星光廠改造項目

星光廠改造項目規(guī)劃及定位建議第一部分項目背景分析第二部分市場分析及定位研究第三部分產(chǎn)品概念及規(guī)劃建議第四部分成本估算與收益分析目錄市場分析及定位項目背景商業(yè)市場分析辦公市場分析酒店/公寓市場分析商業(yè)市場定位辦公市場定位酒店/公寓市場定位產(chǎn)品概念及規(guī)劃建議報告框架成本估算與收益分析第一部分項目背景1.2項目四至及現(xiàn)狀1.3項目SWOT分析1.4項目驅(qū)動力分析1.1區(qū)位發(fā)展背景分析五角場功能區(qū)金橋功能區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴功能區(qū)保稅區(qū)功能區(qū)崇明三島未來輻射區(qū)直接輻射區(qū)直接競爭區(qū)成熟商業(yè)區(qū)滬崇蘇隧道1.1區(qū)位發(fā)展背景分析浦東高橋鎮(zhèn)緊鄰外高橋保稅區(qū)和外高橋港區(qū)，口岸地位明確，地塊位于外環(huán)線以內(nèi)，與中心城區(qū)直線交通距離不遠，近滬崇蘇大通道起點（連接上海與崇明、江蘇、山東的樞紐），隔黃浦江與五角場城市副中心相望（翔殷路隧道連接），是凌橋與市區(qū)交通連接的樞紐，浦東大道、楊高路、張楊路三條主干道到達陸家嘴中心地帶，緊臨軌道交通六號線，是連接市中心的“生命線”，規(guī)劃中的十號線與六號線在港城路實現(xiàn)換乘，下一個五年規(guī)劃中，港城路站將作為上海市區(qū)聯(lián)通崇明島的軌道交通起點站，樞紐地位將被凸顯。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析30.6%38.4%12.4%高橋鎮(zhèn)人口類型分布圖8%10.6%消費群體研究高橋鎮(zhèn)居民構成以動遷戶為主，占整體人口比例的97%，且從年齡結構上來看人口老齡化趨勢明顯。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析1.2項目四至及現(xiàn)狀本案北南東西高橋城區(qū)；港城路世紀聯(lián)華高橋中學；外高橋保稅區(qū)高橋老宅M6外高橋保稅區(qū)北站M10港城路站優(yōu)勢劣勢機會威脅1.地靠6號線保稅區(qū)北站，臨近高橋鎮(zhèn)公交樞紐站，交通便捷。2.周圍小區(qū)密度高，人口數(shù)目眾多。1.地處清溪路較不繁華一帶，地段較偏。2.周邊居民多為動遷戶，消費檔次較低。3.項目左右兩側均為老式民居，對項目整體外立面檔次有一定影響。1.本項目離世紀聯(lián)華賣場較近。1.整個高橋鎮(zhèn)缺乏商業(yè)環(huán)境，大型娛樂餐飲主題性商場看好。2.經(jīng)適房的開發(fā),將導入10萬多人口,整個高橋鎮(zhèn)消費人口將達到30萬。1.3項目SWOT分析位于鳳民居直旁，旬人流竊主要瞇導入愁位置弦，商百業(yè)價倍值高細。適合陡的物燙業(yè)類某型商業(yè)辦公酒店/服務察式公幅寓項目殼地塊歷適應哲性分砍析1.更3項目SW缺O(jiān)T分析1.桂4項目叫地塊槍驅(qū)動燥性分臉析1、項及目位夜于浦涉東新敗區(qū)東例北角奧，是奇否可授以輻鉗射項壩目以砍北（目崇明弱三島珠）？2、未年來交兄通條友件良現(xiàn)好，挖是否啞可以罵輻射砌全市腔消費倘人口揭？兩大弓核心除問題未來5年，15舌0萬人址口向竹外轉(zhuǎn)萍移，傷上海糕外圍踩新的攔機會19劫66城鎮(zhèn)拘體系袖：一扒個中轎心城散，9個新尺城，60個左牧右新皇市鎮(zhèn)魯，60版0個左翠右中數(shù)心村按照揮中心并城95閃0萬人該的人怨口規(guī)擴劃與11灣00多萬盜的現(xiàn)安有人犧口，觸中心爬城區(qū)體在未禿來5年內(nèi)儲至少先需要浮向外莫高橋貢地區(qū)葵遷出15的0萬人類；外高芹橋新哭市鎮(zhèn)娘處于許上海雷衛(wèi)星屢城鎮(zhèn)烏建設青的第勇三陣扶營，膽未來閥人口蜜將增婚加至16萬人錯；外高驅(qū)橋新葛市鎮(zhèn)廟的人誤口導真入為員商業(yè)晨發(fā)展仰帶來倦機會梨，而西且商遷業(yè)發(fā)件展的溪動態(tài)汪過程叮應與扮人口使導入選的進魂程相喊匹配捧。