某地塊商品房可行性研究報(bào)告

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目錄第一章項(xiàng)目概論 -1-一、項(xiàng)目概況 -1-二、可行性研究初步結(jié)論 -6-第二章項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 -8-一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 -8-二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況 -14-三、總結(jié) -16-第三章市場可行性分析 -17-一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 -17-二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場概況 -29-三、競爭樓盤分析 -31-第四章項(xiàng)目自身可行性分析 -38-一、項(xiàng)目概況 -38-二、項(xiàng)目周邊配套 -41-三、項(xiàng)目SWOT分析 -43-四、結(jié)論 -46-第五章項(xiàng)目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 -48-一、項(xiàng)目構(gòu)想 -48-二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 -52-三、工程實(shí)施進(jìn)度 -52-第六章經(jīng)濟(jì)可行性分析 -54-一、銷售價(jià)格估算 -54-二、投資估算 -54-三、財(cái)務(wù)分析 -55-四、敏感性分析 -56-五、方案二測算 -57-附件：1、主要樓盤個(gè)案表

第一章項(xiàng)目概論一、項(xiàng)目概況地理位置本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號(hào)支路，東北向距錢江三橋約1.5公里；南至月明路，與市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地理位置圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表用地面積38100平方米容積率2.4總建筑面積118452平方米地上建筑面積91440平方米其中住宅88590平方米會(huì)所2000平方米物業(yè)及其他640+210平方米地下建筑面積27012平方米建筑密度22%綠化率30%戶均面積149平方米總戶數(shù)600戶車位配比1：1車位個(gè)數(shù)600個(gè)車位面積45平方米注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積1936平方米；②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為2000平方米；③不考慮70/90政策的限制。項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表戶型面積段（平方米）戶型結(jié)構(gòu)所占比例戶均面積（平方米）戶數(shù)（戶）90以下兩室兩廳10%9090-140三室兩廳30%130140-180三/四室兩廳55%145、170180-200四室兩廳5%185合計(jì)100%二、可行性研究初步結(jié)論（一）市場可行性結(jié)論從整個(gè)房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，08年杭州的房產(chǎn)市場受到了比較嚴(yán)重的打擊。但是09年截止目前，市場整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場再次成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。我們也要注意到目前市場恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù)。但改善性由于受到市場供應(yīng)量的影響并沒有得到完全地釋放。從項(xiàng)目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃，區(qū)政府所在地周邊已經(jīng)成為入住率較高樓盤的聚集地。且近幾年項(xiàng)目周邊住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09年截止目前還未有土地供應(yīng)，且已有在售樓盤銷售情況良好，各樓盤基本處于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到18000元/平方米，對(duì)于本項(xiàng)目來說，有比較大的上升空間。（二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論項(xiàng)目所處位置為濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵1號(hào)線江陵路站僅800米。項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍，隨著近幾年來主城區(qū)開發(fā)量的減少及可售房源的進(jìn)一步去化，住在濱江成為人們廣泛認(rèn)同，濱江區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃被市場高度認(rèn)可。雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競爭，但是面向整個(gè)杭州的市場，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有比較大的市場機(jī)會(huì)。（三）經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論由于本項(xiàng)目地塊還沒有推出，因此根據(jù)市場情況，特別是參照綠城同類型樓盤如麗江公寓、西溪誠園項(xiàng)目。在保證總投資利潤率在11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。做中檔精品項(xiàng)目，中檔裝修成本按照3000元/平方米。預(yù)估住宅均價(jià)在25000元/平方米，地下車位價(jià)格為13萬元/個(gè)；推算出土地總價(jià)為83466.36萬元，按照2.5的容積率，建筑面積為91440平方米，土地樓面價(jià)格控制在9128元/平方米。（四）項(xiàng)目建議本項(xiàng)目整體檔次定位重點(diǎn)考慮的因素：1、微觀位置：本項(xiàng)目處于濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的自然景觀資源。2、競爭概況：由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競爭外，本案主要的競爭對(duì)手是本公司西溪誠園和麗江公寓。3、整體市場情況：09年杭州的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個(gè)階段：年初，由降價(jià)所引起的剛性需求的爆發(fā)；年中，由于對(duì)通貨膨脹的預(yù)期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā)。近兩年濱江區(qū)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目由于受到90/70的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得到充分釋放。因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定位于中檔的精品項(xiàng)目，檔次基本界于西溪誠園、麗江公寓項(xiàng)目之間。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1、國民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。2008年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4781.16億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長11.0％，連續(xù)18年保持兩位數(shù)增長。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值178.64億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值2389.38億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值2213.14億元，比上年分別增長3.6％、9.0％和13.8％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的4.0∶50.2∶45.8調(diào)整為3.7∶50.0∶46.3。全市按常住人口計(jì)算的人均GDP為60414元，按戶籍人口計(jì)算的人均GDP為70832元，分別增長9.4％和10.1％，按國家公布的2008年平均匯率計(jì)算，人均分別達(dá)到8699美元和10199美元。2、非公經(jīng)濟(jì)活躍，比重不斷提升。在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到68.6％，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的47.8％上升到49.2％。2008年末，全市共有私營企業(yè)12.82萬戶，從業(yè)人員123.56萬人;個(gè)體工商戶27.53萬戶，從業(yè)人員50.25萬人。