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文檔簡(jiǎn)介
地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理1精選課件ppt德思勤·深圳2008年9月16日藏瓏商業(yè)操作思路2精選課件ppt章節(jié)目錄1.項(xiàng)目外部商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析4.業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商建議2.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析3.項(xiàng)目商業(yè)定位5.初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算3精選課件ppt1-1.長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)掃描消費(fèi)型城市長(zhǎng)沙消費(fèi)型城市的特征比較明顯,第三產(chǎn)業(yè)占全市經(jīng)濟(jì)總量的半壁江山。中部六省省會(huì)消費(fèi)水平數(shù)據(jù)顯示,在八大類重要消費(fèi)品支出中,長(zhǎng)沙人均消費(fèi)性支出高達(dá)10700元,超過(guò)武漢;社會(huì)消費(fèi)品零售總額2008年1-7月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到715.78億元,比上年同期增長(zhǎng)22.8%;住宿餐飲業(yè)零售總額2007年全市住宿和餐飲業(yè)零售總額達(dá)到153.36億元,比上年增長(zhǎng)20.7%。4精選課件ppt1-2.長(zhǎng)沙市商圈分布五一商圈伍家?guī)X商圈河西商圈東塘商圈火車站商圈月湖以五一商圈為核心,東西南北中五大零售商圈;本項(xiàng)目所在位置月湖位于長(zhǎng)沙市北部。5精選課件ppt1-3.項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目靠近金鷹影視文化城,湖南國(guó)際會(huì)展中心,長(zhǎng)沙世界之窗及長(zhǎng)沙海底世界。項(xiàng)目周邊道路四通八達(dá),北靠洪山路、南臨三一九大道、東接萬(wàn)家麗北路,西倚東二環(huán)。到機(jī)場(chǎng)15分鐘距市中心10分鐘6精選課件ppt據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)沙市各項(xiàng)社會(huì)消費(fèi)零售指標(biāo)在中部六大省會(huì)城市均名列前矛,特別是餐飲行業(yè)的發(fā)展尤為迅速,表明長(zhǎng)沙市餐飲業(yè)有龐大的市場(chǎng)需求。1-4.中部省會(huì)城市社會(huì)消費(fèi)零售總額對(duì)比——數(shù)據(jù)來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局(2006年)7精選課件ppt汽車是近年的城市居民家庭最具代表性的消費(fèi)熱點(diǎn),2008年仍然保持旺盛的需求,08年一季度,長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)汽車零售33.7億元,同比增長(zhǎng)33.9%。截止到2006年末,長(zhǎng)沙每百戶已擁有11.03輛汽車。按國(guó)際通行統(tǒng)計(jì)慣例,汽車普及階段為每百戶家庭擁有10輛汽車,長(zhǎng)沙已經(jīng)全面進(jìn)入汽車普及階段?!獢?shù)據(jù)來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局1-5.城市家庭汽車擁有量8精選課件ppt整體上判斷,長(zhǎng)沙的消費(fèi)市場(chǎng)相當(dāng)?shù)幕鸨?,并且具有持續(xù)向好的趨勢(shì),隨著城市擴(kuò)張,市場(chǎng)容量還在進(jìn)一步增大,特別是餐飲行業(yè)的增長(zhǎng)令人矚目。1宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的火爆3市民消費(fèi)及出行方式的改變有利于商業(yè)發(fā)展居民汽車擁有量的增加等因素,表明城市居民的出行方式將慢慢得到改變,“有車一族”的壯大,正在具備改變整個(gè)城市商業(yè)格局的能量。居民生活方式的改變?yōu)榻忌虡I(yè)的發(fā)展提供了良好契機(jī),配合上良好的硬件配套設(shè)施(例如大型停車場(chǎng)等),將會(huì)有效吸引中心城區(qū)人群到此消費(fèi)。1-6.項(xiàng)目外部商業(yè)環(huán)境分析小結(jié)2非城中心位置給商業(yè)運(yùn)做帶來(lái)考驗(yàn)處于長(zhǎng)沙近郊的新興城市板塊,周邊常住人口較少,商業(yè)氛圍薄弱。大型集中商業(yè)的客戶來(lái)源主要來(lái)源于中心城區(qū),交通路網(wǎng)的建設(shè)將給片區(qū)商業(yè)帶來(lái)生機(jī)。9精選課件ppt1.項(xiàng)目外部商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析4.業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商建議2.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析3.項(xiàng)目商業(yè)定位5.初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算10精選課件ppt項(xiàng)目地址:開福區(qū)洪山路188號(hào)商業(yè)面積:20505.83平方米占地面積:307459.00平方米
