海天商業(yè)廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE30目錄一、綜合商場(chǎng)項(xiàng)目概況……………(2)二、綜合商場(chǎng)項(xiàng)目背景分析………(4)（一）經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，蘊(yùn)含巨大商機(jī)…………………(4)（二）城市建設(shè)速度加快，但城市商貿(mào)功能結(jié)構(gòu)不合理.………………(5)（三）消費(fèi)需求尚未滿(mǎn)足，市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間大……(6)（四）零售業(yè)整體檔次較低，商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)局面尚未形成……………(13)三、綜合商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)選擇…………………(17)（一）海天商業(yè)廣場(chǎng)整體定位………(17)（二）綜合商場(chǎng)的市場(chǎng)定位(17)（三）綜合商場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇(18)（四）綜合商場(chǎng)的商品檔次定位……(18)（五）綜合商場(chǎng)的樓層布局(18)四、綜合商場(chǎng)投資方案…………(18)（一）綜合商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)基本模式……(18)（二）綜合商場(chǎng)的租金標(biāo)準(zhǔn)(19)（三）綜合商場(chǎng)投資的方案(19)五、綜合商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額估算及財(cái)務(wù)分析…………(19)（一）綜合商場(chǎng)的初始年?duì)I業(yè)額估算………………(19)（二）綜合商場(chǎng)的財(cái)務(wù)分析(20)六、綜合商場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和敏感性分析……(23)（一）綜合商場(chǎng)的政治社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)(23)（二）綜合商場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)(23)（三）綜合商場(chǎng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(24)（四）綜合商場(chǎng)的敏感性分析(24)七、綜合商場(chǎng)設(shè)立可行性研究的結(jié)論…………(28)重慶海天商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)立綜合商場(chǎng)可行性研究報(bào)告在任何城市商圈設(shè)立大型綜合商場(chǎng)，都應(yīng)在廣泛深入調(diào)研基礎(chǔ)上，進(jìn)行可行性研究，探索建設(shè)的必要性和可能性，分析長(zhǎng)期發(fā)展的潛力及投資效益，明確投資意向，設(shè)計(jì)商場(chǎng)的規(guī)模、檔次及資源配置的構(gòu)想。本報(bào)告對(duì)海天商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)立大型綜合商場(chǎng)的可行性進(jìn)行了條理清晰、論據(jù)充分的闡述；對(duì)商圈在細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)之上作了全面深刻的分析，市場(chǎng)預(yù)測(cè)客觀，可靠性強(qiáng)；對(duì)綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位和業(yè)態(tài)選擇的設(shè)想及論述充分反映了塑造特色和增強(qiáng)商場(chǎng)適應(yīng)性和競(jìng)爭(zhēng)能力的要求。該可行性報(bào)告可提供給有投資意向的大型知名零售企業(yè)作投資決策參考。一、綜合商場(chǎng)項(xiàng)目概況海天商業(yè)廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖海天商業(yè)廣場(chǎng)位于巴南區(qū)魚(yú)洞鎮(zhèn)中心——通往特大型工業(yè)企業(yè)大江廠的巴縣大道新橋頭。該區(qū)域地處城區(qū)主干道，交通四通八達(dá)，車(chē)流量大，行車(chē)便利，距魚(yú)洞舊城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)新民街步行不足10分鐘。環(huán)繞商業(yè)廣場(chǎng)四周的有新建海天花園、斌鑫宏園、浩立城市花園等成熟時(shí)尚小區(qū)、濱江高級(jí)住宅區(qū)、大江廠家屬區(qū)，以及巴縣中學(xué)、新華書(shū)店、大江廠、區(qū)國(guó)土資源局、區(qū)國(guó)稅局等大中型企事業(yè)單位和行政機(jī)關(guān)，并與巴南大道好吃街緊鄰。如果以海天商業(yè)廣場(chǎng)為軸心，以巴南大道為橫軸畫(huà)一不規(guī)則的橢圓圈，圈內(nèi)的常住人口超過(guò)10萬(wàn)人，而且在當(dāng)?shù)乇环Q(chēng)為是“富人”聚集區(qū)。海天商業(yè)廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖位于綜合商場(chǎng)右側(cè)的風(fēng)情餐飲街綜合商場(chǎng)正前方的休閑廣場(chǎng)海天商業(yè)廣場(chǎng)占地70余畝，四面臨街，臨巴南大道的主街道長(zhǎng)約100米，廣場(chǎng)內(nèi)兩條步行街分別長(zhǎng)達(dá)位于綜合商場(chǎng)右側(cè)的風(fēng)情餐飲街綜合商場(chǎng)正前方的休閑廣場(chǎng)整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)建筑群運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手法，以歐陸建筑風(fēng)格和建筑符號(hào)，根據(jù)街區(qū)現(xiàn)狀和發(fā)展要求，相互連貫，錯(cuò)落有致，中軸對(duì)稱(chēng)，局部靈活，形成包括主片區(qū)的集中區(qū)域和附片區(qū)的沿街區(qū)域的廣場(chǎng)整體格局。主片區(qū)是左右基本對(duì)稱(chēng)的主力中心店和商業(yè)店鋪，各部分之間通過(guò)局部二層人行過(guò)街天橋進(jìn)行連接，形成即分又合的立體商業(yè)空間，并在中段形成相對(duì)熱鬧的內(nèi)部購(gòu)物庭院。附片區(qū)包括東區(qū)的15層的星級(jí)酒店、宴會(huì)廳、商務(wù)辦公樓和西區(qū)的二層餐飲娛樂(lè)區(qū)。各廣場(chǎng)和街道運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，適應(yīng)功能要求，體現(xiàn)地方特色，結(jié)合綠化體系均衡設(shè)置形成有機(jī)的公共空間。廣場(chǎng)之間過(guò)渡空間是街道或街區(qū)，結(jié)合綠化、歷史名人雕塑、休閑設(shè)施、景觀小品，形成疏密有致，有開(kāi)有合，有進(jìn)有退，具有可觀賞性和趣味性的線性空間。擬設(shè)立的大型綜合商場(chǎng)位于廣場(chǎng)的中心位置，是整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的主力中心店，為三層加負(fù)一層的大型建筑，占地3300平方米左右，單層建筑面積約2000—2531平方米，建筑面積近1.0萬(wàn)平方米。二、綜合商場(chǎng)項(xiàng)目背景分析（一）經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，蘊(yùn)含巨大商機(jī)巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)南部，全區(qū)幅員面積1827平方公里，轄2個(gè)街道、19個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?5.6萬(wàn)，是重慶市南部新興工業(yè)大區(qū)、近郊短程特色旅游區(qū)、重要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，屬重慶都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈。該區(qū)文化底蘊(yùn)豐厚、歷史悠久、人杰地靈。巴南區(qū)的前身是歷史名邑巴縣，1995年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建區(qū)。巴南區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，山川秀美。區(qū)政府所在地漁洞鎮(zhèn)距市政府駐地21公里。長(zhǎng)江橫貫區(qū)境，李家沱、馬桑溪及即將建設(shè)的漁洞大橋三座長(zhǎng)江大橋溝通南北，渝黔高速公路、上界高速公路和即將動(dòng)工的重慶二環(huán)高速公路縱橫交錯(cuò)，光纖通信、移動(dòng)通信和有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)，電力、自來(lái)水、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施充足完備。全區(qū)的森林覆蓋率超過(guò)25%，以“山、水、園、林、洞”為代表的旅游資源十分豐富，是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”。2003年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值70.58億元，增長(zhǎng)14.0%；外貿(mào)出口11053萬(wàn)美元，增長(zhǎng)17.3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資38.28億元，增長(zhǎng)31.91%；工業(yè)總產(chǎn)值126.2億元，增長(zhǎng)32.88%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值22.31億元，增長(zhǎng)1.64%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額16.99億元，增長(zhǎng)13.1%；地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入2.272億元，同比增長(zhǎng)38.5%。2003年，巴南區(qū)城市居民人均可支配收入7867元，比上年增長(zhǎng)9.36%；農(nóng)村居民人均純收入2715元，增長(zhǎng)5.23%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額58.97億元，較年初增長(zhǎng)21.5%。通電話村數(shù)已達(dá)92.08%。城市居民人均住房建筑面積達(dá)到25.04平方米。巴南區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，制造業(yè)發(fā)達(dá)，境內(nèi)大中型企業(yè)眾多，是重慶市重要的汽車(chē)、摩托車(chē)生產(chǎn)基地。近年來(lái)，正在形成中的巴南工業(yè)園區(qū)奠定了巴南新型工業(yè)全面提升競(jìng)爭(zhēng)力，大江廠、宗申集團(tuán)、長(zhǎng)安鈴木、建設(shè)集團(tuán)等大中型企業(yè)在巴南的落戶(hù)和即將入駐，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和騰飛的基礎(chǔ)和重要載體。預(yù)計(jì)2004年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到151億元，工業(yè)增加值增長(zhǎng)20%，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到45%。