3、財(cái)政收入快速增長，地方政府可支配資金充裕。全年完成財(cái)政總收入910.55億元，比上年增長15.5％，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入455.35億元，比上年增長16.3％。在稅收收入中，增值稅305.44億元，增長16.5％；營業(yè)稅143.74億元，增長13.2％；企業(yè)所得稅203.64億元，增長13.1％；個(gè)人所得稅68.11億元，增長15.8％。全年地方財(cái)政支出419.67億元，比上年增長25.0％。其中：教育、科學(xué)技術(shù)支出92.8億元，增長23.9％；社會(huì)保障和就業(yè)支出40.31億元，增長34.6％；醫(yī)療衛(wèi)生支出25.95億元，增長31.7％；環(huán)境保護(hù)支出7.46億元，增長43.7％；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出68.25億元，增長26％。4、人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。2008年末，全市常住人口達(dá)796.6萬人，比上年末增加10.4萬人。其中戶籍人口677.64萬人，比上年末增加5.29萬人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口336.88萬人，非農(nóng)業(yè)人口340.76萬人。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為9.09‰，人口自然增長率為2.77‰。5、固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，略高于GDP增長。2008年，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1961.72億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資1863.52億元，分別比上年增長16.5％和17.7％。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.08億元，比上年增長32.4％；第二產(chǎn)業(yè)投資570.57億元，增長7.9％，其中工業(yè)投資569.34億元，增長8.0％；第三產(chǎn)業(yè)投資1289.86億元，增長22.5％。房地產(chǎn)業(yè)。2008年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資596.63億元，比上年增長15.0％。房屋施工面積4953.68萬平方米，比上年增長3.7％；竣工面積893.24萬平方米，下降5.8％。全年商品房銷售面積716.38萬平方米，下降37.7％，其中住宅銷售627.48萬平方米，下降39.9％。市區(qū)公開搖號(hào)銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771套，建筑面積82.5萬平方米。6、國內(nèi)貿(mào)易繼續(xù)活躍。2008年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1558.38億元，比上年增長20.2％。其中城市消費(fèi)品零售額1481.49億元，增長20.2％；縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額76.89億元，增長21.4％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額1377.77億元，增長19.9％；餐飲業(yè)零售額176.42億元，增長23.3％；其他行業(yè)零售額4.19億元，增長0.6％。2008年末，全市共有商品交易市場691個(gè)，其中億元以上商品交易市場134個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額2201.91億元，比上年增長14.2％。7、居民收入和消費(fèi)能力不斷提升，儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步增長。2008年，市區(qū)居民人均可支配收入24104元，比上年增長11.1％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長5.9％。按不同收入水平五等分分組，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長。其中20％低收入組居民家庭收入增幅最大，比上年增長18.4％，比平均水平增幅高7.3個(gè)百分點(diǎn)。市區(qū)居民人均生活消費(fèi)性支出16719元，比上年增長12.2％。市區(qū)居民年末人均住房建筑面積29.83平方米,比上年增長3.6％。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車17.84輛、空調(diào)器195.53臺(tái)、移動(dòng)電話180.87部、家用計(jì)算機(jī)81.74臺(tái)、微波爐69.06臺(tái)、熱水器93.34臺(tái)、助動(dòng)車36.05輛。全市農(nóng)村居民人均純收入10692元，比上年增長12.0％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長6.8％。人均生活消費(fèi)性支出8446元，增長11.6％。農(nóng)村居民人均居住面積達(dá)69.74平方米,比上年增長2.5％。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機(jī)77.45臺(tái)、電冰箱90.64臺(tái)、空調(diào)器90.82臺(tái)、熱水器73.09臺(tái)、微波爐19.36臺(tái)、移動(dòng)電話178.64部、家用計(jì)算機(jī)30.18臺(tái)。2008年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)3476.59億元，比上年末增長31.8％。8、旅游業(yè)保持快速發(fā)展。全年接待入境旅游者221.33萬人次，比上年增長6.1％；接待國內(nèi)游客4551.67萬人次，增長10.7％。旅游總收入達(dá)到707.22億元，增長12.2％。市民出境旅游人數(shù)為28.26萬人次，比上年增長4.4％。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。至年末，全市各類旅行社達(dá)437家，其中國際旅行社41家；星級(jí)賓館達(dá)到247家，其中五星級(jí)酒店13家；A級(jí)景區(qū)26個(gè)，其中5A景區(qū)1個(gè)，4A景區(qū)19個(gè)。二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——天堂硅谷?濱江新城杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級(jí)高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積85.64平方公里，處于中國長三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。杭州高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新能力強(qiáng)，是高等院校、科研單位及智力資源的密集區(qū)域，也是杭州的硅谷和新城。高新區(qū)集聚了杭州市61%以上的高新技術(shù)企業(yè)，80%以上的軟件企業(yè)，90%以上的服務(wù)外包企業(yè)；6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動(dòng)漫網(wǎng)游業(yè)。高新區(qū)被授予“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”、“國家通信產(chǎn)業(yè)園”、“國家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地”、“國家動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)基地”、“國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”、“國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”、“國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園”、“中國服務(wù)外包基地城市示范區(qū)”、“中國軟件出口歐美工程試點(diǎn)基地”、“國家軟件出口創(chuàng)新基地”、“信息產(chǎn)業(yè)國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”等稱號(hào)。2008年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值261.1億元，技工貿(mào)總收入1615億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值444.6億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測算達(dá)到152.4點(diǎn)；累計(jì)利用外資58億美元、469家外商投資企業(yè)。全區(qū)人口25萬。濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)?！耙恍?、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)如下：一個(gè)公共中心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級(jí)中心。