物業(yè)選聘流程

關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般程序達(dá)到選聘物業(yè)企業(yè)的合法性前期物業(yè)合同到期。該前期物業(yè)服務(wù)合同是在前期開發(fā)商售賣房屋前，經(jīng)過招投標(biāo)進(jìn)行物業(yè)企業(yè)的選聘確定的，該《合同》是在沒有業(yè)主參與的情況下，實(shí)現(xiàn)的前期物業(yè)管理合同。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。二、選聘物業(yè)企業(yè)的要素物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會(huì)，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會(huì)并實(shí)施一定的程序后實(shí)行。1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營(yíng)資格和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)或邀請(qǐng)投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。當(dāng)《物業(yè)管理服務(wù)合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的訴求，進(jìn)行具體按法律法規(guī)運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)或邀標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。3、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)或邀標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就以下哪些事項(xiàng)形成決議。根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)：（1）由業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)或邀請(qǐng)投標(biāo)方式；（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式的其中一種；（3）業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)審委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)通過投票方式最終確定中標(biāo)人（企業(yè)）；（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。4、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案。業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料：（1）業(yè)主大會(huì)決議；（2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書；（3）招標(biāo)文件；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。5、業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。應(yīng)從以下幾個(gè)方面保障業(yè)主的知情權(quán)：11對(duì)競(jìng)標(biāo)物業(yè)企業(yè)所管理樓盤的評(píng)審12其他評(píng)審。如所管樓盤中的發(fā)電機(jī)、配電室、二次供水等設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)比較評(píng)審等，由業(yè)委會(huì)評(píng)審組組織考評(píng)項(xiàng)目四、召開業(yè)主大會(huì)準(zhǔn)備1、在召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)間確定后，在召開前應(yīng)進(jìn)行大會(huì)召開的文件公示（該文件要在召開前十五天張貼，文件內(nèi)容要講明業(yè)主大會(huì)召開的內(nèi)容，張貼的文件進(jìn)行拍照保留）。2、選聘物業(yè)企業(yè)的理由及選聘時(shí)間安排用書面報(bào)轄區(qū)街道物業(yè)科備案。3、業(yè)委會(huì)可以決議前物業(yè)企業(yè)進(jìn)入選聘。參與這次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。4、大會(huì)召開二種形式，一是現(xiàn)場(chǎng)召開業(yè)主大會(huì)，二是上門征集選票。5、如果是現(xiàn)場(chǎng)召開，應(yīng)邀請(qǐng)轄區(qū)街道監(jiān)督、物業(yè)主管部門監(jiān)督、片區(qū)民警維持秩序參加；如果是上門征集選票，在統(tǒng)計(jì)選票時(shí)，邀請(qǐng)轄區(qū)街道監(jiān)督、物業(yè)主管部門監(jiān)督、片區(qū)民警參加。6、對(duì)選聘的所有文件進(jìn)行封存保留，特別是業(yè)主的原始選票保留。7、致（χχχ街道辦事處）《關(guān)于小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告》函件。8、致（χχχ物業(yè)管理有限公司）《關(guān)于小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘邀請(qǐng)貴司參加》的函件。9、致（小區(qū)全體業(yè)主）《關(guān)于選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，召開業(yè)主大會(huì)的公告》-張貼小區(qū)多處位置，讓業(yè)主知情。10、準(zhǔn)備《小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘表》五、確定會(huì)議時(shí)間地點(diǎn)形式內(nèi)容由業(yè)委會(huì)，確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，并于會(huì)議十五日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示；一并將前會(huì)議內(nèi)容（業(yè)委會(huì)成員和代表確認(rèn)的二家企業(yè)）情況進(jìn)行公告。六、參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣講1、在大會(huì)召開前十五日，在小區(qū)張貼最后二家物業(yè)企業(yè)的《物業(yè)服務(wù)方案》和該企業(yè)的《各種證照》。2、在大會(huì)召開前，由參選的企業(yè)在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣講《方案》及服務(wù)該小區(qū)的理念。七、選舉完成及《物業(yè)服務(wù)合同》1、在業(yè)主代表、街道、物業(yè)主管部門等監(jiān)督下，對(duì)選票匯總。對(duì)匯總的選舉情況向業(yè)主公示，確定那一家物業(yè)企業(yè)當(dāng)選。當(dāng)選要求按業(yè)主大會(huì)決議，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》雙過半，即：小區(qū)業(yè)主戶數(shù)過半和小區(qū)建筑面積過半。如果最終有三家企業(yè)參選，在選聘不能雙過半的情況下，有業(yè)委會(huì)在投票前約定出勝出條件就可以了。2、當(dāng)某一家企業(yè)當(dāng)選后，由業(yè)委會(huì)和該企業(yè)協(xié)議《物業(yè)服務(wù)合同》，當(dāng)《合同》協(xié)議好后，進(jìn)行張貼十五天，一并進(jìn)行的業(yè)主大會(huì)召開時(shí)間和內(nèi)容的公示。3、召開業(yè)主大會(huì)。八、確定業(yè)主表決權(quán)由業(yè)委會(huì)，確認(rèn)業(yè)主身份，確定參與該次大會(huì)主題的業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積，并于會(huì)議十日前在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公告。九、受理并處理業(yè)主異議業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)或者專有部分建筑面積提出異議的，由業(yè)委會(huì)予以復(fù)核并告知提出異議者復(fù)核結(jié)果。十、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議（一）大會(huì)會(huì)議前準(zhǔn)備1．業(yè)主表決權(quán)票并發(fā)放2．投票箱3．通知物業(yè)主管部門、街道（或居委）、派出所派員參加4、各種文字資料準(zhǔn)備1）致：街道的報(bào)告2）致：現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)的函件3）致：全體業(yè)主的大會(huì)內(nèi)容、時(shí)間公示4）業(yè)主投票的《表決權(quán)票》十一、報(bào)送備案1．將選聘情況報(bào)送街道辦事處備案2．將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)主管部門備案十二、業(yè)委會(huì)資料收集1、業(yè)主信息資料的收集。便于新進(jìn)物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主的了解和物業(yè)費(fèi)的收繳。2、建設(shè)資料收集。便于公共管網(wǎng)、改造、設(shè)備等的維修維護(hù)。3、協(xié)助前物業(yè)企業(yè)，對(duì)住戶欠繳物業(yè)費(fèi)、公攤、水電的催收。4、監(jiān)督前物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主預(yù)收款項(xiàng)的提交和公共收益的交出。十三、大會(huì)召開《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。十四、公共收益《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條利用HYPERLINK"/view/230