建筑面積:143903.55平方米總戶數(shù):4234居住總?cè)丝冢?4819停車位:2841個(gè)2-1.藏瓏項(xiàng)目簡(jiǎn)介11精選課件ppt1、2號(hào)商業(yè)5號(hào)商業(yè)6號(hào)商業(yè)三處商業(yè)布局較為分散,而且相距較遠(yuǎn),獨(dú)立性較明顯;商業(yè)沿湖分布,景觀資源極佳。2-2.項(xiàng)目總體商業(yè)分布12精選課件ppt商業(yè)1、2號(hào)月舞瀟湘長(zhǎng)沙大學(xué)長(zhǎng)沙大學(xué),占地面積1988畝,校舍建筑面積30.8萬(wàn)平方米,全日制在校生12900余人,成教學(xué)生4800余人。
商業(yè)1、2號(hào),建筑面積857㎡(不含廣場(chǎng)),一層街鋪。2-3.各部分商業(yè)概況優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)物業(yè)緊鄰洪山路,交通便利;新月狀弧型環(huán)湖分布,景觀好;與長(zhǎng)沙大學(xué)一街之隔,學(xué)生游客很多;接小型廣場(chǎng),有利于聚集人氣。店面整個(gè)在路的水平下方,昭示性不夠;體量過(guò)小,不能形成規(guī)模經(jīng)營(yíng),街區(qū)氛圍難以形成。13精選課件ppt優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)物業(yè)緊鄰萬(wàn)家麗路,交通便利;臨湖而建,景觀好;緊挨公園主入口,游客人流較旺;頂部有較大型演藝廣場(chǎng),有利聚集人氣。月湖公園人流量較小,日均約300-400人;上下兩部分商業(yè),因?yàn)槁洳钶^大人流很難形成共享;臨湖部分的備用面積物業(yè)結(jié)構(gòu)不夠理想。商業(yè)5號(hào)芙蓉新暉月湖公園主入口,及沿萬(wàn)家麗路商鋪2-3.各部分商業(yè)概況商業(yè)5號(hào),建筑面積3972㎡(備用面積2258㎡),一層街鋪。14精選課件ppt優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)物業(yè)緊鄰三一九大道,交通便利;360度無(wú)遮擋環(huán)湖景觀,絕佳位置;近6000平米體量,可以形成規(guī)模效應(yīng);就近有大量配套停車位?;乩让娣e過(guò)多,利用率降低;各棟由連廊連結(jié),給整體經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不便;物業(yè)的外部昭示性不強(qiáng)。商業(yè)6號(hào)瀟湘漁火2-3.各部分商業(yè)概況商業(yè)6號(hào),建筑面積5912㎡,三層集中商業(yè),中式回廊建筑。15精選課件ppt住宅的成功項(xiàng)目的高檔樓盤形象在長(zhǎng)沙可謂家喻戶曉,特別是在高端人群中影響力很大;月湖知名度月湖公園正式開放之后,知名度不斷提高;片區(qū)逐漸成熟項(xiàng)目所屬金鷹月湖版塊,近年開發(fā)力度很大,城市基礎(chǔ)設(shè)施日漸完善,高檔樓盤社區(qū)的興建樓成,將帶來(lái)大量高素質(zhì)消費(fèi)人口。規(guī)劃劣勢(shì)三處商業(yè)分散,而且有兩處體量較小,難以形成整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)。物業(yè)劣勢(shì)有大面積地下商業(yè),半地下商業(yè),店面不臨街,昭示性差,集中商業(yè)由連廊連接,整體性不強(qiáng),使用率不高;動(dòng)線劣勢(shì)三處商業(yè)雖然沿湖環(huán)型分布,但是相距較遠(yuǎn),人流很難形成分享與互動(dòng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)物業(yè)目前及未來(lái)供應(yīng)量較大,未來(lái)幾年內(nèi)金鷹月湖板塊商業(yè)物業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,因此存在的威脅不可避免;地段優(yōu)勢(shì)地處金鷹月湖板塊核心位置,距離機(jī)場(chǎng)及市中心車程較近;交通便利倚靠萬(wàn)家麗路,三一九大道等多條城市主干道;景觀優(yōu)勢(shì)月湖水景是獨(dú)一無(wú)二的資源,也將為商業(yè)業(yè)態(tài)增色不少;社區(qū)優(yōu)勢(shì)作為長(zhǎng)沙最高檔的社區(qū),入住人口素質(zhì)較高,可為商業(yè)提供高品質(zhì)消費(fèi)支持。2-4.項(xiàng)目SWOT分析16精選課件ppt綜上所述,本項(xiàng)目商業(yè)具有交通便利,景觀資源豐富等先天優(yōu)勢(shì),而且有金鷹月湖版塊的整體發(fā)展作為基礎(chǔ)和未來(lái)城市規(guī)劃帶來(lái)的機(jī)會(huì),但同時(shí)項(xiàng)目本身現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)氛圍較弱、商業(yè)整體性較差等不利因素,在應(yīng)對(duì)區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)實(shí)條件下,如何突破本身規(guī)劃和物業(yè)的局限,運(yùn)用自身獨(dú)特稀缺資源,契合整體樓盤形象,發(fā)展高端商業(yè)定位,立足區(qū)域,面向全市特定消費(fèi)群體,將是項(xiàng)目發(fā)展的核心方向。