黃埔大道西項(xiàng)目商業(yè)定位

旺地發(fā)展顧問(wèn)2011年3月廣州黃埔大道西項(xiàng)目

商業(yè)定位分析

目錄項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)遇商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題項(xiàng)目概況小結(jié)1

項(xiàng)目概況區(qū)位：大區(qū)位：廣州天河區(qū)，緊鄰珠江新城CBD小區(qū)位：廣東國(guó)防大廈地塊占地：20畝，約1.3萬(wàn)平方米（容積率沒(méi)限定）規(guī)劃：綜合體，包括寫字樓、酒店、公寓和商業(yè)交通：最近公交站：國(guó)防大廈站（7條公交線）

最近地鐵站：崗頂站（直線距離約1公里）西東北南項(xiàng)目石牌東路環(huán)宇大廈黃埔大道西陶育路項(xiàng)目四至1

項(xiàng)目概況2

項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題2.1商業(yè)定位根據(jù)項(xiàng)目本身各方面的條件以及市場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的商業(yè)定位。2.2業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)市場(chǎng)需求制定具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。2.3資本運(yùn)營(yíng)以良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)寫字樓和公寓的租售，協(xié)助項(xiàng)目快速回籠資金，促進(jìn)項(xiàng)目整體資金的合理流動(dòng)。2.4項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目商業(yè)部分要最大限度地滿足消費(fèi)者的需求，這樣才能獲得可持續(xù)發(fā)展。3商業(yè)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告3.1商業(yè)背景

商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較快——近5年，廣州市和天河區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速分別為年均19%和18%3.2主要商圈分布

3商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目商圈天河商圈北京路商圈珠江新城商圈范圍以天河路為核心，西起廣州大道，東至龍口東路，南起黃埔大道，北至廣園快速路西起人民路，東至越秀路，南起沿江路，北至東風(fēng)路西起廣州大道，東至華南快速干線，南起臨江大道，北至黃埔大道級(jí)別市級(jí)市級(jí)區(qū)域級(jí)發(fā)展模式以大型商場(chǎng)為主，沿街商鋪為輔以沿街商鋪為主，大型商場(chǎng)為輔目前以專業(yè)市場(chǎng)（臨建）及住宅和寫字樓裙樓商鋪為主主營(yíng)業(yè)態(tài)綜合零售為主建材、家居、汽車美容及展覽、餐飲等主要消費(fèi)群體以周邊工作的年輕白領(lǐng)、IT專業(yè)人員、學(xué)生、外地打工者為主以學(xué)生、年輕白領(lǐng)、年輕家庭群體為主以周邊住戶家庭、周邊工作的年輕白領(lǐng)為主商業(yè)體量(未計(jì)街鋪)目前約80萬(wàn)平方米目前約30萬(wàn)平方米未來(lái)純商業(yè)規(guī)模約73萬(wàn)平方米人流量日均至少50萬(wàn)人次，節(jié)假日2-3倍日均50萬(wàn)，節(jié)假日翻倍日均人流量最高達(dá)25萬(wàn)人次街鋪首層月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800元/平方米3.3商圈分析3商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目處于天河商圈和珠江新城商圈的輻射地帶，共享兩大商圈的人流3商業(yè)市場(chǎng)分析3.4購(gòu)物中心現(xiàn)狀●

分布：廣州購(gòu)物中心多聚集在市中心，以天河區(qū)和越秀區(qū)為主。目前天河商圈就聚集了近10家大型購(gòu)物中心，如天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、天娛廣場(chǎng)、太古匯、萬(wàn)菱匯，可見(jiàn)集聚度非常高?！?/p>

定位：目前購(gòu)物中心定位的差異化特點(diǎn)并不突出，大多數(shù)購(gòu)物中心都以綜合性、中高檔定位為主，特色不明顯，同質(zhì)性比較嚴(yán)重。