除了汽車(chē)、摩托車(chē)支柱產(chǎn)業(yè)外，建筑建材、醫(yī)藥化工、家具服裝、數(shù)控機(jī)床、小水電設(shè)備等5個(gè)優(yōu)勢(shì)行業(yè)也正在加快發(fā)展，將成為巴南區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，華鼎藥業(yè)、恒安紙業(yè)、光宇摩托、吉力電裝、弘愿氣動(dòng)、川渝精工、麒龍服裝加工等一批重點(diǎn)增長(zhǎng)企業(yè)和“小巨人”企業(yè)正在成長(zhǎng)壯大。一大批外資、渝臺(tái)（港、澳）合資企業(yè)也紛紛落戶(hù)巴南，全區(qū)目前已有中外、渝臺(tái)（港、澳）合資企業(yè)45家。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的持續(xù)增長(zhǎng)，居民儲(chǔ)蓄存款余額的擴(kuò)大及快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民生活水平的提高，意味著強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì)。工業(yè)基礎(chǔ)的雄厚，大中型企業(yè)的集聚，給零售商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了具有穩(wěn)定購(gòu)買(mǎi)力的人口集聚。可以得出肯定的結(jié)論，海天商業(yè)廣場(chǎng)具有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和人口購(gòu)買(mǎi)力支撐。（二）城市建設(shè)速度加快，但城市商貿(mào)功能結(jié)構(gòu)不合理巴南區(qū)作為重慶主城區(qū)的南部區(qū)域，伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化速度的提升，近幾年來(lái)城市建設(shè)的步伐不斷加快，為零售商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。近年來(lái)，巴南區(qū)確定了“一城五鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，帶動(dòng)全區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)。以龍洲灣新區(qū)、巴南新干道地區(qū)的開(kāi)發(fā)為龍頭，經(jīng)過(guò)10年努力，把漁洞、李家沱、花溪、南泉“兩街兩鎮(zhèn)”主城核心區(qū)建設(shè)成為人口達(dá)60萬(wàn)，面積達(dá)80平方公里的重慶南部新城。同時(shí)，以一品、界石、接龍、東泉、木洞五個(gè)中心鎮(zhèn)的發(fā)展為龍身，帶動(dòng)全區(qū)加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高城市化率（2004年達(dá)到52.3%）。城市建設(shè)按照“大開(kāi)放、大開(kāi)發(fā)、大投資”的思路，大力抓好汽車(chē)、摩托車(chē)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，加快特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，將其建設(shè)成為全區(qū)的發(fā)展前沿、經(jīng)濟(jì)高地和財(cái)源重點(diǎn)。海天商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所在的漁洞鎮(zhèn)，是巴南區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融中心。歷史上，漁洞鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)以巴南老橋頭和新民街一帶為中心，街道建筑密集，人口密度高，客流量大。80年代末期和90年代初期，城市沿巴南大道逐漸擴(kuò)展開(kāi)來(lái)，一直延伸到特大型企業(yè)——大江廠家屬區(qū)。經(jīng)過(guò)10多年的建設(shè)和發(fā)展，到2003年，漁洞鎮(zhèn)這一老板塊的城市街道幅員面積達(dá)74.54平方公里，人口密度提高到1610人，聚集的戶(hù)籍人口達(dá)到15.6萬(wàn)人，居住人口達(dá)到26萬(wàn)多人，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口達(dá)12.16萬(wàn)人，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到21.68億元，人均GDP13929元（合1678美元），城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額25.38億元。與此同時(shí)，漁洞鎮(zhèn)的商業(yè)中心在規(guī)模范圍上也得到了擴(kuò)展，迄今，除新民街外，與之相連的新市街、解放街、渝輕路、歐洲街也發(fā)展成為了繁華熱鬧的商業(yè)街區(qū)。在該區(qū)域內(nèi)聚集了大量的商業(yè)門(mén)面，各種臨街專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店、專(zhuān)賣(mài)店星羅棋布，人群熙熙攘攘，支撐著整個(gè)巴南區(qū)的商業(yè)。從總體上看，漁洞鎮(zhèn)作為巴南區(qū)的中心，城市功能結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)發(fā)展很不充分，商業(yè)活動(dòng)主要集中在老城區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而老城區(qū)由于交通擁擠、空間狹小、環(huán)境不佳，零售業(yè)態(tài)和規(guī)模非常有限，檔次很低，沒(méi)有一家像樣的大型現(xiàn)代化商場(chǎng)。由于缺乏上規(guī)模上檔次的購(gòu)物環(huán)境，導(dǎo)致魚(yú)洞客流和購(gòu)買(mǎi)力大量外流。根據(jù)巴南區(qū)人口總數(shù)和經(jīng)濟(jì)總量及居民收入推算，巴南區(qū)的社會(huì)商品零售總額應(yīng)該達(dá)到25—30億元，但目前實(shí)際才達(dá)到16.99多億元。這清楚地說(shuō)明，建立在傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的巴南商業(yè)，沒(méi)有聚集和輻射全區(qū)消費(fèi)者的能力，大量客流和購(gòu)買(mǎi)力外流。另一方面，新城區(qū)特別是巴南大道西端的新區(qū)，居住的人口達(dá)到12萬(wàn)多人，僅大江廠內(nèi)就集聚了8萬(wàn)左右的人口，而且居民的文化程度、收入水平和購(gòu)買(mǎi)力都超過(guò)老城區(qū)，有較強(qiáng)的消費(fèi)欲望。海天花園、斌鑫宏園等時(shí)尚小區(qū)的居民和巴縣中學(xué)老師及學(xué)生的消費(fèi)能力都比較高。目前黑格集團(tuán)又投資在其內(nèi)修建小區(qū)，近期將有更多的人入住該區(qū)。但是，新區(qū)內(nèi)既無(wú)一家百貨商場(chǎng)，也無(wú)一家大型超市或一條特色專(zhuān)業(yè)街，消費(fèi)服務(wù)業(yè)缺乏，居民購(gòu)物區(qū)也只有位于大江廠家屬區(qū)的一家占道經(jīng)營(yíng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和2家小超市。未來(lái)，隨著已經(jīng)啟動(dòng)的重慶主城區(qū)外環(huán)線及漁洞大橋的修建、重慶輕軌線的推出，巴南漁洞鎮(zhèn)城市建設(shè)的重心將很快西移，長(zhǎng)安鈴木20萬(wàn)輛轎車(chē)擴(kuò)能技改的完成，其它大型工業(yè)企業(yè)的遷入，將使新區(qū)的人口進(jìn)一步快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)潛量進(jìn)一步快速增加，但新區(qū)多功能的商業(yè)中心的缺乏將使城市功能的正常發(fā)揮遇到重大障礙。因此，在城市建設(shè)速度加快的情況下，完善城市功能，提升商貿(mào)服務(wù)功能，建設(shè)新商業(yè)區(qū)迫在眉睫。（三）消費(fèi)需求尚未滿(mǎn)足，市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間大為了解巴南區(qū)消費(fèi)者的需求情況和購(gòu)物行為規(guī)律，我們于10月4—10日組織了一次針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物行為的調(diào)查。調(diào)查采用問(wèn)卷的形式，共發(fā)出問(wèn)卷180份（其中有效問(wèn)卷150份），同時(shí)采用詢(xún)問(wèn)、交談等方式，主要集中在漁洞鎮(zhèn)三個(gè)地方進(jìn)行問(wèn)卷（老城區(qū)、海天花園附近新區(qū)、大江廠生活區(qū)），主要分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，掌握能夠真正改變顧客購(gòu)買(mǎi)傾向的外界因素，了解市場(chǎng)的現(xiàn)有潛力和發(fā)展空間。1、被調(diào)查者基本情況（1）被調(diào)查者性別和年齡分布在被調(diào)查者中，女性84人，占調(diào)查總數(shù)的56%；男性66人，占調(diào)查總數(shù)的44%。22歲以下的被調(diào)查者26位，占17%；22—35歲的被調(diào)查者98位，占65%；35—45歲的被調(diào)查者18位，占12%；45歲以上的被調(diào)查者8位，占5%。（2）消費(fèi)者家庭住址分布住在漁洞鎮(zhèn)中心的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的55%；住在漁洞鎮(zhèn)東邊的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的6%；住在大江廠及其附近的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的28%；住在巴南其他鎮(zhèn)的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的11%。被調(diào)查者基本上以漁洞鎮(zhèn)中心及西邊大江廠附近為主，距離未來(lái)的海天商業(yè)廣場(chǎng)都很近便。（3）職業(yè)分布本次調(diào)查的對(duì)象的職業(yè)分布為：國(guó)企、集體單位雇員占10%，個(gè)體戶(hù)或私營(yíng)企業(yè)主占39%，商業(yè)或服務(wù)業(yè)人員占37%，事業(yè)單位、機(jī)關(guān)單位人員占3%，學(xué)生占7%，其他占4%?？梢钥闯觯浩髽I(yè)職工、個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主和商業(yè)服務(wù)業(yè)人員所占比重也較大，基本上符合一個(gè)商業(yè)購(gòu)物中心的主流顧客的構(gòu)成情況。（4）文化程度分布35%的調(diào)查對(duì)象為初中及以下文化程度；高中或中專(zhuān)文化程度占33%；大專(zhuān)學(xué)歷占25%；本科以上占7%?？梢钥闯觯合M(fèi)者的文化程度普遍不高，中等學(xué)歷的消費(fèi)者為主力，基本上符合漁洞鎮(zhèn)消費(fèi)者構(gòu)成的實(shí)際情況。（5）家庭人均月收入分布月收入500元以下的被調(diào)查者占5%；500—1200元占49%；1200—2000元占39%；2000元以上7%。可以很清楚地看出：漁洞消費(fèi)者的家庭人均月收入以500－2000元的中等收入為主，占被調(diào)查者總數(shù)的88%，這說(shuō)明漁洞鎮(zhèn)的消費(fèi)能力存在很大的潛力。2、調(diào)查結(jié)果分析（1）消費(fèi)者可任意支配收入的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)傾向有25%的消費(fèi)者每月用于購(gòu)買(mǎi)衣服、鞋子、化妝品等生活用品的支出占當(dāng)月家庭收入的40%，21%的消費(fèi)者的相應(yīng)支出占30%，19%的消費(fèi)者的相應(yīng)支出占19%。