2-5.項(xiàng)目綜合評(píng)定17精選課件ppt1.項(xiàng)目外部商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析4.業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商建議2.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析3.項(xiàng)目商業(yè)定位5.初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算18精選課件ppt3-1.項(xiàng)目定位思路升級(jí)型前瞻型整合型以區(qū)域內(nèi)沒有的業(yè)態(tài)作為定位參考參考區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有業(yè)態(tài),以提高整體檔次為定位方向以區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有業(yè)態(tài)為依托,運(yùn)用集群化效應(yīng)思考定位方向立足現(xiàn)在,以滿足未來(lái)市場(chǎng)需要,考慮定位方向補(bǔ)缺型19精選課件ppt3-2.項(xiàng)目定位思路補(bǔ)缺型升級(jí)型前瞻型整合型具有區(qū)域及全市市場(chǎng)拉動(dòng)力的(focuscenter)焦點(diǎn)中心做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者做獨(dú)樹一幟的先行者一個(gè)未來(lái)城市的消費(fèi)地標(biāo)一個(gè)特定階層注目的焦點(diǎn)很難為本項(xiàng)目定位找到出路,無(wú)法提高商業(yè)檔次與樓盤形象適配,無(wú)法突出特色,提升市場(chǎng)知名度,無(wú)法充分利用現(xiàn)有資源,提升商業(yè)價(jià)值。20精選課件ppt3-3.項(xiàng)目定位分解消費(fèi)習(xí)慣群體構(gòu)成到達(dá)方式定位外部環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目自身消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣:隨機(jī)性消費(fèi)或目的性消費(fèi);到達(dá)方式:采用什么交通工具到達(dá)消費(fèi)地;群體構(gòu)成:性別,地域,年齡,職業(yè)等需根據(jù)項(xiàng)目各組成部分具體情況進(jìn)行定位分解。21精選課件ppt外部環(huán)境項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣到達(dá)方式群體構(gòu)成1、2號(hào)商業(yè)臨洪山路,與長(zhǎng)沙大學(xué)隔街相望面積:857㎡物業(yè):一層街鋪長(zhǎng)沙大學(xué)校區(qū)商業(yè)隨機(jī)性消費(fèi)可步行長(zhǎng)沙大學(xué)師生員工;本項(xiàng)目及周邊樓盤住戶5號(hào)商業(yè)臨萬(wàn)家麗路,接公園主入口面積:3972㎡物業(yè):一層街鋪萬(wàn)家麗北路東側(cè)商業(yè)隨機(jī)性消費(fèi)可乘作城市交通工具;自駕車;步行公園游客;萬(wàn)家麗路東側(cè)樓盤住戶6號(hào)商業(yè)臨三一九大道面積:5912㎡物業(yè):三層集中商業(yè)市內(nèi)高檔目的性消費(fèi)場(chǎng)所目的性消費(fèi)自駕車月湖金鷹板塊高檔樓盤住戶;湖南廣電等大型企業(yè)職工及演藝人員;面對(duì)全市中高端階層3-3.項(xiàng)目定位分解22精選課件ppt1、2號(hào)商業(yè)5號(hào)商業(yè)6號(hào)商業(yè)奢華漫步RitzWalk360°湖景美食中心生態(tài)游憩休閑中心泛校區(qū)青春體驗(yàn)中心3-3.項(xiàng)目定位分解23精選課件ppt1.項(xiàng)目外部商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析4.業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商建議2.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析3.項(xiàng)目商業(yè)定位5.初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算24精選課件ppt商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)組合目標(biāo)商家1、2號(hào)商業(yè)泛校區(qū)青春體驗(yàn)中心寫真館、婚紗攝影、音樂(lè)酒吧、清吧蝴蝶樹婚紗攝影、艾特?cái)z影5號(hào)商業(yè)生態(tài)游憩休閑中心酒吧(慢搖吧)、KTV、水吧、冷飲、桌球俱樂(lè)部、瑜珈健身館千惠便利店6號(hào)商業(yè)奢華漫步RitzWalk360°湖景美食中心大型中式餐飲(一家)金錢豹;丹桂軒4-1.業(yè)態(tài)規(guī)劃25精選課件ppt奢華漫步RitzWalk720°湖景美食中心4-2.業(yè)態(tài)示例金錢豹6號(hào)商業(yè):大型中式餐飲目前,金錢豹餐飲集團(tuán)下已在全國(guó)擁有國(guó)際美食百匯連鎖8家,大型餐飲酒店1家。
