房地產(chǎn)項目管理 chp1 房地產(chǎn)項目管理概論

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理講授人：郭金金本課程內(nèi)容結(jié)構(gòu)體系一、房地產(chǎn)工程管理概論二、房地產(chǎn)工程組織系統(tǒng)三、房地產(chǎn)工程籌劃系統(tǒng)四、房地產(chǎn)工程投資分析與決策五、房地產(chǎn)工程方案與啟動規(guī)劃設(shè)計管理招標(biāo)管理六、房地產(chǎn)工程組織協(xié)調(diào)與信息管理七、房地產(chǎn)工程控制管理進度控制本錢控制質(zhì)量控制合同管理平安與環(huán)境管理采購管理八、房地產(chǎn)工程營銷管理九、房地產(chǎn)工程后期管理第一章房地產(chǎn)工程管理概論內(nèi)容提要：1．工程、房地產(chǎn)工程的根本概念和特征；2．房地產(chǎn)工程的全過程與系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及其特點；3．房地產(chǎn)工程管理的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和內(nèi)容；4．房地產(chǎn)工程管理的原那么和一般方法；第一章房地產(chǎn)工程管理概論1.1工程與房地產(chǎn)工程1.2房地產(chǎn)工程管理1.3房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)1.4房地產(chǎn)工程管理方法、原那么與步驟1.1工程與房地產(chǎn)工程一、工程的定義及其特征1.工程的定義1964年Martino定義：“工程為一個具有規(guī)定開始和結(jié)束時間的任務(wù)，它需要使用一種或多種資源，具有許多個為完成該任務(wù)〔或工程〕所必須完成的相互獨立、相互聯(lián)系、相互依賴的活動。〞美國工程管理協(xié)會〔PMI〕：工程是為完成某一獨特的產(chǎn)品或效勞所作的一次性努力。ISO1006定義：“工程具有獨特的過程，有開始和結(jié)束的日期，由一系列相互協(xié)調(diào)和受控的活動組成。其過程的實施是為了到達規(guī)定的目標(biāo)，包括滿足時間、費用和資源等約束條件〞；?中國工程管理知識體系綱要〔2002版〕?定義：“工程是創(chuàng)造獨特產(chǎn)品、效勞或其他成果的一次性工作任務(wù)。〞德國DIN〔德國工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〕69901認為：工程是指總體上符合以下條件的唯一性任務(wù)：①具有預(yù)定的目標(biāo)；②具有時間、財務(wù)、人力和其他限制條件；③具有專門的組織；世界銀行認為：“所謂工程，一般是指同一性質(zhì)的投資，或同一部門內(nèi)一系列有關(guān)或相同的投資，或不同部門內(nèi)的一系列投資。〞工程的定義總之，工程是指對確定性對象在一定約束條件下〔人力、時間、資金和材料等〕完成的具有特定目標(biāo)的一次性任務(wù)。工程特征工程的根本特征一次性目標(biāo)明確性資源約束性系統(tǒng)整體性工程對象確定性組織的臨時性2.工程的根本特征環(huán)境開放性工程的根本特征〔1〕工程任務(wù)和成果具有一次性〔2〕工程組織的臨時性〔3〕工程對象具有確定性〔4〕工程目標(biāo)具有明確性1〕工期目標(biāo)2〕費用目標(biāo)3〕質(zhì)量目標(biāo)〔5〕工程系統(tǒng)具有整體性〔6〕工程具有資源約束性〔7〕工程環(huán)境具有開放性3.工程與日常作業(yè)的區(qū)別二、工程的分類開發(fā)工程，如資源開發(fā)工程、經(jīng)濟開發(fā)工程、房地產(chǎn)開發(fā)工程、新產(chǎn)品開發(fā)工程等；科研工程，如根底與應(yīng)用科學(xué)研究工程、科技攻關(guān)工程、“火炬方案〞工程等；社會工程，如希望工程工程、人口普查工程、大型體育運動會、“扶貧〞工程等；國防工程根底設(shè)施投資工程……注意：建設(shè)部按專業(yè)將工程工程劃分為33個類別，與此相應(yīng)的施工承包企業(yè)也被劃為33類。三、房地產(chǎn)工程的定義及特征1.