某商務(wù)運營公司運營方案參考

某有限公司商務(wù)運營管理建議書（三）盈利模式通過以下資產(chǎn)的運營管理來實現(xiàn)收入：A、 展示性部分：以自營形式，只出具營運收據(jù)憑證，部分商品出售按小規(guī)模納稅人范圍運作。1、呈輝藝術(shù)館，建筑面積2000平方米；2、會展中心，建筑面積20000平方米。B、 經(jīng)營性部分：以投資管理形式，只以場館租賃形態(tài)，設(shè)立若干小規(guī)模納稅人企業(yè)進行商務(wù)運作，向工藝文化城文化公司繳納房租金、物管費，來保證投資收益。1、工藝文化城酒店，建筑面積30000平方米；2、 工藝品交易市場，建筑面積60000平方米；3、 工藝品商業(yè)一條街（租賃部分）；建筑面積20000平方米；4、 工藝文化城房地產(chǎn)銷售（銷售所得全額歸工藝文化城有限公司）；5、 工藝文化城除房地產(chǎn)建設(shè)及銷售外的其他配套商業(yè)項目。（四）運營目標在委托期間應(yīng)實現(xiàn)以下定性和定量目標：1、定性目標（1）項目價值提升以專業(yè)服務(wù)運作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進商業(yè)管理理念，保障項目整體運營的可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)項目升值與保值，最終達成開發(fā)方、業(yè)主方、投資方、運營方等多方共贏的局面。（2） 實現(xiàn)規(guī)范管理通過中國工藝文化城的統(tǒng)一運營管理，達到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理的目標。（3） 總結(jié)管理經(jīng)驗通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團公司文化產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在這一領(lǐng)域，努力探索成功的，可復(fù)制的模式。（4） 促進后續(xù)銷售在一期一階段開展的招商工作基礎(chǔ)上，積極實施、配合和支持項目一期二階段的營銷工作，實現(xiàn)項目一期二階段的成功銷售。

