點(diǎn)亮南城XX園項(xiàng)目策劃案

1點(diǎn)亮南城---方澤園工程籌劃案北京誠必達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2004年4月目錄序言打上篇坦市場嫂調(diào)研村篇例第一罰局部窮：北謹(jǐn)京房單地產(chǎn)耗市場白分析盡京地馳產(chǎn)近賠期相說關(guān)政顯策殿20塞03黑年市變場分哪析縱20按04慣年地?fù)]產(chǎn)市狠場趨早向羊第二橋局部咳：客溉戶需汽求特豐點(diǎn)分鴉析譽(yù)客戶疏需求系心理捧分析書客戶看價(jià)值稅取向屈及消河費(fèi)特衣征還第三電局部財(cái)：方澆澤園革工程全區(qū)域瓶市場鄰區(qū)域勾環(huán)境柜地區(qū)禾內(nèi)地賽產(chǎn)形冶勢微第四躲局部煩：方上澤園辭工程端周邊針工程旅競爭奉態(tài)勢齡分析斬工程膊相關(guān)圾市場敗調(diào)研扯戶型莫比擬涂中篇乎：營雖銷策郊劃篇棍第一倉局部滴：關(guān)扯于方董澤園籍工程桃數(shù)據(jù)幅、定薦位怕1炭、鼻方澤鉤園項(xiàng)網(wǎng)目的洋經(jīng)濟(jì)辱技術(shù)贈指寨2破、吳標(biāo)忌3走、惰4悄、麻方澤拘園項(xiàng)泊目兄SW況OT屠分析夠三、去方澤簽園項(xiàng)紹目市隔場定喘位評鑒估撕四、停工程昨主題瓶定位澆五、考工程樣園林陷規(guī)化樓理念蝶定位眾六、似方澤鞭園項(xiàng)園目目繡標(biāo)客糠戶形例象定贏位紀(jì)七、遙方澤和園項(xiàng)摔目物忍業(yè)形從象定水位：休八、夜本項(xiàng)俘目價(jià)碼格定趣位策周略：既第二類局部懶：關(guān)趨于方桑澤園腰工程獻(xiàn)的推嫌廣策斗略途一、件20調(diào)04呼年年林度營跳銷推僵廣總菌體目田標(biāo)穴二、湊20錄04天年?duì)I緩銷戰(zhàn)皂略關(guān)域鍵因剩素側(cè)第三領(lǐng)局部叨：方假設(shè)澤園遭工程撈營銷粘開展尊策略樸一、牽考慮辣因素塊二、匪營銷廚準(zhǔn)備僵三、骨產(chǎn)品旁競爭闖武器醬第四梨局部黃：方第澤園棕工程停營銷屬渠道怒分析秋及媒蔬介建筆議時一、熄方澤捏園項(xiàng)伏目營垮銷渠稠道分紀(jì)析鬼二、麗方澤峰園媒慣介選腦擇建蝴議帖第五倍局部保、方樣澤園巴工程版廣告舉公關(guān)新AB閘C棒一、鎖品牌隊(duì)主題隔二、韻形象飯代言乘人壤三、翁整合基訴求惡點(diǎn)夠——咽有效丸整合廟各方秩資源在……掏四、寨廣告沃表現(xiàn)決第六橫局部竹、方覆澤園銀新聞久、公壇關(guān)策搬略貢一、匯系列悄新聞治炒作皺二、猾事件褲新聞猶炒作遠(yuǎn)第七成局部促、方民澤園頃工程宴活動稻推廣的策略劇一、王新論把壇怠二、即現(xiàn)場書物業(yè)漸展示魂贈送驢方案嫂三、食開盤精酒會俱四、扔業(yè)主噴沙龍瞎五、您客戶袖答謝騾聯(lián)誼寺活動簡下篇戒：銷晶售執(zhí)牢行篇昌第一損局部套：項(xiàng)航目銷內(nèi)售體吼系整訂體思屠路燕一、鉤主題喝效勞石思想取二、癥市場咬調(diào)研鑄三、斃產(chǎn)品課定位柜四、析形象悟定位炕五、宣推廣臥策略純與廣慌告宣贊傳噴第二架局部惠：方筐澤園姓工程榨工程問銷售葡方案挑排期斯一、回本項(xiàng)岸目基膝本銷陵售數(shù)廳據(jù)指香標(biāo)板二、妨本項(xiàng)座目銷烘售計(jì)蓮劃排蹲期咐三、勾銷控抓四、落各銷屋售階睡段戰(zhàn)夾略劃鐘分守六、兄工程梢部構(gòu)翠成伏七、辦效勞辭承諾腰及售挨后服權(quán)務(wù)序言登從妖19睬99德年羽-2違00毫1抹年北積京房剪地產(chǎn)榜市場穿的概辰念運(yùn)徐作到瞎20妙02威年項(xiàng)搶目實(shí)博體化胡運(yùn)作功，再魂至王20仔03產(chǎn)年的才品牌批效勞憑運(yùn)作恥來看敗，北慈京的墊房地昆產(chǎn)市雅場經(jīng)跟歷了幅一次聲質(zhì)的漏轉(zhuǎn)變拜過程瘋。中司國申稠奧與埋參加村WT欺O速的成蘋功，晝令全挨國上聯(lián)下歡豆心鼓寨舞，快政府參增加釋18領(lǐng)00必億巨冊額資塞金投萄入北猜京市褲開發(fā)戲的宏州偉規(guī)蹄劃，萍更令西房地捕產(chǎn)開名發(fā)企洗業(yè)喜叮上眉救梢。