房地產(chǎn)工程的定義在一定的時間、費用和質(zhì)量等資源要求下，為形成一定生產(chǎn)能力〔或使用功能〕的固定資產(chǎn)投資，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。2.房地產(chǎn)工程特征〔1〕工程時間目標(biāo)的限定性較強。1〕房地產(chǎn)工程的資金占用量較大2〕市場需求變化較快3〕市場上同行業(yè)競爭劇烈〔2〕房地產(chǎn)工程質(zhì)量目標(biāo)要求較高〔3〕房地產(chǎn)工程的費用目標(biāo)較強〔4〕房地產(chǎn)工程具有較強的系統(tǒng)性〔5〕房地產(chǎn)工程具有特定的程序性〔6〕房地產(chǎn)工程組織的特殊性〔7〕政策法律條文的多樣性四、房地產(chǎn)工程系統(tǒng)1．房地產(chǎn)工程的全過程〔1〕工程前期籌劃和確立階段〔2〕工程設(shè)計與方案階段〔3〕工程施工階段〔4〕工程使用階段房地產(chǎn)工程的全過程……………使用（物業(yè)管理）項目構(gòu)思………構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計可行性研究批準(zhǔn)立項………設(shè)計、計劃招標(biāo)、施工準(zhǔn)備開始施工………實施（預(yù)售活動）交付使用責(zé)任結(jié)束圖1-1房地產(chǎn)項目的全過程2．房地產(chǎn)工程系統(tǒng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)工程系統(tǒng)結(jié)構(gòu)目標(biāo)系統(tǒng)對象系統(tǒng)行為系統(tǒng)組織系統(tǒng)〔1〕房地產(chǎn)工程的目標(biāo)系統(tǒng)〔1〕房地產(chǎn)工程的目標(biāo)系統(tǒng)——實質(zhì)是房地產(chǎn)工程所要到達的最終狀態(tài)的描述系統(tǒng)。是工程實施過程中的一條主線，由工程任務(wù)書、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合同文件等說明〔定義〕的抽象系統(tǒng)。工程設(shè)計與實施過程中，需注意：1〕多級性2〕完整性3〕均衡性4〕動態(tài)性〔2〕房地產(chǎn)工程對象系統(tǒng)實質(zhì)：行為的對象〔房地產(chǎn)工程本身〕，可進行實體分解為許多分部、許多功能面組合起來的綜合體，有自身的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)形式。通過設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件等來定義，通過實施來完成。應(yīng)注意：1〕系統(tǒng)空間布置合理——專業(yè)功能協(xié)調(diào)一致2〕系統(tǒng)結(jié)構(gòu)合理——資源分配合理3〕系統(tǒng)與環(huán)境協(xié)調(diào)——與大環(huán)境融合〔3〕房地產(chǎn)工程的行為系統(tǒng)實質(zhì)：完成工程任務(wù)所必需的工程活動。由工程結(jié)構(gòu)圖、網(wǎng)絡(luò)方案、實施方案、資源方案等表示的抽象系統(tǒng)。應(yīng)注意：1〕系統(tǒng)完整性2〕系統(tǒng)有序性3〕系統(tǒng)和諧性〔4〕房地產(chǎn)工程組織系統(tǒng)實質(zhì)：由完成工程任務(wù)的行為主體所構(gòu)成的系統(tǒng)，是許多人和組織共同形成的一個具體系統(tǒng)，如建設(shè)單位〔業(yè)主〕、設(shè)計單位、施工單位〔承包商〕、供給商、上層主管單位等。應(yīng)注意1〕系統(tǒng)目標(biāo)的明確性2〕系統(tǒng)開放性3〕系統(tǒng)動態(tài)性3．房地產(chǎn)工程系統(tǒng)的特點〔1〕結(jié)合性〔2〕相關(guān)性〔3〕目的性〔4〕開放性〔5〕動態(tài)性〔6〕不確定性1.2房地產(chǎn)工程管理房地產(chǎn)工程管理的歷史開展房地產(chǎn)工程管理的含義及特點房地產(chǎn)工程管理的職能房地產(chǎn)工程管理的類型一、房地產(chǎn)工程管理的歷史開展1．房地產(chǎn)工程管理產(chǎn)生的背景〔1〕社會生產(chǎn)力高速開展，大型及特大型房地產(chǎn)工程越來越多?！?〕現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的開展為工程管理理論和方法的開展提供了根底和可能性。