四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個(gè)居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。三個(gè)研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。城市道路交通1、快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機(jī)場快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)2、主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路3、次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。4、公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其它公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。三、總結(jié)從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在區(qū)域是未來濱江區(qū)城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，對(duì)項(xiàng)目的定位提供了必要的支撐。大量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。第三章市場可行性分析一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況（一）商品房市場概況1、商品房總體指標(biāo)（包括余杭、蕭山）房地產(chǎn)指標(biāo)06年07年08年數(shù)量同比數(shù)量同比數(shù)量同比總投資（億元）442.657.8%518.7917.2%596.6315.0％施工面積（萬平方米）4548.467.9%4775.625.0%4953.683.7%其中：住宅施工面積（萬平方米）3484.275.1%3614.283.7%商品房新開工面積（萬平方米）1000.5-16.9%1176.5717.6%其中：住宅新開工（萬平方米）705.23-29%887.2225.8房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）783.2613.2%948.4721.1%893.24-5.8%其中：住宅竣工面積（萬平方米）626.34-11.2771.6123.2%房屋銷售面積（萬平方米）761.768.2%1150.2851.1%716.38-37.7其中：住宅銷售面積（萬平方米）679.969.6%1043.6753.5%627.48-39.92、06-08年商品住宅供應(yīng)與成交特點(diǎn)（不包括余杭、蕭山）06-08年杭州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積圖06-08年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖一06-08年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二06-08年杭州主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖06-08年度杭州主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)分析圖02-08年度杭州主城區(qū)供求關(guān)系分析圖3、09年杭州市主城區(qū)第一季度房地產(chǎn)市場概況08年市場觀望氣氛濃厚，成交量長久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至50套以內(nèi)。日益放緩的銷售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在08年底沖破了3萬套的大關(guān)（特指杭州主城六區(qū)市場，下同）。然而，進(jìn)入09年后，局勢(shì)卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。09年后，一度攀升直至高達(dá)3.3萬套的存量房源開始掉頭往下，漸漸削減，在2月底的時(shí)候，終于跌破3萬套的大關(guān)。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動(dòng)下，杭州樓市迎來了一波大反彈行情，日均成交量高達(dá)152套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢(shì)，截止到09年3月底，杭州主城的存量房源已回落至26000多套，短短3月時(shí)間，存量房源銳減6000余套。3.1一季度成交房源物業(yè)類型分布09年一季度成交房源業(yè)態(tài)分布杭州的商品房市場自啟動(dòng)以來，就呈現(xiàn)出住宅地產(chǎn)一枝獨(dú)秀、一統(tǒng)天下的局面。09年一季度的成交房源中，這種局面沒有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達(dá)88%（包括普通住宅和別墅）。由此可見，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。3.2一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布06年以來政府強(qiáng)力推行的90/70政策自08年開始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而07年底以來的市場調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為90方以下小戶型房源占據(jù)了絕對(duì)的比例（雖有部分開發(fā)商做拼戶設(shè)計(jì)，但市場主流仍是不拼戶的90方）。一季度的成交房源戶型分布依然延續(xù)了這樣的特點(diǎn)，即90方以下戶型依然最為活躍，其比例占總成交房源的51%。但與此同時(shí)，120方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合計(jì)比例已達(dá)到37%。由此可見，隨著杭州樓盤價(jià)格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。3.3一季度住宅類物業(yè)成交單價(jià)分布09年一季度成交房源單價(jià)分布——僅住宅就杭州主城目前的價(jià)格體系而言，地段略有優(yōu)勢(shì)（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價(jià)至少在12000元/㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定，12000元/㎡以上單價(jià)段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。按此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價(jià)格段的成交房源比例較為有限，只有33%。而12000元/㎡以下的中低價(jià)房源則占據(jù)了絕對(duì)主力（尤其是10000元/㎡以下的低價(jià)房源）。此點(diǎn)特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求是當(dāng)仁不讓的主力軍。改善性需求因?yàn)榫邆涓渥愕挠^望條件，其釋放程度仍然有限。3.4一季度住宅類物業(yè)成交總價(jià)分布09年一季度成交房源總價(jià)分布—僅住宅在杭州當(dāng)前的價(jià)格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為120方，單價(jià)為12000元/平米，那么其總價(jià)為140多萬。據(jù)此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，改善性需求的總價(jià)承受力基本都在140萬以上。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源中，140萬以下的中低總價(jià)房源占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，其比例高達(dá)74%（尤其是100萬以下的低總價(jià)房源占據(jù)了50%），而140萬以上的改善性總價(jià)段房源比例成交則極為有限，僅為26%。成交面積分布、成交單、總價(jià)分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個(gè)事實(shí)：一季度成交的回暖，是由于價(jià)格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求盡管也正聞風(fēng)而動(dòng)，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個(gè)健康而穩(wěn)定的市場理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點(diǎn)開花的均衡局面。3.5一季度成交房源區(qū)域分布09年一季度成交樓盤區(qū)域分布—僅住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以1585套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價(jià)促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因?yàn)槭袌鼋?jīng)驗(yàn)表明，首置型剛需因?yàn)橘徺I力相對(duì)有限，在市區(qū)高房價(jià)的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍(lán)庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。