說(shuō)明多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)進(jìn)入了“講究穿戴和打扮”的消費(fèi)階段，具有較為前衛(wèi)的消費(fèi)意識(shí)。（2）消費(fèi)者生活必需品購(gòu)買(mǎi)行為在生活必需品方面，57%的消費(fèi)者選擇新世紀(jì)超市，其次為小型超市/便利店有17%的消費(fèi)者會(huì)光顧。這一方面反映了消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣或者更愿意選擇到大型知名商場(chǎng)去購(gòu)買(mǎi)生活必需品（另外有19%的消費(fèi)者會(huì)到南坪或解放碑步行街購(gòu)買(mǎi)）；另一方面，目前漁洞還沒(méi)有一家大型商場(chǎng)，規(guī)模并不算大的新世紀(jì)漁洞超市，幾乎成為消費(fèi)者本地購(gòu)買(mǎi)的唯一選擇。在個(gè)人生活用品（洗發(fā)水、化妝品、內(nèi)衣等）方面，75%的消費(fèi)者選擇新世紀(jì)超市，其次為11%的消費(fèi)者光顧小型超市/便利店。對(duì)這些商品的消費(fèi)，更多的消費(fèi)者會(huì)到大商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：漁洞至少半數(shù)以上的消費(fèi)者習(xí)慣于到大型超市購(gòu)買(mǎi)各種生活用品。(3)消費(fèi)者對(duì)漁洞整體購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境的評(píng)價(jià)分析。=1\*GB3①在問(wèn)到“漁洞是否能滿(mǎn)足你所有的購(gòu)物需求”時(shí)，62%的消費(fèi)者認(rèn)為“不能”，30%的消費(fèi)者認(rèn)為“能”，12%的消費(fèi)者“不清楚”。說(shuō)明大部分消費(fèi)者對(duì)漁洞的整體購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境不滿(mǎn)意。=2\*GB3②在問(wèn)到“您認(rèn)為漁洞目前的商品檔次能否滿(mǎn)足你的所有購(gòu)物需求”時(shí)，49%的消費(fèi)者認(rèn)為“不滿(mǎn)意，檔次太低了”，48%的消費(fèi)者認(rèn)為“勉強(qiáng)可以”，3%的消費(fèi)者認(rèn)為“正好合適”。說(shuō)明相當(dāng)部分的消費(fèi)者認(rèn)為漁洞的商品檔次過(guò)低，這成為消費(fèi)者對(duì)漁洞整體消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境不滿(mǎn)意的重要原因。（4）當(dāng)漁洞的商場(chǎng)不能滿(mǎn)足自己需求時(shí)，首選的購(gòu)物場(chǎng)所分析為了調(diào)查消費(fèi)者心中的理想的購(gòu)物場(chǎng)所，我們?cè)O(shè)計(jì)了“當(dāng)漁洞不能滿(mǎn)足需求時(shí)候，首先選的購(gòu)物地點(diǎn)”，“為什么喜歡到那個(gè)地方購(gòu)物”，“一般你多久到一次那個(gè)地方？”“你每次花多長(zhǎng)時(shí)間在那里購(gòu)物”，“你每次去那里購(gòu)物，每次路上要花那么長(zhǎng)的時(shí)間，會(huì)不會(huì)覺(jué)得很遠(yuǎn)”等五個(gè)問(wèn)題。針對(duì)“當(dāng)漁洞不能滿(mǎn)足要求時(shí)，首選的購(gòu)物地點(diǎn)”這個(gè)問(wèn)題，調(diào)查結(jié)果顯示：53%的消費(fèi)者選擇解放碑，24%的消費(fèi)者選擇南坪，21%的消費(fèi)者選擇沙坪壩?？梢?jiàn)，作為長(zhǎng)期以來(lái)一直作為重慶商業(yè)中心的解放碑，在漁洞消費(fèi)者心中具有很重要的地位。在訪談中還發(fā)現(xiàn)，即使南坪步行街目前已經(jīng)建成，但大部分的漁洞居民依然把解放碑作為漁洞之外的購(gòu)物首選之地。在問(wèn)到“為什么喜歡到那個(gè)地方購(gòu)物”時(shí)（多項(xiàng)選擇），69%的消費(fèi)者選擇“商品種類(lèi)多，選擇余地大”，而43%的消費(fèi)者選擇“購(gòu)物環(huán)境舒適，又可以休閑娛樂(lè)，滿(mǎn)足自己多方面的需求”，35%的消費(fèi)者選擇“有很多打折的漂亮實(shí)用的商品”，19%的消費(fèi)者選擇“那里有自己想要的品牌”。說(shuō)明大部分的消費(fèi)者都喜歡“品種豐富、休閑購(gòu)物兩不誤、經(jīng)常有促銷(xiāo)打折”的購(gòu)物場(chǎng)所。在問(wèn)到“你多久去一次那里購(gòu)物”時(shí)，58%的消費(fèi)者回答“不一定”，13%的消費(fèi)者回答“每?jī)稍乱淮巍保?2的消費(fèi)者回答“每月去一次”，6%的消費(fèi)者回答“每周去一次”。在問(wèn)到“你一般花多長(zhǎng)時(shí)間去那里購(gòu)物”時(shí)，37%的消費(fèi)者會(huì)花一天的時(shí)間，33%的消費(fèi)者會(huì)花半天的時(shí)間，19%的消費(fèi)者會(huì)花兩到三個(gè)小時(shí)，18%的消費(fèi)者則回答“不一定”。說(shuō)明大部分消費(fèi)者帶有休閑的目的去逛街，很接受購(gòu)物步行街這種休閑和消磨時(shí)間的購(gòu)物方式。在問(wèn)到“你每次去那里購(gòu)物，每次路上要花那么長(zhǎng)的時(shí)間，會(huì)不會(huì)覺(jué)得很遠(yuǎn)”時(shí)，58%的消費(fèi)者選擇“感覺(jué)有點(diǎn)遠(yuǎn)，但沒(méi)有辦法”，37%的消費(fèi)者認(rèn)為“不會(huì)，反正沒(méi)事”，5%的消費(fèi)者認(rèn)為“很遠(yuǎn)”。說(shuō)明超過(guò)半數(shù)的消費(fèi)者對(duì)于漫長(zhǎng)的車(chē)程感到厭煩和無(wú)奈。（5）相對(duì)高檔消費(fèi)品心理價(jià)位調(diào)查。為了解消費(fèi)者的消費(fèi)能力，我們特意針對(duì)兩種商品“男士夾克”和“女士毛衣”設(shè)計(jì)了兩個(gè)問(wèn)題：“如果你（男士）想買(mǎi)一件好的秋冬季節(jié)的夾克，多少錢(qián)的價(jià)格才能既符合您的品位，又真正符合您的保暖要求”，“如果你（女士）想買(mǎi)一件好秋冬季節(jié)的毛衣，多少錢(qián)價(jià)格才能既能符合您的品位，也真正符合您的保暖要求”，“這種較好的衣服你通常會(huì)到哪里購(gòu)買(mǎi)”三個(gè)題目。調(diào)查結(jié)果顯示：=1\*GB3①在男士的“休閑夾克”的價(jià)格檔次上，27%的消費(fèi)者選擇“200—300”，23%的消費(fèi)者選擇“150—200”，20%的消費(fèi)者選擇“100—150”，19%的消費(fèi)者選擇“300以上”，只有11%的消費(fèi)者選擇“50—100”。說(shuō)明在“休閑夾克”=2\*GB3②在女士的“毛衣”價(jià)格檔次上，46%的消費(fèi)者選擇“100—150”，24%的消費(fèi)者選擇“150—200”，13%的消費(fèi)者選擇“80—100”，10%的消費(fèi)者選擇“200以上”，7%的消費(fèi)者選擇“40—80”。說(shuō)明在“女士毛衣”方面，消費(fèi)者心理的主流價(jià)格在120以上，其中80%消費(fèi)者的心理價(jià)格在120元以上之間。消費(fèi)者潛力不可忽視。=3\*GB3③在問(wèn)到“較好的衣服你通常會(huì)到哪里購(gòu)買(mǎi)”時(shí)，57%的消費(fèi)者選擇“解放碑”，17%的消費(fèi)者選擇“漁洞”，16%的消費(fèi)者選擇“南坪”，7%的消費(fèi)者選擇“沙坪壩”。（6）對(duì)未來(lái)入駐漁洞的商場(chǎng)的預(yù)期。為了解消費(fèi)者對(duì)未來(lái)入駐漁洞的重慶主流商場(chǎng)的預(yù)期，我們?cè)O(shè)置了兩個(gè)問(wèn)題——“假如您希望知名大商場(chǎng)入駐漁洞，您希望是哪家商場(chǎng)”，“你對(duì)大商場(chǎng)入駐漁洞有何希望”。調(diào)查結(jié)果顯示：=1\*GB3①24%的消費(fèi)者選擇“新世紀(jì)百貨”，23%的消費(fèi)者選擇“家樂(lè)福超市”，53%的消費(fèi)者選擇“重慶百貨”。說(shuō)明在大部分的消費(fèi)者心中，重百的大商場(chǎng)在消費(fèi)者心目中的地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新世紀(jì)和家樂(lè)福。調(diào)查時(shí)明顯感覺(jué)，消費(fèi)者一方面是希望重百這樣的大品牌入駐漁洞，另一方面，是希望漁洞有一家上檔次的綜合性商場(chǎng)，改變漁洞購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境落后的局面。=2\*GB3②在“對(duì)入駐大商場(chǎng)有何希望”中，59%的消費(fèi)者選擇“價(jià)格實(shí)在”，59%的消費(fèi)者選擇“商品質(zhì)量好”，58%的消費(fèi)者選擇“商品齊全”，51%的消費(fèi)者選擇“服務(wù)周到、熱情”，32%的消費(fèi)者選擇“是知名商家”。綜上所述，我們可以得出漁洞消費(fèi)者購(gòu)物行為的一些關(guān)鍵結(jié)論：1、消費(fèi)者的家庭月收入普遍在500—1200元，但有近40%的消費(fèi)者月收入在1200—2000元之間，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)；2、大部分消費(fèi)者已經(jīng)適應(yīng)了步行街購(gòu)物的習(xí)慣，不少人經(jīng)常到解放碑、南坪等步行街購(gòu)物，其中又以去解放碑的居多；3、大部分的消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)?shù)氐纳唐窓n次偏低，品種太少，名牌太少，打折的商品太少，同時(shí)不能達(dá)到購(gòu)物、休閑等多重目的；4、消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了到大型超市（如：新世紀(jì)超市）購(gòu)買(mǎi)各種生活用品；5、消費(fèi)者對(duì)于大商場(chǎng)入駐充滿(mǎn)期待，尤其是作為大型綜合商場(chǎng)的重百是大部分消費(fèi)者心中的首選入駐大商場(chǎng)。（四）零售業(yè)整體檔次較低，商場(chǎng)之間競(jìng)爭(zhēng)局面尚未形成隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)需求的變化日益復(fù)雜，顧客不僅對(duì)商品選購(gòu)十分嚴(yán)格，而且對(duì)在哪類(lèi)商店購(gòu)物也十分在意，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，選擇商場(chǎng)店址及類(lèi)型，也必然受到競(jìng)爭(zhēng)因素的制約。最理想的選擇是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較弱而又有較強(qiáng)發(fā)展后勁的商場(chǎng)店址及類(lèi)型作為目標(biāo)。1、零售商業(yè)整體檔次較低，飽和度不高，競(jìng)爭(zhēng)不充分隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平及消費(fèi)能力的提高，巴南區(qū)零售服務(wù)業(yè)落后，整體檔次較低，不能滿(mǎn)足居民生活需要的局面日漸顯露出來(lái)。主城區(qū)漁洞鎮(zhèn)人口20多萬(wàn)，人均年收入在8000多元（2004年預(yù)估），居民儲(chǔ)蓄存款近60億元，按理足可以容納錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、各有特色的大中型百貨商場(chǎng)2—3家，大型綜合超市3—4家，才能與漁洞的人口規(guī)模、消費(fèi)需求和購(gòu)買(mǎi)能力相適應(yīng)。