經(jīng)濟論、系統(tǒng)論、信息論、控制論；計算機技術(shù)、運籌學(xué)、預(yù)測技術(shù)、決策技術(shù)2．房地產(chǎn)工程管理的開展在20世紀(jì)50年代以后開展起來的，經(jīng)歷了如下幾個階段：20世紀(jì)50年代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)〔CPM和PERT網(wǎng)絡(luò)〕應(yīng)用于工程工程〔主要是美國的軍事工程工程〕，并取得了很大成功。美國1957年的北極星導(dǎo)彈研制和后來的登月方案。60年代，計算機網(wǎng)絡(luò)方案分析進行工期方案和控制。70年代初,計算機網(wǎng)絡(luò)分析程序已十分成熟，提出工程管理信息系統(tǒng)。到了70年代末，80年代初，計算機普及，使工程管理理論和方法的應(yīng)用走向了更為廣闊的領(lǐng)域。80年代，人們進一步擴大了工程管理的研究領(lǐng)域，包括合同管理、界面管理、工程風(fēng)險管理、工程組織行為和溝通方法?？梢姡诠こ坦芾黹_展的過程中，房地產(chǎn)工程管理漸漸地成長和成熟起來的。二、房地產(chǎn)發(fā)工程管理的含義及特點房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的含義為實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)工程上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)工程的管理者在一定約束條件下，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)工程的建設(shè)和使用全過程進行方案、組織、協(xié)調(diào)、控制的綜合管理活動。房地產(chǎn)工程管理的特點一次性管理約束性強的控制管理全過程綜合管理2.房地產(chǎn)工程管理的特點各階段的進度、質(zhì)量、本錢、平安的管理嚴(yán)密管理，認真配備工程人員，設(shè)置工程機構(gòu)明確的目標(biāo)〔本錢低、進度快、質(zhì)量好〕，限定的時間和資源，既定的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)指導(dǎo)性三、房地產(chǎn)工程管理的職能工程工程管理的職能方案職能組織職能協(xié)調(diào)職能控制職能方案職能方案職能分為以下相互關(guān)聯(lián)的四個階段：第一階段：確定目標(biāo)及其先后順序；第二階段：預(yù)測對實現(xiàn)目標(biāo)可能產(chǎn)生影響的未來事態(tài)；第三階段：確定預(yù)算；第四階段：分析評價，選出最優(yōu)方案最優(yōu)方案的要求：靈活性、全面性、協(xié)調(diào)性和明確性。組織職能組織職能是劃分投資建設(shè)、設(shè)計、施工、建立各單位在個階段的任務(wù)，并為到達內(nèi)部所必需的各種業(yè)務(wù)活動進行分類組合；把監(jiān)督每類業(yè)務(wù)活動的職權(quán)授予主要人員，規(guī)定工程工程中各部門之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，制定以責(zé)任制為中心的工作制度，確保工程工程目標(biāo)的實現(xiàn)。組織職能的工作內(nèi)容組織設(shè)計組織聯(lián)系組織運行組織行為組織調(diào)整組織職能的工作內(nèi)容前提：選擇適當(dāng)?shù)墓こ坦芾淼慕M織形式協(xié)調(diào)職能協(xié)調(diào)管理又稱界面管理或結(jié)合部管理。協(xié)調(diào)的內(nèi)容主要包括：人際關(guān)系的協(xié)調(diào)組織關(guān)系的協(xié)調(diào)供求關(guān)系的協(xié)調(diào)配合關(guān)系的協(xié)調(diào)約束關(guān)系的協(xié)調(diào)控制職能控制職能是管理人員為保證實際工作按照方案完成所采取的一切措施活動。工程管理采取動態(tài)調(diào)整和優(yōu)化控制的方法對工程進行控制，具體表達：預(yù)先控制現(xiàn)場控制反響原理四、房地產(chǎn)工程管理類型建設(shè)單位的工程管理——包括工程的決策階段和實施階段的各個環(huán)節(jié)。