盤活存量資產(chǎn)存在的問題范文

第第頁盤活存量資產(chǎn)存在的問題范文

盤活存量資產(chǎn)存在的問題篇4【關(guān)鍵詞】工業(yè)用地盤活存量

一、前言

對城市進行建設(shè)及其發(fā)展的過程中，盤活存量工業(yè)用地能夠使建設(shè)用地相應(yīng)的增加，且可大使建設(shè)用地有效利用率大大提升，使城市的整體品質(zhì)及環(huán)境得以提升。許多城市中，其中心城區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的能級比較低，且競爭力也非常較弱，區(qū)位較好的工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益也并不高，致使其土地產(chǎn)出越來越低。但是，其土地資產(chǎn)在市場中所占的價格卻非常高。伴隨相關(guān)部門對城市產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進行不斷的調(diào)整、升級，及二次開發(fā)工業(yè)用地后，使區(qū)位的競爭優(yōu)勢得到更好的體現(xiàn)，還能夠有效調(diào)整區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

二、工業(yè)用地盤活存量中存在的問題

（一）土地的收儲資金比較欠缺致使土地收支無法實現(xiàn)平衡

對工業(yè)用地的存量進行相應(yīng)的盤活過程中，因為利益驅(qū)動因素的影響，土地是原使用權(quán)人并不愿意根據(jù)工業(yè)用地的價格使自己的土地被回購，其想要對使用期間所產(chǎn)生的收益進行分享。尤其是對與工業(yè)園區(qū)或政府簽訂過長期協(xié)議一些企業(yè)，因?qū)ν恋剡M行開發(fā)時具有一定的時效性，工業(yè)園區(qū)、政府會產(chǎn)生違約的行為，需要支付數(shù)額較大的違約金。若外遷、改造原企業(yè)，會涉及到一些建設(shè)廠房、征購?fù)恋?、設(shè)備購買、職工安置、市政配套等利益補償?shù)膯栴}。會導(dǎo)致工業(yè)用地的收儲價格逐漸上升，進而就會使政府在對基礎(chǔ)設(shè)施進行改造、對環(huán)境進行整治過程中的土地整理成本提升，難以使其土地收支保持平衡。

（二）老工業(yè)區(qū)的土地權(quán)屬問題比較復(fù)雜致使政府收儲面臨較大的問題

我國大部分城市中老工業(yè)區(qū)的土地權(quán)屬十分復(fù)雜，其不僅有街道企業(yè)、區(qū)屬企業(yè)，還有市屬企業(yè)、京都部署企業(yè)，如果對這些具有特殊性的土地進行轉(zhuǎn)變，一定要得到京都君委的批準(zhǔn)。在權(quán)屬不相同的企業(yè)中，其動遷的期望值也并不相同，需要對其進行較大的協(xié)調(diào)，進而對政府收購儲備土地工作的開展造成一定的阻礙。

（三）企業(yè)和政府之間的利益中存在嚴(yán)重的博弈問題

企業(yè)、政府作為二次開發(fā)主體，二者的博弈結(jié)果對工作開展的構(gòu)成有直接的影響。而雙方在土地使用權(quán)競爭中存在著微妙的關(guān)系，兩者既通過互相合作形成一定的共識，且有的時候也會因利益問題而產(chǎn)生一些糾紛。對政府來說，開發(fā)土地能夠使其獲取的主要利益一般有：可以收回土地的具體使用權(quán)，進而對經(jīng)濟效益進行重新配置；且還可以改善環(huán)境問題、對產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，進而獲得一定的社會利益。對于需要進行改建的部分企業(yè)中，進行二次開發(fā)可以使其獲取的利益是：提升企業(yè)的容積率、改建廠房所帶來的收益，企業(yè)與政府合作形成的潛在效益；因為擴建、改造而步入隱性市場所得到的利益。雙方進行合作之后，均能夠獲取以上所說的利益。

（四）工業(yè)工地的布局凌亂其分散致使環(huán)境污染問題更加嚴(yán)重

在一些規(guī)模比較大的城市中，其老工業(yè)區(qū)的工業(yè)用地都是在不同的時期形成，在建國初期主要是片面強調(diào)將消費性的城市轉(zhuǎn)變成生產(chǎn)性的城市，除部分大工業(yè)企業(yè)中形成了集中的工業(yè)街坊外，還存在住宅與小工廠交叉混雜的局面。有的街道還利用閑置、破舊的房子來建廠，而這些工廠的并沒有規(guī)劃性，其生產(chǎn)性質(zhì)缺少相應(yīng)的穩(wěn)定性、非常復(fù)雜，有的甚至還使生產(chǎn)性質(zhì)發(fā)展頻繁性的轉(zhuǎn)變。因其分散、凌亂的布局導(dǎo)致老工業(yè)區(qū)周圍的環(huán)境變得越來越惡劣，還降低了工業(yè)工地的使用效率。