但是，迄今，整個(gè)漁洞鎮(zhèn)仍然以傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的沿街卷簾門(mén)專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店為主，除一家新世紀(jì)超市外，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)幾乎等于零。數(shù)量不足，業(yè)態(tài)落后，不僅居民的多樣化、時(shí)尚化和個(gè)性化需求得不到滿(mǎn)足，而且日常生活的購(gòu)物需要也難以實(shí)現(xiàn)。居民帶著失望和抱怨，無(wú)可奈何地把購(gòu)買(mǎi)能力投向區(qū)外市場(chǎng)。從商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)角度看，這種零售業(yè)整體檔次較低，就意味著巴南區(qū)的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分，零售市場(chǎng)飽和度不夠，市場(chǎng)不繁榮。以至于新世紀(jì)百貨在一年前搶先進(jìn)入后“生意火爆”，占據(jù)“壟斷地位”。近年來(lái)，巴南區(qū)政府和當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到這一問(wèn)題，正在致力于改變零售商業(yè)整體檔次較低的狀況。2、老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)仍然是相對(duì)的最大的競(jìng)爭(zhēng)源巴南區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)位于新民街、新市街、解放街、渝輕路、歐洲街及其相鄰的巴南大道，區(qū)政府也在這附近。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)有正在建設(shè)的協(xié)信新天地，有大小不一、特色各異的特色商業(yè)街。在巴南區(qū)零售商業(yè)整體檔次較低的情況下，對(duì)于正在全新打造的海天商業(yè)廣場(chǎng)而言，老城傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)無(wú)疑是相對(duì)最大的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)區(qū)域。換句話說(shuō)，新的商業(yè)區(qū)或商業(yè)中心，必須設(shè)法將大量的消費(fèi)群體從傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)吸引到新區(qū)。老城傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)雖然整體檔次低，但其先入為主的優(yōu)勢(shì)還是存在的。首先是人口密度高；其次是最大的汽車(chē)站和通往江津珞璜鎮(zhèn)的汽車(chē)站及各路城內(nèi)巴士都處在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)邊緣，可以強(qiáng)力吸引來(lái)自各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客流，增大商業(yè)區(qū)的人流量；第三，商業(yè)門(mén)面集中，新民街、新市街、解放街、渝輕路、歐洲街等，匯集了大量的卷簾門(mén)門(mén)面，雖然單個(gè)面積小，業(yè)態(tài)落后，但點(diǎn)多面廣，人流量大，許多門(mén)店生意還算“興隆”；第四，業(yè)種繁多，綜合性強(qiáng)，不僅有吃穿住用行所需的購(gòu)物場(chǎng)地，還有許多的傳統(tǒng)餐飲、娛樂(lè)、銀行及通訊等多種服務(wù)業(yè)，這是傳統(tǒng)商業(yè)多年積累下來(lái)的“資本”；第五，幾家大商場(chǎng)，如新世紀(jì)超市、立丹百貨、蓉慧電器超市、移動(dòng)電信營(yíng)業(yè)廳等，是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的“亮點(diǎn)”，正在建設(shè)中的協(xié)信新天地，盡管困難重重，但一百多家門(mén)店對(duì)拉動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的繼續(xù)繁榮將會(huì)發(fā)揮重要的作用；第六，多年的發(fā)展已經(jīng)塑造了巴南區(qū)商業(yè)購(gòu)物區(qū)在居民心目中的形象，居民購(gòu)物養(yǎng)成了習(xí)慣，要改變這一傳統(tǒng)形象和習(xí)慣，是商業(yè)新區(qū)的一道難題。另一方面，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)在新的歷史條件下，其劣勢(shì)也十分明顯。第一，狹窄的街道，陳舊的門(mén)面，使傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的硬件環(huán)境差；第二，休閑等服務(wù)設(shè)施落后，與居民將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲集于一體的消費(fèi)需求趨勢(shì)不一致，影響和制約了居民的逛街和購(gòu)買(mǎi)欲望；第三，街道上交通雜亂，各類(lèi)車(chē)輛混雜，車(chē)流與人流交織，混亂不堪，安全性差，很大程度上影響了人們逛街購(gòu)物的心情；第四，隨著城市向西擴(kuò)展，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)與新區(qū)距離太遠(yuǎn)，新區(qū)居民購(gòu)物十分不便，而這樣的人口數(shù)量達(dá)到12萬(wàn)人以上；第五，商業(yè)業(yè)種布局混亂，業(yè)態(tài)落后，加上硬件環(huán)境差，整體檔次較低，難以滿(mǎn)足已經(jīng)小康化居民的消費(fèi)需要；第六，商品品種不全，假冒偽劣盛行，服務(wù)方式和服務(wù)態(tài)度差，整個(gè)商業(yè)區(qū)的軟環(huán)境差，消費(fèi)者很有意見(jiàn)；第七，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域居民的居住環(huán)境較差，收入有限，購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)不及新區(qū)；第八，門(mén)面租金遠(yuǎn)高于新區(qū)，加上眾多的專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店之間相互在低層次上重復(fù)和雷同，一方面因成本較高導(dǎo)致價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，另一方面競(jìng)爭(zhēng)又迫使商家不得不盡力降低價(jià)格，以至低效益經(jīng)營(yíng)，投資回報(bào)率不高，慘淡經(jīng)營(yíng)，回天無(wú)力。國(guó)內(nèi)外城市建設(shè)和商業(yè)發(fā)展的歷史表明：隨著城市的擴(kuò)展，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)因自身的劣勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)“空心化”現(xiàn)象和趨勢(shì)，新的城區(qū)和商業(yè)區(qū)將以便捷的交通、舒適優(yōu)美的環(huán)境、雅致的現(xiàn)代商場(chǎng)布局和陳列、清晰的商場(chǎng)定位和形象、琳瑯滿(mǎn)目和適銷(xiāo)對(duì)路的商品及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等明顯優(yōu)勢(shì)，成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)難以抵御的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不能滿(mǎn)足消費(fèi)需求，劣勢(shì)明顯（1）新世紀(jì)超市分析作為最早進(jìn)入漁洞的大型商家，是位于渝輕路和歐洲街之間的新世紀(jì)超市，一直扮演著漁洞零售市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的角色，經(jīng)營(yíng)面積約2000—2500平方米。在所訪問(wèn)的對(duì)象中，100%的消費(fèi)者有在漁洞新世紀(jì)超市的購(gòu)物經(jīng)歷。經(jīng)過(guò)我們調(diào)查隊(duì)員的走訪，發(fā)現(xiàn)漁洞新世紀(jì)超市具有如下優(yōu)點(diǎn)：A、秉承主城新世紀(jì)超市的一貫作風(fēng)，在賣(mài)場(chǎng)商品陳列、人員服務(wù)方面均大大優(yōu)于漁洞當(dāng)?shù)亓闶凵虉?chǎng)，給人感覺(jué)，走入漁洞新世紀(jì)超市和在解放碑主城的新世紀(jì)超市沒(méi)有什么分別；B、醒目的價(jià)格標(biāo)簽，讓消費(fèi)者一目了然；C、商品種類(lèi)的多樣化，給了顧客較大的選擇空間；D、店內(nèi)工作人員統(tǒng)一規(guī)范的職業(yè)化的服務(wù)語(yǔ)言，給顧客帶來(lái)溫馨的購(gòu)物感覺(jué)。但是，和主城區(qū)新世紀(jì)超市相比，漁洞新世紀(jì)超市也有相應(yīng)的一些弱點(diǎn)：A、部分商品價(jià)格相對(duì)主城偏高，使部分消費(fèi)者感到不滿(mǎn)；B、店內(nèi)促銷(xiāo)活動(dòng)較少，沒(méi)有為吸引客流而特意進(jìn)行的時(shí)令性促銷(xiāo)；C、店內(nèi)陳列相對(duì)不是很好，POP設(shè)計(jì)相對(duì)主城也遜色不少；D、生鮮做得不是很好，商品品種不多；E、店堂面積有限，店堂空間低矮，給人壓抑感。從上可以看出，在當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)整體水平和檔次較低，消費(fèi)需求未能得到滿(mǎn)足，新世紀(jì)超市處在壟斷地位，生意非常興隆的情況下，漁洞新世紀(jì)超市在經(jīng)營(yíng)中存在著一系列問(wèn)題，導(dǎo)致消費(fèi)者的不滿(mǎn)，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)暴露明顯。（2）立丹百貨分析立丹百貨位于新市街區(qū)政府的對(duì)面，兩層樓，經(jīng)營(yíng)面積3000多平方米，采取招租方式，各自經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。主要經(jīng)營(yíng)男女服裝、兒童服裝、鞋類(lèi)、箱包等。因定位不清晰，商品結(jié)構(gòu)不合理，品牌知名度不高，促銷(xiāo)乏力，價(jià)格混亂，服務(wù)質(zhì)量不高，因而生意冷清，甚至不及周邊的品牌專(zhuān)賣(mài)店，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的劣勢(shì)十分明顯。立丹百貨漁洞店實(shí)際上就是一家店內(nèi)商業(yè)街，很難說(shuō)得上是一家百貨商場(chǎng)。（3）沿街專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店分析沿街專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店存在的問(wèn)題主要是：在店面整體環(huán)境和商品陳列方面：A、59%的商店沒(méi)有全新而醒目的店牌；B、78%的商店沒(méi)有明顯的POP張貼和陳列；C、89%的商店沒(méi)有明顯的商品促銷(xiāo)打折信息；D、62%的商店沒(méi)有明顯的價(jià)格標(biāo)簽；E、81%的商店沒(méi)有主打商品信息；F、38%的商店燈光不夠明亮。在店內(nèi)工作人員服務(wù)水平方面：A、70%的商店的工作人員沒(méi)有職業(yè)化的工作語(yǔ)言，比如沒(méi)有用“請(qǐng)”；B、100%的商店的工作人員沒(méi)有微笑服務(wù)。在所經(jīng)營(yíng)的商品方面存在品種較少，檔次較低的問(wèn)題。