房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論指標(biāo)及其計(jì)算一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資本的時(shí)間價(jià)值其計(jì)算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo).常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤率、投資回收期等。

,稱為靜態(tài)評(píng)估，（一）投資利潤率投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總數(shù)與項(xiàng)目總投資的比率，它是觀察項(xiàng)目單位投資盈余能力的靜態(tài)指標(biāo).對(duì)生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總數(shù)變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期年均勻利潤總數(shù)與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式為：項(xiàng)目年利潤總數(shù)或年平均利潤總數(shù)（5－10）投資利潤率＝項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資利潤率越高，表示項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，不然表示效益欠佳或損失。在利用投資利潤率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，第一要確立一個(gè)利潤率標(biāo)準(zhǔn)（比如20%)，當(dāng)投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，不然就拒絕該投資方案。假如要從多個(gè)可接受的互斥方案中進(jìn)行選擇,應(yīng)當(dāng)選投資利潤率最高的方案.比如，某項(xiàng)目的總投資為500萬元,其年均勻銷售利潤為146萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是多少？該項(xiàng)目的投資利潤率為：146×100％＝29.2％500假如確立的投資利潤率標(biāo)準(zhǔn)為20％，則可接受該投資方案.投資利潤率對(duì)于迅速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)成效是實(shí)用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合剖析所需的詳盡資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目擬訂的初期階段或研究過程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有適意圖義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別合用于工藝簡單而生產(chǎn)狀況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)成效的最后評(píng)論。投資利潤率法主要有以下長處:（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤是會(huì)計(jì)人員較為熟習(xí)的觀點(diǎn);（2)使用簡單、方便;（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的利潤狀況。其主要弊端在于:（1)沒有考慮資本的時(shí)間價(jià)值；（2）因?yàn)閮衾麧櫜贿^會(huì)計(jì)上通用的觀點(diǎn)，與現(xiàn)金流量有較大差別，所以投資利潤率其實(shí)不可以真實(shí)反應(yīng)投資酬勞率的高低。（二）投資回收期投資者往常希望所投入的資本能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額回收。用于權(quán)衡投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈利潤補(bǔ)償所有初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為：Pt(CICO)t0t0式中Pt為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；(CICO)t為t年的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可依據(jù)現(xiàn)金流量表（所有投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為：Pt累計(jì)凈現(xiàn)金流量開－＋上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值（5－11)始出現(xiàn)正當(dāng)?shù)哪攴輸?shù)1當(dāng)年凈現(xiàn)金流量求出的投資回收期P與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期P比較，當(dāng)P≤P時(shí),表示項(xiàng)目投資能tctc在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)回收，經(jīng)濟(jì)成效好.比如，甲乙雙方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表5－6所示,求這兩個(gè)方案的投資回收期，并利用投資回收期指標(biāo)對(duì)這兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)估.表5－6甲乙雙方案各年凈現(xiàn)金流量單位:萬元年份012345凈現(xiàn)金流量－1000400400400400400甲方案－1000－600－2002006001000累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量－1000200300300400600乙方案－1000－800－500－200200800累計(jì)凈現(xiàn)金流量從甲方案計(jì)算所得為:Pt甲＝312002.5（年）400因?yàn)榧追桨父髂陜衄F(xiàn)金流量為年值形式，亦可簡化計(jì)算為:10002.5（年）Pt甲＝400從乙方案計(jì)算所得為：Pt乙＝412003.5(年）400假如行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年，則甲乙雙方案都能夠接受。如甲乙雙方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案,故應(yīng)選擇甲方案。投資回收期法的主要長處在于：（1）使用簡單、方便。主要表此刻三個(gè)方面：一是評(píng)估指標(biāo)計(jì)算較為簡單;二是采納該方法只要要確立投資項(xiàng)當(dāng)前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不用確立投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確立貼現(xiàn)率。(2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在必定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)要素，因?yàn)橥Ｍ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小.正是因?yàn)橥顿Y回收期法擁有以上長處，所以對(duì)小投資項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，常常采納該方法，即便在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí),也常常將此法與其余動(dòng)向指標(biāo)聯(lián)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒有考慮資本的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)表此刻將不一樣年份的現(xiàn)金流量直接相加.（2）不考慮投資回收期之外各年凈現(xiàn)金流量,所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估。（3）投資回收期標(biāo)正確實(shí)定主要依靠決議者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度.二、動(dòng)向指標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí),考慮資本時(shí)間價(jià)值的方法，稱為動(dòng)向評(píng)估，計(jì)算的指標(biāo)稱為動(dòng)向指標(biāo)。動(dòng)向指標(biāo)比較全面地反應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評(píng)估更為切合實(shí)質(zhì)，常用的動(dòng)向評(píng)估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤率、投資回收期等。（一）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按早先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為：nNPV