人口粉因素1.南4項目啞地塊喂驅(qū)動沒性分煩析產(chǎn)業(yè)散因素功能區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)及配套評價外高橋保稅區(qū)/港區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)/IT產(chǎn)業(yè)/國際貿(mào)易業(yè)，園區(qū)內(nèi)有一定的辦公，周邊商業(yè)缺乏面臨臨港新城大小洋山港的競爭，未來可能不具備明顯的競爭優(yōu)勢金橋加工區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息業(yè)/現(xiàn)代家電/汽車整車及零部件/生物醫(yī)藥，且已有一定體量的大型商業(yè)供應有自身的配套，且更接近中心區(qū)，其產(chǎn)業(yè)需求難于被分流張江功能區(qū)依托高科技園區(qū)，已有一定體量的辦公/商業(yè)五角場城市副中心區(qū)域，54萬平米的大量商業(yè)崇明（包括崇明/長興/橫沙三島）產(chǎn)業(yè)定位：休閑型旅游度假和戶外運動產(chǎn)業(yè)/生態(tài)型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)/自然型現(xiàn)代辦公服務業(yè)/清潔型工業(yè)，其中離項目最近的長興島被定位為國際一流的現(xiàn)代船舶制造業(yè)基地，成為上海近期重點培育的六大產(chǎn)業(yè)基地之一崇明新城的建設對于本項目形成競爭：本項目對于長興島及橫沙島的輻射力較強本案伶未來慚增長衡點在澡于：來自曉外高走橋的旺物資/貿(mào)易/I害T產(chǎn)業(yè)來自辨長興遇島的枕現(xiàn)代切船舶/港口演機械辛制造薦業(yè)來自戰(zhàn)橫沙/崇明亦島的概生態(tài)/旅游航等產(chǎn)灣業(yè)1.脆4項目橡地塊朵驅(qū)動濕性分疲析小結本案未的區(qū)念位及尿高橋晝地區(qū)件的定曉位決幕定了霧發(fā)展鞋基礎柄商業(yè)工的可興行性,吸引繭目的音性消虛費對踏與本席案的站發(fā)展顫具有瘦必要昏性及仔可能謊性,通過今集中擁度高浩的商微業(yè)規(guī)矛劃能系為本惑案的輝公寓爺及辦毅公提婚供更掀強市傷場競顏爭優(yōu)境勢,區(qū)域竭周邊餅的產(chǎn)壺業(yè)發(fā)雄展為塘本案意的辦待公物罪業(yè)發(fā)生展的屈能行此性奠這定基蜜礎,本案色的開半發(fā)進瘦程應但與人鄉(xiāng)豐口的邪導入江同步.第二啦部分瘡市劉場分崖析2.足1商業(yè)吃市場掘分析冶及定灶位2.清2辦公掌市場拔分析瀉及定謹位2.投3酒店/公寓拜市場啟分析騎及定買位城市質(zhì)宏觀條商品矮經(jīng)濟莊背景2.冠1商業(yè)順市場馳分析爭及定油位

商業(yè)類型主要輻射人群市中心購物中心、百貨、大型超市等全市人口中外環(huán)間區(qū)域商業(yè)中心、專業(yè)特色市場周邊居民、目的性消費人群外環(huán)以外社區(qū)商業(yè)、專業(yè)特色市場、其他目的性消費如休閑度假等周邊居民、目的性消費人群市中蠟心人邊口集俊中，雨商業(yè)拆發(fā)展挑成熟閘，表擠現(xiàn)為店租金反水平貧及入看住率愈高，檢但未隨來新子增商角業(yè)體球量受看制于萬有限粱的可晝發(fā)展至用地稿；上海宮外圍漿商業(yè)適的發(fā)狠展主糊要基圍于周抖邊人脹口，衰一些徐大型盼專業(yè)污特色釘市場住及其士他目很的性臉消費杠則吸賽引全折市的灣目的狡性消谷費人功群本案降的區(qū)炊位決靜定本平區(qū)域訓的商預業(yè)發(fā)諷展首碗先應晃考慮勿基于停區(qū)域勿的人圖口的奧基礎蟻型消弦費，卻其次汁考慮榨發(fā)展梢目的荒性消摟費上海板市商模業(yè)布浙局現(xiàn)饅狀2.迷1商業(yè)罪市場津分析掉及定羅位區(qū)域闊商業(yè)靈現(xiàn)狀題分析

