2.雁取得愁合法杠憑據（注：籮不一氣定是悶發(fā)票）企業(yè)延在結脊算計乒稅成正本時拉其實流際發(fā)咳生的遇支出紙應當犧取得友但未取罵得合法傷憑據宏的，鑼不得孝計入代計稅夢成本待實璃際取得拖合法柔憑據樓時，答再按毒規(guī)定孔計入幟計稅技成本3.該準確醋按成吹本計懂算對旦象進餅行歸拼集和矛分配（1迫）歸臺集和校分配頸的基請本規(guī)車則企業(yè)拍開發(fā)吩、建秋造的蠅開發(fā)淚產品伙應按嘉制造隊成本果法進狗行計沸量與摘核算應計龜入開尺發(fā)產礙品成瓜本中渡的費估用屬礙于直喂接成五本和扎能夠航分清梢成本婦對象孤的間這接成巧本，直接計入冰成本啄對象共同速成本背和不滴能分辦清負營擔對突象的緣瑞間接咐成本觸，應充按受遺益的瘡原則伐和配遣比的戀原則分配至各逢成本步對象主要略政策殖規(guī)定（2演）共柱同成盟本和展不能裕分清芽的間報接成昆本分板配方專法A占買地面臟積法段。指點按已散動工膀開發(fā)制成本第對象結占地題面積圾占開塘發(fā)用村地總偵面積越的比嚷例進貝行分確配a.鄉(xiāng)豐一次巖性開狡發(fā)的朱，按菠某一據成本畢對象插占地甩面積勞占全膚部成動本對甚象占孟地總境面積暖的比饞例進派行分犧配b.合分期把開發(fā)敗的，地首先距按本啦期全訊部成察本對擺象占樣地面狂積占聯開發(fā)槍用地圍總面鋼積的墓比例缺進行蛙分配鍵，然密后再華按某育一成潑本對苦象占政地面反積占非期內役全部弟成本泰對象說占地選總面閃積的后比例凍進行艱分配期內茄全部默成本造對象哲應負考擔的航占地真面積頁為期胞內開債發(fā)用蝕地占驗地面認積減型除應性由各探期成遣本對跟象共段同負膏擔的澡占地勿面積主要聽政策道規(guī)定B建離筑面仿積法墨。指雨按已愉動工譜開發(fā)哥成本雁對象艷建筑名面積擁占開共發(fā)用瘦地總失建筑忙面積雀的比錄例進題行分感配a.普一次棋性開斃發(fā)的召，按輸某一宗成本諒對象屆建筑富面積床占全策部成見本對雞象建艇筑面犯積的粉比例遲進行組分配b.羊分期悼開發(fā)當的，鴨首先綱按期膚內成勞本對愚象建惰筑面極積占極開發(fā)棍用地屋計劃靜建筑融面積餅的比徒例進亂行分腳配，勾然后老再按南某一鄭成本洞對象脅建筑冬面積嶼占期柔內成吹本對武象總凍建筑槽面積嘆的比約例進井行分嗎配C直群接成悟本法幫。指知按期澤內某瓦一成劫本對咳象的窮直接喇開發(fā)嗎成本更占期煩內全復部成撥本對異象直孝接開敏發(fā)成散本的把比例浩進行尚分配D預時算造挖價法姨。指桐按期迫內某慮一成寨本對永象預話算造未價占迎期內各全部么成本鐘對象津預算似造價青的比小例進隊行分負配主要喪政策怕規(guī)定（3職）明述確分惕配標情準的怠成本損項目A.土地肝成本，一朋般按茶占地偶面積勿法進逝行分君配。云如果蝦確需構結合聰其他炮方法縫進行熔分配妥的，蔥應商蜓稅務朗機關稈同意土地陸開發(fā)年同時急連結拜房地批產開妻發(fā)的鈴，屬退于一等次性受取得掀土地謝分期風開發(fā)脈房地慕產的親情況袋，其獨土地昨開發(fā)恒成本恢經商啊稅務杜機關叨同意窩后可闊先按售土地怨整體草預算里成本庭進行美分配映，待測土地還整體勝開發(fā)近完畢答再行謊調整B.蛾單獨敲作為過渡奇性成磁本對象扶核算躬的公混共配蒙套設很施開根發(fā)成子本，慨應按煤建筑貴面積枕法進養(yǎng)行分專配C.借款鹽費用屬于罵不同庸成本籍對象材共同舒負擔駛的，患按直救接成昨本法呈或按理預算灣造價慘法進府行分起配D.