為了調(diào)查當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)（賣(mài)）店商品的主流價(jià)位，我們針對(duì)這些專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店進(jìn)行了“男士夾克”和“女士毛衣”的價(jià)格調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：A、52%的服裝店的男士夾克主流價(jià)格在“100—150”，11%的服裝店主流價(jià)格在“50－100”，150元以上的只占37%，明顯低于我們前面調(diào)查的“超過(guò)一半的消費(fèi)者的男士夾克主流心理價(jià)格在150元以上”。B、32%的專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店的女士毛衣的主流價(jià)格在“80—120”，14%的在“40—80”，說(shuō)明接近50%的零售店的主流價(jià)格在120元以下，明顯與前述的消費(fèi)者調(diào)查部分的“80%以上的消費(fèi)者的主流心理價(jià)位在120元以上”相矛盾?，F(xiàn)有專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）服裝店的商品檔次明顯不能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。綜上，我們可以得出目前漁洞零售商業(yè)的一些問(wèn)題和矛盾：1、漁洞的零售業(yè)以傳統(tǒng)的臨街專(zhuān)業(yè)（賣(mài)）店為主，現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，店面裝修、商品陳列、服務(wù)水平和意識(shí)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于主城區(qū)，整體的商業(yè)環(huán)境、氣氛、視覺(jué)效果與消費(fèi)者日漸挑剔的購(gòu)物環(huán)境需求產(chǎn)生矛盾。許多消費(fèi)者視解放碑購(gòu)物廣場(chǎng)為理想的購(gòu)物天地，解放碑集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的購(gòu)物環(huán)境讓他們流連忘返。但漁洞目前散亂、陳舊、單一的購(gòu)物功能顯然不能滿(mǎn)足他們立體的購(gòu)物需求。2、商品低檔次、結(jié)構(gòu)單一與不斷增長(zhǎng)和提高的消費(fèi)需求產(chǎn)生矛盾，導(dǎo)致消費(fèi)者紛紛前往解放碑、南坪等商業(yè)中心去購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)的問(wèn)題。商品結(jié)構(gòu)單一，品種偏少，與消費(fèi)者多樣化的需求產(chǎn)生矛盾。不斷提高的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)水平，使得漁洞的消費(fèi)者的眼光變得更加挑剔，與主城區(qū)的消費(fèi)者一樣，也追求個(gè)性，追求時(shí)尚化和多樣化的商品，但漁洞零售市場(chǎng)單一的商品結(jié)構(gòu)顯然不能滿(mǎn)足他們的要求。三、綜合商場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)選擇（一）海天商業(yè)廣場(chǎng)整體定位海天商業(yè)廣場(chǎng)是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)于一體的綜合性商業(yè)區(qū)，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是要充分利用各方面的有利條件，發(fā)揮自身各方面的優(yōu)勢(shì)，挑戰(zhàn)新民街傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，將這片漁洞鎮(zhèn)最后一塊黃金寶地打造為巴南區(qū)新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心、城市建設(shè)的典范、市民購(gòu)物休閑的好去處，滿(mǎn)足社會(huì)的多元需求，體現(xiàn)社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境生態(tài)共生的最佳綜合效益，重現(xiàn)一個(gè)復(fù)合共存的城市生活與城市景觀區(qū)域，創(chuàng)造巴南商業(yè)的繁榮。在商業(yè)廣場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商和有關(guān)合作伙伴要有序設(shè)置百貨商場(chǎng)、大型超市、電器專(zhuān)業(yè)店、男女時(shí)裝店、兒童用品店、文化用品等等，還要設(shè)置餐飲業(yè)，包括高級(jí)酒店、餐廳、飯店、風(fēng)情小吃，也要有休閑娛樂(lè)、商務(wù)金融、文化交流，并且是各業(yè)全面配套，均以中檔為主，以高檔引領(lǐng)時(shí)尚，以低檔保必需。要科學(xué)規(guī)劃，確保設(shè)置全面，分區(qū)明顯，有機(jī)聯(lián)動(dòng)，整體優(yōu)勢(shì)配合，形成共生共存的生態(tài)商業(yè)格局。（二）綜合商場(chǎng)的市場(chǎng)定位商場(chǎng)的市場(chǎng)定位，是在認(rèn)真分析項(xiàng)目?jī)?nèi)外條件，研究潛在消費(fèi)群體構(gòu)成和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的基礎(chǔ)上，找出商業(yè)項(xiàng)目在整個(gè)同行中的準(zhǔn)確位置。也就是要確定為誰(shuí)服務(wù)，以及通過(guò)選擇何種商業(yè)業(yè)態(tài)、哪些商品種類(lèi)、什么樣的商場(chǎng)環(huán)境、何種價(jià)格位置等去滿(mǎn)足服務(wù)對(duì)象的問(wèn)題，以便將擬設(shè)商業(yè)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯地區(qū)別開(kāi)來(lái)，在消費(fèi)者心目中留下鮮明的、生動(dòng)的印象，形成特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)海天商業(yè)廣場(chǎng)商圈內(nèi)的人均收入、購(gòu)買(mǎi)能力、消費(fèi)模式、城市結(jié)構(gòu)、居民分布、競(jìng)爭(zhēng)狀況，該綜合商場(chǎng)的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是：圈內(nèi)以產(chǎn)業(yè)工人為主，包括機(jī)關(guān)公務(wù)員、學(xué)生、商業(yè)職工等城鎮(zhèn)居民。這些消費(fèi)群體家庭人均月收入一般在800—1500元之間，其日常生活基本消費(fèi)約占收入的35—45%，追求品牌化、時(shí)尚化、多樣化和個(gè)性化的享受型和發(fā)展型消費(fèi)呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。特別要重視針對(duì)大型工業(yè)企業(yè)的技術(shù)工人、工程師、管理人員、機(jī)關(guān)公務(wù)員（包括周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、知名學(xué)校的學(xué)生和教師的服務(wù)。這些消費(fèi)群體是品牌消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)的主體，對(duì)在大型百貨商場(chǎng)、現(xiàn)代超市購(gòu)物消費(fèi)格外鐘情。也要高度重視針對(duì)核心商圈和邊緣商圈內(nèi)居住的大量居民的日常生活所需食品和日常生活用品的經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)引導(dǎo)，滿(mǎn)足其提高生活質(zhì)量的需要。（三）綜合商場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇目前，各地零售商業(yè)的業(yè)態(tài)一般仍然以大型綜合百貨商場(chǎng)為龍頭，領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)潮流，但超市作為新生力量發(fā)展迅速，各種類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)商店和精品專(zhuān)賣(mài)店，也日益顯示出自身的經(jīng)營(yíng)特色。海天商業(yè)廣場(chǎng)是未來(lái)巴南區(qū)的商業(yè)中心，但又是典型的商業(yè)和住宅結(jié)合的商業(yè)地帶，同時(shí)考慮到整個(gè)巴南缺少現(xiàn)代化電器專(zhuān)業(yè)店的實(shí)際，因此，擬設(shè)的綜合商場(chǎng)既要有現(xiàn)代百貨業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚性、品牌化挑選性商品的需要，如化妝品、黃金珠寶、男女服飾等，也要有與周邊居民日常生活息息相關(guān)的超市業(yè)態(tài)，還要有專(zhuān)業(yè)電器業(yè)態(tài)。百貨、食品超市、電器專(zhuān)賣(mài)三種業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合，滿(mǎn)足消費(fèi)者綜合購(gòu)物需要，彼此為對(duì)方吸引顧客，形成強(qiáng)有力的綜合購(gòu)物吸引力，有利于形成大量客流和人氣。（四）綜合商場(chǎng)的商品檔次定位根據(jù)海天商業(yè)廣場(chǎng)商圈內(nèi)的居民的群體特征和商圈內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的特征，綜合商場(chǎng)要以大量個(gè)性各異的中檔商品滿(mǎn)足大眾需要，以適量時(shí)尚、品牌商品引導(dǎo)消費(fèi)潮流，以多變的優(yōu)質(zhì)特色低價(jià)商品保證必需并吸引更多的顧客。尤其要防止過(guò)度時(shí)尚高檔和過(guò)度中低檔兩種傾向。（五）綜合商場(chǎng)的樓層布局根據(jù)該綜合商場(chǎng)的定位，為有效利用場(chǎng)地資源，方便顧客瀏覽購(gòu)物，營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境，該綜合商場(chǎng)負(fù)一樓的2300平方米擬設(shè)為以各類(lèi)食品為主的超市；一樓平街層2400平方米主要經(jīng)營(yíng)化妝品、鐘表、照相器材、精品電器、通訊器材、黃金珠寶、玻陶工藝品等；二樓2400平方米主要經(jīng)營(yíng)男女時(shí)尚品牌服裝服飾；三樓2400平方米，以約1500平方米經(jīng)營(yíng)針織、床上用品和文體用品，以900平方米經(jīng)營(yíng)電器。四、綜合商場(chǎng)投資方案（一）綜合商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)基本模式該商場(chǎng)的土木工程和基礎(chǔ)設(shè)施由開(kāi)發(fā)商根據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的物業(yè)要求進(jìn)行建設(shè)，擁有所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商愿將該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)以“完善的設(shè)施，極低的租金”出租給市內(nèi)外知名零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期限10—15年。租賃期滿(mǎn)，原租賃者有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利。