（二）土地市場概況1、近幾年土地出讓情況年份總出讓地塊（畝）可建筑面積（萬方）2003年33075012004年1601253200517682802007年44086262008年2411410土地供應(yīng)在07年達(dá)到頂峰，當(dāng)年總出讓住宅用地4408畝，可建建筑面積約626萬平方米。雖然08年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，但是仍然高出07年之前的平均水平。09年1-3月宅地成交情況出讓地塊名稱地塊位置用地性質(zhì)樓面地價(jià)競得人成交時(shí)間杭政儲(chǔ)出[2008]38號(hào)江干區(qū)(九堡單元R22-D08地塊)居住配套用地3580元/平米北京安瑞基業(yè)投資有限公司2009-01-13杭政儲(chǔ)出[2008]43號(hào)江干區(qū)(水湘R21-12地塊)住宅(設(shè)配套公建)用地7103元/平米杭州潤楓置業(yè)有限公司2009-01-22杭政儲(chǔ)出[2008]44號(hào)江干區(qū)(九堡單元R22-B22地塊)居住配套公建用地3582元/平米北京安瑞基業(yè)投資服務(wù)有限公司2009-01-222、項(xiàng)目周邊已出讓土地開發(fā)情況從上圖可以看出，項(xiàng)目周邊的樓面價(jià)格逐步提高，特別是近兩年。（三）二手房市場概況2008年杭州市主城區(qū)二手房共成交15363套，比2007年減少9845套，下降39.05%。成交價(jià)格上，2008年杭州市主城區(qū)二手房成交均價(jià)為每平方米12383.8元，比2007年每平方米上漲2026.5元，上浮19.56%。從成交價(jià)格上看，目前杭州市二手房成交價(jià)格仍處在高位運(yùn)行。

2008年，建筑面積在90平方米以下的中小戶型二手房，成交均價(jià)在每平方米11500元以下，低于前一年的總體成交價(jià)格約每平方米1000元。而建筑面積在140平方米以上的大戶型二手房成交均價(jià)為每平方米14409.25元。2008年杭州二手房市場交易狀況分析圖數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)(該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭)2007年、2008年杭城二手房成交量及成交均價(jià)對(duì)比圖08年全年均價(jià)為11573元/平方米，與去年同期的交易均價(jià)9477元/平方米相比，全年上漲2096元/平方米，增幅達(dá)到22.12%。其中，主城五區(qū)均價(jià)為12639元/平方米，與去年同期交易均價(jià)10389元/平方米相比，全年上漲21.66%。從具體區(qū)域市場來看，在全市普漲的格局下，五個(gè)主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲26.74%和21.62%；另外，西湖、下城、上城三個(gè)區(qū)域的漲幅也都在15%-20%之間。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江環(huán)比去年上升了35.5%。圖表：2008年杭州區(qū)域二手房市場銷售價(jià)格狀況上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)余杭區(qū)2008年銷售均價(jià)13829130491249011213123881027174172007年銷售均價(jià)1172511340104399220977475806594增幅17.94%15.07%19.65%21.62%26.74%35.5%12.48%數(shù)據(jù)來源：我愛我家2008年杭州整體二手房交易均價(jià)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的局面。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價(jià)格一路向上攀升，到了四月交易均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13167元/平方米?？砷L達(dá)半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個(gè)月交易均價(jià)持續(xù)小幅下降，直到11月份市場交易回暖，價(jià)格才重新抬頭。自08年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場上的購房者存在觀望情緒，市場交易量低迷，其價(jià)格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對(duì)的說話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價(jià)空間的進(jìn)一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價(jià)來促交易易。不僅如此，由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動(dòng)影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價(jià)。從08年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價(jià)格增速位居全市前列。從市政規(guī)劃來看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項(xiàng)目的聚集地，未來房價(jià)的上漲還有一定的空間。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通1號(hào)線的經(jīng)開工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購房者優(yōu)質(zhì)人居的“新寵”。圖表：2007年12月至2008年12月交易面積比重對(duì)比數(shù)據(jù)來源：我愛我家從2008年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場上90平米以下的小戶型房源同樣是市場的主力軍，全年交易比重占到總交易量的77.21%，與去年同期相比交易比重上升了6.34%。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費(fèi)者主要購買中小戶型房子為主。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的72.95%，相比去年比重增加了4.3個(gè)百分點(diǎn)；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了3.27%和1.02%。圖表：2007年12月至2008年12月交易居室比重對(duì)比數(shù)據(jù)來源：我愛我家中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場購房主體的改變有關(guān)，目前市場上年輕購房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟(jì)、實(shí)用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場絕對(duì)的主角；另一方面，目前政策出臺(tái)系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會(huì)占據(jù)“霸主”地位。二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場概況從錢江新城作為杭州市未來的行政中心規(guī)劃開始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場一直是杭州的熱點(diǎn)區(qū)域。杭州市各板塊成交情況（2006年）板塊成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)濱江（非江景）367442287824876110006770濱江（一線江景）364463255128978636807951城北196851199617206425608741城東（景芳、三堡附近）466644094481699529604城東（錢江新城）3946462508535490000013569城南（復(fù)興、南星橋）5911437762634726410596城西（黃龍、老浙大）102449016966185616563城西（老蔣村、西溪路）431544343260287955城西（文教區(qū)）118784901142171174011969度假區(qū)城南（九溪、之江）76181924000198431506九堡、彭埠、筧橋996978476434502406454三墩155759139510071404806466申花路552715114557434568246市中心1805081659218092083012082西湖沿線1639113516198021453下沙13827011697051601005100新城北611014864533048327419總計(jì)22623861785120882117982杭州市各板塊成交情況（2007年）板塊成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)濱江（非江景）611803473346315233307570濱江（一線江景）413529283535642951708619城北217139201319860876809147城東（