2、定量目標經(jīng)營指標2012年3月至2013年3月分布指標銷售面積（以實際可銷售為準）銷售資金回籠率招商達成率商戶入駐率商鋪開業(yè)率費用收取率發(fā)展商戶會員數(shù)量一期一階段1.74萬平方米98%100%100%100%95%400一期二階段8萬平方米65%75%65%55%指標銷售面積（以實際可銷售為準）銷售資金回籠率招商達成率商戶入駐率商鋪開業(yè)率費用收取率發(fā)展商戶會員數(shù)量一期一階段1.74萬平方米98%100%100%100%95%400一期二階段8萬平方米65%75%65%55%55%500（五）工作建議受托經(jīng)營后，某商務(wù)管理（蘇州）有限公司應(yīng)在以下幾個方面積極開展工作并短期內(nèi)呈現(xiàn)運營成果：1、強化四個運營管理職能：主要職能三四大職能市場招商三銷售三管理市場職能入駐商家現(xiàn)階段經(jīng)營對策輔助;2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析;3、旺市商業(yè)應(yīng)對策略的制訂;4、項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護;5、下階段營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行。招商職能1、 一期一階段開業(yè)后的補位招商（包括項目業(yè)主三的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等）；2、 商家的儲備工作；3、 不同業(yè)態(tài)商家的合理布局及引導(dǎo)；4、 招商政策的進一步調(diào)整與細化。銷售職能1、加強行業(yè)、產(chǎn)業(yè)特性分析，引入 “領(lǐng)頭商家”帶動群體銷售;2、 通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備三實力的業(yè)主或經(jīng)營者 “嫁接”和導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)鏈上下游 “追隨者3、 協(xié)助入駐商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目三所處區(qū)域的市場，促進區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；4、 項目區(qū)域內(nèi)市場細分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整 經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；1、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評估體系，對商 戶進行等級評定；③建立商業(yè)經(jīng)營的各項 規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦 理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)：⑦租金等費用收繳：2、消費行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項目 VI系統(tǒng)；③經(jīng)營秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；⑤助學、文化等公關(guān)公益活動：⑥會員招募及管理和維護；⑦項目電子商務(wù)平臺的管理和維護；2、 構(gòu)建高效運作的管理架構(gòu)總經(jīng)理室：總經(jīng)理1名、副總經(jīng)理：1名、顧問：1名。行政管理部：人力資源管理、資料檔案管理、總務(wù)后勤管理（人員配置：1正+2二級業(yè)務(wù)員+2駕駛員）。財務(wù)管理部：資金運籌管理、財會報銷管理、財務(wù)預(yù)決算管理、財務(wù)審計及報表（人員配置：1正+3會計）。營銷管理部（公司）：項目招商、房地產(chǎn)營銷及招租（招租移交某商務(wù)管理公司）、營銷簽約（合約移交物業(yè)管理部［公司］管理）及辦理權(quán)證等。（人員配置：1正+1副+4一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員）。企劃招商招展部：企劃會展運籌管理、廣告宣傳管理、招商招租管理（人員配置：1副（兼）+2一級業(yè)務(wù)員+2二級業(yè)務(wù)員）。物業(yè)管理部（公司）：工藝文化城建筑物管理、建筑物維修保養(yǎng)、工藝文化城區(qū)域安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理等。編制50名（人員配置：1副+1一級業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員+4三級業(yè)務(wù)員+30保安員+10保潔員）。下屬機構(gòu)：（1）、會展中心［非獨立］管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員）（2）、呈輝藝術(shù)館［非獨立］管理（人員配置：1副+1一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+3二級業(yè)務(wù)員+5三級業(yè)務(wù)員）（3）、工藝精品公司［相對獨立］管理［擬設(shè)在藝術(shù)館內(nèi)］（人員配置：2二級業(yè)務(wù)員）（4）、交易市場［非獨立］管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員）（5）、工藝文化城酒店（另定）管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+2二級業(yè)務(wù)員）（6）、工藝商業(yè)街及其他［非獨立］管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員+2二級業(yè)務(wù)員）3、完善運營管理制度管理文本的編撰銷售環(huán)節(jié)捆綁文本1、 《商業(yè)業(yè)主公約》2、 《委托管理合同》（經(jīng)營權(quán)收回，投資返租）3、 《商戶經(jīng)營承諾書》業(yè)態(tài)規(guī)定、閑置時間等強制性規(guī)定4、 《商戶借款合同》和《借款合同擔保書》（裝修費墊付環(huán)節(jié)使用）運營管理文本4、 《商鋪租賃合同》5、 《商戶服務(wù)手冊》6、 《會員手冊》7、 《委托租賃合同》8、 《消費者投訴管理制度》9、 《消防安全管理制度》10、 《商戶評估制度》4、出臺招商和銷售政策1、 爭取政府對文化城商戶的稅費減免優(yōu)惠、返稅政策支持；2、 爭取政府專項資金扶持及科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新的扶持；3、 墊付裝修費（如，提供裝修費2000元/平米的5年低息貸款。）4、 共享客戶資源（公司打造會員組織，招募會員形成固定客戶群體）；5、 打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺（針對全體商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺，拓寬營銷渠道）6、 送外墻外立面廣告位使用權(quán)（外立面廣告位置贈送給商戶，具體贈送標準及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定）7、 廣告宣傳同步免費送（對外的整合媒體計劃：電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等）8、 試營業(yè)期間減免管理費（建議在試營業(yè)階段實施減免物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，進一步降低商戶的經(jīng)營風險，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)）。5、著手開展幾項重點工作的籌備（1） 、根據(jù)呈輝工藝文化城有限公司的規(guī)章制度，編制、完善某商務(wù)管理公司各類管理制度和工作流程；（2） 、根據(jù)某商務(wù)管理公司組織構(gòu)架及人員配置規(guī)定，有計劃選聘、招聘專職管理人員；（3）、根據(jù)某商務(wù)管理公司經(jīng)營管理范圍，做好招商招租及收益收繳工作；（4）、根據(jù)某商務(wù)管理公司年度工作計劃，做好日常經(jīng)營管理工作（5）、根據(jù)某商務(wù)管理公司職能做好工藝文化城房地產(chǎn)銷售（銷售所得全額歸工藝文化城有限公司，商務(wù)管理公司按規(guī)定提成）；（6）、根據(jù)某商務(wù)管理公司職能協(xié)助做好工藝文化城物業(yè)管理及維修保養(yǎng)、安保、保潔工作。（7）、根據(jù)“呈輝藝術(shù)館”建設(shè)方案，具體貫徹、實施工作。（呈輝藝術(shù)館運營方案另行制定）（8）、根據(jù)“工藝精品公司”建設(shè)方案，具體貫徹、實施工作。（工藝精品公司設(shè)立方案另行制定）［擬設(shè)立呈輝藝術(shù)館、中國蘇繡藝術(shù)館光福館、工藝大師作品館三個精品營銷公司］（9）、根據(jù)“會展中心”建設(shè)方案，具體貫徹、實施工作。（會展中心建設(shè)方案另行制定）（10）、根據(jù)“交易市場”建設(shè)方案，具體貫徹、實施工作。（交易市場建設(shè)方案另行制定）（11）、根據(jù)“工藝商業(yè)街及其他”建設(shè)方案，具體貫徹、實施工作。（工藝街建設(shè)方案另行制定）（12）、根據(jù)某商務(wù)管理公司財務(wù)預(yù)算方案，做好財務(wù)核算、決算工作。（13）、根據(jù)某商務(wù)管理公司年度經(jīng)營管理工作計劃，做好年度考核、兌現(xiàn)工作。（14）、配合做好總部臨時交辦的工作。另外，還可考慮市場會員組織的招募和市場網(wǎng)站的建設(shè)會員組織籌建會員發(fā)展方案成立會員組織的意義：三為項目募集目標消費群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā)行會員刊物奠定基礎(chǔ)。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。會員種類：初定兩類：普通咔（個人會員）和尊享卡（針對商戶會員或高端人群）并結(jié)合中國工藝文化城與建設(shè)銀行聯(lián)名卡會員發(fā)展計劃同步實施。首期會員招募時間：2012年3月起首期會員發(fā)展目標：會員數(shù)量至少達0名（盡快出臺《會員招募執(zhí)行方案》）中國工藝文化城網(wǎng)站建設(shè)網(wǎng)站名稱：三中國工藝文化城網(wǎng)站主要功能：?商品展示?電子貿(mào)易?網(wǎng)絡(luò)購物?會員發(fā)展?項目宣傳盡快向集團提交網(wǎng)站運作具體方案。

