2021年大灣區(qū)深圳廣州珠海佛惠東莞

上半年及

6

月看點1.上半年收官、成交動能強勁，核心城市熱度外溢觸發(fā)調控加碼2021年上半年，大灣區(qū)樓市“金三銀四”特征突出，核心城市廣深同比

2019年漲幅明顯，觸發(fā)調控，5月起多城供應收縮，同時政策影響持續(xù)發(fā)酵，市場熱度有所回落：特征一，深圳及環(huán)深外溢勢能強勁，政策收緊下市場勢能持續(xù)擴散。深圳政策加碼后新房供不應求下平穩(wěn)走量，二手房受二手房指導價政策影響持續(xù)走弱，成交量腰斬；東莞供需兩端政策跟隨，惠州信貸收緊，樓市降溫明顯。東莞政策跟隨，樓市降溫明顯；珠中承接市場熱度，珠海唐家灣、中山馬鞍島等臨深板塊深圳外溢客增加，市場熱度上漲明顯。特征二，廣州及環(huán)廣外溢勢能有限，熱度仍集中于核心及周邊。廣州政策趨嚴，涵蓋限價收緊、二手房停貸、新房銷售及土拍環(huán)節(jié)均設定限價、人才政策收緊等，其中限價政策影響下中心區(qū)貨量持續(xù)短缺，南沙人才政策收緊回歸本地需求，增城核心區(qū)域受熱度傳導熱度小幅提升；佛山臨廣板塊價格跳漲引發(fā)調控加碼，市場有所平抑；外圍市場持續(xù)冷淡，外溢勢能傳導有限。特征三，內生市場供應放量競爭加劇。江門供應放量、競爭加劇，內生需求支撐下成交上漲；肇慶鼎湖肇慶新區(qū)配套兌現(xiàn)下投資客預期向好、需求釋放，四會及大旺持續(xù)冷淡，以價換量。2.廣佛土拍火熱引領灣區(qū)地市，多宗地刷樓面價新高大灣區(qū)上半年共出讓

196宗宅地，總成交建面

2909萬㎡，廣佛出讓體量排名前二，廣州多個板塊地價創(chuàng)區(qū)域新高,佛山臨廣多宗宅2

/20地屢次刷新全市樓面價記錄;6月灣區(qū)九城宅地成交面積共

778萬㎡，成交集中在灣區(qū)西部佛、肇、珠、中、江，其中中山出讓

259萬㎡居首。3

/201、樓市動態(tài)1.1全國視角全國監(jiān)測重點

40城上半年商品住宅成交

1.8億㎡，較

2019年同期小幅上漲

16%。全國供應放量下，市場延續(xù)

2020年下半年熱度，成交規(guī)模領跑近三年同期水平，月均成交量

3030萬㎡，為近三年的次新高（2020H2月均成交量

3329萬㎡）。分區(qū)表現(xiàn)來看，除華中、東北外，其他區(qū)域成交量均較

2019年同期略有提升：海西成交量同比上漲

37%，位列區(qū)域首位，福州供應提升帶動成交提升明顯，廈門土拍高熱帶動臨廈板塊熱度上漲；華東區(qū)域熱度持續(xù)輪動，土拍火熱推高市場熱度，觸發(fā)調控加碼；華北核心城市交投氛圍有所提升，北京、青島受土拍帶動部分板塊熱度上升；華南熱度延續(xù)，廣深需求強勁，漲幅均超

4成，政策加碼后趨于平穩(wěn)；西部核心城市成都、重慶、西安提升明顯，其他城市表現(xiàn)一般。華中成交量較

2019年持平，整體平穩(wěn)，核心城市預期改善，武漢供應放量帶動成交走高；東北成交量則不及去年同期，長春以價換量持續(xù)。6月全國監(jiān)測重點

40城商品住宅成交

3248萬㎡，較

2019年同期下滑

2%，環(huán)比基本持平，年中節(jié)點效應較弱，成交規(guī)模不及“金三銀四”。華東、華北、海西呈現(xiàn)上漲，其他區(qū)域均有所下滑。4/20其中華東熱度延續(xù)、華北核心城市放量明顯，北京成交量創(chuàng)近三年新高；海西供應帶動成交提升；華南受疫情反復及信貸收緊影響，預期有所下降；華中、西部表現(xiàn)平穩(wěn)、東北需求偏弱。圖：全國監(jiān)測

40城商品房分區(qū)成交情況（萬㎡）備注：華南區(qū)域包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、珠海、中山數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理1.2大灣區(qū)樓市1.2.1.大灣區(qū)整體成交?