景芳、三堡附近）446472114463853769998城東（錢江新城）5798063550937070500016162城南（復(fù)興、南星橋）4667132058663000012570城西（黃龍、老浙大）6506437184456011043城西（老蔣村、西溪路）105967711114459210489城西（文教區(qū)）1391411024219023600015741度假區(qū)城南（九溪、之江）198416658731283229601度假區(qū)轉(zhuǎn)塘629094854294309446826九堡、彭埠、筧橋208927178217403143708330三墩194391176513805306907102申花路419893375440843102709727市中心1512241316219805286014535西湖沿線27141413779961650778西溪、留下3072911683117696027048下沙364021297621538700005917新城北545604413739879686855新蔣村70473713261095218817總計(jì)35860932755837008249170杭州市各板塊成交情況（2008年）板塊成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)濱江（非江景）166752181416008483809600濱江（一線江景）1597201385222497664013930城北1706341785229099622013426城東（景芳、三堡附近）1321971346224557700016987城東（錢江新城）2877681884722080300025092城南（復(fù)興、南星橋）101657419249894418938城西（黃龍、老浙大）102677912441270012117城西（老蔣村、西溪路）74295611761058415832城西（文教區(qū)）89292644199618368022356度假區(qū)城南（九溪、之江）123884439942297632242度假區(qū)轉(zhuǎn)塘314662872683520808528九堡、彭埠、筧橋3018612935348674637011551三墩422533913964818569384申花路1418781378191479600013496市中心66976596124285338018557西湖沿線21641414113203265205西溪、留下60976386147544600024197下沙258130238320935028508110新城北958779797274830007588新蔣村121956940197014362016155總計(jì)21701501940032130267312可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域，雖然08年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷售比07年有比較大的下降。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的位置，成交均價(jià)僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。三、競爭樓盤分析（一）周邊樓盤分布項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)主要住宅項(xiàng)目分布示意圖（二）重點(diǎn)個(gè)案介紹（詳細(xì)個(gè)案介紹見附件）錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點(diǎn)：高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價(jià)高規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計(jì)的主流建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣為主流江景樓盤戶型設(shè)計(jì)崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟(jì)和實(shí)用人車分流將得到全面實(shí)施新城住宅注重住宅社區(qū)內(nèi)部配套以大戶型為主流，三房主力面積120～180㎡、四房主力面積140～250㎡，躍層多在250㎡以上典型樓盤概況表樓盤名稱陽光海岸贊成·御樹水岸楓庭新綠園藍(lán)色錢江天宏紫軒規(guī)劃指標(biāo)用地面積（㎡）33642總5733317936276668425513479總建筑面積（㎡）107235總2000006035211800041135355094容積率（％）2.5總2.92.533.523.2綠化率（％）30總40≥3030≥3032樓層情況（層）19*229*227*212*2+19*1+24*2+26*128*5+723*4+25*1主力戶型四室三廳五衛(wèi)+工人房二房兩廳三房兩廳兩房兩廳三房兩廳三房兩廳;四房兩廳;四房兩廳;三房兩廳兩房兩廳;三房兩廳主力面積(㎡)（按比例排列順序）360-380460-490御樹：90;14089-105;135136-168;162-201;68、17818016289138182車位配比1：2.1總1：0.81：11：0.81：2.11：0.7物管費(fèi)用(元/平方米/月)61.5833.5未定未定開盤時(shí)間2008-11-9;2009-4-6御樹：2008-10-122008-12-182007-10-14;2008-8-21預(yù)計(jì)2009-6預(yù)計(jì)2009-10交付時(shí)間2010-12-31御樹：2011-5之前2010年中旬2010-6-3020112010-12銷售均價(jià)(元/平方米)約35000御樹：1646822770一期25516二期2744629000-30000（暫定）未定銷售情況（截至2009-4-22一期已去化83套，84%。二期已去化74套，74%。御樹：去化率為84%已去化40套，去化率14.3%。一期：已去化342套，97%。二期：已去化215套82%。未開盤銷售未開盤銷售（三）樓盤情況統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)說明：本報(bào)告首先選取了項(xiàng)目周邊典型的樓盤進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，主要分析其供應(yīng)的面積分布特點(diǎn)。其次，再根據(jù)在售項(xiàng)目的銷售情況，分析消化的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。主要包括樓盤有：陽光海岸、新綠園、贊成林風(fēng)、水岸楓庭、藍(lán)色錢江、天宏紫軒。典型樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征分析圖其中150-180平方米的戶型所占比例最大，為40%，其次為90平方米以下的戶型，所占比為22%。典型樓盤各面積段銷售率分析圖與供應(yīng)相對(duì)應(yīng)的是戶型為150-180平方米的銷售率最高，為82%，其次為180-220平方米，銷售率為80%。反應(yīng)了在高端的公寓市場所集中需求的戶型面積。（四）重點(diǎn)樓盤的去化分析1、新綠園項(xiàng)目去化分析新綠園一期為搖號(hào)開盤，當(dāng)日銷售房源占同面積房源比率表戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)約88㎡272488.89%三房二廳二衛(wèi)約138㎡443375%三房二廳二衛(wèi)約140—160㎡12611389.68%四房二廳二衛(wèi)約162㎡171694.12%四房二廳二衛(wèi)約170㎡625487.10%四房二廳二衛(wèi)約195㎡443681.82%五房二廳二衛(wèi)約251㎡10/躍層約173.62-617.3㎡251872%合計(jì)34629484.97%新綠園二期戶型為180方和70方，從去化時(shí)間上推移為戶型面積總套數(shù)開盤一周開盤一個(gè)月開盤三個(gè)月開盤六個(gè)月開盤九個(gè)月一室一廳一衛(wèi)約68㎡8412%41%50%51%63%四房二廳二衛(wèi)約178㎡8218%51%62%72%84%躍層約330㎡60050%75%75%新綠園一期從開盤當(dāng)天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是4幢145㎡和170㎡，其次是選擇2幢的145㎡和170㎡。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相對(duì)喜歡三房二廳和四房二廳。新綠園購房客戶的經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較好，大多為改善住房條件而選擇新綠園，在選房時(shí)希望選到位置、景觀、樓層和戶型等相對(duì)較好的房源，而對(duì)總價(jià)具有一定的承受力。二期，因戶型種類較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。2、萬象城·悅府項(xiàng)目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個(gè)月開盤三個(gè)月開盤六個(gè)月開盤九個(gè)月1三室二廳+工人房約196㎡7679%95%100%100%100%四房二廳+工人房約210㎡7885%95%97%98%98%躍層350㎡以上6000002三室二廳+工人房約196㎡7891%97%99%99%99%四房二廳+工人房約210㎡和235㎡7791%96%100%100%100%躍層350㎡以上6000003二室二廳約90㎡15966%93%97%97%97%三房二廳約140㎡12985%92%97%97%97%3、陽光海岸項(xiàng)目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個(gè)月開盤三個(gè)月開盤六個(gè)月開盤九個(gè)月2平層四室三廳+工人房約380㎡686%63%80%86%躍層五室三廳+工人房約480㎡282%57%72%83%躍層六室四廳+雙工人房600㎡以上300001平層四室三廳+工人房約380㎡6860%躍層五室三廳+工人房約480㎡3145%躍層六室四廳+雙工人房600㎡以上2100%4、贊成林風(fēng)項(xiàng)目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開盤半月開盤一個(gè)月開盤三個(gè)月開盤六個(gè)月開盤九個(gè)月1二室二廳約90㎡11228%32%59%99%三室二廳約140㎡7826%31%56%92%四室二廳約180㎡2623%23%30%57%躍層280㎡以上400003二室二廳約90㎡4459%66%93%100%三室二廳約140、165㎡2653%77%79%81%四室二廳約190、204㎡5315%15%20%41%躍層280㎡以上4000090平方米的戶型基本銷售完畢，其次為140-160的三房戶型，銷售率達(dá)到80-90%。