6、運營風險防范措施制定風險和應(yīng)對措施經(jīng)營風險主力店流失提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務(wù)主力店流失提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務(wù)散戶退場-商鋪大面積閑置-財務(wù)風險.散戶退場-商鋪大面積閑置-財務(wù)風險.1管理費收繳W:墊付裝修費收回應(yīng)對

措施代收代繳費用增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責任，增加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣; 提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況另：涉稅風險也是值得關(guān)注的問題。租金收入財務(wù)處理有以下幾種情況可以比較一下，形成一個有利的稅收方案：運作方式租金入帳開票單位納稅計算呈輝公司產(chǎn)權(quán)自持物業(yè)或返租持有，委托某公司進行管理并支付管理費，租金由呈輝公司收取并開具發(fā)票給客戶。呈輝公司呈輝公司開具發(fā)票給客戶。呈輝公司納稅（1）按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加（2） 12%的房產(chǎn)稅（3） 25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅呈輝公司產(chǎn)權(quán)自持物業(yè)或返租持有，委托某公司進行管理并支付管理費，租金由某公司收取，收取之后再交呈輝公司。呈輝公司發(fā)票由某公司開給客戶，呈輝公司再開給某公司。呈輝公司納稅（1）按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加（2） 12%的房產(chǎn)稅（3） 25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅某公司納稅

呈輝公司產(chǎn)權(quán)自持物業(yè)或返 某公司租持有，租金由某公司收取，收取之后自負盈虧，呈輝公司不支付管理費用。呈輝公司產(chǎn)權(quán)自持物業(yè)或返 某公司租持有，租金由某公司收取，收取之后自負盈虧，呈輝公司不支付管理費用。由某公司開給客戶。（1） 代收代付而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.（2） 重復(fù)交納因代收租金而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.呈輝公司納稅只需支付1.2%的房產(chǎn)稅某公司納稅代收租金和代收代付而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護稅和教育費附加.兩點建議（1） 公司在與客戶簽訂租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項上的租金包括租金、物業(yè)服務(wù)費、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費、設(shè)施年檢費等，由于