上半年及

6月表現(xiàn)：2021年上半年大灣區(qū)

9城商品住宅成交面積

3586萬㎡，較

2019年同期上漲

14%，月均成交量

598萬㎡，創(chuàng)近三年同期最高位。上半年大灣區(qū)樓市“金三銀四”特征突出，核心城市廣深同比

2019年漲幅明顯，觸發(fā)調控，5月起多城供應收縮，同時信貸、限價等政策影響持續(xù)發(fā)酵，成交量呈現(xiàn)穩(wěn)中微降。5

/206月大灣區(qū)

9城商品住宅成交量受疫情反復影響表現(xiàn)愈發(fā)平淡，創(chuàng)年內次新低，成交面積

526萬㎡，同環(huán)比均有所回落，分別下降

22%、12%。圖：

大灣區(qū)

9城月度商品住宅成交及同比情況（萬㎡，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理1.2.2.大灣區(qū)

9城表現(xiàn)?

上半年表現(xiàn)：深圳及環(huán)深外溢勢能強勁，廣州及環(huán)廣熱度集中核心及周邊從成交規(guī)?？矗?021年上半年廣州超越惠州、佛山，成交量達

669萬㎡，為灣區(qū)之首；佛山成交

641萬㎡，位列第二；惠州上半年市場熱度持續(xù)下滑，成交量為

594萬㎡下滑至第三。從成交熱度看，除惠州較

2019年同期有所下滑外，其他城市均有所提升，但政策收緊下整體（除珠海）熱度不及去年下半年水平。深圳及環(huán)深外溢勢能強勁，政策收緊下市場勢能由一級外溢區(qū)向二級外溢城市板塊擴散。深圳年初市場高熱引發(fā)政策從供需兩端多次6

/20加碼，此后市場有所平抑，新房供不應求下平穩(wěn)走量、二手持續(xù)走弱，成交量腰斬。東莞限購、限價及信貸政策收緊下，供需雙方觀望情緒加濃，房企推貨積極性降低，帶動成交下滑

46%；惠州信貸收緊，樓市降溫明顯，成交環(huán)比下降

37%，市場觀望情緒加重。珠海唐家灣、中山馬鞍島等臨深板塊受規(guī)劃利好及價格優(yōu)勢影響，深圳外溢客增加，市場熱度上漲明顯。廣州及環(huán)廣外溢勢能有限，熱度仍集中于核心區(qū)域。廣州限價政策影響下中心區(qū)貨量持續(xù)短缺，供求比下降明顯，南沙人才政策收緊下回歸本地需求；增城核心區(qū)域受熱度傳導下，成交小幅提升。佛山臨廣板塊受廣州帶動熱度提升，價格跳漲引發(fā)調控加碼，市場有所平抑；外圍市場持續(xù)冷淡，外溢勢能傳導有限。江肇表現(xiàn)平穩(wěn)。江門供應放量疊加內生需求支撐下成交上漲，較2019年同期提升

19%。肇慶鼎湖肇慶新區(qū)配套兌現(xiàn)下投資客預期向好、需求釋放，四會及大旺持續(xù)冷淡。7

/20圖：

大灣區(qū)

9城半年度商品住宅成交及供求比情況（萬㎡，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理，供求比=當期供應/成交?

6月表現(xiàn)疫情下多城樓市降溫，中珠臨深板塊持續(xù)火熱除珠海、中山同比有所上漲外，其他城市受疫情影響成交均不及去年同期。珠海年中沖刺下供應放量，環(huán)比上漲

105%，成交同比上漲超三成，熱度維持高位。中山臨深馬鞍島熱度不減，5月底馬鞍島保利、萬科項目入市表現(xiàn)亮眼，帶動成交環(huán)比上漲

39%。廣深需求強勁下疫情影響可控。廣州

6月受限價政策影響，疊加“黑天鵝”疫情，供求均有所放緩，供應同比下降

36%，成交同比小幅下滑

11%。深圳供應穩(wěn)中微升，環(huán)比小幅上漲

29%，但需求支撐下環(huán)比仍上漲

6%。龍崗、坪山、寶安等剛需盤走俏。其他城市疫情下受挫嚴重，江肇佛成交同環(huán)比均下降超兩成，莞惠同比分別下滑

34%和

44%。佛山臨廣板塊疫情下來訪大幅縮水；肇8

/20慶四會內生性市場下成交相對穩(wěn)定；江門部分售樓部臨時關停；莞惠亦受疫情影響來訪銳減，成交受挫。圖：大灣區(qū)