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功能：大多數(shù)購(gòu)物中心的功能以購(gòu)物為主導(dǎo)，像天河城、中華廣場(chǎng)等購(gòu)物比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50%，餐飲、娛樂(lè)、休閑功能僅僅起輔助作用。3商業(yè)懼市場(chǎng)夜分析●開發(fā)廊商增菌加自迫有物牛業(yè)比賞例隨著砌投資兇者的閱逐漸核成熟披以及折開發(fā)肥商實(shí)啟力的灰逐漸恢增強(qiáng)槳，開寬發(fā)商適對(duì)大勇型商攪場(chǎng)不害再考雖慮銷五售，禁而是被作為垂自留候資產(chǎn)懶或者薪進(jìn)行秧其它步渠道省的融田資。●特色垮經(jīng)營(yíng)組越來(lái)霧越重糞要一站顆式綜唱合性熟商場(chǎng)摩仍是扯主流牲，但在綜革合性坐的基特礎(chǔ)上脂必須損實(shí)行趨個(gè)性郊化經(jīng)忍營(yíng)，配把自耀身特卸色打捏造出擺來(lái)?！瘛斑B劫體商劃城”唯將成正發(fā)展同趨勢(shì)友誼件環(huán)市上東店恭與世孤貿(mào)廣炸場(chǎng)、合白云葛賓館杯裙樓級(jí)、麗周柏廣偏場(chǎng)連舉接，腸形成棟三位初一體方的“商業(yè)即合并特模式”，橫商業(yè)橫效果孕良好吃?！褓?gòu)物隸中心耐沿“屈主題訴化”行和“語(yǔ)娛樂(lè)嘆化”棄方向熄發(fā)展為了置避免家同質(zhì)豈化競(jìng)遵爭(zhēng)，直吸引荷更多因的消讀費(fèi)者雷，越目來(lái)越壘多的輛購(gòu)物兩中心猴走向著主題抱化和版娛樂(lè)胡化。3.岔5發(fā)展婚趨勢(shì)4商業(yè)沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)莊環(huán)境困分析4.伸1競(jìng)爭(zhēng)霞環(huán)境漁分析分類代表（項(xiàng)目方圓1公里范圍內(nèi)）已建寫字樓及酒店聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈、華威達(dá)酒店（四星級(jí)）、至尊皇城大酒樓等在建寫字樓及酒店云來(lái)斯堡大廈（五星級(jí)酒店、商務(wù)）、珠江新城D3-3、D3-5地塊（商業(yè)、酒店、辦公）等在建住宅及公寓富力公園28、盛德國(guó)際公寓等聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈華威達(dá)酒店云來(lái)斯堡大廈至尊皇城大酒樓項(xiàng)目名稱區(qū)位租售模式主力店已開業(yè)天河城天河區(qū)只租不售天河城百貨、吉之島等正佳廣場(chǎng)天河區(qū)夾層出售，其它出租廣州友誼、百佳等萬(wàn)菱匯天河區(qū)只租不售ZARA、蘇寧精品店等中華廣場(chǎng)越秀區(qū)首層出售，其它出租中華百貨、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售廣州友誼商店高德置地廣場(chǎng)珠江新城只租不售廣百百貨、吉之島等待開業(yè)太古匯天河區(qū)只租不售瑪莎百貨、LouisVuitton等時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)天河區(qū)只租不售-中央廣場(chǎng)地下商城珠江新城-地下商城由香港蘭桂坊集團(tuán)經(jīng)營(yíng)太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心珠江新城只租不售廣百百貨4.擺2租售峽模式牌及主怕力店板分析4商業(yè)匪競(jìng)爭(zhēng)灘環(huán)境木分析絕大覆多數(shù)砍商業(yè)幟項(xiàng)目只租襪不售，主力喇百貨看基本站上是越廣州足本土步百貨，除男了未碌來(lái)開尚業(yè)的雙太古排匯引融進(jìn)的瑪莎班百貨是外槐資百系貨4商業(yè)鄰競(jìng)爭(zhēng)貴環(huán)境季分析項(xiàng)目名稱正佳廣場(chǎng)天河城萬(wàn)菱匯太古匯中華廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西塔高德置地廣場(chǎng)商場(chǎng)面積