（二）綜合商場(chǎng)的租金標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)“放低門(mén)檻，放水養(yǎng)魚(yú)，共存共榮”的原則，寄希望于知名零售企業(yè)和大量知名品牌進(jìn)入，讓租賃者或經(jīng)營(yíng)者擁有低成本的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并能為市場(chǎng)提供物美價(jià)廉的商品和服務(wù)，獲得理想的經(jīng)營(yíng)效益和投資回報(bào)。為此，開(kāi)發(fā)商以“底線”的租金報(bào)價(jià)，確定的10年租賃期租金標(biāo)準(zhǔn)及租金額如下。綜合商場(chǎng)的租金標(biāo)準(zhǔn)及租金（底線）單位：元/M2萬(wàn)元年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年單位租金24242428313335373737年租金240240240280310330350370370370（三）綜合商場(chǎng)投資的方案根據(jù)該綜合商場(chǎng)的定位、商品結(jié)構(gòu)和樓層布局，需要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者投資約1190萬(wàn)元進(jìn)行裝飾、購(gòu)置必要的經(jīng)營(yíng)設(shè)備，并有足夠的流動(dòng)資金確保經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)。綜合商場(chǎng)投資預(yù)算單位：萬(wàn)元項(xiàng)目名稱(chēng)估算價(jià)值說(shuō)明一直接工程費(fèi)7301裝飾工程費(fèi)5002經(jīng)營(yíng)設(shè)備費(fèi)210收銀設(shè)施50萬(wàn)元，運(yùn)輸設(shè)備30萬(wàn)元，冷凍設(shè)備80萬(wàn)元，其他設(shè)施50萬(wàn)元3其他費(fèi)用20二工程間接費(fèi)601工程監(jiān)理費(fèi)102開(kāi)辦費(fèi)403預(yù)備費(fèi)20三流動(dòng)資金400投資總額1190五、綜合商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額估算及財(cái)務(wù)分析（一）綜合商場(chǎng)的初始年?duì)I業(yè)額估算1、核心商圈居民消費(fèi)額估算按照核心商圈內(nèi)顧客光顧本商場(chǎng)的可能性約為90%，核心圈人口包括商場(chǎng)西邊大江廠折算為7萬(wàn)人、東邊500米范圍內(nèi)折算為5萬(wàn)人，共計(jì)約12萬(wàn)人以上，按每3人為一戶(hù)每月購(gòu)物3次，每次60元計(jì)算：60元/次×3次/月×12個(gè)月×12萬(wàn)÷3=8640萬(wàn)元．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（１）2、次級(jí)商圈居民消費(fèi)額估算按照次級(jí)商圈內(nèi)顧客光顧本商場(chǎng)的可能性約為50%，次級(jí)商圈居民包括漁洞鎮(zhèn)東邊、周邊郊區(qū)的人口折算為7萬(wàn)人，按每3人為一戶(hù)每月購(gòu)物2次，每次50元計(jì)算：50元/次×2次/月×12個(gè)月×7萬(wàn)÷3=2800萬(wàn)元．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（２）3、邊緣商圈顧客消費(fèi)額估算。按照邊緣商圈內(nèi)顧客光顧本商場(chǎng)的可能性約為30%，邊緣商圈包括南泉、一品等區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)和江津的珞璜等地的顧客總算約為4萬(wàn)人，按每3人為一戶(hù)每月購(gòu)物1次，每次40元計(jì)算：40元/次×1次/月×12個(gè)月×4萬(wàn)÷3=640萬(wàn)元．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（３）合計(jì)：（1）+（2）+（3）=1.208億元。以上比較樂(lè)觀的估算分析表明，海天商業(yè)廣場(chǎng)綜合商場(chǎng)的年?duì)I業(yè)額將是比較理想的。如果能夠采取措施強(qiáng)力吸引傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)的居民，使其圈內(nèi)顧客光顧本商場(chǎng)的可能性約為80%，則該大型綜合商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額還將至少增加2000萬(wàn)元以上。如果按照行業(yè)一般水平即年單位平方米營(yíng)業(yè)額應(yīng)達(dá)到1.3萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行估算，商場(chǎng)的建筑面積為96300平方米，那么，該綜合商場(chǎng)初始年?duì)I業(yè)額應(yīng)達(dá)到1.25億元。兩種估算方法誤差不足500萬(wàn)元。因此，該綜合商場(chǎng)初始年?duì)I業(yè)額估算值確定為1.2億元。（二）綜合商場(chǎng)的財(cái)務(wù)分析綜合商場(chǎng)的全部投資由設(shè)立綜合商場(chǎng)的投資者負(fù)責(zé)。開(kāi)發(fā)商本著“放低門(mén)檻，放水養(yǎng)魚(yú)，共存共榮”的宗旨與原則，給予積極扶持。1、計(jì)算期。以上項(xiàng)目合同經(jīng)營(yíng)期10年，各年按財(cái)務(wù)年度計(jì)算。2、收入及稅金測(cè)算（1）10年?duì)I業(yè)額估算該綜合商場(chǎng)初始年?duì)I業(yè)額估算值確定為1.2億元。之后第2—3年在通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)并適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，采取市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略，營(yíng)業(yè)額按照8%的速度增長(zhǎng)，此后第4—6年各年按6%的速度增長(zhǎng)，7—10年各年按5%的速度增長(zhǎng)。（2）銷(xiāo)售稅金和所得稅估算銷(xiāo)售稅金以銷(xiāo)售稅金占營(yíng)業(yè)額的0.38%推算。所得稅按15%稅率計(jì)算。3、成本費(fèi)用的估算（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的估算該項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按照行業(yè)平均綜合價(jià)差率14％，根據(jù)各年的營(yíng)業(yè)額估算各年的業(yè)務(wù)成本。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)用的估算營(yíng)業(yè)費(fèi)用主要包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)保管、經(jīng)營(yíng)人員工資福利、廣告宣傳等費(fèi)用。這些費(fèi)用一般與商場(chǎng)商品營(yíng)業(yè)規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系，因此可根據(jù)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額作適當(dāng)?shù)墓浪?。按照行業(yè)一般水平，營(yíng)業(yè)費(fèi)用中的工資占營(yíng)業(yè)額的1.2％；非工資性支出其他的費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)額的1.4%；工資性支出中相關(guān)費(fèi)用的估算依據(jù)為：工會(huì)經(jīng)費(fèi)按工資額的2%計(jì)算；福利經(jīng)費(fèi)按工資額的14%計(jì)算；住房公積金按工資總額的15％計(jì)算；職工養(yǎng)老保險(xiǎn)金按工資總額的20%計(jì)算；職工失業(yè)保險(xiǎn)金按工資總額的2%計(jì)算。（3）管理費(fèi)用的估算管理費(fèi)用包括管理人員工資性支出、折舊費(fèi)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)假、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)拓展費(fèi)等等。主要的預(yù)測(cè)依據(jù)如下：機(jī)器設(shè)備折舊年限取10年；遞延資產(chǎn)（主要包括裝修費(fèi)）攤銷(xiāo)年限５年；管理人員工資按照2萬(wàn)元／人年估算；其他如工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、職教費(fèi)、職工養(yǎng)老保險(xiǎn)金、職工失業(yè)保險(xiǎn)金等計(jì)提比例與前述經(jīng)營(yíng)費(fèi)用相同。4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）評(píng)價(jià)參數(shù)項(xiàng)目計(jì)算期為10年，社會(huì)收益率為10%。（2）指標(biāo)計(jì)算與評(píng)價(jià)根據(jù)前述數(shù)據(jù)情況，計(jì)算的項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益如下：年均投資利潤(rùn)率63％，投資回收期2.2年。結(jié)論：從效益指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率較高，投資回收期短，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析是可行的。綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為33萬(wàn)元下的損益預(yù)算表單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年?duì)I業(yè)額8%8%6%6%6%5%5%5%5%12000129601399714837157271667017504183791929820262業(yè)務(wù)成本10320111461203712760135251433615053158061659617425稅金46495356606367707377營(yíng)業(yè)費(fèi)用=SUM(ABOVE)571=SUM(ABOVE)581591=SUM(ABOVE)688=SUM(ABOVE)571=SUM(ABOVE)757=SUM(ABOVE)828=SUM(ABOVE)857=SUM(ABOVE)866=SUM(ABOVE)923管理費(fèi)用521521525525527409412412415415財(cái)務(wù)費(fèi)用40404040404040404040利潤(rùn)總額50262375176884810651104119413081382所得稅7593113115128160166179196207稅后利潤(rùn)428530638653720905938101511121175綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為33萬(wàn)元下的費(fèi)用預(yù)算表單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一業(yè)務(wù)成本10320111461203712760135251433615053158061659617425二營(yíng)業(yè)費(fèi)用=SUM(ABOVE)571=SUM(ABOVE)581591=SUM(ABOVE)688=SUM(ABOVE)571=SUM(ABOVE)757=SUM(ABOVE)828=SUM(ABOVE)857=SUM(ABOVE)866=SUM(ABOVE)9231工資1441441441781781782102102102432工會(huì)經(jīng)費(fèi)33344444453福利費(fèi)用202020252525292929344養(yǎng)老保險(xiǎn)292929363636424242495失業(yè)保險(xiǎn)33344444446房積金費(fèi)121212131313141414157租賃費(fèi)用2402402402803103303503703