9城

6月商品住宅供求情況數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理，供求比=當期供應/需求表：大灣區(qū)

9城半年度及

6月市場表現(xiàn)特征?

年初市場延續(xù)去年熱度，此后政策持續(xù)加碼下熱度下滑。上半年供應穩(wěn)定，較

2019年同期小幅上漲

13%，成交好于

2019年同期但不及

2020年下半年。4月起天河、黃埔等熱點區(qū)域限價趨嚴、信貸收緊，多家銀行二手停貸，賣一買一需求受到影響，同時人才政策趨緊，部分購房需求受到抑制。?

分區(qū)域看，中心區(qū)、黃埔等熱點區(qū)域年初熱度高企，多盤漲廣州價引發(fā)政策加碼，此后限價下供應持續(xù)短缺，部分項目熱度有所回落；南沙隨著人才政策收緊、外市來訪客戶有所減少，需求回歸本地；增城政策環(huán)境相對寬松下，核心板塊新塘去化率提高，未來或有帶動機會，外圍維持冷淡。?

6月受“黑天鵝”疫情影響，廣州供求均有所放緩，供應同比下降

36%，成交同環(huán)比雙降。?

上半年市場熱度前高后低，限價下供應環(huán)比下滑

18%，成交同佛山環(huán)比雙降，較

19年同期下滑

9%。年初市場延續(xù)去年熱度，多項目價格調漲下引發(fā)限價（實際執(zhí)行力度不嚴）、信貸等政策9

/20加碼，疊加

5月下旬起疫情反復影響，市場熱度有所平抑。?

分區(qū)來看，臨廣區(qū)域金沙洲、三山新城、陳村等板塊受廣州熱度傳導、疊加土拍帶動迅速升溫引發(fā)價格跳漲，但客戶接受度一般，此后政策加碼疊加疫情反復，市場熱度有所平抑；外圍三水、高明等市場平淡，部分項目持續(xù)以價換量。?

6月隨著年中沖刺到來，房企加快推貨節(jié)奏，供應同環(huán)比分別上漲

11%、22%。受疫情影響部分售樓部關停，疊加緊信貸政策效應，成交環(huán)比回落

24%。臨廣板塊疫情下來訪大幅縮水，外圍市場亦受到影響呈現(xiàn)不同幅度下滑。?

上半年表現(xiàn)平穩(wěn)，成交量同比

2019年同期上漲

9%，在信貸額度趨近、房貸利率攀升大環(huán)境下，成交環(huán)比下降

27%。?

區(qū)域分化嚴重，鼎湖肇慶新區(qū)去年下半年起需求釋放，配套兌現(xiàn)下東莞投資客預期向好，穩(wěn)定走量；四會及大旺市場持續(xù)冷淡，其中四會春節(jié)及五一受到返鄉(xiāng)客帶動成交階段性小幅升溫；大旺市場熱度持續(xù)下滑，多項目以價換量但效果一般。?

6月疫情下成交同環(huán)比回落

24%和

26%，其中鼎湖、大旺等外溢區(qū)域影響來訪成交銳減；四會內生性市場下成交相對穩(wěn)定。?

年初市場高熱引發(fā)政策從供需兩端多次加碼，此后政策效果顯現(xiàn)、市場有所平抑。其中新房需求支撐下平穩(wěn)走量，上半年成交量環(huán)比小幅下滑

12%；二手房受制于二手指導價政策持續(xù)走弱，成交量腰斬，部分二手房價格出現(xiàn)調整。肇慶深圳?

分區(qū)來看，中心區(qū)新房短缺下，疊加一二手倒掛明顯，成交延續(xù)火熱，多項目開盤即罄，外圍寶安、龍崗剛需盤為成交主力、表現(xiàn)較好，遠郊大鵬、鹽田區(qū)位及配套限制下維持平淡。?