外高橋商業(yè)碧云金橋商業(yè)五角場商業(yè)商業(yè)地位社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心上海商業(yè)副中心平均租金1-6元/平米/天13-16元/平米/天25-35元/平米/天現(xiàn)有體量3-4萬5.3萬54萬平米業(yè)態(tài)配比基本以購物為主購物占較高比例，達58%業(yè)態(tài)較為豐富，除購物外，餐飲及娛樂也有較大比例消費者特征由于商業(yè)的缺乏，消費以基礎商業(yè)為主周邊商圈的吸引力和汽車保有量，消費者接受出行時間較長現(xiàn)有商圈較為成熟，由于人口密度較高，周邊消費所占比例較高未來供應（至2013年）區(qū)域內(nèi)無大型供應，高行鎮(zhèn)未來供應有約7.6萬平方米的商業(yè)中心碧云金橋地區(qū)未來商業(yè)供應較大，預計在17萬平方米左右可預見未來供應在13.5萬平方米五角性場基振礎商文業(yè)以毒及具螺有相基當規(guī)喜模，繞碧云捆金橋故地區(qū)吃商業(yè)遷也已叉趨于漸成熟霉，受犁兩大哭區(qū)域賄擠壓此包圍疏，未援來外既高橋領地區(qū)詠基礎殘商圈童輻射琴范圍恭有限。2.騙1商業(yè)禽市場霜分析說及定警位外高碼橋商礙業(yè)區(qū)趴位——新市桶鎮(zhèn)未叉來商懸業(yè)規(guī)承劃競爭輩商圈洪是營弊銷基結礎性碰商業(yè)證輻射最范圍丟的重殊要條礙件。五角心場現(xiàn)現(xiàn)在已顯經(jīng)成報為具租有一椅定商襯業(yè)規(guī)戴模的塑城市童副中欲心之碧一，狂是本捏案10公里槍半徑送，通董過翔今殷隧章道可退方便茫往來賀。金橋用功能杰區(qū)與貴本案佛距離鍛也較貝近，套是外脊高橋扇通往癥陸家酒嘴、去世博貿(mào)等區(qū)顛域的黑必經(jīng)儀之地燙，該培區(qū)域氣已具義有一軋定規(guī)協(xié)模的白商業(yè)念，與奇本案印形成許較大破競爭盟。陸家娛嘴商若圈是殊距離圣本案圖最近暫的市糖級商該圈，個但由托于其招距離創(chuàng)及商訊業(yè)定暢位不筋同，珍對本貝案的鳳影響稅有限釘。綜合班考慮脫本案技所處烈區(qū)位炸，新吸市鎮(zhèn)薪將是濤本案脆的主村要競鐮爭區(qū)脖域，越也是猴外整懸個高侄橋地顏區(qū)商竟品房征供應災的集揪中地睡帶，紗未來幻玉將有污大批債的人都口導挨入，滑同時介規(guī)劃鎮(zhèn)中的繞商業(yè)速配套江體量歷也呈逝幾何恢數(shù)增替加，20筍20年將魄達到60余萬績方。2.賄1商業(yè)竿市場保分析納及定庸位目標要商業(yè)查市場霧概況脖分析——周邊悉現(xiàn)狀花山田路上似多為已沿街恥店鋪眠，以懸便利泉店，釣小型銜餐飲乓為主草高濟支路織多為璃小型臟餐飲歉，服潛務對襯象為活本案獵現(xiàn)在漿的住考民以孩及怡處心苑河小區(qū)票居民清溪餓路上輕集中痰了整泄個高默橋鎮(zhèn)65陷%的商螺業(yè)，念以世炊紀聯(lián)洽華超連市為程中心宋輻射孝至半醒徑50脈0米左惜右的掀商業(yè)辭，銀帥行，螞教育狡機構下，大擋型餐漲飲基季本上澇都集分中于未此本區(qū)娃域內(nèi)挖商業(yè)抵集中碎分布雖在清烘溪路蜂，以蜜沿街鹽散鋪編為主匯，社苦區(qū)底戲鋪為舞補充緣瑞；方梯圓2公里籍范圍塵內(nèi)只妨有一坐家50掛00平體幫量的志大型明賣場艷。2.值1商業(yè)摘市場平分析防及定原位本案高橋快鎮(zhèn)現(xiàn)牧有商鉆業(yè)業(yè)郊態(tài)分箏布餐飲食品銀行五金醫(yī)院文具服飾超市教育其他36191210654332外高賣橋商顏業(yè)仍射無成蠢型規(guī)綢劃，厲當?shù)丶y消費杠力較劣低，拆商業(yè)蹲處于純發(fā)展查的初刪級階悔段。權餐飲貪業(yè)態(tài)產(chǎn)為主里，大相型超以市稀石缺，貢娛樂仔業(yè)態(tài)爪空白爪。1世紀遼聯(lián)華杰（中補型超脾市）2外高柔橋購略物中田心（達小型治商場掃）3世紀卻聯(lián)華捆（中袋型超舊市）4永樂蹲生活穿電器模（中僅型賣硬場）主要壓商家組：商業(yè)絕布局漆：區(qū)耽域內(nèi)莊商業(yè)傷設施叮較缺掌乏，糕只有匯兩個愚社區(qū)準商業(yè)巷中心泛，輻侄射周現(xiàn)邊區(qū)繭域。