703708其他費(fèi)用120130140148157167175184193203三管理費(fèi)用5215215255255274094124124154151工資424244444646484850502工會(huì)經(jīng)費(fèi)11111111113福利費(fèi)用66666677774失業(yè)保險(xiǎn)22222222225養(yǎng)老保險(xiǎn)8899999910106房積金費(fèi)33444444447折舊費(fèi)用212121212121212121218遞延攤銷(xiāo)1181181181181189物管費(fèi)用2020202020202020202010其他管費(fèi)300300300300300300300300300300四財(cái)務(wù)費(fèi)用40404040404040404040成本費(fèi)用合計(jì)=SUM(ABOVE)11498=SUM(ABOVE)12337=SUM(ABOVE)13246=SUM(ABOVE)14069=SUM(ABOVE)14879=SUM(ABOVE)15605=SUM(ABOVE)16400=SUM(ABOVE)17185=SUM(ABOVE)17990=SUM(ABOVE)18880綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為33萬(wàn)元下的現(xiàn)金流量表預(yù)算表單位：萬(wàn)元0第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一現(xiàn)金流入1營(yíng)業(yè)收入120001296013997148371572716670175041837919298202622資金回收400流入小計(jì)120001296013997148371572716670175041837919298=SUM(ABOVE)20662二現(xiàn)金流出1建設(shè)投入7902流動(dòng)資金4003經(jīng)營(yíng)成本113591219813107139301474015584163791716417969188594銷(xiāo)售稅金464953566063677073775所得稅7593113115128160166179196207流出小計(jì)=SUM(ABOVE)1190=SUM(ABOVE)11480=SUM(ABOVE)12340=SUM(ABOVE)13273=SUM(ABOVE)14101=SUM(ABOVE)14928=SUM(ABOVE)15807=SUM(ABOVE)16612=SUM(ABOVE)17413=SUM(ABOVE)18238=SUM(ABOVE)19143三凈現(xiàn)金流量-=SUM(ABOVE)119052062072473679986389296610601519四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-=SUM(ABOVE)1190-670-506741410220930723964493059907509六、綜合商場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和敏感性分析任何投資項(xiàng)目都是風(fēng)險(xiǎn)與利益并存，對(duì)在海天商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)立大型綜合商場(chǎng)的具體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)做如下分析：（一）綜合商場(chǎng)的政治社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)該綜合商場(chǎng)的設(shè)立充分表現(xiàn)了巴南區(qū)政府發(fā)展規(guī)劃和招商引資的形象，能導(dǎo)入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念及管理水平，促進(jìn)巴南商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的變革，能有效提高居民就業(yè)率，增強(qiáng)社會(huì)的穩(wěn)定性，能有效解決居民購(gòu)物不便，提高居民生活品質(zhì)，對(duì)政府工作起到一定積極作用，能得到政府的大力支持。因此，政治社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等于零。（二）綜合商場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商擬在重慶市乃至全國(guó)優(yōu)惠招商，采取租賃商業(yè)用房引入知名大型零售企業(yè)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，并完善其室外的精裝修、綠化、燈飾、休閑設(shè)施和室內(nèi)的空調(diào)、電梯、扶梯、消防、給排水、排油煙道、天然氣、供電、供水等設(shè)施和條件，讓商場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)者作裝修布置后即可投入營(yíng)運(yùn)，其建設(shè)準(zhǔn)備過(guò)程簡(jiǎn)單，投資金額較小，投資建設(shè)周期短。此外，為聯(lián)手打造海天商業(yè)廣場(chǎng)作為巴南區(qū)商業(yè)中心和該綜合商場(chǎng)作為巴南最佳購(gòu)物商場(chǎng)的良好形象，開(kāi)發(fā)商將采取初期低租金逐年遞增到位，或采取正常租金反扣，或采取前兩年部分樓層免租金等辦法。因此，項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較小。（三）綜合商場(chǎng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在漁洞鎮(zhèn)的中心部位設(shè)立海天商業(yè)廣場(chǎng)綜合商場(chǎng)，依托具有潛在價(jià)值的地理位置優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目本身所具有的綜合優(yōu)勢(shì)，面對(duì)尚未滿(mǎn)足的市場(chǎng)消費(fèi)需求和競(jìng)爭(zhēng)尚不夠激烈的格局，而且所在核心圈人口規(guī)?？捎^，居民購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，應(yīng)該說(shuō)其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不大的。但是，由于海天商業(yè)廣場(chǎng)是要在漁洞打造一個(gè)新型的現(xiàn)代購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)中心，實(shí)屬一個(gè)宏偉的創(chuàng)新工程，必然面臨創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)。其中，綜合商場(chǎng)要達(dá)到每日約33萬(wàn)元這一理想的日銷(xiāo)售額，必須吸引6000—8000以上的顧客購(gòu)買(mǎi)商品。因此，海天商業(yè)廣場(chǎng)將把作為現(xiàn)代化的巴南區(qū)的新型商業(yè)中心的形象塑造，改善交通條件，加強(qiáng)物業(yè)管理，優(yōu)化整個(gè)廣場(chǎng)的硬件軟件環(huán)境等作為戰(zhàn)略重點(diǎn)工作，切實(shí)抓好，使商業(yè)廣場(chǎng)人氣鼎盛，商機(jī)無(wú)限。只要綜合商場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)者本身的市場(chǎng)定位和特色形象鮮明、提供適銷(xiāo)對(duì)路和物美價(jià)廉的商品及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并加強(qiáng)促銷(xiāo)，吸引更多的顧客光顧商場(chǎng)并順利實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)，最大限度降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是完全可能的。（四）綜合商場(chǎng)的敏感性分析如果市場(chǎng)消費(fèi)出現(xiàn)不景氣狀況，或者競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)消費(fèi)分流，或者促銷(xiāo)不當(dāng)?shù)鹊仍颍瑢?dǎo)致商場(chǎng)初始年的營(yíng)業(yè)銷(xiāo)售未能實(shí)現(xiàn)12000萬(wàn)元的目標(biāo)，那么，商場(chǎng)的財(cái)務(wù)狀況是什么樣的呢？1、日營(yíng)業(yè)額為28萬(wàn)元下的財(cái)務(wù)狀況初始年每日營(yíng)業(yè)額28萬(wàn)元，只能實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)額10000萬(wàn)元。之后第2—3年在通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)并適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，采取市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略，營(yíng)業(yè)額按照8%的速度增長(zhǎng)，此后第4—6年各年按6%的速度增長(zhǎng)，7—10年各年按5%的速度增長(zhǎng)。該商場(chǎng)的財(cái)務(wù)狀況如下表。結(jié)論：在日營(yíng)業(yè)額為28萬(wàn)元情況下，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)年均投資利潤(rùn)率45.2%，投資回收期=2.8年?？梢钥闯觯擁?xiàng)目如果每日營(yíng)業(yè)額只能實(shí)現(xiàn)28萬(wàn)元的情況下，年均投資利潤(rùn)率也是比較高，投資回收期比較短的，也能說(shuō)明該項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上分析是可行的。綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為28萬(wàn)元下的損益預(yù)算表單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年?duì)I業(yè)額8%8%6%6%6%5%5%5%5%10000108001166412364131061389214587153161608216886業(yè)務(wù)成本860092881003110633112711194712544131721383014522稅金33414447505355586164營(yíng)業(yè)費(fèi)用511519527621658686758785793834管理費(fèi)用521521525525527409412412415415財(cái)務(wù)費(fèi)用40404040404040404040利潤(rùn)總額2953914974985607577788499431011所得稅4459757584114117127141152稅后利潤(rùn)251332422423476643661722802859綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為28萬(wàn)元下的費(fèi)用預(yù)算表單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一業(yè)務(wù)成本860092881003110633112711194712544131721383014522二營(yíng)業(yè)費(fèi)用5115195276216586867587857938341工資1201201201481481481751751752022工會(huì)經(jīng)費(fèi)22233344443福利費(fèi)用171717212121252525284養(yǎng)老保險(xiǎn)202020303030404040405失業(yè)保險(xiǎn)22233344446房積金費(fèi)101010121212141414177租賃費(fèi)用2402402402803103303503