鼠對于表20傭04蟻年北斃京白柳熱化醉的市骨場競疑爭狀柿況，北一些俘新項(xiàng)觸目的爛產(chǎn)品極品質(zhì)夸、運(yùn)纏作思溝路、慣包裝禮手法辱將會爭較鍬20徑03貝年的土產(chǎn)品笨有了拋長足貢進(jìn)步蜓，項(xiàng)大目的站運(yùn)作傭更加慘趨于遷成熟總化，筐單純院的概帳念運(yùn)隔作顯酸得非虹常單免薄，懼競爭浪乏力傅，必售須同壞時使推用整油合、擇關(guān)注板、細(xì)買節(jié)等收新的鑒營銷仍方式屬來確龍保銷比售。范上篇給市場歉調(diào)研動篇飲第一辜局部做：北倆京房砍地產(chǎn)許市場逆分析膝一、甩北京稀地產(chǎn)催近期樂相關(guān)猴政策珠1續(xù)、墓20般03補(bǔ)年出桑臺政閱策樣20活03銜年，散國務(wù)醬院、地國土再資源岡部、撇建設(shè)斑部、化北京授市國破土房送管局毫等房身地產(chǎn)勺行政謹(jǐn)主管唐部門房陸續(xù)銹出臺抓了一乒系列塊的文縱件和連法規(guī)收，一歪方面悄保證廈了我壤國房爭地產(chǎn)伯業(yè)朝低著健井康有橋序的渴方向臟開展羅，另此一方曬面表滑明政餓府各蜓相關(guān)偶部門名對房止地產(chǎn)博管理騾工作所的重瞎視程安度。肌20省03沒年出鐵臺的式地產(chǎn)盈政策沾主要秀集中返在以豬下五雹個方語面：弄關(guān)注葵土地膠市場躬秩序皇的土活地政壟策：厲45蘋號文躬件對路于國杜于土百地使換用權(quán)誼出讓竿“魂掛牌趕〞候招投柳標(biāo)制信度的妄整頓不，明定確要旅求各竿地控榆制別掌墅用捎地，咱停止得審批會高檔那住宅爆工程運(yùn)用地廳；露標(biāo)準(zhǔn)聲金融堵市場泡的房摸地產(chǎn)陶金融凡政策岡：伴12施1叨號文俘件樣“劫加強(qiáng)于房地布產(chǎn)信鄭貸業(yè)御務(wù)管圍理的葉通知瓶〞櫻要求洲標(biāo)準(zhǔn)丹和嚴(yán)趨格貸咳款投縫向以肆及控迎制土嗓地儲哪備貸既款的電發(fā)放鞏，它欣要求接商業(yè)超銀行餐從土維地、累開發(fā)包、施孩工、牲銷售非等各藥個環(huán)包節(jié)加趙強(qiáng)貸孩款管婆理，植12捆1承號文恨件的寨出臺輪在很欣大程嘉度上挪限制采了部透分資爸金緊尼張的索開發(fā)謊工程睡的發(fā)室展；晃隨后尤為緩葛和市滲場的搞緊張?zhí)?，政圍府又棕出臺豐了攀18其號文按件侮“回促進(jìn)冬房地完產(chǎn)市篇場持楚續(xù)發(fā)戀展的國通知們〞排，充肉分肯偉定了貫房地徐產(chǎn)業(yè)增關(guān)聯(lián)千度高重，帶吉動力神強(qiáng)，循已經(jīng)景成功瞞成為嗚國民室經(jīng)濟(jì)裕的支唯柱產(chǎn)閱業(yè)。臂致力樸于規(guī)船范住略宅小捷區(qū)物會業(yè)管頌理的框政策寧：國素家制啄定了罪相應(yīng)亂的物坊業(yè)管詢理法橡，規(guī)紋范物季業(yè)管固理活腦動，更維護(hù)窩業(yè)主來和物筆業(yè)管稼理企厚業(yè)的惡合法渾權(quán)益肉，國培務(wù)院械公布埋的?蜜物業(yè)厚管理馬條例障?，恨標(biāo)志策著我爐國物范業(yè)管蝴理進(jìn)旁入了糧法制盆化、械標(biāo)準(zhǔn)賽化發(fā)燥展的鵲新時報(bào)期；勤保護(hù)燕消費(fèi)緩者權(quán)士益的諷商品站房銷夸售政巡策：烤在保尋護(hù)購尾房者負(fù)利益丹方面靈，最翁高人滔民法象院頒慧布了館?關(guān)頭于審擱理商念品房施買賣偷合同藝糾紛騙適用民法律腿假設(shè)干財(cái)問題棒的解怕釋?靜，北振京市獲公布芝了?酬北京勸市城進(jìn)市房踐地產(chǎn)骨轉(zhuǎn)讓速管理鬼方法少?，餐北京坡國土沿局發(fā)斗布了坐?關(guān)歸于外磨省市迷個人凍在京職購房絮不再恢經(jīng)審霜批的滋通知嘉?等運(yùn)；草拆遷鉆政策乳：要纖求以傳群眾江利益彩為先漁的拆想遷辦蔥法及況通知蝶等；搏20禍04咳年政夠策的燒調(diào)整扯4號匯令：搶20濁04初年初主北京咐市出訊臺了舌?關(guān)擾于停濫止經(jīng)楊營性幻工程療國有手土地吼使用緒權(quán)協(xié)閘議出鹽讓的丙補(bǔ)充到規(guī)定培?(脹4號新令)猶。4送號令被規(guī)定旅從2偉00蜂4年螞1月畏9日惕起，修所有出經(jīng)營萬性項(xiàng)體目的餓土地鎮(zhèn)協(xié)議色出讓乳方式材停止棵，拜并將揚(yáng)全部直采取井招標(biāo)梨、拍送賣、艦掛牌號的方嬌式在藍(lán)土地蒼市場寧公開拉交易訊。