第四章目自身可行性分析一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目四至及地理位置濱江·金色家園本項(xiàng)目倚天濱江·金色家園本項(xiàng)目倚天·盛世錢塘金基·曉廬水岸帝景宋都·新城國際東方·潤園通策·錢江時(shí)代景江城市花園贊成·林風(fēng)濱江·金色海岸濱江·陽光海岸新綠園藍(lán)色錢江藍(lán)色錢江贊成林風(fēng)陽光海岸綠地幼兒園（規(guī)劃）商業(yè)用地本項(xiàng)目地塊變電站金色家園水岸楓庭新綠園金色海岸藍(lán)色錢江贊成林風(fēng)陽光海岸綠地幼兒園（規(guī)劃）商業(yè)用地本項(xiàng)目地塊變電站金色家園水岸楓庭新綠園金色海岸項(xiàng)目位置及周邊概況圖項(xiàng)目四至詳圖本案基地位于杭州市濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)，東臨杭州南北快速路風(fēng)情大道，西靠濱江區(qū)區(qū)政府所在地。項(xiàng)目北至二號(hào)支路，南至月明路，西至阡陌路，東至西興路，本案南靠市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵1號(hào)線江陵路站800米。（二）用地規(guī)模、用地性質(zhì)地塊名稱用地面積（萬m2）建筑面積（萬m2）容積率建筑密度綠化率建筑限高（m）用地性質(zhì)南星單元E-02、033.819.14≤2.4≤22%30%-35%80住宅（三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀地塊現(xiàn)狀月明路向西月明路向東本案南側(cè)市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑二、項(xiàng)目周邊配套（一）項(xiàng)目地塊交通條件項(xiàng)目周邊交通條件分析圖本項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明顯，通過江南大道至四橋約4公里，至三橋約2公里。在建地鐵1號(hào)線江陵路站和濱合路站距本案均在800米范圍內(nèi)，另據(jù)政府消息，規(guī)劃當(dāng)中的地鐵6號(hào)線將在江陵路站形成于1號(hào)線的換乘。（三）配套現(xiàn)狀與規(guī)劃項(xiàng)目周邊控規(guī)圖中、小學(xué)：江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、博文小學(xué)、西興二小、西興中學(xué)、中興小學(xué)、江三小學(xué)、長河小學(xué)醫(yī)院：武警醫(yī)院、浙二醫(yī)院濱江分院（在建）公共交通：目前附近街區(qū)有k501、317、322、337、520路，軌道交通地鐵1號(hào)線及6號(hào)線均與本案比鄰。商業(yè)：星光大道商業(yè)街、易買得商場幼兒園：周邊項(xiàng)目自身配套多家幼兒園銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行其他配套設(shè)施：項(xiàng)目南側(cè)為市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應(yīng)配套設(shè)施將陸續(xù)跟上，目前月明路農(nóng)貿(mào)市場已建成，主要為經(jīng)濟(jì)適用房配套項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖三、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)本案地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)，市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑以北，周邊已交付樓盤的入住率較高，商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、教育配套較為成熟，交通規(guī)劃前景良好，相信隨著軌道交通的建成使用，本案所居濱江區(qū)區(qū)域中心地位更將顯現(xiàn)。（二）劣勢(shì)本案周邊無可對(duì)房價(jià)形成重要支撐的自然景觀優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營造上不宜過高定位。地塊被規(guī)劃道路一分為二，沒有形成一個(gè)整體，對(duì)小區(qū)的整體氛圍營造有不利的影響。濱江市場小戶需求與綠城大戶定位的矛盾，一向擅長大戶型產(chǎn)品定位的綠城在小戶型產(chǎn)品的銷售上不具備與周邊項(xiàng)目的競爭性。（三）機(jī)會(huì)目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平相對(duì)中庸，精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤屈指可數(shù)，作為綠城房產(chǎn)在濱江打造的首個(gè)精裝修項(xiàng)目，必將引起市場的高度關(guān)注，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。對(duì)外：大戶型、精裝修的產(chǎn)品定位所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競爭是支撐銷售的關(guān)鍵；對(duì)內(nèi)：與主城區(qū)藍(lán)色錢江、西溪誠園等高端項(xiàng)目所形成的合理價(jià)差也是吸引綠城中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。（四）威脅受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的營銷，房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，政府在大力支持經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，雖然09年有大勢(shì)復(fù)蘇的顯現(xiàn)，但后市前景尚未完全明朗，目標(biāo)客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會(huì)延長本案的銷售周期，進(jìn)而影響本案的資金回籠和利潤的實(shí)現(xiàn)。周邊高端定位住宅項(xiàng)目的熱銷已搶占了部分市場，分流了部分客戶，隨著區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的集中放量，對(duì)于相對(duì)狹窄和有限的目標(biāo)客戶群體之爭奪將更為激烈。高地價(jià)、高建設(shè)投入對(duì)于本案的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當(dāng)大。四、結(jié)論區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開發(fā)寶地濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核心區(qū)域，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)多，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購買力和消費(fèi)力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要目標(biāo)人群集中在杭州本地及新杭州人對(duì)濱江區(qū)認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。位置優(yōu)越，周邊配合本案處于濱江區(qū)政府核心住宅區(qū)內(nèi)，緊鄰濱江區(qū)通往杭州主城區(qū)主干道，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套實(shí)施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。時(shí)間化解風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗(yàn)，隨著濱江區(qū)城市建設(shè)的推進(jìn)，軌道交通的建成通車，本案所在居住的先決條件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢(shì)將隨著濱江區(qū)的成長和成熟被削弱和化解。合理定位，回饋綠城客戶本案為濱江區(qū)核心區(qū)域中稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢(shì)，合理定位，回饋綠城業(yè)主和喜歡綠城的廣大客戶。從競爭樓盤的戶型去化看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧投資型兩房及少量200方以內(nèi)大戶型。發(fā)揮品牌效應(yīng)，挖掘客戶資源充分利用綠城優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，挖掘產(chǎn)品價(jià)值、開發(fā)商品牌和經(jīng)驗(yàn)以及客戶忠誠度的深刻內(nèi)涵，迎合目標(biāo)客戶群體需求，為項(xiàng)目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點(diǎn)，通過精準(zhǔn)定位的營銷推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。