703703708其他費(fèi)用100108116124131139146153161169三管理費(fèi)用5215215255255274094124124154151工資424244444646484850502工會(huì)經(jīng)費(fèi)11111111113福利費(fèi)用66666677774失業(yè)保險(xiǎn)22222222225養(yǎng)老保險(xiǎn)8899999910106房積金費(fèi)33444444447折舊費(fèi)用212121212121212121218遞延攤銷(xiāo)1181181181181189物管費(fèi)用2020202020202020202010其他管費(fèi)300300300300300300300300300300四財(cái)務(wù)費(fèi)用40404040404040404040成本費(fèi)用合計(jì)=SUM(ABOVE)9705=SUM(ABOVE)10409=SUM(ABOVE)11167=SUM(ABOVE)11866=SUM(ABOVE)12546=SUM(ABOVE)13135=SUM(ABOVE)13809=SUM(ABOVE)14467=SUM(ABOVE)15139=SUM(ABOVE)15875綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為28萬(wàn)元下的現(xiàn)金流量表預(yù)算表單位：萬(wàn)元0第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一現(xiàn)金流入1營(yíng)業(yè)收入100001080011664123641310613892145871531616082168862資金回收400流入小計(jì)100001080011664123641310613892145871531616082=SUM(ABOVE)17286二現(xiàn)金流出1建設(shè)投入7902流動(dòng)資金4003經(jīng)營(yíng)成本956610270110281172712407=SUM(ABOVE)13114=SUM(ABOVE)1380913788=SUM(ABOVE)15118=SUM(ABOVE)158544銷(xiāo)售稅金334144475053555861645所得稅4459757584114117127141152流出小計(jì)=SUM(ABOVE)1190=SUM(ABOVE)9643=SUM(ABOVE)10370=SUM(ABOVE)11147=SUM(ABOVE)11849=SUM(ABOVE)12541=SUM(ABOVE)13281=SUM(ABOVE)13981=SUM(ABOVE)13973=SUM(ABOVE)15320=SUM(ABOVE)16070三凈現(xiàn)金流量-=SUM(ABOVE)11903574305175155656116061343762816四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-=SUM(ABOVE)1190-833-3571606751240185124573800456253782、日營(yíng)業(yè)額為22萬(wàn)元下的財(cái)務(wù)狀況初始年只實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8000萬(wàn)元，即每日營(yíng)業(yè)額22萬(wàn)元。之后第2—3年在通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu)并適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，采取市場(chǎng)滲透戰(zhàn)略，營(yíng)業(yè)額按照8%的速度增長(zhǎng)，此后第4—6年各年按6%的速度增長(zhǎng)，7—10年各年按5%的速度增長(zhǎng)。這是一種對(duì)市場(chǎng)前景非常悲觀的估計(jì)。該商場(chǎng)的財(cái)務(wù)狀況如下表。結(jié)論：在日營(yíng)業(yè)額為22萬(wàn)元情況下，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)年均投資利潤(rùn)率25.8%，投資回收期為4.5年。可以看出，該項(xiàng)目如果每日營(yíng)業(yè)額只能實(shí)現(xiàn)22萬(wàn)元的情況下，年均投資利潤(rùn)率也是可以接受的，投資回收期比較短，再次說(shuō)明該項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力，能實(shí)現(xiàn)比較理想的經(jīng)營(yíng)效益和投資回報(bào)。綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為22萬(wàn)元下的損益預(yù)算表單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年?duì)I業(yè)額8%8%6%6%6%5%5%5%5%8000864093319891104851111411662122531286513509業(yè)務(wù)成本68807430802585069017955810029105381106411618稅金30333538404244474951營(yíng)業(yè)費(fèi)用458464471550556562669675681737管理費(fèi)用521521525525527409412412415415財(cái)務(wù)費(fèi)用40404040404040404040=SUM(ABOVE)7929=SUM(ABOVE)8488=SUM(ABOVE)9096=SUM(ABOVE)9659=SUM(ABOVE)10180=SUM(ABOVE)10611=SUM(ABOVE)11194=SUM(ABOVE)11712=SUM(ABOVE)12249=SUM(ABOVE)12861利潤(rùn)總額71152235232305503468541616648所得稅11233535467470819297稅后利潤(rùn)60129200197259429398460524551綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為22萬(wàn)元下的費(fèi)用預(yù)算表單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一業(yè)務(wù)成本68807430802585069017955810029105381106411618二營(yíng)業(yè)費(fèi)用4584644715505565626696756817371工資9696961191191191401401401622工會(huì)經(jīng)費(fèi)22222233333福利費(fèi)用171717212121252525284養(yǎng)老保險(xiǎn)131313171717202020235失業(yè)保險(xiǎn)22222233336房積金費(fèi)888101010111111137租金費(fèi)用2402402402803103303503703703708其他費(fèi)用80869399105111117123129135三管理費(fèi)用5215215255255274094124124154151工資424244444646484850502工會(huì)經(jīng)費(fèi)11111111113福利費(fèi)用66666677774失業(yè)保險(xiǎn)22222222225養(yǎng)老保險(xiǎn)8899999910106房積金費(fèi)33444444447折舊費(fèi)用212121212121212121218遞延攤銷(xiāo)1181181181181189物管費(fèi)用2020202020202020202010其他管費(fèi)300300300300300300300300300300四財(cái)務(wù)費(fèi)用40404040404040404040成本費(fèi)用合計(jì)=SUM(ABOVE)9705=SUM(ABOVE)10409=SUM(ABOVE)11167=SUM(ABOVE)11866=SUM(ABOVE)12546=SUM(ABOVE)13135=SUM(ABOVE)13809=SUM(ABOVE)14467=SUM(ABOVE)15139=SUM(ABOVE)15875綜合商場(chǎng)日營(yíng)業(yè)額為22萬(wàn)元下的現(xiàn)金流量表預(yù)算表單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一現(xiàn)金流入1營(yíng)業(yè)收入80008640933198911048511114116621225312865135092資金回收400流入小計(jì)8000864093319891104851111411662122531286513909二現(xiàn)金流出1建設(shè)投入7902流動(dòng)資金4003經(jīng)營(yíng)成本77908349895795201004110590111731169112228128404銷(xiāo)售稅金303335384042444749515所得稅11233535467470819297流出小計(jì)=SUM(ABOVE)1190=SUM(ABOVE)7831=SUM(ABOVE)8405=SUM(ABOVE)9027=SUM(ABOVE)9593=SUM(ABOVE)10127=SUM(ABOVE)10706=SUM(ABOVE)11287=SUM(ABOVE)11819=SUM(ABOVE)12369=SUM(ABOVE)12988三凈現(xiàn)金流量-=SUM(ABOVE)11901692353042983584083751046496921四累計(jì)凈現(xiàn)金流量-=SUM(ABOVE)1190-1021-786-482-184174234609165521513072七、綜合商場(chǎng)設(shè)立可行性研究結(jié)論該項(xiàng)目由海天實(shí)業(yè)公司根據(jù)政府有關(guān)規(guī)劃，為解決巴南漁洞缺乏居民現(xiàn)代化的購(gòu)物、休閑中心而建設(shè)。隨著巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快和居民收入水平及消費(fèi)能力的提高，基于漁洞鎮(zhèn)數(shù)目可觀的消費(fèi)人群和有限的競(jìng)爭(zhēng)，該項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，在開(kāi)發(fā)商的密切配合和全力扶持下，完全可以取得理想的投資回報(bào)。根據(jù)上述分析研究，該項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)可以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，切實(shí)可行。目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目基本情況 3一、項(xiàng)目情況說(shuō)明 3二、可行性研究的依據(jù) 5第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性 8一、項(xiàng)目建設(shè)背景 8二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 14第三章市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè) 17一、項(xiàng)目區(qū)生豬養(yǎng)殖和養(yǎng)殖糞污的利用現(xiàn)狀 17二、禽畜糞污產(chǎn)量、沼氣及沼肥產(chǎn)量調(diào)查與分析 18三、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景分析 20第四章項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況 21一、養(yǎng)殖場(chǎng)概況 21二、資產(chǎn)狀況 21三、經(jīng)營(yíng)狀況 21第五章項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析 23一、選址原則 23二、項(xiàng)目選點(diǎn) 23三、項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 24第六章 工藝技術(shù)方案分析 PAGER