在實施階段的主要目標(biāo)是投資、質(zhì)量、進度，主要工作是組織協(xié)調(diào)、合同管理、投資控制、質(zhì)量控制、進度控制、信息管理。咨詢單位〔監(jiān)理公司〕的工程管理——監(jiān)理合同設(shè)計單位進的工程管理——設(shè)計合同施工單位的工程管理——施工合同，施工工程管理的周期包括施工投標(biāo)、簽訂施工合同、施工準(zhǔn)備、施工、交工驗收和保修等施工全過程。具體的目標(biāo)是施工質(zhì)量、本錢、進度、施工平安和現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化。1.3房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)1.房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)體系總目標(biāo)——爭取工程的成功實施。必須做好的工作：〔1〕充分調(diào)研，制定正確的、科學(xué)的、符合實際的、可執(zhí)行的工程目標(biāo)方案?！?〕要對工程技術(shù)方案進行科學(xué)、經(jīng)濟的設(shè)計?！?〕要建立一支有力的高素質(zhì)的工程管理隊伍。房地產(chǎn)工程管理三大根本目標(biāo)：功能〔質(zhì)量〕、進度〔工期〕、費用〔本錢〕如圖1-2所示〕。費用（成本）功能（質(zhì)量）進度（工期）圖1-2項目管理目標(biāo)體系三大根本目標(biāo)關(guān)系：〔1〕三大根本目標(biāo)共同構(gòu)成工程管理的互相聯(lián)系、相互影響目標(biāo)系統(tǒng)?！?〕這三個根本目標(biāo)在工程的籌劃、設(shè)計、方案過程中經(jīng)歷由總體到個體，由概念到實施，由簡單到詳細的過程?！?〕三個根本目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系的均衡性和合理性，構(gòu)成工程管理目標(biāo)的根本邏輯關(guān)系，任何強調(diào)最短工期、最高質(zhì)量、最低本錢都是片面的。2.工程管理的工作內(nèi)容〔1〕按系統(tǒng)工程理論，工程管理系統(tǒng)：“預(yù)測——決策——方案——控制——反響……修正決策——方案〞等職能的結(jié)合體?！?〕按工程實施過程工程管理系統(tǒng)幾個階段：1〕工程的定義、目標(biāo)設(shè)計和可行性研究2〕工程的系統(tǒng)分析3〕工程的方案管理4〕工程的組織管理5〕工程的信息管理6〕工程的實施控制7〕工程的營銷管理8〕工程的后期管理〔3〕按照工程管理的工作任務(wù)1〕本錢管理2〕工期管理3〕質(zhì)量控制4〕現(xiàn)場管理5〕組織和信息管理6〕合同管理7〕風(fēng)險管理房地產(chǎn)工程管理系統(tǒng)項目前期策劃項目組織系統(tǒng)項目計劃系統(tǒng)項目控制系統(tǒng)組織協(xié)調(diào)與信息管理系統(tǒng)項目營銷管理系統(tǒng)項目后管理系統(tǒng)項目管理系統(tǒng)圖1-3房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)綜上所述：工程管理本身是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多子項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程〔包括預(yù)測、決策、方案、控制、反響等〕，是工程全部管理任務(wù)〔如工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等〕的結(jié)合體。所以要取得工程的成功，必須對工程管理的整個系統(tǒng)進行全面地管理。1.4房地產(chǎn)工程管理方法、原那么與步驟〔1〕按管理目標(biāo)劃分進度管理方法、質(zhì)量管理方法、本錢管理方法、平安管理方法和現(xiàn)場管理方法。〔2〕按管理方法的量化程度劃分定性方法、定量方法和綜合管理方法〔3〕按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分行政管理方法、經(jīng)濟管理方法、法律管理方法另外，管理技術(shù)方法：網(wǎng)絡(luò)方案