商業(yè)妹類型尤：沿盈街商度鋪為虛主，千主力苗店類憐型是勇超市逐、家敗電賣騰場。叮代表賓了該滅地區(qū)央商業(yè)竟正處棍于初濃級階粒段客戶跳定位有：當懇地居繩民和嶼動遷臘戶，班消費沈力有駁限。清溪君路現(xiàn)慰有業(yè)壁種比武例2.漠1商業(yè)乳市場段分析愛及定澡位序號商鋪名稱開間面積(㎡)租金(￥/間/年)平均租金（㎡/天）區(qū)域平均租金（㎡/天）1新川味菜館1間80420001.41.382河南拉面1間60400001.33怡心小吃1間60400001.34怡群煙酒行180420001.45上海物流有限公司4間2401600001.256蘭州拉面1間80420001.47欣欣服裝店1間65410001.358建設銀行4間3202025001.459山木培訓6間4802277601.310文具小店1間35153301.211農(nóng)工商超市3間2401226001.412青紅煙酒店1間108540001.3613陸通輪胎2間70120000.47清溪獲路部叛分沿來街商數(shù)鋪租酸金一袖覽表2.肢1商業(yè)攜市場請分析宵及定盞位基礎橡商業(yè)打體量步預測綁結論基礎格商業(yè)西需求蔑預測基礎唇商業(yè)鼠業(yè)態(tài)巴配比敲建議基礎偶商業(yè)散體量瞎受區(qū)傘域人劫口導慚入及猛消費換力所梁影響截；根據(jù)繡現(xiàn)有依規(guī)劃叔，預動計基僚礎商憐業(yè)需呈求在脂住宅暮項目制基本劃建成披后2年左丙右開津始釋蒜放；預計丟到20納20年基右礎商資業(yè)面御積需歌求在17狹.3萬平毛米左揀右；因滿粗足基鞏礎商收業(yè)消場費，桐建議尊購物偏所（布大賣刻場）候占比扒例較賣大。2.基1商業(yè)藏市場弟分析疼及定梯位商業(yè)隸級別團的界意定規(guī)模瓣上來往看規(guī)劃使上來拖看立地駁條件孔上來橡看現(xiàn)有袖商業(yè)煎現(xiàn)狀翠來看目的姿性消場費體梢量不屑足高橋患鎮(zhèn)中會心未彎來60萬方輝商業(yè)必規(guī)劃半輻狡商圈體量海不足授，檔柄次偏棄低，愈業(yè)種杜不豐烘富定位棒：社區(qū)耍型商護業(yè)城市清遠郊攀，地鐵勸末端司，低配廈套檔鑒次，陌生辮商務躺區(qū)。2.糞1商業(yè)燃市場糊分析讀及定瞧位商業(yè)權目標火客戶犧定位老人婦女兒童本地輩家庭恒消費容者本案憶的主攝力消慢費人嶼群定以義為圍本地祖家庭售，主耀要來健自周罪邊安惑置小母區(qū)的晶導入濃人口縫。2.箏1商業(yè)形市場具分析療及定憐位商業(yè)倡業(yè)態(tài)篇規(guī)劃貢定位汽建議建議家一：開發(fā)都初期剃鑒于撈周邊叔動遷置戶消規(guī)費水景平的崇限制奇，以婦大型懂娛樂巡壽、大胞型餐婦飲為騰早期精介入喉主力騙店，述吸引符廣大陳基礎崖性商湯品消習費人頑群，肆帶動鎮(zhèn)人氣珠。建議成二：通過件特色包商業(yè)擇環(huán)境督的打姓造，岡增加炕購物抽的趣竭味性果；瞄堪準以檔家庭單為主惹的目趙標客思戶，降擴大呢其消毀費要供求。建議細三：主題被商場非建設鄙是未悲來運狀營的晴關鍵插，與尿其是滅創(chuàng)意階園區(qū)私，不饒如是隱中高素檔主室題購皮物商嗎場，焰對周州邊居錫民可捧以起樣到改股變消弓費習醒慣，贈留駐綠人氣丙的主食要作姑用，鼻建議帶引入升可以廳留駐浴人流咱的兒粥童娛賽樂、陪青年換娛樂態(tài)等相睛關業(yè)晚態(tài)。2.畜1商業(yè)獵市場塵分析均及定蠅位上海舒辦公熊物業(yè)線發(fā)展啊階段發(fā)展時期經(jīng)濟及政策背景市場特征起步期1988-19901.改革開放政策的確立；2.社會主義市場經(jīng)濟的確立；3.外資引入；4.辦公房的商業(yè)屬性開始體現(xiàn)；5.第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。1.規(guī)模擴大；2.大部分仍屬于建設自用。第一發(fā)展期1991-19981.第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；2.浦東大開發(fā)；3.外資、外地企業(yè)大量進駐；4.東南亞金融危機。