30165.8121717.4517總建面積42332340.62839.544.892商場(chǎng)占比71.43%48.48%25.22%29.56%60.71%44.05%11.16%18.48%車位數(shù)1500900635870120020001700720車位配比280：1367：1362：1467：1233：1198：1264：11278：1地下空間地下2層，負(fù)二層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為百佳地下2層，負(fù)二層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為吉之島、餐飲等；地下連接著廣百的地下商城地下3層，負(fù)二、三層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為零售、飲食地下4層，負(fù)三、四層為停車場(chǎng)，負(fù)一、二層為商業(yè)地下4層，負(fù)二至負(fù)四層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為國(guó)美電器、運(yùn)動(dòng)城地下2層，負(fù)二層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為沃爾瑪、停車場(chǎng)地下4層，負(fù)二至負(fù)四層為停車場(chǎng)，負(fù)一層為友誼商店地下2層，停車場(chǎng)、吉之島、小Q反斗城、餐飲等；與地鐵接駁注：(1嫌)面積米單位假為萬(wàn)鍬平方繭米；(2撈)商場(chǎng)怖占比蓬為商須場(chǎng)面隱積與裹總建興面積價(jià)的比賠值；(3膚)車位狀配比女是總絨建面昌積與鑒車位劫數(shù)比抱值，功即多殲少平般方米晉的建省筑面篩積擁析有一吉個(gè)車雄位（1）商場(chǎng)面積：5-30萬(wàn)平方米，均值為15萬(wàn)平方米（2）總建面積：23-92萬(wàn)平方米，均值為42.9萬(wàn)平方米（3）商場(chǎng)占比：11.16%-71.43%，均值為38.64%（4）車位數(shù)：635-2000，均值為1191（5）車位配比：1278：1-198：1，均值為360：1（6）地下空間：地下2層-地下4層，主要是停車場(chǎng)、超市、餐飲小結(jié)：4.調(diào)3商業(yè)役配比飄、車豬位配征比及秘地下蓮空間林分析商場(chǎng)類別主要國(guó)際品牌主要國(guó)內(nèi)品牌正佳廣場(chǎng)百貨超市-廣州友誼、百佳服裝鞋帽LEVI’S、ESPRIT、阿迪達(dá)斯、夢(mèng)特嬌、H&M、馬連奴、TOMMYHILFIGER、APPLE、皮爾卡丹、匡威歌莉婭、白絲、Ochirly、季后風(fēng)品牌折扣店、百麗、杰卡西、梨人坊女裝、紅蜻蜓、秋鹿、卡賓珠寶鐘表依波路表、SWATCH、梅花表、天梭、帝舵表周大福、鉆石世家、六福珠寶、濃情鉆石、查理珠寶、廣地珠寶、時(shí)間廊餐飲娛樂(lè)星巴克咖啡、必勝客、哈根達(dá)斯、麥當(dāng)勞、肯德基、棒約翰真功夫、和祿壽司、千味涮、味千拉面、拉丁餐廳、72街、大椰豐飯、一茶一屋、哇哇哇游樂(lè)城、飛揚(yáng)影城通訊數(shù)碼蘋果專賣、三星手機(jī)專賣、佳能、摩托羅拉龍粵數(shù)碼港、聯(lián)通“沃”、幻想曲通訊、電器良品化妝品佰草集、妍麗屈臣氏其它JOJO、玩具反斗城惠視眼鏡超市、恒生好家家居天河城百貨超市吉之島天河城百貨服裝鞋帽Mango、BATA、MILLIE'S、GEOX、LACOSTE、NINIEEWEST、CalvinKlein、ARMANIEXCHANGE、G-STAR、BCBG萬(wàn)里馬、百麗、MIRABELL、真美詩(shī)、texwood蘋果、淑女屋、chaber、Jessica、經(jīng)典故事、ebase珠寶鐘表TUDOR、ROLEX、TISSOT、SWATCH、浪琴表、OMEGA、曼古銀、FolliFollie濃情鉆石、柏豪鉆石、時(shí)間廊餐飲娛樂(lè)哈根達(dá)斯、星巴克、必勝客、肯德基、Sparkle?Gelato飛揚(yáng)影城、意粉屋、大家樂(lè)、泰滿冠、仙蹤林通訊數(shù)碼諾基亞、摩托羅拉、BOSE、松下、富士、可達(dá)、蘋果、索尼數(shù)碼龍粵通訊、國(guó)美電器、壹號(hào)通、CAV化妝品MAC、La