第五章項(xiàng)目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃一、項(xiàng)目構(gòu)想（一）產(chǎn)品初步定位錢江南岸核心區(qū)域精品住宅社區(qū)目標(biāo)客戶初步定位基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場和目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)是：第一層面：杭州本地就杭州本地目標(biāo)消費(fèi)群而言，傾向于購買濱江區(qū)住宅的客戶群體主要應(yīng)是對(duì)該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成對(duì)該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這部分客戶，因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于濱江、復(fù)興地區(qū)、城中、城東這幾個(gè)區(qū)域。另外，濱江作為杭州錢江南岸新城市中心，隨著軌道交通的建成，其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。再次，隨著濱江區(qū)的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。第二層面：浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（溫州、臺(tái)州、寧波、金華、義烏）第三層面：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力）目標(biāo)客戶特征分析1)年齡特征年齡分布在30－50歲之間。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。2)職業(yè)特征各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級(jí)白領(lǐng)3)經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級(jí)營銷人員4)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、醫(yī)師、高級(jí)證券從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。5)社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征對(duì)建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對(duì)廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境——環(huán)境、景觀在高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。目標(biāo)客戶群體對(duì)于產(chǎn)品的朝向要求較高，南向、南偏東是絕對(duì)主流選擇，同時(shí)考慮戶外景觀的優(yōu)質(zhì)性，自然性。目標(biāo)客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對(duì)于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設(shè)計(jì)。與置業(yè)者的置業(yè)目的內(nèi)斂、不張揚(yáng)的群體特征相關(guān)聯(lián)，對(duì)安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時(shí)是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會(huì)所管理、客戶資料管理、人員管理等等）對(duì)于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對(duì)這種生活特性有度設(shè)置——康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營造是配套設(shè)置的著力點(diǎn)客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時(shí)應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實(shí)用。一旦形成對(duì)某個(gè)品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價(jià)值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。有較豐厚的財(cái)富積累，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格敏感度較低，對(duì)稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的重要組成部分。（二）產(chǎn)品初步構(gòu)想根據(jù)本項(xiàng)目周邊主要樓盤的供應(yīng)以及消化結(jié)構(gòu)特征，建議本項(xiàng)目戶型配比如下：項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表戶型面積段（平方米）戶型結(jié)構(gòu)所占比例戶均面積（㎡）戶數(shù)（戶）90以下兩室兩廳10%9090-140三室兩廳20%130140-180三/四室兩廳65%160180-200四室兩廳5%185合計(jì)100%項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表用地面積38100平方米容積率2.4總建筑面積118452平方米地上建筑面積91440平方米其中住宅88590平方米會(huì)所2000平方米物業(yè)及其他640+210平方米地下建筑面積27012平方米建筑密度22%綠化率30%戶均面積149平方米總戶數(shù)600戶車位配比1：1車位個(gè)數(shù)600車位面積45平方米注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積1936平方米；②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為2000平方米；③不考慮70/90政策的限制。二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃項(xiàng)目各階段分時(shí)安排表階段時(shí)間進(jìn)度可行性研究2009年6月土地取得2009年10月設(shè)計(jì)2010年8月四證取得2010年10月樁基工程2011年1月基礎(chǔ)工程2011年8月主體工程2012年5月室內(nèi)裝飾工程2013年10月室外工程2013年10月交房2013年12月三、工程實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表建設(shè)內(nèi)容2009年2010年6789101112123456789101112可行性研究土地取得設(shè)計(jì)四證取得樁基工程基礎(chǔ)工程主體工程室內(nèi)裝飾工程室外工程交房建設(shè)內(nèi)容2011年2012年1234567891011121234567可行性研究土地取得設(shè)計(jì)四證取得樁基工程基礎(chǔ)工程主體工程室內(nèi)裝飾工程室外工程交房建設(shè)內(nèi)容2012年2013年89101112123456789101112可行性研究土地取得設(shè)計(jì)四證取得樁基工程基礎(chǔ)工程主體工程室內(nèi)裝飾工程室外工程交房