1.辦公房品質(zhì)發(fā)生根本性變化；2.形成中央商務區(qū)；3.市場由過熱逐漸轉(zhuǎn)向低谷。第二發(fā)展期1999-至今1.上海經(jīng)濟穩(wěn)步增長；2.世界500強企業(yè)進入上海；3.辦公房市場內(nèi)外銷并軌。1.形成CBD多級發(fā)展格局；2.租售市場共存，品質(zhì)與國際化標準靠近。2.飾2辦公爪市場例分析星及定糊位上海竄辦公恨物業(yè)暮的分絕布陸家邊嘴人民廣場南京絡西路淮海佩中路徐家匯中山公園虹橋不夜城曹楊張江高科金橋漕河忌涇五角助場2.車2辦公魚市場冰分析能及定俯位上海雕辦公河樓市樓場發(fā)梁展十搏余年瓦，已職逐步寨形成再相當判數(shù)量韻的集被中度盆較高暮的區(qū)州域市陸場。健按照綿城市嘴圈層席情況莖劃分礎，這腔十三咬個市耀場可裝分為獨城市傾中心逗辦公觀區(qū)、款城市漏輔心啦辦公區(qū)區(qū)和潑城市博邊緣稍辦公睛區(qū)三紫大區(qū)宵域市檔場，懷而每祝一區(qū)剖域市叨場內(nèi)飄又分欲別包友含多蒼個板韻塊市棵場。上海放辦公鞠物業(yè)距的分蜘布城市中心辦公區(qū)人民廣場淮海中路南京西路陸家嘴城市多輔心室辦公永區(qū)虹橋它開發(fā)描區(qū)不夜紙城地仍區(qū)徐家本匯地田區(qū)中山嶺公園東地區(qū)曹楊教地區(qū)城市邊緣辦公區(qū)金橋出口加工區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)張江高科技園區(qū)五角濱場地邀區(qū)2.貸2辦公尼市場姐分析喬及定盈位上海冬辦公攏物業(yè)撲投資通情況從上館表投峰資情屈況我巡壽們可傘以看港出上湊海辦撐公樓僅市場煮的周班期性告走勢路規(guī)律鋒。在磨經(jīng)歷樹了90年代傾中期排的高鏟速增暮長和90年代頸后期廊的衰罷退并憤在20街02年圾達到刊谷底哀之后姻，上割海的寸辦公湯樓市古場從20拔03年壓起出嗓現(xiàn)反啦彈。抹從20讀04年異至20鋪08年熔，辦李公樓吹的投期資開視發(fā)額添再次描出現(xiàn)籮連年處快速語遞增棋的走強勢，球上海度辦公窯樓市號場進長入新丟一輪柱的投彈資開釘發(fā)熱芒潮。2.修2辦公擴市場姨分析盤及定決位上海設辦公剖物業(yè)只市場板概述近幾爆年，墓上海脈辦公快樓市歪場發(fā)頌展尤趕其迅徐速，桑無論船租賃勿型寫俘字樓轎出租聯(lián)的租臘賃價視格還僻是銷宿售型雖寫字敲樓的類銷售手價格牌都有開大幅紫度的暗攀升示，整布體辦率公樓遞市場啟呈現(xiàn)營一派趙繁榮牲景象收。特棒別是哲在20破09年話后，善盡管快市場殲供應蓋已達四到歷屋年最垃高水鑼平，盤跨國曲公司柜在上綱海的住迅速早擴張抓使得丈上海譽寫字疲樓市墳場需刷求仍曠持續(xù)滿保持眼旺盛判。現(xiàn)階期段，寸上海畜辦公評樓市最場上賢絕大亮多數(shù)懲辦公慎樓仍幸以出摔租為炒主要宴經(jīng)營恩方式鑼，對緩外銷滔售的印辦公碧樓比味例相譜對較導低。慢初步柏估算萌，上租海辦則公樓夕租與坑售的蜓比例繩在5：1左右言。隨期著租饑金回掉報率庫的不工斷提質(zhì)高，凳一些萍企業(yè)津開始徐在滿朵足自幫用的取前提遭下通騎過購禿買方模式對堪辦公舉樓進宮行中鉆長期擔投資友。至畫此，淘上海累辦公逗樓經(jīng)帳營模熔式向近租售緞二元貧結構諒演化杜。2.堤2辦公楚市場場分析繡及定統(tǒng)位外高沸橋周銹邊區(qū)秋域銷駕售型狐寫字值樓市桂場表段現(xiàn)06偶-0派9年周陶邊區(qū)照域銷恐售型童寫字啞樓售勝價走句勢對甘比圖06誼-0央9年周比邊區(qū)存域銷記售型忙寫字持樓供喬求比覆走勢戰(zhàn)對比斥圖外高哈橋區(qū)正域?qū)懲献謽腔氖蹆r側水平京低于謊全市憑平均層水平簽，且呈銜現(xiàn)遞漫減趨咱勢。陸家性嘴板煌塊與搞五角散場板券塊售煌價近嶼年來寧穩(wěn)步滲上漲削，寫沾字樓繪市場糾表現(xiàn)炒好于遞外高南橋區(qū)飯域。從供低求上穴看，外高衣橋區(qū)碧域供滔求比托呈拉案大的佩趨勢們較為框明顯垮，市路場存杠量加怒大，角去化載風險祥增加。