(CI

CO)t(1

ic)

t

(5

－12）t0式中

NPV

為凈現(xiàn)值；

n為開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期

;ic為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)利潤率。在利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，若NPV＞0，表示開發(fā)項(xiàng)目方案的利潤率不單能夠達(dá)到基準(zhǔn)利潤率或貼現(xiàn)率所預(yù)約的投資利潤水平，并且另有盈余；若NPV＜0，則說明方案的利潤率達(dá)不到基準(zhǔn)利潤率或貼現(xiàn)率預(yù)約的投資利潤水平；若NPV＝0，則表示開發(fā)項(xiàng)目方案的利潤率恰巧等于基準(zhǔn)利潤率或貼現(xiàn)率所預(yù)約的投資利潤水平.所以，只有NPV≥O時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的;反之則不行取。舉比以下：例：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－7所示，已知基準(zhǔn)利潤率為10％。表5-7甲乙雙方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O12345甲方案凈現(xiàn)金流量－1000300300300300300乙方案凈現(xiàn)金流量－1000100200300400500試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙雙方案的可行性，假如都可行，應(yīng)當(dāng)選擇哪一個(gè)？甲方案的凈現(xiàn)值為：NPV甲＝300300300300300100010%)(110%)2(110%)3(110%)4(110%)5(1137。24（萬元）乙方案的凈現(xiàn)值為：NPV乙＝100200300400500100010%)(110%)2(110%)3(110%)4(110%)5(165.26（萬元）因?yàn)榧滓译p方案的凈現(xiàn)值都大于零，所以這兩個(gè)方案都能夠接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，依據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)當(dāng)選擇甲方案。由此能夠看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對(duì)照,只有當(dāng)后者大于前者時(shí)，投資才是有利的.為了便于考慮資本的時(shí)間價(jià)值，將不一樣時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量一致折算為同一時(shí)點(diǎn)（項(xiàng)目實(shí)行的開始時(shí)點(diǎn)）,未來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入"。例:甲乙兩個(gè)投資方案所需初始投資都是1000萬元，若基準(zhǔn)利潤率為10％，甲乙兩個(gè)投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表所示。甲乙雙方案各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O123甲方案凈現(xiàn)金流量－1000400400407乙方案凈現(xiàn)金流量－1000300300300甲方案的凈現(xiàn)值為：＝40040040710000NPV甲(110%)(110%)2(110%)3乙方案的凈現(xiàn)值為：NPV乙＝300×（P／F，10％,3）－1000＝300×2.4869－1000＝－253。93（萬元）甲方案的凈現(xiàn)值等于零,恰巧知足所預(yù)約的投資利潤水平，該方案能夠接受。乙方案的凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)值，說明投資該項(xiàng)目不可以獲取預(yù)期的投資效益，反而致使賠本，故該方案不可以被接受.不難看出，凈現(xiàn)值法主要擁有以下長處：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算考慮了資本的時(shí)間價(jià)值。（2)凈現(xiàn)值能明確反應(yīng)出從事一項(xiàng)房地產(chǎn)投資會(huì)使公司贏利（或賠本）數(shù)額大小。正因?yàn)榇?，人們往常以為凈現(xiàn)值法是投資評(píng)估方法中最好的一個(gè),并被寬泛使用。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算依靠于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小,貼現(xiàn)率越大則所計(jì)算出來的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說,一項(xiàng)投資時(shí)機(jī)的贏利能力大小其實(shí)不可以由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反應(yīng)出來，一項(xiàng)贏利很高的投資時(shí)機(jī)可能因?yàn)榛I資成本較高而使得該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不可以反應(yīng)投資效率的高低，一項(xiàng)投資規(guī)模大、投資利潤率低的項(xiàng)目可能擁有較大的凈現(xiàn)值；而一項(xiàng)投資規(guī)模較小、投資利潤率較高的項(xiàng)目可能擁有較小的凈現(xiàn)值。(二）內(nèi)部利潤率所謂內(nèi)部利潤率（IRR)，是指方案計(jì)算期內(nèi)能夠使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零的貼現(xiàn)率。依據(jù)等值的觀點(diǎn)，也能夠以為內(nèi)部利潤率是指在方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈未來值或凈年值為零的貼現(xiàn)率。故內(nèi)部利潤率可定義為:使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反應(yīng)了項(xiàng)目所占用資本的盈余率,是觀察項(xiàng)目盈余能力的主要?jiǎng)酉蛑笜?biāo)。為了與資本的利率i加以差別，能夠用r表示方案的內(nèi)部利潤率.其計(jì)算公式以下:nr)tNPV(CICO)t(10t0應(yīng)用凈現(xiàn)值等于零求內(nèi)部利潤率時(shí)，能夠?qū)衄F(xiàn)值NPV看做是對(duì)于r的一元高次冪函數(shù).先假定一個(gè)值，假如求得的NPV為正，則說明r值假定得太小，應(yīng)再假定一個(gè)較大的，值計(jì)算凈現(xiàn)值；若求得的凈現(xiàn)值為負(fù)，則應(yīng)減小r值以使凈現(xiàn)值靠近于零，當(dāng)兩次假定的，值使凈現(xiàn)值由正變負(fù)或由負(fù)變正時(shí)，則在二者之間必然存在著使凈現(xiàn)值等于零的r值，該值即為欲求的該方案的內(nèi)部利潤率.其幾何意義以下圖。在評(píng)估時(shí)，將求出的所有投資或自有資本(投資者的實(shí)質(zhì)出資)的內(nèi)部利潤率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)利潤率或設(shè)定的貼現(xiàn)率（