第六章經(jīng)濟(jì)可行性分析一、銷售價(jià)格估算（一）可比樓盤價(jià)格情況新綠園悅府陽光海岸東方潤園林風(fēng)御樹水岸楓庭曉廬藍(lán)色錢江住宅價(jià)格2602127563342502342316407227132094729000(暫定)是否精裝是是是否否否否是商鋪價(jià)格25000____16737—__車位價(jià)格25/22—252515-212420未定數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)，截止日期2009-4-10；單價(jià)：元/平方米；萬元/個(gè)；重點(diǎn)參考樓盤近期二手房成交情況樓盤名09年1月2月3月4月成交套數(shù)成交均價(jià)（元/平方）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/平方）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/平方）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/平方）春江花月81887372115218179341021167金色家園515730716668617777517868贊成林風(fēng)316827216339418245金色海岸525625526979（二）價(jià)格估算1、住宅價(jià)格：以中檔精裝修價(jià)格核算。38100*2.4=91440平方米88590*20000=177180萬元2、車位價(jià)格：600*16000=9600萬元二、投資估算（一）投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單方成本數(shù)值總額（萬元）估算說明1土地費(fèi)用83466.358按照約11%的利潤推算1.11.2土地費(fèi)用契稅21269.113810081035.302431.06地價(jià)總額×3%2前期費(fèi)用412.003767.33設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)費(fèi)前期工程費(fèi)204914401865.38根據(jù)新綠園預(yù)算10991440996.70根據(jù)新綠園預(yù)算9991440905.26根據(jù)新綠園預(yù)算3工程費(fèi)用8411.0057219.303.7建安工程費(fèi)室外工程費(fèi)用環(huán)境工程費(fèi)用弱電工程費(fèi)用精裝修費(fèi)用配套幼兒園不可預(yù)見費(fèi)用28629144026170.13根據(jù)新綠園預(yù)算155914401417.32根據(jù)新綠園預(yù)算276914402523.74根據(jù)新綠園預(yù)算133914401216.15根據(jù)新綠園預(yù)算20009144018288.00根據(jù)新綠園預(yù)算22001936425.92785914407178.04根據(jù)新綠園預(yù)算4期間費(fèi)用1207.5011041.36貸款年利率暫按6%，4億元貸款，3年期計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用787.40914407200按每年400萬元，周期4年暫估174.98914401600按銷售額的1.2%暫估245.12914402241.365稅費(fèi)1378.7912607.655%營業(yè)費(fèi)稅費(fèi)附加土地增值稅1021.33914409339城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，印花稅0.05%，水利建設(shè)基金0.1%153.20914401400.85按1%預(yù)估204.27914401867.86總成本18389.6991411168102.00以總建筑面積計(jì)以地上建筑面積計(jì)以可售建筑面積計(jì)1419211845218384914401879589440（二）銷售收入序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)住宅車位銷售收入18678017718096001銷售面積885906002平均售價(jià)2163銷售比例三、財(cái)務(wù)分析（一）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入186780.00銷售收入出租收入回收固定資產(chǎn)余值186780.002現(xiàn)金流出172771.502.7土地費(fèi)用前期費(fèi)用開發(fā)建設(shè)投資期間費(fèi)用稅金及附加土地增值稅所得稅83466.363767.3357219.3011041.3610739.851867.804669.503凈現(xiàn)金流量14008.504累計(jì)凈流量14008.50（二）資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）1現(xiàn)金流入226780.00其中銷售收入出租收入長期借款回收固定資產(chǎn)余值186780.0040000.002現(xiàn)金流出212771.50土地費(fèi)用前期費(fèi)用開發(fā)建設(shè)投資期間費(fèi)用稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付83466.363767.3357219.303841.3610739.851867.804669.5040000.007200.003凈現(xiàn)金流14008.504累計(jì)凈現(xiàn)金流14008.50四、敏感性分析（一）投資敏感性分析投資敏感性分析表明，當(dāng)投資增加10%時(shí)，項(xiàng)目利潤大幅降低，投資利潤率為1%；當(dāng)投資減少10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增加，投資利潤率為23%。投資敏感性分析表-10%-5%基本方案（萬元）5%10%項(xiàng)目總投資151291.8159696.9168102176507.1184912.2銷售利潤35488.227083.11867810272.91867.8投資利潤率23.46%16.96%11.11%5.82%1.01%（二）平均銷售價(jià)格敏感性分析平均銷售價(jià)格敏感性分析表明，當(dāng)平均銷售價(jià)格增加10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增加，投資利潤率為25%；當(dāng)平均銷售價(jià)格降低10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大幅降低，投資利潤率為5%。平均售價(jià)敏感性分析表-10%-5%基本方案（萬元）5%10%項(xiàng)目總投資167409.45168026.4168102169260.3169877.25平均售價(jià)1.81.922.12.2銷售總收入176520185660186780203940213080銷售利潤9110.5517633.61867834679.743202.75投資利潤率5.44%10.49%11.11%20.49%25.43%五、方案二測算當(dāng)產(chǎn)品定位為類新綠園的產(chǎn)品，采用精裝修銷售，價(jià)格預(yù)估為26000元/平方米的測算。（一）價(jià)格估算1、住宅價(jià)格：因素分析法，以精裝價(jià)格核算，按照4000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)。38100*2.4=91440平方米88590*2.6=230334萬元2、車位價(jià)格：600*160000=9600萬元（二）投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單方成本數(shù)值總額估算說明1土地費(fèi)用108791.215按照約11%的利潤率推算1.11.2土地費(fèi)用契稅27722.4538100105622.543168.68地價(jià)總額×3%2前期費(fèi)用412.003767.33設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)費(fèi)前期工程費(fèi)204914401865.38根據(jù)新綠園預(yù)算10991440996.70根據(jù)新綠園預(yù)算9991440905.26根據(jù)新綠園預(yù)算3工程費(fèi)用10411.0075507.303.7建安工程費(fèi)室外工程費(fèi)用環(huán)境工程費(fèi)用弱電工程費(fèi)用精裝修費(fèi)用配套幼兒園不可預(yù)見費(fèi)用28629144026170.13根據(jù)新綠園預(yù)算155914401417.32根據(jù)新綠園預(yù)算276914402523.74根據(jù)新綠園預(yù)算133914401216.15根據(jù)新綠園預(yù)算40009144036576.00根據(jù)新綠園預(yù)算22001936425.92785914407178.04根據(jù)新綠園預(yù)算4期間費(fèi)用1277.2511679.21貸款年利率暫按6%，4億元貸款，3年期計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用787.40914407200按每年400萬元，周期4年暫估174.98914401600按銷售額的1.2%暫估314.87914402879.2085稅費(fèi)1771.1716195.5455%營業(yè)費(fèi)稅費(fèi)附加土地增值稅1311.989144011996.7城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%，印花稅0.05%，水利建設(shè)基金0.1%196.80914401799.505按1%預(yù)估262.40914402399.346總成本23623.0491410215940.60以總建筑面積計(jì)以地上建筑面積計(jì)以可售建筑面積計(jì)1823011845223616914402414489440（三）銷售收入序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)住宅車位銷售收入2399342303349600123銷售面積平均售價(jià)銷售比例885906002.616（四）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入239934.00銷售收入出租收入回收固定資產(chǎn)余值239934.002現(xiàn)金流出221938.92.7土地費(fèi)用前期費(fèi)用開發(fā)建設(shè)投資期間費(fèi)用稅金及附加土地增值稅所得稅108791.223767.3375507.3011679.2113796.212399.345998.353凈現(xiàn)金流量17995.054累計(jì)凈流量17995.05（五）資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)