同胃時對后33亂號令言規(guī)定淹的下刺列經(jīng)滴營性雀用地木，盞需要央辦理警國有耕土地跳使用裙權(quán)出影讓的艱，尿均須南通過及招標(biāo)段、拍佳賣、封掛牌葵方式凳在土股地交修易市堡場公妄開交皇易：揀1)真綠化寧隔離振地區(qū)頁建設(shè)胃工程暮用地圓；2推)小探城鎮(zhèn)量建設(shè)霜工程便用地煮；3幅)開涌發(fā)帶摔危改老工程濾用地商；4呼)國祝家級探開發(fā)艱區(qū)和繼科技敵園區(qū)部外非創(chuàng)生產(chǎn)錦加工姑型一歷般性痕高科職技項(xiàng)帝目用枕地。舅4號澇令的界公布魔將是添土地萍交易雄走向疏市場師化的政標(biāo)多志，壁將吸電引更飄多的然優(yōu)秀筋企業(yè)迷進(jìn)軍眉北京輸房地元產(chǎn)業(yè)涌，同點(diǎn)時將敢進(jìn)一分步促百使房投地產(chǎn)鈴的利廟潤、爛價(jià)格善趨于醫(yī)合理傷化。螞乏房地盒產(chǎn)稅希費(fèi)制撿度的獎?wù){(diào)整奏：將焰生產(chǎn)糊型增巾值稅鄙調(diào)整絨為消罷費(fèi)型紡增值鍵稅，外條件半具備蘇時對允不竿動產(chǎn)分開征錘統(tǒng)一背標(biāo)準(zhǔn)買的物東業(yè)稅采或財(cái)界產(chǎn)稅鉗等；害以上章各個便方面公文件芽的出認(rèn)臺，訊涉及諒到房負(fù)地產(chǎn)頑行業(yè)村的前喬期、椅中期勇和后抱期各忙個環(huán)顧節(jié)，清是對盼房地閑產(chǎn)市難場全粘面的克標(biāo)準(zhǔn)素和調(diào)悶整。般二、街20姨03拖年市徹場分咽析監(jiān)〔所建有示思圖均短為不鍋完全稿統(tǒng)計(jì)朵，僅命具代奪表性壇〕責(zé)1、更供給宜市場袋狀況畢：改住宅慣市場柔供給巖：2舊00將3年舍北京留市開起盤住仙宅項(xiàng)吊目約耐37甲9個秋，新節(jié)增住兩宅供御給7祥58休2.殿6萬賣平方碌米,曬詳況稀見下扭圖：練住宅沉市場孕供給摸結(jié)構(gòu)森20抱03蹈年各廁類住皇宅市目場平其均價(jià)叨格廊從以麗上各零區(qū)域雅對房拜地產(chǎn)蠶住宅隙工程針的開獻(xiàn)發(fā)以辰及價(jià)偶格狀貝況，叼我們振可以染看出弱市場仗的供步給呈煮上升沸趨勢岸，下鴨面我稅們關(guān)濤注一溜下市倒場需阿求：章2、蹦需求糠市場障狀況賴各消思費(fèi)群之對現(xiàn)希有住雞宅滿禽意度界特征炮各消事費(fèi)者孫購房騎原因役分布哀消費(fèi)糧群價(jià)筍格需五求分租布樸消費(fèi)竟群對端住宅術(shù)總建場筑面討積需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)住刻宅大谷量涌拿現(xiàn)，涌住宅圖郊區(qū)都化的名進(jìn)程更加快險(xiǎn)，從莖上面幣的統(tǒng)殃計(jì)數(shù)雄字也查可看夜出今出年新糟盤大拐多在糟近郊仰區(qū)，斥北部伶地區(qū)顯奧運(yùn)帝商機(jī)狹已經(jīng)鑄初步密顯現(xiàn)眼出來隊(duì)，北有五環(huán)槍地區(qū)露的供杯應(yīng)成幸為北壓部供礦應(yīng)的蕩主要妄地區(qū)極，像檔位于都北五削環(huán)外丘的綠昨蔭泉四城、齒水色及時光悟等等招全部日都是披郊區(qū)妖住宅倡。東宴部地蛛?yún)^(qū)通洪州發(fā)造展迅葉速，慨市政眠建設(shè)乓加快惜步伐野，新涼增項(xiàng)毯目有權(quán)DB焦C加喝州生對活、得都市曲T站攏等，途西部氧地區(qū)腔石景醬山區(qū)輝成為央熱點(diǎn)蚊，西到山楓爐林〔摧綠戎胡家園堪〕、揉遠(yuǎn)洋同山水權(quán)等大先盤都芝在此男區(qū)域擊。從眠上面侮統(tǒng)計(jì)蓬的數(shù)諷據(jù)看凈今年凱北京錫樓市繞中低基檔的雪工程寶仍占振據(jù)絕葵對主蛛流地閃位，茫而高惜檔項(xiàng)答目供鼻應(yīng)量葡較去能年有理下降述的趨柿勢，叔出現(xiàn)吃這一本情況施我們稈認(rèn)為傍有幾瘡個原攻因，掏首先俊是銀趣根緊詢縮，旦銀行典對高疼檔項(xiàng)艇目的捎放貸績門檻辛兒提掘高，樓使開低發(fā)商蚊要認(rèn)游真思訴考高獎端產(chǎn)撞品的弱市場奔風(fēng)險(xiǎn)遮；其撈次是襖土地酸供給演政策眉發(fā)生牛了根汗本性荒變化拐，在劈市區(qū)脅內(nèi)拿療地的曾本錢受明顯席的增放高，懂還有桶就是鋼近年猶來住圈宅郊呆區(qū)化把開展兵的趨盲勢加濱快，燈我們禿看到器的熱黃點(diǎn)區(qū)雁域幾疊乎都段是四亭環(huán)以毀外的框地區(qū)儲；還月有就計(jì)是經(jīng)共濟(jì)適乎用房間的大丈量涌逃現(xiàn)，趣像東住部的自百子廚灣一他號，狂西部壽的西竟山楓獲林等富。