ic）比較，當(dāng)

IRR≥ic時(shí),即以為其盈余能力已知足最低要求,該方案是能夠接受的。下邊介紹幾種計(jì)算方法：1．試算法。由圖能夠看出，跟著貼現(xiàn)率的不停增添，凈現(xiàn)值愈來愈小，當(dāng)貼現(xiàn)率增添到某一數(shù)值時(shí),凈現(xiàn)值為零。此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部利潤率IRR。今后跟著貼現(xiàn)率的持續(xù)增加，凈現(xiàn)值變成負(fù)值。利用這個(gè)特色即能夠經(jīng)過試算，求出內(nèi)部利潤率.比如，某投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－9所示，求該投資項(xiàng)目的內(nèi)部利潤率。表5－9某項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位:萬元年份

O

1

2

3

4

5凈現(xiàn)金流量

－100

20

30

30

40

50第一適入選擇一個(gè)貼現(xiàn)率r值，計(jì)算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。若取r＝10％，其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為：NPV＝203030405010010%)(110%)2(110%)3(110%)4(110%)5(123。88(萬元)試算結(jié)果表示，凈現(xiàn)值大于零,所取貼現(xiàn)率偏小，應(yīng)進(jìn)一步增添。當(dāng)取r＝15％再次計(jì)算得相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV＝7。53，仍舊大于零，說明還要再增大貼現(xiàn)率r值,再取r＝20％進(jìn)行試算，結(jié)果相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV＝－5。75，凈現(xiàn)值小于零表示所取的貼現(xiàn)率過大.重復(fù)這類試算過程便能夠獲取內(nèi)部利潤率.2．插值法。插值法是利用兩個(gè)直角三角形相像，對(duì)應(yīng)邊成比率的特色，求投資項(xiàng)目的內(nèi)部利潤率的近似解，其計(jì)算步驟以下：(1）經(jīng)過試算得兩個(gè)貼現(xiàn)率r1和r2，使之知足：NPV1nCFt0t0(1r)t1NPV2nCFt0t0(1r2)t（2）利用下述公式求近似的內(nèi)部利潤率。IRRr1(r2r1)NPV1（5－14）|NPV1||NPV2|求內(nèi)部利潤率采納插值法的直觀解說以下圖。明顯，當(dāng)r1與越靠近，偏差越小。仍以上例所述的投資項(xiàng)目為例，現(xiàn)利用插值法求近似的IRR。由上例的前四步試算可知，當(dāng)貼現(xiàn)率為17%時(shí),相應(yīng)NPV為1.89，當(dāng)貼現(xiàn)值為18％時(shí),相應(yīng)NPV為－0。76，于是取r1＝17%，NPV1＝1.89;r2＝18％，NPV2＝－0。76，利用上述公式(5－16）得：1.89IRR17%(18%17%)|0.76||1.89|17。71%此結(jié)果與上述試算結(jié)果相同。3．查表法.可直接查閱有關(guān)經(jīng)濟(jì)類書本附錄的要素表中所列系數(shù)，求出內(nèi)部利潤率。內(nèi)部利潤率法擁有以下主要長處:（1）內(nèi)部利潤率的計(jì)算考慮了資本的時(shí)間價(jià)值；（2）內(nèi)部利潤率的計(jì)算不需要第一確立所要求的酬勞率；（3）內(nèi)部利潤率表示投資項(xiàng)目內(nèi)在利潤率，所以能在必定程度上反應(yīng)投資效率高低.其弊端主要表此刻：（1）內(nèi)部利潤率不可以直觀地顯示項(xiàng)目投資贏利數(shù)額的大小；（2)內(nèi)部利潤率的計(jì)算較為復(fù)雜;（3）當(dāng)投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量不是慣例模式時(shí),一個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部利潤率可能存在多個(gè)解或無解，此時(shí)內(nèi)部利潤率無明確的經(jīng)濟(jì)意義.(三）凈現(xiàn)值法與內(nèi)部利潤率法的比較這兩種方法的差別主要表此刻：(1）經(jīng)濟(jì)意義不一樣，凈現(xiàn)值表示從事一項(xiàng)投資會(huì)使資本增添或減少的現(xiàn)值,而內(nèi)部利潤率則表示投資項(xiàng)目的內(nèi)在利潤率；（2）計(jì)算凈現(xiàn)值需要第一確立貼現(xiàn)率大小，而內(nèi)部利潤率的計(jì)算則不需要；（3）在對(duì)多個(gè)互斥項(xiàng)目排序時(shí)，有時(shí)會(huì)得出不一樣的結(jié)論。舉比以下：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5－10所示，則甲乙雙方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系如表5－11所示。