菜其他茂成本你項目揮的分狀配法府由企闖業(yè)自預行確怠定主要瓣政策頂規(guī)定4.災規(guī)定思期限塊核算別終止開發(fā)瞧產品玻完工施以后芳，企湯業(yè)可暢在完睛工年至度企正業(yè)所拐得稅匯算攜清繳吸前選擇筋確定高計稅沸成本競核算寫的終止核日，不秒得滯莖后凡已秀完工江開發(fā)護產品呼在完扔工年且度未匆按規(guī)陳定結階算計郵稅成資本，伴主管始稅務目機關用有權眾確定點或核鴉定其雷計稅俯成本嘆，據吐此進歸行納潑稅調攪整，境并按寶《中酒華人患民共覽和國鈴稅收王征收蘋管理號法》哨的有鬧關規(guī)駝定對走其進謀行處濟理主要怎政策災規(guī)定（四命）已弱銷開畫發(fā)產賀品的休計稅存成本已銷霞開發(fā)單產品皮的計航稅成出本，厘按當膊期已禽實現忘銷售宮的可魂售面振積和票可售慶面積積單位詞工程匯成本株確認可售縱面積抵單位貌工程祝成本家和已顏銷開青發(fā)產益品的吸計稅州成本隱按下芳列公罵式計照算確爛定：檢可售告面積渠單位織工程衰成本父=成混本對憶象總亮成本蹄÷成菠本對揚象總階可售索面積湯已銷吃開發(fā)譯產品幸的計扛稅成夫本=期已實漸現銷城售的欠可售丸面積納×可鍋售面王積單基位工抄程成頌本主要妄變動牽內容項目新政策原內資原外資成本對象確定規(guī)定原則、事前確定并報備案按一般經營常規(guī)和會計慣例未提及配套設施區(qū)分營利性、產權歸屬和贈與對象分別作配套設施費或獨立成本對象相同未提及相關設施按獨立成本對象無償贈與國家的配套費用，其余為獨立成本對象未提及停車場所單獨建造按獨立成本對象；地下設施按配套設施

全按配套設施

未提及售房部未提及作開發(fā)產品未提及主要割變動五內容項目新政策原內資原外資成本內容具體項目概括列類概括列類成本分攤分攤方法及具體項目運用方法原則規(guī)定未提及預提費用規(guī)定項目和條件除稅法規(guī)定外不得預提配套設施費預提稅務機關審核完工后發(fā)生應當期負擔分攤到已銷、未銷和固定資產除規(guī)定外，不計入當期；在完工、未完工；已銷、未銷分攤未提及主要駐變動據內容項目新政策原內資原外資核算程序具體核算程序無無已銷成本可售面積可售面積可售面積成本終止日完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后；否則稅務機關調整開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本,不得提前或滯后；會計結轉，按稅法規(guī)定調整無主要爆政策騾規(guī)定六.糖合作咸或合販資項列目方式合作方式合作方投資時分配時貨幣分配開發(fā)產品接受方作往來款，不計收入，也不預計毛利作銷售處理，視情況作結轉計稅成本投資方作往來款購進開發(fā)產品分配利潤接受方作往來款，不計收入，也不預計毛利；形成的營業(yè)利潤統(tǒng)一納稅；不計利息，不攤投資不作稅前分配，作稅后利潤分配投資方作投資視同股息、紅利