雖薦然中南低檔芝工程望在市螺場上鉗一直偽占據(jù)應(yīng)主導(dǎo)盜地位拉，但胃由于杯以上憲幾個爆原因傘使今夠年的展這一色情況駝更加去明顯奴。趕商務(wù)立產(chǎn)品霞亮點(diǎn)過不斷憐，商暑務(wù)公目寓依蹦然火犬熱。質(zhì)寫字即樓產(chǎn)負(fù)品在煉去年冶開始掘出現(xiàn)史新創(chuàng)渠新，驢像總宰部基竹地項(xiàng)獨(dú)目和鉆藍(lán)堡隙國際武中心漲寫字蒸樓項(xiàng)魂目都袋成為步這種蹲創(chuàng)新夫的代膊表，射今年梁的寫內(nèi)字樓中產(chǎn)品陳創(chuàng)新呼會更黑加突錄出，叢無論差從自行然采戚光、剃通風(fēng)旋、引剃景入坦室、乎內(nèi)部赴綠化耽、完霧善配樂套等成方面屑還是賊從產(chǎn)達(dá)品特完色、拜建筑搶風(fēng)格攻、空各間布哀局等尋等方卡面，普產(chǎn)品摧升級隊(duì)及概晌念創(chuàng)棒新已姜經(jīng)勢抵在必閉行。隱而近窮兩年闖來商扯務(wù)公繳寓項(xiàng)圓目開同始火目熱和扔寫字腿樓形彈成一宇種競外爭的婚事態(tài)派，今銹年我座們統(tǒng)傅計(jì)的羨商務(wù)堆公寓瞧工程產(chǎn)就有脹東部啄的萬徑達(dá)廣排場商奪務(wù)樓籌、溫犧特來朋中心藏商務(wù)防樓、趁住邦糊20攜00屑商務(wù)螞樓、助非中醉心等扛等，旨西部約的長劑安興繪融中扭心商都務(wù)樓隱、新熟中關(guān)遇等等談，南繁部的趁領(lǐng)行盒國際們中心歲以及稱北部艘的西宰奧中棟心等熄等，欲總供拐應(yīng)量燦到達(dá)耍近百蕩萬平糖方米綢。商塘住類悉物業(yè)蘋以其界較低般的銷桐售價(jià)娃格、握較低達(dá)的物最業(yè)管虎理費(fèi)和用、憤靈活俱的付獻(xiàn)款方紀(jì)式、意更高摸的使封用率次、日潔益完魯善的荷商務(wù)寸配套踩等等雷各項(xiàng)洲有利陷條件播已經(jīng)棗與寫論字樓境物業(yè)烈形成波了激欣烈的就競爭工。助西南隸區(qū)域慶、東潛北區(qū)樓域成洽為開奔發(fā)熱坐點(diǎn)。奪東北踢部的拿酒仙串橋、浸西壩籠河、墾東壩副鄉(xiāng)和非西南焦部以得及西染四環(huán)查方位泥都將摔成為綢今年阿開發(fā)彩的熱襖點(diǎn)區(qū)即域。臺隨著拉這些舉位置戚周邊脅配套來設(shè)施掏的不扛斷完兄善、燥道路唱交通歐的建路設(shè)，得東部限四、尺五環(huán)塑、西裁南區(qū)窩域建險(xiǎn)設(shè)力增度將該加大異。位恒于東座部四炎、五換環(huán)的魄東壩突鄉(xiāng)是住北京墨市十捐個邊錫緣集坑團(tuán)重糟點(diǎn)規(guī)絕劃示門范區(qū)差中最井晚開順發(fā)的妥一塊貸，東幼壩鄉(xiāng)神主要昌規(guī)劃忠建設(shè)演的為止一些枕公建枯和低五密度位住宅即，明降后年姿東壩它鄉(xiāng)將催會上姥市供護(hù)應(yīng)。泥現(xiàn)在竟推出震的項(xiàng)值目有歡，酒渾仙橋巧附近眼的陽傅光上謎東，堪東四急環(huán)新蠟迎賓貝大道至與朝凝陽公臨園橋類的交史匯處他的國幕興觀筒湖國紐際，錘東壩延河北耍岸的段太平效洋城樣等。牛據(jù)悉漁，光撥彩建前設(shè)集拼團(tuán)等心聯(lián)手病將于困今年顏上半閱年在胳東風(fēng)某鄉(xiāng)推孝出一密個百壟萬平抗方米筍以上牲的住婚宅項(xiàng)演目。亡而在壘東壩瑞地區(qū)壩的開叮發(fā)商諒還有鴉正大僑集團(tuán)媽、印株尼三隙菱、舟和記餅黃浦賺等。嚷市場漫總體弓結(jié)論析：存政府戰(zhàn)調(diào)控孕加劇山，市燒場更陳加規(guī)齡范會今年怎供給校量將杯有較禁大增久加，暴尤其登百萬宅平米株大盤丙數(shù)量邁增加桂，使額市場捎競爭脹更加唐劇烈腹，尤徒其是棗對中皂小盤已沖擊當(dāng)更甚躍對購源房者飼而言思，他御們的椒選擇疫會更扣多寒價(jià)格舒整體劣不會嫂有較消大浮說動，百但將財(cái)會出躁現(xiàn)兩械極分藥化趨掩勢；怕高價(jià)碎樓盤暗力拼窯品質(zhì)條，更緣多樓暫盤將撥會選融擇拼嘉速度土，以才低開動急升稅的的香策略朝攻占宣市場咐第二仇局部傭：客劇戶需警求特價(jià)點(diǎn)分術(shù)析醋一、屢客戶古需求煮心理恥分析最1、山購房躲區(qū)域冬選擇糟從上戲表中銜不難莖看出耕，北址部和犧東部耳仍然欲是京累城購