三、改善盤活存量工業(yè)用地的有效措施

（一）應(yīng)對城市開發(fā)及工業(yè)用地進行全面的、統(tǒng)籌的考慮

對工業(yè)用地進行改造的過程中，所涉及到的內(nèi)容比較多，如文化、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等許多方面，因此需要從整體、全面對城市、區(qū)域進行考慮，努力使工業(yè)工地改造中的各個方面實現(xiàn)共同的發(fā)展，不能只重視物質(zhì)、環(huán)境建設(shè)。對于文化方面一定要將地方的特色文化、歷史文脈傳承下去，對其進行積極的保護，進而防止地方特色文化消失。經(jīng)濟方面一定要對產(chǎn)業(yè)布局、結(jié)構(gòu)進行調(diào)整、優(yōu)化，應(yīng)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)進行維持，發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)及服務(wù)業(yè)，有效促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟職能的轉(zhuǎn)換。而在環(huán)境方面必須對環(huán)境污染問題進行有效的處理使其達到相應(yīng)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，使部分生態(tài)系統(tǒng)得以恢復(fù)，進而使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境安全得到更好的保障，防止歷史遺留生態(tài)破壞問題、環(huán)境污染問題對城市未來的發(fā)展造成阻礙。

（二）對于城市中工業(yè)用地的二次開發(fā)及利用規(guī)劃必須合理地進行編制

對土地利用進行總體的規(guī)劃能夠更好的對城市土地的擴展趨勢進行控制，工業(yè)用地二次利用、開發(fā)也應(yīng)體現(xiàn)在土地規(guī)劃的專項規(guī)劃中。應(yīng)該參照相關(guān)的規(guī)劃指導(dǎo)對工業(yè)用地的再次開發(fā)專項規(guī)劃進行制定，進而明確出再次開發(fā)工業(yè)用地的開發(fā)強度、規(guī)模及其發(fā)展的具體方向，保證存量土地能夠得到有序的、合理的、滾動的開發(fā)及利用。對于具有可挖潛性的存量工業(yè)用地，應(yīng)根據(jù)開發(fā)潛力、用地需求、利用條件對其展開詳細的探討，使存量地的再開發(fā)重點區(qū)域及主要目標(biāo)得以明確，進而制定出相應(yīng)的、有效的開發(fā)及再利用策略。城市的眼界性發(fā)展規(guī)劃及城市規(guī)劃對城市的未來走向及發(fā)展有一定的影響，其還是關(guān)鍵的一個依據(jù)，因此對工業(yè)用地二次開發(fā)的專項規(guī)劃進行制定時必須在以這兩個依據(jù)作為前提條件，使工業(yè)用地的再次開發(fā)工作順利的進行。

（三）應(yīng)加大存量工業(yè)用地的儲備、整理、收購力度

進行土地儲備招拍掛時，一定要加大存量工業(yè)用地的儲備、整理、收購力度。政府可以建立土地增值效益共享的收儲體制對工業(yè)用地進行二次開發(fā)、利用，收購?fù)恋貎鋯挝恢螅乱淮螌ν恋剡M行出讓的過程中，將一定比例的土地收益返還給土地原使用權(quán)人當(dāng)作補償，這樣可以調(diào)動原土地使用權(quán)人參與工業(yè)用地改造的主動性及積極性。政府應(yīng)根據(jù)工業(yè)用地再出讓、回購進行具體的操作，并制定出程序性的、規(guī)范性的實施細則。另外，政府利用收購、征收等方式把企業(yè)改造用地、閑置的用地納入到土地的儲備中，再將其推到土地市場中進行出讓，進而就可以獲得相應(yīng)的收入，可將該資金用作工業(yè)用地的再次開放及土地儲備建立中的專項資金，使盤活存量的土地資產(chǎn)得以滾動。

（四）應(yīng)該對市場需求進行兼顧及對相應(yīng)的規(guī)劃進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整

因采取土地使用、市場使用的管理導(dǎo)向，將控制產(chǎn)權(quán)土地的開發(fā)當(dāng)作目標(biāo)，進而對土地管理使用、規(guī)劃和市場規(guī)則間的脫節(jié)矛盾得以有效解決。同時，必須兼顧到市場的實際需求、對規(guī)劃進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，將各項活動特殊性開了進去，進而兼顧到其對自身的利益追求。對存量工業(yè)用地進行盤活的過程中，一定要對土地的現(xiàn)狀權(quán)屬進行詳細的調(diào)查，尤其是必須對其出讓方式、權(quán)屬邊界、土地的具體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、年限等進行相應(yīng)的梳理；而且要特別細化、增加規(guī)劃性質(zhì)發(fā)生變動的工業(yè)用地中的管理、規(guī)劃內(nèi)容，增加和土地管理相接軌的要求、條件，進而才可以使規(guī)劃編制的成果可操作性得到提升。

四、結(jié)束語

增強城鎮(zhèn)建設(shè)工業(yè)用