主要乖政策叼規(guī)定方式合作方式合作方投資時分配時土地使用權分配開發(fā)產品接受方按產品公允價值為基礎確認土地成本；換本項目產品暫不確認土地成本，首次分出時確認；換其他產品，投資時確認。同時作往來＊按公允價值確認收入，扣除成本等投資方首次取得開發(fā)產品時，分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務分配利潤接受方按土地公允價值為基礎確認土地成本；投資時確認＊作稅后分利投資方分解為銷售土地使用權和投資＊視同股息、紅利主要嶄變動序內容項目新政策原內資原外資分出產品未結成本的，視同銷售未結成本的，按預售處理未提及土地使用權合作接受方視不同情況明確計成本的時間和價值分解銷售產品購入土地使用權投資方分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品土地使用權合資接受方按土地公允價值為基礎確認土地成本投資交易額確認土地成本投資方分解為銷售土地使用權和投資分解為銷售非貨幣性資產和投資；符合條件可分5年主要砌政策棵規(guī)定七.渠其他壺相關念問題（一移）執(zhí)術行時夠間自2述00挪8年抖1月叛1日切起執(zhí)在行（二走）銜箭接問徐題1.賢內若資房譯地產（1截）0歪8年招前預耗收款通過途毛利塘率差幣調整森，體話現在罪應納孝稅所儀得額云上，情07憤年和斤08鮮年的鉛稅負哄差無站法補造回；閱毛利線逆差寬也無寧法退泛稅申報盲表中磁：預臥收時笛，預沃計毛彼利作家調整胡增加恒；完層工銷走售時叉，實衫際收客入和廟成本岔作結筆轉，羅預計隔毛利豈額作絮納稅除調整臟減少主要屢政策宋規(guī)定例：擋某房葡地產含開發(fā)星企業(yè)稈，2砍00表7年偏利潤燃總額柄為5靈00據萬元潤，另燈有預端售開跌發(fā)產備品收托入2母00買0萬育元（禿預計招利潤強為2童0%晨）；20翼08捕年：您1.賠利潤桃總額冬為3噸00溝萬元?。A肥售款匹全部渴轉銷涌售，蠻對應岡的計狐稅成牲本為臂：1巡壽50可0萬塘元）2.組利撓潤總轎額為歸70里0萬礎元（爬預售盈款全僚部轉駐銷售垂，對熱應的閣計稅郊成本驢為：貢18頁00掙萬元還）3.狗20挨00具萬元坐當年涉預收傭，當費年轉盾銷售20妙07瓦年：應納跌稅所歇得額擇：5糠00慕+2考00販0×饒20緞%=亭90發(fā)0萬窗元應納挎稅企蚊業(yè)所烏得稅退：9捷00撞×3酬3%即=2警97霜萬元主要耀政策哀規(guī)定20欠08載年：1.昆應納典稅所做得額股：30致0—藝20編00畫×2笛0%軋=-胡10展0萬見元（娛虧損紗確認左，已陵繳納蔬的企愈業(yè)所樓得稅碗不予簡退還親）（分練析：叼預售此轉收臣入毛桐利：涌20擦00要—1筋50交0=葡50桑0萬干元；各其他何所得就為虧戴損2撿00磚萬元盡）2.愿應納柜稅所議得額播：70脖0—昆20已00刑×2英0%錦=3輔00吊萬元應納卻稅所底得稅劈燕額：30椒0×捷25朝%=巨75齡萬元（分暮析為蘆：預鎮(zhèn)售轉沫收入禮毛利鋼：2貓00巡壽0—凍17興00朱=3摩00賣萬元遮，其睡他所茂得4帽00湯萬元瓦，預若售按巖預計己毛利摸40山0萬升元繳法納3搶3%盡企業(yè)矮所得嘩稅，悲20鳴08徒年度自按實菜際毛躬利3臘00庫萬元娛應按穿規(guī)定塵稅率撈繳納親，多生預計數的1略00蟻萬元呀也按慎33脖%稅泰率，廉多負獎?chuàng)送?%毒，但滔不能佩退還醋）3.槳20稱00恨萬元孝若發(fā)桐生于誤當年提度，占調增小、調僻減對爹銷主要隙政策孩規(guī)定（2帆）以苦前年秤度虧桿損以前裳年度錘虧損登（包懇括預葛計毛視利調澡整）轉，仍榮可在誼規(guī)定及的期姜限內繁稅前漁彌補（3卷）廣委告費撇、業(yè)胳務宣錘傳費既、業(yè)青務招寺待費基數制：不堪包括兆預售挖收入結轉辭