之房者徐的首述選區(qū)攝域之踩一，膝分別圍為致42珍.4豆%祖和熊42科.7晨%佳的購鹿房者顛選擇坡居住爽在北詢部和悼東部禿，另手外，惜城市罩輕軌趨和地溜鐵八雖通線耍的預(yù)撓開通論也在道某種竟程度土上給脖北部亦和東漠部區(qū)初域增分加了刑升值左砝碼費(fèi)；值禍得關(guān)弟注的迫是東雹部及額北部徒區(qū)域篩，友40潤%喉以上踩的消研費(fèi)者圈愿意剪居住幅在東勵部及吃北部下地區(qū)央，主攏要是同由于論東北親部住蠅宅項(xiàng)筑目相砌對集撥中，州生活替環(huán)境頌已經(jīng)過根本浸成熟錘，增歪值潛嚷力巨富大，蹈并且犬隨著煮北京霜市城景市建租設(shè)步皺伐的鏟加快謀，東屋部與殃北部訂的基嶺礎(chǔ)生朗活設(shè)蠅施正沖在發(fā)期生著霉翻天么覆地宿的變耳化，凱因而煤有越斷來越氧多的秤購房站者鐘沈情于彎城東嶄及城么北項(xiàng)劉目，遇特別舟是燕滾莎、術(shù)麗都產(chǎn)以及幕泛免CB伐D慧區(qū)域益，正泛在成嶄為消紀(jì)費(fèi)者漂關(guān)注喊的熱河點(diǎn)區(qū)榴域。羞〔如牧上圖廉所示唐〕涉2喝、新侮舊項(xiàng)郵目選翁擇忽長期涼以來石北京撲二手糊房市垂場發(fā)慨展之貢后，仆以及揭舊有覆工程泰大多才數(shù)為隔滯銷蝶工程績或問兵題項(xiàng)溫目，扮這在稿一定兔程度惠上影鳥響了梢購房運(yùn)者對浴舊有竄工程敲及二她手房鞭工程堡的需多求；炸而對辰于開扁發(fā)商逐來說量，如漆果新繁工程榨近期霉內(nèi)無窮法銷燃售完午畢，朵在繼蛋續(xù)沿符用舊捆名稱械的情什況下盯，銷性售必泳然受區(qū)租。稍所以歉，在求20零02丈年的踢樓市燦中出賞現(xiàn)了胞眾多無舊項(xiàng)鍋目重伙新包擁裝的偷現(xiàn)象詢。湊3繩、不割同收吩入水致平對更價(jià)位侮的需捐求剩單價(jià)乞年收活入波〔家銜庭〕鴉20茶00趕元以拖下仇20筋01付—3羽00悄0只30燙01翻—4猶00芬0議40碼01沾—5湊00門0挺50病01陷—6揮00朱0灶60秋01針—8剪00仗0婦80允01即—1將00酸00非10撤00慧0攜元以刃上嶼合計(jì)否5畫萬以俊下遮16門.6摸%黎27腔.7吵%安32炊.3海%僵17捕.1濾%豪4.益3%質(zhì)1.川7%撤0.榜3%潔10較0%醒6-崇10老萬棟4.膏0%廚19伍.1打%墨38警.2柳%春24禮.6遞%駕9.棚5%種3.偉8%測0.參6%將0.膠3%放10拉0%蠟11侍-2麗0牲萬趕2.精6%疊12她.4駐%至22圣.9毯%輩32于.7什%碑24喉.2隱%陣4.慧6%釀0.賽7%壇10搬0%刷21坑-3恭0同萬雙3.庭8%賄9.濾4%撓22損.6腫%束18營.9墳%驕22像.6魂%譯17獸.0蛋%閱3.抽8%遷1.脅9%懇10虛0%樸31鹽-5斑0餡萬埋4.柳9%聯(lián)14件.6金%勺29輪.3昌%碧14強(qiáng).6排%殃14密.6胖%未12鹽.2絨%弓7.頑3%準(zhǔn)2.戶4%沖10問0%鬼51腥萬以怠上偏41巧.7安%茂8.絮3%估25貝.0夸%零8.圣3%柱16測.7愉%惱10重0%疑針對僚本案蝦的價(jià)輔格范草圍檔,謎從上鄙表中鋪可以噸看出懇，隨漢著收壩入的課增加撞，購良買高檔價(jià)位項(xiàng)的消邊費(fèi)者劇比例榴呈現(xiàn)符同方剃向的央增長喝。如雖：家攜庭年淺收入貨6-體10諒萬元擺中需層求本墾案價(jià)勾格范派圍的枕消費(fèi)菠者占小需求毛總體脹34策.1誰%疏，家玩庭年強(qiáng)收入焰11彎-2子0寨萬元孕中需導(dǎo)求本需案價(jià)千格范勵圍的懶消費(fèi)研者占堡需求京總體查的倦56尖.9接%哄，家斥庭年鞠收入蔬21乏-3闖0德萬元楊中需票求本衰案價(jià)岡格范捧圍的丟消費(fèi)聾者占鐮需求滾總體導(dǎo)的漂41胃.5誦%書。些4寬、不乘同價(jià)艷位對搞物業(yè)送管理巧的接躍受程基度蜘不同移價(jià)位塑對物櫻業(yè)管現(xiàn)理的勞接受反情況數(shù)物業(yè)東管理費(fèi)費(fèi)程單價(jià)肥范圍致1蜻元以腰下慚1-偽1賊.9協(xié)元夜2-飲2.選9餃元后3-卵3.鄰9臘元餅4-渴4.沒9閑元段5顯元及握以上肯總計(jì)訓(xùn)30洪00湊元以萌下寫4另9.亭60疤%目37企.0這0%臨7.谷90敵%舟3.呈20唇%搭1.姿50肢%己0.哄90割%燈10身0%稱30金01盯-4你00禿0擇元捎29京.7槍0%平59盲.1群0%嚷8.嚴(yán)50戶%孕1.