Colline、AUPRES、SEPHORA-其它萬(wàn)寶龍精品、SWAROVSKI琉璃工房、廣天藏品、金康藥房、寶島眼鏡、ARTINI、東方眼鏡萬(wàn)菱匯服裝鞋帽ZARA、ELLE、SamanthaThavasa、NewBalance、LeCopSportif、Dazzle、HoracioPagani、VIVA、Mo&Co、MastermindOchirly、k.a.t.、FivePlus、YZC、Esons、EMU、BananaBaby、CABBEEN、OXYGENE、Touch珠寶鐘表BALCO、CRD、浪琴表PAKFOOK、雍皇珠寶餐飲娛樂(lè)Costa

coffee、BIL-ZIMSDoubleStarcafe、酷鍋、大快活、仙蹤林、長(zhǎng)阪壽司、StrawberryPlus、滿記甜品、大禾壽司、表叔茶餐廳、許留山通訊數(shù)碼-蘇寧精品電器城化妝品佰草集、CATALO、SO'OHairSalonMSLILI、屈臣氏其它PILGRIM、Morph、SUNNINGElite、BraunBuffelemoi基本生活、SO

H

IP家居4.醒4品牌狡分析4商業(yè)含競(jìng)爭(zhēng)侵環(huán)境陶分析商場(chǎng)名稱2010年首次登陸廣州的國(guó)內(nèi)外知名品牌天河城MassimoDutti、ICICLE、CK正裝品牌正佳廣場(chǎng)OVS、NOVO（Evisu、StellaLuna）、玩具反斗城中華廣場(chǎng)H&M、高端超市TASTE、TOBE、DGS萬(wàn)菱匯OXYGENE、BraunBuffel、SamanthaThavasa、NewBalance、KIRA太古匯Zara、I.T.、Godiva、LazySusan、大食代美食廣場(chǎng)、香港美心集團(tuán)旗下中式酒樓、西班牙高端超市OLE、英國(guó)瑪莎百貨友誼國(guó)金店蕭邦、歐米茄、施華洛世奇、CERRUTI1881、Chaumet尚美、珠寶潘多拉、IDO等奢侈品高德置地四季MALL吉之島首家SM（食品超市）、風(fēng)尚廣百GBF東方寶泰特力屋受政照府加筋快發(fā)擋展廣幼州商逮貿(mào)物桐流業(yè)劉等利峽好政跳策的敘推動(dòng)極以及歌廣州召亞運(yùn)驕契機(jī)葉，國(guó)際社品牌羊加快秧在廣弦州的思進(jìn)駐白和擴(kuò)飛張進(jìn)噴程，饒其中降有多允個(gè)一籍線品偷牌是巖首次柱登陸牌廣州。4商業(yè)狀競(jìng)爭(zhēng)借環(huán)境呼分析4.連5大型浙商業(yè)懂綜合它體分魄析正佳鉤廣場(chǎng)開業(yè)俗日期闊：20悼05年1月規(guī)模旨：占庸地5.起7萬(wàn)平伐方米緞；總名建筑純面積42萬(wàn)平膽方米世；裙捆樓商瞧場(chǎng)：30萬(wàn)平舍方米染；商業(yè)游面積22萬(wàn)樓層嫌：地去上七榨層，盞地下避兩層授；東熟塔樓菌：43層五計(jì)星級(jí)捕酒店恥和頂愁級(jí)公媽寓——萬(wàn)豪櫻金殿拜；西液塔樓第：30層超紛甲級(jí)肉寫字仍樓——廣晟歸大廈車位始：地下15防00個(gè)寫字樓酒店與公寓購(gòu)物中心4商業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)澤環(huán)境腹分析標(biāo)準(zhǔn)除層建慎筑面圈積：33閃33荷3平方輕米標(biāo)準(zhǔn)蜘層營(yíng)櫻業(yè)面腸積：20原00存0平方福米自動(dòng)裙扶梯閑個(gè)數(shù)益：60個(gè)自動(dòng)秒扶梯寇品牌起：奧順的斯觀光穿電梯豆個(gè)數(shù)跟：3個(gè)觀光吼電梯認(rèn)品牌冬：奧柱的斯商鋪仇租金腰：平均95偉0元/平方咬米?月物業(yè)榮費(fèi)：60元/平方拔米?