6月，供需穩(wěn)中微升，環(huán)比分別小幅上漲

29%和

6%。龍崗、坪山、寶安等剛需盤走俏。?

上半年市場熱度先揚后抑，年初深圳帶動下熱度高企引發(fā)

227新政、信貸收緊、限價等政策加碼，樓市此后降溫。其中供應受限價影響環(huán)比下降

42%，成交受政策及供應限制環(huán)比下降東莞10

/2046%，市場觀望情緒明顯。?

分區(qū)來看，松山湖片區(qū)供應充足、產(chǎn)業(yè)支撐強，板塊熱度高；中心城區(qū)內生需求支撐充足，價格有上漲預期；濱海及臨深片區(qū)持續(xù)斷供下成交受限。?

6月東莞年中沖刺下房企推貨積極性提高，供應同環(huán)比上漲37%和

24%，疫情下來訪認購量均有所下滑，受排簽項目集中簽約影響，成交量環(huán)比上漲。?

上半年樓市降溫明顯，供求縮量，分別較去年下半年下滑

35%和

37%。年內信貸多次收緊，疊加產(chǎn)業(yè)勢能不足、規(guī)劃站位不高，投資客吸引力下降。?

分區(qū)來看，惠城熱度較高，以內生需求為主，金山湖、江北高價地對樓市帶動有限；惠東供求同環(huán)比下滑明顯，臨海板塊投資客退潮；臨深大亞灣熱度持續(xù)下滑，深圳樓市回穩(wěn)下投資客維持觀望狀態(tài)?；葜?

6月年中沖刺，房企推貨節(jié)奏加快，供應環(huán)比大幅上漲

107%，疫情影響樓市持續(xù)低位，預期不明朗下觀望情緒加重。?

上半年市場熱度提升，供應穩(wěn)定，同比

2019年同期基本持平，成交受投資客回流及內生需求釋放影響同環(huán)比漲幅明顯，同時較

2019年同期上漲

35%。?

分區(qū)域看，金灣、斗門內生需求釋放，成交表現(xiàn)尚可；唐家灣、北圍新增供應少，同時規(guī)劃及配套利好下投資客回流，市場熱度提升明顯，價格持續(xù)上漲；橫琴缺貨，價格維持高位，對唐家灣也有部分帶動。珠海?

6月珠海供應放量，環(huán)比上漲

105%，成交仍同比上漲超三成，熱度維持高位。?

市場熱度上升，上半年供應環(huán)比回落

31%，成交受臨深熱點板塊帶動表現(xiàn)良好，同比

2019年上漲

15%。中山?

分區(qū)域看，市場熱度主要集中于東部片區(qū)，其中臨深馬鞍島因政策環(huán)境寬松、規(guī)劃落位高，疊加地市傳導，成交表現(xiàn)亮眼，11

/20多項目開盤秒罄，深圳客為成交主力。?

6月供應穩(wěn)定，成交受

5月底馬鞍島保利、萬科項目入市影響表現(xiàn)亮眼，環(huán)比上漲

39%。?

市場熱度尚可，供應放量疊加內生需求支撐下成交上漲，較2019年同期提升

19%。?

分區(qū)域看，中心兩區(qū)項目多、競爭激烈、產(chǎn)品同質化嚴重，部分項目以價換量但效果一般；新會樞紐新城多高價地，競爭激烈，價格高企下市場熱度趨冷，持續(xù)以價換量，成交集中于低價今古洲低價板塊。江門?

6月江門受疫情影響明顯，部分售樓部臨時關停，成交同環(huán)比分別下滑

24%和

29%。2、土地動態(tài)2.1全國及大灣區(qū)成交上半年宅地供求較去年同期微跌全國土地市場重點監(jiān)測

55城上半年宅地供求同比均跌

7%，6月供應同比下降

20%，成交同比上升

7%，

“兩集中”土地持續(xù)出讓；分區(qū)來看，華南、華北、海西等成交同比下降明顯，東北、中部同比上升。大灣區(qū)土地市場上半年共成交

2909萬㎡，廣佛排名前二大灣區(qū)