金錢豹天津分店、沈陽(yáng)分店,2008年4月新近開業(yè)。26精選課件ppt奢華漫步RitzWalk720°湖景美食中心丹桂軒丹桂軒飲食集團(tuán)是一家港資的高檔次餐飲服務(wù)公司,公司始建于1995年,主要致力于粵式菜式的研究與推廣,以傳統(tǒng)粵菜為基礎(chǔ),博古集今,南北并蓄,中西結(jié)合,不斷創(chuàng)新菜式,現(xiàn)已在深圳、上海、廣州及澳門等地?fù)碛辛?0家分店。
27精選課件ppt4-3.商業(yè)價(jià)值分析本項(xiàng)目商業(yè)操作成功的關(guān)鍵,在于“焦點(diǎn)”的建立,即大型餐飲主力店成功引進(jìn)6號(hào)集中商業(yè),對(duì)此我們客觀評(píng)估其對(duì)項(xiàng)目成敗的影響:優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)此類大型餐飲可以帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)知名度,其消費(fèi)來(lái)源以目的性消費(fèi)為主,輻射范圍覆蓋全市;此類大型餐飲本身品牌號(hào)召力很強(qiáng),可以帶動(dòng)項(xiàng)目整體商業(yè)(包括露天商業(yè))價(jià)值的提升;此類大型餐飲可帶動(dòng)住宅價(jià)值提升;此類大型餐飲具有唯一性,獨(dú)一性,市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。此類大型餐飲租金低;開發(fā)商可能還需補(bǔ)貼商家的前期投入(如裝修等費(fèi)用)。28精選課件ppt4-4.發(fā)展目標(biāo)分解商業(yè)發(fā)展目標(biāo)分解為3個(gè)層次第一第二第三引進(jìn)品牌,提高知名度,給住宅及商鋪產(chǎn)品帶來(lái)附加值;運(yùn)用其穩(wěn)定持久的租金收入,達(dá)到平衡公園運(yùn)營(yíng)成本的目的;發(fā)揮主力店的杠桿作用,其他商業(yè)部分增加租金,達(dá)到增加整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的目的。29精選課件ppt1.項(xiàng)目外部商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析4.業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商建議2.項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析3.項(xiàng)目商業(yè)定位5.初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算30精選課件ppt業(yè)態(tài)/商家地址面積(㎡)月租金(元/㎡)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商家餐飲
咖啡之翼芙蓉路130038金牛角王中西餐廳東塘300020休閑娛樂(lè)
陽(yáng)光休閑會(huì)所人民路280035好樂(lè)迪KTV芙蓉中路410040頤而康足浴湘鄂路100030目前招租物業(yè)休閑娛樂(lè)XX休閑廣場(chǎng)曙光路320016.2XX按摩桑拿文藝路口30016.8足浴城馬王堆中路90028酒吧遠(yuǎn)大二路24030桌球城天福區(qū)國(guó)慶小學(xué)附近70015王府井一樓解放西路2000260XX餐飲定王臺(tái)200050餐飲XX湘菜館東塘100022火鍋城書院路60055XX私房菜車站南路90038項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨痖L(zhǎng)沙大學(xué)附近街鋪30-5040-50廣電(萬(wàn)家麗北路)街鋪20-5030-40御景龍城街鋪20-5030-355-1.市場(chǎng)租金調(diào)查31精選課件ppt商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)組合租金(元/㎡)1、2號(hào)商業(yè)泛校區(qū)青春體驗(yàn)中心寫真館、婚紗攝影、音樂(lè)酒吧、清吧555號(hào)商業(yè)生態(tài)游憩休閑中心特色餐飲、便利店、酒吧(慢搖吧)、KTV、水吧、桌球俱樂(lè)部、瑜珈健身館506號(hào)商業(yè)奢華漫步RitzWalk360°湖景美食中心大型中式餐飲(一家)455-2.商業(yè)部分租金水平預(yù)估本項(xiàng)目根據(jù)全市各區(qū)域大型在經(jīng)營(yíng)商家、招租物業(yè)與項(xiàng)目周邊商鋪的租金對(duì)比以及在結(jié)合大型意向商家的租金報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上,對(duì)本項(xiàng)目各商業(yè)部分租金水平預(yù)估如下:32精選課件pptThankyou!德思勤,是中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一,我們珍視與客戶的每一次
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