陸家捧嘴板范塊連贏年呈染現(xiàn)供色不應獸求的乖市場友表現(xiàn)季，五衛(wèi)角場悉板塊柱的供困求狀鏟況較笨為平掘穩(wěn)，壤金橋園板塊詳?shù)墓┠糖箨P厚系也外表現(xiàn)播出了重供大嘉于求掀的局秤面。2.懸2辦公虛市場先分析捉及定露位分區(qū)互域?qū)戜N字樓賺入住黃率分區(qū)喜域?qū)懡Y字樓景租金外高畏橋區(qū)叼域?qū)戀V字樓端租金序水平橫低于擾全市鮮平均飾水平唯，且縱增長烏緩慢系。金橋鑼區(qū)域瞎租金丑和售寧價近遠年來驕穩(wěn)步翁上漲油，入舞駐率取達到埋全市器平均婦水平壺，寫嬸字樓栗市場戰(zhàn)表現(xiàn)金好于淡外高羅橋區(qū)職域。張江暫區(qū)域訊寫字賽樓供垂應較血晚，添品質(zhì)努較高俗，近愿幾年惑進入乞高速浩發(fā)展凈期，論每年迫新增大供應姐較高避，入頑駐率萄較高饅。五角跪場區(qū)戴域入易駐率葵也在香逐年聲上升奮，租巴金水鍵平和較銷售全均價較也在包逐年歇快速熄上漲撞，近桂年來褲市場懷表現(xiàn)餐良好無。外高牙橋周播邊區(qū)盤域租也賃型攔寫字碗樓市私場表簽現(xiàn)2.巾2辦公賭市場葡分析呀及定題位外高憶橋周淘邊區(qū)詠域?qū)懩ψ謽莿⒖驮挫o比較外高粱橋和墾金橋西區(qū)域漿寫字脈樓物單業(yè)的看客源餐結構討較為喂類似穴，與鴿張江餅區(qū)域鬧的客茂源結吩構有戶較大拿的差零異，紀五角織場區(qū)風域的陜客源飽結構氧則與急其他移區(qū)域殼有明瓶顯的雀不同。2.海2辦公堆市場條分析仙及定床位分區(qū)熔域?qū)憟F字樓倚市場河總結區(qū)域外高橋區(qū)域金橋區(qū)域張江區(qū)域五角場區(qū)域年均空置率60%10%10%5%年均供應量11000平米43000平米32000平米78000平米年均吸納量4400平米38700平米28800平米74100平米租金水平2.0-2.4元/平米/天2.5-2.8元/平米/天3.5-5元/平米/天2.5-3元/平米/天價格水平——12000-16000元/平米——均價15000元/平米客源結構貿(mào)易物流、機械制造、電子通訊貿(mào)易物流、機械制造、電子通訊集成電路、生物制藥、IT軟件教育培訓、廣告咨詢、貿(mào)易物流未來供應園區(qū)內(nèi)大量的爛尾樓將是潛在的未來供應未來供應量較大未來供應量較大未來供應量較大外高下橋區(qū)爆域?qū)懖阶謽嵌罩冒锤哌_60悅%，租枯金水院平也挽較低節(jié)；由于母外高慢橋區(qū)盤域多童為倉績儲物勺流行沃業(yè)或蛛者企匆業(yè)相強關部松門，廁對寫究字樓送需求宅度較勝低，半造成室了該接區(qū)域既整體往市場徐表現(xiàn)妖較差聾；鑒于藝外高毛橋區(qū)宣域目宗前的蜂市場疼表現(xiàn)佩，以繩及金悅橋區(qū)旺域未灣來供鉛應的王威脅安，不巨建議強增設吐大量作寫字民樓類表物業(yè)敬。2.攀2辦公蘆市場評分析乎及定供位外高飛橋?qū)懻謽莿偈袌瞿Πl(fā)展脅緩慢棍，20漠02年以貢來沒透有建武成運濁營的菊新增麥供應成，新團建寫閥字樓喇項目愧也應福多種柔原因慈，處慨于停脈工或醒者閑訂置狀霜態(tài)；外高忽橋?qū)懺首謽氢徣胱『穆氏嗝}對較賢低，害年平器均入隊住率預只有40駛%左右傳，與租近年尸來上認海寫揚字樓命的市納場表撥現(xiàn)明檢顯不掉同；外高輛橋區(qū)副域企做業(yè)多宅為倉類儲物賠流、認加工逼制造膝，對快寫字防樓的劇需求港較小塌，或抓者在荒倉儲慰、廠去房等隨物業(yè)畏內(nèi)解擁決辦舅公物叢業(yè)，頭另外鄉(xiāng)豐，一尿部分懷貿(mào)易包類企超業(yè)對示寫字娃樓有紅一定材需求脖，但攀是需擦求面默積均嫌較小墊。外高翁橋區(qū)帶域?qū)憶Q字樓所市場岸低于望全市孝水平雞，現(xiàn)嫩有寫般字樓紅的實伐際入從住率明僅為40拒%2.莫2辦公燙市場叮分析企及定層位辦公冠市場田的定眨位小走結從地脹段來葵看從產(chǎn)省業(yè)結步構來載看從區(qū)圓域供狀求來嶄看從區(qū)討域租度賃市社場來娃看城市膽遠郊慌，交飲通配車套局儲限產(chǎn)業(yè)吸現(xiàn)狀涉不滿護足辦嘩公物鋤業(yè)發(fā)鼻展需橡求嚴重鋪供大活于求空置汽率高固，租背金低規(guī)劃厭建議探：不具揪備發(fā)鼠展辦志公的映可行機性，薄建議響辦公獸性質(zhì)原物業(yè)趨不做話設置定位堆：低能恨級產(chǎn)酷業(yè)源衰旁的新型凍辦公今區(qū)2.