9城上半年成功出讓

196宗宅地，總成交建面

2909萬㎡，同比微降

6.6%，整體溢價率

17%，廣佛出讓體量排名前二，其中廣州成交

912萬㎡排名灣區(qū)首位，佛山以

483萬㎡緊隨其后；中山、惠州排名三四位，成交體量在

300萬㎡以上。溢價率方面，東莞以

34%居12

/20首，深圳、佛山、惠州均在

20%以上。6月灣區(qū)九城宅地成交面積共

778萬㎡，較

5月明顯回升，整體溢價率

12%，成交集中在灣區(qū)西部佛、肇、珠、中、江，其中中山出讓

259萬㎡居首，佛山以

220萬㎡位列次席。圖：大灣區(qū)

9城

6月宅地成交建面（萬㎡）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理2.2城市表現(xiàn)6月中山以

259萬㎡成交建面領跑，共

3宗宅地出讓，攬金超

135億元，翠亨新區(qū)兩宗大體量宅地分別被萬科深業(yè)聯(lián)合體及雅居樂新濠聯(lián)合體競得。其中萬科聯(lián)合體地塊以總成交價

81.9億元成為中山總價新“地王”，雅居樂聯(lián)合體地塊總成交價亦高達

38.2億元，將建設國際大型文旅生態(tài)綜合體。佛山本月共成交

15宗宅地，總成交建面

220萬㎡，攬金

288億13

/20元。臨廣板塊熱度高企，南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)地塊由龍光以

14.2億、溢價61%競得，樓面價

20154元/㎡，躋身佛山

TOP3，中海以總價

88億斬獲順德北滘新城

TOD地塊以及南海映月新城地塊，樓面價均躋身佛山

TOP5。另外，禪城、南海里水、順德樂從等地塊競爭也相當激烈，房企補倉意愿強烈。肇慶出讓

8宗商住用地，總建面

159萬㎡，成交金額

21億元，均以底價出讓，多集中在四會市、高要區(qū)等外圍區(qū)域。廣州

6月出臺土拍新規(guī),明確第二、第三批集中出讓宅地成交樓面限價范圍，規(guī)定海珠、天河、黃埔、南沙四區(qū)出讓地塊至少

50%的新房需出售給無房家庭或個人，并提出黃埔、南沙第二批集中供應宅地均采用“限房價+競地價”模式出讓。圖：大灣區(qū)

9城月度宅地成交建面（萬㎡）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理14

/202.3

土拍排行上半年

Top10總價排行榜中，廣州

5宗，佛山

2宗、中山、深圳、東莞各

1宗。從總價門檻來看，上半年

TOP10門檻為

43.2億元；其中廣州海珠赤沙車輛段地塊、中山翠亨新區(qū)地塊以及廣州番禺南站

TOD地塊總分列前三，總價分別為

82.3億元、81.9億元以及

70.8億元。從拿地企業(yè)看，廣州地鐵、萬科、華潤、龍光、等房企均有所斬獲，國企與民企各占一半。表：2021年上半年大灣區(qū)

9城總價

TOP10宅塊排名數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理,樓面價未剔除公建配套面積15/20上半年灣區(qū)

9城溢價

TOP10的宅地中，惠州

5宗、佛山

4宗、東莞

1宗，TOP10溢價率門檻為

54%；由于廣、深土拍存在最高限價，溢價率最高為

45%，兩城均無地塊上榜。華潤、中交、龍光等房企競價積極。表：2021年上半年

9城溢價

TOP10宅地排名數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理16/203、后市研判展望后市，隨著先行調控城市調控效果顯現(xiàn)、市場趨于回落，信貸收緊下熱點區(qū)域有調控風險，市場輪動行情延續(xù)。下半年核心城市集中供應優(yōu)質地塊，預計對市場預期仍有一定支撐。在信貸政策收緊、人才政策趨嚴下，賣一買一邏輯將有調整，客戶結構將不斷變化，而強限價區(qū)域部分房企或將進行減配等操作予以應對。廣州前期土地供應支撐及限價下，預計中心區(qū)及黃埔平穩(wěn)走量，外圍增城在政策及價格優(yōu)勢下加快走量；深圳供應不足，房企及客戶預期不減，保障性住房有加快建設的壓力；佛山限價執(zhí)行力度弱于廣州，廣佛價差有望收窄，未來廣州客或將有所回流，但內需支撐下仍可平穩(wěn)走量，同時，佛山土拍政策有加碼壓力，目前多為價高者得，地價屢