表5－10甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份O12345甲項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量－1000300300300300300乙項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量－2200550600700650600表5－11凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系貼現(xiàn)率r（％)甲方案乙方案5298.84477.598197.81265.4610137.25138。301281.4321。18155。65－137。8517－40.20－234.01甲乙雙方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率之間的關(guān)系見圖所示。圖中兩條曲線大概在r＝10％處相交，曲線Ⅰ(對(duì)應(yīng)于甲項(xiàng)目）與橫軸交于15。24%，曲線Ⅱ(對(duì)應(yīng)于乙項(xiàng)目）與橫軸交于12.37％,它們分別是甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部利潤率。從該圖能夠看出，當(dāng)貼現(xiàn)率大于10%時(shí)，采納凈現(xiàn)值法與采納內(nèi)部利潤率法會(huì)得出相同結(jié)論——甲項(xiàng)目優(yōu)于乙項(xiàng)目;但當(dāng)貼現(xiàn)率小于10％時(shí),采納凈現(xiàn)值法與采納內(nèi)部利潤率法會(huì)得出相反的結(jié)論。出現(xiàn)上述不一致的主要原由在于:（1)兩個(gè)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不一樣。（2）上述兩種計(jì)算方法對(duì)再投資利潤率的假定不一樣.此中凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤率等于計(jì)算凈現(xiàn)值所用的貼現(xiàn)率，而內(nèi)部利潤率法假定再投資利潤率等于IRR.下邊經(jīng)過例子分別說明。例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－12所示。已知貼現(xiàn)率為10％,經(jīng)計(jì)算得甲乙兩項(xiàng)目的凈現(xiàn)值分別為267。95萬元和535。90萬元，乙項(xiàng)目的凈現(xiàn)值恰為甲項(xiàng)目凈現(xiàn)值的兩倍，而甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部利潤率相等，均為21.86％。產(chǎn)生這類結(jié)果的原由在于乙項(xiàng)目的初始投資是甲項(xiàng)目初始投資的兩倍，同時(shí)各年凈現(xiàn)金流量也是甲項(xiàng)目相應(yīng)年份凈現(xiàn)金流量的兩倍。表5－12甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目

0－1000－2000

1400800

2400800

3400800

4400800例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－13所示。表5－13甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量

單位：萬元年份甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目

0－1243。6－1243。6

11400100

23100100100100

451001001003813經(jīng)計(jì)算得IRR甲＝IRR乙＝30%.按內(nèi)部利潤率法，甲乙兩項(xiàng)目好壞程度完整相同，因?yàn)榧滓覂身?xiàng)目的初始投資相同，所以不論是投資于甲項(xiàng)目仍是乙項(xiàng)目，所收到的現(xiàn)金凈收入在第5年終的終值應(yīng)當(dāng)相同。?所以有:甲項(xiàng)目1~5年凈現(xiàn)金流量終值＝乙項(xiàng)目1~5年凈現(xiàn)金流量終值若以i表示再投資利潤率，則有：甲項(xiàng)目年i)4100[(1i)3(1i)2(1i)1]1~51400(1凈現(xiàn)金流量終值乙項(xiàng)目1~5年i)4(1i)3(1i)2(1i)]3813100[(1凈現(xiàn)金流量終值所以：1400(1i)4100[(1i)3(1i)2(1i)1]100[(1i)4(1i)3(1i)2(1i)]3813上式經(jīng)化簡得：1300(1i)43713i43713/1300130%IRR甲＝IRR乙這就是說，在用內(nèi)部利潤率法對(duì)甲乙兩項(xiàng)目好壞比較時(shí)，實(shí)質(zhì)上假定了兩個(gè)投資項(xiàng)目再投資利潤率等于其內(nèi)部利潤率.例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表5－14所示，且貼現(xiàn)率為10％。表5－14甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量單位：萬元年份012345甲項(xiàng)目－500110010010010