企70泄%窄1.宅00浴%筑10煌0%豬40醋00股-6斬00套0副元希11符.折60狡%伯61許.7蠟0%漠21酬.1臘0%折3.獸30嬌%許1.耗90梯%乓0.尼20全%呼10閥0%線60聞00平-8詠00昂0剝元煩10艷.3挺0%貧24劫.1瓦0%掘53以.4讀0%有10鍋.3排0%框1.商70午%貢10阿0%戲80指00挖元以鳥上孟22劍.2員0%參11蘇.1辰0%墓33富.3稈0%育22諷.2味0%何11集.1續(xù)0%礙10攻0%錦根據(jù)怨最近昆的一祖項(xiàng)調(diào)臥查數(shù)終據(jù)顯夏示，稠消費(fèi)悅者對什于物默業(yè)管搏理費(fèi)鮮用越政來越辦關(guān)注榆，如山果管板理費(fèi)猜用過腳低，摘容易月造成僻消費(fèi)芹者對惠于管哭理質(zhì)賊量的務(wù)疑心尤，相狂反越燭高，追又會榮讓消屆費(fèi)者并產(chǎn)生盡支付茄上的念負(fù)擔(dān)根，從父而影司響購蠶買。積針對鉛本案前實(shí)際曉物業(yè)香水平獸，本夸案最臨為適的合的吹物業(yè)表管理受費(fèi)用?？臻g照在驚1-談2似元左鏟右，息其需縮求比擁例為股82稼.8勸%炒之間半。草5睛、不連同收你入水旨平對胖面積早需求宣不同俱收入憑水平祥對面勢積的剩需求后情況席面積除〔平明方米抬〕邀年收咐入〔脈家庭跨〕棕70扛以下師70制-1葬00嚴(yán)10舊0-爹13低0量13志0-丑20訪0補(bǔ)20暴0爆以上拋合計(jì)秘5招萬以闊下磁24系.2麻%非54生.5拘%觸18代.2插%版3.珠0%打10躁0%旅6-尼10作萬敏21啞.1原%拆58珠.6乎%她18徒.6濁%術(shù)1.翻7%單10直0%閉11分-2宜0每萬謠13里.0漁%療57故.5礙%濃25牲.7紫%案3.燈5%予0.御3%洽10休0%漁21堂-3紛0籌萬極7.出2%淋43泥.8氏%叢41執(zhí).2社%毒7.庫8%衰10據(jù)0%抽3答1-拌50嗎萬余3.已8%迅28夾.3葬%區(qū)41蚊.5舞%帽20零.8列%灣5.劃7%揮10洋0%懇51姨萬以儀上聰4.旗9%饑43濕.9梳%燈36茂.6趕%火7.怨3%屋7.編3%科10餃0%布另外藏，收術(shù)入也危是制認(rèn)約消改費(fèi)者摘購置羨面積押大小抗的主截要因飲素。鍬從上鄉(xiāng)表中貌可以彈看出照，雖燒然從隊(duì)整體裙上看唱，面尿積景70舞-1巷00巷平方春米是亦各收斯入人虜群的派主流幅需求特面積邁，但迫是隨簡著收企入的代增加臺，消麥費(fèi)者桿對于椒大面懷積妨的需掘求也折明顯集加大孕了。天6在、購親房者好付款支方式拖從上黑表中糖可以著看出安，有堂75晃%粒的購魯房者悄選擇子按揭狐貸款侮的方岸式進(jìn)櫻行購氧房，混也有兔21綢%檢的購嫁房者鑰選擇餐一次襖性付犯款方漠式。糟如此奧多的膠購房礙者選剩擇按符揭付區(qū)款方悔式，蹤主要配原因朱可能叛在于謎房價(jià)苦與家鏟庭收帆入之脈間的勇巨大臥差距素，這境種差摸距已獎經(jīng)超恒出了競購房推者近劫期內(nèi)稅能夠擺依靠況個人飼力量而支付近的限撒度；切而從奉另外腰的角茅度來壩看，明開發(fā)踩商和潑銀行走的大鴉肆宣因傳也股是導(dǎo)龍致購糟房者勝消費(fèi)維觀念塔轉(zhuǎn)變垂的主理要原帖因之謙一。憐值得克注意司的是附，有挽21虹%也的購康房者售選擇鵝一次團(tuán)性付內(nèi)款方鴿式，行從其珍家庭墨年收猾入狀奪況來桐看，促在一賭次性滅付款坊的人蜻群當(dāng)罰中，促有近告80雀%潛的家度庭年財(cái)收入截在崇10會萬以企下，泰其中昂又有蛇超過汽50孝%遙的家化庭年肉收入襲在脊5延萬以斃下；病從其客購置朝總價(jià)販上看頑，衛(wèi)64呈%王的購檔房者最選擇背房屋義總價(jià)槐在梯40嫁萬以聯(lián)下，鄙具體勉見下椒圖分導(dǎo)析。窩7稀、購隙房者奉期望漢的社剃區(qū)配搏套爛社區(qū)碑配套茫設(shè)施爭是影封響居捕民購鼻房的飄重要邁因素皮之一惱，它聽是衡微量一主個項(xiàng)隆目或倆社區(qū)遮是否巴成熟章的標(biāo)丟志。出北京茄作為武國際筋化大投都市洞，居吼民生群活水擇平不喬斷提屆高，泛對生宜活輔鈔助設(shè)滾施的重要求多也在鉗不斷傳的提挨升。風(fēng)在眾輸多輔枕助設(shè)鼓施中泥，波購房閃者最嶄希望肅小區(qū)孟配有褲活動航中心貸會所部，有苗42駛.1詠%愛的人森希望較如此吊；而衡期望番有安思防措遵施、蔬運(yùn)動宵場和翼停車筐場的衣比例嗽相當(dāng)聯(lián)，都教在極30遇%挺左右堪；選能擇園擋林景才觀和朽智能盲化設(shè)矮施的豈人數(shù)漿也基忽本相勵等，業(yè)比例蝦將近犁25娛%冊左右乳。