渡2辦公超市場紋分析捆及定黎位2.追3酒店/公寓細市場艘分析哄及定忍位公寓墻類物遍業(yè)的館常規(guī)吵操作幟方法服務鬼、高邊品質(zhì)特、高尖租金剪、高熔售價捉、高喜端客準源小面歲積、論低總拴價、顆過渡融性自低住需遣求“真暫”酒碑店式播公寓概念筑化酒裹店式灶公寓2.瞎3酒店/公寓逐市場品分析滅及定妄位公寓選類物絕業(yè)的西常規(guī)損操作穿方法產(chǎn)權兵式酒績店“真“鐘酒店烏式公寓概念寧化酒匪店式公寓服務斃型高鳴端酒柱店式殲公寓自住蝴型白冤領小選戶型窯公寓浦東薪高星淘級酒熊店主聾要集風中在通陸家海嘴；外高煎橋目腐前僅達有1家高翻星級滋酒店賣；臨近咽外高艷橋區(qū)袋域的公張江斑與金摘橋分擔別有指一家片和2家高肌星級消酒店仙，總厭體數(shù)頑量仍幟然較孩少；五角艙場區(qū)監(jiān)域目盆前高攜星級朋酒店最供應餐僅2家，釣但隨輩著其皮城市扯副中追心地醬位的披實現(xiàn)濤，其適未來燈的市耐場供活應空允間很盆大。2.稠3酒店/公寓遲市場惹分析傅及定湖位高星秀級酒枕店市崇場供茂應分猴析五星吳級酒裙店平遮均入抱住率膀總體誘好于恐四星條級酒抽店；近兩節(jié)年四臟五星揪級酒摸店入麥住率庭略呈府下降娃趨勢覽，此擁趨勢弓與近朝四五植星級吹酒店文大量屈供應找有一稀定關她系；高星卻級酒炒店房浩價呈戶明顯濤的季而節(jié)性料波動盾，但塑整體紡呈上奏升趨改勢。上海奧市高攤星級爽酒店既市場犧運行英平穩(wěn)2.驅(qū)3酒店/公寓厭市場旦分析繩及定胞位區(qū)域饒內(nèi)企亭業(yè)的病不同導性質(zhì)叼決定嘩其酒擴店需古求量著及檔奶次外高刪橋/金橋/張江鼻區(qū)域拔周邊偶高星或級酒雕店的代發(fā)展耽要素

高星級酒店規(guī)模重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)對酒店的需求特征外高橋保稅區(qū)398間客房國際貿(mào)易業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和先進制造業(yè)高星級酒店需求較小（貿(mào)易企業(yè)酒店需求相對低端；頻次第，單次逗留時間相對較長）金橋出口加工區(qū)269間客房轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、現(xiàn)代家電、機電產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥高星級酒店需求較大（外資及合資企業(yè)比例高，駐場高管及技術員比例大，需求相對高端）張江高科技園區(qū)480間客房生物醫(yī)藥、集成電路和軟件業(yè)高星級酒店需求大（臨近國際博覽中心，配套展會需求；高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)部門駐場高管及技術人員比例大，高端需求旺盛）2.依3酒店/公寓疤市場柄分析歷及定急位本案奮可以演在布虹局中面引入咬部分辯經(jīng)濟遣型酒會店類合物業(yè)串，從姓市場甘情況領來看開，未香來可愿作為怎產(chǎn)權較式酒鋸店或況酒店賠式公指寓出發(fā)售。在項源目前然期商憲業(yè)開已發(fā)階般段，鳥可以責作為希整盤革檔次李提升這器，夸拉升脫其他熊物業(yè)耽價值墓。產(chǎn)權叮式酒抹店的賠可行藍性分贈析小椒結2.厚3酒店/公寓販市場繪分析炸及定餐位定位產(chǎn)權臟經(jīng)濟斃酒店——多功恢能園喚區(qū)品妄質(zhì)助塘推器酒店破配套蝴建議會議中心宴會廳中餐廳西餐廳健身中心網(wǎng)球場桑拿泳池咖啡廳/茶吧√（自留）選配選配或招商√（招商）√（招商）√（戶外屋頂）√（招商）√（屋頂戶外）√（招商）2.冰3酒店/公寓貸市場哥分析貨及定鄉(xiāng)豐位”概廁念化網(wǎng)公寓仆“市嘗場的杠研究根據(jù)偷客戶飽對于駛時間連的接適受度寒界定致研究品范圍78解%的公豪寓入搶住客付戶可壇以接撇受到摧達工退作地胸點的槳時間艙在20分鐘績內(nèi)；距離益本案狼區(qū)域20分鐘滋范圍拖包括火外高劃橋、婚金橋思、張蕉江及修五角夜場區(qū)槐域。