月4商業(yè)純競(jìng)爭(zhēng)筍環(huán)境召分析樓層分區(qū)主要商家負(fù)一層一站超市百佳亞洲旗艦超市等M層時(shí)尚港匡威、博美整形等一層時(shí)尚品牌星巴克、CK、佐丹奴、GUESS、夢(mèng)特嬌、哈根達(dá)斯、友誼商店、LiLy百貨等二層潮流品牌友誼商店、屈臣氏、LiLy百貨等三層美食/時(shí)尚友誼商店、季后風(fēng)名牌折扣店、班尼路等四層運(yùn)動(dòng)/數(shù)碼鴻星爾克、adidas、索尼等五層兒童/家居真功夫、冰河灣真冰溜冰俱樂(lè)部等六層美食/家居恒生好佳家居廣場(chǎng)、臺(tái)灣涮涮鍋、拉斯維加斯式自助餐、大椰豐飯等七層娛樂(lè)天地哇哇哇游樂(lè)城、飛揚(yáng)影城等樓層查分布4商業(yè)版競(jìng)爭(zhēng)凡環(huán)境辟分析各樓衫層平單面圖負(fù)一把層M層4商業(yè)勻競(jìng)爭(zhēng)律環(huán)境戰(zhàn)分析一層二層4商業(yè)貍競(jìng)爭(zhēng)咳環(huán)境救分析三層四層4商業(yè)渠競(jìng)爭(zhēng)鞏環(huán)境難分析五層六層4商業(yè)根競(jìng)爭(zhēng)娛環(huán)境車分析七層部分貓商家4商業(yè)黑競(jìng)爭(zhēng)戲環(huán)境壯分析業(yè)態(tài)負(fù)比例觀：零售家60刮%，跪娛樂(lè)缸20禮%，勝餐飲銹20膀%主力洲店：裂廣州廟友誼烈商店李、百乞佳亞騙洲旗謹(jǐn)艦超雄市、Li愛(ài)Ly百貨炊、季嗚后風(fēng)巷名牌護(hù)折扣鹽店、第永樂(lè)憐生活述家電走、屈丹臣氏聽(tīng)、萬(wàn)構(gòu)寧旗甚艦店雹、龍貨粵數(shù)喜碼、臣哇哇冊(cè)哇娛躬樂(lè)城歇、飛勉揚(yáng)影另城、壺開心亭果玩朗具城哭等4商業(yè)眠競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)環(huán)境喝分析豐富漏的主獎(jiǎng)?lì)}餐能飲店由必里勝客召、肯央德基的、麥課當(dāng)勞老、星守巴克昏、哈店根達(dá)中斯、意拉丁刮餐廳每、新親泰洋訪美食哥廣場(chǎng)甲、大傷椰豐騙飯、屢金本西臺(tái)灣嘉涮涮均鍋、仁拉斯逐維加偉斯式雖自助烏餐廳木等二疤十多渴家餐健飲知稿名商裕家聯(lián)幫手打門造。金本孕臺(tái)灣香涮涮煮鍋大椰騎豐飯4商業(yè)螞競(jìng)爭(zhēng)哀環(huán)境祝分析在娛貢樂(lè)中鬼體驗(yàn)蟻、在吳體驗(yàn)聲中娛卻樂(lè)正佳誼廣場(chǎng)然擁有額飛揚(yáng)創(chuàng)影城融、冰招河灣瓶真冰采溜冰當(dāng)場(chǎng)、即哇哇擔(dān)哇、化幽靈鹽旅館末等娛襖樂(lè)設(shè)疤施。飛場(chǎng)熟影城冰河晶灣真垂冰溜及冰場(chǎng)4商業(yè)芳競(jìng)爭(zhēng)豈環(huán)境變分析空間蔥層層袋遞增勞的劇場(chǎng)答式設(shè)夢(mèng)計(jì)、挑兼高七餐米的70之00平方宏米園茂林生賽態(tài)中昂庭景觀天頂4商業(yè)洋競(jìng)爭(zhēng)搬環(huán)境閥分析動(dòng)線石設(shè)計(jì)空中階連廊4商業(yè)隸競(jìng)爭(zhēng)潑環(huán)境嚴(yán)分析點(diǎn)評(píng)正佳的廣場(chǎng)窩地理概位置寧優(yōu)越蛇，毗套鄰6萬(wàn)平錘方米舊的市武民廣浴場(chǎng)，取直駁輕地鐵屋一號(hào)摧線與醫(yī)三號(hào)陶線換崖乘站斗，交炸通十抽分便黎利。點(diǎn)與天敗河城界、天僵河體烏育中糊心、布廣州啄購(gòu)書岸中心醬、廣己州電眉腦城矛等相渣連，毫人流開相當(dāng)賠密集摸，周紋邊商墨業(yè)氛廈圍非裂常濃訂厚。另外付，正佳初廣場(chǎng)鞋集購(gòu)營(yíng)物、犁娛樂(lè)陵、美材食等監(jiān)為一糞體，脊再加穿上內(nèi)彩外部秤的景板觀環(huán)繳境和偶休閑摘設(shè)施具營(yíng)造罪，使盼消費(fèi)摧者長(zhǎng)若時(shí)間常逗留辦，并帶由此汁帶來(lái)何消費(fèi)。5項(xiàng)目舟商業(yè)杰發(fā)展敗機(jī)遇交通狀況經(jīng)濟(jì)蒙狀況未來(lái)語(yǔ)規(guī)劃項(xiàng)目特征周邊饞環(huán)境區(qū)域墓消費(fèi)趙潛力費(fèi)巨大：天河索區(qū)20柿07-2熄00政9年城市糠居民齊年人壩均可俗支配遺收入、城做市居喊民家扛庭人罷均消鳥費(fèi)性議支出都高懲于廣嘩州市耽的平話均水貸平地標(biāo)樹性綜涼合體熟：涵蓋慮寫字約樓、赤酒店巧、公牲寓及囑商業(yè)冤四部裂分，相得雹益彰規(guī)劃蚊利好彈：天河扎區(qū)商貿(mào)深規(guī)劃征和地