密以上暴數(shù)據(jù)撕說明問，隨鑼著人庸們生賠活水訊平的畝提高延、工秋作節(jié)況奏的姓加快呈和生青活壓糊力的選加大羽，人白們更杏喜歡同寧靜映、休葬閑的恢居住售氣氛展，活痰動中歪心會孔所兼足具有猜活動臣和娛揉樂的皇功能臥，可脖謂商互娛兩訪用，而因而損備受騾歡送丑；社抽區(qū)安資全關(guān)時系到育居民呀人身搖和財(cái)迷產(chǎn)安鼻全，余受到帽關(guān)注揮理所巖當(dāng)然反；運(yùn)令動關(guān)排系到邀居民依的體已育休納閑活梁動；全而停監(jiān)車場喝可以盜使一繡些家陪庭生犯活變窗得更糧加舒隱適，萬因而恨也是頓購房軍者期捕望的欄重要獎配套匆設(shè)施探之一歡。具運(yùn)體見劫下列圖謙：零8鄉(xiāng)、購龍房者攏擔(dān)憂哥的問穿題海購房欲對于繞每一數(shù)位購異房者器來講嗎是一銜輩子倦的大勸事，燦特別租是對裁于普舉通消狡費(fèi)者印而言不，因疑而居慕民在疫購房頭時慎悶之又竹慎，雞考慮掘許許裂多多推與之占相關(guān)貓的因渠素，明在此津過程多中，振各種知擔(dān)憂居不可話防止胸。在教購房瓜這一照漫長仆的過梳程中唯，購倒房者莊仍然核對房缺屋建辜筑質(zhì)廊量最滋為擔(dān)調(diào)心，嶺這一獵比例終遠(yuǎn)遠(yuǎn)王高于因其他磨幾項(xiàng)叛；而錫社區(qū)去的安扎全保琴衛(wèi)和拔物業(yè)援管理譽(yù)也是裂購房固者比嶼較擔(dān)究心的普問題槐之一曬，有庫42聽.1渾%附的人陸擔(dān)憂汽前者批，有剝40寇.9市%重的人雙擔(dān)憂權(quán)后者政；購艘房者魄在買哀房時移，開員發(fā)商秒和售悶樓使小姐揚(yáng)經(jīng)常挨做出干許多門承諾群，一狐旦成私交或呢入住錦后，嚴(yán)很多滿承諾景得不鏈到兌夢現(xiàn)，詠進(jìn)而濃發(fā)生想糾紛蒼，致刃使購血房者城對開帆發(fā)商雨的承當(dāng)諾心棕有余毯悸，決因而笑有獨(dú)36名%巴的人繩對此底比擬兄擔(dān)憂騾，這煌也是遍20行02餅?zāi)旮鞫诺禺a(chǎn)渡工程諷糾紛吧不斷溉最為舍重要暮的原嗚因之蟲一；冠社區(qū)太的周愈邊環(huán)驅(qū)境及告交通描影響相著居世民的趴休養(yǎng)褲生息次和出該行的躬便利他，對姨此擔(dān)百心較打多也療理所鏟應(yīng)當(dāng)認(rèn)，有富34群.1泰%寄的人洋對此刪表現(xiàn)強(qiáng)出關(guān)煤注；均由于傍最近份頻頻膛出現(xiàn)勞裝修賠不合略格和打有毒雞氣體掃事件仆，因永而裝貞修問棍題日賭益提沾到日釀程上烏來，很有域33們.1豎%流的人穿擔(dān)憂錯裝修咽的安鞋全性帳和可斥靠性陽；對織于房社屋設(shè)暫計(jì)是黨否與塌設(shè)計(jì)冷圖紙吩或樓冬書相嘗一致朽、能攪夠及瓶時交喚付使停用、番以及烈周邊津輔助裂及配伍套設(shè)涌施的蔬擔(dān)憂潮程度捕不盡準(zhǔn)相同倆，分右別占處群體澤總量末的輛32敲.6響%崖、摧27屢.9榆%匙、球20都.2箱%未。饞[姻結(jié)論槐]御通過拒以上汁我們桿對購課房者匠需求仗心理狐分析梯，對棒本案揚(yáng)未來耕目標(biāo)救客戶歡群體赤的定期位方爆向有懂著較己為明捐確的蹦指導(dǎo)撲意義饞。在篩尋找麗本案良主力政目標(biāo)喇客戶敞群體棚的方違式、逃方法餐上，執(zhí)可以默從購秘房者銹實(shí)際仔需求竭心理俱出發(fā)丘，以艘主動堅(jiān)消費(fèi)臟、被參動消婆費(fèi)為紫尋找殊依據(jù)蛇，并鼻輔助千一般老尋找初客戶崗的基絕本方喇法，蠻如客嘉戶年抵齡、哨收入謀、區(qū)亦域等昆，進(jìn)熔而更澤加深嬌層次紛的尋缸找到喇適合舞本案匙的最下終客仔戶群紛體。戶因此芽，我評們對險(xiǎn)于客呀戶的秩定位崖不單萬單是航從表努象進(jìn)啄行的卷，而丘是從姑其內(nèi)金在的泳需求孤心理擱入手郊，挖互掘其句最為膝本質(zhì)啊性的餅需求顛特點(diǎn)負(fù)，以賠確定笑本案獨(dú)目標(biāo)?？蛻羧馊后w截的基匠本需護(hù)求要摘素及雁需求庫重點(diǎn)項(xiàng)。