市場雀調(diào)研吧范圍震初步事界定裁為以晴下區(qū)婦域：本案碎的酒敲店式魂公寓側研究辛范圍瘋界定客為外湖高橋攏、金料橋、慎張江萄、五稱角場家區(qū)域教的中卻高端它公寓鑼市場2.襖3酒店/公寓死市場首分析架及定急位浦東捷公寓朗市場隸目前依供求菊平衡浦東攜公寓減集中功分布模在陸涉家嘴看地區(qū)輛及金桃橋地乖區(qū)。20醋01注-2這00靜2及20概06恰-2斃00稀7是兩暗個供櫻應高多峰時梁段。目前本浦東炕區(qū)域典的總賽體存莊量為41萬平呆米左頸右。浦東旨區(qū)域冰的公燙寓平秤均入惑住率聾及租裂金水南平平鉆穩(wěn)上壺升。浦東耗目前病的平置均入鏟住水茶平在75膚%，酒魔店式析公寓享的租處金為17漫0R仆MB惜/平方眾米/月。浦東軋的整原體入曠住及奮租金隱水平星略低屠于全膚市水蹈平。浦東英未來落供應洽主要基集中韻在陸宣家嘴肚、花甩木、燃張江錯及金委橋，絲式陸家木嘴的莫東擴拾將帶答來大閘量的俊供應糠。本項子目所宅在地素周邊密未來遇的5-單10年酒愧店式嶺公寓緊供應位依舊默是空胃白。浦東肅區(qū)域叉的未估來5年內(nèi)洲將有60狼0-竄70妥0套的該中高態(tài)端酒雨店式桃公寓攤新增施入市休。供應需求未來喬趨勢2.海3酒店/公寓撲市場銅分析悔及定當位2.讀3酒店/公寓沙市場傾分析差及定坊位”概賤念化信公寓蟲“的戴市場廁研判住宅陜的變迅種交通走導向搭明顯定位軌道汽交通懇沿線片白領遼公寓未來毫預判荷：交通介因素遲導致誘區(qū)域粱價差嘩，產(chǎn)塘生競隸爭優(yōu)麗勢第三濕部分弦產(chǎn)煎品概英念及豪規(guī)劃肚建議3.衣2整盤膽概念鍬構想3.銀3業(yè)態(tài)循布局爪架構3.捉4補充膊產(chǎn)品胸建議3.途1商業(yè)環(huán)模型鞭借鑒我們膀的方難向在訪哪里?本土庭案例并研究3.手1商業(yè)甜模型儲借鑒以服警裝、疊餐飲荒、休寇閑為介一體脹的綜其合性干商業(yè)早廣場百問聯(lián)芹南多方購鹽物促中廳心黃色淋區(qū)域兩：兩好棟大患樓都因為27層，-1鏡-3層為疼商用榴，4-胳27層為擊酒店光式公辯寓及兔酒店刮，總轎面積夕為45庫00扶0㎡。藍色研區(qū)域竊：辦從公大殿樓，5-養(yǎng)10層?；伎偯鎻U積為58約00衫㎡。裙房概分別趙為3層和4層。岸左側挺的裙伏房為4F，靠美右的蛛為3F。3.屯2整盤擱概念標構想南方島購物樂中心響總平拒解讀3.黃2整盤里概念須構想HHOTEL酒店AAPARTMENT公寓

HOPSCA豪布斯卡城市綜合體OOFFICE辦公PPARK生態(tài)公園CCLUB

會所SSHOPPINGMALL

大賣場3.貢2整盤龜概念宜構想星光智硅谷部落跪格式LI卸VI道NG芒MA炒LL商業(yè)郵概念網(wǎng)族吩基地LI騾VI貼NG泡PO劣D公寓慚概念生態(tài)朽硅谷LI惰VI陪NG寧EO損D辦公破概念部落法格：警根據(jù)刊裙房撇室內(nèi)楊街區(qū)欲分割刷，形飼成“Bl診oc傳k”（街旬區(qū)）扯格局默，融輕入網(wǎng)歇絡科請技概羅念，余體現(xiàn)媽企業(yè)您總部泰經(jīng)濟皺的行盆業(yè)屬副性。LI珍VI驗NG地MA縣LL：生辨活廣豪場，祖定位姿偏重社區(qū)疾服務鐘功能，網(wǎng)置羅以協(xié)家庭測為單僻位的唐消費滲群體浪。部落五格式LI為VI宜NG蹈MA胃LL商業(yè)項概念萬發(fā)散3.債2整盤盛概念曲構想（主要另針對橋自留匯辦公矩物業(yè)敵）生態(tài)仔硅谷LI驚VI點NG岡EO杠D生態(tài)五、低踩碳、樹高科EO糟D綠色授生態(tài)焰辦公池區(qū)，摟其英執(zhí)文全置稱“Ec敘ol始og計ic但al悔O弓ff植ic桃e顯Di椅st殼ri析ct安"，是撞生態(tài)陵學、縮慧環(huán)境印學和料建筑漁學的這完美廳結合集體。辦公霞概念行發(fā)散3.戒2整盤紫概念粥構想3.擊2整盤換概念驅(qū)構想網(wǎng)族石基地LI脊VI妹NG蓋PO筐D集“鹿時尚﹑個性﹑科技﹑人性炎”于戶一體公寓料概念頸發(fā)散“LI失VI勤NG搏P揪OD鳥”概念塌來源仗于蘋校