勉二、文客戶防價(jià)值勻取向阻及消唐費(fèi)特?cái)R征毫1存、認(rèn)罰同本油區(qū)域雷生活門方式公、生答活便可利度頁，熱雀衷于洪在本都區(qū)域衫內(nèi)升聞級置衡業(yè)；靜2質(zhì)、注墳重居誕住環(huán)鼻境，安追求謹(jǐn)生活須的高睬品質(zhì)強(qiáng)和情約趣；疲3齡、工蜘作繁期忙，在高速避生活素節(jié)奏薦，追睛求一明種工花作之得外心瓜情的忽釋放抵；約4務(wù)、看嫁重人疲與人起、人傍與文降化的恰有效階溝通跑等；稀5敞、購朱房為旺滿足蠢舒適轎、享廚受自罷住的誘需要幸；徹6槳、在增理性本購置左、追慚求物匪質(zhì)生貝活的洋同時獨(dú)追求逼更高攔的精假神生捧活；鵝7濫、認(rèn)亭同生翻活及咳產(chǎn)品推的附述加值綁及產(chǎn)晴品的罩外在豬包裝忽；寇8睬、務(wù)業(yè)實(shí)而鎮(zhèn)富于孔生活再夢想健，積葡極向擦上的薯生活容態(tài)度余；胡9轎、有繞一定絲對生酬活的廟鑒賞喪能力境，需質(zhì)要全頁方位犬、周伍到細(xì)丙膩的染生活冶呵護(hù)暮；替10致、具例有色鄰彩鮮輔明的毀現(xiàn)代短都市象生活異價(jià)值芝觀；拉11敵、呼帽喚帶凍有務(wù)蜂實(shí)理朽念，塘并高玩于產(chǎn)妖品層逝面的集理性挪產(chǎn)品良；太12搶、追礙求個它性、返時尚僚、舒塑適的聞居住斧氣氛膛。扯第三感局部示：方輪澤園綠工程饅區(qū)域難市場星一、華區(qū)域亡環(huán)境四南城愚方莊及地區(qū)蔽擁有性北京臣市較僅早開所發(fā)的態(tài)大型牧居住界小區(qū)朵，區(qū)字位條際件良宗好、剖交通芬便捷里、市貧政配貿(mào)套完想善。兵方莊械的居掘住環(huán)叛境，罰從道籃路交秩通、居根底胖設(shè)施濃配套課，到蹄綠化瓜美化劇、社忍區(qū)治程安等怪，都團(tuán)得到龜越來如越多倆人的寧認(rèn)可桌。另電外隨庫著洋亦橋、惑四路里通、賄崇文樂區(qū)等繭片區(qū)銳大規(guī)栗模拆訪遷也婚刺激產(chǎn)了這番一地抬區(qū)形繞成更券為成吳熟的跟社區(qū)巷環(huán)境艘及便結(jié)利的帶交通物。在仗交通寬方面串有蒲拘黃榆檢路、設(shè)方莊立路兩戶條主衛(wèi)要干暗道直狹接貫擺通了父南二征環(huán)和塘南三尿環(huán)，墨蒲方鬼路、芬芳古孤路、歪芳群騎路，毅加上辦地鐵旋五號遍線、面十號改線等院構(gòu)成考了方是莊地原區(qū)暢存通的扭交通向網(wǎng)絡(luò)饑；環(huán)障境是憶造就霉方莊內(nèi)地區(qū)尸曾經(jīng)流輝煌姿的重吃要原錦因之扒一，單就是礙現(xiàn)在語仍然練令許捏多住玻宅區(qū)那么羨慕桃不已原，如我其北緒部的遷龍?zhí)锻珷T園、嚴(yán)西北臺的天崇壇公津園、無北京飾游樂嗽場、按北京園教學(xué)鄭植物猛園、洪方莊滴體育爬公園久、北為京國子際網(wǎng)脫球中壩心等矛；在牲餐飲菠購物衫方面近這一悅地區(qū)重更有擦順峰計(jì)、金展山城瀉、元泉太祖脊、金樣鼎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記地塊春較散記，克2.繩 雹多條斜市政視道路自干擾加，龍3.架 命難以赴形成假設(shè)圍合積，晶4.廊 鞋影響恢工程隙對品早質(zhì)的材追求別；緞5.茄 欲周邊荷現(xiàn)狀喬環(huán)境林較差摧目前領(lǐng)銷售鍋價(jià)值咸和環(huán)槽境、耕交通市完善愈后的壯價(jià)值許有一躺定差敲距；珍6罷.插工程也總量慨較小作，岡7.喇 尖推廣柿費(fèi)用墳有限車，崗8接.紙難以美形成委較大禿的市密場影羅響。罷〔三集〕機(jī)臥會點(diǎn)城：拜1.罩工程持周邊給有地括鐵的渣概念液，多樣條市欺政道很路〔妄三環(huán)甜四環(huán)周的連盆線〕型的陸妨續(xù)開積通；交2.愚 搶地區(qū)蛋規(guī)劃浙加速精，天3.沿 煎環(huán)境吉的逐毯步改夾善繼竿展開浙，菌4.凡 揀將有選大量碼需求術(shù)客戶座；奴5.冒 岔奧運(yùn)賭規(guī)劃撐，盒6.苗 枯市內(nèi)夜環(huán)線妹內(nèi)的沈大量運(yùn)拆遷制將有瞞會大毛量的規(guī)拆遷槐戶；船7.亦 嗓周邊貪工程供的開逝發(fā)已痰帶動搖了地淡區(qū)的補(bǔ)成熟評。墳〔四帽〕威紫脅點(diǎn)塑:鞋1.府 虹工程捷周邊務(wù)將有扭新項(xiàng)單目不喝2.櫻 津斷出附現(xiàn)謀,攪客戶駁易分口流；匹3.座 做三環(huán)民路鐵浩營路恩邊建爛筑形泰式破比舊，鋼4.載 袍對本斷工程懂有直抵接影芒響，蠅5.厚 恒品質(zhì)歪難以寄保證罷；膊6.穗 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